中古マンション売却はどこに依頼する？（東京）

みなさん売却までどれくらいの期間かかりましたか？

築８年の２３区内マンションを専任媒介契約をしてから１０日で売れました。
当時の購入価格の１０５％で売れました。
時期は、２ヶ月くらい前ですかね。

専任媒介を推奨するようなメッセージは、好ましくない。

絶対やめたほうがいい、というのが、このスレッドの住人のおおかたの
意見。

105%で売れたのは、たぶん、買った時が安かったか、あるいはよほど立地が良いかの
どちらかと思われ、仲介業者の手柄ではないと思う。

>専任媒介を推奨するようなメッセージは、好ましくない。

買い替えだったので停止条件付の専任媒介を契約を不動産屋と結んだだけなので、
別に専任媒介を推奨している訳ではないです。
売れる物件は、黙っていても売れる。
当たり前のことですが、今回の売却で良くわかりました。
購入希望者は数名いましたので、条件のいい人を選んで売却しました。

>>143,145
とすると、もっと粘って１１０％で売れたかもしれませんよねー。
特に購入希望者が数名いたならば、物件の割りに売り出し価格が安かったのでしょう。
うちも同じ経験をしました。
でも、買換えの停止条件つきだと、早々高くは出せないんだよね

普通は、早い者順。

複数の希望者が出てくるのは、オープンハウスの後やチラシを初めて出した時など。
そうでなければ、滅多に複数の競合者が表れることはない

少なくとも売り出し価格で買う人がいたら、それはその価格で売るのが普通。

高く出して、値段をさげていくのはかなりみっともない。ある程度の価格で
売り出すのが良いと思う。5%くらいの上下なんて、気にしないほうがいい。
下品。

専任媒介契約しても他の不動産屋からの客は来る。
実際に、売却した客は、他の不動産屋の客。
価格も最初に提示した売り出し価格で売ったし、設定金額も周辺の制約坪単価で決めた金額。
土日の内覧で５組ほど着て、その中で３名の購入希望者がいたのでキャッシュで購入する方に売却。

普通とか滅多にとかどうでもいいです。
実際に希望通りに売却出来たのですから

>>148

大手業者だと両手を狙って、条件がいい客がいても他の業者の客だと
客止めするケースがあるけど148さんの業者は良心的でよいですね。

私も投資をするのだけど買い付け出しても「おかげさまで申し込み入ってます」
と断られることも多いです。本当に売主が断っているならいいのだけど、実は
元付けが両手狙いで他業者からの申し込み握りつぶしてんじゃないかと思うこと
しばしばです。

早く売れないと停止条件で、新築のほうが流れるとかいう状況だったのではないですかね

150さん
素人ですみません。

＞早く売れないと停止条件で、新築のほうが流れるとかいう状況だったのではないですかね

新築の方が流れるとかいう状況とは、どういう意味ですか？

新築を買うほうに行ってしまうということ？？
文面の意味がわからないでスミマセン。

＞新築の方が流れるとかいう状況とは、どういう意味ですか？

新宅の住宅の契約に、今住んでいる住宅を売れることが条件というものがあるのです。
売れなければ、手付け金返却の上で、新築契約破棄。これを停止条件付き契約と言います。

昔、新宅の購入と旧宅の売買が別だった時代があったのですが、悲惨な例が相次ぎ
ました。新築購入したけど、古い家が売れないので、ローンがはらえず、新たに
借金し、その借金がどんどんかさんで、旧宅と新宅の両方を手放すことになった
人が少なからず出現しました。住宅の値段が下降の時代に買うと、こういうことに
なっても全然おかしくありません。1990年頃のバブル崩壊の時期です。そもそも、
土地の値段が下降するのは日本は初めての経験だったので、しょうがない面もあり
ました。

最近は、まともな住宅契約は、新宅購入と旧宅の売買は、連携させるのが普通です。
ただし、こういう契約は提携ローンでないと採用されないのが普通ですし、どう
しても旧宅の値段が安くなりがちなので、契約者によっては、拒否する人もいます。
私も停止条件はつけませんでした。

