２００５年３月危機　暴落と叩き売りが始まる　【４】

77は、
>バッチリきまっちゃってるらしね。
日本語も書けないらしい。らしねとはなんだ？わろた。

＞超能力で見えるらしい。

国語の偏差値が40以下だろうな。かわいそうに

79
78になりすましですね。
ちょっと調べてもらいましょうか？
いろんなことがわかるでしょうから。

なんのかんのマクロで語っても意味はない。
今後は、立地によって明暗分かれるでしょうね。
東京・名古屋・大阪・福岡・札幌など拠点都市で
好立地なら、下がることは当面ないと思われます。

特に首都圏は、今後10年程度は一定の人口・ＧＤＰ増が続く事は
保障されていると言っていいので、買って極端に損することはないでしょう。
都心の高級エリアや、浦安、吉祥寺などが代表格で、
希少性が高まることにより、著しい地位の向上が考えられます。
上記以外でも、東京だと城南・城西・武蔵野（武蔵野市〜国立市、調布市〜府中市）エリア、
神奈川だと中区の好立地、東急沿線の日吉・たまプラーザのあたり、
埼玉だと和光市〜志木市、川越市、蕨市〜大宮区、
千葉だと市川市、柏市、美浜区などでは、緩やかな上昇が見込めるでしょう。
ポイントは、利便性よりも住環境が住宅地価を上昇させる要因になっている事ですね。
緑や公園が多かったり、街並みが整っていたり、
自治意識が高かったり、行政や教育・医療機関が充実している事が
住むとなると決定的に重要になっているわけです。
マンションの暴落とは散々言われていますが、高い利便性と同様、
優れた住環境は当然の事ながら限られていますので、
郊外でも下げ止まる期待は持って良いでしょう。

ちなみに、東京23区内で細かく見ますと、
いわゆるお屋敷街は希少価値の高さから、既に高止まりしてます。
ただ、渋谷区や港区の地価が大きく上昇しているのは、
圧倒的にブランドイメージによるものです。
新宿区や文京区の住宅地がいまいち上昇していない事からも分かるように、
東京は南西方向へと住宅地価の重心が下がっています。

郊外へ伸びる路線の沿線別で見ると、
東横線、田園都市線、小田急線、京王線、中央線、西武新宿線、池袋線
という地理的に明快な時計回りで、上昇の見込みが出てきています。
一方、城北は人口減が止まらない状態で、城東よりも地位が低下する危険もあります。

>>82-83
大変参考になりました。

>>82
>>83
はでたらめ。真に受けるな

結局、暴落はなかった。

客観的に見れば>>82が正解に近いだろうな。
都内でちゃんとした住宅地なら緩やかな上昇は期待できるよ。

＞埼玉だと和光市〜志木市、川越市、蕨市〜大宮区、
ここでのポイントは埼玉唯一の都心15キロ圏内の50万都市
『川口』が含まれていないということ。
あえて蕨〜としているところに県南の問題点が見受けられる。

埼玉なんてどうでもいい

>城北は人口減が止まらない状態
荒川を渡ると埼玉というだけで価格帯がガクンと下がる。
持てる人は南下し、持てない人は北上する。
＞埼玉なんてどうでもいい
なんていっている場合でないのであった。

ってか埼玉なんて候補にも上らないしどうでもいいよ

これから金利が上がるだろう・・・
買い時はトウに過ぎた。
残念だが、これから買う連中は損をするだろう。

>>94
金利があがるんだったら、今買ってもおそくないと思うのですが・・
その時は不動産価格も悪くないんだから、９４の論理なら
今はちょー買い時

新築買った瞬間に値下がりする、マンションもコダテも同じ。
損が少なめという程度じゃないの。
損が少ないのは大切だけどな。

はやく暴落しないかな！？

細かい根拠・データがあるわけではありませんが、
①住宅・マンション関連の公庫等の優遇措置が政府の重要な浮揚策であること
②目いっぱい借りて購入する人が多いこと
③銀行の不良債権問題の中心であった大手ゼネコンの多くがマンションバブルで立ち直りつつあること
④企業の性格上、ブームが終焉しても供給に急ブレーキはかけられないこと
から考えても、今のマンションブーム下にあって物件の価格はかなり割高であるのではないか？
と考えています。反論はあるでしょうが、一部の優良物件を除いて今後価格はどんどん下がっていくのでは
ないかと思うのですが、どうでしょうか？

102です。
そうですね。確かに買い手側の希望が多分に入っているかもしれません。
まあ、ひとつの考え方に過ぎません。

借りやすい状況にするということは、購入希望者を増やし、
価格を高値に維持しやすくすることです。
バブル後のゼネコンの惨状からすると、
巨額な焦げ付きで、今にも倒産か？といわれた企業の多くが
（もちろん倒産、整理されてしまった企業もありましたが）
これだけ短期間で黒字体質になったということには
マンションの貢献（つまり利幅が大きい＝売値を下げる余地がある）
ということがいえるのではないか？ということです。
　供給が過剰となれば、価格は下がろうとします。
計画を後ろ倒しにして供給を見合わせても、
そう簡単に全デベロッパーが一斉にブレーキをかけて
売値の下落を防ぐというのも長期的には
難しいのではないか？と思うのです。

