理事長VS理事VS組合員

>>54 SKYさん
いやぁ、他の自主管理マンションもいろいろとヤバそうなので

４月１日に総会招集通知を発したようですが、そもそも会計年度末はいつですか？

>>57名無しさん
ネット上に上げられてる物は大半、問題有りの管理じゃないかな？問題なかったらネットに載せないと思います。

>>58 匿名さん
3/31が会計締日ですよ。
かなり無理して集計完了させて、印刷(当日仕上げ)→発送。
それでも理事会召集が2週間後とかだから、先が長い…(っω-;il)

総会提出議案（収支決算案、事業報告案、収支予算案、事業計画案等）は、理事会決議を経る必要があると思いますが・・・

それは自主管理ではなく、人間関係がヤバいという話で、管理会社と契約してようが、関係ないと思いますよ。聞き分けの悪い年寄りは管理会社と契約しようが、理事長であればどうしようもないですからね。聞き分けの悪い理事長の世話だけしてくれる管理会社ならいいですが、すきをみてピンハネしようとするのが管理会社ですから、代償はでかいですよ。

理事の選出は総会決議事項、役員の選出は理事会決議事項。
この基本がわかっていないのでは？
理事長は、理事会できめればいいことだよ。

うちの管理会社（Ｎ管財）。
住民間の争いに首をつっこまないのはよいのだが
事実関係（共用部の範囲など）の是非も争い事になると
判断を控える　つーか
理事長の判断に従い　ここにこう書いてあるだろ？って図面や規約を示しても
「理事長に確認済みですから」の一点張り。
こんなんで仕事してると言えるのかね？

あと日本語能力が低い。
「従い」とか「結果」とかいう流行りのことばを憶えたらしくて多用してるんだが
（１）そんな日本語の使い方はねえんだよ（正しくは「従って」「結果として」）
（２）だいたいちっとも「従って」ねえのに「従い」とか書くなアホ

でも、アホな管理組合を担当するフロントもアホが多いな
管理会社の人事部長はよく考えてる

そうかね？
それほど人材に恵まれとらんだろ w

理事長がＴ大出身だとフロント野郎も敬意を表して言葉遣いからして違ってくる。

>>1 SKY 2021/03/26 23:44:58
私はもう80歳を過ぎました。
組合管理にパソコン導入を理事長時代に提案しました。
パソコンの便利さにひかれて勉強しました。
ところが理事の大半の反対で反故にになりました。
どうも管理会社の坦当が反対のようでした。
今は、退職金の大半をＡＩロボットでの株式投資をしています。
その他の証券会社でもインターネット取引で手数料が割安にな
ります。スマホと3台のＰＳを活用して株式取引をしています。
当時のＰＳ導入に反対した組合員が私の噂を聞いてパソコンを
使った株取引を聞きに来ますが、教えています。
小遣が稼げると言って喜んでいます。
暴落には気を配るように忠告はしています。
インターネットを使いこなさないと今の世は生きずらいです。
損をしています。
スマホを片手に各相場情報を聞きながら、あらかじめＰＳに
入力しておいた銘柄をタイミングを見計らっての売買はスリル
に満ちています。一日に数百万の損益を出します。
今は、便利な時代です。ボケないように頑張っています。
分譲は管理にAIを大いに活用されるほうが合理的で割安なります。
余ったお金で組合員の親睦を深めるのも妙案だと思いますが。？

62さんの言う通りだと思うけど、理事長は、あくまで総会で理事に選ばれた人の中から理事会で選ぶ。

例えば、理事長が引っ越しでいなくなった場合、次の総会まで理事長が不在になると大変だから、その場合は、現理事の中から次の理事長を選べばよいだけ。
理事長が退任届をだしたなら、理事長代理＝理事長になっておしまいだと思うけど。。。。

総会で出すなら、別に議決する必要なく、ただの連絡事項でだせばよいと思うけど、そもそも否決されたら、どうするの？
第一号議案で理事長の件だして、これが否決されたら、他のすべての議案は無意味なので、今年のマンションの管理/修繕はすべてなしで、総会は、これで終了です宣言でもしたら？

>>67 評判気になるさん
やる気に満ちてて凄いですね。
インターネットは無くても生きられるけど、便利さ知ったら無しでは生きずらい。
うちのマンションでも80歳になってから孫(?)ひ孫(？)に教えられて頑張ってる人が居る。
「若い人が上司などにPC使えと言うのはパワハラに当たる」って話も聞きますが、やる気次第な気もします。
AI活用ですか・・・時代にあってますね。全く考えて無かったですが、面白い発想です。

>>68 匿名さん
まさにその通りです。
まぁ、私自身、「どうしても理事長になりたい」って訳でも無いので、
［総会の人事案で全否決されたら理事会解散］でも良いかなって意識を持ってる。
まあ、そうなった場合の代替え案があるのか？
その代替え案は即時決議出来るような物なのかが問題でしょうけどね。

建物管理は放置だとして、金銭管理も解散なら返金手続きか口座凍結か？
何にせよ「手続き等々を誰が？誰も認められてないよ］となれば動きようが無いですね。

まあ、総会で理事長決めると言うなら、理事候補者を議案書に書き出して、その中から
総会多数決なのかなと思える。改革しようとしてる状況過だと何やっても揉めますよ。
「誰がやる」より「何をやる」って方が今のうちのマンションには合ってるっぽい。

>まあ、そうなった場合の代替え案があるのか？

総会の議案書に「理事および理事長の議決が否認された場合、理事がいなくなり
運営が停止するため、反対をした人の中から、理事（代理）を〇名選ぶので、仮の理事会として、今後どうするかを考えてください」とでもしといたら？笑

試験投稿

管理規約は、マンションにおける根本規則（つまり、ルールブック）である。
感情的、感覚的な判断ではなく、規約に従った判断、対応が必要である。

>>71
↑↑あれ？入れた覚えの無い物が投稿されてた(汗)

>>70 匿名さん
反対者が本当に居たら、それはそれで凄い事だよな。
何も考えずに反対する人も居るだろうけど、本当に物事考えて反対してたら、
その人に運営してもらう方が良い結果になるかも……(期待)。

