管理会社フロントに実情暴露を期待するスレ

最近のレス投稿からフロントマンの実態を抜粋してみます。

●大京アステージ　この管理会社　問い合わせしたら必ず担当者が休みで、わかるものがいないので出社したら返事します　と言われるが、回答をもらったためしがない。最低の仕事ぐらいしろよ！
●日本管財何処でも同じことしてるんですね。
理事会の会議で住民に対する嘘報告をする。その事について証拠の提示を言ってもあやふやにして出さない。
●東京建物は国土交通省から営業停止を2回も、3回も？受けている。
本来は、営業禁止が相当？
http://pdf.irpocket.com/C3225/h8MH/d8zm/nGUb.pdf
●グローバル管理会社、変えました。管理会社は、フロントマン次第です。兎に角、調子がイイだけ。
平気で、議事録を改ざんする。約束は、守らない、勝手に銀行印を作っている。重説は、都合の悪い事は話さない。理事長だけ取り込んで決めてしまう。工事、修理は　協力会社と言って　フロントマンのお気に会社を使って、３割は高い見積を出してくる。大規模修繕工事は、個人的に、リベートの話をする。修繕積立金に合わせた　工事金額を出してくる。
●http://www.mynewsjapan.com/reports/2147
●ライフポート西洋　問合せをしても担当が「わからない」と平気で言う。正確な回答を出して欲しいと要求するまで、自分の所感を語るのみ。管理費相応のサービスを受けている実感はない。
●穴吹ハウジング　ネット知識としてバラまいているマンション管理のノウハウと真逆のことを実際の管理では行っている、有言不実行の典型的な会社。
不信感を超えて、もはや詐欺集団。
●合人社　それって担当も業者も皆グルじゃないか？
組合から工事で金をふんだくって、祝杯あげてたんじゃないの？
そんな変な担当は交代させなきゃダメ！
まあ道理で合人社の見積りはどれも妙に高いわけだ
裏でピンハネしてるからか、腐ってるな

この辺で置きましょう。
キリがないから。
58さん、何の情報も持っていないようだから、少しだけど参考にしてね。

スレ主さん、58さん、実情暴露いくらでも協力しますよ。

>>96 ご近所さん
妄想特急通ります。
作り話は大変危険ですので、関わらないでお下がり下さーい。なお、他スレで拾った話を自分の体験談にするなりすまし被害が出ています。皆様くれぐれもご注意願いまーす。ご近所さんを離れて出発しまーす。

この掲示板でも、実際のマンション管理の営業も実際のコストはもっとかかるんだから、やらなくてもしょうがないみたいな事を言うケースが多々見受けられる。
しかし、その値段で契約書を結んでいるのだから、実際のコストがいくらかに関わらず、やらないとだめである。そんな言い訳、契約後にいくらいっても通用しない。まあ同じように住民側も契約をよく読む必要があるが。読んだら読んだで、そこまで読む人がいるとは思わなかったみたいなことを言われたが。
まともな業界なら、真偽はともかく会社の方に契約に関わるクレームが入ったら、それをうやむやに終わらせる対応が普通にあるのは、利益の有無に関わらず、総額で年間数千万の規模の契約でありえるのはちょっと他の業界で働いている人からみれば異常な感覚というのはわかってほしい。

また、契約を守らない（守れない）のに、同じ値段を請求するからぼったくり価格だと言う人がいても仕方がないという感覚ももってほしい。
正直高いか安いか分からない人にとっては、約束と結果が異なることの方が問題である。

契約内容と違うからとやらないなら、黙ってなにもしないのではなく、契約内容に含まれないからやらないと事前にはっきり言う事が必要。
あと過失があって認めても、再発防止策を一切出さないでいいという感覚も理解不能。

あと、各工事のマージンが必ず必要っていうのも、理解不能。
とるなとは言わないが、だったら、マンションの管理相談料なんて高額とるな。と言いたい。
住人と施工業者の間にきちんと入って、管理するためのお金は必要です。でも、各工事でも、マージンを十分にいただきますとなるから、わけが分からない営業スタイルになる。
だったら、勝手に工事会社と直接連絡すればいいという方がいるが、各業者にマンション管理組合と直接交渉を禁止するような圧力はやめるべきだ。
管理会社とつるんでいない業者を見つけるのも大変である。

相談しても応じられるだけの営業マンが置けないならば、その分管理料を下げて、各工事でマージンを取る方針でもいいし、本当に本来の管理で利益を得たいならば、それだけの人材を育成すべきだろうに。
特定の管理会社の特定の営業マンを想定しているのですべてとは言わない。
しかし、住人側におかしい人がいるということもわかるが、おかしな住人を作るきっかけと理由も業界の構造としてあることをも管理会社や社員は理解していると思うが・・
どうみても、業界全体として、情報の偏りを利用して搾取するような業態からまだ、ぬけ切れていないと思えて仕方がない。

