仙台の分譲マンション管理組合の修繕委員をしています。
現在22年目で一度10年前に大規模修繕を行い、２回目の準備中です。
某NHと管理契約をして17年目になります。同社の長期修繕計画書先日提出され、一回目の工事金額の3倍の金額が提示され、修繕積立金の3倍増額が提案されました。
住人全員が愕然とする人、仕方ないねという人さまざまですが、ここ10年で工事金額が3倍になるとは到底考えられません。皆さんは、どのように思われますか？
[スレ作成日時]2023-07-21 09:17:24
大規模修繕工事の周期については、１２年～１５年程度であれば
各マンションで決めればいいと思います。
１回目の工事費用から３倍程度になっているとのことですが、その
見積り額は同じ条件での相見積もりになっていますか。
同じ条件とは、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ平米数、同じ材料と
いうことになりますが、それをみて応募施行会社は単価だけを記入
していくやり方ですが、その要項書を作成するのは建築士でないと
無理でしょう。
設計図面をみて数量調書を作成し、工事個所ごとに設計概算書を
作成して工事金額を出していきます。
まず、管理会社ではなく、自分たちで設計コンサルタントを採用して
ください。そこからスタートすべきです。
確かに工事金額は大幅に値上がりはしています。私どものマンションも
現在２回目の工事をしているところですが、１回目と比べるとほぼ同じ
工事内容ですが、１．５倍ほど値上がりしています。
７～８年前に建築士を雇い専門委員会を立ち上げ、長期修繕計画を
洗い直しを行いましたが、その時の大規模修繕工事費の予定額からすると
１５％近く値上がりしていました。
それから、大規模修繕工事の修繕個所がわからないんですが、基本は
仮設工事、外壁、開放廊下、ベランダの床防水、軒天・壁の塗装、
窓枠シーリング、屋上防水、階段のメンテナンス、鉄部塗装等が主な
２回目の工事ではないでしょうか。集会室や立体駐車場があるところは
その費用も必要になってきます。
大規模修繕工事というか、足場を組む工事であれば、特にベランダ
廻りの工事は一緒にした方がいいでしょう。
ベランダのメンテナンスやシートの張替え、窓枠シーリング、軒天や
壁面の塗装、隔壁版の補修や交換、ドレンの交換、樋の塗装等は一緒に
あわせてやった方がいいでしょう。
大規模修繕工事はやらなければだめだよ。
周期は問題だけどね。
大規模修繕工事は設計監理方式が一番いいようだよ。
特に悪いのは業者に丸投げの随意契約といか責任施工方式だね。
スレ主さん問題解決できましたか？
最近の工事費は大幅に値上げがされています。
５年前と比べると材料費や工賃が４割程度あがっています。
某NHだと、支店にもよるけど
統括工事会社の見積に10～15%の経費が加算された金額になっていると思って下さい。
それは共通費ではないですか。
その費用はどこも請求されますよ。
ただ、工事費に含めている所もあります。
大規模修繕工事は定期的にやる必要があります。
やらなければいずれスラム化します。
大規模修繕工事の周期は、12年から１４年間隔でやればいいですよ。
大規模修繕工事の周期は、外壁に異常がなければ15年以上からやればいいですよ。
１８年周期でいいよ。
nhは元請け会社として総工事費の１５％をとるよ
１億円であれば１５００万円。
当方は以前、中堅ゼネコンで雨漏りや水漏れなど、クレーム対応を行う部署で働いていました。
退社して、コロナ禍で仕事が激減したことをキッカケに、清掃の仕事もするようになったのですが、一番得意なのは、雨漏り や 水漏れ の原因を突き止めることです。
今のところ、ワンルームの分譲マンション（別々の住所）を2戸、区分所有しています。
一つは、管理組合の理事長で、もう一つは、管理組合の理事をしております。
7月上旬の大雨で、専有部分に雨漏りが発生しました。
現地調査と対策（防水業者との打ち合わせ）、雨漏りの被害者（賃借人）への謝罪、保険会社との打ち合わせ等は全て、理事長である当方が行いました。
管理会社へ依頼したのは、他の理事への『原因と対策』の資料配布のみです。
■管理会社まかせにしないことが、コツでしょう。
ワンルームのマンションぐらいをもっているからって、それで
理事長とか理事をやるの？
【現在の管理会社一任＝通常管理＝設計監理＝施工管理＝アフター】は、下請けに冠代乗ります。
二回目との事、現理事会や修繕委員会が勉強し、その金額が仕方がないのか？高いのか？の判断が出来れば良いと思います。
契約前、数量表特記仕様書無しでも、二回目なら、どこをどのように施工するかを理事会、委員会が把握し、直近の長期修繕計画の残金予想で、二回目終了で残金はいくら残せば、積立金上昇はいくらか分かりますし、いくら使えば上昇も逆算可能す。
一任では冠20％以上乗りますが、高いからと公平公正を謳うＮＰＯ設計監理方式（皿菅）を連れて来てキックバックで50％以上やられるケースも多いです。