マンション管理って大変ね。

先日、警察から電話掛かってきた。
「ご家族を保護してます。これから救急車で病院行きますので、○○まで来てください」
って新手の詐欺かと思ったら、マンションの住人Aさん。
Aさんの言い分は、「同じ場所に住む家族みたいな存在」と主張。これまでも、入院した時などの保証人は理事会と書いてきたらしい。
「これまでも理事長が見てくれてた」と主張するからビックリ。前理事長は「そんなの認める訳無いだろ!常識を考えろ!!だいたいなぁ……(略)」

事の真相は知りません。
けど「人道的に」を連呼する前理事長なら、何をやっても不思議じゃない。入院費も払ってるんじゃ無いかと思う。
そしてAさんが私の携帯番号を知ってる辺り……。管理人だよな。きっと面倒になって教えたに違いない。

こんな住人ひとりひとりの問題にイチイチ対応してたら身が持たない。
「ルール、ルールって、あんたが手抜きしたいからルールでまとめただけでしょ？私は認めない。」
んーむ、規約も法律も無視か?!怖いねぇ…。

＞「人道的に」を連呼する前理事長
人道の名の下で組合員の資産を個人で勝手に食いつぶしているに過ぎない。
そういう理事長に対しては少額損害賠償請求を起こせばいい。

>>75　ご近所さん　2021/04/06 16:03:25
>そういう理事長に対しては少額損害賠償請求を起こせばいい。

誰が、誰の損害について、理事長を相手として少額訴訟を起こすのでしょうか？

>>76 匿名さん
前理事長が管理組合費から住民Aの入院費を支払っていたら、という前提での記載と解釈すると、「現理事が管理組合員の損害を」だと思います。

組合の役員会で何度も若い理事等に組合活動はAI活用にしてはどうかと提案してみたが、
組合活動でのスマホ等の活用は若い連中は遊びのための活用であってマンション管理士等ぐらいの知識がないと活用方法が理解できないことを痛感した記憶がある。
私を担当している証券マンは在宅勤務でＡＩを駆使して提案をしてくれる。
私からの時間外対応はしたことはないが、株式の売買は張り付いているので夜中に外国の重要な情報を知らしてくる。
管理会社も一日24時間365日スマホ等を活用すればできないことはない。
マンション内部で管理会社の仕事といえば清掃員が勤務していればいいし、警備はＡＩを活用して遠隔監視を活用すればいいでしょう。理事会や総会もＡＩを活用すれば蜜を避けられてコロナ対策もクリアになる。

＞78 評判気になるさん
AIではなく、マンション管理ソフトのことでしょ？
AIの出現となると、管理会社そのものが不要となる。
＞管理会社も一日24時間365日スマホ等を活用すればできないことはない。
言ってる意味がよく理解できない。
分かりやすく説明して。
＞理事会や総会もＡＩを活用すれば蜜を避けられてコロナ対策もクリアになる。
リモート会議でもできることです。
もしかして、AIかぶれ？

分譲の管理の利権にありつきたい連中には胸に刺さる投稿も言えてくる。コロナは人間の価値観を変えつつある。厄介ではあるが、
当分は蜜を避けての生活を強いられる。目に見えない戦争である。こんな時代でも株価は下がらないで緩やかな上昇を続けている。
貧乏性の私には合点がいかない。昨年3月のコロナショックの暴落後速やかに暴騰して回復した。人間の心理が株価に影響する証拠のように思える。マンション管理との共通点を見た思いである。
集団心理がマンションの管理を左右する恐ろしさである。

管理組合って何でこんなにスピードが遅いんだろう
遅すぎて一人で進めてたら文句言われるし何も出来ない
さっさと進めたいのに出来なくてもどかしい

>>81 名無しさん
私も同意見。
あーでもない、こーでもない、余談が入って時間切れ。結論まで長い。

>>82 SKYさん
何故なんでしょうね。ゆっくり過ぎて疲れます
さっさとやろうとすると早いだの分からないだの

輪番制で任期２年の役職持ち回りなら、やる気も適正も不問に等しいはずなので、現状維持の一辺倒でもおかしくないだろうということです。

しかし、ありふれたこの持ち回り制ですら策略というか、副作用がある場合があるので要注意。つまり、承認の署名や押印の数々をこなして任期をまっとうすると、基本的には誰もが現状維持派になるという点。渡ったら引き返せない橋とでも言えそうですが、「自分はそうなってしまわないか」とか、ほぼ全員がそんな意識などカケラもなく就任し任期満了で退任しています。

気付かずに何でも承認してきた総会が悪いと言われれば、反論は難しいです。それを見越して企業と組合幹部で仕掛けてくるのですから、他の一般組合員たちは本来なら利用されたことへの不満があるはずですが、上記のシステムも作用してむしろ賛成し黙認です。平時でも何千万円、大規模修繕時なら数億円のお金が動くマンションです。改革には危険が伴います。

SKYさん
いつもご意見を拝見しています。

４月末には理事長に就任されると思いますので、
私の経験から少しアドバイスさせていただきます。

１．総会の出席通知・委任状・議決権行使書を提出されない方へ、
督促をお勧めします。
経験では、督促しないと６０％前後の提出、督促すれば８０％以上の提出になりました。「そんな事で連絡してくるな」と怒る方もいますが。

２．現理事長へは、長年の就任されたことへの感謝と慰労を表明し、総会議事録に記載することをお勧めします。
現理事長も最初は良い理事長だったのだと思うからです。
長期政権になってチェックが入らなくなったこと。
８０歳代になって今の時代感覚と合わなくなったこと。
昔は現理事長のようなワンマンでルールを無視するが、
弱い立場の人には人情がある人は人気がありました。
感謝と慰労を述べておいた方が、新理事長の足を引っ張らないと思います。

３．新理事長になりましたら、合意形成を重んじ、慎重に物事を進める事をお勧めします。今までは現理事長の間違いを正すのが役目でしたが、新理事長は最終責任者になります。拙速に事を進めて落とし穴に落ちないようにしてください。

今までもよく頑張ってこられましたが、これからが本番です。
健闘と成功を祈っています。

>>85 某管理員さん
アドバイス有難うございます。
中々物事が上手く進まず、相変わらず苦戦続けてます。
今現在、総会出席者ゼロ。議決権行使書28枚　未回答71世帯。

