新浦安の中古ってどうですか。

売り出し当初の価格を知ってしまっていると、
いくら良い立地のマンションでも
今の中古価格なら二の足を踏んでしまいますね。
シンボルロードに面したマンションは、特に最近、
排気ガスや音が気になるし。

マリナテラス明日抽選会です。

ここは中古物件スレですが、
「新浦安の新築物件」とか「高洲プラウド（販売中）」とか
「マリナテラス・プラウト」スレありませんか？

新浦安は新築マンションはもうすぐ頭打ちなので、
中古を検討するにも新築の販売価格など考慮すべき
材料は多いので、別に構わないと思います。

>>800
契約金も払っていない段階であの戸数では完売とは言い難い。

5年位前の大規模マンション販売の時の地価が底値だった頃の『完売御礼』の宣伝文句
は見かけない。むしろキャンセル待ちが大々的な感じ。

これは新浦安駅周辺ではなくどこのマンション販売でも苦戦しているはず。
申し込みしただけで契約段階以降、入居までどうなるかわからない。

古い中古ではありますが、旧公団の今川団地とか、エステート群で低層で壁式RC造が
築年数が古いのに、友人宅の今川団地を見るとコンクリのひび割れが殆ど見られが
見られない様ですね。
ラーメン構造より頑丈な壁式RC造と言った所でしょうか。長期修繕計画の防水塗装
の定期的な施工もしっかりしているようですし。
あれだと築50年を越えても耐用年数はまだまだあるって事でしょうか。

>>803

『新』浦安の中心部と勘違いしている自己中にはほとほと呆れます。
市役所の側に出来た(建て替え)立派な建物御存知です？　良く見ると
それまでのと車両の台数も含め雲泥の差。
震災時にそこだけに消防車をその中心部だけよこせ！　と言っていた
ら、他の市街地の市民からブーィングが起こるかも知れませんが…。

801,802
論点がそれてますよ。
何だか心の底で思ってることが透けて見えるんですけれど。

で、正直私も驚いています。税金じゃぶじゃぶのインフラブランドは強かったということでしょうか・・・

>>807

税金じゃぶじゃぶとは言え、市庁舎の第二庁舎の相変わらずのプレハブ庁舎とは対照的に思います。
市民ならわかると思いますが、何度も市庁舎改築の話が出ていながら進まない感じではあり
ますが。

あまり情報が出ていないようなので、入船東エステートについて書きます。

子供のお友達が東エステートに住んでいて、見かけはアレレなのに中が広いので驚きました。
個人的にはそこそこリーズナブルな価格で、知る人ぞや知る駅前希少物件だと思います。
・駅から近い（エルシティ、入船西とほぼ同じ）
・100㎡近い広さ（南側3面窓、価格は4500万円前後）
・天井が高い（1〜4階は2.8メーターくらい、上にいくほど少しづつ狭くなるそうです）
・駐車場は空いてて7000円くらい
・この時代のマンションにしては玄関が広い
・お祭りなど自治会が活発
・緑が多く、敷地に対して建物がゆったり建てられている。
・土地の持ち分が50坪以上ある。
などです。
古いので仕様はそれなり（電子ロックがない、バリアフリーでないなど）ですが、
皆さんリフォームでそれなりに過ごしやすくしているそうです。
特に広いほうの物件（狭い方は80㎡以上）は空きを待っている人も多くて、
チラシに出る前に売れてしまうと聞きました。
地元の不動産会社の方も何人か住んでらっしゃるそうです。

あと駅前中古物件のグレードについては、あくまで個人的な意見ですが
↓エルシティ7番館（120㎡以上、20年前の超高級マンション）
↓北エステート（低層平屋中庭タイプ、100㎡以上）
→北エステート（低層メゾネットタイプ、100㎡以上）
↓西エステート（低層メゾネットタイプ、100㎡以上）
↓東エステート（高層の広いタイプ、100㎡未満）
という感じかなと思います。

