築３５年って買いますか？

相談です

築30年マンションを購入検討中

･神奈川の真ん中あたり
･2LDK(60㎡)
･専用庭10坪
･管理費･修繕･駐車場･専用庭料あわせて2万
･駅徒歩20分
･バス停徒歩2分
･バス一時間6本以上
･東南向き
･商業施設徒歩2分圏内に多数あり
･小学校中学校高校(二校)徒歩7分圏内にあり

･価格が1000万

駅から遠いことと、売り主の事情(急ぎ)のためこの価格

当方現金一括払いの余力あり


みなさんなら買いますか？
またいくらなら買いますか？

皆さんに質問です

田園都市線 用賀駅
駅歩20分 築30年マンションを購入しました。

子なし30台前半夫婦で、近々ほしいと考えています。

3DKを1LDKにセンスよくリフォームして、10年くらいで完済後、高く売ってよりいい注文住宅購入資金にあてたいのですが、いくらくらいで売れますか？

↑
購入価格も戸数も階数も書いてなくて情報が少なすぎて判断できません。

一般論で言えば、1LDKにしたら購入層が限られるので売り難くなると思います。
リフォーム代は売却にほとんどプラスにならない、駅遠でマンションとして魅力なし30年から急落するから築40年になったら現在の半額くらいでしょう。
スケルトンリフォームをしたら、500～1000万円くらないかな？
オリジナルが3DKなら60㎡弱だろうから、子どもが大きくなったら2LDKにするか3DKに戻して一生住むのが得策かと思います。

都内の一等地ならいいけど、用賀で築４０年は買う人いなそうですが・・・。

普通のファミリーマンション感覚では買い替え築３０年って限界じゃないですか？
自分なら築２０年までしか見ないから検索外です。

同意。用賀というほぼ郊外で駅遠、築40年で60平米…3000万は切らないと厳しいというか見向きもされないのでは。
自分なら出せて2000万とか。

ちなみに2000万で購入しました。ボロボロなのでキレイにリフォームし、デザイナーズな感じにする予定です。

倍くらいで売れないですか？儲かった資金で世田谷に一戸建てを建てたいのですが。

＞106さん
2000万円で購入して、1000万円でリフォームして合計3000万円
これが4000万円で簡単に売れるなら、リノベ業者が飛びついてあなたより先にやるでしょう。

＞キレイにリフォームし、デザイナーズな感じ
これはファッションと同じ、趣味の世界ですから好き好きです
人によっては悪趣味と感じて絶対に手を出さない。

以前60㎡のオリジナル２ＬＤＫを壁を全部取り払ってデザイナー的な１Ｒにして住んでいる
５０代のＤＩＮＫＳの居住中物件を「興味本位？」で見に行ったことがあります
２０帖位のリビングダイニングキッチンん兼寝室になるので開放感がありましたが
生活を考えると無駄な空間と思い５分で帰ってきました。
仲介業者に聞いたら、長期間売れなくて有名な物件だそうです（笑）

もう買ってしまったのですからこんな感じしか選択肢はないのだと思います。
デザイナーリフォーム→子供が大きくなったら３ＤＫにリフォームして一生住む

リフォームして楽しく暮らして１０年後に1000万円で投げ売りして、ローンで戸建てを買う。
←年間100万円のマイナスで、楽しく暮らせれば幸せですよ
用賀あたりの郊外で不便な新築買ったら10年間で1000万円は間違いなく下がります。

中古マンションは価格をプロの不動産業者と市場が決めます、
お買い得なんて99％ありません。
現実は素人が2000万円で買えたということは、リノベ業者は2000万円で
”絶対に買わなかった”ということですよ。
ウソだと思うのなら、入居してからリフォームして買取業者に査定してもらえばわかりますよ？