総会議案書って理事会にて話し合って作成した物だけど、前理事長から全否定くらった。
で、既に配布済みなのに「理事長がダメって言ったから辞めよう」って方向に…

えっと……理事会決定事項を一個人が引っくり返せるんだっけ？
ここまで言ったら、総会多数決で決定だと思うのだけど・・・。
そもそも今回の議案書って私が作る物では無く、理事長の仕事だよね？
任務放棄した理事長が何か言える立場か？2021年度業務計画が白紙になったのだけど……。
総会文書配布しなおす？

今回の理事、結局新任は居なくて自動継続な理事メンバー。それを知った理事長が来て、
「Ａさんに会計やらせろ。Ｂさんに名簿管理させろ」だの人事に口出ししてきた。
理事会決議の部分だよね？ここ、多数決だよね？
隙を見て、現理事もクビにしようと目論んでるんだけど無理なのかなぁ？


本当に「名前だけの理事」とか「形式だけの書類」とかやめたい。
会計報告書とか大事かもだけど、残高証明要らないでしょ？
通帳コピーで十分だと思うし、残高だけ知っても無意味だし・・・
理事会でそこは皆が納得してくれて進めたハズなのに、理事長の一言でダメになった。

防犯カメラレンタル、更新期限が迫てたから解約しちゃったけど……。
契約見直し、場合によっては業者変更または購入って事で議案出してるのに･･･
「激安ショップは信用ならない」ってさ。
で、５年前の機種のまま自動更新？既に130万払ってますけど・・・再度５年？
その機種、今なら買っても１台１万円以下じゃないか？
そこを理解出来ない理事って何なんだろう？
「壊れてないから勿体ない。まだ使えるのに再度お金払うのはおかしい。」
レンタルってタダじゃないぞ。「いや、でも・・・」って何が分からないか分からない。

「今、設備問題で色々調べたりあるから協力して欲しい」
って話したら「手伝ってと言われたら手伝うんだからちゃんと言ってよ」と返された。
「だから調べて欲しい。エレベーターの買換え、保守点検、火災保険、給排水等々、
業者調べてプレゼンしてくれ」って話した所、
「そんなの言われても他のマンションは管理会社がやってるじゃん。内のマンション向きじゃないよね」って・・・。
やっぱり話が通じない。

前理事長のワンマン独裁政権が正しい物だと本気で思えてきた。

＞総会出席者ゼロ。議決権行使書28枚　未回答71世帯。
議決権行使書２８枚はSKYさんの努力を認めているわけです。
２８世帯には総会出席の要請をしてください。
未回答７１世帯には、議決権行使書の督促をしてください。
総会文書配布しなおす？より、その方がいいです。

＞任務放棄した理事長が何か言える立場か？
それでも総会未成立なら、理事会で話し合って決めた総会議案書を、
任務放棄した理事長が議案書を全否定し、
総会が開催できなかった責任を問うべきです。
長年理事長をやってきたことには感謝するが、
今が理事長退任の花道と伝えるべきです。
退任後の理事会に不安があるなら、
監事に就任し理事会を監査するよう提案してください。
監査は、決算書を承認する権限と、
理事会に不満があれば臨時総会の開催を要求する権限をもっているはずです。
理事会については、半数の新任役員への交代を提案した方がよいです。
期の途中での交代も可能なはずです。
役員就任が無理な人を除き、
全員が一度は役員に就任すべきで、
適時交代が必要です。

＞防犯カメラレンタル
勤務のマンションの例だと、
録画機、モニター、カメラ７台、エレベータ内カメラ信号変換器３台で、
７年前旧カメラシステムとの交換で、買取１４０万円でした。
今までの故障修理は、カメラ２台交換で約３０万円、
録画機SSD、HD交換各１回で約２０万円。
買取の方が安いが、８０歳以上の管理員で対応できるか。
高額でもレンタルの方が無難かもしれません。

＞エレベーターの買換え、保守点検、火災保険、給排水等々、
これは、管理会社のベテランフロントでも半年はかかる案件です。
８０歳の理事長ではほとんど無理です。

一気に改革するのではなく、
理事長交代と役員半数交代から進めるしかないのでは。

万一、理事長がまたやる気を出して来たら、
副理事長として会計と名簿管理を含め実務を握って、
今の理事に渡してはダメです。
どうしても渡せと言うなら、
理事を半数交代させて、交代した理事に渡してください。

ともかく、応援しています。

某管理員さん必死ですね。
あわよくば、管理のお手伝いでも目論んでいるのかな。
個人事業主の管理会社で超法規的解決を得意とするフロントさんではね。
まさに、〇〇エナ稼業ですね。

＞87 某管理員
＞ともかく、応援しています
〇〇エナ稼業のお手並み拝見といきましょうか。

区分所有者の多くを含む世間は、マンションの管理員をいまだに（テレビドラマ等の）「管理人」のイメージで軽く見ていると思います。しかし、かなり以前から、管理会社のほうでは「管理組合運営マネジメント」の現場担当者として送り込んでいるフシが見られます。理事会や総会の事務作業、周辺の不動産屋にとっての窓口、役所や地元の警察からの連絡などなど、いつの間にか理事長をしのぐ実権を手に入れていた管理員というケースもあります。

管理規約等の法的な設計としては、組合の会計業務を管理会社に委託し、管理事務所での出納などの「現場会計」を管理員への委託業務に含めておく。なおかつ、管理会社出身のその管理員を組合の雇用に変えて給与は組合が支払うものとし、組合と管理員の間で「管理員業務委託契約」を締結しておく。組合の会議に毎回同席することも管理員の業務としておけば、大規模修繕工事を含む各種の大口契約見直しや、場合によっては理事会の議事進行の遅さから感じられた理事１名の不満をキャッチして見逃さず、手下の元役員らと協働して辞任に追い込む等々。こうしたマンションでは残高証明や組合の通帳原本の確認は行われておらず、逆に言えば、最低でもそれらをやって組合会計をガラス張りにできていれば「予防」には有効だと考えられます。

改革指向の人が理事長だろうがヒラの理事だろうが単なる組合員だろうが、基本的には誰も味方はせず、管理員の望むように行動しました。なのに、マンションとしては理事長を筆頭とする管理組合の運営が一切の瑕疵なく法令遵守で遂行されてきたことのみを示す議事録等の文書を残せていますから、改革指向者≒反乱者とされてしまいます。「寄らば大樹、長い物には巻かれよ」は当たり前という組合です。

