越後湯沢・苗場のリゾートマンションは買ってはいけない?

思想的にアレな人なのね。
イタコ芸の信者さんだったっけ？

あれ？ちょっと待てよ。

ラ・ヴィで競売落札して問題になった宗教法人って沖縄だったよな。

あー、なるほどね。
全部合点がいったよ。
要するに腹いせだったんだね。

苗場のリゾマンを持っていましたが、数年前に手放しました。理由はスキーに興味がなくなったことが一番。買った当時は定年後も滑れるし、良いかなと考えていましたが、趣味も歳とると変わって行き、今は夫婦で海外旅行になり、年末年始に過ごしていた苗場もビーチホリデーに変わりました。お金が掃いて捨てるほどある人なら良いですが、一般庶民にはリゾートマンションは維持して行くのが大変です。行く度に掃除しないといけないですし、部屋の空気入れ替えの為に夏場も行かないといけないし、買った頃は避暑地になっていた苗場も、今では暑くてエアコンが必要だし、管理費を払う分でどこかの温泉に毎月一泊出来ますからね。

なんかスレ主の前置き長過ぎて冒頭しか読む気になれなかったけど、スレ主さんはリゾマン持ったこと無いでしょwまぁ今は負の遺産なだけだけどね。それでも数年前に国税の払い下げオークションで苗場のマンション落札した。2LDK室内は何年も使われてない様子だったけどカーペットや壁紙、水周りの状態も良かった。しかもよくある全オーナーの家財は一切無し、滞納管理費もこちらに請求される事も無く、最上階で15万で落札。他に入札者が居なかったから最低価格で買えた。日帰り温泉はそばにあるし、毎週末気分転換に行ってる。管理費だって毎月25000円くらい、普段はアパート住まいだけど月収25万もあれば維持出来るし、定年後の居場所と思っていればお得感ある。所得税も購入時に町役場に提出する書類の使用目的だったかなぁそんな項目に一言書いて所得税免除。まあコンビニもそばには無いけど車や地域の送迎マイクロバスを使えば食材の買い物は出来る。なんかダラダラ書いたけど、要は不動産屋から買わない事、実際同じマンションでもっと狭い下層階が俺が落札した物件の2倍以上に加え、保証金50万とか馬鹿バカしい値段だから。最近ヤフオクに出てないけど、国税物件を利用した方がかなり安い。買っても次はタダでも売れないから老後借家の更新なんか心配するならリゾマン購入も有りかと思います。

親戚がオーナーで9号館を毎年数回使用していますが、水道水は飲用できないは嘘ですねー。少し出しとけば普通に使えます。

ネタの水道水が飲めるとか飲めないとか、そんな事どうでもいい。ネタ主は大した知識もなく書いてるんだから。
それよりこんな利用方法とか、買うならこうしたらいいとか書いた方が建設的スレになると思う

間違っても投資案件にはなりゃせんわ
頭にタンポポ生えてるわけじゃないんだから
ｗｗｗｗｗｗｗｗ

これ書いても怒る人いないだろうしｗｗｗ

民泊受けるリゾートマンションなんか買ってはいけないと思いました。

>>91
>親戚がオーナーで9号館を毎年数回使用していますが、水道水は飲用できないは嘘ですねー。少し出しとけば普通に使えます。

築年数によって違うんだよ

【オーナー様コメント】

昨年9月にカーペットを全面貼替えてあります。

ガス暖房機も一機新品に交換

茶水対策の為、宅内水道管をリニューアルしました。

苗場ヴィラ特有の茶水も殆ど出ません。

トイレの壁も本漆喰を使用、昨年施工しており匂い対策も行っております。

※H29.9月　ガス暖房機交換済
※H29.9月　カーペット貼替、トイレの壁クロス貼替済 / リフォーム実施時期:201709 / リフォーム実施内容:カーペット貼替、トイレの壁クロス貼替済

『加山キャプテンコーストスキー場』で大損した加山雄三の借金人生　100億円以上を完済


加山雄三は20隻以上のヨットを設計した設計士、一等航海士、ギタリスト、旭日章俳優などの顔を持つ

加山雄三は名俳優の父と共に、多彩な活動をする大物俳優として知られています。

だがもう一つの顔は借金王で、恵まれすぎた子供時代のせいか、金銭感覚が大きすぎました。


借金100億円を返済

俳優の加山雄三はアメリカの永住権（グリーンカード）を取得し、妻と子供がアメリカに住んでいる。

本人は東京成城の一等地に豪邸を持っているが、誰も居ない家に帰る事は少なく、仕事に忙しい。


忙しいのは俳優人生の大半を借金を返すのに費やしてきたからで、１００億円以上の借金を抱えていた。



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その加山雄三が2015年になって「借金完済」宣言をして世間を驚かせました。

