中古マンション売却はどこに依頼する？（東京）

たとえその物件が売れなくてもですか？？
「専任」の契約をとっただけで？？

額を考えれば、そういうことはありえるかもしれない。

はじめまして。
７月から売却をはじめました。
ご意見をお願いします。

大手さん中心に一般で数社に依頼していますが、
会社によって営業活動がまったく違うものですね…。

夏は客足が減る…といわれ、とても不安なのですが、
一週間で６組案内がありました。

１０組来て決まらなければ、何らかの要因があるというのは
本当でしょうか？

適正な価格設定ならば、１０組の案内があれば
買付が入るのが普通と考えていいですか？

子供を持っている家庭などは夏はむしろ内覧が増えるという
意見もあります。

数は問題ではないと思います。決まる時は一発ですから・・・。

売り出しがうまくいっているかどうかのひとつの根拠は、
値段の交渉があるかどうかだろうと考えています。値段
の交渉が全くないとしたら、営業員のやり方がまずいか、
高すぎるか、あるいは単なる見学なのかのどれかだろう
と思います。

近所の人が、自分が売る時の参考にするために見学する、
というのはよくあることです。もちろん、こんな人達が
いくら見に来ても売れる話につながるわけがありません。
業者によっては、自分が営業しているアリバイ作りとし
て、全然買う気のない客を内覧によこすこともあります。

インターネットで物件を検索するのはもちろん最初でしょ
うが、結局はその物件を持っている業者と、話をすすめ
ることになります。その業者が、こんなマンションもあ
りますよ、とあたなのマンションを紹介してくれるか
どうかがポイントだと思います。

築浅の中古(10年以内)は、遠方から来ることもあります
が、古い中古は、近所の人が中心です。従って、新聞な
どでチラシをまいてお知らせすることが必要です。

売るための基本は、きれいにする(清掃する)、整理する(余分
なものを捨てる)だと思います。それは大丈夫ですか。

媒介受けるてある程度の期間で成約したら、良かったですね〜ってお互いに上手く行くのですが、そこそこやっても反響がないと報告することもほとんどなくなっちゃいます。
ましてや、価格も見直ししてくれない売主さんは広告も掲載してくれなくなっちゃいます。

この不動産市況が悪化して、売上激減ですから業者も広告代削減中です。

反響の無い物件なんて掲載してくれません。（紙媒体は反響少ない様ですがね。。近隣に手捲きで1000枚、2000枚捲きました＝うそ）

ここでは○友って評判悪いですね。
今売りに出しているマンションですが、その○友に専任で売却を任せています。既に数十件案内が有ったそうなのですが（空き室で立ち会っていないので、そう聞いただけです）数ヶ月経ってもまだ売れていません。
来月専任契約が切れるのですが、こうなると一般が良いのでしょうか？
担当者さんの話だと、専任じゃないとチラシとかの広告費を出せなくなるし、売るのに力を入れられなくなる（担当を外れることになる）ので一般は‥‥と言われるのですが。

>>114さん

案内の件については相当信憑性が低いと思います。営業の言うことは真に受けない方がいいでしょう。

専任でなければ広告費が出せない等と言うようなら、いっそのこと契約更新はやめたらいいと思います。一般でも動いてくれる業者数社での一般媒介に切り替えるのが賢明でしょう。住友は特に露骨ですが、大手は一般媒介だと力を入れない傾向があります。むしろ、大手よりも元気な中堅業者の方が売主のためによく動いてくれますよ。

いくつかの候補の中からやはり大手で、ということで
現在三井のリハウス専任になっています。が、1か月強にして値下げしましょうと打診されました。
ある所は大手ではありませんが営業の人がびっくりするほど自信満々なのです。
最初はなんだかなあ‥という印象だったのですが
今となってはあれくらいやり手のほうがいけるのかもという思いでいます。
三井の担当者はとにかく丁寧だけれども超慎重派。
とにかく“市場はこうだから、こうしたほうが”というスタイル。

最初の段階でどの業者からも
“ぜひ専任で”“一般だとあちこちに出るから印象がよくない”
などと言われ専任契約をしました。何せ初めての売却なので
すべて鵜呑みにしていた感じです。
実際のところどうなのでしょうか。ちなみに時間的なゆとりはあります（半年くらい）
査定価格＋200万位で出ています。
本当に悩んでしまいました。どなたかアドバイスをお願いします。

専任では新聞など紙媒体に数万部単位で3週間、撒いてもらうことを約束して契約。
買う方の多くは近場の方なので重要です。その際の掲載スペースも確認。

案内用チラシは自分でも念入りにチェックしてください。
買い手が何を求めているか、最大のアピール度がわかるのは自分自身だと思います。図面も貧相なのは書き直しさせて納得いく図面にしてもらうことです。
大手でしたら支店のＨＰのＴＯＰページに常に出しておいてもらうことが重要です。

掃除や部屋の臭いにも注意を。
汚い部屋は、適正価格で買う気が失せます。古くても綺麗に！
管理組合の会報、議事録をファイルリングしておきます。

1ヶ月しても価格交渉が入らない場合は、何らかの問題があります！
問題が価格・・・物件によりけりでしょうが売り出し価格は、査定を大手・地元など数社で取った内の中間の値付けが妥当だと思います。この時期、高めの設定では売れません。いったんネットで安くすると静観します。

営業力が問題・・・レポートに納得がいかなければ即刻、専任を辞めることです。言い訳は「売るの止めました」でいいと思います。

次に3社程に絞り、一般で売る。営業マンの選択が重要です。
価格が妥当なら前回と同じ価格で行きましょう。
数百万下げるなら、クロス全張替え（2,30万程の予算）などでリフレッシュするとか、、

売る方、がんばってください！

>1ヶ月しても価格交渉が入らない場合は、何らかの問題があります！

そうですか‥
2ヶ月近くになるけどありません。
価格は妥当と思われます。数人の営業の人に上がってもらいましたが
みなさん口をそろえて“とてもきれいにしてらっしゃいますね”“これなら売れますよ”
と言ってくださいました。
あまり物を置かない主義なのでそれなりにスッキリ使っているつもりなのですが
築12年（室内リフォームは何もしていません）ということもあり
クロスの隅っこがめくれていたり和室の敷居部分がササクレ立っていたりします。
築年数がネックなのでしょうか‥。
昨年大規模修繕が終わり外観はとてもキレイになっています。

