サンメゾン九大学研都市エルド《居住者専用》

>>537 匿名さん
EV２号機の修繕直後、１号機の部品交換を管理会社に要請しておりました。
担当者は私の目の前で、直ぐにEV業者に連絡して下さいました。
現時点では、周知されていませんが、2/19に部品交換済みとの事です。
管理会社の迅速な対応に感謝すると共に、安心致しました。

ある方にお聞きした話ですが、正確にはＥＶ１号機の部品交換は2/28に完了したらしいです。

お車を運転する皆さん。駐車場の出入口に設置されたカーブミラーをどう思われますか？
なんか見づらくないですか？

見づらいというか、残念な事にあまり機能していないのかなと思います。支柱の延伸が必要です。

構造上、西側から入庫の際に死角になるのは不燃物置き場前辺り、出庫の際は道路の西方向です。
設置前に管理会社に提案し現地にて検証した筈だが、実際に設置したミラーの支柱が想定以上に短い為、
角度調整しても視認範囲の改善は難しいと思われる（死角は減少しないかも）。

＞＞545 匿名さん
＞先日も（3/7頃でしたか？）、ご案内が配布されましたね。
＞どなたか具体的に詳しくご存じの方は、いらっっしゃいますか？
　
■ 発生件数は全約１０件　（3/8時点、売主も件数等は認めています）
・竣工引き渡し時～2018年４月末迄：２件　（一年点検前には２件発生していた）
・2018年５月の一年点検～同年末迄：５件　（点検時とそれ以降の発覚件数）
・2019年１月～２月末迄：約２～３件　（電話と文書で管理会社宛に報告アリ）

■ 売主の見解　（九州事業所の責任者のコメント）
・初動（発生１件目）で周知・対応しなかった点について、適正な対応だったか否かは明言出来ない。
・発生以降の経過観察や一連の対応については、売主本社と連携し社内基準に基づいて対処している。
・発生状況や今後の対応等について、追加の情報提供を行なう予定は無い。

■ 管理会社の見解
・管理会社としては専有部の発生事象につき介入は無論、状況改善に向けての協力は一切行なわない。
・約２年間は発生主義で対応したが、今回一斉点検を行なったので、初動で周知・注意喚起を全く
行なわなかった点については特段、問題視していない。
・発生事象は専有部で起きた売主マターなので、各区分所有者と売主とで協議・解決して下さい。

との事です。

発生件数約１０％後の対応とという事実についての、受止め方は人それぞれでしょうが、
調査結果として、唐突に１０％だと聞かされたら、「え～っそんなに多かったのか。
想定以上だなと思う方も多いでしょうね。

発生後、１年ほどの様子見を決め込んで、何も対処し無かっただ業者の判断は、明らかに不適です
！！

ＥＶメンテ会社の「掲示文書（最終報告）」は、適切で解り易く誠意を感じ取れる内容でした。
　　　
それに比べ、3/7に掲示・配布された売主ほかの「ご案内」の内容は、不適切で非常に不誠実なものです。

１年以上も放置されているバイク置き場前の床面のハガレとヒビ割れはいつ修繕するか聞いてますか？
駐車場は共用部だから、管理会社も理事会も修繕の責任を負う立場の筈ですが、放置した。怠慢ですね。

放置した理由は、「駐車場の通路部分なので車輌往来を妨げるから」だそうです。
深刻な状態では無いですが、ヒビ割れ箇所からは雨水が浸潤し、経時とともに状態は悪化します。
２年点検を実施する５月末頃を期限として早急に準備・修繕し、本来の状態に回復して頂きたいものです。

専有部の木製建具は、建具メーカーから施工業者などに製品が提供され、マンションの建造現場には
建具メーカーの職人が派遣されて、自社製品の設置作業をする事が多いようです。

が、人足不足や職人のスキル不足に対応する為に、優良な建具メーカーは製品の仕様書
（製品の設置手順の説明や注意事項を明記した書類・設置マニュアル的なモノ）を提供します。
その仕様書の不備や建具メーカーの職人の作業が関連している可能性もあります。
が最終的な責任者は売主です。

区画整理事業の進捗状況や、西部ガス所有地のツインタワーの計画等の最新情報はありますか？

共用廊下についての掲示物は唐突な感じですが、何かキッカケがあったのかな？
理事会以降は、時間が経っているが、理事長の指示なのかな？

宅食サービスの受取用ケースと、折り畳めるベビーカートだけは、大目に見てあげても良いと思います。

お年寄り世帯や幼児の居る世帯には、寛容に対応してほしいです。
そもそも、自転車等の共用廊下の持込みとは事情が全く異なります。

共用廊下の私物の件は、昨年の通常総会の前、１年以上も前から一部のの区分所有者から指摘されていた。
何故、いまになって、なにも経緯説明も無く、唐突にそれを指摘するのだろうか？
枠の件との絡みがあるのかな？

この２年間、特段多くの区分所有者から問題視されていない状況なら、そのままで良いのでは？

むしろ、3/7に配布された件を、徹底的に取り組み、事業主と管理会社は誠意ある対応を実行して欲しい。

それすら出来ない管理会社の注意事項など、聞き入れることなど出来ないでしょうよ。

私はあの掲示物に賛成です。
強風の日に、共用廊下に傘が飛んでいたりベビーカーが倒れていたりと、危険だなと感じていました。それがきっかけでお年寄りや子どもが怪我をしてしまう可能性があると思います。共用廊下には物を置かないという取り決めがあるにも関わらず、置いているという状況が問題ではないでしょうか？そのままで良いのでは？という一方的なご意見に疑問を感じましたので。。