加山雄三の人柄はともかく商売上の評判は、ちょっとした仕事でも高額ギャラを要求するのであまり良くなかった。

たとえば学校行事のゲストに芸能人を呼ぶ事があるが、他の芸能人は数十万円なのに加山は2000万円を要求したという。


ゼニゲバという評判だったが、この頃は借金に追いまくられていたので、金の亡者のごとく稼がなければならなかった。

100億円の借金というと金利5%でも一日100万円以上の金利、10%なら毎日300万円近い金利で、確かに数十万円で営業しても追いつかない。

これを返済する為に、芸能界の仕事は最低でも数百万円以上の仕事に限っていたようです。


その借金は経営する『加山キャプテンコーストスキー場』（新潟県湯沢町）が作ったものだった。

そのスキー場は2011年5月に廃業が発表されたが、前のシーズンも休業していた。

経営が行き詰って休業したところに東北地震で打撃を受けて、そのまま廃業を決めたようです。


この時加山は「20年間で20億円以上をつぎ込み、ずっと赤字で1回も黒字なし。本当にバカだね。」と自分を評した。



借金の経緯

加山スキー場は1990年スキーブームの全盛期に開業し、当時は話題になり年間数万人の利用客がありました。

1987年に「私をスキーに連れてって」という映画が公開されて、数年間がブームの頂点とされていました。

つまり加山のスキー投資は最も高い時に買って、最も安い時に売る、典型的な「高値買いの投売り」だった事になる。


加山スキー場は予想ほど利用客が伸びず、資金難からコースが短縮されたのと、駅や高速道路から遠かったので集客に苦労しました。

何よりスキーブームが終わってしまい、周辺のスキー場もクシの歯が抜けるように廃業して行きました。

最近スキーはやや盛り返しているようですが、損切りした途端に相場が上がり始めるのは、どの世界でも同じようです。


加山はスポーツを中心に多趣味な人で、様々な事業を始めたが失敗例が多かった。

最初の事業は1965年、当時流行の先端だった茅ヶ崎で父親とホテルを開業したが、1970年に倒産しました。

倒産時も加山は海外で遊びまわっていて、暴力事件を起こしたり女優と結婚したりしていました。


ホテルを開業したのは父親の俳優上原謙で、71歳の時に再婚して子供を作っているので、父親に似たのかも知れない。

ホテル倒産で23億円の負債を背負い、毎日卵かけご飯だけで過ごし、1980年頃に約10年で返済しました。

加山雄三が生まれたのは1937年なので、ホテル開業は28歳で借金返済は43歳の頃だった事になります。


その後数年は俳優としても活躍し、人生で最も平穏な数年間を過ごすが、バブル景気が過熱するとまた悪い癖が出ました。

趣味のヨットなどでは飽き足らず、ブームになりつつあったスキー場を開業しようと思い立ちました。

加山が思い立つ新事業は焼肉屋などではなく、壮大で元手の掛かる事業なのが特徴です。



父は名俳優で家政婦が2人居た

『加山キャプテンコーストスキー場』の開業までには推定で数十億円掛かり、開業してからも20億円ほどつぎ込みました。

肝心の利益はまったく出ず、借地だったようなので土地を転売して利益を出す事もありませんでした。

人生2度目の大借金を払い終えたのは2014年頃らしく、この頃旅番組とか他の俳優と同じような仕事を始めています。


今後の予定はヨットで世界一周と話しているので、78歳だが体力的には元気なようです。

加山雄三は先ほど出た俳優上原謙の長男として生まれ、父は既に日本を代表する名俳優で、金銭的に不自由なく育ちました。

親類の岩倉具視は幕末に長州藩をそそのかしてクーデターを画策し、幕府を倒して明治政府が出来るまでは実質的な首相を務めた。


家にはお手伝いさんが常に2人以上居て、家は最初田園調布にあり、2歳から30歳まで神奈川県の茅ヶ崎で過ごしました。

学校は地元の名門学校から慶応高校、慶応大学へ進み「慶応ボーイ」という言葉まで出来た。

大学卒業後に東宝へ入社しすぐ三船敏郎の映画でデビュー、父の上原謙は松竹でデビューしたが、この頃は東宝映画に出演していた。


父はまだ現役俳優で映画界にも顔が広かったので、おそらくコネ入社だったのでしょう。

1961年から映画「若大将シリーズ」が大ヒットし、1960年代を代表する人気映画俳優になりました。

その後はホテル開業から借金に追われるようになり、借金返済のための芸能活動をせざるを得なくなって行きます。


70年代からは映画からテレビに活動を移し、時代劇から現代劇まで幅広い作品に出演し、演技力でも評価されています。

80年代にはさらに司会者としても活躍し、これも好評を得たが、1990年のスキー場開業で人生が暗転し始めます。

90年代にはバラエティー番組の出演が多かったが、2000年代には高齢もあってテレビ出演は減少した。


替わってディナーショーなどいわゆる地方営業的な事で、数をこなして借金返済に励んでいたと思われます。

若い頃はスポーツ方面で多趣味だったが、最近はゲームや料理、鉄道模型などがプロ級とされていて、パソコンも使いこなす。
http://www.thutmosev.com/archives/50376468.html

最悪時に借金100億円を超えていたときも、東京の豪邸とアメリカの別荘、その他資産を手放そうとせず、こだわりが強い。

加山キャプテンコースト

名前の通り、あの加山雄三が道楽で経営しているとおぼしきスキー場ですが、大丈夫でしょうか？

とにかく何から何まで中途半端。レストハウスはすべてプレハブで、貧乏臭いことこのうえないし、コースも上級と超初級はあってもその間が無い。

それでも岩原や中里あたりの賑やかな界隈にあれば、昔ながらのスキー場ってこんな感じだよなあ、なんて誤魔化せるのですが、微妙に人里離れたところにあってどうにも救いがありません。

お客さんも少ないし、本当に先行きが心配なのですが、もしかして経営はどうでもよくて、単なる税金対策か何かなんでしょうか？

(最終滑走年：2005／最終更新日：2005.1.18)
https://www.ariioe.com/Ski/ski_Kanetsu2.html

2020年05月28日
深刻なマンション空き室と高齢化　「限界マンション」増加

一見おしゃれだが、バブル期に建てられた湯沢のリゾートマンション

引用：http://tsunoken.cocolog-nifty.com/photos/uncategorized/2013/08/22/2013...



限界マンションが増加

都会を中心にマンションの空室増加と老朽化、住民の高齢化が同時に起こっています。

人が住める限界が近づいた物件を「限界マンション」と呼び、遠からずスラム化します。

限界＊＊ならぬ「限界マンション」が増加しているが、一体なんの事でしょうか。

限界＊＊は人口の50%以上が高齢者で、若者が出て行き過疎化が進んでしまった＊＊で、全国で1万以上存在します。

一旦こうなると商店や銀行サービスなど生活基盤がなくなり、就職先も役場も郵便局もなくなります。

分譲マンションは全国で650万戸以上存在するが、昭和期に立てられたマンションが続々と「高齢化」します。



現在築40年以上のマンションは85万戸ですが、10年後に151万戸、20年後に300万戸に増加します。

老朽化したマンションには高齢者が住んでいて、40年前に30歳で購入した人は70歳になっています。

築40年以上経過したマンションでは50％のマンションで、住人が60歳以上の高齢者だけになっています。


高齢マンションは空室率も高く、10％前後が空室になっていて、限界化の原因になっています。

空室の部屋は家賃収入はともかく、管理費や修繕費を支払わないので、修繕や建て替え費用も出ない事になります。

例え空室が無かったとしても、自分が60歳を過ぎているのにお金を払って建て替えたい人は居ないでしょう。


子供はそれぞれ住居を構えて別な家族を形成しているので、戻って来る事はありません。

高齢の住人達が望んでいるのは、自分の残り人生をこのマンションで暮らす事で、変化を望んでいない。



限界マンションを掴まない為には

居住者の多くは働いていないので収入がなく、預金や生活保護、子供からの支援で暮らしています。

業者などがマンションを建て替える可能性もあるが、全世帯から買い取る必要があり、まず不可能でしょう。

このまま老朽化が進んで、崩壊の恐れが出てくると、自治体が強制的に解体する必要が生じる。


古くなったマンションは築年数に応じて売買価格が下がっていき、最後は値段がつかなくなってスラムになります。

給水設備が錆びるので赤い水が出る、安く改修するために、建物外側に水道管を取り付けます。

水道修繕費は一戸100万円にも達し、そういえば古い建物では、変な所に菅が伸びていたりします。


外壁はひび割れるが安く修理する為に、まるで壁に模様を描いたように、ヒビにそって補修の跡が残っています。

ベランダはサビだらけで窓枠などが数十年古い構造になっていて、エレベータは動けば良いほうです。

建て替えは駐車場や駐輪場、植木などがスペースを取っている場合は可能かも知れません。


余った敷地が多ければ、余り部分に建物を広げる事で、売り出せば収入になり、負担が減るからです。

逆に余分の敷地が無く、背の高いマンションは部屋数を増やせないので、高額負担になり建て替えは困難です。

最近増えているマンション投資も限界化を促進しているとされています。


投資のために中古マンションを購入した人は、住む気がないので組合に加盟せず、修繕積立金も支払いません。

それを賃貸住宅として借りた人も、やはり組合に加盟しないので滞納率が上昇します。

全国のマンションの4割では管理費滞納者を抱えていて、築年数が古いマンションほど滞納者が多い。


もし中古マンションを購入するなら、修繕をきちんとやっている事や、管理組合がしっかりしている事が必要でしょう。

最近多いゼロゼロ物件（管理費ゼロ、積立金ゼロ）は裏を返すと何もしない物件なので、既に限界化が始まっているかも知れません。
http://www.thutmosev.com/archives/61900708.html

遂にスラム化が始まる!? 逃げ切り世代に牛耳られた“高齢化マンション”の末路
牧野 知弘 2020/06/16


　マンションの管理運営は基本的にはマンションごとに結成される管理組合で行われている。管理会社が行っていると勘違いしている人もいるが、マンション管理会社は組合から業務を委託された存在にすぎない。つまり、管理会社はマンション管理に関わる実務を執り行うだけで、意思決定は組合の判断にゆだねられることになる。

　その管理組合では、理事会が結成される。通常は理事長と複数の理事から構成される。理事会ではマンションの管理運営に伴う様々な意思決定事項を協議し、決定された内容を管理会社に指示し、その実施状況を管理していく。

　理事会で決定できる内容は日常業務に関わるものであり、その多くが管理規約などで定められた業務内容のものに限られる。


大規模修繕については組合総会で決議

　一方で、組合員である区分所有者による決議を必要とする大規模修繕などの内容については、随時管理組合総会を開催して、合議によって決議するというのが一般的な手法だ。


　さてこの決議だが、一般的には区分所有者それぞれが一住戸一票（マンションによっては区分所有面積比による票）を所持し、多数決で決議されることになる。100戸のマンションであれば51票の賛成があれば議案は可決する。議案の内容により、総会の議決を行うに足るだけの出席者がいれば、委任状の提出者を含む出席者の議決権の過半数で議案は可決される。

　一方で、大規模修繕のうち共用部の大幅な変更を伴うような内容のものは議決権の4分の3以上の賛成が、建替えでは5分の4以上の賛成が必要になる。

マンションは“日本社会の縮図”

　マンションは複数の区分所有者によって構成される、居住のための共同体だ。そのマンション全体の運営に関わる問題について、合議で決定していくことは民主主義の原則として理にかなったものと言える。

　言ってみれば、マンションという共同体は町や国といった仕組みの縮図なのかもしれない。マンション内には様々な価値観を持った人々が暮らしている。その社会の中で平穏に暮らしていくためのルールを定め、全員がそのルールを守って健全な生活を送っていくことが必要だからだ。

　ところがこの仕組み、最近ではいろいろな齟齬が生じている。

高齢者の「終の棲家」に選ばれはじめた
　マンションの老朽化に伴い、区分所有者も高齢化していることで、共同体を今後も維持していくためには不都合な所有者構成となってきているのだ。

