中古物件検討中ですが管理費が高くて・・・

でも、いろいろ言いながらもスレ主さんは「購入する」ことになっちゃったんでしょう？
だったら購入後によく勉強して自分が積極的に管理組合にかかわることですよね。
マンション管理のスレもありますのでそちらも参考にされては？

築21年。
今母子手当をあてにして購入しても還暦までに建て替え等があったりして・・・。
それぞれのマンションでいつ建て替えるかは異なりますが。
立地をもう少し考えて購入なさる方がいいですよ。
まだまだ不況は続くので焦ってみてもね。
政権も変わってますからね。

>>42
「買いたい時が買い時」とも言いますね。
このスレ主さんにとっては今が買い時、この物件こそが買い時だと思っていらっしゃるということなのでしょう。
還暦まで住まなくても途中で売却しても勿論いいわけですし・・。
ただ、ご年収からは結構厳しいものがあるようにも思われますが。
ローンを差し引いた後の月収でお子さんと生活されるわけですから。

フラット35なら最初の10年くらいはほとんど利子だけの支払いでは？
10年住んで売却しても借金の元金そのまま残って、売価は今よりも下がるから
売却損がでて、売るに売れない状態になると思う。
ここを現金で購入するなら買いかもしれないが、借金で購入するなら
途中売却は考えてはいけないと思う。
20年住んで、その間に支払いが終わっても、築40年はいくらで売却できるのかな。

返済のシュミレーションしてみました。固定資産税や保険料等も入れると現実的にかなりキツそうです。
基本的に売却、買い替えなどは、考えていません。自分が一生家賃を払っていくことに不安があるので、購入を考えました。だから、古くても私が死ぬまで永くても３０年～４０年もてばいいんです。私に何かあっても自分のものなら生命保険で完済になるので子供が暮らせるかと・・・賃貸じゃ何も残せないですし。
今の家賃でも十分生活はキツイです。少しは支払いが安くなるなら購入を・・と、どちらがいいんでしょうね？
焦っている訳ではないのですが、年々若く成るわけでは無いので、そろそろ購入なら限界かと。物件もこの辺りじゃ似たり寄ったりです。物件価格では掘り出し物の方なんですよ！
でも、やっぱり無謀でしょうか・・・賃貸でずっと暮らすか思い切って購入するか、どちらも条件悪いので選びにくいですね。ここがまた人生のターニングポイントですかね。・・・

物件価格が安いのは、管理費・修繕積立金が高いことや管理状態の悪さによるマイナス査定が影響しているからです。安い物には安い訳がちゃんとあるのですよ。

でも、再婚を考えず、男性の経済力をあてにせず自力でマンションを買おうとしているところは偉いと思います。
頑張って欲しいな。

自分でなんとか・・・と考えるのは子を持つ親であれば正直当たり前です。
偉い云々ではありません。

くろねこさんはご自身の親のことを考えて大田区近辺をお考えのようですが、
少々離れたところまで検討されてはいかがでしょうか？
マンションなんて立地によってだいぶお値段が変わりますよ？
極端なことをいえばその程度の値段でご両親と同居できるマンションもあるかもしれません。
そのかわりかなりローカルかもしれませんが・・。
お子さんに何かしらの資産は残せる（というか、万が一のことがご自身にあってもお子さんの住む場所はありますね）かも。

他の方も民生委員の話をされていますが、相談されるのも良いかもしれません。
このご時世、手に職ないと女手一つで育てるのはかなり厳しいですが、
お子さんのためにも頑張ってください。

まず、戸数が少ないと管理費は割高になる。
そして古ければ古いほど、修繕積立金が高くなる。
この両方のマンションなら、高くても仕方ないんじゃないの？
購入代金が安いんだから、我慢しましょう。

>>49
その近辺じゃなきゃ困るって言ってるんでしょ。
金額が安くても今住んでいる地域から離れたら駄目なんだからその線に沿って考えてあげなきゃ。

購入代金の1850万円って、スレ主さんの年収の６倍以上なんですよね。
その年収もこれから増える見込みは不確定でしょう。
また、ローンを返してる途中でなにもなければよいけど、病気とかで働けなくなるといったアクシデントがあるかもしれない。そうなった時にはマンションは手放すとしても、４４さんのおっしゃるように売却損が出てしまう。
キツイというより危険なのでは。