＞118

失礼ながら、驚きました。きれいに住んでいて、査定価格
どおりでようやく売れるのです。

+200万円で簡単に売れるわけがないでしょう。”これなら
売れます。”というのは、買い手がいるという意味で、
その値段で売れるという意味ではないでしょう。また、
専任を取るために、セールストークとして、”売れます”
という業者もいます。

もちろん、みんなが相場に詳しいわけではないので、中には
査定価格より高く買ってくれる人もいます。査定は一般的な
条件ですが、特定の条件をすごく気に言ってくれる人は、
中にはいるのです。ただし、その場合は、その特定の条件の
人が現れるのを待たなくてはなりません。

だから、時間がかかるのは仕方ないし、早く決着つけたいの
であれば、値段を下げるしかありません。中古の値段の下降
はゆるやかになったとはいえ、まだ下降しています。あまり
時間をかけていると、査定価格そのものが下降していきます。

たいていの人が中古というと10年以内の物件を探すので、
よほど条件が良くないと（大規模とか駅近とか、一流
デベの物件とか）でないと、なかなか売るのは大変だと
思います。でも、時間がかかるのを我慢すれば、そのうち
現れるのではないでしょうか。でも、あまり時間をかける
のはおすすめではないですね。サラシものになると、売れ
にくくなりますよ。どんどん値段を下げていくと、待つ人
が増えるし、どんどん値段が下がっている物件を買うのは
みな嫌ですから・・・。だから、むしろ、売りたい時期の
３ヶ月位前から売り出して、一気に決めたほうがいいのです。

>>118

売却時間にゆとりがあるのなら、市場がどうなるか危ない時期ですが、
いったん売りを下げて9月ぐらいから再スタートしたほうがいいかもしれませんね。

今後、市場はそんなに好材料がないので、
次の購入先が同エリアの場合、新古・中古物件なら同じように下がるはずです。

119さんの言うとおり、物件自体の条件はいいと思います。
多少の汚れ剥がれは問題ないと思います。
駅からの距離はどうなんでしょうか？
周辺環境に嫌悪施設、幹線道路などがあるんですか？
特殊な間取り、１階、戸数が少ないなど一般的な
マイナス要因があるんですか。

査定＋200万なら2ヶ月間の間に価格交渉があるはずです。
価格交渉もないなら、やはり値付けがニーズから離れているということでしょう。
周辺の競合物件を研究してみてはどうでしょうか。

ここ数ヶ月、売れ残る物件はかなり長期化しています。
決まるものは1ヶ月以内。
バス便などでしたらかなりの苦戦を強いられます。

専任以外の不動産会社からの内見が少ないようなら、
その専任はストップした方がベターでしょう。

みなさんありがとうございます。
価格交渉は一件もありません。
駅から平坦７分です。嫌悪施設、幹線道路などはありません。
幼稚園、学校なども徒歩５分〜10分にあります。
戸数は約80戸の三○の物件です。
南向きですが１階です。これがネックなのでしょうか。
周辺の物件と比べましたが同じような感じなのです。
というかむしろうちよりももっと強気な物件もあって
今回のこの価格に設定したという次第です。
ちなみに半年ほどまえに同じマンションの最上階（５階）が
ほぼ同価格で成立しています。もちろん１階なので
当然その価格よりは下がると思っていますが
これほどまでに動きが無いものなのかびっくりしている次第です。

最上階と１階では相当な差があると思います。
１階だけは避けたいという方の方が多いですからね。
査定価格自体に問題がありそうです。

現状でも査定価格+200万ですから、おそらく内覧者の中で物件自体は気に入った
人がいたとしても、例えば今の価格から500万引きとか言いたいけどさすがに
無理 or 失礼だと思って皆さん交渉すら諦めている感じがします。

＞＞ちなみに半年ほどまえに同じマンションの最上階（５階）が
　　ほぼ同価格で成立しています。

相場読み違えてませんか？
私も似たような条件で売却しましたが、半年前の４階（最上階ではありません）の
価格から▲1000万円でしたよ。

昨年１２月はミニバブルで坪単価が１割高　▲500万
１階というマイナスポイント　　　　　　　▲500万

ここ半年で確実に１割は下がり、まだ下がり傾向です。

１階ということですが、専用庭などついていますか？
そうではないと、マンションの１階は売りにくいですよ。
１階というだけでＮＧの方って、ほんとに多いです。
そのデメリットを含め、査定より２００万下げて価格を設定し２週間で決まりました。

２か月の間に、案内は何組くらいありましたか？
値段が相場とあっているなら、10-15組くらいは来ているはずです。
200万、300万の価格差なら、その中で必ず価格交渉があります。

担当者よりもここの方たちのアドバイスのほうが
よほど参考になりました。
なぜみなさんのようなことを専門家なのに
教えてくれないのか不信感でいっぱいです。
と同時になんだか自分が情けなくなってしまいました。

今回も価格を下げましょうと言ってきたものの
素人の私たちが納得できるような（ここに記載してあるような）
説明は無く、私たちは「まだ時間的余裕があるから簡単には下げたくない」
と言ってしまいました。
「わかりました」の一言で結局価格はそのままになったままです。

うちは子供が誕生したのを機に１階限定でマンションを探して
今の住まいに辿りついたので１階がそんなに敬遠されるなんていうことも
知りませんでした。本当に無知で情けないです。
なかなか話が進まないことや先行きの不安もあって
本当に涙出そうです。

125さんに何度かレスしましたがが、私ももちろんプロではありません。
これまで4度買い替えした経験だけでレスしてます。
得したこともあれば損だなと感じたことも、営業マンに納得いかない事もありました。

