二子玉川の再開発について

二子玉川のビルの配置を気にしてたら
都心とか豊洲とか絶対住めないね。
止めませんから高いビルが無い街に行ってください。

それよりも、駅からあれだけ離れた場所にホテルやら貸しビルやら本当にお客さんが来るのかが心配。

他に何も無いところじゃないですか・・・住むにはそれがいいのですが、商業ビルやホテルとなると心配です。

離れてます？せいぜいかかって五分くらい。
まったく心配ないでしょ。ご心配には及びません。

わざわざ二子玉に降りて泊まる必要性がある？
オフィス街なら分かるけど周囲は住宅街ですし。

ほとんどの客が溝の口近辺の中小企業の泊まり客です。

ナッパ服着て出勤する姿が見られますよ。

武蔵小杉のリッチモンドなんかはいつも満室ですよ。
ここもそこそこ入るでしょう。

私の知る限り武蔵小杉リッチモンドは羽田行きの直通バスが出来てから羽田利用の品川、東京方面のサラリーマン、成田利用の海外出張者、が多いですね。
それから丸の内のサラリーマン。立地がいいから結構利用価値あるみたい。

ホテルオウナーからすると二子に開くより武蔵小杉の方がいいでしょうね。

まあ便利な場所だし、ホテルもオフィスビルの上階だけだからまあまあ稼働するんじゃないかな。

武蔵小杉？どうでもいい。

都心の賃料が下がっているっていうのに二子玉川にオフィスを構える会社ってあるのかね。

小杉のオフィスは直ぐ埋まるのに二子はなかなか難しいでしょうね。
やはりオフィスは利便性ですから小杉の方が優位なんでしょうね。

オフィスの場合はＪＲ駅があるかどうかで全然違いますからね。武蔵小杉周辺は京浜工業地帯と距離が近いので昔からオフィス需要があるのですが、横須賀線と湘南新宿ラインができたことで東京、品川、渋谷、新宿、池袋、川崎、横浜と主要ＪＲ駅とすべてダイレクトアクセスできるので価値が上がりました。

本当にJRの力凄いですね。
今まで東横線でのろのろ都心でてたのが新駅のお陰で
都心が凄く近くなりました。
新宿、丸の内、新橋なんかは隣の駅って感覚。
やはり都内の会社から見ると小杉って準都心って感覚でしょう。
東横線や田園都市線で繋がってるだけではメジャーにはなれないでしょう。

準都心ってことはないと思いますが、感覚的には大崎や品川の隣駅（各駅だと西大井がありますが）なので大井町あたりの感覚でしょう。

二子玉川は都心からは遠いです。
渋谷以外はどこでも乗り換え必要だし、大手町へも皇居の北側をぐるっと回っていくので時間がかかりますからね。

まあ都心に行く用事がない人が住むにはいいところだと思います。

リッチモンド武蔵小杉稼働率で検索するとリッチモンド新駅効果で脅威の稼働率upって出てきますね。
この近辺では一人がちみたい。
オフィスにしろ立ち後れてる商業施設にしろ武蔵小杉は狙い目でしょう。。

人口が２万人近く増加し地方都市一つ分が武蔵小杉の小さなエリアに集中するのですから地元需要だけですごい。
今商業施設の賃貸料が考えられないほど上がってます。

二子はおしゃれな街と言うイメージが先行して武蔵小杉みたいに自力ないな。
小杉はほっといても発展するが二子はこれからは難しい。

二子玉川は郊外の街にしては店舗がハイクラスなので現在顧客の中心である５０代のおばさんを年取ると衰退する。
だから客単価を下げて子育て世代向けのライスシティを作ったと東急不動産のニュースリリースに書いてありました。

でも二子ライズはヒカリエ、タマプラともろかぶってる。
客もずいぶんとられるんじゃない。
今までは二子しかなかったから二子きたけどもはや？？？？？

東急不動産の主張によると従来の二子玉川ではニーズが満たせず、渋谷やたまプラに流れていた客をゲットするってことらしいですよ。

あと車での客が多いから最大のライバルはラゾーナ川崎かも。
二子玉川にはない、家電量販店やホムセンなどがあるからワンストップで住むからね。

でもちょっと前はラゾーナ川崎もなく、鴨居ララポートもなく港北ＳＣ　、タマプラ、トレッサも何もない状態だったので先見の明があった二子高島屋が独り勝ちだったが今やヒカリエもでき過当競争。

二子の客って半分以上が東横線、電都の神奈川県民だよ。

いずれにしろ二子の地盤沈下は止められないな。

二子高島屋じゃなくて玉川高島屋な。二子は川崎の地名、玉川は世田谷の地名。両方くっつけて二子玉川にしたのだよ。

通勤ラッシュは娘に体験させたくないですね。

二子はちょっと乗り遅れてきたな、いろんな意味で。
開発の方向がまず間違えたと思う。
西海岸のCARMELみたいな町を本来目指すべきだったのにイナカッペの東急が開発したのが間違い。

東急も、二子玉川にデパートを作りたければ
駅前に作る用地は自由にあったわけで。
二子玉川よりも渋谷のデパートに集客したかったんでしょうね。

玉高と渋谷東急の競争です。
空き地は手離れのいい高層マンションで出来るだけ利益あげて、駅前は二子ライズの賃貸ＳＣでお茶にごしてハイさようなら。
頭いいと言えばさすがの選択。
あくまで渋谷が本チャンだから、二子は捨石。