559 匿名さん 自身ですが、言葉足らずでしたね。
私は、＞＞558 とくめい　さんの意見に賛成という立場です。
＞宅食サービスの受取用ケースと、折り畳めるベビーカートだけは、大目に見てあげても良いと思います。

入居以来、発生していた共用廊下の私物放置（規約違反）ですが、理事会に巡回点検を要請して
昨秋頃には、大人用スポーツタイプの自転車や段ボール等は、管理会社の対応で移動された。
（残念ながら、まだ一部には散見されます。モノ置場状態も）

つまり、私物放置による接触事故や強風による飛散事故が起こり得る危険性が高い状況は、一旦は改善されたと思います。

連投にて失礼します。
理事会開催からタイムラグ（約二ヶ月）があって、何故このタイミングで掲示するのか？
しかも、赤黒２色プリントの貼り紙は、全階のＥＶホールに掲示されています。
管理会社宛に要望書若しくは電話でクレームがあったのでしょうか？
　
例の全戸点検の直後というタイミングもあり、経緯と背景・管理会社の意図を知りたいですね。

私物放置や窓や壁面の状態は、実際には各階で状況が異なる為、
各階の居住者の許容意向や実態確認も必要だと思います。

往来の頻度が高いＥＶホール直近と、外階段付近の世帯には特に対処して頂く必要はあるかも。

それでも、床に置かれたベビーカート、特にコンパクトにたたまれた状態であれば事故の可能性は低い。
一方、過去にも投稿がありましたが、窓枠に付けたスダレ等は時折 強風にあおられています。
大人や子ども、管理スタッフ・郵便配達員・宅配便のスタッフ等の歩行時の接触事故が懸念される。

私の居住階では、貼り紙が掲示された直後に、隣戸他の玄関前の可愛らしい置物他が観られなくなり、
なんとも複雑な気持ちになりました。

共用部について管理会社と理事会が、優先して真摯に取り組むべき課題は他にある。
区分所有者への働きかけよりも、事業主と施工会社への対処が必要な状況です。

毎日定期的な宅配サービスの箱もダメなんでしょうか…？空と中身が入った物に差し替えるサービスなんですが…ダメになると困ります。
利用したい場合は、エントランスの入口に置いたら良いのでしょうか？
わかる方いらっしゃったら、教えてください。

＞ダメになると困ります。

同感です。不安なお気持ちをお察し致します。
宅食/宅配サービスの箱を、利用者の皆さん全員がエントランスの入口に置く状態にも、違和感あります。
その種の配達は、自住居の玄関ドア前まで届けて頂く事が、メリットですものね。

本来は掲示し注意喚起する前に、実態把握と検討が必要で、一定の配慮も必要でしょう。
理事会役員と管理会社は定期的に、館内と敷地内の巡回点検を行なっている筈です。
仮に、箱が危険な状況を招くならば、飛散を防ぐ措置等を理事会で検討する余地もあるでしょう。

実際に規約違反を、運用上の判断で理事会や管理会社が容認している事もたくさんありますよ。

>>566 匿名さん

ありがとうございます！
同感と言って頂いて嬉しいです。
規約違反と言われると、やはり置いてはいけないと思うので、容認して頂けたら嬉しいのですが…
今後、エントランスに置いたら利用して良いのかなどは、管理会社に確認するべきでしょうか？

>>567 住民板ユーザーさん1さん
明後日の理事会で検討してくださることと思います。

いきなり、貼り紙を掲示して規約遵守せよ という注意喚起では、あまりにも一方的に過ぎる。

管理会社にこそ遵守して頂きたい運用上のルールや規約の明記事項も多々ありますからね。

>>568 匿名さん

ありがとうございます！
明後日の理事会で検討して頂けたらありがたいです。
はい、確かに一方的です…
管理会社と住民が共に納得の行くルールが出来てくれたらな…と思います。

AEDの件はどうなったのでしょうね？

ＴＶで今朝はNHKで、先週は他局でも特集していたが、導入するのかしないのかとても気になります。

掲示物では、共用廊下の床面だけを対象として、放置物を注意喚起してるんだけど、
当然、窓枠のスダレや、壁面のネームプレートも、規約違反なんだけどね。
管理会社や理事会メンバーは、はたして分かってんのかな？

本当、子供達のオモチャや可愛い置物が無くなり何か寂しい気持ちになりましたね。ルールなんでしょうがないか。。。

デザイン性を高め又、修繕時の貼り替えを想定して、共用廊下の床面のタイル色は濃淡で変化を付けてます。
その境界線の内側に収まって置いてあるなら、そしてベビーカートはストッパー等で固定されているなら
可とするとかの発想があっても良いと思います。

