4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？（戸建は土地代込み・マンション固有のランニングコスト踏まえ4000万超可)

[マンションの恐怖]
ついに始まったか、マンションババ抜き。
マン民は、以下の話を知りながら戸建てより良いとか言ったら、人を騙しているようなもんだ。

1．資産価値

　マンションの最も良いところのひとつとして、その立地の良さがあげられます。駅前などの立地のよいところは土地価格も高いので、単独で所有するのは厳しいですが、複数で所有すれば安価で所有することが可能になります。しかし、これは、一人当たりの土地の持分も少なくなる、ということでもあります。

　日本の不動産市場においては、建物部分の価値は最終的に無価値（更地引渡しなどであれば、建物撤去の費用分だけマイナス価値）になるので、新築時の分譲価格が同じであっても、マンションは建物部分の割合が高いので、土地部分の割合が高い戸建てよりも最終的な残存価値は低くなります。

　単純に全ての物件に当てはまるわけではありませんが、「構造的なものとして、こういうものだ」という認識は必要でしょう。

2．隣人関係

　マンションは上下左右の４戸と壁一つで接して生活することになります。上下には隣人がなく、かつ、塀という空間で隔てられている戸建てとは、かなりの相違があります。

　隣人が常識をわきまえた人ならよいのですが、暴力団関係者や＊＊＊＊の信者など、とんでもない人にあたってしまうと、日常生活は悲惨なものになるのは避けられません。

　戸建てであっても、隣人関係は大切ですが、マンションの場合は、壁一つ隔てただけで、この先何十年も暮らしていけるのか、相応の覚悟が必要です。

3．処分権

　処分権とは、自由に売却できる、といった単純なことではなく、修繕の必要性、立替の実施、更地にして売却、といった不動産全体を自由に処分できる権利を意図しています。

　これらの権利行使は、戸建てであれば自分のみで意思決定できますが、マンションの場合は住民全体での意思決定となり、一定割合以上の賛成が必要になります。

　新築時においては、あまり問題になりませんし、住民としても実感がありませんが、不動産は全てが長期間を前提としており、住宅ローンが払い終わる30-40年後にどのようになっているのかは、非常に重要です。

　その時の状況により、大規模修繕、立替、更地売却、といった選択をせざるを得ないのですが、住民それぞれの価値観や経済力の相違もあり、これをひとつにまとめるのは容易ではありません。阪神大震災ではこれが大きな問題になり、遠い将来のこととして現実味に欠けていたこの問題がある日を境に突然顕在化し、広く認識されるようになりました。

4．費用負担

　住居を修繕する場合、戸建てであれば、自分の分だけを負担すればよく、隣の住居の修繕を負担しなければならないことはありません。

　マンションであっても、原則、自分の分だけを負担すればよく、隣人分の修繕費を負担しなければならないことはないはずです。

　この両者は、似ているようで、実は大きな相違があります。マンションの場合、個々の住民が割り当てられた修繕費を積立金という形で負担することになりますが、長い年月のうちには修繕費を負担できない住民も発生してきます。しかし、修繕しなければ老朽化が加速してしまうので、必ず修繕は適切な時期に実施しなければなりません。

　では、どうすればよいのでしょうか。それは、払えない人の分まで残りの人達で追加負担するしかないのです。

　たまたまリストラにあって、どうしても払えない、という場合は、まだ同情の余地もありますが、中には確信犯的に払わない人もいます。いわゆる「居直り」というヤツです。

　このように、支払えない（支払わない）人達が一人また一人と増えていくと、最後にはドミノ倒し状態のように雪崩を打って、残りの人たちが負担しなければならなくなる金額が急騰してしまう可能性が否定できません。

　税金の不払いなどであれば、法律に基づいて強制的に徴収するという方法がありますが、住民間同士のこのような負担金の徴収には、これといった有効な手立てがなく、それぞれの良識にまかされているのが、実情です。

　管理組合は債権者としての法的権利を持っていますが、一般人が「払わない」と云っている人間から負担金を回収することはほぼ不可能です。かといって、弁護士を雇っても多額の費用が発生するので、そのうち転居などで所有権者と連絡がつかなくなり、泣き寝入りする羽目になるのです。

5．それでもマンションを購入するのか

　ここまでの長文にお付き合い頂き、お疲れ様でした。じっくり理解しながら読み進めたのであれば、軽く1時間は要したのではないでしょうか。

　さて、これまでご案内してきたマンション購入のポイントは、

・戸建てと比較して、建物部分の価値の占める割合が高くなるマンションは、
　建物部分の減価償却後の資産価値は少ない
・マンションでは隣人関係の影響はより深刻なものになる
・マンションでは立替や大規模修繕などには住民合意が必要で、自己に処分権がない
・修繕費の未払者分の費用負担をせざるを得ないこともある

それでもマン民は(笑)