１５２さん
非常に解りやすいレス有難う御座いました。

私も買い替え希望なので、家が売れないとと思い
少しだけあせっております。

152です。

えらそうに解説しましたが、間違いがありました。私が書いたのは、解除条件付きローンの
ことです。

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20021219A/

要するに、ある条件で契約が変わるシステムには3つの型があります。

1．解除条件付き(ある条件が成立しなかった場合、自動的に契約解除)
2．解除留保型(ある条件が成立しなかった場合、どうするかを選択する)
3．停止条件付き(ある条件が成立しなかった時に、契約が有効となる)

一般的な住宅ローンに使われるのは、1か2だと思います。ある条件という
のは、銀行ローンが借りられなかった、家が必要額で売れなかった、等々。

1にするか2にするかは、契約時に決めることになりますが、たぶん、自由
は効かないんじゃないかと思います。

申し訳ありませんが、訂正いたします。

１４８です

一応、大手の不動産屋でしたが対応は、丁寧でしたし販売に関しては良心的でしたよ。


>早く売れないと停止条件で、新築のほうが流れるとかいう状況だったのではないですかね

そう言う訳ではなかったのですが、このご時世ですから高く売れるうちに売りたかっただけ
ですね。

153です。
ただ今、良心的な不動産を探しています。

大手の不動産やさんとは、どちらですか？
三井の○ハウスさんですか？？

あれこれお聞きしてスミマセン。

支障ない程度で結構です。

ちなみに何社に依頼して売却したのですか？？

大手を選べば、あとは担当者次第という部分も大きいと思います。
私は野村に頼んで、最初の担当があまり良くなかったので、Webから選んで替えてもらいました。
私見ですが、住友だけは止めた方がいいと思います。

私も住友の営業マンは良くないと思いました。営業マンも所長もダメダメでした。

リハウスに頼んだのですが、良いと思う会社も結局、営業マン次第と思いますよ。
もし、知り合いで売却・購入経験者がいたら、紹介してもらうのも手かと思います。

住友の評判は私もこちらのサイトでいろいろと聞きました。
良いという評判は見たことが無いような。。。

私が頼んだリハウスの営業マンは、とにかく約束は守ってくれます。
（いついつまでに連絡します。。。とか、どんな事を現状いつまでに
行いますなどなど）
とにかく”１回でも”って言い方は、失礼ですが約束を守らなかったりすると、
そこから信頼がなくなってしまうのが営業の世界だと思います。
私は、”多少”優柔不断だったりしても、約束だけはしっかり
していない営業マンは、許せないタイプです。
そんなこんなで、今回の営業マンは私の中では、現時点では当たりのほうだと思います。

＞もし、知り合いで売却・購入経験者がいたら、紹介してもらうのも手かと思います。
やっぱり経験者が体験した営業マンが一番ですね！
知り合いというかお世話になった事がある元住宅関係の方に
相談してみたいと思います。
おそらく、そういう方はある程度は手広く情報が
お持ちだと思いますので。

質問させてください。

大手１社、地元２社で売却依頼しているのですが、
その中で地元の１社がネット上だけで、写真ＵＰしているのみで
具体的な活動（チラシなどの宣伝活動）は一切なしの
状態で、今後もＨＰの写真ＵＰのみの展開しかしないとの事です。
（そのＨＰの掲載もあまり大きくなく、端にポツリと掲載してある程度です）

一般媒介だから、そのような扱いなのかも知れません。
専任だともっと積極的に活動するようですが、こちらのサイトを見ると
専任が良いという事はあまり聞いた事が無いので、今回は一般にしました。
もちろん、そちらの不動産屋さんで、専任に切り替えるつもりは一切ありませんが。

先日、もっと活動して欲しいと要望しましたが、
「予算の都合上、これ以上は出来かねます」とあっさり拒否されました。
やる気が伝わってきません。

私の場合、これ以上増やすのも訳がわからなくなると思い、
とりあえず現時点では、一般３社で売却展開していきたいと考えています。
そのような場合は、契約を即打ち切って、他のところを探した方が良いと考えますか？