コンサルには道路拡張の件を前向きに取組むよう単にお願いし、入館と屋上への入場を許可したのでしょ。
ベスト電器の屋上から撮影すればいいと思うけど。

区画整理事業に関わるコンサルタント企業を、もっと巧みに巻き込んで協力を取りつけて欲しい。
メリットの無いコンサルタントの入館は、当然 撮影作業に関する覚え書きや契約を結んでいると
推測されるが、安全保安上の観点から現時点では、白紙撤回して欲しいです。

＞＞551 匿名さん
＞＞552 匿名さん
3/7の掲示から１ヶ月、3/22・23から２週経過しましたが、状況はどうなのでしょうか？
理事会は働きかけて下さっているのでしょうか？

＞＞569 住民板ユーザーさん1
＞管理会社と住民が共に納得の行くルールが出来てくれたらな…と思います。

ホント、そのとおりです。代表機関である理事会が、適正に舵取りしてくれたらなあ とも思います。

最近、引越しシーズンのせいか、不審な訪問者が急増しました。
注意喚起の表示を目立つ場所に移動して欲しい。

雨の日だからといってスロープを塞がれるとベビーカーや車椅子が通れないので困りますね…。
来客用の駐輪スペースはないのでしたでしょうか？
来客を受け入れる側で相手方に一言伝えてるように配慮して欲しいですね。
残念でした。

>>579 住民板ユーザーさん1さん
一昨年から見受けられる非常識な駐輪(しかも、これは親子のペア? )。共用廊下の私物よりも理解し難い。来客用駐輪事案は既に理事会で検討中の筈。

>>580 匿名さん
そもそも「来客用駐輪場」や「車寄せ」等が設計・配置されていない。管理会社と理事会が、そこを再認識する事と、対処する為の工夫が足りない。
駐輪場は、空きがあるので来客用の利用を促進すれば良いのだが・・・。
遊休設備の有効活用はさほど困難では無いと思う。

>>571 匿名さん
確かに、駐車場の「ドアミラー未格納車」「著しい汚損区間」については、ずっと放置している。
廊下の件と同様に、「共用部での明らかな規約違反」なのに。矛盾してる。

共用廊下北側の電柱(4-5階相当の高さ)に大きな巣作りの痕跡が在ります。
被害発生を未然に防ぐ為に、早急に撤去作業を行なって欲しい。
管理会社には後刻連絡します。先の理事会では報告されていると思われるが、議事録配布がいつなのか不明なので、投稿しました。

時季的に3月以降に、鳥の営巣活動が活発化する事は一般的にも又、昨年 鳥獣被害の報告を機に管理会社も共有している筈。
継続して定期巡回も行われていると推測されるが、巣は残っている。見落としていたのかな？

>>583 匿名さん
高い場所に巣がありますね！ 確かに鳥は見えません。
ちょうど歩行路の頭上で公園にも近いので、早急に撤去してもらいたいです。
落下してからでは無く、落下する前に。

鳥の巣作りは、3/29(金) から始まっていましたね。
何事も早期発見・早期対処・情報共有・結果検証が大切ですね。
(その繰り返しによって、健全な改善が行われる体質が定着します)

棟外・躯体・共用部・専有部での発生事象や、管理会社・理事会が一般常識と照らして一貫性・連続性を保ち 公平 且つ 適正 な管理運営を行っているか否か、注視しましょう。

>>585 匿名さん
通常総会は１ヶ月後に繰り上がりましたね。
過日、総会後に、昨年同様「区画整理事業」の関係者を招いての共有を、要望書にて依頼した。

経過説明と、道路改修等の要望を公式に提示出来る場を設けないと、禍根を残すでしょう。

駐車場(#38)の申し込み募集の貼り紙が掲示された。
原則、月末明け渡しの筈だが、本日 貼り出された、
●駐車場の募集の締め切りは、いったい何日なのだろうか？
●申し込み者多数の場合の抽選日も不明ですね。

昨年、締め切り時刻がが周知されず、結局 申し込み多数で抽選日に抽選を行う筈が、まさかの早い者勝ちで決めてしまった事など学習してないのかな？

管理業務に連続性や、運用面の一貫性が無いですね。

本日、ハトの飛来がありました。
朝方限定ではなく、昼間の外出中に室外機周辺で溜まっている様子で糞害あり。

毎日、糞掃除となると気が滅入ります。
防鳥ネットの設置は指定業者みたいですが費用もかかかるため考えものです…。

我が家は一度も飛来や糞害はありません。
ないのに防鳥ネット代がかかるのもなんだかな…
個人個人で自由にというのはだめなんでしょうかね。

>>588さん

お気持ちお察しいたします。
暖かくなってきましたし、活発になってしまう時期のようですね。
きっと、サービスルーフバルコニーがある角部屋では、溜池や畑など野鳥にとって好条件な環境のた飛来があるもでしょう。
ご苦労様です。

>>589 住民板ユーザーさん1さん
防鳥ネットは希望者限定ですよね。相変わらず、議事録が解り難いですね。
ただネットを張ると、鳥は順次 周囲のバルコニーに移りますから、ドミノ式にネットを張る世帯が増えそうですね。

疑問なのは業者選定の経緯や理由です。
自販機でも一社で進めていた事に異議を唱え、複数社のプランを得る事が出来た。
理事会の決定フローはBlack Box。仕様や費用を比較検討する事は、基本中の基本です。
対応策も、いきなりネット一択というのも乱暴且つ単純過ぎる。

