管理規約ってどうなってますか？

修繕費とか予備費などの名目で総会で予算承認を取っていて、なおかつ対象となる修繕が予算内に収まっていれば理事会決議を経て修繕を実施することが出来ます。何事も理事長の独断は禁物ですよ。

>共有部分の修理とかって（例えば窓ガラスの修理など）、区分所有法をそのまま 解釈すると、いちいち集会開いて決議とらなきゃいけないと認識していますが

誤解です。
共有部分ではなく正確には共用部分（例えば窓ガラスの修理など）の修理はその内容次第で分かれます。
保存行為（原因不明か不可抗力に起因する破損による新替）の場合は、管理費の収支予算書に補修費（保存行為相当）とその金額が計上されていれば理事長（管理者）の権利と義務で修理が可能です。保存行為以外は、総会の決議（その修理が管理の範囲であれば普通決議、その修理に著しい変更が含まれる場合は特別決議）が必要です。

なるほど。
予め予算を作っておいて、その範囲なら理事長判断で行えるようにしておくということですね。
そちらの方が10万円以内ならOKといった具合より融通きくような気がしますね。
参考になりました。
ありがとうございます。

ついでに、ちょっとタイトルとは違ってしまうのですが、今度5分の1以上の人かつ議決権でもって、
総会を招集しようかと考えています。
それでもって現理事長の解任、新理事長の選任（とりあえず暫定的に）、規約の変更、管理会社の変更決議
等をやろうと考えているのですが、
何か注意点はありますでしょうか？
例えば、現理事長は区分所有者ではないのですが、召集通知は必要ないですよね。

後で裁判でも起こされて、法に則っていないから無効だ！みたいな事にならないように
やりたいと思っています。

>今度5分の1以上の人かつ議決権でもって、総会を招集しようかと考えています。 それでもって現理事長の解任、新理事長の選任（とりあえず暫定的に）、規約の変更、管理会社の変更決議等をやろうと考えているのですが、何か注意点はありますでしょうか？
>例えば、現理事長は区分所有者ではないのですが、召集通知は必要ないですよね。

大改革の意志は感じられますが、現在の規約の詳細が不明ですので区分所有法に従へば、
区分所有者の五分の一以上且つ議決権の五分の一以上を有する組合員は。総会の目的事項を示して総会招集を現理事長に請求することが出来ますが、これが2週間以内にその請求日から4週間以内の日を総会日とする招集通知が発送されなかったときに、この五分の一のグループかその代表者が総会の目的事項を示して総会通知を発送することが出来ると言うものです。
更に、規約の変更などの特別決議が必要な議案については、総会の目的事項だけでなくその議案の要領（提案大略、出来れば議案その物）も事前通知（少なくとも総会日の1週間前に）が必要です。

>>4さん
もし宜しければ、そこまでに思い至った経緯や理由を聞かせて頂けませんか？そのような手段を行使するには、余程の理由がなくては他の組合員からの賛同も得られないですし、かえってあなたの立場を悪くしてしまう可能性もあり得ます。いずれにしても、十分注意の上行動して下さい。

＞＞７さん

ざっくり説明すると、管理会社がめちゃくちゃなのです。
私は大分前から気付いたいたのですが、なんせ周りに話せる人がいなかったもので。
あまりボランティア精神旺盛なほうでもないので、不安・不満ありながら忘れてきました。
ところが、最近管理会社が詐欺まがいのことをしでかしまして、住人もある程度危機意識を
もってくれたので動きやすくなったのです。
（勘ですが、管理会社潰れるかも。最悪横領されるかも。積立金が心配・・・）
もちろん1人で動いてもこちらが悪者扱いされかねませんので、大勢の賛同者（３／４以上）
に根回ししている最中です。
ただこちらもサラリーマンですから、時間にも限りがあります。
なので出来れば誰か他の人が先頭に立って実行してくれるといいのですが・・・
（もちろん報酬つきで。決議はもちろん必要なことは認識しています）
知識も必要になってきますので、そのような人材がいるかどうか分かりません。

＞（勘ですが、管理会社潰れるかも。最悪横領されるかも。積立金が心配・・・）
下記の対策を先取りしたら如何ですか。
私どもも今計画中です、法改正に便乗するのが組合員に説得し易いですよ。


マンション管理適正化法施行規則一部改正に伴う標準管理委託契約書の改訂
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk3_000011.html

>>8
それこそマンション管理士に依頼されてみてはどうですか。
簡単にあなた達の思うようにしてくれると思いますよ。

＞それこそマンション管理士に依頼されてみてはどうですか

隙き間産業に入り込むマン管士？実績も経験も財力も無い人に依頼する程は愚かではありませんよ。

＞＞１０

当該管理会社は無登録営業です。
地方整備局に問合せしたところ、未登録なので行政指導は出来ないとのこと。
また、告発するかどうかを確認したところ、この法律違反で告発した実績がなく、・・・
要は告発する予定はないとのこと。
あまり強制力のある法律ではないみたいです。

事態はもっと深刻なので・・・

＞あまり強制力のある法律ではないみたいです。 事態はもっと深刻なので・・・

当たり前の事。不言実行で委託管理契約書の改訂をしないと、裁判以外の手段はなくなるよ。

委託管理契約書なんてないです。
裁判は免れないと思います。

管理会社がめちゃくちゃで理事長を解任したいということは
管理会社が理事長ということでしょうか？

区分所有者以外の理事長とのことですので、
管理所有による管理のようですね（正しいでしょうか？）

規約を確認してください
管理規約に特別の定めが無ければ、そもそも理事長（管理者）には成れません

ちなみに条文は↓
区　第27条　
管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。

＞委託管理契約書なんてないです。 裁判は免れないと思います。

無いことと知らないことは違いますよ。調べてから発言したら？

>>12
マンション管理士と聞いただけで鳥肌が立つんだね。
何故嫌っているのかな？
マンション管理についての勉強はしてるのに、マン管士は嫌い。
管理会社の者かマン管の試験に合格できない者かどちらかだろうがね。
マン管士は実績も経験もないとかいってるけど、あなたには全然関係ないことだよ。
マン管士に過剰反応し過ぎだね。
来年は合格できる、かもね。

＞マンション管理士と聞いただけで鳥肌が立つんだね。 何故嫌っているのかな？
研修なし、経験なし、財力無し、のマルバツ問題のみのうわべだけの知識の持ち主がマン管士の資格です。
＞マンション管理についての勉強はしてるのに、マン管士は嫌い。
好き嫌いの問題ではなく、その名に値しない資格であると言うこと。