都営とかってそんなに入りにくいんですかね？
特に23区内は。

ご意見ありがとうございます。年収は、低いですが、母子で普通に生活していかれているので（子供にお稽古や塾も通わせています）母子手当てを貰っている間は、民生委員へ相談してもあまり優遇はしてもらえないと思います。
それと公団じゃなくて、都営とか区営でした。すみません、大田区の募集数は、少ないのでポイント制の募集でも倍率高いです。
この辺りは、昔からの土着民の人が多いみたいです。私の同級生も大体が近場にいます。
母も地元ですから、年をとってから知らない土地は厳しいです。私ももう少し離れた場所へ行くことも考えましたが、子供が病気の時などは、母に頼ることも多く、こんな値段の高い場所に住むのは大変だと、それで母ともケンカしたこともあります。
このマンションは、大規模修繕は終わっていて、現在積み立ては、１０００万強あり、滞納者はいない。とのことでした。次回は、３・４年後らしいですが、一時金を出すようなことはないとのことです。明日、不動産屋さんに会って、もう一度、詳細を確認して再検討してみます。

残高１０００万では、築２０年では苦しいかも。
管理費・修繕積立金は下がることはないので、再検討されたほうがいいかもしれませんね。

今後は建築だけでなく設備の更新にもお金がかかってくる時期ですからね。
私も現状で修繕積立金の残高が1,000万では厳しいと思います。
そこそこの額を設定をしていて滞納もないのに残高がたったの1000万円だとは、
今までの修繕工事で大京アステージが元請になってガっポリ金を取られ続けた結果なのでしょう。
やはり管理組合は機能していないのでしょう。

旅行が思うようにできないとか、旨いものが腹いっぱい食えないとかほざく生活保護者がいる一方で、自力で何とかマンションを買おうとする努力家もいる。ほんとうに人はさまざまですね。
不動産もさまざまで、これしかないなんてものはありません。待ってたり、探したりするうちに、買おうとしたものより、さらに良いものが見つかることもまれではありません。
スレ主さんも、どうしようかと迷われるのでしたら、再検討の道を選ばれたほうがよろしいかもしれませんね。

>>55
>>56
大規模が終って間もない時期であれば修繕積立金の残金の額はその程度で全然問題ありませんね。

ずれにしても一度は大規模修繕を乗り切ったというのは評価すべきことだと思う。
管理組合は、大規模修繕を乗り切るために今まで何度も話し合いを行って
修繕積立金の値上げを行ってきたと思われるからね。
修繕積立金の値上げというのは、管理組合にとっては、それを総会で住民に対して
議案として提案して合意を得なければならないわけで、ある意味難事業。
もちろん大京アステージの助言はあったと思うが、最終的に票を投じるのは住民自身であるので
管理組合がきちんとした説明・議案提案を行って住民みんなが納得して
賛成票を投じたのではないかな。

そもそも、16戸のマンションであれば、５年に１回程度は管理組合理事の仕事が回ってくると思う。
小規模の方が住民全員の管理組合に対する意識が高くなる傾向はある。

>>58

次の大規模修繕まであと３～４年だと言っているのに、終わったばかりのはずがないでしょ。あなたの住むマンションでは３～４年おきに大規模修繕やってるんですか？(笑)

築20年では外壁や屋根やらの建築関係だけじゃなくて、給排水管やらエレベーターやらの設備関係の更新工事も控えているんですよ。その間にも鉄部塗装やら設備の故障による部品交換もあり得ることも考えると、次の大規模修繕まであと３～４年で積立金1000万じゃどう考えても少ないですよ。

ましてや、ろくろく比較見積もせずに、割高なことで有名な大京アステージに任せきりにしていたのでは、なおさらのことです。

＞次回は、３・４年後らしいですが、一時金を出すようなことはない
と書いてあるんだから、うまく予算管理してるんじゃね。
大規模も終わったばっかりとあるし。これいじょうのマンションを探すほうが手間かかるかもね。