決議の手順がいつも場当たりで、拙速か悠長か 両極のようです。

自販機ももう、今さら要らないでしょう(^_^)
2年間も自販機無しで不便は感じなかった。
セブンイレブンも新規に開店した。西部ガス跡地に建つ複合ビルにも、コンビニか自販機は設置されるでしょうからね。

お願いだから子供さんを走り回せるの外でやらせて！いい加減話にして！お願いだから！公園行かせて！もう我慢できない！

>>592 匿名さん

そう思います！

ただ、もしもの時のために、AEDは置いてほしいと思います。。。

私もAEDは万が一に備えて、あった方が良いと思う。
でも、自販機は無い方が良い。
エントランスの雰囲気が台無しになる上に、コストがかかるだけです。
それに、月に500本も売れるわけないでしょう。

>>595 匿名さん
だいたい自販機を設置するのに2年もかかるようでは、大規模修繕の時にどうなるのか?　　

先が思いやられます、今のままの管理業者で本当に大丈夫なんでしょうかね。

不安しかありません。

鳥の実害が発生しているのは、いったい何件なのでしょう？

発生状況についての説明が全く無いですね。

>>591 匿名さん
>疑問なのは業者選定の経緯や理由です。

同感です。何故、防御ネットなのか？ 何故、その業者なのか？ 一切何も説明が無い。

その業者は、シロアリ駆除が主業務ですね。
ホームページを見ても、ハト等の鳥獣防除についての実績紹介は全く無いです。

そのような業者を、如何なる理由で、どのような判断基準で選定したのでしょうか？

>>596 匿名さん
私もそう思います。不安です。

第３期以降には、大いに期待したいところです。
が、管理会社の誤った指導も少なからず影響しているようですね。
委託業務先は、要変更検討でしょ。

>>599 匿名さん

穴吹とか長谷工が評判いいようですね。

マンションは管理を買えというくらい、管理会社は重要ですから。　

管理会社を変更して、安心して住みたいものです。

管理会社は企業として未熟な事に加え、当地の事業所は経験の浅い2名体制(昨夏迄は1名)。
新築物件が増加する中で、業務が追いつかない状況です。

適正且つ迅速な対応等はとても期待出来ません。

九州エリアの物件数が10件強だから、少人数体制は致し方ないとしても・・・。当面、この状況は改善されないでしょう。

売主とも馴れ合いで、ルースな修繕対応を是正する意志は見られない。
理事会がより機能し、公平・厳正に対処して頂きたい。

通常総会では、「管理委託契約は単年契約に変更」を決議すべき。
次期に、管理会社変更手続きを進めて、第4期以降は別会社に管理して頂きたい。

>>602 匿名さん

全くおっしゃるとおりです。

激しく賛成します。　

管理会社変更は所有者にとっては今後の為にも必要でしょう。　

この2年間のあらゆる問題への取り組み、姿勢、対応を見ていると杜撰過ぎますね。

私も単年契約への変更と4期以降の別会社の管理を熱望します。

せっかく購入したマンションです、安心して住みたいですから。

売主も、正しい見識とは無縁の支店長以下、対応の遅い下請けを統制出来ない年配の社員でまわしています(私個人の見解ですが)。

小規模物件を得意とする企業グループには、110戸強のマンション管理業務はおろか、短期の修繕も長期にわたる大規模修繕の適正対応は、どだい無理な話です。

皆様が投稿されているように、これが現実です。

このままの状況を放置し、不安を抱えながら生活するよりも管理会社変更を進める事は重要な事ですね。

一部の区分所有者だけではなく皆様がこの重要案件に積極的に取り組み進める事できっと安心な生活が出来るでしょう。
　
あの時管理会社を変えれば良かったと後悔しない為にも。

自分はマンション初心者で、管理会社についてなど分からないことが多い。理事会メンバーも輪番制で運営しており、マンションに対する知識が高い方ばかりではないと思う。
ここに様々な指摘を書き込まれている、詳しい方が理事会に立候補して協議してくれれば、改善される事もあるのではないかと思う。
人任せにするとかではなく、知らない人は何をどう動けばよいか分かっていないから、特に初期の協議にはそれなりに分かっている方が入ってもらえればありがたいと思う。

>>606 匿名さん
入居当初から、様々な不備に対処すべく理事会参画を要望したが、「制度変更さえ全く検討しなかった」。それが実態です。

そこで折に触れて問題点を指摘し改善案も提示しました。理事会に招待/出席した事も数回あり、管理会社担当からもご意見を伺いたいと、何度も面会しました。

が、昨秋から「理事会に一区分所有者が出席するのは不適」との弁護士見解を理由に意見発露の場は、突然に閉ざされました。

最近は、議事録には経緯等が明記されませんが多くの提案や指摘は、ほぼ全て理事会に承認され実現しています。
快適な住環境整備には、管理会社以上に貢献していますよ。

しかし、この不適な対応を繰り返す、厚顔で顧客軽視のご都合主義の当該企業グループが関わっている期間は、管理には関わりたくありません。

第４期から別の会社に、管理業務が移管される状況を整える事。
これが、現時点で選択可能な唯一の 最優先事項 です。

残念だが、第1-2期はもう終わった過去の事と、割り切ってリスタートすべきですね。

>>606 匿名 氏の仰るとおり、管理組合運営の初期はとっても とっても 大事な時期ですから。

>>608 匿名さん

ご意見ごもっともです。

4期目以降を見据えて、今出来る事を確実に実施していきましょう。

とにかく現管理会社への業務委託を単年に！

これからがスタートです。

三月末に、唐突に共用廊下の私物についての注意喚起の貼り紙が掲示されました。

長らく実質的に容認していたのに、経緯説明も無く、幼児の玩具や、実害の可能性が極めて低い装飾小物
宅食サービスの保温ケース（利用者はおそらく高齢世帯等）に、なんの配慮も無い内容でした。