＞90 匿名さん
何が言いたいのか、さっぱりわからない。
某管理員さんでしょ？

>>87 某管理員さん
度々のご回答有難うございます。
私としてはこの掲示板を含め様々な方からアドバイスを頂き、総会案については
自信を以て作り上げ、報告してますので信念を曲げるつもりはありません。
今回の議案書で新理事を継続募集とうたってます。
とは言え、形式的な理事では無く実労チームの募集。
［規約見直し変更プロジェクト］［防犯関連設備調査プロジェクト］［給排水設備更生工事プロジェクト］［エレベーター関連］［保険契約関連］［人事・報酬関連］等々、他、議案があればその都度企画立案して頂く。
こんな感じで議案書盛り込んでますが、前理事長曰く「そういう物は理事がやるものだから部外者入れるな」と・・・
で、86に書いたような話になるのだけど、「理事で出来ないくせに理事だけでやろう」と言う矛盾発言。指示してくれたらやると言うが、業者調べすら出来ない。
マンション内に保管してある過去の工事履歴すら見ない。

今回、防犯カメラは一括見積を取ったのだけど、
８台５年レンタルで総額80万～95万程度でした。
現状４台で130万。自動継続で+130万は勿体ない。
型落ち品ですからねぇ。最低限、機種変更はしないと納得いかない。
型落ち品を使うなら値下交渉しないとダメだと思う。
買取なら１台あたり4～5万。５年保証付き。5年毎に買い替えてもお釣りがくる。

結局のところ、新旧理事長の対立としか見られて無く、
何を言っても「理事長に対する嫌がらせでしょ」くらいであしらわれる。
中身の話をさせてくれない物かねぇ？

SKYさん
議案書の内容に関心しました。
実労チームを作って個別に改革していかないと行き詰まってしまいますね。
管理員は裏方なので表には出ませんが、
規約見直し、防犯関連設備調査、給排水設備更生工事は担当しました。
改善する熱意と調査が必要なことはよくわかります。
信頼できる外部アドバイサーも必要になるかもしれません。
問題は新理事募集で応募があるかです。

防犯カメラについては良く調べられていて、感心しました。
参考にさせていただきます。

頑張れ！某管理員

［香水］の替え歌が頭の中ぐるぐる回る(@_@)

別にきーみを求めてないけど
横に居ーると目障り
君の無ー知と　無責任な発言のせいだよー！

＞95 SKYさん
前理事長も同じ思いだと思いますよ。
誰に対してかはお想像にお任せします。

>>96 ご近所さん

ですね。
相手の立場にならないと分からない事って多いです。
そして、無駄に知識が付くと余計に面倒になる
└(T_T;)┘

問題は私のモチベーションが落ちてる事だな。

>中々物事が上手く進まず、相変わらず苦戦続けてます。
>今現在、総会出席者ゼロ。議決権行使書28枚　未回答71世帯。

議案出しすぎな気がします。とりあえず理事長だけ決めて、通帳と印鑑だけ確保してからでいいと思いますよ。
そうすれば、前理事長の意見は、１区分所有者の意見として扱えるから。

議決権行使書で賛成で通ったなら、そのまま押し通すしかないと思うけど。

＞結局のところ、新旧理事長の対立としか見られて無く、
＞何を言っても「理事長に対する嫌がらせでしょ」くらいであしらわれる。

改革は、味方が多数いる状態でないなら、一気にやると概ね失敗する。
優先度をつけて、1個か2個程度だけに絞って、ちょっとずつやったほうがよいですよ。

＞「だから調べて欲しい。エレベーターの買換え、保守点検、火災保険、給排水等々、業者調べてプレゼンしてくれ」って話した所、

PCも使えない世代に、正論で無理なことを要求しても反発をくらうだけ。
防犯カメラの件で、私ならお金のことはおいておいて、今使っている防犯カメラと今の防犯カメラのパンフレット持ってきて、読んでおいて程度でお願いする。それで興味をもってもらえれば、古いカメラがダメなことを理解する。

マンション評論家SはYouTubeで管理組合の汚職は多いといつも話していますね。

規約に
「副理事長は、理事長を補佐し、理事長に事故があるときは、その職務を代理し、理
事長が欠けたときは、その職務を行う。」
となっているので、理事長代行は問題無いかと思う。実際の所、理事長は「職務を退任する。副理事長に業務代行を任せる」と署名しています。

「理事会は、理事長が招集する。」
とあるから、理事長が欠席状態だと理事会とは呼べないのか？

「理事会の会議は～　(省略)　～その議事は出席理事の過半数で決する。」
ってあるので、理事会に欠席を続けてる理事長に反論の余地は無いと思うのだけど……。


現理事達は、右にも左にも「イイネ」する。
理事会で「この方針で行きましょう」と決議したにも関わらず、
「やっぱり前理事長に指摘されたから止めよう」と言って話が戻る。
これでは理事会そのものが意味をなさない。


さて、「一人で抱え込まないで」「手伝うから指示して」なんて言う方々。
２年も理事会してないので色々問題ある訳だけど、実際に何を頼んで良いやら分からない。

例えば「資料作成したから誤字脱字確認、または不要文書削除・他、追加などあれば意見出して」と伝える。
すると３日くらい音沙汰無し。再度聞くと
Aさん「巻き込まないで下さい」
Bさん「紙の無駄なので、こういうの要りません」
Cさん「(前)理事長は何と言ってるんですか？それに従います」
Dさん「SKYさんがやりたいなら勝手にして下さい」
まあ、そんな感じで資料云々の話は無理な感じでした。

[通帳の管理][現金管理][鍵管理]などの物の管理を依頼。
[業者立会い代行]を依頼。
[意見書回収][駐輪場申込書の受取(金銭受取なし)]などの窓口依頼。
皆さん全てにおいて、「責任の掛かる仕事はしたくない」と拒否。


>>98 匿名さん
>通帳と印鑑だけ確保
現状では無理ですね。［通帳と印鑑を１人が持てば出入れ可能］
不審にしか思われず、理事長交代の議案が通っても渡して貰えません。

>>99 匿名さん
最初は小出しにしてた依頼も全部断られたから、
「やるべき事はこれだけある。」ってリストを見せ、「この中で何が出来ますか？」
って聞いた形になるのだけど、まあ、売り言葉に買い言葉。何も解決してないです。
最終的には「今まで理事長がやってた」で終着点かな。
理事からも住人からも「〇〇が壊れたから直して」「〇〇が欲しい」なんて話は度々出る。
けど、「じゃあ、それについてチラシなり何なり資料集めて下さい。タウンページにも色んな業者出てますから電話すれば来てくれますよ。」って伝えると黙るんだなぁ。