中古の場合は新耐震基準かどうかを気にする人がいる。
あと新耐震以前の物件はローンに条件がつく場合もあるらしい。

ローンに条件って担保評価だね。リノベーションの評価は見解が分かれそうですね

＞106
言いにくいのですが残念な買い物でしたね。
自分だったら目黒か目白の駅近の築30年60㎡を買います、
検索すれば2000～2300万円でリフォームした
中古マンションはたくさんあります。

ここに手を出さずに注文住宅のための資金を貯めていた方が賢かったですね…
残念ながら10年後に倍で売れることはまずないでしょう。

用賀駅20分でなく山手線駅５分程度だったら同程度の値段でも築40年時点で建て替えの目もあるかもだけどね。
そしたら倍も夢じゃない。

厳しいお言葉ばかりですね‥。
元々、リフォームして売ってみたかったんです。
ずっとこのマンションに住み続ける気はありませんが、世田谷から離れたくありません。
得する転売をするには、どうしたらいいですか？

転売して得する事は稀ですから、余裕のある人だけがやるべきでしょう。
でも、リフォームは楽しいですよ。私も中古マンションをリフォームして
楽しく生活しています。
査定出した事もありますが、坪単価の近隣相場しか算出されません。
リフォームの有無で極端に高く売るのはダメでした。
もし、それでもやるならば個人売買で高く買う人を探すしかないでしょう。

100万円の趣味の自動車なら個人売買で高く買ってくれることも稀にはあるでしょうがネット社会ですから皆無だと思います。地域で中古物件を築年数順、坪単価順に並べ替え出来ますから（笑）
リフォームして高く売ってみたいのなら、その業種に転職することしかないですよ、マンションはおもちゃじゃありませんからローンで買うような資金の少ない人には手出できません。
子育てが始まったら、多分大変さがわかって気分も変わるでしょう。

>112さん
あなたと同じ考えの人は山ほどいます、資金のある業者も山ほどいます。
時間を掛けて調べたらわかります。山手線駅5分に古いマンションを持っていますが持ち出しなしで建替えは不可能、そのエリアはむしろ容積率オーバーで現法で既存不適格の物件が多いです。マンション業者はプロですから、可能なかぎり容積率一杯に建てて売ります、民間の物件で余裕のある物件は皆無と言っても過言ではありません。余裕があるように見えるマンションは道路が狭いとか日影規制などのそれなりの理由があります。可能性があるとすれば公団などの物件ですが、現実的には持ち出しなしで建替えは厳しいでしょうね・・

ふっと、冷静に考えるとインフレになってマンションが値上がりすると、戸建てはもっと値上がりする
一生懸命やって、収入上げるほうが近道だと思いました。
10年後は誰にもわからないんだよね、周りでも子供が生まれてから離婚する方がけっこういます
見ていて思うけど、離婚の財産分与の時はマンションは困ります。
半分に切って分けるわけにもいかないから、妻と子供が残って夫が住まないマンションの
ローンを支払ってたりする。

>>113さん
厳しいようですが、これが現実ではないでしょうか？
世田谷といっても用賀駅徒歩２０分、現在既に30年という時点で、今以上の値は
無理だと思います。

リノベーションしたいなら公団は良いかもね。敷地に余裕があるから土地の持ち分も広い物件も多い。たまプラーザ団地なんかリノベーション済でも安いよ。

モノは古くなったら買い手が少なくなるから値下がりして当然、東北に友人がマンション買ったらしいですが10年で半額というのが一般的だそうです。
インフレの時代は中古マンションが急騰しましたが、理由は土地が上がったことマンションの戸数が現在の半分くらいで稀少価値があったことなんだと想像できます。
戸建てもそうですが、建物に付加価値があって値上がりしたというのは聞かないです。
ビンテージとか骨董は再作成出来ないのでプレミアムが付くこともありますが稀なこと。
リノベーションはお金さえ支払えば誰でも出来ます。
冷静に考えたら、10年後に用賀のマンションのお隣の部屋を同じようにリノベーションして売り出したら、間違いなくそちらの方が高く売れるでしょね？　」
10年間住んで使用した分だけ内装も設備も痛むから当然ことですよね。

