つくば市の都市計画について語り合いましょう

あれも駅前、これも駅前、駅前駅前駅前。

現実は・・・・。隣の駅前に住む「科学のまちは世界を救う教」の教祖さまと信者が集う信仰の地、それが駅前。

様々な人々が行き交う場所が、
つくばセンターでありバスセンターであり、
つくば駅前なので、そこは否定しても仕方ありません。

五輪のために投資して来た企業が五輪後に投資をする場所のひとつがつくばだ。
五輪のために建設現場で働いていた技術者が五輪後に働く場所のひとつがつくばだ。
科学のまちが日本を救う。一日二万人の人々が行き交うつくば駅前が世界のあしたを救う。

↑
信者の愛読書の一説。

>>9604
神を冒涜すると信者から袋叩きに合うから気をつけてください。

いいとこに、いいタイミングで、
広大な空き地が生み出されたのだから、
どんなに嫌がっても駅前は変わるよ。

そうですね、私もつくば駅前に期待しており、協力したいと考える1人ですが、
”つくば駅前が発展することは道理である”との強烈な考えの方がいて、
”つくばの未来は明るい教”の聖地を駅前に作ったらと思うほどです。
クラウドファンディングくらいだったら支援できますが。。

>>9607 匿名さん
つくば駅前に期待しているとのことですが、
駅前で大量に放出される土地について、
どうなって欲しいと考えてますか？

>>9608
妄想の世界でいうと、つくばは、水害等の災害が少ない立地ですから、
例えば内閣府の国土強靭化プロジェクトの一貫として、東京での災害発生時の
予備中枢機能の設置を検討したらいいのではないかと思ったりしたこともあります。
もしくは、都内の大学、付属学校の移転・新設とかでしょうか。絵に描いた餅ですが。
（日本郵政のデータセンターの立地候補になるくらい立地優越性はあるかなと）

ただ、現実に目を向けると、2000年以降"大きな政府"というか、緊縮財政の日本で
プロジェクトによる開発は、ほとんど減ってきていますので、難しいと思われます。
概ね自治体がある程度の抑制をかけつつ、民間が開発することになるのかと思います。
実需は住宅一点なので、集合住宅か戸建て、サステナブルな住宅地としては、
私は「新陳代謝」のある賃貸住宅の割合確保が重要と考えております。

勝手な妄想・持論失礼しました！

>>9609 匿名さん
あなたがつくば駅前に期待してることとは、
ズバリ、"駅前づくり街づくりの失敗"ですよね？
実需は住宅一点と言っている時点で、
エスコンと大和の商業利用を無視してるし、
結局のところ、あなたは、つくば駅前の今後の発展を面白く思わない立場の人なんでしょうね。
残念ながら、もう、
そういう人たちの思惑通りにはいかないですよ。

つくば駅前で大量に土地が放出される。
そして、あなたは考える。
どうにかして発展を抑え込もうといろいろねじ曲がった考えをし始めます。

だから住宅にこだわるんですね。
しかも、住宅といっても大規模マンションになってしまうと、人口密度の高まりで、一部に商業需要の高まりが起こってしまうので、それも嫌だから、そうならないように、
戸建てとか賃貸住宅とか、
公務員宿舎があった頃とほぼ変わらない使われ方になって終了すればいいと思ってるんですよね？
でも、そのシナリオはもう苦しいでね。

なぜそのシナリオが苦しいのかというと、
民間は土地を無駄に使わないからです。

元あった公務員宿舎群があった土地というのは、容積率を相当余らせた使われ方なんですよね。あれは公団だから出来たことなんです。
だから駅前の密度やボリュームに関しては、
駅前となった以上、大きく向上するのは避けられないのです。

>>9610
まあ、もう関わらないようにしますけれども、
そういう思考の飛躍が、原理主義的と捉えられるところです。
私やあなたが何と言おうと、少しずつつくば駅前の国有地は放出されます。
誤解されているようですが、私自身はつくばクレオに思い入れや愛着があり、俄か開発で街並みが綺麗とは言えない研究学園に負けて欲しくないとは思っております。
URリンケージの報告書が最も気になりますが、これは楽しみに待ちましょう。ただ、日本エスコンのテナント情報、ダイワの具体的な建設計画、そういった具体的なものがとっくに出てきてもいいはずの時期なのに何もない状態です。
現状前向きな具体的な計画が何一つ出てこないのが悲観論の原因です。
あなたがもし公にはできないけれども、大規模な国有地の具体的な利活用計画を手に入れているのであれば、センター付近の物件を借金してでも買い集めたら良いと思います。
それとも、センター地区を貶めているのは、地価上昇を確信して安く仕入れようとする投資家の陰謀でしょうか笑。
長く書きすぎました。しばらく去ります。

