地下室マンションってどうですか？

＞１６
地下室マンションとは「平成6年の建築基準法の改正
により導入された、住宅地下室の容積率不算入措置
を利用してできるマンション」を指します。

あなたの言っているマンションは、そもそも地下室マンション
じゃないんのではないですか？

http://www.geocities.co.jp/SweetHome-Ivory/3094/room11a.html
↑
地下室マンションの人は、近隣住民とのトラブルにご用心

>地下室マンションとは「平成6年の建築基準法の改正
>により導入された、住宅地下室の容積率不算入措置
>を利用してできるマンション」を指します。

まさにそうです。エントランスが6階になります。
ちなみにこのマンションが第一種低層住宅専用地域に建っています。
地下室マンションでなければ第一種低層住宅専用地域に
このような物件は建ちません。
登記簿については法律の専門家にでも聞かないと分かりません。

階数ですので、一番下から１・２・３です。みんな分ってますよね、これは
厳密には、階数は数です。単位は階です。
『階数　五』とかなってませんか。
地上も地下もありません。
『地上3階、地下3階建て共同住宅』建物規模とか、概要ですね。

地下室マンションって、横浜市では規制される方向にあるようですが、そんなにトラブルになるものなのでしょうか？
購入を検討している物件はもうすぐ竣工するのですが、周りに反対を叫ぶのぼり等はありませんでした。
営業マンに尋ねても、最初はあったけど、今はコミュニケーションが取れていて、関係は良好だと言われました。
近隣との確執がないとすると、戸建ての中にあり、眺望もよく安めの地下室マンションはお買い得かなぁと思うのですが？

今日、テレビで地下室マンションの問題が取り上げられていました。
（サンデープロジェクト）
横浜市の中田市長が出演されて、規制する方向にあるそうです。
現在は、規制の前の駆け込み状態で業者が申請を行っている状態です。

横浜市の条例がきっかけになり、全国に広がる可能性があります。
そうなったとして、建て替えにはさまざまなハードルが発生します。
同じ規模は無理で、誰かが出て行かなければなりません。
老後に出て行くことになれば、キツいと思われ。
近隣住民は心情的に妥協しての和解なので、街作りとしてのマンション保護という動きは期待できないでしょう。
建て替えを渋ると、危険マンションということで運動が起こるかもしれません。
もしくは、昔の自然にと働きかけるかもしれません。
万一ですよ、建て替えは不可（一代マンション限り）とするという条例ができるかもしれません。
そうなれば、マンションの寿命で全戸引越しです。
など、他の（普通に真っ当な）マンションに比べると、不安はつきませんね。。。
これが地下室マンションの社会的な、デメリットです。
横浜市に限って言えば、大型の地下室マンションは消えていくことになります。
今はその期限切符が、最大限にあるということです。
最後は、考え方ですが。。。

全てのリスクを考えて、地下室マンションに決めました。
いままでの反対されたマンション等も参考にしました。
結果、立地と景気動向が
もっとも大きな要因であると判断しました。
建て替えについては将来的に住み替える予定があるので、
うちでは小さな要因でした。

＞将来的に住み替える予定
後ろ盾がある人はいいですね。
後ろ盾がない人は大変ですね。

ちょっとした質問なんですけど、住み替えのとき売らないんでしょうか？
弟の買った地下室マンションって湿気で売れないみたいですよ。
去年のものですが。

29です。

＞３１さん
なぜ去年買ったばかりのマンションを売らなきゃいけないのかは別として、
それは斜面側にライトコートや吹き抜けが無くて、
かつ下層階を買ったのでは？

地下室であることより、通気や採光など湿気対策という基本的な設計の点で問題があったのでは。
その分安い価格で買えたのなら、それはそういう物だったのでしょう。

しかしここでは、建設反対派の近隣住民の方と思われる意見が多いですね。
横浜市が規制を検討している事実は理解できるのですが、
将来の憶測ややっかみ、不安をあおる投稿が目に付きます。
でも物件名が出ていないので、削除されないのでしょう。
不思議・・・管理人さんの削除基準はどのようなところにあるのでしょうか。