>>118
固有名詞を出すのは失礼なので仮名にしますが、新宿近くの山手線駅数分位のところにT住宅という
築42年360戸14階建ての公団を知っています。
部屋内はたまに中古の売り出しがありますから見たことがあり、リノベーションしてあるものも
あります。bバルコニーは狭いです、ドアは団地タイプ、外壁は薄汚れて、廊下も昔のまま？
ポストを見ると、賃貸なのでしょうか外国籍の名札が多数あります。敷地内にミニ公園も
ありますが、遊戯ははっきり言うと朽ちている感じです。
部屋内はきれいでもやはり買いたくないです、公団は意見がまとまらないのかもしれません。
中古のチラシを見ていると積立金は世間並みですから、何億円と貯まっているのかもしれませが
想像ですが公団は、戸数が多いので意見がまとまらないのかもしれません。
中古価格も周辺より少し安いです。
たまプラーザ団地行ったことがありませんが、安いには安いなりの理由があるんだと思います。

>>113さん

誰かに相談していれば買うのを止めてくれたかもしれなかったのにね、残念。

たま団は駅にも近くて良いと思うのになんで安いのかな？
家賃も９から１０万円くらいみたい。

http://www.tokutoku-bukken.com/estate/tama-plaza2/index.html#

光が丘団地も一時より安くなったね、十分高いけど。
なんでこんなに高いのか？
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/110O3016/

東京都と神奈川県の差額でしょう

中古は買うのが難しいね。
古くなればなるほど。
私は売る側の経験しかないが。

>115さん

容積率余ってますけどね、私のとこは。でなきゃ買わない(笑)。
お隣さんは賃貸住人ばかりの投資物件化してますが、金の折り合いがつけば住んでるオーナーが少ない分、話が早いかと。
どちらにせよ買値より高く持ち分売却さえできれば、本人的には満足です。

>120さん（同一人物かな）

戸山ですか？なら難しそうですね、確かに。

>>126
＞容積率余ってますけどね、私のとこは。でなきゃ買わない(笑)。
120です
本当？信じられない？というのが実感ですよ民間物件では。
容積率って、同じ用途地域の区画で300％とか単純なものじゃありませんよ
うちのマンションも同じ区画で北側は１０ｍ道路で容積率400％消化できますが
同じ区画の10m離れたお隣りは最高400％だけど240％しか建築できませんよ。
「ちゃんと役所の建築課に聞くのか、建築士さんに確認しました？」
マンション住民だって自分のマンションの本当に建築できる容積率とか
間違っているかほとんど知らないですよ、仲介業者はもっと知らないですよ。

＞金の折り合いがつけば住んでるオーナーが少ない分、話が早いかと。
建替えのことですか？　全く逆だと思いますよ。
目白に前のマンション２ＬＤＫまだ持って貸していますが、住んでいないから建替えの
話が来たら”絶対に反対”しますよ。住んでないオーナーはほとんど同じ考えだと思います。

なぜだと思いますか？

公団は高田馬場です。

240％のお隣りは６ｍ道路ですか？
道路拡張があれば400％になれるかも。

たとえ住んでる人が少なくても、頑固に反対する人がいれば
簡単には話がつかないみたいですよ。建替え問題は。

阿佐ヶ谷は、ずっともめていまして、まだ住んでいる人もいるんだとか。反対派の人らしい。

訴訟になったら、時間かかるし、建替えは、容積が余っていても難しいそうだ。

>127

コンサル試案でタワー化と言われていますから根拠のない話ではありませんよ。ちなみに公団でもないです。

賃料収入を得てるオーナーが反対に回るかどうかは、物件の属性に拠りませんか？
安定収入でいいと思うオーナーが多ければ反対だろうし、ここならもっと取れる（又は建て替え時に持ち分売ったら高値がつく）自信があれば
賛成も多くなります。私のところは賛成が優勢です。一概には言えないのでは。