>>99 匿名さん
先日、住人からの要望をリストにして打ち出し。「どれを優先しますか？」って質問を投げました。
こっちで勝手に優先順位決めてしまうと「私の意見は無視するのか」って来るのでね。
「防犯カメラ」と「給排水」が最優先って事で合意。
パンフレット・相見積等々を見て、皆が納得して業者決定までしたにも関わらず、
「(前)理事長がダメって言った」で理事会やり直し。
「見知らぬ業者は信用できない。〇菱みたいな大きい会社じゃないと……」ってね。
ただ、既に総会議案書は全世帯に配布済みのため、今更、総会取消or延期は無理。
なので、このまま総会で議論するしかない。

理事会否決案を総会で決議って変だけど、結果的にそうなったとしか言えない。


そして、どうしても引っ掛かるのが「味方が多数いる状態なら…」って所。
別に私は理事長をやりたいとは言っていない。そして改革をしたい訳でも無い。
ただ、「(前)理事長のやり方には反対だ」と言っただけ。
(前)理事長も私も、退任届は提出済。
私の退任届を破棄したのは、長年居る理事達だ。
で、理事長の退任届のみが各世帯に配布されて現状がある。
理事長交代の話を聞きつけた人達が次々に「前の理事が何もしてくれなかった。」
「前々からお願いしてる案件を是非今年度に…」と要望してくる。
「やるなら、資料集め・資料作成等々手伝って」と……堂々巡りですね。
要望だけ言って、後は他人任せって言う考えにイライラが生じてます。

長々と愚痴を書いてしまいましたが、
ここまで来たら、退任する気はないですよ。やるべき事はやる。
ただ、理事の扱いに困ってるだけです。

＞現状では無理ですね。［通帳と印鑑を１人が持てば出入れ可能］

一人で持つのはダメだと思いますよ。ただ退任届まで出した前理事長がもつのが一番ダメだと思います。

＞理事会否決案を総会で決議って変だけど、結果的にそうなったとしか言えない。

別にいいじゃない？総会のほうが上だから、総会で決議されればOK。
まぁ総会時に理事会判断で、議案の取り下げはできるけど。。。。

>理事長交代の話を聞きつけた人達が次々に「前の理事が何もしてくれなかった。」

理事長は交代したの？代行ではなく、そもそも理事長代行なんてものはないのだけど。

＞「やるなら、資料集め・資料作成等々手伝って」と……堂々巡りですね。

私なら、何もしなくてもいいから、理事になってというかな
どうせ、何もしない理事なら、前理事の意見で反対しないだけ、別の人のほうがましという考え。

>>102 匿名さん
う～～～む(＠_＠;)　自分の立ち位置が分からない。
理事会内では「SKYは副理事長」となってる。当然、私も副理事長と名乗ってる。
理事長自身は「もう引退した身だから」と「総会決議が終わるまでは俺が理事長だ」と使い分けてる。
しかし、理事長自身が「退任届」を全世帯に配布した事により、理事長は空席って扱い。
まあ、一般組合員は役職って気にしてないかも。
いわゆる今の実労代表が誰かって事だけかな？

(前)理事長……何もしてくれない。何も聞いてくれない。
副理事長……言ったら何でもしてくれる。

はっ！(ﾉ゜□゜)ﾉ　ただの都合のいい女じゃん！！

最初は自分一人で会計集計して経費削減案出してとやってたんだけど、
「一人でガンガン推し進めないで」「周りをもっと巻き込んで」って言うから、
試しに投げたけど、投げた分だけスタミナ消費して時間に追われ、何も成果無し。

通帳管理だけでも誰かしてくれたらなぁ・・・アルバイト募集中(嘘)
アナログだけど、通帳データをエクセルに打ち直して私にデータ送って下さい(T_T)

駄目だorz
ここで色々書き込んで何とか冷静保ってたけど、蓄積されてイライラが治まらない。

管理組合……可能ならパワハラで訴えたい。
法律適用されるなら労働基準法違反だと思える。
(駄目なの知ってるけど！)

平日は仕事してるんだよ。土日は貴重な休みなんだよ。
「何もしない・何も聞かない・文句だけ言う」
「了解しました」と言わない限り永遠と足止め食らう。
住人全員の合致した意見ならともかく、皆、意見バラバラなんだから
全部を了承は出来ないじゃん。

今日は朝６時に電話で起こされ、その後も頻繁に色んな電話＆メール。
今日は夫の手術日。手術開始から１３時間経過。
まだ手術中で病院からの連絡待ち状態。
コロナで面会出来ないとは言え極度の緊張状態。
皆、それを知ってるハズなのに何で？

「〇〇から問合せありました。対応お願いします」って、
お前がやれ！！でなければ、明日まで待て！！
「対応は明日以降になります」くらい言えないのか！！


( ´Д｀)=3 ﾌｩ　ちょっと愚痴ってみました。
明日からまた頑張りますm(__)m

ご近所さんからご心配連絡あったので、久々投稿。

ってか、この所、鬱々状態。何書いて良いか分からなくなってしまった。
総会は一応無事に決議取れたかなって思う。でも、古株理事連中とは
折り合いついてないので、まだまだ苦戦しそうです。

規約：「総会は組合員の1/2が出席する事で成立(委任状は出席とみなす)」
とあるんだが、今回初めて議決権行使書使って回答貰ったんだよねぇ。
議決権行使書８７名　出席６名　委任３名　無回答４名(４月末売却のため)
実質100％回答貰えたんですが、
[規約記載の無い議決権行使書は、出席扱いとはならない]
だから総会不成立と言い張る古株理事達どうしましょ？
総会不成立で議決権行使書無視とかある？？

議決権行使書に書かれたクレームの数々、対応悩み中。公表して良い物か……？
「いつまでも年寄りが居座るなよ」
「理事会ってボランティアでしょ？報酬っておかしくない？？」
「理事会は憩いの場か？雑談や趣味の為に経費使ってんじゃねぇー！」
「もっともらしい事書いても結局やらないんだろ？今まで何度裏切られたことか…。
まずは結果を見せろ！今の理事に何を期待しろと！？」
「理事でやるべき事を組合員に投げたら、理事要らなくないですか？」
「自主管理なんてしょぼい管理やめちまえ」
「いい加減な規約作って住民翻弄させてるのが分からないのか？
ちゃんと専門家指示仰げ！どうせ会計も適当な数字なんだろ？」