理事会議事録に記載されている「経緯」を読んで、管理会社と理事会の不適切さを再認識しました。
規約遵守の徹底の為では無く、「報復措置」・「対抗措置」として貼り紙を掲示したようですね。

判断・行動の根拠が異常です。
その経緯を、もっともらしく議事録に記載している事も非常識ですね。

規約遵守を推進すべき理事会と管理会社だが、討議と異なる議事録の改ざん（観葉植物リース・個人情報暴露）や、「駐車場許可証運用の見落とし」等々の規約違反・法令違反がありました。

そもそも、「管理委託契約」の更新も、契約期限の３ヶ月前（２月末日）の申告が原則ですが、実際の申告（書面提示）は３月３０日に行なわれたようですね。

完全に管理会社の 契約違反 且つ 業務怠慢 です。
が、肝心の理事会のチェック機能も働かなかったようです（いつものことですが）。

今回の配布資料には「約款」も添付されていませんね。あまりに杜撰です。

管理会社のやるべき職務を怠慢し、棚にあげ挙げ句の果てに忠告された貴殿に対して弁護士の見解を楯にするとは、呆れます。

元来、管理会社は区分所有者の指摘を迅速に適切に処理するのが当たり前で、その当たり前さえ出来ないのに貴殿にそのような対応するなんて驚きです。

担当者が代わったのか？会社自体にそもそも管理能力がないのか？

いずれにせよ問題解決を弁護士に相談するなんて能無し過ぎます。

心中お察し申し上げます。

顧問弁護士に相談し対処する事はあるけど、一貫性が無い点が不信感を募らせますね。

尚、先週配布の議事録に記載されたJ:COM の件も、昨年9/26 理事会開催前に会計資料を共有し、差異を指摘しておりました。
が、結局５ヶ月間も放置された上に、責任転嫁とも言える幕引きには愕然としました。
管理能力が無いにしても程があるでしょう。

理事会は今からでも、対J:COMの対応と同様に、例の件ほかについて、売主と管理会社に厳正に対峙すべきでしょうね。

他の人がベビーカーや、宅配箱を置いてるからといって、自分もルール破るとかいう発想も理解できません。

赤信号みんなで・・・みたいな、そう言う発想で規約違反している人は、ごく少数だと思いますよ。
要は、管理側（管理会社と理事会）の、管理能力・運用手法・改善能力の問題だと言う事です。

規約違反している方々の多くは、日々の生活を送る上で自己の利便性を踏まえ、許容の範囲だと
捉えている方や、他者に実害を及ぼす可能性が低いと考えていらっしゃるか、
そもそも規約を把握していないとかでは？

実際、大人用自転車やモノ置場状態も、昨夏まで注意等も行なわれず、完全に放置・容認されてたから。

一方で、駐車場のドアミラーの未格納は、以前は２５台強（２１％相当）は有りました。
が、今では３～４台（３.０％）までに激減しましたよ。

特段、管理側の注意喚起は行なわれなかったが、皆さんの自主的な対応によって変ったのです。

宅食サービス用の箱は、玄関ロビーに置くようにルール化されたりしたら、不便なとても
住み難いマンションになります。何らかの固定措置等を条件に、廊下においても良いのでは？

議案書19頁、下から３行目には、「ポーチ部分」との表記があるが、説明が全く無いので
どこを指し示すのかが理解出来ない住民も想定される。議事録としては、実に不親切。

暗黙の了解として、多くの方々が共用廊下床面のタイル色の切替え線上を、ポーチ部分？と共用廊下との
” 境界線 ” と見立てて、私物を置く位置などに配慮している点も、共通認識となるように
あらためて周知すべき事ですね。

一昨年の入居以降、私物放置について「各戸のポーチに該当するエリア」と「対象物」の
定義を明確にした上で、現実に即した柔軟な規約の運用を、理事会で検討するように要請したが・・・。

ベビーカートや幼児用自転車を所有する子育て世帯や、宅食デリバリー等の各種サービスを利用する
世帯の負荷軽減・快適性・利便性を担保しながら、一方で公平且つ安全な環境を維持する規約運用を
もっと工夫して行なって頂きたい。

駐車場の車路の土間コンクリートの棄損がいっこうに修理されませんが、このままの状態放置で終わるのでしょうか？
理事会は把握されてるのかな?