打ち切って2社でやるのが良いと思いますよ
信頼が出来る仲介会社を見つけて、専任にするのがかじ取りもし易いし、
ベターだと経験上感じました

よくわかりませんが、一般仲介は、特にしばりもないので、わざわざ打ち切らないで、
放置しておいたらどうでしょうか。

しかし、やる気なさそうですね。売れれば、かなりの額が入るので(自動車何台分もの
利益)なので、たとえ専任ではなくても、一般的にはやる気を出すと思うのですが。

もしかして、すごく高くだしてませんか?

個人の不動産屋は小さい案件はやる気が起きなかったりする。

そんなことはないでしょう。

4000万円の物件が売れたら、240万円の収入ですよ。新車売って、240万円の収入あげるには
20台は売らなくてはならない。

やる気起きないなんてことはありえない。ただし、簡単に売れそうもなければ話は別。

ゴメン、収入じゃなかった。利益。

１６０です

そこの不動産屋さんは、新築建売を中心に行っているところみたいです。
極端に高い額ではないですよ。
○ハウスでの最低＋５０万くらいでしたし。

そこの不動産屋は５人で経営していて
夜中の１２時まで働いていると言っていました。

忙しすぎて、手が回らないのかも知れないです。

間違えました。
最低＋５０万ではなく、査定＋５０万でした。

１６６です。
とりあえず、そのやる気のないところも残しておいて
三井の○ハウスにかけてみます。

やはり大手企業だけあって、宣伝折込は積極的に
地域性・戦略なのでしょうが、入れていただいて金をかけるなぁと思いました。

実際に私も新聞とっていないので、新聞折込の効果はわかりません。
素人考えですとポスティングのほうが効果があるのでは？と思いますが
好意でやって頂いているのには感謝です。

しかし、売却って、そうそう簡単にはいきませんね。

私は当初、三井の○ハウスさんにお願いしていましたが、３ヶ月間は全く売れませんでしたが、地元の不動産屋さんと一般契約に変えてもらい、地元の不動産屋さんが居住中にもかかわらずオープンルームをしたところ、運よく売却が決まりました。良かったと思う点は、仲介会社の大小ではなく、オープンルームをしてくれたことだと思います。ご参考まで。

１６９さんは
三井の○ハウスでは、どんな売却活動をしてもらったのですか？
三井の○ハウスでは、オープンルームはしなかったのですか？
切り替えてからすぐに決まったのでしょうか？

うちのほうでは不動産屋さんはあまり近所に無いので、
地元以外の小規模不動産屋さんでは、ポスティングは
してくれています。

ポスティングからのオープンルームだったのですか？


質問ばかりですみません。


とりあえず、私は年末までは値段などを買えずに粘りたいと思っています。
年越し勝負で、値段を下げて４月希望の方が見つかればいいなぁと考えています。

しかし、売却は労力要りますね。今日も、せっせとお掃除でした（＾＾；

169です。
○ハウスさんでは何物件かまとめた集合チラシをメインで捲いてもらいました。ホームページにも掲載していただきましたが、ほとんど反響はないとのことでした。
ちなみに地元の不動産屋さんのオープンルームはポスティングのみの活動でしたが、近所の方で、買ってもらうことができました。
もしかしたら、新聞を取っていない方だったかもしれませんが、近くに住んでいる人にアプローチを図る方がすぐに売れるのかもしれませんね。

＞近くに住んでいる人にアプローチを図る方がすぐに売れるのかもしれませんね。

中古は、近所で売れることのほうが多いです。今賃貸で、そろそろ住宅購入したいが、地元
を気にいっていて、遠くへ行きたくない、子供の学校を替えたくないという人は多いですから・・・
自分の親を呼んだり、子供を近くに住まわせたいという人も多いですね。

