分譲貸し

初めましてＮＯ２６さん　私は去年新築マンションを購入して、それまでに住んでいたマンション
（公団団地）を現在賃貸に出しています。
残債は０で駅から徒歩3分の立地ですので軽くリホームして賃貸に出した所　好条件で借り手はすぐに現れて、1週間のずれもなくスムーズに自分も引越してから引き渡す事が出来ました。
売れば1千万円位の物件でしたが、利回りが良かったので賃貸にしました。
今年からは年間賃料100万位の予定です。

私の場合は（賃料＋礼金又は更新料）−【管理費（不動産屋への管理料も入れてＯＫ）修繕積立金固定資産税リホーム費用減価償却費等】＝家賃収入です。

私の場合は初年度という事もあり、経費が90万円掛かっています（減価償却費は36万円で　リホーム代等の雑費が　26万円となっております）

私はサラリーマンですので
（仕事の年収の課税所得　約250万＋家賃収入約8万円）×所得税率10％＝258000円となります。
ですが・・・所得税（国税）の約10万位が地方税の方に今年から移籍した為　所得税は158000円
位だと思います。

私の場合19年度に新築マンション購入して年内に住んでいる為、ローン控除が上限　2500万円×１％＝25万まで10年間本当は受けれるのですが、実際の所得税は　15万位なので残り10万円の税金
の戻りが受けれるわけです。

単純に考えた結果　売りに急がなければ住んでいた物件を賃貸に出して賃料で収入を得る。

そして毎年、確定申告して家賃収入に掛かる税金をローン控除の余っている残り10万円枠を有効的に利用すれば、新しい家のローンの残債を考えても10年位は、なんとか家賃収入での税金（所得税のみ）は免除になるかなと。
そして新しいマンションの管理費とか修繕積立金・駐車場代を稼ぎ出してくれます。

残りはローンに回します。

もうきずいたかも知れませんが＾＾

私の場合　年間約100万−雑費（減価償却費　36万　含む）＝38万円（実質の家賃収入）

家賃収入少ないですよね・・・色々引かれてますもんね；；

家賃収入でのメリットは株とは違い　自分の仕事での収入と合算する事です。

そして1番のメリットは減価償却費だと思います。

私の場合は実際の家賃収入が38万円位ですが、減価償却費が36万有ります。
という事は私の所には、本当は74万円入ってくる事になります。

それともう1つ　資産価値の上がるようなリフォームなどをしていた場合その分も建物価格＋リホーム代としてから減価償却費を算出する事も出来ます。雑費として申告又は資産価値＋としてするかになります。
新しい物件なら減価償却費は多くなりますね。

利回りが良くて、立地も良く需要が有るマンションとか古い物件で価値が下がってもたいした値下がりもなく、そこそこの利回り有るマンション（800万円で利回り10％なら10年維持すればタダで手に入れてたような物です）長いスパンで考えて残債が無ければ、いいんじゃないかと思います。

長々と読みにくくてすみませんでした＾＾；
もし間違った答えならすみません・・・