だいたいフロントなんて一人10棟近く担当してんだから、基本全部外注でしょ。つまり管理組合でもほんのわずかな手間で済むことを管理会社(実際はフロントマン個人のわずかな手間)通すだけで市価の3-5割程度ぼったくる(付加価値を付けない単なる中抜き)んだから不要と言われても仕方ないね。

>>98
少なくとも行政処分はペーパー出てるわけだから事実でしょ。そんな擁護はだれのため ?

ここのスレはもうダメだね。
スレタイ読んでこいお前ら。

>99 通りがかりさん
>契約後にいくらいっても通用しない
でた～、詐欺師の常套文句。
相手と契約さえさせれば管理会社の思う壺だからね。
でも契約は1年契約だからリプレイスしようと思えばチャンスはいくらでもある。
リプレイスが面倒なら管理会社なんて排除すればいい。
99さんみたいな訳の分からない人間とは付き合わなくて済む。
管理会社が絡むから、99さんのような屁理屈がフロントマンの間でまかり通る。
今日は58さんは勤務だから、交代で99さんが投稿しているのかな。
＞100　匿名さん
＞フロントなんて一人10棟近く担当してんだから、基本全部外注でしょ。
そうなんですよ。
管理組合の方も早くそこに気付くべき。
安給料の彼らさえ、管理の基本的な部分は何棟もこなしている。
優秀な組合員さえいれば自主管理なんて簡単なことです。
＞101 匿名さん
＞スレタイ読んでこいお前ら。
ついに出た～
フロントマン自身の実情暴露
あちら系の方かな。

>102
荒らすのやめなよ。

＞103
あらしはお前だろ

ご近所さんは、他スレでこういう書き込みをする人ですよ。
>ご近所さん 1時間前
>たかだか数十万円の管理費滞納でマンション差押えとか競売とかホザくのはキチガイ
>奥方が風俗でチ○ポ５０本ほど咥えたらすぐに解決

削除依頼はしました。

>>102 ご近所さん
屁理屈と文句の羅列ですなぁ。
誰も構ってくれないからなんでしょうねぇ
皆さん彼を励ましてあげましょう。
ガンバレご近所さん現実世界で。

「彼」ではないと思う。

フロントはまともな反論すらできないのか。
無知につけこんだ中抜き商法はそろそろ時代にそぐわなくなってきてるよ

期待した内容がほとんど書かれてないような気がしましたがまだ需要ありますかね？

＞109 元フロント
＞期待した内容がほとんど書かれてない
109自身が期待しているフロントマンの理想像を自分で書けば？
＞需要ありますかね？
需要はあると思うよ。
余りに現実のフロントマンの姿は屈折しているから、反動的な意見も多い。
批判意見が多いということは、需要が多いということ。
フロントマンの多くが、批判を受容する能力に欠けているから、いつまでも問題解決はしない。
その結果、スレ主みたいに自画自賛することで現実社会から逃避することを企てる。
主語が間違ったため、非難の嵐。

>>110 ご近所さん
非難の嵐とゆー言葉は知っているんだね。
フロントマンの姿が屈折しているんではなく、誰かさんの見解が屈折しているんだね。あとね批判意見が多いことは需要があるからなのかい？関心があるからとしか言えないのでは？需要の有無はどこから？飛躍しすぎだね。クレームの付け方が浅過ぎるよ。当社のお客様のクレームの方がもっと理論武装して…あっ比較すること自体がナンセンスでした。

いや、関心があると言うのは聞きたい需要があるってことだろw

>>112 住民板ユーザーさん6さん
キミご近所さん？何でネーム変えたの？良いけど。聞きたい需要？何それ？クレーマーならさ、もう少し脳じゃなく脊髄で考えたような無茶苦茶な回答ないの？勢いどうした？ガッカリだよ。他のスレで鍛えてまたおいで。いや来なくて良いわ www

罵詈雑言しか言えないなら消えて下さい。

なんだこの低レベルなスレは。
言い合っている人たちはどっちもどっち。
何がしたいんだ。ケンカなら別でスレ立ててやれ。

っということでそろそろスレタイに戻そうぜ。
フロントさん、実情暴露よろしく。
その他の人々はまずは全部引き出して、暴露を褒めたたえて、情報を集めましょう。
余計ないことを言うと、前に現れた現役さんみたいに消えていなくなります。
情報が欲しいならまずは気分よく喋らせること。それが鉄則。
特にご近所さん、いらんこと言わんと黙って聞いといてくれ。お前さんが話すと皆逃げていくから。