　本来はマンションという共同体は区分所有者が徐々に入れ替わり、新陳代謝が行われていくことを前提としてきた。マンションは戸建て住宅を購入するまでの一時的な棲家として認識されていたこともあり、どちらかと言えば若い人たちの一次取得としての住宅という意味合いがあった。

　つまり、最初にマンションを購入した人はやがてそのマンションを売却し、戸建て住宅を購入し移転をする。そのあとには若いファミリーが入り、戸建て住宅が買えるようになるまでそこのマンションで暮らすといった、「住宅すごろく」が成立していたのである。

　しかし、次第にマンションという生活スタイルは、都心部のみならず郊外部あるいは地方でもすっかり定着し、マンションに永住しようとする人が多数を占めるようになってきた。そうした中で、特に老朽化マンションの中にはその区分所有者のほとんどが高齢者によって構成されるマンションが増加してきた。死ぬまでここで暮らそうという「終の棲家」に選ばれ始めたのだ。

「死ぬまで住めればよい」
　一方で、親の住んでいるマンションを相続して住もうという子供もいなくなっている。少子高齢化の影響もあれば、不動産価値の減退によって相続価値を認めない子供が増えたことも原因だ。

　こうした事態になればなるほど、現在の区分所有者である高齢者は「死ぬまで住めればよい」という考えを持つようになる。つまり、マンションという住宅は子供の代に引き継ぐものではなく、自分が「住みつぶせればよい」という存在になっている。

　ここから生まれる発想はどうしても「自分さえ満足であればその他のことはどうでもよい」というわがままな考えにつながる。

とにかくカネのかかることはやりたくない
　具体的には、とにかくカネのかかることはやりたくない。自分が生きている間にどうしても必要な事はやらざるを得ないが、特別なことはしなくてもよい、だからなるべくこのままがよい、こういった発想になりがちなのだ。

　実はこの発想は、マンション管理の現場だけで起こっている事象ではない。日本という国家全体にこの発想が蔓延している。今や日本国内の有権者の半数以上が50歳以上だ。つまり、日本で国会議員になりたければ高齢者層の支持を受けなければならない。彼らが好む政策を打ち出していかない限り、その地位は危ういものとなってしまう。

　この状況をマンション管理に当てはめればどうなるだろうか。高齢化した区分所有者が望む施策しか、理事会は実行しなくなるだろう。それこそがマンションという共同体の運命でもあるからだ。

給排水管の交換も外壁の修繕も必要ない!?
　では、マンションにおける区分所有者の年齢構成が大きく高齢者側に偏ると、他にはどんな事態が生じるだろうか。

　マンションは共同体として、今後も資産価値を維持し続けていく必要のある建物だ。だが、問題となるのは時間軸である。マンションを今後10年という時間軸で見るのか、あるいは30年という時間軸で見るのかで運営管理上必要とする施策は異なったものとなる。

　今後30年という時間軸で見るならば、たとえばマンション内の給排水管の交換、外壁の修繕はもちろんのこと、設備の更新、共用部のリニューアル、全館のバリアフリー化、災害時に備えた防災設備・防災用品の整備は必須となる。マーケットでも競争力を保ち、新たな所有者や賃借者にとっても魅力的な物件であり続けるために必要な修繕は、継続的に行っていく必要がある。

　ところが、多くの区分所有者が「自分の代だけ住めればよい」という発想に立つと、施策のほとんどは「俺たちには関係ない」ということで却下されるようになる。共用部を今の時代に適したデザインや仕様に変更して若い世代に借りてもらう、買ってもらうようにしたくても、高齢者たちの「ありのままでよい」というセリフで掻き消されてしまう。

そしてマンションのスラム化が始まる
　新陳代謝の行われないマンションは商品としての魅力を急速に落としていく。結果として、亡くなったり、高齢者施設に収容された区分所有者の住戸は、「魅力のない」「古臭い」マンションとして、貸すことも売ることもできない状況に陥り、空き住戸のまま放置されていく。

　空き住戸が増えていけば、その先に待っているのはマンションのスラム化だ。スラム化したマンションは相続財産としての価値もなくなり、誰にも引き継がれないまま野ざらし状態になっていく。

　今後大量のマンションが、築40年のステージに入ってくる。日頃の入念で手厚い管理と建物寿命を伸ばすための大規模修繕を施すことで、不動産価値は保たれていく。だが、将来に引き継ぐ施策を実行していかない限り、世の中にスラム化マンションが溢れかえることになるだろう。

今後10年が大きな転機になる
　こうした事態を防ぐには、時間軸を長く持ち、マンションという共同体を継続させようという区分所有者や居住者の意思が必要不可欠だ。日本社会に到来した少子高齢化問題が、マンションに大きな影を投げかけ始めている。日本の問題の縮図として、マンションの今後の存続が問われていると言い換えることもできるかもしれない。

　マンションの区分所有者が自分の都合だけに拘泥せず、不動産価値を全員で維持・向上させていくことは果たして可能だろうか。日本は欧米などと比べて私権の強い国と言われる。一見すると欧米は個人主義で私権が強いように考える人が多いが、欧米は「個」に対する意識の強さと裏腹に、「コミュニティー」に対する従属にも大きなウェートを置いた社会だ。つまり、コミュニティーという社会の中におけるプライバシーが確立された社会なのだ。

　したがって、コミュニティーにとって有害な個人の主義、主張は排除される傾向にある。放置された空き家などは近隣住民が勝手に入り込んで草刈りをしたり、地域社会にとって危害を及ぼすと考えられるような場合には強制的に空き家を撤去することも、日本と比べて比較的容易に実行できる。

　一方の日本では空き家対策特別措置法はできたものの、個人の住宅の敷地内に他の住民が入って草を刈るなどという行為は不法侵入の罪を免れない。

　私権の強い日本でこうした欧米のような発想が浸透するのか、高齢者が中心の社会構造の中でどこまでマンションのスラム化は防げるのか、これからの10年ほどが大きな転機となるだろう。

https://www.msn.com/ja-jp/news/national/%e9%81%82%e3%81%ab%e3%82%b9%e3...

2020年09月25日
格安住宅や格安物件は購入後の費用負担が多い
格安物件は維持費やリフォームに金がかかり手放すケースが多い

格安物件には当然裏がある

最近古民家や山林を安く買うのが流行っていて、「５０万円で山を買った」などの動画をユーチューブで見ることもできます。

築８０年の古民家を買って住んだり、格安マンションを購入して賃貸オーナーになって成功した人も居ます。

これらは本当に安い場合もあるが、表示価格以外の費用負担が多いこともある。

また購入後にトラブルに悩まされるのが、格安住宅や格安物件購入後のお約束になっている。

まず格安住宅ですが、５０万円などで売られるのは築４０年以上でかなり傷んでいると思います。

湿気で腐食が進んでいたり雨漏りがしたり、何らかの不具合があるから格安と考えて良い。


加えて立地もかなり田舎に違いなく、近所に駅は無くバス停やスーパーからも遠い。

下手をすると人口減少でインフラが維持できなくなっている可能性もあります。

上下水道に電気ガス、道路にゴミ収集などが過疎地域では維持困難になっている場合もあります。


例えば限界＊＊ではガスや灯油を配達してくれず、薪を燃料にしている地域がかなり存在する。

梅雨や秋の台風では水害で道路の通行止めが発生したら、車を持っていても通勤などできません。

古民家には金がかかる

マンションの場合はそんな田舎ではないでしょうが、築古マンションでは際限なくトラブルが発生します。

エレベーターや水回りのトラブルはお金が掛かるが、修繕金が集まらないので放置されることが多い。

競売物件は不動産屋を介さないので安く買えるが、まともな不動産屋は住める物件しか販売しません。


という事は競売では「住むに値しない物件」もあるという事なので、物件を見ないで入札するなどは論外です。

最近人気の格安古民家ですが、快適に住むにはまず最低１千万円のリフォーム費用がかかります。

トイレが汲み取りで水回りは全面改修が必要、これだけで５００万から１千万円かかるでしょう。


テレビで取り上げられるような快適な古民家にするには、２千万円から３千万円はかかってしまいます。

つまり築５０年から１００年の古民家を買うより、住宅地で築浅の一戸建てを買う方が安いです。

むろん汲み取りトイレや古い土間の台所のままでも住めますが、耐震性が悪く腐食も進んでいる筈です。


古い家を買って住むよりは、郊外にアパートやマンションを借りて田舎に遊びに行く方が合理的です。

自分で大工仕事をするにしても、トイレや水回りは工事業者に発注せざるを得ないでしょう

http://www.thutmosev.com/archives/83973499.html

榊氏がマンション管理組合腐敗＊＊の動画をYouTubeに上げています。

ちょっと大きなマンションの管理組合が腐敗の＊＊になってしまう原因　by 榊淳司
2020/09/25

管理費の使い込み横領ってリゾマンに限らず、
ある程度の大規模物件ならあると疑ってかかる方がいい。
みんな理事やりたくないからロクに監視しないでプロに任せてたのに、
とか言ってもそのプロが横領してたら発覚するわけがない笑