二子玉のライズ開発＆マンションを売ってから、ヒカリエを完成させるところが狡猾。

順序が逆だと・・・

ライズを売ってから二区のオフィスビルを建てるって狡猾。
逆だったら誰も買わない。

結局、液状化地域の新興住宅を高値で買わされたってことでしょ？

今日もライズ混んでたなー
人は増えて欲しくはないのだが・・・
自然と共存するのんひりした街でいてほしい

結局は失敗でしたね、ここは。

また板が盛り上がってきたね。
これから公園とか次の開発が完成するし楽しみだ。

うまく発展してほしいですね。
空き家ばかりは勘弁(汗)

二子玉川って東京23区内だったんですね。

そうよ。
これから、ますます良くなる楽しみな街だから、ちゃんと勉強しておいてね。

ライズ周辺もちゃんと土地改良したの？
液状化危険地域なので心配です。

心配なら検討対象外にすれば？丘の上にも物件あるし。

っていうか510は液状化の原因とか何も知らなくて言ってるだけ。
アタマ　弱すぎです。

http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/ekijyouka2/eki...

これ見ると心配になりませんか？　建物は大丈夫でしょうが周辺が・・・新浦安のように共同溝もダメだったとか心配です。

>516

東京でも東部とか南部に比べたら西部って安心？
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/index.htm


小杉とかに比べたらよっぽど安全じゃ？
http://www.city.kawasaki.jp/53/53bosai/home/lib/higai/pdf/ekijyouka_na...

世田谷区内は多くが緑色
どうしてもそこと比較すると心配になってしまいますよね

川崎市民ってネットの中だけでも世田谷区民のふりをしたいのかな？現実が辛いんだろうね。

>>517
何で小杉が出てくるの？

そもそもスパー堤防作るようなところに住みたくありません。
いずれ決壊しますよ。
水の力って怖いよ～。
一発でビルなんか崩れるから。
根こそぎ基礎から持っていかれるもん。
最近異常気象だから恐ろしいですよ。
昔の人は多摩川って”摩が多し”ってその威力よく知ってたから川の傍なんて全部畑しか作らなかった。
多摩川の形は昔から色々蛇行してるから今の形は仮の姿ですよ。
崖の下は人の住む所じゃないよ。
昔から半島系の人しか住んでないところです。

原発の安全神話みたいなものでいずれ時間の問題だと思います。

液状化対策やら堤防やら、忙しい地区ですね

忙しいのは一部ネガレスだけ（笑）

区内で、スーパー堤防や液状化の話題が出るのはこの地域だけだよ
なんでわざわざここに執着するの？

玉川園懐かしい
あの池だった場所の周辺に高層マンション建てて大丈夫なの？
開発前から住んでいる人ならみんな分かるよね?土地が
軟弱で有名だった場所だよ

2007年9月7日のこと忘れたの？
堤防決壊まであと90cmで二子玉川小学校への避難勧告が出たでしょ。

そういう土地柄ですよここは

もう30年以上二子玉川に住んでいるけど実際に被害にあったことないんだよね。マンションの上の方に住んでいると気にもならない。今更水害のことを言われてもなんとも思わないんだよね。
この街は自然と商業が両立したいい街だと思うよ。

多摩川水害は１９７４年だから、約３８年前か。

いずれにせよ、ここは間違いなく都内では安全な地域の一部ですよ。
それが信じられない方は他へ住めばよい。それだけです。

了解です！

液状化の危険はいまだある。

スパー堤防のそばなんてどこでも下町か場末ですよ。
二子も本来そんな場所なんだけど高島屋が出来たので騙されてるんだ。

スーパー堤防工事、いつ終わるんだろう。
河川敷の散歩ができないから不便

どうして、関西のデパート高島屋にこだわるの？
東京のデパート伊勢丹や三越には興味ないですか？？

高島屋にこだわってるのは他地域住民のネガなんだよね（笑）三越、伊勢丹もいいと思いますよ。伊勢丹はいいよね。でも高島屋で十分満足してるよ。

まぁね　都心の日本橋や銀座の三越、伊勢丹などと比較してもしょうがないですよ
客層が違いますから

ここは庶民的なのがいいですよ　にゃんたま時代からの、のんびりした環境がいいんですよ

２００７年にも避難勧告出て大騒ぎでしたよ　この地域は

http://blog.goo.ne.jp/setagayakugi-tanakayuko/e/b37f37a017c2890be685d9...

にゃんたまって・・・知ったかぶりしているけど、地元民じゃないね。
気持ち悪い。

地元民７３歳ですがこの地域は、特に玉川１－３丁目の、多摩川と丸子川に囲まれた地域は５-６年に一回ぐらいの頻度で避難勧告が出ますよ。
私が３０ぐらいの時にこの地域は水浸しになってしまったことがあります。

>>547
避難勧告が出るのは堤防の外の１丁目と３丁目だけ（玉堤通りの南側）。
要するに、堤防の外の河川敷に好んで住んでいる人たちに対しての避難勧告。
スーパー堤防はこの地域を嵩上げする計画だけど、住民は景色が悪くなるとか言って反対運動しているみたい。

広域避難場所というのはライズの南側の広場でしょうか？

いまいちよくわかりません。

ライズオフィスに楽天本社が8000人の従業員とともに移転してくるらしい。
8000人とかかなり笑える(^-^)
タワマン住民は涙目ですね(^-^)
かなりへこんでいるようですね。