価格が下がらないと仮定する場合、どんな考え方があるでしょうか？

デベに余力があれば、値下げせずに売る。
随分償却しているから、最近の在庫なら負担は軽い。（金利負担も軽い。益も出ている。）

あくまでも価格が下がらないと仮定した場合の考え方です。
反論はあると思いますが、無理な仮定ですので（反論）ご遠慮ください。

>無理な仮定ですので（反論）ご遠慮ください。

いや反論する。無理な仮定での立論は無意味。

暴落すると言っていたので、港南地区のマンション見送って、同じ供給過剰の芝浦アイランドを検討していたのに。
あの価格は何だ！　誰だ、コットンハーバーと同じぐらいになると言っていたやつは？
かえって港南地区よりも高いじゃないか。
全然暴落していないぞ、というか上がっている。

みなとみらいも人を舐めた価格だし。

勝どきにどうぞ

＞107
港南よりも芝浦やみなとみらいのほうが立地がいいけど。
比較するのが間違いです。

みなとみらいなんて不便じゃないすか？

>>110
たしかに、小学校とかないのが不便。子育て層には不向きですね。買い物も食料品スーパーなどが
貧弱。でもね、気分いいよ町並みはきれい。

きれいなビルが多いでもいいよ。どこかのように嫌悪施設（倉庫、畜産関係施設）がないから
きれいな町並み。

空地ばっかりで夜は暴走族の溜まり場。
丸棒も多い。
家レスや三国人も。
嫌悪施設はないけど嫌悪人は一杯いる。

>>114
あーいえば、こういう奴だな。港南住民か？必死すぎ。
三国人は東京の方が多いぞ（笑）
俺も走り屋だから、族は上等！だぜ

>>116
116さんよ。あんた買えないのだろ。暴落しないと
予算が足りないのだろ。この貧乏人。

>>116
貧乏人必死だな

http://www.boj.or.jp/ronbun/05/data/chiiki0504.pdf
土地は上がってます。

>119
7ページ

>>120
都心部のみ。激しく既出。

一般の客では、値引き交渉は難しい

一般の客が新築未入居のある物件に直接訪ねていき、「売れ残った物件なのだから安くしてください。」
とストレートに言えば安く購入できるかといえば、答えはNOです。

なぜならば、「簡単に安くなる」という情報を開示して、すでに購入したお客様に知れることを
恐れているのです。当然のことですが既に購入されているお客様は、定価でご購入されています。

マンション販売業者として一番恐れるのは、「値引き販売しているのが入居者に発覚」して
問題になったり、「あそこの物件は待てば値下げしてくれるから待ったほうがいいよ」
というウワサがたつことです。その後の商売に多大な影響が出ますので、
それだけは避けなければなりません。

つまり、マンション販売業者としてはのどから手が出るほど売ってしまいたい、
値引きしてでも売りたい物件も、簡単に情報を開示して売ることができないというジレンマに
陥っているのです。

http://www.okaidokubukken.com/bukken/bukken_01.html

>119
確かに都心の土地はあがってます。
超高層マンションが建設される場所って、路線価が㎡あたり８０万円くらいですよね
数年前までは路線価程度で買えた土地が、いまはマンション業者が路線価の２倍以上
で買いあさってるって
超高層マンションの場合、部屋の広さが８０㎡の場合、土地の権利が１２㎡程度つきます
よね、すると数年前は土地代が９６０万円で済んでたものが、これから開発に入る物件は
土地代だけで１９２０万円はする計算ですよ
あと３年すると新築マンションは確実に値上がりしますよ。。。ただし都心に限ってですけどね

都心で路線価が80万円？？？
どこの都心でしょうか。
150万円は下らないと思うのですが。
以前は200万円以上だったのがそこまで落ちていますが123さんのご意見には首をかしげる事ばかりです。
もうすこしお調べになった方がよいのではないでしょうか。

123さんではありませんが、124さん、
123さんは平米あたりの話をしているのであって坪当たりの話ではないですよ。
坪当たりならば、80万円×3.3=264万円/坪　と言ってるんですよ。
1坪あたり3.3平米くらいの計算であってたかな？

路線価って平米あたりで書いてあると思うんですが。
坪264万は安いですよね。
都心というより郊外の値段だと思いますが。

ですね。
125さんは路線価図とか見たことがないんでしょう。

＞坪264万は安いですよね。

容積率何％のエリアの話をしてるの？

高輪ザレジデンスの大通り側が路線価㎡88万円を想定したのですが・・・
都心の場合、超高層マンション用地はやはり路線価㎡50〜100万円といったところでしょう。
たしかに純粋な商業地、たとえば歌舞伎町だとか、新宿通りの伊勢丹前などは路線価で㎡３００万円
とかしますが、マンションとしてはうるさくて住みにくいし、売り地も少ないから、新規の開発も
あまりないのでは。
白金の目黒通り沿いでも㎡96万円ですから。