No.60 by 匿名さんの所有では何かもんだいが発生したのかな？
取りあえず1個1個ものが違うから、少ないとか多いとまではいえるけどそれ以上のことは？だね。

管理費月額：24,300円　修繕積立金月額：17,010円
これ以上ぼったくられたらたまりませんわなｗ

>>60
え？大規模修繕終ったばかりじゃないの？
大規模修繕って10年に一度程度しかないものでしょ？
そんなに度々あったんじゃそれこそ大変だ。
総戸数16戸じゃとっくに潰れてるよ。

スレ主さんの話を整理してみましょう。

・大規模修繕は終わっていて、現在積み立ては、１０００万強あり、滞納者はいない
・次回は、３・４年後らしいですが、一時金を出すようなことはない

どうもスレ主さんの大規模修繕の意味が判然としないので混乱が生じているようです。

不動産屋さんに詳しく話を聞いてきました。
１９９９年４月と２００５年３月に屋根と鉄部塗装の工事をしています（１９９９年には大規模修繕）
今後は、バルコニーの水はけ等の工事があるかもしれないけど未定です。
残高は、１８００万円弱で滞納者は無し。かなり優秀なマンションだと言われました。
ライオンズマンションは、大京アステージで全て管理しているので、管理会社を変更することや管理費を下げるのは難しいとのことでした。

近くで築１６年位で２２００万円で売出しが出ていました。見た目も綺麗でフルリフォームしてあり管理費も安く駐車場もある・・・やはり２０００万円を境に凄くいい物件があるようです。
本当は、そういう所が買いたいのですが、私の年収では無理なので、諦めて、ここに決めようかと思います。
値段の割には広いので、万が一、支払えない時は、賃貸に出しやすいとのことでしたので、チャレンジしてみます。
皆様のご意見、凄く参考になりました。今後もいろいろ問題ありそうですが、少しずつ勉強していきます。

>>65
支払えない場合は賃貸って、無謀ですよ

スレにあるように、管理費修繕費が高過ぎですよ。
ちなみに高いのは築年数のせいじゃないと思いますね。
普通狭ければ安いはずで50平米程度でこの額は異常です。
例をあげると1988年築のライオンズマンション大森中央いま売りにでてますが
50平米で管理費13900円、修繕積立9130円です。部屋が狭いなら普通はこんなもんです。

月額いくらでローン組むつもりか知りませんが
ローン月額+管理修繕費+税金月割が家賃を超えるなら貸してもいずれ破綻しますよ

ちなみに2階の31平米が管理費無しで7.5万円で賃貸に出ている事から
1850万円の部屋の想定家賃は12万円です。同家賃で貸して赤字にならないかよくよく考える事です。

管理修繕費用費が他のライオンズマンションの二倍弱であることを考えれば
強気に価格交渉していいと思いますよ
(と言いつつも比較にあげたライオンズが2680万円な事を考えるとすでに十分安いのかも知れませんがね)

>かなり優秀なマンションだ
>支払えない時は、賃貸に出しやすい

不動産屋さんは商売なので、問題はあるマンションだ、時季によっては何ヶ月も借りる人がみつからない場合もあるとは言いません。
不動産の売買はあくまでも自己責任です。なにがあっても後で不動産屋さんを恨んじゃいけませんよ。

私も管理費の設定は異常に高いと思います。
大京アステージに価格交渉したり管理会社を変更するのも、組合員のやる気次第ですよ。
現にそのようにしている大京物件などこの世に沢山あります。
物件価格が安いのは管理費＋修繕積立金が高い分を見込んで、買い叩かれるからですよ。
安い物には安い訳があるのです。
支払えない場合は賃貸って言いますけど、借り手がつかないことも考えて下さいね。
今時分は空室期間が長引く傾向にありますので。
家賃の値引き交渉がることもあります。
そうした時のローン＋管理費・積立金の負担を考えると、目も当てられません。
その他に居住者が交代する度に仲介手数料やハウスクリーニング代、
畳の表替えやらクロスの交換やらの手入れにお金がかかることも考えておいて下さい。