大規模だったり、有名物件、都心物件だったりすると、遠くから来る人もいるようですが・・・。

１７０です。

私もポスティング派ですが、三井の○ハウスさんは
新聞折込チラシですよね・・・

私も地元でポスティングを中心に行ってくれるところを探しているんですが、
なかなか見つからないんですよねぇ。

今、戸建に買い替えを検討しているのですが、
買い替え希望のハウスメーカーさんの知り合いの方を
探して頂いているのですがなかなか見つからないらしいです（；；）

不動産屋さん探しは難しいですね。

続きです。

○ハウスさんも頼めばポスティングをしてくれるんですかねぇ？

○ハウスさんで３ヶ月お願いしましたが、全く売れず。
値引きするにもローンがありなかなか下げれず・・・。
なので仲介手数料が無料の不動産を探しました。
クオラ不○産は買主さんは手数料がいっさいかからず
売主側からのみ手数料をとります。
買主さんの負担を軽減すれば、買い手も多少増えるかもと期待してるところです。

>>175
幾ら仲介手数料無料でも、価格設定が高かったり物件そのものに魅力がなかったらあまり意味ないよ。

>>175
何か宣伝臭いですね、そこは物件殆ど無いでしょ。
実際、専任のところは、物件が売れていないくて見せてもらえない事があるよ。
手数料無料でも、それでは意味ない。

売れないのは、高いからだからどこに頼んでも無理だと思う。

別に宣伝でもいいよ。そういうところがある、ということがわかっただけでも少しは
役にたつ。

マンションの値段が１億円なら、手数料半額で300万円安くできるので、決して
ばかに出来ない額だ。

ただ、あまりに安いところは正直怖いと思う。私は、結局無名の仲介会社で売ったが、
売買代金をもらうまで、どきどきだった。この御時勢なので、つぶれてしまう心配も
あったし・・・。中古は今でも売れてるんだろうか?　一部の新築が投げ売り状態
みたいなので、中古もかなりさがっているような気がする。

よく言われるが、あまり下降していないのは、都心物件だけのような気がする。

>結局無名の仲介会社で売ったが、
>売買代金をもらうまで、どきどきだった。この御時勢なので、つぶれてしまう心配も
>あったし・・・。

そういうリスク、ありますね。

ただ、大手の担当スタッフが優秀とは限らないのです。中堅で優秀であれば支店長になってしまい
、その後は複数の店舗を扱うようになり、最前線のスタッフには多くを期待できません。
地元の小規模の方が、ベテランでやり手のスタッフが最前線のまま担当してもらえる可能性が
あります。
私は、集客力のある大手と、やり手スタッフのいる小規模の両方に依頼です。

大手は専任にしないと広告掲載しませんとか、広告の度に値段を下げさす手法だから。
本当に急いでないなら、中堅の不動産会社に頼む方が高く売れるのは間違いないです。
また、大手の新築のマンションの買い替えの場合は特に早く売らないといけないから、同系列の不動産会社に頼まないといけないし、足元見られがちです

大手でも専任にしなければ広告掲載しないなどということは有り得ない。知識のない売り手に対して専任媒介契約を結ばせるためにセールストークで使うことはあるだろうが。


ただでさえ売却しづらいご時勢でもあるので、絶対に一般媒介にして複数の業者に競わせるべきでしょう。

私は大手3社と一般媒介契約にして、しかも途中で業者を入れ替えて、無事に売却できました。

大手の看板借りて、中身は地元の不動産屋がやってる場合もあるから注意しましょう。
店舗同士の横の繋がりが薄いので、自分の客は自分のところで押さえ込みます。

専任で３ヶ月以内で売りました。
三井の○ハウスで希望通りの金額で成功しました。

私の場合、買い替えで三井の物件を購入しました。
しかし売却できないと購入できないので
いろいろ相談したところ
「停止条件付き売却」で購入できました。
（買い取りではないです。売却できなかった場合、買い替えの手付けが
もどってきます。安心ですね。）