自分の資産ですので妥協は厳禁です。

１階を嫌う人もいれば、また好む人もいます。
●デメリット
嫌う人の多くは、プライバシーや眺望などを上げる人が多いでしょう。

●１階を買うであろう層
好む人がいる層は、小さな子供がいる、子供が生まれる夫婦（２０代後半〜３０代）、
お年寄り夫婦（少数？）。

プライバシー確保のため庭に植林する。専用庭がない場合ベランダ側に大きな植木を
数本置く（＠１万）などだけでも内見者の印象は変わります。
チラシに近所の保育園、幼稚園、小学校、小児科・病院、公園などの情報を掲載。


新築市場は下落ですが、中古物件は都心部の好立地物件を中心に安定化してきている
という見方もあります。
今日の景気後退ニュースなどで今後は、どうなるかわかりませんけど。


たとえ、所有物件の価格を-300万で売っても、次に買う物件を-300で買えばいいわけです。
125さんの物件に限らず次に購入する物件にも値動きはあるでしょうから、
あせることもないと思います。

がんばってください

最上階の物件が売り出し同価格と同額で売れているのなら、
財閥系マンションならとうぜん周辺、購入予定の方は5階の販売価格を知っています。
成約価格がいくらかわかりませんが、値引きがあったと思いますので現販売価格から、
-300〜400ぐらいは覚悟ください。

物件の長期掲載は中古と言えども、売れ残りを連想させますので、
不利な状況を継続するだけだと思います。

中古は買ってくれる人がたった一人見つかればいいわけだから、別に人気物件
になる必要はないよ。確かに１Fは不人気というのは一般論だが125さんのよう
にあえて１F限定で探す人もいるにはいる。特に男の子など元気な子供がいる人
は足音で下階に迷惑をかけないと思うだけでも精神衛生上ずいぶん楽だから。

中古を購入する一次取得層は基本的には不動産・マンションに対して無知だか
ら１Fのメリットもよくわかっていません。だからチラシなどにメリットを
きちんと書くなり、内覧時に説明してあげるのがいいと思います。

売却する理由にもよりますが、あせらずがんばってください。

今の価格のまま頑張れという意見ももっともだとは思いますが、

一般的には、次の住宅が待っていることが多い。もし、そうであれば、資金計画練り直しで、
下げて売ったほうがいいと思う。次の住宅の残額支払い期日が近づいているのに、
売れないのは相当なストレスですよ。

万が一、売れなかった場合、つなぎ融資を受けなくてはならない。これはかなりの金額に
なります。売れなかった場合、次のマンション購入中止ができる停止条件がついていれば
安心ですが、そうでないと大変なことに・・・・

1990年頃のバブルの時は悲惨な話がありました。前の住宅が売れないうちに、新しい
住宅買ってしまい、売れないので、つなぎ融資。そのつなぎ融資の費用を払うために、
古い家も新しい家も売らざるをえなくなった。要するに両方とも失った。住宅の値段
の下降局面では十分ありうる話です。新居も今まで住んでいた家も、時間がたつに
つれてどんどん下降していきますので・・・。


どういう生活スタイル、資金計画なのかわかりませんが、よく考えたほうがいいです。

業者は、物件が動けば、ほとんど何のリスク、元手もなしに、何十万も手に入るので
すから、あの手、この手で、いいことを言ってきます。業者にとって一番困るのは、
中古の売買やめて、今のまま住み続けます、ということですから、、、

業者売りをおすすめするわけではありませんが、業者売りにしたらいくらになるのか
確認はしておいたほうがいいです。その値段に＋３００万円から＋５００万円くらい
が本当の相場ではないかと思います。

三井の○ハウスは、慎重ですが
全てにおいて動きが早いという印象を受けました。
（まわしもんではありませんよ）

一般媒介契約ですが、ネット掲載も３日ぐらいでやってくれましたし、
契約１週間目で、新聞折込広告もやってくれました。

現在、地元不動産とも契約中ですがダントツ動いてくれています。
○ハウスさんは企業が大きい為、詳細はわかりませんが
販売戦略部門なんかがあって、専属で仕事をしているとかなのかなぁ。。。

たぶん、小さなところは少しでもムダだと思う折込チラシは避けていくだろうし、
何でも自分がしなくてはいけないのでしょうし。
（別に良い悪いは別にして。一般論ですが。）

母体がデカイところは、とりあえず宣伝活動として入れておいたいいと思います。

そんな私も現在売却中ですが・・・

まあ、大手はいいところも悪いところもあります。

私も三井で売りましたが、1日で売れました。ただし、値段下げさせられました。
ねばってほしい人は、三井じゃないほうがいいかも・・・。

だけど、早く売れないと、相当あせりますよ。いつまでも頑張ってくれたら、ありがたい
とは言えません。少なくとも、現時点では、中古は安定しているので、あまり上下はない
みたいですが、やっぱり少々は下降気味なので、がんばっているうちに、もっと下がって
しまう可能性もあります。

社員教育はちゃんとしてそうですね。
でも人にもよるんでしょうけど。

＞ただし、値段下げさせられました。

１３１さん、1日とは早いですね！！
ちなみにいくらから開始して、いくらでお取引されたのですか？

差し支えなければ参考までに教えて下さい。

１３１さん、1日とは驚異的に早いですね！！

差し支えなければ、いくらで開始していくらで売却したのですか？

参考までに宜しくお願い致します。

まあ、匿名だからいいですね。だけど信用もしないでください。築30年のマンションです。
広さ73m2。東京23区です。駅から8分。

2280万円で売り出し、2000万円で買うという人がでてきたので、即決です。チラシ出す
前です。相場は、おおむね2100万円前後と言われてましたが、売り出し直後なので、
ちょっと高めに出しました。いや、正直部屋が汚いので、2100万円でもとうてい無理だと
思っていました。相場というのは、やっぱりきれいな部屋での値段だと思っています。
冬の3か月間、日陰が2時間ほどでできてしまうのもマイナス点でした。

要するに、普段から、声をかけている人がいるようなのです。このマンションで売りが
出たら教えてほしいと・・・。

そんなに下げたのかと驚く人もいるかもしれませんが、早く売れたほうが楽です。
それと、下げたといっても、値段表示してから下げたのではなく、相手から、
この値段なら（2000万円）買うといってきたので、即決にしました。大手は、
購入希望の情報も持っているので、いいですよ。