投稿について、会員制の検討を始める時期かもしれませんね。

３１です

価格的には、４５００万円ほどだったと思います。
それでも売らなければならない状況だとお察しください。
小さい子供がいますので、カビの害が想像を超えていました。
２４時間換気、防湿剤なども試したようですが。

たしかに、私もやっかみや憶測が多いとは思います。
けれど、購入者の体験などほかではなかなか聞けない話も多いように
思います。
玉石入り混じってはいますが、それを自己責任において選別することも
大事なのだと思います。

２９番さんには、２９番さんなりの判断があったのでしょう。
それに対して、弟の経験をお話しましたが、余計なことだったようですね。

29です。

>31さん
事実に基づくお答え、ありがとうございました。
余計なお世話ではありません、参考にさせて頂きます。
ただ地下室マンションと一概に言っても立地状況や構造が違うので、
全ての物件・部屋に湿気問題が当てはまるかな?と思ったのです。

失礼いたしました。

>29さん、
>31さん、
３１さんのは単なる１体験に過ぎませんよね。そして、２９さんのおっしゃる
ように、立地条件や構造が異なるので、場合によって異なるというのも
その通りですよね。
問題は、地下室マンションは大半が斜面を背にしており、構造的に湿気等
が発生しやすい可能性を含んでいる。そんな状況の中で、建て方とかに
よって湿気等の対策をできると営業マンは言うけれども、その是非を
普通の消費者が判断できないことなのでしょうか？
判断できないからこそ、この掲示板のような批評の流れになるのだと
思いますけど・・・・・

すいません。誤字が多かったので修正しましたー。

>29さん、
>31さん、
３１さんのは単なる１体験に過ぎませんよね。そして、２９さんのおっしゃる
ように、立地条件や構造が異なるので、場合によって状況が変わるという
のもその通りですよね。
問題は、地下室マンションは大半が斜面を背にしており、構造的に湿気等
が発生しやすい可能性を含んでいる。そんな状況の中で、建て方とかに
よって湿気等の対策をできると営業マンは言うけれども、その是非を
普通の消費者が判断できないことなのではないしょうか？
判断できないからこそ、この掲示板のような批評の流れになるのだと
思いますけど・・・・・

要するに社会的にも技術的にも、満足できるものではないってことでしょ？
行政も規制として動くところがあり、それは謙虚に受け止めなるべき！
事実なんだから、どういう問題があって、どのように処置され、どのように
解決されていく、くらいは確認してもいいのでは？
検討してる人と買った人は！自分の住むマンションだよ！
でもアレか？地下に面してる住戸は、地上を買った人に、自分なら地下は
買わないなぁ...と思われていやしないか？地上を買った人は他人事か？
下がどのようになっているのかは、気にならないのか？聞かないのか？
がっちりマンションを支えている、重要な部分だよ！
マンションは住民で守って行かなければならないのだが、地下と地上で意識
の温度差は、本当にないか？きれい事はいらないんだけど！

・・・と、投げかけてみる！

横浜市では、市長ほが乗り気で、ほぼ禁止条例を施行する様な感じです。
それにしても、地上マンションでさえカビや湿気にはかなり気を使うもの。地下ならなおさらでしょう。私なら買わないなぁ。

地下室マンションには2種類あります。
「盛り土」で地盤をあげて作っているものと、山を切りくずして
その一番下を地盤として作っているもの。

今横浜市の問題になっているものは「盛り土」をして作っているマンションの事です。
神奈川は昔っから斜面のマンションがたくさんあります。
ただ、最近悪徳業者が「盛り土」という方法で作っているのでそれに対してメスが入るのです。
そういうマンションは数社ですよ。

ちなみに「ランド」というデベがやっている斜面マンションは一切盛り土ではないので
地下室マンションでも今問題のマンションには入りません。
証拠に最近一部上場している会社です。