＞なんだこの低レベルなスレは。
本人が一番低レベルなのが判っていない。ｗｗｗ

凄いな。初めてここを読んで初めて書き込んだらいきなり一番低レベルと言われた…
どういう民度なんでしょう。このスレ。恐ろしい。

触っちゃいけないスレです。ｗｗｗ

>118
ですね。妙に最近頻繁に上がっているので気になって覗いてみたら酷いものでした。
ここは隔離状態にしましょう。
私も二度と開かないようにします。

自演お疲れ様。まあ、フロントの肩を持つ必要性ある人は管理会社関係者以外世の中に存在しないからね。このスレを見られたくないから荒らすんでしょうね。

ここは終わったの？

現役フロントの意見は欲しいです。
管理の内幕を一番知っている存在です。
なかなか管理の内容を教えてもらえません、
スレ荒らしは無視して投稿して下さい。

＞スレ荒らしは無視して投稿して下さい。
暴露の方なの、それとも、自己弁護が聞きたいの？
どっちなの？

>>123 現役フロント
スレ荒らしですか。本物の現役フロントさんとは思えない。

現役フロントさん

結局、外部委託や発注でどのくらいマージンとるんですか？

ここはさわっちゃいけないスレなんでしょう。

あちこちのスレにネームを変えて書き込みを
している者がいる。

匿名さんにすればバレないのにね。

彼にはかれなりのこだわりがあるんでしょう。
プライドだけは高いようですから。

うちのマンションはは犬の飼育は制限付き許可です。
理事長になった途端に規約違反のロビーで遊ばしだした。
思いかねた管理人が注意をすると雇用先に圧力をかけて管理人
の解職を要求した。
ボンクラ上司はこの理事長の言ううことを聞いて辞職を要求した。
腹を立てた管理人は解職理由が納得いかず一歩も引かぬ構えで
対峙している。

販売関係者さん=現役フロント
他のスレでも関係者を装い荒らしまくっています。スルー推奨です。
もしくは、荒らし行為として削除依頼をしましょう。

真実が暴露されるとフロント業務がやりにくいですからね。
ここはフロントがフロントを褒めたたえるスレにしましょう。
暴露なんてありえない。

似たようなスレがあるね。
どちらに書き込めばいいの。

フロントに暴露とあるけど、暴露してもたいした
ことないじゃん。

ハンドルネームは使っても使わなくてもいいよ。
書き込み番号があるからそれを活用すればいいだけ
のことだからね。

ここは２チャンネル組が多いんだろう。
どうしても書き込みの内容が荒いし、批判するのが当たり前と思っているのであろう。

２チャンネル出身ならしかたなかろう。

同じようなスレがあるけどどっちがいいのかな。

住民さん、いくとこないのならここで頑張ればいい。

>>136
いや、だからスレタイは暴露するスレって書いてあるじゃん。最初から批判のためのスレッドと断っているのに何が言いたい？

ここもご近所さんが書き込むようになって崩壊した。

ご近所さんマンコミュから撤退しな。
みんなが迷惑してるよ。

>>142

いや、皆が迷惑しているのは貴方です。早く消えて就活でもしてきてください。後ろめたい仕事してるから、こうやって荒らし行為してる自分を恥じましょう。

このスレッドは閉鎖しました。
書き込みはご遠慮ください。

今は閉鎖はできないんだけどね。

スレ主が管理人さんに閉鎖を要求しても
昔は閉鎖してくれたけど現在は絶対やって
くれないよ。

それじゃあ隔離スレとして放置しましょう。
ってより、最近ここのサイトのスレって荒れ気味じゃない？前から？

住民さんが書き込めばどこのスレも荒れてしまうよ。

コテハンにて書き込みますね。
現役フロント20年選手ですが、何か聞きたいことあります？何でも答えますよ。
一応、デベ系から転職して現在も某大手で現役のフロントです。フロントと言ってもプレイングマネージャーなので担当数は僅かですが。
どんなことでも率直に包み隠さずお答えしますよ？