お教え頂きありがとうございます。

たしかに自らの限度額ぐらいだったら売った方がいいですね。
私も同感です。

私も査定で市場価格より数十万円上げた額で売りに出しています。

良くわかりませんが、買い手も結局は価格で決まるのでしょうし。
近所のところは、相場を解っていないのか、
かなりかけ離れており、毎回同じ金額で何ヶ月も広告で見かけます。
（長期的に考えているのかも知れませんが。）

チラシで見た三井の○ハウスの売却平均日数が3ヶ月以内が
半数以上っというのはほんとうなのでしょうか・・・・

売れないいると我が家も数ヵ月後に、大幅値引きを提案されたりして。

１３３さん有難うございました。

＞近所のところは、相場を解っていないのか、

このあたりは結構難しい。新築は似たような状況ですが、中古はかなり違います。
私は、一切のリフォームなしの売りですが、売っている中には、床の段差をなく
したり、床暖房をつけているものもあります。リフォームに1000万円くらい
かけて売り出していることも稀ではないみたいです。これでは、下げてくれと
言われても限度があると思います。

がんばっている人は相当大変だと思います。私は中古を買いにいったこともあるの
でよくわかるのです。見に行って、部屋の持ち主がいたりすると、大喜びされます。
こちらは、単に参考までに見に行ってるだけだったりするのですが（業者にとにか
く見てくれと、せかされて・・）。全然買うがないのに、申し訳ないと思うこと
が結構ありました。

心臓が強い人はいいですが、あまり強くない人は、あっさりと下げて売ってしまった
ほうがよいと思っています。私は、下げて少々後悔した時期もありましたが、
いよいよ内覧会や新しい家具選びなど忙しくなってきて、まだ売れてなかったら大変
だったなと、連れ合いと話をしています。

>>135さん
当方、三井のリハウスで売却経験あります。
ほんとに３ヶ月以内に売れました。（１ヶ月でした）
ただし、売り出し提案価格が、他社よりだいぶ低かったです。
リハウスが３ヶ月以内に売れるというのは、結局、この点に尽きるかなと思います。

うちは、買い替えということもあり、あまり無理したくなかったのと、高い提案価格の
会社を信じてよいかどうかわからなかったこともあり、リハウス提案に乗りました。

気持ちや資金や日数に余裕があり、他社も大手・地元とたくさんあるエリアにお住まい
でしたら、比較検討して決めるものよいのではないでしょうか。

１３７さん
私も結局は値段だと思います。
いくら良くても（良いと思っていても？）相場から外れていて
長期化すると、「今週もまた見学希望の連絡が入らなかった・・・」
などと憂鬱になってきます。

・実を言うと１年ほど前にとある中堅不動産屋さんの専任で
貪欲に値段を下げずに欲張って、精神的に疲れて売却を断念した経験があります。

だから、今回は１年ちょっとぶりに貪欲にならずに再度一般媒介で
トライしました。
（査定額２０５０万円ですが、２３８０万円でずーっと粘って
２２８０万円でもダメで疲れてやめました。）

今回は、○ハウスのかなりの動きの早さに期待しています。

>「私は、下げて少々後悔した時期もありましたが」
失礼ですが、査定額よりも安い値段からスタートしましたか？

一般は○ハウスと地元小規模で２社依頼しています。
様子を見て、あと１社入れてもいいかなーって思います。

ちなみに、大き目のスーパーにくっ付いている不動産屋さんは、
どうなんですかねー。
スーパー帰りの旦那さんや奥さんがよく吊り下げチラシを見てるのを
見かけます。

137です。
うちの場合は、査定額は４３００万でしたが、リハウス提案の売り出し価格は
４４８０万、他社提案は４９８０万等々でした。
自分でもさすがに４９８０万はないだろうーと思いましたが、もしかしたら
４７００万ならありだったのかもしれません。

結局、リハウス提案の４４８０万で売りに出し、一ヵ月後８０万引きの４４００万で
成約でした。
買い手の指値は、なぜかリハウス査定ぴったりの４３００万でしたが、リハウスに
「そこまでは引けない。交渉せよ」と言い、４４００万で決まりました。

一般媒介でしたが、リハウスしか媒介契約はとりあえずしませんでした。
一般だと２，３社契約するのが普通なのかもしれませんが、三井のマンションへ
買い替えだったことや、あちこちの会社からよくわからないお客（かどうか
わからない見学者）を連れてこられてもなーという気持ちがあったためです。

＞失礼ですが、査定額よりも安い値段からスタートしましたか？

わかりにくくてすいませんが、２社に頼み、そのうち１社が三井でした。専任は、ここの
スレッドを読んでいて、絶対ダメだと決めていたので、業者の強烈なプレッシャーにも
応じませんでした。

それで前にも書きましたが、一社は査定通り売り出したのですが、三井のほうは、査定額で
公開（チラシなど）を出す前に、購入希望者が前からいる、とのことで、査定額より安かっ
たのですが、そこに決めました。値段を下げたというより、相手から、購入希望額が出た
ので、それに応じたというのが実情です。

査定額は、結局立地を見ているだけだと思っています。建物はほとんど考慮されていません。
もちろん古くなれば安くなりますけど。立地が基本で、建物の古さや設備などによって、
多少の上下をするのだと思っています。結局は買う人次第なので、査定額にあまりこだわら
ないほうがいいのではないかと思っています。今は、中古が潤沢なので、基本的に査定どお
り、あるいはそれ以上で売れるのは期待薄いと感じています。査定額以上で売れた、という
報告はよく出ていますが、査定額の決定法がもともとあいまいだし、あまり、こだわらない
ほうが良いのではないでしょうか。みんなよく見てますよ、同じ物件が値段さがっていくと、
すぐわかってしまいます。しかも、そういう物件は相当売れにくいようです。