>>618 匿名さん
バイク置き場の表面コンクリートの剥離と、その下部=基礎部分のヒビ割れの放置ですよね。

当然ですが、自然に回復する事はあり得ないので、放置した時間経過に比例して毀損状態は悪化するだけです。
そんな事は、世間の常識ですがこの会社の判断基準・行動指針は、それとは異なるようです。

これは、この企業グループの管理や修繕の特性(業務遂行のスタンス)なのでしょう。

つまり、「何事に於いても早期の初期対応はしないで、事態が深刻化してから ようやく対処する」という業務遂行スタイルです。

皆さんがご存知のとおり、該当する過去の事象・事例は異常な程に沢山あります。
3月にも、売主と施工業者の連名で貼り紙が掲示され3/22-23に点検しましたよね。

その結果の情報共有も公開も、行わないようですが。

私は、継続的に早期修繕を管理会社と理事会に要請してきました。会社の業務日誌や理事会の議案書等に記録がある筈です。

主に一昨年10月・昨年の通常総会前・同じく1年アフター点検後・8月の花火大会で管理会社の全関係スタッフが来館した時・直近では3／23売主の九州支店長O氏も現状確認しています。

昨年8月の理事会開催日当日には、本社のO部長にもその他の不備もあわせて現状確認して頂きました。

が、非常に残念ですが現在に至るというのが、現実です。

自販機は、環境変化も有って、月間５００本なんて需要は見込めないと思われる。
（月間５００本レベルの販売実績が見込めるのは、オフィスビルや観光地・交通量の多い場所位です）

そして、理事会決議案では、サブアプローチ出入口の風よけ壁の西側を通過し、メールコーナーに向かう動線上に設置予定ですね。
逆方向の歩行に於いても、円滑な動線確保の妨げになる位置です。

その場所は、半径３ｍ以内にドアが３箇所（メールコーナーのドアを含む）も集中しており、エントランス内で最も設置には適さない場所の一つです。

ベビーカーや手荷物携帯・お子さん帯同を想定した歩行シミュレーションをすれば邪魔なのが実感出来ます。

又、売行き不振時の契約解除（撤去）も不可で、仮に撤去する場合の違約金負担も不明です。

そんな不公平で不審な契約を敢えて締結してまで、電気代を負担し、美観や快適性を低下させる
需要見込みが期待出来ない構造物を置くリスクは回避したいです。

ライティング等の空間演出を考慮してデザインされ、一応は綺麗に仕上がっているエントランスの
風景を汚し、更に壁面に異物を遺すような加工を施す行為は愚かでリスキーと考えます。

仮に設置したとして、１年以内に管理会社から理事会に売上げ不振についての報告が為されるでしょう。

皆様からたくさんの投稿がありますが、全て事実であれば管理を任せられる会社ではないですよ。次の総会で何らかの手を打たないと我々区分所有者は相当な不利益を将来に渡って被りますよ。

私は、3/23管理人室に於いて売主の支店長と担当Ｙ氏と面談し、以下を要請しました。
同様に、理事会開催前の3/26 要望書を提出し、区分所有者の唯一の利益代表として
理事会が適正に対処する事を要請致ししました。

●要請事項：5/18 開催の総会に出席し発生事象について正確な報告等々を誠意を以て行う事。
　　　　（此処では詳細を控えます）

理事会と管理会社が「その必要は無い」と裁定を下した事は、過去の対応を踏まえ想定はしていました。
が、残念でなりません。同時に、それぞれの実態と本質をより深く知る事となった。

議事録で共有されていますが、インターネット業者が、過少請求の責任を一方的に問われ、
理事会に出席し、謝罪と「経緯報告書（社判押印の公式文書）」を提示した。

公平且つ公正な適否判断が出来る方々は、謝罪と経緯報告書を行なうべき企業 及び 組織 は、
他にある事を理解して下さるでしょう。

＞＞611 匿名さん
確かに、配布された『重要事項説明書』の日付は、2019年3月30日。期限切れでアウトですね。

過去の議事録を読み返しても、「管理委託契約」の更新について書面提示があった旨の記録は無い。

驚いた事に、総会議案書２頁の「3/30の 主な議事内容」欄にも記載が無い。
こんな大事な議事の記録が脱落しているなんて・・・。あり得ない！

＞＞618 匿名　　＞＞619 匿名さん
共用部を定期的に巡回して、不具合や問題点の 早期発見＆早期処置している筈だった。

管理会社は、「管理委託契約」に基づいて 毎月１回、理事会役員は「理事会決議」に従い各自で
定期的に巡回チェックしていた筈だった。

が、コンクリ剥離はじめ・業者の無許可での植栽伐採・電柱の鳥の巣・階段のドアクローサーの
不具合などなど、ことごとく見落とされてきたようだ。

本日帰宅したらエレベーター前にハトとハチの件が張り出されてましたね。この掲示板を見て慌てて管理してますよアピールしてますよ。今まであれだけ対応が遅かったり、不十分だったり、放置してたくせに。今更何をしても管理会社変更の流れは止まらない。

