仙台の分譲マンション管理組合の修繕委員をしています。
現在22年目で一度10年前に大規模修繕を行い、２回目の準備中です。
某NHと管理契約をして17年目になります。同社の長期修繕計画書先日提出され、一回目の工事金額の3倍の金額が提示され、修繕積立金の3倍増額が提案されました。
住人全員が愕然とする人、仕方ないねという人さまざまですが、ここ10年で工事金額が3倍になるとは到底考えられません。皆さんは、どのように思われますか？
[スレ作成日時]2023-07-21 09:17:24
大規模修繕工事の周期については、１２年～１５年程度であれば
各マンションで決めればいいと思います。
１回目の工事費用から３倍程度になっているとのことですが、その
見積り額は同じ条件での相見積もりになっていますか。
同じ条件とは、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ平米数、同じ材料と
いうことになりますが、それをみて応募施行会社は単価だけを記入
していくやり方ですが、その要項書を作成するのは建築士でないと
無理でしょう。
設計図面をみて数量調書を作成し、工事個所ごとに設計概算書を
作成して工事金額を出していきます。
まず、管理会社ではなく、自分たちで設計コンサルタントを採用して
ください。そこからスタートすべきです。
確かに工事金額は大幅に値上がりはしています。私どものマンションも
現在２回目の工事をしているところですが、１回目と比べるとほぼ同じ
工事内容ですが、１．５倍ほど値上がりしています。
７～８年前に建築士を雇い専門委員会を立ち上げ、長期修繕計画を
洗い直しを行いましたが、その時の大規模修繕工事費の予定額からすると
１５％近く値上がりしていました。
それから、大規模修繕工事の修繕個所がわからないんですが、基本は
仮設工事、外壁、開放廊下、ベランダの床防水、軒天・壁の塗装、
窓枠シーリング、屋上防水、階段のメンテナンス、鉄部塗装等が主な
２回目の工事ではないでしょうか。集会室や立体駐車場があるところは
その費用も必要になってきます。
大規模修繕工事というか、足場を組む工事であれば、特にベランダ
廻りの工事は一緒にした方がいいでしょう。
ベランダのメンテナンスやシートの張替え、窓枠シーリング、軒天や
壁面の塗装、隔壁版の補修や交換、ドレンの交換、樋の塗装等は一緒に
あわせてやった方がいいでしょう。
大規模修繕工事はやらなければだめだよ。
周期は問題だけどね。
大規模修繕工事は設計監理方式が一番いいようだよ。
特に悪いのは業者に丸投げの随意契約といか責任施工方式だね。
スレ主さん問題解決できましたか？
最近の工事費は大幅に値上げがされています。
５年前と比べると材料費や工賃が４割程度あがっています。
某NHだと、支店にもよるけど
統括工事会社の見積に10～15%の経費が加算された金額になっていると思って下さい。
それは共通費ではないですか。
その費用はどこも請求されますよ。
ただ、工事費に含めている所もあります。
大規模修繕工事は定期的にやる必要があります。
やらなければいずれスラム化します。
大規模修繕工事の周期は、12年から１４年間隔でやればいいですよ。
大規模修繕工事の周期は、外壁に異常がなければ15年以上からやればいいですよ。
１８年周期でいいよ。
nhは元請け会社として総工事費の１５％をとるよ
１億円であれば１５００万円。
当方は以前、中堅ゼネコンで雨漏りや水漏れなど、クレーム対応を行う部署で働いていました。
退社して、コロナ禍で仕事が激減したことをキッカケに、清掃の仕事もするようになったのですが、一番得意なのは、雨漏り や 水漏れ の原因を突き止めることです。
今のところ、ワンルームの分譲マンション（別々の住所）を2戸、区分所有しています。
一つは、管理組合の理事長で、もう一つは、管理組合の理事をしております。
7月上旬の大雨で、専有部分に雨漏りが発生しました。
現地調査と対策（防水業者との打ち合わせ）、雨漏りの被害者（賃借人）への謝罪、保険会社との打ち合わせ等は全て、理事長である当方が行いました。
管理会社へ依頼したのは、他の理事への『原因と対策』の資料配布のみです。
■管理会社まかせにしないことが、コツでしょう。
ワンルームのマンションぐらいをもっているからって、それで
理事長とか理事をやるの？
【現在の管理会社一任＝通常管理＝設計監理＝施工管理＝アフター】は、下請けに冠代乗ります。
二回目との事、現理事会や修繕委員会が勉強し、その金額が仕方がないのか？高いのか？の判断が出来れば良いと思います。
契約前、数量表特記仕様書無しでも、二回目なら、どこをどのように施工するかを理事会、委員会が把握し、直近の長期修繕計画の残金予想で、二回目終了で残金はいくら残せば、積立金上昇はいくらか分かりますし、いくら使えば上昇も逆算可能す。
一任では冠20％以上乗りますが、高いからと公平公正を謳うＮＰＯ設計監理方式（皿菅）を連れて来てキックバックで50％以上やられるケースも多いです。
皿菅は通常管理、設計監理、施工管理が別発注になり、アフターに設計監理は立会義務（責任は）はありません。皿菅になれば現在の管理会社はダンマリします。
これすら知らない住民が多ければ一任が良いです。
ＮＰＯには要注意です。
数量調書なしで共通仕様書は作れません。
当然同じ条件での相見積もりは取れません。
１戸当たり月の必要修繕積立金の額は、やらなければならない
工事の全てを網羅した長期修繕計画書を作成し、３０年間の
総工事費から１戸当たり月の必要積立金の額を算出します。
大規模修繕というか、少なくとも足場を組んだ場合は、ベランダの
メンテナンス、上裏塗装、壁面塗装、ドレンの交換窓枠シーリングは
一緒にやらなければならないでしょうね。
後、雨どいの塗装とか屋上防水、開放廊下のシートの張替えや
メンテナンスとかも含みます。
東京都江戸川区中央１-1246 |
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4300万円台～5800万円台 |
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1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
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61.99m2・71.23m2 |
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総戸数 49戸 |
東京都足立区足立２-1192-1他2筆 |
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4598万円～5098万円 |
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1LDK+2S（納戸）・3LDK |
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63.54m2～64.08m2 |
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総戸数 50戸 |
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
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5400万円台～6900万円台※権利金含む |
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3LDK |
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57.54m2～64.78m2 |
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総戸数 36戸 |