私も査定額は参考にしましたが、決定権は自分で持っていました。
私の場合、築年数が浅い為、まずは強気で行きましょうとの事で
上乗せいたしました。

まぁ、多少の上乗せ程度ですけどね。やっぱり１年前の長期化が
脳裏に浮かび、極端な強気では行けませんでした。

１３７さんは
事前にお客さんがいたということでタイミングも良かったんでしょうね。

＞業者の強烈なプレッシャー
強烈？？？どんなものだったんでしょうか？？
私じゃ耐えられないかも（＾＾；

ちなみに私は当然値引きも考えていますが、
痛み分けじゃないですが、不動産屋にも少しは仲介手数料を下げてもらいたい
と思います。そんなの無理なんでしょうかね・・・？？

みなさん売却までどれくらいの期間かかりましたか？

築８年の２３区内マンションを専任媒介契約をしてから１０日で売れました。
当時の購入価格の１０５％で売れました。
時期は、２ヶ月くらい前ですかね。

専任媒介を推奨するようなメッセージは、好ましくない。

絶対やめたほうがいい、というのが、このスレッドの住人のおおかたの
意見。

105%で売れたのは、たぶん、買った時が安かったか、あるいはよほど立地が良いかの
どちらかと思われ、仲介業者の手柄ではないと思う。

>専任媒介を推奨するようなメッセージは、好ましくない。

買い替えだったので停止条件付の専任媒介を契約を不動産屋と結んだだけなので、
別に専任媒介を推奨している訳ではないです。
売れる物件は、黙っていても売れる。
当たり前のことですが、今回の売却で良くわかりました。
購入希望者は数名いましたので、条件のいい人を選んで売却しました。

>>143,145
とすると、もっと粘って１１０％で売れたかもしれませんよねー。
特に購入希望者が数名いたならば、物件の割りに売り出し価格が安かったのでしょう。
うちも同じ経験をしました。
でも、買換えの停止条件つきだと、早々高くは出せないんだよね

普通は、早い者順。

複数の希望者が出てくるのは、オープンハウスの後やチラシを初めて出した時など。
そうでなければ、滅多に複数の競合者が表れることはない

少なくとも売り出し価格で買う人がいたら、それはその価格で売るのが普通。

高く出して、値段をさげていくのはかなりみっともない。ある程度の価格で
売り出すのが良いと思う。5%くらいの上下なんて、気にしないほうがいい。
下品。

専任媒介契約しても他の不動産屋からの客は来る。
実際に、売却した客は、他の不動産屋の客。
価格も最初に提示した売り出し価格で売ったし、設定金額も周辺の制約坪単価で決めた金額。
土日の内覧で５組ほど着て、その中で３名の購入希望者がいたのでキャッシュで購入する方に売却。

普通とか滅多にとかどうでもいいです。
実際に希望通りに売却出来たのですから

>>148

大手業者だと両手を狙って、条件がいい客がいても他の業者の客だと
客止めするケースがあるけど148さんの業者は良心的でよいですね。

私も投資をするのだけど買い付け出しても「おかげさまで申し込み入ってます」
と断られることも多いです。本当に売主が断っているならいいのだけど、実は
元付けが両手狙いで他業者からの申し込み握りつぶしてんじゃないかと思うこと
しばしばです。

早く売れないと停止条件で、新築のほうが流れるとかいう状況だったのではないですかね

150さん
素人ですみません。

＞早く売れないと停止条件で、新築のほうが流れるとかいう状況だったのではないですかね

新築の方が流れるとかいう状況とは、どういう意味ですか？

新築を買うほうに行ってしまうということ？？
文面の意味がわからないでスミマセン。

＞新築の方が流れるとかいう状況とは、どういう意味ですか？

新宅の住宅の契約に、今住んでいる住宅を売れることが条件というものがあるのです。
売れなければ、手付け金返却の上で、新築契約破棄。これを停止条件付き契約と言います。

昔、新宅の購入と旧宅の売買が別だった時代があったのですが、悲惨な例が相次ぎ
ました。新築購入したけど、古い家が売れないので、ローンがはらえず、新たに
借金し、その借金がどんどんかさんで、旧宅と新宅の両方を手放すことになった
人が少なからず出現しました。住宅の値段が下降の時代に買うと、こういうことに
なっても全然おかしくありません。1990年頃のバブル崩壊の時期です。そもそも、
土地の値段が下降するのは日本は初めての経験だったので、しょうがない面もあり
ました。

最近は、まともな住宅契約は、新宅購入と旧宅の売買は、連携させるのが普通です。
ただし、こういう契約は提携ローンでないと採用されないのが普通ですし、どう
しても旧宅の値段が安くなりがちなので、契約者によっては、拒否する人もいます。
私も停止条件はつけませんでした。

１５２さん
非常に解りやすいレス有難う御座いました。

私も買い替え希望なので、家が売れないとと思い
少しだけあせっております。

152です。

えらそうに解説しましたが、間違いがありました。私が書いたのは、解除条件付きローンの
ことです。

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20021219A/

要するに、ある条件で契約が変わるシステムには3つの型があります。

1．解除条件付き(ある条件が成立しなかった場合、自動的に契約解除)
2．解除留保型(ある条件が成立しなかった場合、どうするかを選択する)
3．停止条件付き(ある条件が成立しなかった時に、契約が有効となる)

一般的な住宅ローンに使われるのは、1か2だと思います。ある条件という
のは、銀行ローンが借りられなかった、家が必要額で売れなかった、等々。

1にするか2にするかは、契約時に決めることになりますが、たぶん、自由
は効かないんじゃないかと思います。

申し訳ありませんが、訂正いたします。

１４８です

一応、大手の不動産屋でしたが対応は、丁寧でしたし販売に関しては良心的でしたよ。


>早く売れないと停止条件で、新築のほうが流れるとかいう状況だったのではないですかね

そう言う訳ではなかったのですが、このご時世ですから高く売れるうちに売りたかっただけ
ですね。

153です。
ただ今、良心的な不動産を探しています。

大手の不動産やさんとは、どちらですか？
三井の○ハウスさんですか？？

あれこれお聞きしてスミマセン。

支障ない程度で結構です。

ちなみに何社に依頼して売却したのですか？？

大手を選べば、あとは担当者次第という部分も大きいと思います。
私は野村に頼んで、最初の担当があまり良くなかったので、Webから選んで替えてもらいました。
私見ですが、住友だけは止めた方がいいと思います。