>>149

書き込みありがとうございます。

手始めに御社の管理費に対する粗利は約何％くらいですか？物件によっても違うでしょうが、知りうる範囲の最大値と最小値をお願いします。

また書き込む意図と立ち位置（管理会社を擁護したいかどうか）をお願いします。スタンスが知りたいです。

お答えします。
まず、粗利は複雑です。
新規物件の積算の際は専用ソフトで計算しています。管理員の有無で大きく左右します。
管理員コストは管理委託費全体で非常に大きく占めますが、あまり利益率はよくありません。(5%程度)
常駐の管理員の場合はさらに高額であるため管理委託費の利益率を全体大きく引き下げることとなります。
それらを無視してざっくりで言いますとだいたい管理委託費の粗利は30%程度ですね。ただこれは事務管理業務費や管理手数料と言った再委託なしの粗利計算て100%となる部分を含めての話ですので、管理員業務費や定期清掃費や各種設備点検は平均で10%程度の利益率となります。
また、設備点検関係を管理委託に含まずに、組合による直契約している場合は、管理委託費の全体の中で事務管理業務費が占める割合が大きくなりますので必然的に粗利は上がります。
書き込む立ち位置はありません。真実をそのまま素直に書き込むだけです。
皆さんの思い込みや思い違いを事実をお話しし訂正する場面もあるかもしれませんが、それを擁護と切り捨てられることもあるかもしれませんが。しかし、私が話すことは全て真実です。
こういう場なので証明ができませんので、信じるかどうかは読んだ貴方次第ということで。

>>149 FMさん
管理費について削減コンサルタントが入った場合、管理会社やフロントとしての心情はいかがですか。
また何か対策を取ったりするものでしょうか。

>>FMさん

検証しやすい管理員費で言うと、管理員費が１０％しか取らないと言うのはかなり良心的ですね。私が知るいくつかの物件では、人件費に社会保障費ら諸経費を足したとしても、４０％近くは粗利で持っていかれている印象ですね。

あと、各種、更新事業も、緊急性のないものも、まだ使えるものも、耐用年数が来れば、更新提案をするのはなんででしょうか？やはり自社の利益優先ですか？別に更新しない場合のリスクを説明して、故障するまで使い続ける方が、管理組合にとっては利益になると言う考え方もありますが、「更新ありき」で話が進んでいる印象を受けるのですが、その点どうでしょうか。管理組合がイエスマン体質であれば、自社の利益に繋がる、本来であれば無駄と考えられるような提案も積極的に行い自社の利益に繋がるような場合はありますか？

152さん
私も外部コンサルが入ったケースが3度経験しました。自分の担当と言うより、コンサルが入ったため私に担当が変わった感じです。
心情としては残念には思いますね。
本来管理組合のパートナーとして利益は得ますがその分しっかりサポートしなければならないのに外部にブレーンを置くと言うのは信頼されていないと言う事ですから。
コンサルは大抵は業務監査はあまり問題にならないのですが結局はコストカッターですので、マンションの規模や売上からどこまで協力するのかと言うことを社内で協議します。
小型物件で要求度が高い組合の場合はそのまま解約の流れに乗って値引き要請を拒否してリプレイスしてもらいます。
逆に中規模以上の物件の場合は死守という方針になることが多いので、減額は行います。ただ、再委託先の見直しはしますね。
未然に防ぐ対策は特には取らないですね。
外部コンサルと契約するのも組合の自由ですからね。ただ中には悪質なコンサルも多数ありますから、そこは何とか排除したいとは思いますね。いずれにせよこちらから言えることはコンサルさんとの契約書もしっかりチェックすることですね。適正化法に縛られている管理業界とは異なり、マンションコンサルには縛る法律があまりありませんから。

153さん
管理員人件費はどこの会社もその程度だと思いますよ。ただ、再委託先の専門会社に丸投げで10%ですから、再委託先も利益を乗せてますからね。どうしても高額になります。自社で雇用すればもう少し安くなりますが、私の会社も以前は雇用してましたが代行員や教育面でコストがかかりすぎるので外注に変更しました。

工事関連のお話ですが、なかなか難しいですね。これは会社の色があります。
管理委託費を安く設定している独立系などではどうしても委託費の収益だけでは会社の利益が得られないため工事受注に重きを置くところもあります。有名な某社は下請けに丸投げで30%という利益率と聞いています。
デベから定期的に受託できる管理会社はそこまで会社の締め付けはないため、強引なことはしていませんね。
特に今の私の会社の場合は工事売上の歩合などはないため、管理組合に対して強引な工事提案をして関係性を悪化させると、日常的な組合運営がやりづらくなく(信頼性が損なわれる)ため、無理な提案はしていないです。
その場合もリスクが怖いので、工事をしない更新しない場合のリスク説明はしっかりします。
ただ、やはり管理業は不人気業界で給与水準も不動産業の中では下位の部類なので人材が集まりづらく、管理組合と良好な関係を構築できる有能なフロントはごく一部ですので、ここでよく見聞きするような、一方的な説明のフロントが多いのが実情です。
私の感覚では管理会社を選ぶというより、担当者の腕次第だと思います。
遠慮せず信頼できない担当者は担当変更の申し入れをすべきだと思います。
お恥ずかしい話ですけどね。