ハチの注意喚起も、目撃場所や頻度をもっと具体的に記載して欲しいですね。

曖昧な情報発信は、必要以上に不安を煽ることになりますから。

この会社が管理してる九州の他の物件は、全て40戸程度の所謂 小規模マンション。

それらの小規模物件と、100戸UPの物件とでは、おのずと発生現象の性質も量も、又その対応も微妙に違ってきます。

同じ手法や内容で情報発信しても、的外れになったり、共感を得られなくなる。

小規模を得意とする管理会社には、たった1件しかない大規模物件？の管理は、どだい無理なのです。

管理会社の当地の事業所規模も小さく、経験値に乏しいスタッフだけなので、適正で迅速な業務が困難なのです。

従って 管理委託先を、大規模物件の管理を得意とする他の企業に変更するしかないのです。

サンヨーホームズコミュニティは、お客様にとって、かかりつけのお医者さんや、困ったときに手を貸してくれる友人のような、心から信頼され、頼られる「生涯にわたる暮らしのパートナー」をめざします。そのためには「ホスピタリティ」こそ大切と考え、単なるサービスの提供ではなく、お客さまが求められていることや、よろこばれることを真剣に考え、お客さまのご期待を超えるサービスにより、最高の人生の実現をお手伝いできるよう日々努力を重ねてまいります。

ホームページに上記の企業理念が掲載されています。

言ってることとやってる事があまりにも乖離していて虚しいです。

企業トップの理想はあまりにも高く、されど現場は混乱でお客様の役に立つどころか逆に不安を与えている。

この企業には我々の大事な資産を任せる事は出来ない。

＞＞630 匿名さん　本人の連投で失礼します。
ＳＭ大濠公園北は、当初の計画（一般的な分譲販売）を変更して、一棟買いに事業変更したので、
おそらく、ＳＨＣの管理物件にはならないでしょうね。よって、戸数比率は２４.４％と更に上がるでしょう。

ＳＨＣとしては、高価格帯物件に該当するＳＭ大濠公園北の「委託管理請負い」が、無くなるのは
当初の管理事業の収益計画を、下方修正する事態に陥っているだろうと推察される。

＞＞610 匿名さん
確かに、3/26（火）「共用廊下の放置物について（発行:2019/03/26）」と題する貼り紙が掲示された。

内容が、過去の議事録での説明と”全く異なる判断基準”が、なんの脈絡も無いまま示されていたので
相当困惑致しました。一体何が起きたのかと3/26～4/19（議事録配布） の２５日間、気がかりでした。
いつもの一貫性の無い、場当たりの対応なんだろうとは思いましたが。

そもそも、「各戸のポーチ部分」が定義が不明で曖昧だが、おそらく他者も指摘したように
床面タイルの色の切り替え部分を境界線と見立てて住戸側のスペースを指すのでしょう。

そのポーチ部分の使用は入居時から、規約よりも実生活の快適性を優先しているのだと捉えていました。

実際、議事録【9/26・５Ｐ】に『居住者の管理責任の下、外観に配慮した上で使用可』とあり、
又、同【11/21・４Ｐ】には『建物の美観に影響があるものについては、ご配慮頂く必要あり（中略）
今一度、各自でポーチの状態をご確認下さい』とある。やや抽象的。

此度、議事録を読み返したが、この記述内容くらいは記憶していましたから、貼り紙には驚かされた。

上記の議事録の記述内容が、多くの区分所有者には『規約の運用上の判断基準』として有効となっていた
と思われるが、ベビーカートや宅食用のケースを置いていた方々の困惑は私の比ではないでしょう。

貼り紙掲示の経緯を知った今、やはり一貫性・公平性も無く、配慮に欠け場当たりの対応だと思います。

理事長承認も事後だとなると、あまりに拙速で軽率との指摘は免れない。
掲示の４日後にあたる3/30の理事会で熟慮・検討した上で、貼り紙の内容も推敲して掲示すべきでした。

あまり居住者を不安にさせたり惑わせないで欲しい。
「人と地球がよろこぶ住まい（ＳＨＣの企業スローガン）」の具現化にもっと意識を向けて頂きたい。

当方がJ:COMに交渉したのを機に、昨年8/23に組合員専用のクラウド掲示板の説明が行われた。が、理事会が個人情報等を管理するというリスキーなシステムだった為、導入を断念した。当然です。

当日、理事会に出席した本社部長からフロント担当には、代替案となるネット掲示板の情報提示があったようです。
だが、理事会議事録にはそれについての役員への提示も検討したという記録も全く無い。

そして理事会は継続して、情報共有の為の環境整備に取り組んでいる筈だが、議事録には全く記録が無い。

以上の経緯・状況を踏まえて昨日、意見要望書を提出し、当ネット掲示板の周知と説明の貼り紙掲示を要請しました。

昨年5／27 、同様の貼り紙は総会終了直後に、何者かによって不当に撤去された という経緯がありました。

此処の投稿は全て事実であり、そしてそれに基づく見解の提示なので、組合員が任意で情報接触出来るのが望ましい。

管理費をとっているが現状はしっかり管理運営をしているとは言い難く、その管理費も世間の相場くらいなのか?疑問と不信感が募る。このまま管理委託契約を継続する議案には賛成しかねます。とりあえずは単年契約とし、この一年間で他社との比較をしないといけないと思う。

売主とイチケンとは５月の２年点検を最後にスパッと縁切りが出来る。今後の瑕疵は内容次第だが。
一方、管理会社は引き渡し以降、そしてもう暫くは（最長２年）、管理業務もどき を任せる事態となる。

■ 管理業務に於いて露見した重篤な問題事象は、要約すると以下の５点。
１.管理費会計の収支決算報告及び予算案に於いて、組合員に提示・公開すべき必要な情報を隠蔽した。