住んでる人には迷惑かもわからんが、ニコタマや周辺地域の発展にはいいことなんじゃないの？

>561
めちゃくちゃ安くしたんだろうな。
東品川のオフィスビルは閑古鳥？
ここも数年で出ちゃうだろうな、不便すぎる。

二子玉といっても、駅周辺からちょっと離れるとやはり不便

ニコタマ化けるな！
土地が供給薄なのが残念！

化けないと思うなあ・・・。
５６４さんいわれるように便利でにぎわってるのはライズと高島屋のある駅周辺だけだよ？
ライズのとこ以外に大きくまとまって何かつくれそうな土地もないし、化ける余地はなさそう
に思うのですが。
近くに住むものとしては人がこれ以上人がうじゃうじゃ増えるのは勘弁してほしい。

確かに人がうじゃうじゃいるのは嫌だね。でもこれで地域経済が何十年か盤石になったのは間違いない。近くで商売やっている人にとっては今回のことは大事なんですよ。

楽天の件だけど、メリットってある？

自分は、都心の喧騒をここに持ってきてほしくないですよ・・・
駅も今以上に込みそうだし

569コピペ作業、ご苦労様(笑)
ニコタマに興味津々だねー

楽天ってすごい給与やすいよ。

心と頭の中身が貧しいネガ以外は別に楽天の社員全員の給与が高いなんて誰も思ってないんじゃない？

二子玉川に来たのは良しとして
頻繁に移転しているようだから
また移転してしまうリスクがでかい

小規模の会社が複数社入ったほうがどう考えてもリスクが分散されてよいと思う

二子玉川の再開発は結局のところ成功？失敗？

ライズに人がかなり集まるようになりましたので、今後のシネコンや楽天も考えると、さみしかった東口に人を集めるという目標で考えると、大成功（というか、公費もかなり投入されており、成功が当たり前ですが）でしょう。元商店街のお店や周辺賃貸経営者は、必然的に客が増えるため得をしていると思います。

しかし、反対していた方々にとっては、できてしまったこと自体が失敗ですかね。人が増え騒々しくなり、土日の渋滞が激しさを増しています。第2期が完成したら、明らかに周囲の道路では、キャパオーバー、混雑が有名な田園都市線はすごいことになるのでは。

東急としては大成功なんでしょう。これから銀座5丁目プロジェクトや、渋谷駅直結タワー、東急プラザ立て直し等控えており、東急の企業価値はあがるでしょうね。株買っとけばよかった・・・

渋滞ですか･･･それは周辺住民にとっては深刻な問題ですよね･･･既にその問題を提示している方々も多いんじゃないですか?
要望が受理されて動線の調整計画や新たな道路の開拓でもあれば少しでも改善の方向へ向かうのではないでしょうか。
ちょうど二子玉川の物件を探しているものですからこの段階で混雑状況を知ることができて良かったです。
道路環境もよく調べながら快適な立地をチョイスしたいですねぇ。

二子玉川の渋滞は今に始まった事ではありません。
調査不足ですね。

H24年度改訂の液状化予測マップでは二子玉川駅周辺が「液状化の可能性がある地域」→「液状化の可能性が低い地域」に格上げされましたね。なによりです。

SS　　瀬田ファースト、リジェ岡本　、二子玉川ライズ（プレミアム）

S　　上野毛レジデンス、二子玉川ライズ、パークコート二子玉川、プラウドタワー二子玉川 （プレミアム）、プレステージ瀬田、岡本レジデンス

A　プラウドタワー二子玉川、パークコート瀬田、アーバンビュー岡本、ヴィークコート瀬田１丁目、パークハウス瀬田１丁目、ロイヤルシーズン瀬田

B　　ブランズ瀬田、パークホームズ二子玉川ヒルトップ、グランウェリス瀬田、上野毛ファーストプレイス、プラウド二子玉川、パークハウス二子玉川プレイス、瀬田シティハウス、グランディオーゼ岡本 、ブランズ二子玉川 、パークハウス上野毛4丁目、パークハウス玉川岡本、テラス岡本、

二子玉川周辺マンション格付

Ｈ27年9月3日改定：
●各ランクの簡単な説明追加
●分かり辛さ解消のため二子玉川ライズとプラウドタワーのプレミアムを表記を削除

SS　名所級
瀬田ファースト
二子玉川ライズ

S　部屋によっては2億円を超えてくる様なプレミアム級
上野毛レジデンス
リジェ岡本
パークコート二子玉川
プラウドタワー二子玉川
プレステージ瀬田

A　部屋によっては1億円を超えてくるマンション
パークコート瀬田
アーバンビュー岡本
ヴィークコート瀬田１丁目
パークハウス瀬田１丁目
ロイヤルシーズン瀬田
岡本レジデンス

B　比較的条件に恵まれている評価の高いマンション
ブランズ瀬田
グランウェリス瀬田
上野毛ファーストプレイス
プラウド二子玉川
グランディオーゼ岡本
ブランズ二子玉川
パークハウス玉川岡本
テラス岡本
ザ・フィネスト上野毛パークハウス
瀬田南シティハウス

C　長所と短所が混在していて賛否が分かれるマンション
グローリオ瀬田
ピアースコード二子玉川
ベルス瀬田、サウススクエア
グランスイート二子玉川
岡本パークハウス
パークハウス二子玉川プレイス
パークホームズ二子玉川ヒルトップ
パークハウス上野毛4丁目
ザ・パークハウス二子玉川ヒルトップ
パークハウス上野毛コートレジデンス
(シティハウス二子多摩川)
ディアナコート二子玉川園
エステージ上野毛