議決権行使書を出席者としてカウント出来るのであれば、全ての議案は過半数で
議決された事になる。私の認識では法的にOKだと思ってるんですが、ここにきて
「規約に無い物は認めない」「マンションにはマンションのルールがある。」
「法律は関係ない」「規約を捻じ曲げた形での総会は無効だ」と来た。
う～～む。規約変更も総会成立しないと出来ない案件だよなぁ……？

まあ、議決権行使書を元に業務強行するつもりだけど、こんなに理事と亀裂入るものかねぇ？
組合員の苦情がまともな意見にしか見えないんだけどなぁ？

＞議決権行使書を元に業務強行するつもり
その議決権行使書がSKYさんの手で改竄されていると理事連中が騒ぎだすとどうするの？

>>106 ご近所さん
改竄疑うかかなぁ？直筆サインと印あるのに・・・

まあ、仮にそんな馬鹿な発言する様なら、やらないと言う選択肢もある。
廃墟マンションにしたいのか、資産無くなっても良いのかって議論になる。
もう、やれる事は全部やったと思う。
総会での議決は通ったと認識してるから、後はこの中で出来る事を進めていくだけ。
出来なかったらコロナのせいとでも、役員が新人だからとでも言い訳できる。
基盤は作った。後は何をやりたいか、何をやりたくないかだと思う。

役員が自分から動く事は無いのかなぁ？
「こうしろ！」「あれしろ！」で動くわけないし……ちょっと様子見してます。

別スレで発言してる高級防犯カメラだけは、強行で安物に変える気満々(笑)

107 SKY
＞改竄疑うかかなぁ？直筆サインと印あるのに
第三者でもある理事からみれば直筆サインや印なんて何の意味もない。
そう思わないですか？
思わないならSKYさんもAFOの仲間入りができる。
じゃ、どうすればいか？
総会の挙手と同じく、組合員の顔が見える集票結果を公開すればいい。

うちの理事長は総会で議長を務めていながら配偶者や子供等を数人出席させて議事に対しての賛否の挙手に賛成票にカウントしている。管理会社も見て見ぬふりである。

１０８さん
そもそも議論の矛先ずれてるし、最悪、本人確認か筆跡鑑定に出せば、すむ話。

改竄を疑う人は、例え公開しても、結局、疑うから、一緒。

>>108 ご近所さん

あぁ、そうか。
元々「こいつを理事会から追い出すには」みたいな話からだったもんね。
選挙に不正があったと主張すれば、役員そのものが認められなくなる。

ま、私も古株理事も、「こいつら辞めてくれないかな」って内心思ってる。
けども、そんな感情的に動いてると本当に設備不良起きる。
設備不良起きたら、今度は責任の擦り付け合いになる。
もう、争う事に疲れてしまってて……m(_ _)m

いかに節約しつつ補修を行うか？
工事許可さえ出たらもう何でもいいやって感じになっちゃってます。

古株理事達に「ブランド力のあるバカ高い業者に工事依頼すると、こっちの工事出来なくなるよ。ちょっと問題あるかもだけど、安い業者に依頼したら、全部の工事出来るよ。それとも管理費2倍にする？」
って毎日同じ対話してて、録音テープ流し続けようかと思ってしまうわ（笑）

多分、理論じゃなくて感情的に不満があるから、無理矢理な感じの「ルール違反」を突き付けて来てるんだと思う。

>>110 マンション掲示板さん

はっ！挙手制の多数決にしてもワイロ疑われたら意味無いね。
不正だらけの総会も見てみたいけど、それはアメリカの大統領選挙みたいなものかな。不正があろうと無かろうと、結果が全てと言う方が分かりやすい気がしてきた。

>>109 評判気になるさん

>配偶者や子供もカウント？？
それはいかん！って思いつつ、結果論としてうちも同じかも。夫婦二人で同意見だと、説得力生まれる。そうすると強硬姿勢出来ちゃうな。
出席カウント&議決カウント、1世帯1票と言いつつも、その前の議論で圧が強くなってる:( ;´?`;):

＞はっ！挙手制の多数決にしてもワイロ疑われたら意味無いね
どうしてなの？
例え賄賂でも、本人の意思なら一票には変わりない。
避けるべきは、本人の意思が反映されていない一票だ。
つまり、理事連中の意思が反映されていない一票がSKYさんの改竄行為でカウントされること。
開票責任者として、これだけは避けなくてはならない。
AFO連中はこの理屈が理解できない。

残念なことだが、現在のSKYさんでは自主管理マンションの理事長は向いていない。
前理事長と50歩100歩。

＞110 マンション掲示板さん
＞改竄を疑う人は、例え公開しても、結局、疑うから、一緒。
自分の票が改竄されたかどうか判断できない、究極のAFOでなければできない発言。

＞112 SKY
＞不正だらけの総会も見てみたいけど
SKYさんは自分ちの総会で、しかも副理事長という立場で、毎回飽きるほど見ているんじゃないの？？？
サインも印鑑も必要ない、しかも、議決権行使書改竄行為が不可能な開票方法がある。
管理会社は絶対にこの開票方法は採用しない。
管理組合を意のままにコントロールできなくなるからね。
こどもの日のお祝いに、わが自主管理マンションで採用している開票方法を公開してあげるよ。
参考にできるところは参考にしてね。
自主管理ではなく、管理会社が開票作業を管理しているなら、絶対にこのシステムを採用すべき。

>>117 ご近所さん
数々のアドバイス有難うございます。
情報開示凄いですね。ただ、うちの現状としてはまだ無理だと思います。
その為のルール作りが出来てませんから。

>[総会は組合員の1/2が出席する事で成立(委任状は出席とみなす)]
>[規約記載の無い議決権行使書は、出席扱いとはならない]
ここでつまづいてますし、現状、組織が分断されてる状態。
誰が誰の味方なのかって、疑心暗鬼が進行中。
疑心暗鬼の中、隠しても隠さなくても揉めますね。

決して良くは無い形だけども、集計そのものは理事会で行う。
議事録は古株理事に任せる。
クレームはQ&A方式で、回答については理事会内で決めていく。
その方針だけは打ち出してます。