このマンションに限って言えば、管理修繕費の値下げ交渉は不可能だと思います

理由は、このマンションが、実質、投資賃貸用物件と思われるためです。

オーナーはマンションに住んでおらず大半が賃貸人だとしたら、
まともに管理組合なんか機能しませんよ。だから管理修繕費下がらない想定です。

ちなみに管理組合がまともに機能しているかは、不動産屋に管理組合議事録を取り寄せてもらって読めば一発でわかります

暇つぶしに2000万円未満、50平米前後の条件で大田区マンション検索してみましたが
確かにこの条件だと他にめぼしい物件が無いですね
ちなみに賃貸中のオーナーチェンジマンションならここよりよさそうなのが2～3件あるんけど、
スレ主さんは自分で住みたいんだから、それは無理だしね

大体、支払えない時は賃貸に出すといっても、それじゃスレ主さんはその時どこに住むのですか？

管理費が余れば修繕積立金の方に回してるとかであればいいんですが。
16戸しかないので積立金はできるだけ貯めておきたいでしょう。
総会のときの資料のコピーとか貰えないのかな？

滞納も今の時点ではないとしても、将来発生する可能性は十分ある。少戸数だと、少しでも滞納が発生すると組合運営が苦しくなるリスクもあるね。

昨日、不動産屋さんに会って来ました。悩んでいたんですが、とりあえず、手付金と実印を持ってきて下さい。言われていたので、用意して行ったら既に売主さん（所有会社の方）もいて断りづらく・・・契約をしてしまいました。
ローン審査の書類等は、まだなのですが・・・正直、後悔してます。
初めてのことで緊張しすぎて冷静に考えられなくなっていましたが、今、考えると当初の月々に掛かる家賃を下げたいという目的から外れてしまいました。支払いは、今と代わりませんが、リフォームや引越しなどを考えたら、ちっとも楽にはならないし、もう出費が下がることはなくなってしまいました。

皆さんにいろいろ、ご意見を頂いたのに、契約した次の日に後悔するようなことになってしまいました。。。
もう契約解除は出来ない（違約金が掛かる）みたいなので、諦めます。有難うございました。
あ～、管理費少しだけでも安くならないかな・・・もう少し管理組合の勉強してみます。

値引き交渉もせずに印鑑押したんですか？

不動産屋への支払い手数料は規定の上限を払うのですね？

売主さん、法人だったんですか？
やはり投資賃貸用マンションで確定ですね

管理費下げるにはまず貴方が管理組合の役員に立候補して、議題提案の必要がありますが
管理組合は今回の売主のような海千山千の賃貸オーナーだらけだと思いますよ
そんな人達相手に管理組合で値下げ交渉なんてキツいですよ

管理費下げるのはさっさと諦めて、ローンを使った節税対策を詳しい人に知恵を借りて検討してください。
ローン控除とかいろいろ調べる事がありますよ

ちなみに固定資産税等の税金が年間いくらかかるのかも、
不動産屋に調べてもらってないならすぐに調べて年間出費を把握してください

また不動産購入により1850万円のローンを組むと言うことは、1850万円の生命保険に入ったのと同じ事になります

貴方が死んだら子供に不動産が残るので、生命保険は、数年、子供の生活費が払える額だけで良いでしょう

もし生命保険に月額1万円以上入っているならそれは家計の大無駄なので、
月々5千円以下の掛け捨て保険に切り替える事をオススメします。
掛け捨て保険は、東京都民共済や全労済などの共済型が掛金の割りに保障が手厚いのでオススメです
コマーシャルをばんばんうってる大手生命保険はぼったくり稼業で保障がしょぼいので、もし加入してるならこのさい乗り換えですね
仮に積立型の生命保険でいま解約したら保険が満額還らないタイプでも躊躇してはいけません
その解約金を不動産の頭金にして月々のローン額を減らすほうがよほどお金の有効な利用法ですよ