D　
アールブラン玉川岡本レジデンス
アデ二ウム上野毛
東急ドエルアルス上野毛
コートハウス多摩川
パークハイム上野毛
グランスイート瀬田
上野毛コートハウス
グランスイート二子玉川スタイルフォート
ピアース二子玉川
上野毛南パークハウス

E　駅から遠く中古価格も苦戦しそうなマンション
オープンレジデンス上野毛
アイディコート二子玉川
ジェイパーク二子玉川
ブリリアンコート二子玉川

パークハウス瀬田1丁目とパークハウス二子玉川プレイスはもう少し上位でもよい気がします。
瀬田1丁目　Ａ→Ｓ
二子玉川プレイス　Ｃ→Ｂ

瀬田1丁目につきましては、近年評価があがり坪500万を超えてきている。広い住戸に関しては各戸デザイナーが入るなどして非常に手が込んでいる。一部の住戸は2億に近くなってきてプレミアム性が出てきている。

二子玉川プレイスは景気が冷え込んでいた時期に、即完売になっている。築5年ほどたつが、市場に出てこないほどの人気であること。短所と長所とあるが、短所が見当たらない物件であることが大きい。近年のライズの開発でここも資産価値が間違えなく上がってきている。

二子玉川周辺マンション格付

Ｈ27年9月3日改定：
●ランキング表示が長過ぎるためD以下を削除、
またE等の評価をわざわざ行う事は失礼。
●二子玉川プレイス　Ｃ→Ｂ

SS　名所級
瀬田ファースト
二子玉川ライズ

S　部屋によっては2億円を超えてくる様なプレミアム級
上野毛レジデンス
リジェ岡本
パークコート二子玉川
プラウドタワー二子玉川
プレステージ瀬田

A　部屋によっては1億円を超えてくるマンション
パークコート瀬田
アーバンビュー岡本
ヴィークコート瀬田１丁目
パークハウス瀬田１丁目
ロイヤルシーズン瀬田
岡本レジデンス

B　比較的条件に恵まれている評価の高いマンション
ブランズ瀬田
グランウェリス瀬田
上野毛ファーストプレイス
プラウド二子玉川
グランディオーゼ岡本
ブランズ二子玉川
パークハウス玉川岡本
テラス岡本
ザ・フィネスト上野毛パークハウス
瀬田南シティハウス
パークハウス二子玉川プレイス

C　長所と短所が混在していて賛否が分かれるマンション
グローリオ瀬田
ピアースコード二子玉川
ベルス瀬田、サウススクエア
グランスイート二子玉川
岡本パークハウス
パークホームズ二子玉川ヒルトップ
パークハウス上野毛4丁目
ザ・パークハウス二子玉川ヒルトップ
パークハウス上野毛コートレジデンス
(シティハウス二子多摩川)
ディアナコート二子玉川園
エステージ上野毛


>583
コメントありがとうございます。

瀬田1丁目　Ａ→Ｓ に関してはAの上位にあることは確かであるし
全体的に億ションに近い存在であることは確かであるが、
2億円越えを私自身は見たことが無いので保留としたいのですが
どうでしょうか？
また、孤高のリジェ岡本や住宅地の雄的存在のパークコート二子玉川と
同格というと違う様な気がします。
間取もプレミアム級とは言い難い様に記憶しています。

これ以降の大きな改善ポイントとしては範囲を限定するというのはどうでしょうか？

具体的には対象地域を玉川1～4丁目、瀬田1～2丁目、4～5丁目とします。
結果として上野毛レジデンス、リジェ岡本等が失われますが、
上野毛駅の向こうの物件などもカウントされていたりするのは
これまでがやり過ぎと言えるでしょう。
ここまで絞り込めば比較しやすいと思います。
また、それぞれのランクに入っている対象の個数もピラミッド状になりました。

それぞれのマンションに短評を付ければ
参考にしやすいかも。

SS　シンボル的存在
瀬田ファースト
二子玉川ライズ

S　部屋によっては2億円を超えてくる様なプレミアム物件
パークコート二子玉川
プラウドタワー二子玉川
プレステージ瀬田

A　部屋によっては1億円を超えてくる億ションに近い物件
パークコート瀬田
ヴィークコート瀬田１丁目
パークハウス瀬田１丁目
ロイヤルシーズン瀬田

B　比較的条件に恵まれている評価の高い物件
ブランズ瀬田
グランウェリス瀬田
プラウド二子玉川
ブランズ二子玉川
瀬田南シティハウス
パークハウス二子玉川プレイス

C　長所と短所が混在していて賛否が分かれる物件
ピアースコード二子玉川
ベルス瀬田
グランスイート二子玉川
パークホームズ二子玉川ヒルトップ
ザ・パークハウス二子玉川ヒルトップ
シティハウス二子玉川
ディアナコート二子玉川園

何点かありますので、
岡本や上野毛、遠くは宇奈根や鎌田までが二子玉川だと思っています。
宇奈根や鎌田は高級感が無く、庶民的な街ですが二子玉川がエリアと認識されています。
ちなみに、ライズの目の前の住所は一部上野毛ですよ。
ライズのはしっこの二子玉川公園へは二子玉川駅よりも上野毛駅の方が近いです。
確かに上野毛駅の先はやり過ぎな気もしますが、環八沿いも二子玉川エリアな気がします。
それと、いくら再開発で評価が上がったとはいえライズが瀬田ファーストと同レベルで、パークコートやリジェよりも上位であるというのはいくらなんでも違う気がします。
私はライズより近くの古いプレステージの方が高級感があるし、そちらならライズより高くても欲しいと思うのでライズの方が上位にいるというのがやはり違和感があります。
ライズも再開発で確かに評価が上がりましたが、最上階のプレミアム住戸のみがやはり最上位でそれ以下はそんなに高級なつくりではありません。