大きな道路に囲まれた広い土地が使われずにいることは不幸だ。早くその土地の新しい利用者が現れるように考えるべきだ。道路を越えた大規模な開発はすべきでない。道路に囲まれたひとつのブロックを細分割して売りに出せば多方面の方が興味を示すだろう。パッチワークのような小刻みな開発が期待できる。

根拠と具体性が無く、現実の解釈もいろいろと間違ってるから突っ込まれるのに自分を批判する人はつくば駅前の発展を望んでないからだと考えてしまう。
妄想という点では一貫性がある。

悲観的楽観的関係なく、
根底に街に対する愛情があるなら、
つくば駅前に戸建てや賃貸住宅並べれば良いなんていう持論を持つことはないでしょう。

市の構想などよりも、
駅前に戸建てや賃貸住宅が並べられているのがそんなに良いと言うのなら、
その素晴らしさを語ってみてください。

>>9614 匿名さん
ただ開発可能なまとまった土地が生み出されるというだけでなく、大きな道路等は整備済みというのが、もう一つのつくば駅前の強みだと思います。

一般的な市街地は、駅前は毛細血管。
例えまとまった土地が出てきたとしても、
毛細血管に見合った機能しか誘導することはできないのです。
つくば駅前は、大通りが縦横無尽に走り、
tx沿線から、常磐沿線から、大通り一本で来れる場所となっている道路の中心地です。

まるで親潮と黒潮がぶつかる漁場のような街ですよね。

>>9617 匿名さん
>>大きな道路等は整備済みというのが、もう一つのつくば駅前の強みだと思います

これは非常に重要な指摘です。
この特徴を考えないとつくば駅周辺の開発はどんどん遅れます。
市が考えているような駅前を数ブロックの広範囲で一体的に再開発する計画は無駄です。

>>9616 匿名さん

発展を目指していても、色んな意見があると思う。「その方法では発展性に乏しい」という指摘ならまだ理解できるが、「発展を嫌がっている」という決めつけは良くない。あなたが誰だかしらないけど、排他的、独善的にしかみえず、議論にならない。

以前から書き込みをしてる人だと思うけど、そこのとこは修正すべきでしょう。

>>9619 eマンションさん
では、駅前を戸建てや賃貸住宅にすると、
この街にとって何が良いのか説明してください。

新陳代謝のある賃貸
新陳代謝のない戸建という認識でありながら、
駅前にあえて戸建住宅を並べたいというのは、
なんでなのでしょう？

>>9620 名無しさん

9619ですけど、それ、私の意見じゃないです。
個人的には住宅だけ、商業だけ、の開発ではなくて両方が共存する街のほうが良いとは思いますが。つくばの駅近く、あれだけの土地を商業だけで埋めてみようとしても現実的には無理だし、そもそも企業がこない。かといって住宅だけだと将来性なし。オフィスやテナントと住宅が共存するプランが妥当だと思うけどな。

戸建て開発というのは、
土地をバラバラに切り分けて、
個人に売ってしまうという行為なので、
まとまった土地としての機能誘導が二度と出来なくなるということは理解できますよね？

>>9617,9618
良い条件なのはわかりましたが、そしたらあなた方は何ができるとお思いですか？
何ができてほしい、でも構いません。

>>9622 eマンションさん
そう思います。
ただ、ごちゃごちゃに混ぜるのではなく、
商業業務を柱に将来的に価値が維持される街をつくったうえで、その中にマンションを誘導するイメージです。
そうすれば、マンションの価値も維持されて、
たとえ老朽化しても、滞りなく建て替えられるでしょう。

>>9621
前述の人は、住宅需要が高いと思うこと、賃貸の割合をある程度確保すること
については述べてますが、なぜ駅前を戸建てで埋めようとしていると、勝手に変換しているのか…
仮想敵=駅前の発展を阻むもの=駅前を戸建てばかりにして壊したい
こんな感じの思い込みなんでしょうか？
普段の実生活でも思い込みが多くて相手にされず、大変そうですね。