あと、個人的感覚と経験で申し上げます。
もちろん異論もあるでしょう。あくまでも個人的感覚です。
排水管洗浄は不要と考えます。
大規模修繕工事はコンサルと設計監理は設計事務所にお願いするより管理会社の方が使い勝手が良い。ただ、入札参加業社の選定だけは管理組合独自で業者選定すべき。
給水管洗浄は不要と考えます。個人的に。
4K8K対応は時期尚早です。
LED化はまだならすぐにでもやるべき。ただ、照明器具の単価は定価の40%以下を目安に。
防犯カメラはEV系、警備会社系、専門業者系は全てNG。レンタルやリースは最悪の選択。電気工事店で買取でつけるのが一番。半値8掛で設置可能。
EVメンテはメーカー直ではなくメーカー系のグループ会社と直接契約が最も安くて品質もいい。管理会社の委託契約からは外しても問題ない。
自動ドアメンテは不要。開閉頻度が店舗系の10分の1以下なので故障リスクが低く、故障の際に都度修理で十分。

本音で書きすぎて管理会社の妨害に合いそうですね。。

>>FMさん　

回答ありがとうございます。

管理員を再委託しているなら１０％程度かもしれませんね。私の知ってる例は大手で自社雇用しているパートさんで、求人を見ると最低賃金クラスでかわいそうに思いました。それで人材不足だと言ってたので唖然としました。教育面でコストがかかりすぎるとは、一体、一人につき、いくらくらいかかるのでしょうか？賃金も安く、そこまで技能が要求されるとも思えないのですが。。

独立系が丸投げで３０％と言うのはわかりますが、財閥系は儲かりそうでもそう言うことはやらないと言えるんですか？利益のチャンスがあるなら会社としては貪欲に追求するものだと思いますが・・。もちろん、理事会が賢ければ厳しいでしょうが、イエスマンでリスクがなさそうだとなれば、どんどん丸め込んでやるのが営業の役割なのでは？

>>154についてですが、FMさんは誠実な方だと思いますが、外部コンサルが入るのはやはり値段不相応だと思われているからなのでは？

FMさん

>>156は神のような貴重な回答ですね。とても参考になります。ありがたいです。
スレの趣旨に合致してますね。

ちなみに給排水管洗浄が不要と言うのはどう言うことでしょうか？またレンタルやリースは割高だからですか？防犯カメラは納得です。そこそこ大規模マンションですが、高級車が買えるくらいの金額を吹っかけられた事例を知っています。

>故障の際に都度修理で十分。

ほんと、これですよね。

>>154 FMさん
ありがとうございます。
私の所は長期修繕計画に機械式駐車場の更改費用が入っていなかったので、外部コンサルタントを入れて費用を捻出していました。

そこで新たな疑問が出たのですが、新規販売時に作る長期修繕計画はデベロッパーと管理会社のどちらが作るのが一般的ですか。

>>151 FMさん
ウソつけ、経験もなく計算もできないだけだろーが。粗利が複雑な訳ねーだろどうやって利益確保するんだよ。スレ荒らしが趣味なら少しは周りを騙せる程度の知識つけろよすぐ身バレする情けない奴だな。

>>FMさん

理事会が危機意識のない事なかれ主義だとどうやって目を覚まさせればいいですかね？

>住民さん（スレ主）
管理会社フロントに質問します。
雑排水管の高圧洗浄をした場合、管理会社はバックリベート
とか手数料とかをとるんですか。

>>160 eマンションさん
デべでした。

>住民さん
あなたは他スレでスレ荒らしばかりをしていないで、
ここのスレを管理されたらいかがですか。
質問もされているでしょう。なぜ答えないのですか。
削除依頼だけしているようにしか見えませんが。

>>189

あなた何度削除されたら荒らし行為やめるの?

>>187

バックリベートは分からないが、見積もりには管理会社の利益分は当然上乗せされてます。

最近、マンション管理者協会とかいうとこからDMがよく届く
管理業協会と混同しそうだから気を付けて

どういう内容ですか？何を気をつけるんですか？

管理者協会と管理業協会は全く異なる組織である。
片や詐欺集団紛いの組織で、片やお国のお墨付きの組織
である。
知らない人間は騙される可能性があります。
その他に紛らわしい組織として、
管理組合連合会、マンション管理士会、マンション管理士
連合会等々である。

詐欺とは具体的に何ですか?