>>584
回答ありがとうございます。
瀬田1丁目は確かに2億円越えはありませんね。
その件は納得しました。そ
うなると、パークコート二子玉川も2億円越えているものはありませんよ。

パークコート二子玉川はランドスケープは素晴らしいですが、チープな内装と雨ざらしの駐車場が残念です。
最上階の一番条件の良い150平米の部屋が1億7000万円ほどで出ていて決まってませんでした。
その事からもs→Aだと思います。

>586
コメントありがとうございます。
岡本などへの思い入れの強さからして、
もしかするとランキングを最初に作った人ですか？
もしそうであれば勝手に改変してすみませんでした。

周辺地域に関して
私も地元民ですので、岡本・上野毛・宇奈根・鎌田が
二子玉川エリアじゃないとは思いません。
しかしながらランキングの利用者や更新の事を
考えると40個を超えるマンションの評価は
難しいと思われます。
上述の周辺エリアを除くことで20個余りになり、
比較検討しやすくなるメリットは捨てがたいと思います。
また、上野毛の物件と鎌田の物件をどう比較するのでしょうか？
上野毛から宇奈根までは3㎞位はあります。
これは渋谷と六本木の距離と等しいです。
この距離は別のエリアといえます。
上野毛・宇奈根に住んでいる人も違和感があるでしょう。
鎌田と宇奈根は最寄駅の無い一つのエリアとすべきだと思います。
鎌田に住んでいて新宿が勤務地の人なら成城までバスで行く通勤経路でしょう？

プレミアム枠について
実は以前にプレミアム枠の話が出た時に私も賛成しました。
しかし、物件数の増加と大規模物件の出現を考えると、
同建物内の最高クラスの部屋を基準に合わせる方がシンプルで
分かりやすいと思います。
私もプレステージは大好きですが、マンションの格的にはライズより
劣っていると考える人がいてもおかしくありません。
例えばプレステージにも変な間取の部屋がありますよね？
つまり仕様の低い部屋の存在などをいちいち考慮していたり、
低層・高層等の好みの問題を評価にできるだけ反映しない方がいいと思うのです。
立地、建物のグレード、同物件最高価格等をざっくりと評価して
合意形成できたらと参考にしやすいランキングになると思います。

>587、588
パークコート二子玉川は思ったよりも安いのですね・・・
駅から徒歩15分で一部屋1億7000万円はすごいといってはすごいですが・・・
Sの定義が「部屋によっては2億円を超えてくる様なプレミアム物件」ならばAに変更でいいと思います。
一方で私が勝手に定義を作っただけですので、ご意見があれば定義自体にもアドバイスをください。

上記ライズの件につきましては、数個しかないプレミアム住戸に合わせるよりは、その他大勢の戸数に合わせるほうが良いと思うのですがいかがでしょうか？
プレミアム住戸に合わせるというのも無理やりで過大評価につながる恐れがあります。
そもそも、ライズも現在価格が高騰していますが、2億を超えていたのは数えるほどしかありませんでした。
普通の住戸につきましては瀬田ファーストと同等ではないですし、さらにパークコートや上野毛レジデンスより上位ではないと思います。
私も低層が好きとかそんなことはありませんし、再開発によりライズの立地での評価は上がりましたが、あくまでも室内の仕様などはプラウドタワーなどに劣っています。
その点を考慮するとＳＳは過大評価ではありませんか？

>数個しかないプレミアム住戸に合わせるよりは、
>その他大勢の戸数に合わせるほうが良いと思うのですがいかがでしょうか？

確かにそれもそうですね。
じゃあ格下げしましょう！

一方でライズは高層階で表に出ていない成約物件は2億を超えているものもあると思われます。
決して条件の良くない部屋でも1億数千万円で取引があるようです。
上野毛レジデンスも純粋な億ションではなく8000万円位の部屋はありましたよね？

ちなみにプラウドタワーの億ション部屋は間取や仕様とも大したことないですよ。
何よりプラウドタワーはアウトフレーム化されていないため
大きな間取になるほど柱の混入が酷くて私は買う気がしませんでしたね。

立地、建物のグレード、同物件最高価格等を考慮し、間取や仕様について
評価項目に挙げなかったのは間取や仕様は後から変えられるからです。
（柱の位置とかは変えられません（笑））
私がライズを評価する理由は立地に尽きます。
他は大して評価していません。

パークコートの扱いはどうしましょうかね。
一番高い部屋で1億7000万円とは。

短評の修正大歓迎です。

Ｈ27年9月4日改定：
●最上位をSSからSに変更
●二子玉川ライズ　一つ格下げ
●短評追加

S　シンボル的存在
瀬田ファースト：威容を誇るシンボル的存在。

A　部屋によっては2億円を超えてくる様なプレミアム物件
二子玉川ライズ：商業エリア、大型公園、自然に囲まれた稀有な立地。
パークコート二子玉川：住宅街立地のお手本。
プラウドタワー二子玉川：圧倒的な駅近と眺望。
プレステージ瀬田：瀬田アドレスと駅近の絶妙なバランス。