私も住友の営業マンは良くないと思いました。営業マンも所長もダメダメでした。

リハウスに頼んだのですが、良いと思う会社も結局、営業マン次第と思いますよ。
もし、知り合いで売却・購入経験者がいたら、紹介してもらうのも手かと思います。

住友の評判は私もこちらのサイトでいろいろと聞きました。
良いという評判は見たことが無いような。。。

私が頼んだリハウスの営業マンは、とにかく約束は守ってくれます。
（いついつまでに連絡します。。。とか、どんな事を現状いつまでに
行いますなどなど）
とにかく”１回でも”って言い方は、失礼ですが約束を守らなかったりすると、
そこから信頼がなくなってしまうのが営業の世界だと思います。
私は、”多少”優柔不断だったりしても、約束だけはしっかり
していない営業マンは、許せないタイプです。
そんなこんなで、今回の営業マンは私の中では、現時点では当たりのほうだと思います。

＞もし、知り合いで売却・購入経験者がいたら、紹介してもらうのも手かと思います。
やっぱり経験者が体験した営業マンが一番ですね！
知り合いというかお世話になった事がある元住宅関係の方に
相談してみたいと思います。
おそらく、そういう方はある程度は手広く情報が
お持ちだと思いますので。

質問させてください。

大手１社、地元２社で売却依頼しているのですが、
その中で地元の１社がネット上だけで、写真ＵＰしているのみで
具体的な活動（チラシなどの宣伝活動）は一切なしの
状態で、今後もＨＰの写真ＵＰのみの展開しかしないとの事です。
（そのＨＰの掲載もあまり大きくなく、端にポツリと掲載してある程度です）

一般媒介だから、そのような扱いなのかも知れません。
専任だともっと積極的に活動するようですが、こちらのサイトを見ると
専任が良いという事はあまり聞いた事が無いので、今回は一般にしました。
もちろん、そちらの不動産屋さんで、専任に切り替えるつもりは一切ありませんが。

先日、もっと活動して欲しいと要望しましたが、
「予算の都合上、これ以上は出来かねます」とあっさり拒否されました。
やる気が伝わってきません。

私の場合、これ以上増やすのも訳がわからなくなると思い、
とりあえず現時点では、一般３社で売却展開していきたいと考えています。
そのような場合は、契約を即打ち切って、他のところを探した方が良いと考えますか？

打ち切って2社でやるのが良いと思いますよ
信頼が出来る仲介会社を見つけて、専任にするのがかじ取りもし易いし、
ベターだと経験上感じました

よくわかりませんが、一般仲介は、特にしばりもないので、わざわざ打ち切らないで、
放置しておいたらどうでしょうか。

しかし、やる気なさそうですね。売れれば、かなりの額が入るので(自動車何台分もの
利益)なので、たとえ専任ではなくても、一般的にはやる気を出すと思うのですが。

もしかして、すごく高くだしてませんか?

個人の不動産屋は小さい案件はやる気が起きなかったりする。

そんなことはないでしょう。

4000万円の物件が売れたら、240万円の収入ですよ。新車売って、240万円の収入あげるには
20台は売らなくてはならない。

やる気起きないなんてことはありえない。ただし、簡単に売れそうもなければ話は別。

ゴメン、収入じゃなかった。利益。

１６０です

そこの不動産屋さんは、新築建売を中心に行っているところみたいです。
極端に高い額ではないですよ。
○ハウスでの最低＋５０万くらいでしたし。

そこの不動産屋は５人で経営していて
夜中の１２時まで働いていると言っていました。

忙しすぎて、手が回らないのかも知れないです。

間違えました。
最低＋５０万ではなく、査定＋５０万でした。

１６６です。
とりあえず、そのやる気のないところも残しておいて
三井の○ハウスにかけてみます。

やはり大手企業だけあって、宣伝折込は積極的に
地域性・戦略なのでしょうが、入れていただいて金をかけるなぁと思いました。

実際に私も新聞とっていないので、新聞折込の効果はわかりません。
素人考えですとポスティングのほうが効果があるのでは？と思いますが
好意でやって頂いているのには感謝です。

しかし、売却って、そうそう簡単にはいきませんね。

私は当初、三井の○ハウスさんにお願いしていましたが、３ヶ月間は全く売れませんでしたが、地元の不動産屋さんと一般契約に変えてもらい、地元の不動産屋さんが居住中にもかかわらずオープンルームをしたところ、運よく売却が決まりました。良かったと思う点は、仲介会社の大小ではなく、オープンルームをしてくれたことだと思います。ご参考まで。

１６９さんは
三井の○ハウスでは、どんな売却活動をしてもらったのですか？
三井の○ハウスでは、オープンルームはしなかったのですか？
切り替えてからすぐに決まったのでしょうか？

うちのほうでは不動産屋さんはあまり近所に無いので、
地元以外の小規模不動産屋さんでは、ポスティングは
してくれています。

ポスティングからのオープンルームだったのですか？


質問ばかりですみません。


とりあえず、私は年末までは値段などを買えずに粘りたいと思っています。
年越し勝負で、値段を下げて４月希望の方が見つかればいいなぁと考えています。

しかし、売却は労力要りますね。今日も、せっせとお掃除でした（＾＾；

169です。
○ハウスさんでは何物件かまとめた集合チラシをメインで捲いてもらいました。ホームページにも掲載していただきましたが、ほとんど反響はないとのことでした。
ちなみに地元の不動産屋さんのオープンルームはポスティングのみの活動でしたが、近所の方で、買ってもらうことができました。
もしかしたら、新聞を取っていない方だったかもしれませんが、近くに住んでいる人にアプローチを図る方がすぐに売れるのかもしれませんね。

＞近くに住んでいる人にアプローチを図る方がすぐに売れるのかもしれませんね。

中古は、近所で売れることのほうが多いです。今賃貸で、そろそろ住宅購入したいが、地元
を気にいっていて、遠くへ行きたくない、子供の学校を替えたくないという人は多いですから・・・
自分の親を呼んだり、子供を近くに住まわせたいという人も多いですね。