>>9624 匿名さん
市の基本方針と同じ考えです。
集めやすい場所は、逆に効果を全体に波及させやすい場所とも言えます。
市が考えてるようなことは、
ここ以外では考えられませんね。

>>9626 匿名さん
戸建てという文言が入っているのだから、
思い込みではないでしょう。

市は住宅制限という言葉を使ってますね。
切り売りする戸建て開発なんて一番あり得ません。戸建て開発されるぐらいなら、
空き地として寝かせとく方がまだマシだと思います。

>>9618 匿名さん
広い道路が走ってるところは、
大きな機能が誘導できるので、
土地を細かくする必要はありません。
これだけ大通りが縦横無尽に通ってる街で、
細々した土地開発やってるとこなんてあるのかな？

東新井の石丸のあとはジワーじわーと変化しています。土地を細かくした結果です。
大手のデベしか参加できない仕組みを作ると土地開発のスピードはぐーんと遅くなります。
これだけ大通りが縦横無尽に通ってる街で土地開発が進まないところなんて他にあるかなあ？

市長は"持続可能"とか"住宅制限"という言葉を頻繁に用いていますから、
土地をバラバラにすることは
まったく考えてないですよ。

一般的な地方都市は開発を急いで失敗したのだから、急ぐ必要はないですね。

ああいうふうに行き詰まらないようにする、
それが市長の言う持続可能性なのでしょうね。

将来、マンションが老朽化しても、
そのときにちゃんと建て替えてもらう為には、
マンション以外の部分でる、
商業業務機能であったり、街並みであったりを
きちんと育てて価値を維持していかないといけませんね。
逆にいうと、それができない街のマンションは、やっぱり朽ち果てるだけなのかなあ？

>>9633 匿名さん

マンションは法律が整備されてきた現在でも建て替えには困難がつきまとう。マンションばかり建てるのには廃墟化するリスクが伴うことを認識する必要もあるね。
賃貸マンションやオフィス、テナントが同居した建物を誘致して、他の区画には戸建てがあってもいいと思う。その近くに公園なんかを上手に配置してもらいたい。

他にも言えば、つくばは車社会になってしまったために街を歩いても人の顔が見えにくくて寂しい印象をもたれやすい。駅前は徒歩や自転車だけでの生活も可能な街にしてもらいたい。公園沿い、道路沿いやペデ沿いにカフェやテナントが店を出しやすくするような街にして、人が目立つようにする。人の顔が見えてこそ、さらに人が寄ってくるような気がする。

>>9634 eマンションさん
駅が東京へ行くためだけに使われてるから、
これをもっと普段使い出来るように、
研究学園駅前にも集客の核となるものが一つあると、つくば駅や研究学園駅まで車以外でやってくる人たちが増えて、
イーアス←→研究学園駅前←→つくば駅前と人の流れが繋がると思います。

つくばは徒歩10分でも車。買い物ならなおさら。
車持ってればTXで移動はまず無いでしょう。

>>9636 匿名さん
それこそ決めつけですね。
今日もペデを歩く人は普通にいますから。
つくば駅も研究学園も歩きやすい環境は整っていますし、あとはつくば駅前と研究学園駅前で、滞在時間を増やすような機能さえ誘導すれば初乗り運賃区間で2、3分の近さが活かされることでしょう。

>>9637 匿名さん

つくば駅前は駅前に徒歩での回遊するようや魅力的な街を構成する可能性はある一方で、研究学園駅前は難しい気がするけど。というか、イーアス単独でそれを構成してしまっていて、イーアスは排他的な構造になってる。研究学園の駅前を丸っと再開発するしかない。
理想としては理解できるが、現実的には難しいと思うな。

イーアスは、駅前の街との融合を図るために、本館横にはアウトモールを配置し、街に面した南側は駐車場ではなくエントランス前広場にしたり、人が中だけに籠もらない街に開かれたモールになっていますね。
今後、駅との間に人通りを増やすには、
イーアス駐車場南面の有効活用、
駅前商業地の機能充実を図らないとダメでしょうね。そのためには駅南口の一等地に集客の核となる施設があると良いでしょう。
さらに、そのためにも初乗り区間の隣のつくば駅前一等地周辺が大きく発展させないといけません。