ここ投資賃貸用マンションなのかな？
１８５０万を取り戻して、収益をあげるまでには建て替え時期になってしまう。
投資家なら手は出さないでしょう。

76さん
その考えで正解ですよ
今回の売主はこの部屋を賃貸募集に出していたような痕跡もあり
自分が貸したい賃料で借り手がつかなかったから処分売りに出したように私には見えました

老朽化した今から手を出す投資家はいないと思います。
売主は売り逃げ成功で昨晩は祝杯あげてると思いますよ

投資用じゃないでしょう。
駅から徒歩14分と遠いし、管理費・積立金も高いので利回りがぐっと低くなる。
投資家に旨みはないでしょう。
ここは少人数（１～２人）の家族が自宅用に住むのに適した物件です。

ただ、スレ主の方も契約をしたからにはしっかりやってください。
２人で住む分には狭すぎることもなくバルコニーも広い角部屋のようなので値段を考えれば
そう悪い物件じゃないと思いますよ。
何よりもその地域から離れられないとなれば地域内で選ぶしかないのですから。

いちいちこんな匿名サイトの意見に気持ちを左右されずこれからご自分でしっかり勉強されて
快適なマンションライフを送ってくださいね。

管理費修繕費は最初から高かった訳でなく、段階的にあがるものでしょう

だからこれまでは十分投資に見合ってたと思いますよ

しかしマンションが老朽化して資産価値が低下し、管理費修繕費もあがった今は割に合わないでしょうね

物件価格、もう少し値切るべきでしたが、いい買物したかしないかで言えば
大田区に1850万円で52平米、損はしない買物だと思います

しかし本来ならば、30～50平米位が集まった分譲でなく、50～90平米位が集まった分譲マンションを
じっくり狙い撃ちで時間をかけて探すべきだったでしょう。
その理由は、管理費修繕費が専有部面積に比例するためで、
90平米まである大きなマンションなら50平米の狭い部屋の人は少ない管理費で最大限の恩恵を受けられるためです。
今回のマンションではスレ主さんは逆にみなさんに恩恵を与える側に回ってしまっていますからね。

ま、なんにせよ、契約したんですから、前向きがんばってくださいね、主さん

もともとは投資賃貸目的がメインのマンションだったのではないでしょうか。
しかし、近年、思うように収益があがらなくなった。そこで処分換金売りを図った。
言い値で売れたので、売主たちは喜んでるでしょうが、35年のローンを抱え込んだスレ主さんはこれから厳しい日々が続くでしょう。
税金の控除とかは納税額の少ない人には恩恵はないに等しいですが、母子手当のほかに子供手当が支給されることになるのはプラス材料です。御身体に留意されて無事支払いを終えられますように。

だからさ～、最寄り駅徒歩14分で中途半端な広さの物件を最初から投資用に考える人は少ないっつ～の。
不動産投資のイロハを知らない人たちだね、全く。

このあたりはな、町工場が多い地域で通勤不要の賃貸の需要はしっかりとあったの。
駅近で広いものしか投資物件はないなんて考えるのは、それこそ不動産投資のイロハを知らない人だぞ。

いつもたくさんレス有難う御座います★

私、貧乏ですが、とても人には恵まれています。
ネットのカキコで、こんなに知恵を頂けて、支援や応援して頂けると思ってなかってので、とても嬉しいです。
ネットで探しただけの不動産屋さんの営業さんもすごく良い方で管理会社に何故こんなに管理費が高いのか確認いただいて、下がる余地がありそうなので入居したら交渉できるように協力して下さると言ってくれました。ローンも何軒か当たり金利・手数料の一番安い所を探してくれたり、諸費用がたらないので社長さんに手数料を安く出来るように交渉してみてくれるとも言ってくれました。何もわからずに漠然と考えて頂けのものが、皆さんや不動産屋さんの営業さんのお陰で現実にすることが出来そうです・・・まだ、ローン申請通って無いので・・（汗）