ま、古株理事達も議案書そのものは承認してる。
ただ、総会の形式にこだわってるだけ。
業者選び等の詳細については揉めたままだったので今回の議案には居れてない。
激安業者か一流業者かでは揉めてるから、そこをどう決議するか？
「コロナ終息したら、ちゃんと皆集めて話を聞かないと出来ない」
たぶん、そんな所。

後は、古株理事達がどう判断するかって所じゃないかな？
再度同じ内容で総会実施すると言うなら、私は手を引こうと思う。
常識的に考えたら"再度”ってならないと思うけど分かりませんしね。
意見交換会なりアンケートなりって考えもあるだろうけど、
「理事で決められないから総会で」って流れだと、理事の存在意義が疑われるだろうな。

＞規約記載の無い議決権行使書は、出席扱いとはならない
よく意味が呑み込めないですね。
議決権行使書の集票は何のためにされたのですか？
議決権行使書では議決権がないという意味なの？
＞私は手を引こうと思う。
その方が賢明だと思うよ。
自主管理で50年余りの実績があって、前理事会の組合運営に不満があるのはSKYさんとあと数名では話にならない。
つまり、SKYさんのマンションでの全住民の意思は、前理事長のやり方を容認してるわけだ。
住民の意思に反してまでの改革は、ある意味、暴挙であって改革とは言えない。
無駄なことを一人でもがいているようにしか見えない。

＞その方が賢明だと思うよ。
要するに、組合員の為の理事会であって、管理会社やある特定の住民（理事）の為の理事会ではダメだということです。
SKYさんの場合、その背景に、肝心の組合員の理事会改革に対する意思が見えてこない。

確かに規約にない議決権行使書は、微妙ですね。もし揉めるなら、結果を記載した議案書で、委任状だけで形式的に総会したら？
コロナを理由に、オンライン開催にして、実質なしでもいいし。

開催理由は、議決権行使書で、明確に結論は、出ているが、法的に微妙でクレームがあるため、理事会業務に支障が出ているとかして。

＞規約にない議決権行使書は
元々、SKYさんがその器でなかったことのとばっちりですね。
巻き込んだ賛同者に同情したい。

SKYさん、それなりに勉強して出直すチャンスはいくらでもある。

議決権行使書は区分所有法に規定がある。
規約に規定があってもなくてもどちらでもいい。

区分所有法３９条２項は強行規定だから、仮に規約で「うちのマンションでは
議決権行使書による投票は認めない」と規定しても効力がない。

役員でも勘違いする人がいるが、「書面または代理人による議決権行使」は
「書面」が議決権行使書（私は原案に賛成または反対です）、「代理人」が
委任状（私は原案について〇〇さんにお任せします）のことである。

理屈はそうだが、法律読めない低能頑キ〇ガイ頑固認知症理事に何言ってもムダｗ

117の開票結果のweb公開はユニークですが、△の賛成・反対ともに0.5票というのが意味不明ｗまた賛成票と反対票が同数の時に可決というのもよくわからんｗｗ

可否同数の時は議長が決するというのは旧石器時代の規定だし、可否同数は可決というインチキ規約はそもそも見たことないですね

ま、低学歴の素人役員を放し飼いにしておくと、いろいろやってくれますよｗｗ

そのとおりです。
「棄権」とは、「賛否」の意思表示をしないということです。
つまり、「賛成」ではありませんし、「反対」でもありませんので、「賛成」と「反対」の両方に議決権を加えることは有り得ません。
この方は、復旧決議や建替え決議の取り扱いも理解できていないと思います。

要するに、区分所有者は、「決議に賛成した区分所有者」と「【決議に賛成した区分所有者】以外の区分所有者」に二分される。

＞127～＞132
またAFO連中の井戸端会議か。
AFOなりの意見は貴重だ。
普通決議の決し方は、各管理規約で定めれば過半数以下だろうと一向に構わないことは知らないみたいだ。
だから、参考にできることがあれば参考にしていいし、そうでなければ各自が定めればいいこと。
管理規約を定める能力や知恵のない連中の戯言にしか聞こえない。
幼稚園児が、聞きかじりの半端知識を得意げに吹聴してる姿が目に浮かぶ。

>>117 ご近所さん 3日
この投稿は有難いです。
真面目な組合員の為にも採用をしたいと思います。
確かに悪徳組合員や管理会社は嫌がるでしょう。
同志を募って密かに行動してください。

＞134 評判気になるさん
＞同志を募って密かに行動してください。
わが自主管理マンションでは10年ほど前からこの開票方法を採用していますよ。
組合員の皆さんには好評です。
悪徳理事長として疑われたくないですからね。

組合員の代表である理事会役員は、組合員との信頼関係が最も重要です。
信頼関係なくしては役員は長く務まりません。
お互いの信頼関係を築くには、【組合運営をできるだけガラス張りにする】ことです。
ガラス張りにすることでお互いを監視することができます。
つまり、管理会社や理事会側で不正があった場合、組合員誰もが指摘することができます。
それと、組合運営を組合員の総意に基づいた運営にすることです。
組合員の総意を反映させる【議決権行使書の正確な情報公開】は【組合運営の根幹】とも言えます。
つまり、組合員の代表である【理事長は議決権行使書の正確な情報を組合員に伝える義務】があり、逆に、【組合員は議決権行使書の正確な情報を知る権利】があるのです。
どちらも改竄された恐れのある情報ではなく、【改竄される恐れのない正確な情報】であることがポイントです。
当マンションでは総会の出欠に関わらず、議決権行使書は全員提出が原則です。
勿論、通常総会決議の際は挙手しますが、正確な情報公開のためには書類として残しておく必要があるからです。

議決権行使書改竄行為を防ぐための一参考意見として書いてみました。
自主管理マンションでの参考例ですが、当然、管理会社が運営サポートしている組合運営でも適用できます。
改竄された議決権決議によって生まれた組合運営では、管理会社や理事会側と組合員側の不信感は募るばかりで、やがては、管理組合崩壊という悲惨な状況が待っているだけです。
一部の人間の利益の為に、組合員全体が犠牲にならなければならない状況をお膳立てしているようなものです。
当然ながら、管理組合とは利益相反関係にある管理会社は崩壊した管理組合には用がなく、さっさと立ち去っていきます。