年間管理費2億を超えるウチも使い込みの温床になってたけど
歴代の誰も裁かれてない。どころかのうのうと理事継続してたりする
（横領した銀行員と同様、バレるまでは工作に尽力するのがセオリー）。
そして訴訟沙汰になって裁かれない最大の理由は
支払い能力の有無と、追及した「個人の手柄になるわけじゃないから」。
訴えたって返済見込みがないんじゃ訴訟費用の無駄だし、
返済されてもみんなの金に戻るだけでは、タダ働きする馬鹿はいない。
金は取れなくても刑事罰に問いたい？獄死でもされたら逆恨み買う羽目になりかねない。

ということで、訴訟まで行くのは氷山の一角に過ぎない。

ここは「越後湯沢のリゾートマンション」を荒らしていた「７７７」のレスなのね。評判悪すぎでとうとう自分のレスたちあげたのですね。しかし、相変わらずwebのコピペばかりで読みにくい（笑）（笑）

不動産屋さん、必死だね

レス主の７７７は場面によってご近所さんと名乗り名前を使い分けているようですね。

湯沢町三国、練炭自殺どこか、名前や身元特定は。死亡は女子中学生と20-30代の若い男女。駐車場に県外ナンバーレンタカー
2021年10月19日
https://next-infonews.com/news/29303/

スキーシーズンに籠る場所があるといいのだけれど…
ゲレンデにある食堂はお高いけども、お味がね…

苗場スキー場は日本で一番スキー客が多いスキー場。 上級コースは日本のゲレンデで最高だしね。
田代は雪質も景観も抜群で初心者には日本で一番お薦めのスキー場。
かぐらはバックカントリーでは日本で一番人気が有るスキー場。

苗場の近くの国道17号線沿いには、湯沢温泉山の湯、貝掛温泉、赤湯温泉山口館、雪ささの湯、法師温泉、猿ヶ京温泉、湯宿温泉、漣(さざなみ)温泉 のぞみの湯、川古温泉、広河原温泉 旅館峰等の温泉マニア垂涎の名湯が沢山並んでいる。

7月末の苗場のフジロック・フェスティバルでは世界中からロックファンが押しかける
苗場、田代、かぐらが廃墟なら日本のスキー場はすべて廃墟だよ。

かぐらスキー場や湯沢の料理店 がどれ位素晴らしいかは

かぐらスキー場 - 雪日記
http://golgo13zilch.jp/blog-category-65.html

　水道から茶色の水が出るは悪いネタですね。自宅からマンションに久し振りに行くと、茶色の水は出ませんけど、少し錆びくさいから少し流してから使いますね。でも、マンションに長期滞在したあとに自宅に戻ると同じことがおこるので、少し流してから使いますね。それは水道管の特性として新築入居時期から生じていた現象です。
　
　たしかに、苗場を代表として、湯沢駅から遠いマンションは買わないことですね。岩原や舞子、石打なんかのマンションも購入希望者が高齢化してるので長距離運転が辛くなってきてるから、一度買ってしまうと売れにくくなっていますね。
だから、私は10年前にまだ苗場のマンションに取引相場が50万のときに、10万で売りに出して１週間後に買い手がつきました。その後すぐに湯沢の駅近、ゲレンデ直結のマンションを300万で買いました。あれから、苗場は10年が過ぎもう不良資産なりましたね。使わなくても売れないから固定資産税と管理費を払い続けなければならないのです。でも、今のマンションは購入したときの価格からほとんど落ちていません。
今、リーズナブルにマンションをたのしみたいなら、逆に苗場は狙い目ですよ。でも、買ったら絶対に駄目ですよ。使ってないのに管理費を払い続けている人の中の賢い人が、賃貸で少しでも赤字を減らそうとしてるのですよ。
だから、苗場の賃料は上手に探すと年間維持費と完全に同額になっているのがあるのですよ。これは絶対にお得ですね。苗場は浅貝の街機能が崩壊したから致命的に値崩れしたのです。夏の避暑地機能が駄目になったのですね。食材買い物ができなくなったんですよ。でも、車で週末にスキーとか避暑に行くサラリーマンには何も困ることはないのですよ。定年後に苗場に長期滞在を考えていた人には最悪になってしまったんですね。だから、定年前の人向きなんですよ。
そこで、苗場は賃貸で5年ぐらい借りるのが賢選択なのですよ。

湯沢は苗場とはまったく条件が違いますね。
買い物が簡単にできますからね。定年後の長期滞在は猛暑日の続く3週間ぐらいを外せば涼しく過ごせますよ。でも、岩原、中里、石打なんかの不便さは定年後の長期滞在は苗場とさほどかわらなないのですよ。昔の苗場の相当する快適な街並みなんて、元々なかってだけのことですからね。今も昔も車がないとどうにもなりません。

今は、値段が下がっているのだから、湯沢の温泉街が１択ですよ。歩行きのうはまだまだ、完ぺきだけどスキーはもうほどほどにならは。ザハウスは高いから、ファミールビラの一番狭いのぐらいがコストパフォーマンスがいいですよね。歩くのも杖がいる人は雪国のマンションは危険すぎます。熱海とかですね。そういう理由で湯沢に永住は無理ですよ。定年後10年ぐらいの定住ならぎりぎりありかもですね。でも、リゾートマンションは定住向きではないですね。なんといっても郵便受けないですから、一事が万事、ゴミ捨て場だって小さいでし、駐車場だって全個数分ないですからね。まあ、マンション全体に迷惑がかかるのですよ。甘い考えで定住を考えてはだめですね。


運動もまだまだできるという人はライオンズマンション第二が最適物件ですね。ロッカー室から直接ゲレンデにでられますからね。駅から歩けるし温泉もあるし、小振りの物件かも多いから管理費やすいですからね。窓からの景色も雄大で部屋から自然が楽しめますからね。食事処も自由自在に選べますからね。湯沢で一番のスーパー野口も雪がない時期は軽い散歩程度でいけます。小振りだけら定住むきではないですね。でも、小振りだからセカンドハウスとして最適で買い手もすぐつくのです。大ぶりの物件は買い手がつかないから売れないくなりますよ。これからリーズナブルにリゾマンを楽しむのは庶民といわられる人なのですからね。

　水道から茶色の水が出るは悪いネタですね。自宅からマンションに久し振りに行くと、茶色の水は出ませんけど、少し錆びくさいから少し流してから使いますね。でも、マンションに長期滞在したあとに自宅に戻ると同じことがおこるので、少し流してから使いますね。それは水道管の特性として新築入居時期から生じていた現象です。
　
　たしかに、苗場を代表として、湯沢駅から遠いマンションは安易に買わないことですね。岩原や舞子、石打なんかのマンションも購入希望者が高齢化してるので長距離運転が辛くなっているから、一度買ってしまうと売れにくくなっていますね。
だから、私は10年前にまだ苗場のマンションに取引相場が50万円のときに、10万円で売りに出したら、１週間後に買い手がついて売買契約が成立しました。その後すぐに湯沢の駅近、ゲレンデ直結のマンションを300万円で買いました。あれから、苗場は10年が過ぎもう完全に不良資産なりましたね。使わなくても、売れないから固定資産税と管理費を払い続けなければならないのです。でも、今のマンションは購入したときの価格からほとんど落ちていません。
今、リーズナブルにマンションをたのしみたいなら、逆に苗場は狙い目ですよ。でも、買ったら絶対に駄目ですよ。使ってないのに管理費を払い続けている人の中の賢い人が、賃貸で少しでも赤字を減らそうとしてるのですよ。
だから、苗場の賃料は上手に探すと年間維持費と完全に同額になっているのがあるのですよ。これは絶対にお得ですね。苗場は浅貝の街機能が崩壊したから致命的に値崩れしたのです。とくに夏の避暑地機能が駄目になったのですね。食材の買い物ができなくなったんですよ。でも、車で週末にスキーとか避暑に行くサラリーマンには昔と比べて何も困ることはないのですよ。定年後に苗場に長期滞在を考えていた人には最悪になってしまったたいうことですね。だから、苗場は定年前の車大好きな人向きなんですよ。
そこで、苗場は賃貸で5年ぐらい借りるのが大正解なのですよ。