これからも厳しい生活が続くと思いますから、初めて自分の家を手に出来る実感よりローンの重圧の方が大きいですが、子供が元気で笑顔で居られるように頑張ります！！

ちなみに固定資産税は、古いので４万円くらいで、団体保険には加入しません。大昔、保険の仕事をしていたので、自分で設計して入りました。昔は、利回りも良かったし払い込みもあと１０年位なので老後資金や何かの為に続けています。会社も契約社員ですが福利厚生は、しっかりしているので団体の割安の保険に入っているので大丈夫です。ここは、得意分野なので大丈夫かと思います。

ローンで税金対策ですね！これは、更に勉強してみます。・・もともと、そんなに税金払っていませんが、少しでも節約しないとですね。

主さん 今 現状、手付金は払ったけど、頭金どころか諸費用さえ出すの苦しいのですね。

で物件価格はフルローン

シンママさんで仕事は契約社員．もし事故にあったり大病などして長期間勤めに出れなくなったら会社からは収入０、戻る席はもうないのでは、、、

団信加入はなんとかローンを組むための必須条件のような気がしますが。

私がもしシンママで住宅ローンを組むなら、２割以上の頭金は当然しっかり貯めた上で団信加入、ローン疾病特約も入ります。

今 子供さんは小さいようですけど、大きくなるにつれて生活費や教育費はうなぎ登りですよ。

主さん ローン審査通ったなら
病気にならないようしっかり自己管理して、仕事では成績上げて定年まで契約更新してもらえるよう頑張ってください。

不動産営業が言う「〇〇できるかもしれません」「あたってみます 聞いてみます」を都合のいいようにとるのは危険でしょう。

・入居したら管理費交渉できるように協力‥‥管理組合の理事になればできるよというアドバイス　実際に営業マンが交渉できる立場にはない
・手数料安くならないか不動産屋社長にかけあう‥‥あなたの物件成約により営業の自分に入る成功報酬のうちの少額を譲歩 もしくは値引き交渉もなかったし、売買両手で手数料儲かる不動産屋社長が少額を譲歩

実際こんなところですよ。
書面で約束したわけでもなし、善処してみますの言葉だけで
全てが自分にとってとても良い方向に進むと思い込むのは危険。
不動産営業はあなた相手に金儲け商売しているのです。
現段階では確信ない都合のいいことを沢山言ってきます。

その営業さんがスレ主さんのおっしゃるように良いかただとしても、営利事業に従事し、しかも雇われている立場ではおのずからその善意に限界はあります。
あまり期待をもたれないほうがよろしいかと存じます。

悪いですけど、2,000万弱とは言え、そんな経済状況でマンションを購入しようという感覚が分かりません。
都営や公団への入居が難しいなら、質が悪くてももっと家賃の安い所に移るのが妥当だと思います。
ろくろく値引き交渉も出来ず、ひたすら不動産屋の甘言に騙され続けているスレ主さんの姿が浮かびます。

リフォームの分くらいは値引きしてもらえそうだとおっしゃっていたようですが。
あとは仲介手数料（通常物件価格の３％＋６万円）を２％もしくは1.5％にまけてもらえるといいですね。

くろねこさんは契約社員で年収300未満、40歳オーバーでシンママ、ですよね。
仕事は60歳定年、長くとも65歳定年で、契約社員ですから退職金などはでないですよね。
フラット35の仮審査は通過しているとありましたが、75歳までなんてとても働けないでしょう。
今後20年未満で、これからお金がかかるお子さんを育てながら、年収の6倍以上のローンを完済できますか。
住宅ローンを完済しても、管理費や修繕積立や固定資産税は区分所有者であるかぎりずっと支払う必要があるものです。
60歳70歳になり、微々たる年金生活になった時に、月額5万になるかもしれない管理費＋修繕費などが払えますか。
ローン審査が通っても、今後きちんとした生活が維持できるかどうかや老後の生活設計を考えると
くろねこさん一人がしょい込むにはあまりの重責だと思います。

スレ主さんのお子さんが働きだしてローンをバトンタッチできれば良いのですけどね。
しかし、先のことは誰にもわからない。
８９さんたちが御心配なさってる点は既に過去レスで指摘されており、スレ主さんも考えての上での決断でしょう。
とにかく、もう買うことに決められたようなので、後は運を天にまかすしかないのでは。