>>125 匿名さん
区分所有法第39条2項は強行規定ではありません。
第39条　集会の議事は、
　　　　この法律又は規約に別段の定めがない限り、
　　　　区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
　　２，議決権は、書面で、又は代理人によって行使
　　　　することができる。
　　３，省略。
※規約に別段の定めがない限り、と六法には記載され
　ています。

>>137　評判気になる（１０９爺）さん　2021/05/09 09:19:29

区分所有者は、議決権を、書面で行使することも、代理人によって行使することもできる。
これは、区分所有者の権利であるから、規約でこれを否定することはできない。

「この法律又は規約に別段の定めがない限り」は、１項に関することで、これを適用して、普通決議については「区分所有者の過半数」の要件を緩和し、かつ、「議決権の過半数」も緩和して、単に「出席議決権の過半数」で決する旨を規約に定めている組合が多いですよね。

>>137 評判気になるさん
規約に定めがない限りとあるのは、
規約に定めることができるから法令の
強行規定ではありません。
規約に定めがなければ法令どうり組合
運営をすればいいのです。
委任状や議決権行使書を否定はしておりません。

>>139 匿名さん 11分
普通決議は法令の区分所有者をカウントしているが規約ではカウントしないということは規約に法令と異なるルールを定めることができるので区分所有法39条は強行規定ではありません。

１０９爺さん、いい加減にしろよ。

議決権の過半数が出席して総会が成立している総会の議事についての特別決議事項について、
議案の採決に欠席者をカウントするかしないかがよく問題になっております。
出席者だけの4分の3以上及び5分の４以上で可決されている議事録を見ることがあります。
ここら辺の採決の在り方には疑問を持っております。
私は、特別決議は法令の強行規定であるので、欠席者もカウントするべきであると理解しております。

>区分所有法第39条2項は強行規定ではありません。

ﾌﾟｯ

復旧決議や建替え決議などをした総会の議事録には、その決議についての各区分所有者の賛否をも記載し、又は記録しなければならないが、それ以外の特別決議については、議事録に区分所有者総数および議決権総数と、賛成区分所有者総数（書面によって賛成をした区分所有者および代理人によって賛成をした区分所有者を含む）および賛成議決権総数（書面によって賛成をした区分所有者の議決権および代理人によって賛成をした区分所有者の議決権を含む）を記載すれば足りると思う。

特別決議の議案を挙手した人数を数えることなく「賛成多数！」で可決成立宣言して後日反対派の組合員から異論が出たことがあったな。
俺が隠しカメラで会議室の様子を撮影してたから、それを確認して４分の３を２票超えてることがわかって一件落着だったｗ
小型カメラとＩＣレコーダーは必須だな。もちろん、陪席している管理会社のフロントはＩＣレコーダーは持っているが、理事会のためというわけではないからね。

普通決議も特別決議も「異議なし」の掛け声で済ませるのが理想的な総会

総会の質疑応答タイムに発言する奴は９割がたキチガイまたはボケ老人

初投稿します。私どものマンションで5月30日総会が開始5分で監事の裏切りにより流会しました。
2･3年前に修繕委員をやっていた方が、毎年総会を荒らしていて、何とか通過させていたのですが、今回は監事を抱き込み、総会当日に監事が議案に問題ありと、難癖をつけました。議案は理事会で決議されているのに、監事は理事会でも、監査のときでも議案を承知しているのに、当日になって、何を今更と。総会参加者はコロナの為、総会の邪魔をしたい人の集まりですから、
理事長がおとなしい人だけに、収拾が着かず、流会になりました。
元々、修繕委員として、自分のやりたいことが、やりたいように通せなかった腹いせだと思っていますが。これから又、総会の準備をやり直しです。

>>149 監事のうらぎりさん
監事に総会を止める権限はなく、そのまま決議を採るのが正解だと思います。
念の為ご自身のマンションの管理規約をご確認ください。

議決権行使書や委任状等で出席していない人の意志が無視されたことになり、そちらの方が問題になります。
あなたのマンションに管理会社が支援に入っているのであれば担当にアドバイスを貰うといいです。

匿名さん　ありがとうございます。管理会社担当もおりましたが、激高している監事や、その周りで騒ぐ人をとめることが出来ず、流会を選ばざるを得ない状態となりました。危うく、理事長が辞任の発言まで追い込まれ、流会となっております。今後、委任状や議決権行使の方々へのお詫びと、総会での会話内容を（議事録とは別に）皆様に公開する予定でおります。
議案内容を多少変更して、総会案内からのやり直しを計画しております。

修繕委員風情にあれこれ言われて流会にする理事長がインポの役立たず

>>152 匿名さん
想像力の欠如か、荒らす側の考え方ですね。
ちゃんと筋通しているにも関わらずひっくり返すような人を制止できるのは、よほど場数を踏んでいないと無理ですよ。

SKYさん、5月上旬を最後に書き込みがないですね。理事会活動をやると鬱になる事もありますので心配です。自主管理マンションは本当に大変だと思います。売却されてゆっくり過ごした方が良さそうです

125 匿名さん 2021/05/07 13:38:00
区分所有法３９条２項は強行規定だから、仮に規約で「うちのマンションでは
議決権行使書による投票は認めない」と規定しても効力がない。

区分所有法3９条全文
（議事）
区分所有法第三十九条
　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、
　区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
２，議決権は、書面で、又は代理人によって行使するするこ
　ができる。
３，区分所有者は、規約又は集会の決議により、前項の規定
　による書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法（
　電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術
　を利用する方法であって法務省令で定めるものをいう。以
　下同じ。）によって議決権を行使することができる。

>>151 監事のうらぎり
総会の議案に理事長辞任の案がしたためているなら普通決議で辞任は総議決権数の過半数の賛成で可決できる。
文言によると総会の席上での理事長の辞任はあり得ない。
規約に議長は理事長が務めるとの規定があれば、監事の意見を無視して議案についての審議を行い可決を行う義務がある。
私は理事長時代には総会で議案以外のことを持ち出して度を過ぎた言動の多い組合員がいたときは退場を命じたことがある。暴力沙汰にあったときは警察に出動要請をしたりした。
マンション管理士試験に合格するくらいの知識があればこれくらいの行動は自信をもって行使できる。
マンション内に反社的な的な人物も居住している。
これ等の事態を予防する力量と知識を持ち合わせない理事長はインポ理事長である。
管理人はマンション管理士・宅建氏士・日商簿記2級・その他の資格を保有したものを組合雇用で常駐している。