しかし、湯沢は苗場とはまったく条件が違いますね。
買い物が簡単にできますからね。定年後の長期滞在は猛暑日の続く3週間ぐらいを外せば涼しく過ごせますよ。でも、岩原、中里、石打なんかの不便さは苗場とさほどかわらなないから長期滞在は不便ですよ。昔の苗場の相当する快適な避暑地としの街並みなんて、元々なかってだけのことですからね。今も昔も車がないとどうにもなりません。

今は、マンションの値段が下がっているのだから、湯沢の温泉街が１択ですよ。歩行機能まだまだ、完ぺきだけどスキーはもうほどほどにならば、ザハウスはいくら何でも高いから、ファミールビラの一番狭いのぐらいがコストパフォーマンスがいい第1選択肢ですよね。しかし、すでに歩くのにも杖がいる人は雪国のマンションは危険すぎます。熱海とかですね。そういう理由から湯沢に永住を考えるのは無理ですよ。定年後10年ぐらいの定住ならぎりぎりありかもですね。でも、リゾートマンションは定住向きではないんですよ。なんといっても郵便受けないですから、一事が万事、ゴミ捨て場だって小さいでし、駐車場だって温泉だって全個数が使う分ないですからね。まあ、定住後は他のマンションオーナー全体に迷惑がかかるのですよ。甘い考えで定住を考えてはだめですね。とうぜんのことですが嫌われます。気の小さいわたしには絶対にできません。

運動もまだまだできるという人はライオンズマンション第二が最適物件ですね。ロッカー室から直接ゲレンデにでられますからね。駅から歩けるし温泉もあるし、小振りの物件が多いから管理費安いからね。窓からの景色も雄大で部屋から自然が楽しめますからね。食事処も自由自在に選べます。湯沢で一番のスーパー野口も雪がない時期は軽い散歩程度でいけます。ほとんどが小振りだけだから定住むきではないですね。でも、小振りだからセカンドハウスとして最適だし、買い手もすぐつくのです。
定住向きの大ぶりの物件には手をだしてはだめですよ。買い手がつかないから売れないくなりますよ。マンション情報として大きな物件比率が異常高くなっていますよね。これからリーズナブルにリゾマンを楽しむのは、本来ならばリゾマンには手が届かなかった庶民といわられる人なのですからね。不良資産を?まないためには、管理費2万円以下をおすすめしめす。

>>111 雪森茂　さん

長い
あと、文体がヘン

見てはいけない

【バブル遺産】苗場のリゾートマンションが大変なことになっている本当の理由をお話しします。
リゾマン研究所
2023/06/20

苗場プリンスホテル、苗場スキー場など、バブルを象徴する巨大スキーリゾート地である苗場エリア。越後湯沢のリゾートマンションを語る上で、決して目を背けてはいけないのがこの苗場エリアのリゾートマンションです。

越後湯沢の５つのリゾートマンションエリアにおいて、苗場の物件だけが極めて厳しい状況にあるのは否めません。最近では多くのYoutuberが苗場に訪れ、そのゴーストタウンぶりと廃墟感を煽っていますが、まだまだ苗場の魅力は衰えていないと感じています。

今回は越後湯沢のリゾートマンションオーナーとして、自分の目線で考える「苗場のリゾートマンションの暴落の本当の理由」を考察していきます。


（当チャンネルについて）
越後湯沢のリゾマン歴６年、２回の購入経験があり、今現在も３回目の購入に向けて物件情報を常にチェックしています。長い間、越後湯沢のリゾートマンションの物件の動きを見てきた知識と、実際にリゾートマンションを利用している経験から、リゾートマンションに関する活きた情報を配信できると思っています。

リゾマン研究所 - YouTube
https://www.youtube.com/@resortmansion/videos

苗場暴落の本当の理由 _ 西武が あくど過ぎた

Re 苗場地区の将来は？ 投稿者：タワー引退者 投稿日：2016年 8月31日(水)12時22分29秒
私は苗場スキー場に絶望してタワーを売却しました。
毎年いるとわかるのですが、経営が傾斜した時から、

・コースの廃止(火打ゲレンデはかなりコース廃止されましたね)

・コース整備の手抜き（コースは存在しても滑れない。大斜面も迂回くねくねが存在して、初中級者でも上から下まで何とか降りてこれたはず）、

・ロープウェイ・ゴンドラがすぐに運休（強風とか視界不良とかの理由ですぐ１日運休する）

・平日はさらにコースも縮小

・プリンスホテル内の店が穴あき状態(行くと営業してないとか)

・プリンスホテル自体が季節営業に以降(今は夏はやっているようですが、冬しか営業せず)

など、スキー場としてまともではなくなりました。
子供と外国人だけ相手して、下の方で滑ってろと言わんばかり。
子どももちょっと滑れるようになると、満足せず田代や湯沢まで遠征してました。

さらにスキーシーズン以外で営業していたゴルフ場も廃止されましたしね。

プリンスホテルだけのせいにするつもりは無いです。
地元も浅貝ゲレンデもM選手の仲間内だけでの営業（レストハウスで仲間内だけでの盛り上がりで営業しているのかどうかもわかず、地元のホテル・ペンションとの連携もなし）で、M選手がスキー選手のせいかスノボパークもなくなり、地元もやる気なし(浅貝と温泉のセットでもやればいいのに)

タワーは気に入ってたのですが、手放しました。

苗場は温暖化で雪質も悪くなり、さらに奥の三国スキー場があれば雪質の良さは多分売りになると思うんですけど、地元もこうじゃ難しんでしょうね。残念です。

__________


かぐらスキー場ではこんな状態で営業を続けていたんだね。
雪は無いわ、トイレは掃除しないわ、ホームページはいい加減だわ、
これではスキー客が怒って来年から来なくなるな：

LAST KAGURA 22-23　奇跡の完走。 - 雪日記 5/21(日)
http://golgo13zilch.jp/blog-entry-4591.html

さらば田代エリア2023。 - 雪日記 5/6(土)　
http://golgo13zilch.jp/blog-entry-4577.html

____________


苗場のリゾマンみたいな雰囲気や眺めの良い所に住んでる人間は東京には一人もいない。
東京のタワーマンション最上階より苗場の10万円のリゾマンの4階の方が遥かに雰囲気も眺めもいい。
湯沢駅近くや岩原、中里、石打のリゾマンは全然ダメだけどね。

軽自動車を買えば、

苗場スキー場まで5分、田代スキー場まで10分、かぐらスキー場まで17分
苗場から大病院(利根中央病院)まで60分
苗場からスーパー(スーパー野口, はりまや湯沢)まで30分
東京に住んでいてもそれくらいはかかるよね

苗場のリゾマンは

水道代が1000円乃至2000円
駐車料金はタダ
リゾマンに接して白樺が生い茂る散策路が沢山ある
冬は毎土曜日に苗場スキー場の花火大会が開催され、リゾマンから良く見える

すぐそばに掛け流しで成分濃厚な良い温泉がある：
苗場日帰り温泉　雪ささの湯 | 泉質自慢・タオルが染まるくらいの濃厚温泉、源泉かけ流しの湯
https://yukisasa.net/


但し、湯沢・苗場で本当にリゾートと言えるのは 苗場ふれあいの郷かな。
田代スキー場の近くだし、平標山への登山口だからスキー・登山に最適なんだ。
白樺の林の中だから雰囲気も苗場よりいいし、夏も涼しいからね。
湯沢や岩原みたいな白樺も生えない所は夏暑いし、リゾート地にはならないんだよ。

苗場ふれあいの郷交流会 | Facebook
https://ja-jp.facebook.com/naebafureai/

（借地）苗場ふれあいの郷１５４区画 - ゆざわ商事
https://www.yuzawacorp.jp/detail/dtl.html?no=18093670&kind2=2