地下室マンション全てが悪い！という書き込みはやめたほうがいいですね。

＞３９さん
もしかして、「ランドってデベロッパーどうですか？」のスレ７０に書き込みされている方ですか？
ランドシティというシリーズのマンションを造っているところですよね？
去年、ジャスダックに上場したという。
社長さんが若いけど、やり手の元大京の営業マンで、企画力で売っているとかいう記事をどこかで読みました。
それには、ランドは傾斜地に強いというようなことが書いてありましたが、傾斜地というのは、地下室マンションのことなのですか？
地下室マンションは傾斜地だけど、傾斜地に建つマンションがすべて地下室マンションではないということをデベで聞いたことがあります。
その時、あまりよくわかりませんでしたが、どういうことなのでしょうか？

ここではハナから、盛り土の地下マンションのことだけど？
地下室マンション全てが悪いとは言ってないけど？
承知することはあるでしょう！ということなんだけど？

横浜市が定義する地下マンション！
http://www.city.yokohama.jp/me/ken/syamen/pubc/syamen.pdf
＞神奈川県で「地下室マンション」が建っているのをよく耳にしますが、
まさに、これの事！

うわぁ、３９以降のレスって独り芝居のよう・・・

それを言っちゃ嫌ですよ＾＾

そうそう、営業マンの独り芝居のよう・・・。
堂々と・・というか、言葉の端々に「私は営業マンです」と言ってるようなもの
しかも、なんかちょっと宣伝ぽい。　残念ながらそれには乗らないけど

先ほど４０に書き込みをしたたけやぶです。
ランドに関しての書き込みです。
結構ひどい（会社や営業マンが）ことが書かれていますが、よかったら見てみてください。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41119/

私が検討しているのは、このデベのものではないのですが、盛り土ではなく、山を削って造った物件です。
それでも、同じく湿気や規制後の資産価値下落の心配はあります。

湿気は健康にもよくないですからね。一生住むかもしれない家で、
湿気、カビの問題なんて避けたいものです。
平地でさえ、太陽の光がささない部分は薄暗くて、日中も照明を
つけないといけないくらいなのに、地下なんかに位置すると
斜面だから片側は地上かもしれないが、反対側は真っ暗。
ちょっと無理しても、安い地下室マンションよりは、平地が妥当でしょう。

>48
いいえ。私は地下室マンションに住んでますが、
おかげさまで廊下は吹き抜けになっていてそちらからも換気＆お日さまが
入ります！もちろん表は南向きで
地下室マンションのメリットとしての最高の眺望ですよ！

まぁ、こういうことを書くと業者なんだろう！とかいわれますが
本当に私は地下室マンションにすんでるものです！

業者によってはちゃんと作ってますから、あしからず！

＞４８

それはラッキーな物件にあたりましたね。
買う側は「業者によっては」という部分をどうやって見分ければよいので
しょうか？営業マンは売りたいが為に何でも言いますよね。
数千万円を出しての運試しはいかがなものでしょうか？

>>48
普通、北向きだと日中でも影になっちゃうもんですけどねぇ
それが地下なら影どころじゃすまないと思うけど・・・
でもまぁ、それに満足する人がいるからこそ、地下室マンションというものが
存在するわけで、買わない私たちがどうこういうことはないでしょうが・・・。
もし、検討している人がいてアドバイスを求められるのであれば、
大抵の人は「止めた方がいい」と言うでしょうね。

確かに、地下の北廊下で日が入るというのは・・・
明かりと日ざしの混同？

すいません。間違えました・・・・・（ーー；）
４９宛です。

＞51.53
49です。わざわざ家のご心配ありがとうございます。
そこまで気にかけていただいて、、、。
面倒なのでそこまで書きませんでしたが、表が南西なので廊下が北東なんですよ。
なので朝日がはいります。っていうか光ですね。
リビングと廊下から両方、日がさんさんと入るマンションなんて地下室マンションじゃなくてもありませんよ（笑）
わざわざご心配ありがとうございました！