このあたりの物件に住んでいる皆さんは、利便性と愛着を持っている方が多くほとんど移動がないそうです。
（だから物件もあまり出ない）
駅前中古物件で、そこそこの仕様と広さで捜されている方のご参考になればと思います。

801へ

アセってます？

東エステートの広い部屋はワイドスパンで明るいのがいいですね。
感心したのは、大規模修繕でエレベーターホールを造作したり、建物のカラーも以前よりずっと良くなった事です。
周辺物件で大規模修繕の際こんなバージョンアップをしたところは見当たらないので、入船東はかなり住民の意識が高く、管理がいいのだと思います。

中央エステートも、あの水色の部分を大規模修繕の際に今の流行の品のいい色に（カフェオレやエッグシェル等）塗り替える位の検討が有っても良かったろうと思います。
せっかく大規模修繕をしたのに、いかにも公団といった色合いがそのままで残念。
中古は管理や修繕で少しでも時代にマッチさせる努力が有るかどうかでも、評価は変わってくると思います。

入船東を数年ぶりに訪ねて、エレベーターホールやポストが新設され色も上品になったのを見て、心底感心。
管理の良い中古は侮るなかれと思いました。

最近の新浦物件スレは大荒れで見苦しいですね、ここでも中古スレから逸れた書き込み邪魔ですよ。

入船東エステート、No809さんに同意ですが、

>・土地の持ち分が50坪以上ある。

これは間違いでしょう。

敷地面積57306平米
総専有面積70050平米
総戸数807戸(84m,99mの２タイプ）
なので、

土地の持ち分は68〜82平米(21〜25坪)ですね。それでも充分広いと思います。

>>No.811
東エステート同意です。
中央エステートもメゾネットの1・2階の方に知り合いがいますが、低層の解放感と緑に囲まれて暮らすという点に満足されているようです（どの窓からも緑が見える）。敷地内の小道は許可がないと車が入れないので、子供も安心して遊んでいます。
知り合いは猫を飼っているのですが、時々よその猫が遊びにきて庭先で昼寝をしてると言ってました。

北エステートはオープンルームを見に行ったことがありますが、家の中に中庭がある特殊な作りのタイプがあります。
そこそこのリフォームをすれば、すごくオシャレになるんじゃないかと思いました。

中央や北エステートなど低層タイプのところ、毎月1回「グリーンデイ」という草取りがあって大変だそうですが、
それもコミュニティの一貫になっているそうです。
東エステートは、年に2度、夜の防犯見回りが回ってきて、その後「懇親会」があるそうです。
「懇親会」では、身近な問題点の意見を言えたり、今計画されていることの説明が聞けるそうです。

最近はマリナイースト側の新しいマンションの話題が多いですが、お風呂の広ささえガマンすれば、
こうした古いマンションでも、ユニットバスや収納、システムキッチンなど、リフォームでかなりできるそうです。
予算的にムリをしてマリナイーストや高洲の新しいマンションを検討されている方は、
リフォーム込みで駅前の古いマンションも検討に加えてみたらいかがでしょうか？

またその際には、管理組合の運営状態、修繕積立金の残金（公団のみ公開）など、居住後に関連することにも注意を払った方がいいと思います。

>>No.812

補足ありがとうございました。土地の持ち分は聞きかじりなので正確ではありませんでした。
戸数が多いのにそれだけの持ち分があるということは、相当余裕をもって建てられているということですよね。

中古マンションの価格が下がり続けている(４ヶ月連続)ようです。
しかも、千葉は、
・件数が前月比で31%下落、
・平均m2単価が前月比で約6%下落したようです。(5000万の物件だと、１ヶ月で300万下落)
　その前の月も約3.4%下落(5000万の物件だと、２ヵ月で460万下落)

東日本レインズ　月例マーケットウォッチ
コメント／マンションレポート１　首都圏概況（PDF形式）
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

首都圏中古マンション、４カ月連続で成約増／東日本レインズ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=27379

全体ではね。

新浦安については、某地元不動産の分析では、ここ３ヶ月連続して
売り出し物件が減少。

需要と供給を考えれば・・・

”新浦安”の特殊性を考えなければ。