苗場ふれあいの郷は平標山・仙ノ倉山・苗場山への登山口

【仙ノ倉山】ここは楽園か？！感動が止まらない日本の風景 - YouTube

【苗場山】最後は四つん這いで？！一人ラッセル地獄に勝ち抜く


中古家屋じゃあ嫌だというなら、ログハウス仕様のトレーラーハウスを買えば、固定資産税もかからないからね：
トレーラーハウスの一覧｜トレーラーハウスの販売はパークホームズへ
https://www.parkhomes.jp/product/index.html


それから、苗場ふれあいの郷の近くには温泉マニアが絶賛している名湯が二つもある：

車では行けない秘湯。湯沢町の宿 赤湯温泉 山口館
https://www.youtube.com/results?search_query=%E8%B5%A4%E6%B9%AF%E6%B8%...
http://akayunaebasan.sakura.ne.jp/

目の温泉　奥湯沢　貝掛温泉【公式】
https://kaikake.jp/

湯沢町公共湯やリゾマンの自称温泉浴場は2週間に一回しか湯を変えない塩素入り循環泉だから
雪ささの湯や赤湯温泉みたいな掛け流し温泉とは湯の香りが全然違うんだよ。

苗場スキー場は日本で一番スキー客が多いスキー場だよ。 上級コースは日本のゲレンデで最高だしね。
田代は雪質も景観も抜群で初心者には日本で一番お薦めのスキー場。
かぐらはバックカントリーでは日本で一番人気が有るスキー場。
国道17号線の苗場の近くには、湯沢山の湯、貝掛温泉、赤湯温泉山口館、雪ささの湯、法師温泉、猿ヶ京温泉、広河原温泉 旅館 峰、湯宿温泉、漣(さざなみ)温泉 のぞみの湯 -、川古温泉等の温泉マニアが絶賛する名湯が沢山並んでいる。
7月末の苗場のフジロック・フェスティバルでは世界中からロックファンが押しかける。

苗場、田代、かぐらスキー場が廃墟になるなら日本のスキー場はすべて廃墟だよ。


かぐらスキー場や湯沢の料理店 がどれ位素晴らしいかは

かぐらスキー場 - 雪日記

インドア夜型人間が、30歳過ぎて突然はまった雪山。スキー、スノーボードだけでなく、スポーツ全般からアウトドア、車の運転など、何から何まで初心者な人間が少しずつ成長していきます。

20-21シーズン　～まとめ～

毎年恒例数字で振り返るシーズンまとめです。

全滑走日数　201日。
20-21シーズンものんびりスタートして11月の滑走はたったの1日（笑）

連続滑走日数は162日。
軽井沢と月山を真面目に通えば200日くらいは狙えるのですが、
連続滑走にそこまで拘ると疲れちゃうので…。


恒例のスキー場ランキング。

1位　かぐらスキー場　70日。

2位　湯沢高原スキー場　40日。

3位　ガーラ湯沢スキー場　27日。

4位　神立スノーリゾート　21日。

5位　NASPAスキーガーデン　17日。

　　　乗鞍大雪渓　17日。

7位　月山スキー場　12日。

8位　秋葉山　5日。

　　　湯沢中里スノーリゾート　5日。

　　　湯沢パークスキー場　5日。

11位　石打丸山スキー場　4日。

12位　苗場スキー場　3日。

　　　　岩原スキー場　3日。

14位　一本杉スキー場　2日。

15位　中里スノーウッドスキー場　1日。

　　　　軽井沢プリンスホテルスキー場　1日。　　　
　
王者かぐら不動の1位は10年連続。
当然と言えば当然なのですが、
湯沢高原の健闘が…（笑）
実は4月前半までは湯沢高原独走だったのです。
営業期間の短さを考慮すると…、スゴイぞ湯沢高原（笑）

夜の部で言えば、
村のおやじ　97回（シーズン中のみカウント）
今シーズンも大変お世話になりました。

村のおやじを筆頭に、

cab9、スイングバー、Jupiter、ととや、味道楽、ラーショ、石どら、あじろう、想い出、雪国牛鍋、
スーケスト、森瀧、泰幸宴、ベルニナ、鼎、新大連、べにちょう、伊智路、釜蔵、ひびき、ピットーレ、
ゆた、小島家、さかえや、どさん子、ライズ、アルピナ、杏、暖々、魚民。

越後湯沢の素晴らしい飲食店の皆様、ありがとうございました。
http://golgo13zilch.jp/blog-category-18.html

移住するなら湯沢町ではなく みなかみ町がお薦め

“移住で農業”お試し体験！　群馬・みなかみ町　起業にも手厚い補助【あらいーな】
2023/06/13

湯沢への移住は増えていない

湯沢町の人口

2015年12月末現在の人口 8,201人

2018年12月末現在の人口 8,165人

2020年12月末現在の人口 8,040人

2021年12月末現在の人口 8,002人

2022年12月末現在の人口 7,971人

2023年 5月末現在の人口 7,912人

外部からの湯沢町リゾマンへの移住者は増えたんだけどね



コロナ下で地方移住が増えているという報道があり調べて見ると「移住先」で最も多かったのは東京と首都圏で、大阪、名古屋、九州などの大都市が続いた

これら大都市への移住は普通引っ越しと呼んで移住に含めないので、マスコミは都会から移住が増加しているとはしゃいでいました

この種あかしは例えば青森から東京に100人が大学進学などで引っ越しても移住に含めないが、東京から青森に引っ越した50人だけを移住と数える事で起きています

今東京では新築マンションが売れていてマンション価格は過去最高になり、しかも1億より１０億という風に高価で立地が良いマンション程人気が高い

地方への移住は増えていない
2023年5月1日付けの東京都の人口は1,408万5,336人に達し過去最高、東京都でも市町村は伸び悩むか減少し23区の人口が増えた

一方で地方の県庁所在地などの人口は良くて現状維持、多くの都市では減少していて人口が元々少ない都市ほど減少傾向が強いです

100万人以上の都市よりも50万や10万人、5万人のように人口が少ない街程人口減少率が大きいという状況になっています

人口1000人以下の地域では20年で人口半減などが普通に起きていて、人口統計からは「都会から地方への移動」などは起きていません

田舎に移住する人は存在しますが「田舎から都会に移住する人」の半分にも満たないので、彼らが地方の人口を増やす事はないでしょう

人口減少に悩む多くの自治体は移住促進政策をやり、それらは成果を挙げたとは思いますが「出ていく人が移住者の10倍も多い」のが実態なので焼け石に水になっています

湯沢や北海道に移住してもそこには仕事も収入もありません

絶対に不可能と言われた関越トンネルが完成して、これは儲かると思い込んだアホ業者が湯沢にリゾマンを建てまくったんだね：

【日本一長いトンネル工事】関越トンネル
2023/06/08

【完成２カ月で崩壊！世界初の換気塔】関越トンネル　ホテル大宮
2023/06/14




【バブル遺産】湯沢の巨大マンション群はなぜ誕生したのか　地価狂乱時代のリゾートマンション開発の全貌
2023/02/12


かつて東京都湯沢町とも呼ばれ、首都圏から大量のスキー客がなだれ込んだ一大リゾート地。田園地帯にタワマンが聳え立つ異様な光景…この動画では新潟県湯沢町の岩原スキー場エリアを中心に散策し、巨大マンション乱立の謎に迫ります。

「中国人が排水溝に料理油を流して…」立地が良くてもダメ、全国に「限界マンション」が急増中
https://www.msn.com/ja-jp/news/opinion/%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E4%BA%BA%E3%...