大規模だったり、有名物件、都心物件だったりすると、遠くから来る人もいるようですが・・・。

１７０です。

私もポスティング派ですが、三井の○ハウスさんは
新聞折込チラシですよね・・・

私も地元でポスティングを中心に行ってくれるところを探しているんですが、
なかなか見つからないんですよねぇ。

今、戸建に買い替えを検討しているのですが、
買い替え希望のハウスメーカーさんの知り合いの方を
探して頂いているのですがなかなか見つからないらしいです（；；）

不動産屋さん探しは難しいですね。

続きです。

○ハウスさんも頼めばポスティングをしてくれるんですかねぇ？

○ハウスさんで３ヶ月お願いしましたが、全く売れず。
値引きするにもローンがありなかなか下げれず・・・。
なので仲介手数料が無料の不動産を探しました。
クオラ不○産は買主さんは手数料がいっさいかからず
売主側からのみ手数料をとります。
買主さんの負担を軽減すれば、買い手も多少増えるかもと期待してるところです。

>>175
幾ら仲介手数料無料でも、価格設定が高かったり物件そのものに魅力がなかったらあまり意味ないよ。

>>175
何か宣伝臭いですね、そこは物件殆ど無いでしょ。
実際、専任のところは、物件が売れていないくて見せてもらえない事があるよ。
手数料無料でも、それでは意味ない。

売れないのは、高いからだからどこに頼んでも無理だと思う。

別に宣伝でもいいよ。そういうところがある、ということがわかっただけでも少しは
役にたつ。

マンションの値段が１億円なら、手数料半額で300万円安くできるので、決して
ばかに出来ない額だ。

ただ、あまりに安いところは正直怖いと思う。私は、結局無名の仲介会社で売ったが、
売買代金をもらうまで、どきどきだった。この御時勢なので、つぶれてしまう心配も
あったし・・・。中古は今でも売れてるんだろうか?　一部の新築が投げ売り状態
みたいなので、中古もかなりさがっているような気がする。

よく言われるが、あまり下降していないのは、都心物件だけのような気がする。

>結局無名の仲介会社で売ったが、
>売買代金をもらうまで、どきどきだった。この御時勢なので、つぶれてしまう心配も
>あったし・・・。

そういうリスク、ありますね。

ただ、大手の担当スタッフが優秀とは限らないのです。中堅で優秀であれば支店長になってしまい
、その後は複数の店舗を扱うようになり、最前線のスタッフには多くを期待できません。
地元の小規模の方が、ベテランでやり手のスタッフが最前線のまま担当してもらえる可能性が
あります。
私は、集客力のある大手と、やり手スタッフのいる小規模の両方に依頼です。

大手は専任にしないと広告掲載しませんとか、広告の度に値段を下げさす手法だから。
本当に急いでないなら、中堅の不動産会社に頼む方が高く売れるのは間違いないです。
また、大手の新築のマンションの買い替えの場合は特に早く売らないといけないから、同系列の不動産会社に頼まないといけないし、足元見られがちです

大手でも専任にしなければ広告掲載しないなどということは有り得ない。知識のない売り手に対して専任媒介契約を結ばせるためにセールストークで使うことはあるだろうが。


ただでさえ売却しづらいご時勢でもあるので、絶対に一般媒介にして複数の業者に競わせるべきでしょう。

私は大手3社と一般媒介契約にして、しかも途中で業者を入れ替えて、無事に売却できました。

大手の看板借りて、中身は地元の不動産屋がやってる場合もあるから注意しましょう。
店舗同士の横の繋がりが薄いので、自分の客は自分のところで押さえ込みます。

専任で３ヶ月以内で売りました。
三井の○ハウスで希望通りの金額で成功しました。

私の場合、買い替えで三井の物件を購入しました。
しかし売却できないと購入できないので
いろいろ相談したところ
「停止条件付き売却」で購入できました。
（買い取りではないです。売却できなかった場合、買い替えの手付けが
もどってきます。安心ですね。）

お持ちの不動産次第でもきっとあると思いますが
買い替えの場合、三井の物件であれば適用できます。
（物件ごとでおそらく条件付きが可能かどうかあると思います）

私が知る限り、他社は買い取り制度しかないと思います。
これはリスクありですね。

単純に売るだけなら地域に強い大手がいいと思います。
うちは東急リバブルがかなり強い地域です。
そのなかで三井で売れたのは奇跡でした。

売却経験から一言で言うと
「買い手は運」です。
どんなにちらしを配布しようが
広告を出そうが１年売れない物件はあります。
（おもいっきり金額下げてようやく売れる）

ちなみに首都圏で中古の売却成約率は１割程度かと。
その中に食い込むには売主もかなりの知恵と努力が必要かと。

まるで三井の宣伝の様ですが三井に限らず昔から、
買い替えなら停止条件付きで契約できるのが普通です。

買い取り制度を使うのは、デべが売り手相場の強気な時期の特殊な例です。

１８４さんへ
そうですか。他社でもあったんですね。
勉強不足ですみません。
決して三井の宣伝ではないのです。

同時期に
野村アーバンで一度
プラウドで交渉しましたが
残念ながら無理でした。

あきらめているところで
三井の物件が丁度でてきたので
話してみたら「停止条件できる」とのことでした。

こんな売り方もあるってことでの
書込みでした。

＞首都圏で中古の売却成約率は１割程度かと。

そんなに低いですか？　首都圏というのが広すぎるような気もしますが・・・

東京は今でも結構売れてますよ。もちろん、物件（立地と広さ）しだいですが。
いろいろ経験してわかったのですが、大規模物件はほんとうに売りやすいです。
将来売りたいのであれば、大規模物件に限ると思っています。もちろん、その
前に、立地と広さのほうが重要ですけど。

新しく買ったところは、前より小規模です。小規模物件って、管理が本当に
大変。小さくても、かかる費用は、大規模と変わらない部分があって、
費用がかかります。ちょっとがっかりしています。将来売るときも影響する
んだろうなと思っています。人数が多いと、建築の専門家なんかが含まれる
率も高くなるし、いろいろいいなと思います。前のマンションでは、
建築の専門家が何人もいて、大助かりでした。新しいマンションでは、
今のところゼロ。さびしい。小規模のマンションは、管理が難しいので、
荒れやすいみたいです。