お持ちの不動産次第でもきっとあると思いますが
買い替えの場合、三井の物件であれば適用できます。
（物件ごとでおそらく条件付きが可能かどうかあると思います）

私が知る限り、他社は買い取り制度しかないと思います。
これはリスクありですね。

単純に売るだけなら地域に強い大手がいいと思います。
うちは東急リバブルがかなり強い地域です。
そのなかで三井で売れたのは奇跡でした。

売却経験から一言で言うと
「買い手は運」です。
どんなにちらしを配布しようが
広告を出そうが１年売れない物件はあります。
（おもいっきり金額下げてようやく売れる）

ちなみに首都圏で中古の売却成約率は１割程度かと。
その中に食い込むには売主もかなりの知恵と努力が必要かと。

まるで三井の宣伝の様ですが三井に限らず昔から、
買い替えなら停止条件付きで契約できるのが普通です。

買い取り制度を使うのは、デべが売り手相場の強気な時期の特殊な例です。

１８４さんへ
そうですか。他社でもあったんですね。
勉強不足ですみません。
決して三井の宣伝ではないのです。

同時期に
野村アーバンで一度
プラウドで交渉しましたが
残念ながら無理でした。

あきらめているところで
三井の物件が丁度でてきたので
話してみたら「停止条件できる」とのことでした。

こんな売り方もあるってことでの
書込みでした。

＞首都圏で中古の売却成約率は１割程度かと。

そんなに低いですか？　首都圏というのが広すぎるような気もしますが・・・

東京は今でも結構売れてますよ。もちろん、物件（立地と広さ）しだいですが。
いろいろ経験してわかったのですが、大規模物件はほんとうに売りやすいです。
将来売りたいのであれば、大規模物件に限ると思っています。もちろん、その
前に、立地と広さのほうが重要ですけど。

新しく買ったところは、前より小規模です。小規模物件って、管理が本当に
大変。小さくても、かかる費用は、大規模と変わらない部分があって、
費用がかかります。ちょっとがっかりしています。将来売るときも影響する
んだろうなと思っています。人数が多いと、建築の専門家なんかが含まれる
率も高くなるし、いろいろいいなと思います。前のマンションでは、
建築の専門家が何人もいて、大助かりでした。新しいマンションでは、
今のところゼロ。さびしい。小規模のマンションは、管理が難しいので、
荒れやすいみたいです。

まだ買い替え済んでないなら、大規模がいいですよ。できれば、500戸以上。
100戸以下のところは、相当意識して管理をがんばらないと、大変なことに
なります。ちょっと前の日本経済新聞にもでていました。今月分です。

正直な事を言うと人気のあるマンションは停止条件にはしません。
なぜならほっといても売れるマンションなのに、中古が売れなかったら解約される可能性があるからです。
完成しているのに成約率が少ないマンションか、完成まで日があるマンションのどちらかと思います。
このご時世なので、そんなに売れてる新築マンションってないとも思いますが・・・

１割かどうかは
今、市場に流れている物件数と成約数のデータで
計算してください。
（仲介会社でも教えてくれますよ）

大規模ファミリーマンションは遠慮します。
既に買い替えました。

前も１００戸。今回も１００戸です。
ちなみに小規模というのは
３０戸程度を言います。
１００は中規模に区分されます。

小規模は管理費、修繕費が高くなりますが
生活のうえでメリットもあるようです。

５００戸以上がいいというのは
勝手な決めつけですね。

ちなみに「大規模物件は売りやすい」は言い過ぎ。
私からすれば中規模が最も売りやすい。
同じマンションで売りのライバルが出ないので。
大規模ほど買い手市場物件です。

>５００戸以上がいいというのは勝手な決めつけですね。

そんなこと言ったら、個人的な意見なんて、すべて勝手なきめ付けだろう。
100戸がいいという主張だって、勝手な決めつけにすぎない。

少しは、頭を使って書け！

１８９さん

書き方が悪かった。
すまん、すまん。

揚げ足とるなよ〜^^

葛飾区のマンションだと
東急より、三井や住不がいいのかな？
有楽やオークラヤってどうなんだろう？