地価が右肩上がりに上昇するなか、新築マンションの供給過多も指摘されている。一方で、櫛の歯が欠けたように空き部屋が増加し、スラム化したマンションが増えている。老朽化や住民のマナー、そして修繕積立金不足などが重なり、物理的にも限界を迎えたマンションは今後増加の一途をたどりそうだ。その恐ろしい未来をレポートした『週刊現代』2016年12月24日号の特集を再掲載する（内容は掲載当時、一部加筆修正しています）。

白骨化した変死体が…
福岡県・福岡市博多区。JRの博多駅から徒歩10分ほどの裏通りに面した、築40年超のAマンション。

年季が感じられる灰色の壁と、塗装が剥がれて何が書いてあるのか判別しにくいマンション名のプレートを除けば、一見、どこにでもあるような古びた建物に見える。だが、ここは、「スラム化マンション」として全国的に有名になった物件だ。

近隣の不動産を取り扱う業者が言う。

「かつて、このマンションは中流の家庭が入居するごく普通の物件でした。それが、地上げ屋と住民の対立から、入居世帯の過半が不在となり、結果的に管理組合の機能が麻痺してしまった。

共用部の電気代の支払いが止まって、エレベーターは動かなくなり、屋上の貯水タンクへの水の供給が停止。居住が不可能になりました。

多くの住民が出ていってしまい、浮浪者や不審者のたまり場となり、荒れに荒れた。不審火による火災が発生して全焼した部屋が丸焦げのまま放置されていたり、白骨化した変死体が発見されたりと、酷い有り様でした。

経済的な事情で出ていくことのできなかった高齢の住民は為す術もなく、相当な苦労をされたと思います」

いまでこそ、外壁は塗り直されているが、かつては一面がペンキの落書きだらけだった。混乱に乗じて暴力団事務所が入居したという部屋のドアには、発砲事件の弾痕がいまも残る。

現在は、全住戸の半分ほどに住民がいるとはいえ、屋上には今もゴミが散乱し、壁のところどころには、また新たな落書きがなされている――。

にわかには信じがたい光景。だが、今後、こうした管理不全による「スラム化マンション」が、日本全国で急増する可能性が高い。

『限界マンション』などの著書がある、富士通総研の米山秀隆氏が言う。

「マンションには2つの『老い』があります。建物と、居住者(部屋の持ち主)の高齢化です。この老いの過程で、空室化や賃貸化が急速に進み、維持管理や建て替え対応が難しくなっていく。

こうして管理不全の状態になった分譲マンションがいつからか『限界マンション』と呼ばれるようになりました。

〔PHOTO〕iStock
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日本に分譲マンションが登場したのは、'50年代の終わり頃で、高度成長期にはさらに増加した。そうした初期のマンションは、現在、築年数で50年から60年を迎えています。

採用単価を確認する
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＜企業様向け＞ビズリーチ
管理組合が存在しないところも多く、いつしか日常的な管理すら行われなくなり、あらゆるところに不具合が出ている。『いまにも倒壊しそう』というほどの例は、都内ではまだありませんが、今後20年でどんどん増えていくでしょう」

管理組合が自然消滅
現在、全国のマンションのうち、世帯主の年齢が60歳以上のものは約5割を占め、マンション住民の高齢化は急速に進行している。

住民の高齢化が進むと、どうなるのか。そのモデルケースが、東京・新宿区の高田馬場駅から徒歩15分程度のところにある大規模な都営B団地だ。

ここは、総戸数約2300戸のうち65歳以上の住人が過半数を占める。都が、単身での入居は60歳以上と制限していることが高齢化に拍車をかけたこともあり、大都会の「姥捨て山」と揶揄する者すらいる。

エレベーターのない5階建ての棟に住む、70代の男性が言う。

「昔は子供もいっぱいいたけど、いまはもう年寄りばかり。ここ数年で知り合いだけで十数人が亡くなった。なかには、部屋の中で倒れて、死後2週間以上経ってから発見された人もいた。

団地全体だと孤独死の話はしょっちゅう聞きます。皆どこかしら体を悪くして、病院に行く以外は家に引きこもっている。自治会の役員もなり手が少なく、あと5年もしたら、運営が成り立たなくなりますよ」

このB団地は、あくまで都営であるため、設備の維持管理は都が担っているので、仮に自治会が組織できなくなっても、一定の環境は維持されるかもしれない。

だが、民間マンションの場合、同様に住民の高齢化が進み、管理組合の機能が果たされなくなれば、もはや誰も面倒を見てくれなくなる。

老朽化マンションの問題に詳しい、高崎健康福祉大学元教授の松本恭治氏が言う。

「以前私は、自宅のある都内の多摩地区から、大学のあった群馬県高崎市の近辺までに建つ約250件のマンションを、数年かけてしらみつぶしに調査しました。

結果、その1割、25件のマンションが住民の高齢化による管理組合の機能停止や、管理費積立不足による修繕不可能などの『管理不全』に陥っていたのです。

調査から数年が経ち、その数はもっと増えているはず。こうした足を使った調査はほとんど行われていないから見過ごされがちですが、東京周縁部での管理不全のマンションの増加スピードは、想像を遥かに超えるものがある。

私が実際に赴いて調査しただけでも、埼玉県の所沢市や新座市、熊谷市、茨城県の取手市などで、管理不全マンションの増加が目立っています」

旧耐震マンションが多い
建物と住人の2つの老い。その進行がとりわけ顕著なのが、'81年の6月以前に建設された旧耐震マンション(築35年以上)と、そのさらに前、'71年以前に建てられた旧々耐震マンション(築45年以上)だ。

日本全国で、旧耐震は約106万戸、旧々耐震は約18万個が現存しており、両者を合わせた数は、多い順に東京、神奈川、大阪、千葉、兵庫、埼玉、愛知と続く。

そのうち東京には、旧耐震が36万戸、旧々耐震が7万戸現存。次ページの表を見れば分かる通り、世田谷区や渋谷区、港区、新宿区など、人気住宅地とされる地域に多い。

都下に目を移せば、多摩ニュータウンに代表される大規模団地を抱える多摩市や八王子市、町田市に多く残る。

「中国人が排水溝に料理油を流して…」立地が良くてもダメ、全国に「限界マンション」が急増中
「中国人が排水溝に料理油を流して…」立地が良くてもダメ、全国に「限界マンション」が急増中
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この状況に危機感を覚えた東京都は、今年3月「良質なマンションストックの形成促進計画」を策定。マンションと各管理団体を登録させ、都の側で老朽化の状況を把握する試みをはじめた。

都は、8割以上のマンションの登録を目標に掲げるが、前出の米山氏は、その効果に懐疑的だ。

「そもそも、こういう仕組みにすぐに反応して登録できる時点で、それなりに管理が行き届いている証なんです。問題なのは、管理組合が機能していないマンション。そうしたところは、手間が増えるのを嫌がり、登録しないのが目に見えている。

あるいは、そもそも組合がないマンションの場合、こうした計画の存在そのものを住民が把握できない。老朽化物件の増加は避けられない現象なので、行政は早晩、マンション解体の問題に本腰を入れて向き合う必要に迫られるでしょう」

廊下が崩壊して下敷きに
老朽化したマンションの不利益を被るのは、当該マンションの住民たちだけではない。

「修繕がおろそかになっていたマンションの外壁コンクリートがボロッと剥がれて、歩道に落下したなんていう事故は、全国各地で毎日のように起こっています。取り返しのつかない大事故がいつ起きてもおかしくない」(前出・松本氏)

実際'09年には、沖縄県浦添市の住宅街にある築35年(当時)の老朽化マンションで、長さ約15メートルの廊下が崩落する事故が起きている。早朝5時という時間帯だったため、けが人はいなかったが、下敷きになった軽自動車はペシャンコにつぶれ、大惨事になる恐れもあった。

これも、管理組合がきちんと機能し、定期的な検査や保全が行われていれば、事前に対策の打てた事故だった。

こうした管理組合の機能不全に加えて、外国人の賃貸利用者増加が「スラム化」に拍車をかけるケースもある。

神奈川県横浜市中区・関内。最寄りの市営地下鉄の駅から徒歩5分ほどの好立地に、Cマンションがある。周辺にはコンビニエンスストアや大規模スーパーもある便利な場所。

高級マンションが林立する一帯にぽつりと佇む、くすんだ外壁が、物寂しい雰囲気を醸す。壁にはひび割れが目立ち、バルコニーの手すりのまわりのコンクリートは崩れ、いつ手すりが外れて人が転落してもおかしくない状態だ。

このマンションは築40年程度の9階建てで、総戸数は40弱と規模が小さいこともあり、地主が自主管理をしていたが、5年前、地主が亡くなったのを機に、状況が一気に悪化した。

油を排水溝に流す中国人
一室を所有している70代の女性住民が嘆く。

「建物の老朽化が進んでいるのに、修繕の手立てがなかった。あちこちで起こる水漏れなどに耐えられなくなり、住民有志であわてて管理組合を立ち上げました」

そこで衝撃の事実が発覚する。地主が生前に徴収していた管理費を使い込み、残高が0になっていたのだ。

あわてて修繕費積立金を集め出したものの、予想外の出費は高齢の住人たちには荷が重く、瞬く間に滞納者が増えた。なかなか積み立てが進まず手をこまねくうちに、生活に大きな支障をきたすレベルの不調が、マンションのあちこちで起こりはじめた。

photo by gettyimages
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「まともなマンションなら年に数回は行われる給排水の高圧洗浄ができなかったので、しょっちゅう水が詰まるようになりました。屋上にある受水槽の清掃もしておらず、水質検査が必要なのですが、その費用さえなかった」(前出・女性住民)