＞130
あそこタワーになるんですか？
確かに近所にタワーはないですよね、だから修繕しないお金をかけない。
でも新宿区はタワーを規制する方向ですから難航するでしょうね準工業地ですし賃借たくさん。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/file13_10_00005.html

新宿を含めて幾つかの区ではタワマン規制しているのに、
なぜか次々とタワマンは建てられていく…

そうですね、タワーマンションは将来は○○ニュータウンより始末が悪いかもしれません
公団はエレベーターがなかったりしてお金はかからないけど、タワーだけは維持費が高額。
朽廃した中規模マンションは想像できますが、朽廃したタワーマンションはどうするんでしょう？
タワーマンションの大規模修繕って想像がつきません・・・

>131

どちらを想定されているか不明ですが私の物件は新宿区ではありません。

既存物件を建て替えるには高層化くらいしかないのだから反対してても始まりませんよ。
そも人口減少なら新規供給はいらないはず、だが購入希望者は新築を欲しがる。
化粧直しをした老朽中古を買えと強制できますか？

＞既存物件を建て替えるには高層化くらいしかないのだから反対してても始まりませんよ。

失礼しました高田馬場じゃないんですか？
もしかすると郊外ということですか？

うちのマンションでも2部屋持っているオーナーが、マンションが老朽化したらそこらじゅう
古いマンションだらけになるよ
用途地域が変わって容積率緩和で20階くらいにしてタダで住めると言うと、お年寄りたちは
うなずきますから。
理事の中に建築家がいて、いつも苦笑いしてこちらを見ます、都内のマンションは
けっこういい加減な申請をして既存不適格が多いらしいです。
うちの場合の手口は、お隣りの土地で操作したようです。
高層化しようが、低層で敷地いっぱいに建てようが容積率は同じでしょう。

お金を支払ってコンサルタントが付いているなら、実現の可能性はありますね
持ち出しはなければ幸いです。

原宿駅前のコープオリンピアでさえ持ち出しか専有面積縮小らしいですよ。

まァ、惹句がお得意だことね。

自分で書けないよいうな漢字書くから調べたよ
じゃっ‐く【惹句】
人の心をひきつける短い文句。特に広告文などで、誇張してうたい上げた文句。キャッチフレーズ。

意味が全然違いそう・・・

いいえ、その通りでしょう。

築30年超のマンションの建替でタワーマンションになった事例はないので
マスコミで大きな話題になりそうですね。
都心部ではなさそうですから、郊外ならありそうです

一般論で
再開発予定地のお年寄り、って高層階に住むのは嫌がる人が多いですよ。震災前から。
それが、再開発のなかなか進まない理由の一つ。

各論で
一人暮らしが疲れたので戸建てからマンションの8階に引っ越した70代後半の母親は、
最初は嫌がっていましたが３ヶ月もすると、高いところは景色も日当たりも良くて
最高だねと大喜びです。
人間は順応性がありますが、思い切るまでは大変です。
5階程度の古いマンションから、タワーなら相当難しいでしょうね。
建替は検討初めて早くて5年、普通は10年はかかるし途中で頓挫して中止もあるから
思ったとおり進まないのが、共同住宅のデメリットなんだな。
お年寄りはローンが終わっているからまだ可能性はあるけど、最近買った人は
ローンが始まったばかりで、さらなる持ち出しを容認するはずがない。
タダで面積が大きくなれば誰も文句は言わないだろうけど、マジックのようには行かないし
若い人は、ローンを支払いながら、仮住まいで3年間以上家賃とダブルで支払うことに
ならないのかな？
残念な結果です。