>>9639 匿名さん

たぶん、都内をイメージしてるんだと思うけど…バックグラウンドが違う。都内は車での移動ができず、みんな電車で移動するからそのプランが成り立つけど、つくばは無理です。
周囲まではみんな車で移動する。車から離れても500メートルがいいところでしょう。たとえば、イーアスに行ったら、そこまでで完結する。イーアスから研究学園駅に徒歩、そこからさらにつくば駅前なんて電車で行くのは現実的でない。わざわざ車取りに戻らないとならないからめんどくさすぎる。
行くとしたら、ディズニーランドとか国立科学博物館とか上野動物園とかそれくらいの価値があるものなら。こんなの作れるかな？

>>駅前は徒歩や自転車だけでの生活も可能な街にしてもらいたい。公園沿い、道路沿いやペデ沿いにカフェやテナントが店を出しやすくするような街にして、人が目立つようにする。人の顔が見えてこそ、さらに人が寄ってくるような気がする

２～３００㍍四方の広い空間を小分けにしていろんなお店が出来れば賑わいが生まれます。
研究学園の失敗はイーアス単独で駅近くの広大な面積を占拠してしまったことです。
駅前ロータリーはイーアスがあるため１００年待っても集客できません。

>>イーアス←→研究学園駅前←→つくば駅前と人の流れが繋がると思います

イーアス←→研究学園駅前は徒歩１０分。つくばは徒歩10分でも車。買い物ならなおさら。
研究学園駅前←→つくば駅前は秋葉原駅と有楽町駅の距離。そこにわずかな人が流れても。
６両編成１時間６本のTXと１０両編成１時間上下５０本の山手線を比較してもなあ。

>>9641 匿名さん
有楽町？
いったいどこと比較してるんだろ？

何も今の車利用者をすべてそれ以外の移動手段に移行しようなんてことは考えていません。
商業事業者を呼び込むのに、
商業事業者が無視できないぐらいの、
車以外での集客数を確保できれば良いのです。
車でも電車でもバス自転車徒歩でも集まれる場所が、土浦つくばイオンみたいな車利用者しか考えられてないようなモールの立地場所よりも、訴求力で上回ればいいのです。

これからの時代はコト消費も絡めないと、
郊外に孤立した、モノだけが揃う商業では集客できません。
ということは、再び、街と商業を別個につくる時代ではなくなったということです。

つくば駅前構想のアリーナや、
イノベーション拠点だって立派なコト消費であり、滞在時間です。
これは、商業事業者にとってはかなり魅力的だと思います。

まずは、つくば駅前の大改造。
駅前街区をきっちり最大限稼働させること。
そうすれば、隣の研究学園駅前の拠点としての価値はグンと高まります。
そのときうまいこと街を改良していけばいいんじゃないかな。
イーアスは借地じゃなくて100%取得なので、
まだまだ駐車場などスペースを利用して拡張は可能です。

>>9642 匿名さん
秋葉原⇔有楽町は2.8㌔でした。研究学園⇔つくばは2.7㌔です。
秋葉原⇔飯田橋は2.6㌔ですがその間に御茶ノ水、水道橋の両駅があります。
秋葉原駅から飯田橋駅の間の４つの駅はいずれも立派な駅前商業地が広がっています。
つくば駅や研究学園駅の駅前商業地を再開発する際には参考にしましょう、ね。

つくばにはたくさん土地が有り、研究学園、万博記念公園、みどりのとあちこちで開発が進んでいる。
茨城県の上河原崎・中西特定土地区画整理事業も着実に進んできて、大型店舗も開店間近。
2005年にＴＸが開通してから、似たような議論がずっと続いているけど、つくば駅前の再開発は、遅い。

駅前は遅くても
公務員宿舎がしばらく生きてましたから当然ですよね。
その周りの廃止解体された準一等地的な土地ではマンション等がずっと立ち続けてますよね。
で、駅前が始まるわけです。
これから始まるのは駅近ですから、
マンション以上の開発になるのはほぼ確実でしょう。

クレオをつくば市が買い取る計画が持ち上がって何度も何度も市民説明会とアンケートが行われて、
そのあげく、その計画は沈没。つくば駅前再開発の遅れ感が激しいのはそのせいだろうね。
科学図書館とか大浴場とか巨大自転車屋とか奇想天外なアイデアに翻弄され市民には疲労感だけが残った。

再開発が上手くいっていないところは、どこも商業施設としての採算性の検討が不十分／甘い。テナントが埋まらず、お客も少なく、利益も出ず、撤退ということにならないで欲しい。

クレオという30年ものの建物の再生と、
公務員宿舎跡地の再開発は、
まったくの別問題です。