悪化する状況に、賃貸住民が逃げ出し、オーナー所有者たちが空室をなんとかしようと借り手を選ばなくなったことで、中国人の居住者が一挙に増えだした。

「彼らは、料理で使った油を普通に排水口に流して捨てるんです。もともとサビやゴミで詰まり気味のところに油を流し込むから、排水管の中で固まってしまう。水が流れないので洗い物はおろか、洗濯もまともにできない。

組合理事が抗議をしに行っても、『何が悪いんだ』と開き直られ、話し合いにすらならない。そのうち下水も詰まって、汚物が逆流し、お風呂場に溢れるようになった。悪臭なんてもんじゃない。

もう地獄です。仕方がないから、吐き気を抑えながら、誰のものかもわからぬ汚物を風呂桶ですくってはゴミ袋にためて捨てに行く。この歳になってなにをしているんだろうと、涙が出ました。

結局修理してもらうために、業者を呼ぶことが決まったのですが、長年の老朽化で、『洗浄時に破損するリスクがあるから』といってほとんどのところに断られてしまい、途方に暮れました」(前出・女性住民)

立地が良くてもダメ
このマンションは粘り強い交渉を経て、これからようやく修繕の第一歩を踏み出すという。だが、取材時もちょうど配管にひびが入り、ガス漏れが発生。住民たちの悩みは尽きない。

こうした、管理不全の老朽化マンションの救済業務に特化した企業も出てきている。

そのひとつ、横浜サンユーの利根宏代表が言う。

「うちは、20年ほど前からこうした業務に取り組んできましたが、管理不全物件の数は年を追うごとに増えています。立地が良いから大丈夫、などという考えはまったくの幻想。

いまのままでは、所有者の多くが亡くなり修繕の手もつけられず、買い手もつかないマンションが日に日に増えて行く。国や自治体が解体するにしても、膨大なお金がかかる。一体どうしたらいいのか……」

前出の米山氏が続ける。

「結局、マンションは自分たちのものなので、他人が助けてくれることを期待してはいけません。行政が支援するといっても、出来ることは限られる。他の住人に任せきりにするのではなく、早いうちから管理組合の状況を把握した方がいい。

マンションを売却して老人ホームなどに入居することを考えても、資産価値を下げないために積極的に管理組合に関与することが、ひいてはスラム化を防ぐ第一歩です」

「限界マンション」の現実は、決して他人事ではない。
https://www.msn.com/ja-jp/news/opinion/%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E4%BA%BA%E3%...

追記

管理人様

次のスレも私777が書いたものなので、完全削除して下さい：

湯沢のスキー場、ホテルや飲食店で働いている人間はいずれ全員失業者になって、湯沢の重荷、厄介者になる
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/684669/

管理人には僕の書いたスレをすべて削除して下さいと頼んだのに、
削除依頼のコメント1行だけを削除して終わりなんだね。
何かなー。

777の書いたスレを削除依頼した理由だけは書き残しておくね：

7717 湯沢町の主 3日前
>>7707 777さん
地球温暖化で【スキー場がすべて廃業する越後湯沢のリゾマンは社会の底辺層と中国人移民が集まるスラム街】になるとまた言ってますが
あなたは湯沢町全体の風評下げを毎回しており
あなたはそのうち湯沢町から裁判をおこされるリスクがかなりあることは覚悟するべき
あなはたまず投稿する前に最低限のルールを注意され削除され続けそれでも何故に守れないのか？

【湯沢町のスキー場がすべて廃業する】
【湯沢リゾマンは底辺層】
【湯沢は中国人移民が集まるスラム】

あなたはとんでもないことを言ってることに気づかないのか？
スラムを知ってもないかたが安易に使える言葉ではない！

7718 湯沢町の主 3日前
>>7707
777さん
あなたの投稿は写真保存済みです
提供依頼があれば提出させて頂きます


7722 口コミ知りたいさん 3日前
>>7721 777さん
あんたいろんなスレッド立てて湯沢のマンションディスってるけど、上に書いてあるとおり、風評によって湯沢町の資産を毀損するものだからやめたほうがよいね。

しかも長期にわたって。ここは匿名掲示板ではないから、ある程度の属性情報は抜かれてるよ。そのうちエンゼルさんから電話がかかってきて…あとはわかるよね？


7728 口コミ知りたいさん 1時間前
>>7725さん
不動産価格が減価したら誰が損するかわかるよね？原因の一部があんたの書き込みの責とみなされれば訴えられるよ。エンゼルに聞いてごらん、プロバイダへの開示請求中だから。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197545/

湯沢町のリゾートマンション について客観的な評価を知りたければ

♪ リゾートマンション - 湯沢町雑談掲示板｜637レス｜爆サイ.com甲信越版
https://bakusai.com/thr_res/acode=4/ctgid=104/bid=2992/tid=5590313/tp=...

エンゼル不動産も今年株式上場するから、湯沢のイメージを良くしようと必死なんだね

【緊急収録】湯沢町からエンゼルグループが株式上場！湯沢のリゾマン価格は今後どうなる？

衝撃のニュースが飛び込んできたので緊急で動画を作りました。湯沢町で長い間リゾートマンションの歴史を支えてきた株式会社エンゼルグループが東京証券取引所 TOKYO PRO Marketへ上場申請を行い、2023年9月21日に上場することが決定しました。

↑のリゾマン研究所動画見てたら、岩原のエンゼルリゾートとライオンズマンションの9階（だけ）
民泊可能に規約変更やってておどろく。所有者の頭が若いとか現実的って話だろうけどライオンズのフロア限定ってどういう経緯で決まったんだ？
民泊嫌な奴は自分の所有フロアでなくても共用部分で遭うのも嫌だろうし、１フロアに厄介者押し付けるように見えて、金銭的にはそこだけ得する可能性が高い。
暫定的にお試しやって儲かるようなら全戸開放前提とか？レビューも微妙だし大して容認したメリットないってオチならトホホだな

新型コロナの影響でリモートワークがはやってから湯沢のマンソンも駅近は値上がったが、これは一時的だと思う。リゾマンはババなので早く売ったものが勝ち。ババ抜きと同じ。

専門家も頭を抱える湯沢のリゾートマンションのヤバすぎる修繕積立金事情
リゾマン研究所 2024/03/15

バブル期に建設された越後湯沢のリゾートマンション。近年はその価値が見直され販売価格も底値から反転し上昇傾向にあります。しかしながら越後湯沢のリゾートマンションの修繕積立金は、他のエリアと比べるとあまりにも安い水準であり、今後も適切な修繕ができるとは到底思えません。

今回は現役のマンション管理士として活躍されている澤田さんと共に、越後湯沢のリゾートマンションの修繕積立金の状況を確認しながらその問題点について考察していきます。専門家すら絶句するほどの湯沢のリゾートマンションの積立金事情について目を逸らさずに向き合いたいと思います。

マンションの修繕積立金不足は日本全国で社会問題となっており、この点において国も本格的に動き始めているというニュースも飛び込んできました。動画の最後ではその点についても触れておりますが、これが現実になったら湯沢のリゾートマンションの資産価値は大きく崩れると危惧しています。

（澤田さんの新書）
https://amzn.to/42U3wAX

激安で購入したリゾートマンション 西武ヴィラ苗場7号館 に住み始めました。
ついのすみ家 2024/03/02

20万円で買ったマンションは、快適なのか？失敗なのか？２０２４年２月に入居致しました。これから先どうなるのか興味津々です。ことの顛末を皆様と一緒に検証して参りたいと思います。


チャンネルのコンセプトは、激安で購入したリゾートマンションを「終の棲み家」として、ひっそり生きて行く様子をYoutubeに記録することです。私には箪笥預金や投資などの財産は全く有りません！現在の住まいは契約から入居まで総額約80万円程で（全ての諸経費込み）入居出来ましたので、皆様もご検討されたら良いのではないかと思います。

ついのすみ家 - YouTube
https://www.youtube.com/@SatoSeiji-ph5bf/videos