>129
随分安くなりましたねえ〜
都心は下がらないなんて嘘ばかりですね。

age

マンションの建設に要するコストは、土地よりも建物なので、
新築物件の場所による価格差は、中古と比較して小さい。

しかし、中古物件については、関東も関西も郊外マンションの
価格は下がっている。中古の相場は、もろ市場価格と言える。
都心部の暴落はないが、郊外の暴落は既に始まっていると言える。

２００４年度は
都内（２３区外含む）で中古価格の坪単価が１％上昇したそうです。
どなたか郊外のデータ持ってる人いないですか？
１３２さんの言うとおり郊外まで上昇してるとは思えないんですが。

ageage

半年過ぎたけれど、暴落と叩き売りはあったの？

>122　ホームページ見たけど舐めた会社があるもんやなっ。別に頼んでも、頼まんでも一緒の様な気がするわー。変に手数料分だけ高くなるんやろなー

2005年3月問題のスレは時代遅れで廃止して欲しいね。
不動産ファンドのおかげで回避できたのはもう常識なのだから。

（＾−＾）にっこり

↑　どうやって書くんですか？

暴落と叩き売りはまだ？

ここのスレまだあったの！？

２００５年３月危機　暴落と叩き売りが始まる？

もうすぐ１年

２００５年３月危機はＲＥＩＴの買い漁りで回避されましたが、
次に待っているのは、少子化社会に伴う買い手の現象。

こればっかりはＲＥＩＴでもどうしようもありません。
海外移民を現状の３倍増くらいすれば、需要が維持されるかもしれませんが、、、
いずれにせよ、危機が先延ばしになっただけの話なんですよね。

147さん
日本からの人材流出の方が多くなって行くと思いますよ。
でも、ダメダメ＝少子化社会に伴う買い手の現象。
少子化社会に伴う買い手の減少でしょう？

今は、不動産プチバブルですが、
それがはじけると、暴落がはじまると思います。

２００６年３月
（＾−＾）にっこり

おーい、暴落派やーい、出てこーい。

既に湾岸地区の一部（港南地区など）では暴落が始まっているよ。
皆、気づかないだけ。

>皆、気づかないだけ。
ホント、なぜ己だけが気づくのが不思議。。。
今更、湾岸地区の一部が暴落？スケールちっちゃいね。
既にクラッシュしてなければならないのだがね。

暴落してくれーー
買うから

まぁ暴落しているとしても港南だけでしょう。
それ以外は逆に上がっているよ。
豊洲や晴海、芝浦は今買わないと将来買えなくなるよ。

港南も暴落なんかしてませんよ。
こっそり値引き、売れ残り物件の中古売りは聞きますけど、適正価格に戻っただけ。

郊外物件は危ないと思うけどね。
ところで、芝浦や晴海に今、めぼしい物件ってありましたっけ?

晴海はこれから。
でも、売り出されるときには、
今よりもっとあがっていそう。
今豊洲や芝浦を買うか、といっても今ひとつ気にきらないので、
晴海まで待つか
迷っている人は多いと思うが、むずかしい選択だよね。

今回の公示価格では港南も含めてかなり地価が上昇しているよね。
こういう時こそ暴落派が出てきて論陣をはるべき。
それとも都合が悪くなると隠れる人たち？

公示価格はあてにならないでしょう。
値づけ間違えることもあるようだし。

都合が悪いと、現実が間違っているといって
現実から目をそらすのも暴落派の特徴？

>>11
じゃぁ何をあてにしましょうか？勘？

朝テレビでやってる星占いでしょ？

ちなみに今朝のラッキーアイテムは「各駅停車の電車」だった。ｗ

それが暴落派。
自分で決められない惨めな人生を送っているから
一発逆転・他力本願で世界の破滅を願う。

もう反転し始めたのは事実でしょ
ちょっと厳しくなってきましたね
まあ郊外に離れていけばまだまだ慌てる必要は無いとも言えるね

＞18

反転し始めた訳じゃなく、実勢では当に反転し終わってるのでは。
今思うと完全に昨年が底であり、現在はいつまで＆どこまで上昇するか
という事でしょう。
数年は郊外波及で継続されていくのでしょうが。

供給過多といっても、都心での大量供給はもう峠をこしちゃったしね。
都心でも郊外でも皆が欲しいと思うような土地の供給は
限られているんじゃない？そういうとこの地価はもっと上がると思う。
残りの地域は、、知らない。

>>19
ねずみ講？
なんで買う人減るのに値段だけ上昇するって思えるの？

もう都心土地がない、という傍から、新しいプロジェクトが次々出ていますね。公務員住宅も売却されるし。他方、人口は確実に減っていく。長期的には、値下がり。場所によっては暴落。とおもう。

それがいつかと言えないと情報としての意味はないね。たんなる感想文。

最後のマーケット団塊ジュニア世代が一通り家を買った後。
10年後ぐらいかな？

希望的観測でしょう、、ただの。

いや、団塊ジュニアとしては全然希望しとらんのだが。

首都圏は人口流入が続くとされている

いつまで？

購買層の物件選択レベルが上がり、立地と環境の良いところだけが価格維持か上昇
あとは暴落でしょう。
不便、不人気エリアだと、想像するのも恐ろしい。