まだ買い替え済んでないなら、大規模がいいですよ。できれば、500戸以上。
100戸以下のところは、相当意識して管理をがんばらないと、大変なことに
なります。ちょっと前の日本経済新聞にもでていました。今月分です。

正直な事を言うと人気のあるマンションは停止条件にはしません。
なぜならほっといても売れるマンションなのに、中古が売れなかったら解約される可能性があるからです。
完成しているのに成約率が少ないマンションか、完成まで日があるマンションのどちらかと思います。
このご時世なので、そんなに売れてる新築マンションってないとも思いますが・・・

１割かどうかは
今、市場に流れている物件数と成約数のデータで
計算してください。
（仲介会社でも教えてくれますよ）

大規模ファミリーマンションは遠慮します。
既に買い替えました。

前も１００戸。今回も１００戸です。
ちなみに小規模というのは
３０戸程度を言います。
１００は中規模に区分されます。

小規模は管理費、修繕費が高くなりますが
生活のうえでメリットもあるようです。

５００戸以上がいいというのは
勝手な決めつけですね。

ちなみに「大規模物件は売りやすい」は言い過ぎ。
私からすれば中規模が最も売りやすい。
同じマンションで売りのライバルが出ないので。
大規模ほど買い手市場物件です。

>５００戸以上がいいというのは勝手な決めつけですね。

そんなこと言ったら、個人的な意見なんて、すべて勝手なきめ付けだろう。
100戸がいいという主張だって、勝手な決めつけにすぎない。

少しは、頭を使って書け！

１８９さん

書き方が悪かった。
すまん、すまん。

揚げ足とるなよ〜^^

葛飾区のマンションだと
東急より、三井や住不がいいのかな？
有楽やオークラヤってどうなんだろう？

地域によりますが、三井が良いでしょう。これまでに３つの不動産を売却しましたが、その経験上、東急はやる気が無く、住友は口だけ。三井は忌憚の無い意見をぶつけてきたり、ざっくばらんな会話ができて満足できました。

文京区の物件を一昨年から昨年にかけて一般で売却しました。

有楽はオープンハウスやビラまきを非常に熱心にやってくれました。
三井は契約更新時しか連絡をよこしませんでした。
オークラヤは途中で向こうが勝手に下りました。
担当曰く、専任以外はやりたくないそうです。
住友は二支店とつきあいました（媒介契約は1店舗のみ）が、報告は毎週送ってきましたが、
客がいるいるといっていたのに自前の客を一組も案内してきませんでした。
後は、鍵管理をお願いした近所の不動産屋さん、ここも向こうからの連絡報告はまったくなし。

結局、何の音沙汰もなかった三井で決まりました。
価格も想定範囲内で、一般で複数に出した甲斐がありました。

担当の印象は
有楽>近所＞三井＞＞＞＞住友、オークラヤ
最後の二社は詐欺まがいの臭いがプンプン

二回マンションを三井を通して売りましたが、一回目の担当は大当たりだったのに、二回目は本当に使えない担当だった。
どちらも口の利き方等は良かったけれど、二回目の担当は口ばかりの人物でした。
人柄次第ですかね…

No.195さんに同感です。
やっぱり熱心にやってくれる方が一番良いと思います。
私の場合は、女性が親身に対応をしてくれることで知られる新宿の某不動産会社に
マンションの売却をお願いしたことがあるのですが、
しっかりとマメに対応してくれたこともあり、
満足の結果で売れました。

リームスという会社、皆様ご存じですか？
ご存じでしたら、評判などを教えていただきたいのですが…。
よろしくお願いします。

複数の会社に依頼するのがポイントでしょう。
以下のリンクがおすすめです。
http://www.englishcone.com/fun.html

売却物件のある地域に興味のある最大5社の不動産会社から一度に見積もりが取れます。
興味がある物件なので査定も高額になる可能性も高いです。
もちろん完全無料ですので、見積もりだけでも相場感がつかめて
高額で売却できる可能性が高くなります。
是非一度無料見積もりをとってみてください。

ご売却が成功することをお祈りいたします。

両手に花、にしたがる不動産会社多過ぎ。
客にすればチャンスが減るわけで、売る方も買う方も不幸だよ。
もっともそれ以前に、自前の客を見つけられない会社もあるが。

ネットの一括査定サイトはかなりうさんくさいです。
少なくとも、頭から信じるべきではないでしょう。

確かに、登録したら、数社から査定がもらえますが、
査定額が軒並み安かったです。まるで、売主の
設定価格を下げさせるために口裏合わせをしている
ように見えました。そこで、まったく別の不動産屋
さんに電話で査定を頼んだら、3割以上高額な査定が
でてきました。

最後にもらった査定で、売ってくれる不動産屋さん三社に
一般でお願いしました。もちろん、電話で問い合わせた会社
は含まれています。

当初の一括査定の最高額よりも3割も高いにもかかわらず、
一週間で内覧3組、申込2件で満額で売れました。
一括査定に出していなかったら、もう少し高く売り出した
のにとちょっと後悔しました。

ということで、一括査定を頭から信じないと方がいいと
思います。

>>200
珍しいケースですね。
一括査定は専任取りたさに高めの査定出してきてハマるケースも良く聞く話なのにね。

隣がガーデニングしているのって売却時不利ですか

荒れた天気の日が多いのに隣への配慮を何もしない隣人むかつく

今隣との隙間を塞ぐことで改善してますが売却時ははずさないと目立つよな
掃除するの嫌

No.194不動産屋って何件もかけもちしていいんですね？
住友は物件探してる時にお世話になったけど丁寧でした

>>200
同じマンションからの中古売り出しは無かったんですか？
３割も違うのなら、他物件より安過ぎて分かるでしょう。

200です。

築4年のタワマンで、過去に中層や低層の出物はありましたが、
私が売りに出した高層の物件はありませんでした。

一括査定では、中低層の中古とほとんど同じ坪単価で査定
されていたので、まったく納得できませんでした。
買った時の坪単価が全然違いますので。

>>205
中層より、高層が３割増以上の価格ってのはあまり聞きませんが。