49さんは地下室マンションでも、
ライトコート（吹き抜け)付きの設計だと、
通気とあかりが確保されているということですね。
その分コストはかかったのでしょうが、よい住み心地のようで
なによりです。参考になります、ありがとうございました。
冬のこの時期、北側のお部屋はどれぐらい暖房を使いますか？
結露とかはいかがでしょう？

横浜市の規制の件ですが、
ここに比べれば数少ない(?!）パブリックコメントを見ると、
横浜市は慎重に検討しているようですね。
もしこの規制によって将来傾斜地および既存の建造物、そしてその近隣の資産価値が下落すると仮定すると、
その損失補填は規制をかけた横浜市の責任になりますから、逆に住民から訴訟をおこされる可能性があります。
（あえて言及していませんし、ね)

市長といえども、地方公務員です。
「すべて公務員は、全体の奉仕者であって、一部の奉仕者ではない」
「すべて職員は、全体の奉仕者として公共の利益のために勤務」
と憲法や地方公務員法で規定されているように、
対処療法的な規制は他方に弊害を生むので、
さまざまな立場から慎重な検討をしているのだと思います。
地域住民にも、新しく住民になる人にも。

横浜市以外で先に条例等発したところはないのかな？
前例とかでどういう風になったのか知りたいです。
既存不適格になると、価値が下がるよと知人に言われ、迷っています。
物件自体はよさげな造りです。

＞57
条例というのはたくさん出ているそうですよ。
その条例をすべて守っていたら東京なんかは今あるマンションのほとんどが建てかえができなくなるそうです！
実際に最近「住宅性能評価」というものもできたし、じゃぁ住宅性能評価のついてない物件は全て価値が下がるのかっていったらそうじゃないのと同じみたいです。（専門科じゃないので詳しくはわかりませんが）

地下室マンションはお勧めだとか買いだとか言う人は、結局いないのねん。
買った人や前向きに検討の人は、自分の物件や考えの弁護だけだし...
地下室マンションはお勧めだ！って人、居ないの？ご意見聞かせて欲しい！
（申し送れましたが、良いも悪いも幅広くマンションを探している検討者です。）
だって地下室マンションでなければ、高層階はお勧めですよ！って言う人、必ず居るでしょ？

>>58
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20031030uf01.htm
＞全国で初めて階数の規制などを設けた規制条例素案をまとめた。
とありますが・・・
？...このコメント何か違うの？

こんな状況もありますよ。
http://www.city.yokohama.jp/me/ken/syamen/kenkyu/giji.html

規制条例が施行されると具体的にどのくらい物件に対する持ち分というか、権利が減るのか、考えてから購入するほうがいいと思います。
資産価値というか、売却するときの価格はいろんな要素で決まり、正確な予測などできませんが、容積率がどのくらい減るかについては、営業マンに尋ねたらわかりますよ。
それを踏まえての販売価格で、それが納得できるのなら買ってもいいかもしれませんね。
難しいなぁとは思いますが。

いずれにしても景気の良かった時代にはあまり聞かなかった構造です。横浜市は別ですか？かつては地形上の採算、現在は不動産＆建設業者のプチ利益を考えてのことなのでしょう。だから業者よりに出来たものであることは否めないと思います。ただイヌと遊んだり、小さい子が少しかけまわったり、使い様によっては最大限の効果もあるのでしょうね。カビは１階より上でも出ますし、あとは手入れ次第でなんとかなるのではないでしょうか？資産価値等はあまり期待しすぎないで’気に入ったもの’を’気に入った業者’からかけひきしすぎずに（くたびれて広い＆安けりゃいいになってくる．．．ヤバいんだなこれが）　’きちんと’買う　これにつきるような気がします。私が動いた業者さんではすべて価格を公表してくださるM地所がよかったです。割と高めでも一生モノを買うという心づもりで縁起のよさでひかれはしました。