B　部屋によっては1億円を超えてくる億ションに近い物件
パークコート瀬田：絶景
ヴィークコート瀬田１丁目：元首相邸宅跡地でもある純粋な住環境の素晴らしさ。
パークハウス瀬田１丁目：地所ブランドかつ閑静な瀬田の良さを体現。
ロイヤルシーズン瀬田：住宅街立地のお手本。

C　比較的条件に恵まれている評価の高い物件
ブランズ瀬田：瀬田アドレス、大通りから一歩入った閑静な住宅街
グランウェリス瀬田：ほどよい駅からの距離と商業施設との間合い、個性的な間取
プラウド二子玉川：ほどよい駅からの距離と商業施設との間合い、貴重な低層
ブランズ二子玉川 ：犠牲となる部屋が少ない眺望と駅からの距離のバランス
瀬田南シティハウス：瀬田小学校隣接、幹線道路からも1歩以上入った落ち着いた環境
パークハウス二子玉川プレイス： 犠牲となる部屋が少ない眺望、駅近なのに閑静

D　長所と短所が混在していて賛否が分かれる物件
ピアースコード二子玉川：瀬田一丁目アドレス、閑静×駅から遠い
ベルス瀬田：瀬田一丁目アドレス、閑静×駅から遠い
グランスイート二子玉川：一部の部屋からの眺望×投資マンションと見間違うかという物件自体の質
パークホームズ二子玉川ヒルトップ：瀬田アドレス、眺望×246沿い、瀬田交差点近く
ザ・パークハウス二子玉川ガーデン：瀬田アドレス、眺望×246沿い、瀬田交差点近く
シティハウス二子玉川：駅近×線路脇、物件自体の質
ディアナコート二子玉川園：駅近×一部の部屋からの眺望×プラウドタワーとブランズに挟まれた不運

>>589
返信ありがとうございます。
岡本に以前住んでいたので思い入れは強いかもしれませんね。
しかし、私は格付けを作った人間ではありませんよ。
現在は瀬田1丁目で戸建てに住んでいますが、上野毛は隣町なので、そこを二子玉川エリアと呼ばないのもなぁと思ってしまいます。
現在の家を買う時にマンションを色々と見たので気になってこちらを覗いています。やっぱり戸建てよりマンションの方が良いなと思う事も多々あるので、いずれ買うかも知れないのでこのようなスレは参考になり楽しんでいます。
ちなみに、岡本は良い場所でしたが、マンションを売る時は大苦戦しました…
駅からは遠かったですが、日常何かと二子玉川に行っていたので、個人的に二子玉川エリアだと思ってしまいます。
認めてもらえると嬉しいです。

>592
地元民としては岡本も上野毛も鎌田も当然に二子玉川エリアだと思います。
川とか大きな道路がある訳でもないので普通は分ける必要ないですよね。
（特に岡本や上野毛は街並みが連続しているし。）

元のランキングを見てみたらマンションの数が40個位になっていたのですよ。
このままだと見難くて、分かり難くて、すぐに利用されないランキングに
なってしまうな・・と。
せっかくいいアイデアなのだからもっと分かりやすくしたいと思って
仕訳しちゃいました。

もし岡本や上野毛を足し直した方がいいなら付け加えてみてください。
そういう労力と内容とのバランスで
その時点の最新版とすればいいのではないでしょうか？

ランキングを作ると色々と議論とか起こって盛り上がることがあります。
これをきっかけに色んな物件のいい点やウィークポイントが出てくると
面白いと思います。

瀬田1丁目の戸建は最高ですね！

岡本と上野毛を付け加えるなら
以前の格付けに乗ってた物件で良いのでは？
二子玉川周辺で物件を探していますが、今はライズの中古が沢山出ていますね。
話を聞くと高く買っているのは既に住んでいる方とかだそうで、他は買っていないようです。
このバブルも一時的なもののように気がしますが、どうでしょうか。
しかし、シティハウス二子玉川の価格にはたまげました。

まあ、二子玉川のバブルも一過性の物だろう。
そのうち適正価格になるでしょ。
それまで、急ぎでなければ待ちが賢明。

本文：
>594
では、改善して頂いた上で修正をお願いします。
修正部分は明確にしておいてくださいね。

それとライズはいくつ中古が出ていますか？
ライズの販売が最も多いと思われる東急リバブルのページには数戸しか出ていませんが。
ライズは1000戸を超える総戸数なので数戸程度では
多いと言えないのでは？
大規模物件では率で考えないと意味ありません。
通常大規模物件とは100戸以上ですから
ライズの場合はその程度の物件の10倍以上の戸数が売りに出てないと
中古が多く出回っていると言えませんがどうですか？
私はむしろ売りに出ている数が少ないか
すぐに売れてしまっているのか…という心象です。

それと貴方の言っている事が"万が一本当で（笑）"
既に住んでいる人が高く買っているのだとしたら
それは投資の世界ではネガティヴ情報ではないかもしれませんよ。

それと二子玉川は他の地域と違ってバブル的な価格の上昇の割合は少ないと思います。
理由は買い手が中国人やオリンピック特需などの一過性なものでないことと、
デベのキャンペーンで人気が出ているのではなく
数十年前から人気があり現在の価格の上昇は
人気エリアの再開発が評価されている事が
上昇要因の大きな部分を占めていると思うからです。

>>596
まあ、そう熱くならないでください。
荒れる原因になってしまいます。
ライズの持主さんですか？
市場は買いたいって人が決めますよ。

>597
煽ってもいいけどもっと面白いこと書いてくださいね。
話し終わっちゃうからさ（笑）

二子玉川再開発で人気ですね！
駅から徒歩15分程度のマンションも人気があるようです
瀬田交差点近くで246沿い如何でしょうかね
住んでいて高島屋以外色々出来ましたが、銀座や新宿、表参道に出掛けたくなります。