＞だが購入希望者は新築を欲しがる。化粧直しをした老朽中古を買えと強制できますか？
都心では立地が良くて割安のスケルトンリフォームしたリノベーションマンションが静かな
ブームを呼んでいるそうです。京都の古い町家にも若い人が賃貸で沢山住んでいる。
首都圏でマンションを買いたい層の80％は新築志向だそうですが、都心に限定すれば
60％位だと思います、つまり40％は立地のよい中古マンションを探している。
郊外の中古は10年で場合によっては半額、都心ではありえないから中古は郊外は
買わないほうがいい。
まさに中古マンションは需給関係で価格は市場が決めるという、いい例です。

約10年ほど前に30才で結婚し、自分の年と同じ年齢のマンションを買った者です。

管理状態が良いという前提で、値段次第かなぁ、と思います。
私の場合、周囲の新築マンションに比べて十分に安くて、
今後これ以下に下がってもそれほど損をしないだろうと思ったので買いました。

10年経って築40年ですが、大規模修繕も終わって、売買価格を見る感じでは、
買った値段と同じくらいでは売れそうな感じ（売り出し価格は明らかに高い）。

ローンも終わったので、結構余裕の暮らしができてます。

あとはこのマンションがいつまで持つかなんですが、
この感じだとまだ二、三十年は十分持ちそう。

物件選べば、35年もありだと思う。

建替の話をされている人が多いですが現実的には？マークがつきます。

鉄筋がむき出しになったり、雨漏りがしたり、給排水がダメになって日常生活に支障をきたすようになれば仕方ないでしょうが、民間のマンションの場合修繕するからそんな状態にならないですよね。

両親が再開発の等価交換で仮住まいをしたことがあるので費用の明細を見せてもらいましたが、仮住まいの費用が月々12万円、家財が全部入らないのでトランクルームを借りて3万円、礼金仲介手数料、引越し費用が往復で50万円約3年間で約650万円の出費になりました。
新しいマンションの取得税、登録免許税、消費税、管理準備金、修繕積立金基金、売買契約書などで400万円。
エアコン、照明、家具などの購入費用で50万円と入居するのに450万円と合計で最低でも1,100万円以上は掛かった計算になりました。。
容積率の余剰で同等の面積の新築が貰えたとしても、全戸の住民が「現金」でこのお金を用意できなければならないことになります。
築古マンションを建て替える場合は、その他に取り壊し費用とコンサルタント費用もかかります。
建替費用はタダで新しいマンションが手に入るように考えるいるようですが、現実はそんなに甘くない。
70㎡取得するのに1,500万円+αの費用が掛かるのです。これは都心であろうと郊外であろうと建物の費用ですから大差はありません。

総会で80％の賛成があれば建替は可能になりましたが、最低1,500万円以上の現金の費用を説明しても賛成する人が多いと思いますか。

持ち分売るなら費用は不要。桜上水のオーナーあたりも持ち分売った金を原資にホーム入居組がいると聞きます。

>142

震災直後の書き込みに年数が経っていてもリフォームすればいいかと思っていたけど、震災の後は思えなくなった。とありますよ。
総意でなくても、旧耐震で問題なかったオーナーの感覚とこれから買うユーザーの感覚は違う。
売るには売れても、値下げしなくてはならないのならもっと高く売れる手立てを考えた方がいい。

>139

シャトー三田は20階？位のタワーみたいですよ。
白金台の二軒合同建て替えもタワー。

タワーにして戸数を稼げば、在来の所有者の持ち出しが無いか少なくて済むからでしょう。
またタワーにすることで高層階の価格を上げることができ、低層階の価格を抑えることが可能になる。
等価交換で、建て替え期間中の経費の余裕が無い世帯の救済にもつながる。
都心部ではタワーにして、周辺に余地を取ることが、防災にもつながる。

>142

>都心では四割が中古志向

なのは値段的に新築難しいからってだけでは。
耐震か否かも重要視される流れだし数字に意味はないと思う。
所有物件が選ばれなければ確率０でしょ。

>145
建替の持分売却は評価が安くなる、とどこかのサイトに書いてありました。

>148
容積率に余剰があるケースだけですよね。
余裕がなければ叶わぬ夢。