２.管理費会計の管理不徹底。毎月の鑑査・精査は形骸化し、収支の差異を9/26理事会当日に当方から
指摘されながらも理事会で報告もせず、議事録にはおざなりのコメントを記載、その後の追及をも怠った。

３.売主の対応の実態を確認もせず、顧客である組合員に情報提供すら行なわず、系列企業側に加担した。

４.共用部の諸事象に関心が薄い為、初動対応が遅く、又持続的で公正且つ適正な判断に欠けていた。

５.管理組合を軽視し事後報告・事前確認のモレ・非常識な自社都合優先の運営支援・誤誘導を行なった。

１・２は、資産管理の上で、如何なる言い訳或は業者・理事会に責任転嫁したところで看過出来ません。

又、自販機・ＡＥＤ設置に絡み、指摘されるまで複数社の見積り収集に着手しなかったのは、
極めて低いコスト意識の現れです。企業体質故に発生したものであり、改善は到底期待出来ない。

３の事象は、「管理委託契約」の契約相手＝顧客よりも、系列企業を重んじるモノであり、受容出来ない。

契約相手「顧客」側に寄り添おうとしない管理会社など、組合にとっては存在意義すら無い。

>>636 匿名さん
管理業務もどき。本当に仰るとおりですね。あまりにもピッタリな言葉で笑えました。
管理もどきの仕事さえも、曖昧で何をさせてもイマイチ。寄り添い方が間違ってる事に何故気づかない？と思います。
あと二年間も「もどき」とお付き合いしないとダメなんですかね‥悩ましいところです。ですが、貴殿のような方がおられると心強いです。

規約遵守／資産管理を率先して行うべきお立場の方々や管理会社が、規約運用を取り違え、方法論を誤っているのですから、是正して頂くしかありません。

管理費会計の収支差異については、１年前に管理会社の前担当に指摘し、第１期総会でも発言にて指摘しました。
総会議事録には一切記述が無く、それを指摘しても議事録修正さえ対応しなかった。
直近では昨年9/26に現担当にその他の不備とともに指摘しました。

これは管理会社に要請し理事長の承認を経て「理事会議案書」を入手した為に、発覚・指摘出来た事です。

過去にも２回ほど理事会資料を管理人室で閲覧して、問題点の改善を要請し対処して頂いた事が多々あります。

管理組合や管理業務を適正に機能させる環境と体勢を整えるには、他のマンションのように●●委員会のような支援組織/監査組織を別部隊として設ける必要があると捉えています。

これも前担当と現担当には口頭ですが、直接面談した際に提案しましたが・・・。

>>637 住民板ユーザーさん1さん
管理委託契約の更新に際しての必須条件である「３ヶ月前の書面提示」が履行されていない ようです。

更には「契約約款」も添付漏れ・脱落している不備だらけの紙です。

本来は、２月末日付けの「重要事項説明書」が「約款」と共に綴じられた状態で存在しなければ、成立しない事案です。

従って、配布された３月３０日付けの「重要事項説明書」は、内定案にもなり得ない代物と位置付けられるだけ。
言うなれば、参考資料と捉えられるものでしょう。

その第10項に明記されているとおり、期間を1年と定めて暫定契約を締結すれば良いと考えます。

皆さん二年点検はどうされますか？
私は何点か不具合を書いて申し込みましたが、キャンセルします。
以前、養生不足や作業員の道具袋でキズ付けられたから
幸い不具合は自分でなおせそうです。

>>639 匿名さん

そうなんですね。返信ありがとうございます。聞けば聞くほどダメダメ会社ですね。私はここの購入前まではずっと賃貸暮らしでしたが、ここまで落胆することはなかったです。（まぁ、賃貸は嫌になったら出ていけるので）せっかく購入した我が家、管理会社の誤魔化しに騙されないよう私も勉強してみなさんと快適に暮らせるようにしたいです。

>>641 住民板ユーザーさん1さん
大丈夫です。
成長している政令指定都市の福岡ですから、全国規模の優良な管理会社の支店や地場企業は沢山あります。

私も地縁・血縁が無い福岡への住み替えで、１ヶ月だけ賃貸に暮らしました。確かに気楽に転居可能ですが、分譲はそうはいかない。

又、評判に反してスタッフ対応が悪く居心地が良くないホテルや、食中毒を起こした飲食店、致命的な医療事故を起こした病院は、直ぐにリスク回避出来る。
二度と利用しない或いは受診しなければ、いいわけですから。

住居も管理会社も、直ぐには変えられない。でも、管理会社を変更すれば、少なくとも現状よりは良くなるでしょう。

屋上の件と、現在もなお、多発しているエントランス⇔自転車置き場のドアの不具合等々と
バイク置き場の表面塗装の剥離と基礎部分のヒビ割れを一昨年から放置した事については
売主に説明する責任があると思います。

通常の健全な管理会社・売主ならば 要請など しなくても、自ら進んで そのような場を設けますよ。

マンション引き渡し当初よりサンヨーホームズコミュニティの方は出会っても挨拶すら出来ませんでしたから。

ビジネスの基本がなってないのに普通の管理など無理でしょう。客より自らの保身に走る方ばかりのようですから。

きっぱり縁を切って再スタートしましょう。

今度の総会から。