多摩川増水怖いわ。
万が一溢れたらどうなるんだろう。
兵庫島は見えないくらいに水が溢れてる。

2007年の台風の時も二子玉川周辺は大変なことになりましたね。
今回のも大打撃でしょう。
これで、多摩川が溢れでもしたら資産価値低下は防げません。

>600
平成に入ってから玉川が多摩川の氾濫によって浸水したことはない。
残念だったね（笑）

ちなみに集中豪雨での浸水は丘の上でもどこでもあるから。

二子玉川駅から見た多摩川が溢れそうです。
あれを見たらライズも欲しくなくなりました。
プラウドタワーもいりません。
洪水が怖くて瀬田や上野毛の高台とかじゃないと住めませんね。
格付けも変えなければいけません。
ライズやプラウドタワーなど多摩川近く低地の物件は格下にしないといけないのでは。

台風による格付の変動

ライズＳ→Ｄへ
プラウドタワーＡ→Ｄへ
シティハウス二子玉川Ｄのまま
パークハウス二子玉川プレイスＣ→Ｄへ


〇理由〇
上の物件は多摩川洪水の恐怖により賛否が分かれる為。
他はそのままの据え置きで大丈夫だと思います。

洪水大丈夫でしたか?

>>602
昭和だっけ?

>>606
あー、怖い…
恐怖ですね…
川の側は住めません。

まさに、避難勧告が出てるのが、ライズとかシティハウスの辺りですね。
あの辺は危ないんですね。

http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/fnn?a=20150911-00000723-fnn-soc...
怖いですね。
多摩川もこうなると思うと、ぞっとします。
ライズにお住まいの方は大丈夫でしたか？

http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/fnn?a=20150911-00000754-fnn-soc...
家が流されたりしたら、たまりませんね。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150912-00000512-san-soci
川が溢れて行方不明なんて、怖いですね。

二子玉川いいと思っていましたが、やはり川沿いは怖いですね。
悩んで来ました。
お住まいの方は今回の台風は大丈夫でしたか？

ライズって団地にしか見えないよね。
仕様も良くないし。
今の売値は勘違いし過ぎ。

確かに、勘違いしているライズの住民たちもこの前の洪水でヤバいと思ったのか、
反論してこないし。ｗ
こんなことろで資産価値を上げようと頑張ったってね。
格付けにしても、途中からライズが高すぎて笑っちゃったけど。
ライズが瀬田ファーストと同じって。ｗ
プラウドタワーと比べたって建具の質感、フローリング、お風呂、カセットエアコン
その他もろもろプラウドタワーの方が上です。
唯一ライズの方が良いのは間取り位なのでは。
外観もどう見ても劣っています。
プレミアム対決なら
プラウドタワー＜＜ライズ
ですが、
通常の部屋なら
プラウドタワー＞＞＞＞＞ライズくらい差がありますよ。
何で億出してリビングにしかカセットエアコンが無かったり大量生産の安っぽい建具やプラスティックの風呂に入らないといけないの？プラウドタワーは全室カセットエアコン、突板の建具に御影石のお風呂ですよ。
バルコニーの壁も吹付けだし、換気口もむき出しで団地っぽいです。
せっかくのリチャードマイヤーもコスト削減のせいで台無しです。(彼の作品なら愛宕グリーンヒルズは素晴らしい)
洪水の影響もありで

格付けも
プラウドタワーＡ→Ｂ
ライズＳ→Ｃ
でいいと思います。
ただ、ライズのプレミアムフロアは凄いと思います。あそこの部屋だけ別格でいいと思います。
ライズの再開発も、とりあえずは成功だと思いますし。

先週末二子玉川ライズ見てきました。
二子玉川ってここまで変わったんですね。
すごいです。
二子玉川園だったころが懐かしいです。
確かにライズのタワーマンション自体は高級感ないですね。
これで、都心の高級感があるマンションとそん色ない値段とは何とも言えない感じですね。
営業の方も売主の希望金額なので・・・
みたいな感じで実際は高値ではあまり動いていないような話をしていました。
再開発自体は素晴らしくライズの隣の公園も開放感があって素敵でした。
本当に住んでみたいと思いました。
しかし、あの価格を出してライズタワーを買うかとなると買えますが、ノーです。
ライズタワーやシティハウスの低仕様で高価格にはがっかりしたので来週でも、プラウドタワーも内覧してみます。

まぁ、中古は売主の希望だからね。
二子玉は待ってれば下がるよ。
郊外だし

ニコ玉を見ていると、一昔前のふじみ野のアウトレット思い出すな。
向こうも、20年くらい前はニコ玉みたいににぎわっていたけど、
今は廃墟。
近隣に立っているタワーマンションも全盛期の3分の1以下だとか。
ライズも可能性はなくはないね。
ふじみ野もすごい人気だったけど、今はね。

まあ、近年の駅周辺の再開発の印象ばかりが強いのでしょうけど、
古くは名だたる政財界人の別荘地だった瀬田や上野毛や岡本など丘の上の閑静な邸宅地もあっての二子玉川ですので。
多摩川風致地区という、条例で良好な環境が守られている一帯でもあります。