ウィスキーボンボンさんへ
ちょっと補足を。法改正で地下室の容積緩和が認められたのはここ最近の話ですから、
景気の良かった時代にはこの法規がまだ無かったため、何のうまみもないから建ててないだけです。
法改正後は「地下」を使うと建てられる面積が１．５倍になったんですよ。

５９さんへ
　地下室マンションの購入者のため、自分の弁護に聞こえてしまうかもしれませんが、
斜面の上の方の部屋だと、大きな地区計画の変更や、条例の変更がないかぎり、目の前を妨げるものが
建たないということは自慢できるし、利点です。ただ、資産価値という言う点じゃ、お手上げ状態。
お役所の決めることには逆らえませんな〜。

＞６４さん
地下室マンションにお住みなんですね。
それも上層階に。
購入された時点では条例のことや、地元住民とのトラブル等はご存じのうえで、だったのでしょうか？
資産価値が落ちてしまうという点を納得されているようにお見受けしたので、その一歩が踏み出せない私としては、どのあたりで納得というか購入しようと決められたのか、伺いたいのですが。

もし横浜市のような条例が施行された後は、傾斜地の立地故に地震や地滑り等で
地下室マンションが全半壊して建て直しを迫られた場合でも、専有面積の縮小を
余儀なくされるのでしょうか？

地下室マンションの定義は、良くわかっていないのですが、
傾斜地に建つ横浜（日吉）の物件の購入を決めた者です。

目の前をさえぎるものがなく、眺望がよい、
はじめて自分と彼女の意見が「いいんじゃないか」と合致した物件だった、
日吉という地域がなんとなく好きだった
（アップダウンのある日吉ですが、駅からフラットでアプローチ出来るし）
というあまり合理的ではない理由で購入しました。

そもそもマンションに資産価値を担保したいと言う意識がないために、
その点の心配はしませんでした。
（ただし、売却時に残債は無くしたいと思い、頭金は頑張っているところです）

入居がまだですので、湿気などの事は良くわかりませんが、
まずは、決定の時の意識について、ご参考になれば。

>>66
震災後の復興規定（ガイドライン）に基づきます。
ガイドラインは、震災後確定されます。
が、崖が崩壊すれば崖そのものは元に戻らないでしょう。
安全を考え、立ち入りの制限をするか?且つ、平坦に馴らしてしまうか?
建て替え以前の問題です。

＞67さんへ
リプライありがとうございました。
お買いになった物件は傾斜地に建つということでしたが、地下室マンションは傾斜地に建っていますが、傾斜地に建つマンションがすべて地下室マンションに当てはまるというわけではないようです。
なので、地下室マンションというわけではないのかもしれませんよ。
資産価値を気にされない（という言い方で良いのかわかりませんが）ということなので、あまりその点については、心配なさらなかったということですよね。
お二人が共に気に入る物件に巡り会われてよかったですね。

私は、目の前を遮る物もなく、静かな戸建て街に建つ物件を、それ自体は気に入った（ここでないとイヤッ！というほどではありません）のですが、地下室マンションということで踏ん切りがつかずにいるので、地下室マンションのデメリットを踏まえた上で、それでも購入した！　という方の意見を伺ってみたいと思います。

ヒルハイツたまプラーザソルヴィルは傾斜地にたっているのですが
地下室マンションですか？
ただ３階だてとなっておりまわりから見ても圧迫感はありません。
地下室マンションの定義ってなんなんでしょうか？

結局、容積不算入で建築基準法上、地階があると「地下室マンション」
となるようですが肝心なのは周りにすんでる方に迷惑をかけているか
いないかによって見解がかわってくるような・・・

よーわからん・・・

要は、傾斜地に建てるため、傾斜側から見れば５階建て、上側から
見れば３階建てのようなマンションのことだね。つまり、法律上は
３階建て地下２階、ということ。でも実質５階建てということだよね。
傾斜側からすれば３階建てしか建てる事ができない地域に
５階建てがそびえたっているように見えるわけだ。