阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

古墳ネタはともかく、山手台の北部は造成に以前（2丁目あたり）より手を抜いていると思う。
今日たまたま猪名川パークタウンを通ったんだけど、正直な感想として山手台の西4丁目より
美しいと思ったよ。擁壁、標識の類、歩道や街路の設え、公園などをシビアに見て素直にそう感じた。
立地の良さにあぐらをかかず、北部は全区画70坪以上（100坪以上も2割程度確保）にしつつ分譲を
年間30～50区画に絞り、時間をかけて少しずつ進めていくべき。

猪名川パークタウンは住んでいる家族は快適だよね。
街並みは綺麗だし、大きな体育館や図書館もあるし、
専門店や各種テナントが入ったイオンもあるから
意外に生活施設は充実している
まぁ三田のウッディタウンとかもそうだね。
でも通勤が本当に厳しい。

通勤ぜんぜん厳しくないよ
始発だから１００％座れて大阪まで爆睡だし

名塩とか中山寺とかのほうが厳しいでしょ
１００％座れないからぎゅーぎゅー詰めでずっと立ちっぱでしょ

>>352
＞始発
って、何処？

宝塚、新三田、日生中央とかじゃないの？

それは日生中央までバス便やマイカー送り迎えで出て、さらに並んで待って
日生エクスプレスに乗っているからでしょう。
ようするに余分に時間をかける事とトレードオフに着席を得ている。

日生中央ではなく、一般的な不動産表示（最短時間）ルートである
川西能勢口までバス30分＋座れない電車で大阪まで
だとどうやってもキツイでしょう。それに帰りはどうやってもキツイ。

日生中央・・・あそこは楽チンとはいえないから除外だろ

ＪＲ新三田、ＪＲ宝塚の始発は通勤超楽チンだよ

でも、宝塚始発は阪急もＪＲも早めに並ばないといけないのと、
逆瀬川とかからの人は乗換えあるから通勤めんどくさいよな

金ある人は北近畿のってるのかなぁ・・・

あと雲雀丘花屋敷も始発あって楽だね(通勤急行の2両増結分、始発普通)、乗車時間も長くないし。

35坪ぐらいの土地に分割して1区画1000万-1500万程度で販売すると売れると思ううんだけどなぁ～

150㎡規制があるので無理です。

じゃあ150㎡でいこう

家を建てるにはじゅうぶんな大きさの小さい土地（30～40坪）需要なら、利便性が高い
容積率150～200%の平地の駅徒歩圏地域のほうが圧倒的に優位で需要もあります。

山手台ような駅から2km以上の登坂を必要とする標高150m以上の山の中腹バス便エリアだと、
広い庭や眺望が得られる区画割でないと魅力はありません。

山手台西1～2丁目や東2～3丁目が平均70坪なので、北部は利便性が劣り駅から格段に遠いぶん、
より面積を広くしないと魅力に欠けますね。

土地の価値は

山本駅徒歩圏数分の一種低層50坪　＝　山手台の東西2丁目の70坪　＝　山手台北東部（長尾山トンネル南側～北公園東部）の100坪

ぐらいがだいたい同価値だと思われます。

阪急宝塚線は宝塚なら余裕で座れる。清荒神や売布でも座れるから。
今津線まわりの準急は並ばないと座れない便もあるかもしれないけど、基本的には大半の便は座れる。

朝のラッシュ時の通勤特急や特急で座れるの？？
準急や急行は豊中まで普通と変わらないから座れるの当たり前だと思うけど

阪急宝塚線は特急は廃止されたので現在はありません。

通勤特急もありません

>>361

>山手台ような駅から2km以上の登坂を必要とする標高150m以上の山の中腹バス便エリアだと、
>広い庭や眺望が得られる区画割でないと魅力はありません。

駅から遠くて、庭がせまくても、ニュータウンの一戸建てが欲しい人はたくさんいます。
高くて買えないだけです。
そういった人のニーズにあう、宅地（150㎡で1000万円）を作れば必ず売れます。

1000万で出来るわけない。仮に60坪で坪40万（2400万）が採算ラインの場合、45坪150㎡だと逆に一戸あたりの造成コスト（擁壁、水道、下水道、ガス等）割合や道路面積比率の関係で割高になるから2000万ぐらいとらないと無理。150㎡でも200㎡でも300㎡でも造成・インフラにかかる費用総額はそんなに変わらないから、150㎡が最も造成に伴うコスト割合が高いという事になる。だから土地面積を小さくすると、販売価格の坪単価は確実に高くしないといけなくなる。

阪急不動産は、ここで採算がとれてるの？
赤字垂れ流しの、”損切り”待ちと思ってました。

今やってるみたいにハウスメーカーに卸売りするのがいちばん駄目ですね。
一般的なニュータウン（＝都心から遠すぎる、交通費が高すぎる）と違って
住みたい人は沢山いるのだから、少しずつ自社で売っていけばいいものを。