皿菅は通常管理、設計監理、施工管理が別発注になり、アフターに設計監理は立会義務（責任は）はありません。皿菅になれば現在の管理会社はダンマリします。
これすら知らない住民が多ければ一任が良いです。
ＮＰＯには要注意です。
数量調書なしで共通仕様書は作れません。
当然同じ条件での相見積もりは取れません。
１戸当たり月の必要修繕積立金の額は、やらなければならない
工事の全てを網羅した長期修繕計画書を作成し、３０年間の
総工事費から１戸当たり月の必要積立金の額を算出します。
大規模修繕というか、少なくとも足場を組んだ場合は、ベランダの
メンテナンス、上裏塗装、壁面塗装、ドレンの交換窓枠シーリングは
一緒にやらなければならないでしょうね。
後、雨どいの塗装とか屋上防水、開放廊下のシートの張替えや
メンテナンスとかも含みます。
マンションの工事には、大規模修繕工事以外に、大型設備の
工事もあります。
エレベーター、給水設備、消防設備、玄関扉、サッシ・網戸等
大規模修繕工事には皆さん関心は高いようですが、
大型設備の更新工事は考えておられますか。
長期修繕計画書に盛り込んでありますか。
特にサッシ・網戸の交換は莫大な費用が必要となります。
それは長期修繕計画書には乗せない方がいいでしよう。
修繕積立金が不足し、値上げをしなければならなくなりますので。
自分の部屋と一緒ですよ。
壁紙の張替え、畳の交換、ふすまの補修等は定期的にやってください。
大規模修繕工事については、設計監理方式が
ベストです。
責任施工方式の随意契約がいいという者もいるが、
業者に丸投げの方式だからね。
相見積ぐらいはとらなければだめだよ。
無関心が最大の敵 と言えます。
日頃から、管理会社まかせにしない
ことが、重要でしょう！
大規模修繕工事の時は、設計監理方式を採用し、
１級建築士を雇い入れるよね。
当方の管理組合では、理事長自らが
一級建築士と1級建築施工管理技士の資格を持っています。
まさに、『プロ理事長』です。
大きなマンションでは、
設計監理方式の方が多く、
小さなマンションでは、
責任施工方式の方が多いようです。
金額的に検討の余地ありなら、
組合主体で動いて、
工事業者に相見積もり取得するしか無いのでは？
又は、大規模工事の前に積立金が足らず、
管理会社変更するマンションもありますね。
管理会社変更を無理に勧めるコメントではありません。
あくまで、１つの方法として書きました
少し脱線しますが、
私のマンションも、過去に大規模前に管理会社変更して、マンション建設時からお世話になった管理委託規模は小さな会社から、
地場中規模の会社に管理変更した際、
前の管理会社の資料がない？だの、
引き継ぎに失敗したようで、
今は12年位経ちます。
そして、中規模会社の不祥事により、
大規模の名のある会社になってしまいました（汗）
くれぐれも監理委託契約は、
自分のマンションに必要な内容が入っているか、確認した上が望ましいです。
話を戻して、
nh社は当時なぜ、そちらに委託したのでしょうか？
管理委託費が安かったからでしょうか？
平米当たり＠いくらのマンションなのでしょうか？
それがないと、高いかやすいかわかりません。
当方は、保険会社に提出する雨漏り被害の『示談書』を、偽造されたことがあります。保険会社に直接問い合わせて、発覚しました。
犯人は、管理会社 の担当者でした。有印私文書偽造（5年以下の懲役）という立派な犯罪です。
一回目と二回目の工事の工事範囲や仕様は同じなのでしょうか？
足元見られてるんじゃない？
東京都足立区足立２-1192-1他2筆 |
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4598万円～5098万円 |
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1LDK+2S（納戸）・3LDK |
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63.54m2～64.08m2 |
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総戸数 50戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
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4300万円台～5800万円台 |
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1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
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61.99m2・71.23m2 |
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総戸数 49戸 |