SS　名所級
瀬田ファースト

S　部屋によっては2億円を超えてくる様なプレミアム級
上野毛レジデンス
リジェ岡本
プレステージ瀬田

A　部屋によっては1億円を超えてくるマンション
パークコート瀬田
アーバンビュー岡本
ヴィークコート瀬田１丁目
パークハウス瀬田１丁目
ロイヤルシーズン瀬田
岡本レジデンス
パークコート二子玉川

B　比較的条件に恵まれている評価の高いマンション
ブランズ瀬田
グランウェリス瀬田
上野毛ファーストプレイス
プラウド二子玉川
グランディオーゼ岡本
ブランズ二子玉川
パークハウス玉川岡本
テラス岡本
ザ・フィネスト上野毛パークハウス
瀬田南シティハウス

C　長所と短所が混在していて賛否が分かれるマンション
グローリオ瀬田
ピアースコード二子玉川
ベルス瀬田、サウススクエア
グランスイート二子玉川
岡本パークハウス
パークハウス二子玉川プレイス
パークホームズ二子玉川ヒルトップ
パークハウス上野毛4丁目
ザ・パークハウス二子玉川ヒルトップ
パークハウス上野毛コートレジデンス
(シティハウス二子多摩川)
ディアナコート二子玉川園
エステージ上野毛
二子玉川ライズ
プラウドタワー二子玉川

D　
アールブラン玉川岡本レジデンス
アデ二ウム上野毛
東急ドエルアルス上野毛
コートハウス多摩川
パークハイム上野毛
グランスイート瀬田
上野毛コートハウス
グランスイート二子玉川スタイルフォート
ピアース二子玉川
上野毛南パークハウス

E　駅から遠く中古価格も苦戦しそうなマンション
オープンレジデンス上野毛
アイディコート二子玉川
ジェイパーク二子玉川
ブリリアンコート二子玉川

他の方が言ってた洪水等を考慮するとこうなるかな？

洪水で元気が無くなったのかな？

ライズがいろいろと言われていますが
そもそもあそこは多摩川の氾濫も想定して７メートルの人工地盤の上にあるんですよね。
ですので住居自体にはそう危険はないのではないでしょうか？
まあ駐車場などがどうなっているのかは知りませんが。

>>621
氾濫で孤島となるのが想定済とは素晴らしい。雨の日に車で帰宅なんて怖くて出来ませんね。

たかだかマンションを必死になってdisる人w

>623
氾濫想定のマンションを必死になって擁護する人はどうなの？

普通は誰も買わないだろう。

ライズさんはいちいち反論してくる小ささから行くと、ライズの30㎡に賃貸かフルローンで頑張って買っちゃった人かしら？ｗ
せいぜい掲示板で自分のマンションの資産価値アップに努めてくださいね。
それと、プラウドタワーには30㎡の鶏小屋はありませんので、悪しからずですわ。
グレードの低いマンションの鶏小屋に住んでいると心にも余裕がなくなってしまうのかしら。
私はいくら氾濫云々叩かれようとプラウド民としての余裕と誇りを持っておりますので、何とも思いませんこと。
氾濫して暮らせなくなったら引越せばよい事では？
わたくしの知ってらっしゃるプラウドタワーの住民の方は、氾濫したら引越しをするくらいにしか思っておりませんもの。
別にお金には困ってないので、ここの資産価値が下がったら下がったで構いませんし。
ライズの方は、ローンが沢山あって下がったら足が出てしまうので大変なのですね。
こんな、マンションなんてキャッシュで買うものですわ。
貧乏人がちょっと高いマンションを買うと心まで貧しくなってしまうのだから、お辞めになった方がよろいんじゃなくて。
そんな、他の方を攻撃するくらいなら、売却なされば良いのではないかしら。
おほほほほ

二子玉川ライズの来客数も減って勢いが無くなってきたな。
てか、シティハウスはあの値段で売れるのか。。

武蔵小杉に勝てる訳ないじゃん！

>>627
笑

そうそう！武蔵小杉には勝てないなぁ（笑）
あれ？そういえば武蔵小杉って何かあったっけ？
よく分からないけど、川の向こうのスレでやってね〜

目くそ鼻くそを笑う

>630
では、あなたのクソな住処を教えて頂けませんか？（笑）
こんなド田舎のスレに降臨してくる方は何処にお住まいなのかな？

６２５や６３１みたいな、傲慢で上から目線の気取った人が住む町が二子玉川なんだろうな。
武蔵小杉にそんな人少ないしな。
マツコが一番嫌いな街って言ったのがよく分かるわ。笑

>631
えっ？世田谷区の街のスレに川崎国の人が紛れてる・・・
こんな街にかまってないで川崎ライフを川の向こうで楽しんでればいいのに（笑）

マツコなんて援軍ができてよかったね！
武蔵小杉にお似合い（笑）

マツコを相手に出来るのは、二子玉の住民だけ！
頑張っててねー！

小杉ちゃんは、あの大デブに潰されるよ。
おにいちやんが、相手にして上げるょ。
武蔵小杉の男性って素敵。

>636
636もネガの面白発言だったのに逃げたか。
確かに出来が悪かったから正解かもね。
近い内にまた書き込みよろしく（笑）

日経の記事を転載です。高島屋も好調のようですね。

東口の二子玉川ライズの賑わいで、西口にある同SCは割を食っているのではと思ったが、「二子玉川駅の乗降客数増加に伴い、入店者数も昨年より7～8％増えている」（東神開発　玉川高島屋S・C営業本部 玉川事業部の菊山みち副部長）という。

プラウドタワーのおほほ人間いいなー。ああいうのいるんですね。
ひとまずここはマンション住民の民度までわかり役立ちました。