２００５年３月危機　暴落と叩き売りが始まる

都心が下げ止まったって言うけど、違いますよ
不動産ファンドバブルだよ
ファンド同士でババ抜きしてるだけ
一般のマンションは大幅値引きしてるよ

35年ローンできっちり35年払う人が多いかなぁ？
おいらは20年ローンで、10年くらいに短縮しようと思ってるけど。

賃貸で10数万払うことを考えると、ローンを払って20年くらいで自分のものにしちゃったほうがいいような気がするよ。
4000マソくらいだったら、それくらいで楽に支払えるでしょ？

売値を良く考えろ、万損は驚くほど安くしか売れないぞ。

そうかな〜？
年収５００万円の６倍　３０００千万がマンションの限界値と思う
（２３区内　駅歩１０分以内）
それ以外は全てバブル

＞１０２
以下は築９年の中古マンション値下がり率だ。（東京カンテイ調べ）

駅
徒歩３分以内　　　　　６７％
徒歩４−７分　　　　　６５．２％
徒歩８−１１分　　　　６１．５％
徒歩１２−１５分　　　５９．７％
徒歩１６−１９分　　　５５．８％

つまり全額ローン払って自分のものにしたところで６−７割の価格でしか売れないんだよ。５０００万で買っても３５００−３０００万ってこと１５００−１０００万消えちゃうのよ。つまり資産がとても目減りしてるってこと。これにローン手数料だ修繕費だ税金だなんだカンダで大赤字よ。まして今後供給過剰や金利上昇で購買力に衰えが出れば、新築価格は下がる。新築の価格が下がれば中古も下がる。

賃貸は損なんてほんとに思ってるの？

１０７

ふーん売れるんだ。で、賃貸は大家のものだから賃貸入居者は売れないな。
人生における住宅費用の総支出額も加味してもう一度教えてよ。

売るために買おうなんて思ってないので・・・値下がりしようがしまいが関係ありません。
売らない限り、損することにはなりませんから。

賃貸で10年で1000万払いました。
別のところに引っ越すにしても、賃貸である限りこの先ずっと不動産屋のおやぢと家主のオバハンに払い続けて、全く自分のものにならないのかと思ったらバカらしくなって、分譲マンション買いました。
精神的にもまったく違います。

質のいい賃貸があればいいんだけど、それは家賃がものすごく高い。
お金の計算もいいんだけど、質のいい部屋に住むには賃貸よりも分譲
です。まあ賃貸のほうが気楽でいいやって人には関係のない話ですけ
どね。

１０９
マンションは消耗品だから老朽化していつかは資産ゼロ（死）となる。その死に至るまで雨漏り・水周りの修繕で相当な出費さ。そんなお荷物自分のものにしててハッピーかい？どうぞマンションと一緒に心中してくれ。

賃貸も消耗品だけどさ・・君は古くなったら引っ越すんだよね。
で、高齢になっても普通どおりに貸してもらえると思ってる？
君も消耗品だね。価値がなくなっちゃうと、貸してくれないよ。

１１２
分かってないね。高齢になって貸し手がいなくなったら蓄えていた貯金で新しいマンションを買うんだよ。キャッシュでね。そのころマンション所有君は目減りした老朽化の建て直しの打ち合わせに明け暮れる日々だと思うよ。もう新しいの買おうってたって下取り価格なんでほとんどカスみたいなもんだものね。頑張れキリギリス。

１１３

なんだ、結局買うんだ（君面白いね）。で、賃貸に住みながら蓄えるお金はどれくらいなの？
君が何歳で買う予定なのかも明示して、それまでの賃貸で支払う総賃料と
その後に支払うマンション購入額を、現在マンションを購入してから、途中で
君がいうところの目減りした資産価値分で売却したのち、その売却金を足しに
て改めてマンションを購入する際のシュミレーションをして教えてよ。

１１３

そうそう、俺、ろくでもない分譲マンション営業マンだったんだけど、賃貸仲介業も
５年ほどやってたクズなんで、あんまり分かってないから、本当にしっかりと
具体的に教えてくれると助かるんだ。お願いしますね。

１１３

具体的にということでさ、公庫の現在の金利で３４歳で購入。
年収７５０万円。借り入れ４０００万円ってところで、お願い。

１１３

ごめんごめん！広さ哀しいけど７６㎡、賃貸で同等の家賃だと・・そうだな
１５万円くらいにしとく？俺、今賃貸で７６㎡１８７０００円のところだけど、
ちょっと高いかもね。だから15万くらいにしとこう。で、マンション買うとさ、
所得減税もあるからそれも加味してね、結構大きいからさ。
それと、管理費も加味すると具体的だけどどうする？修繕費もあるし・・
賃貸は、2年更新で更新料は特優賃としてなし。敷金３ヶ月。
引っ越しなしでいこうか？

１１４
この結末って賃貸が得か購入が得かのシュミレーション議論になっちゃうようだから面白くないね。まあせいぜい銀行に保証料やら手数料やらお国に税金やらいっぱい払って経済活性化に貢献してくれたまえ。景気の活性化には貴方のようなひとが必要ですよ。今の日本での夢は自分のマンション一部屋をありがたがって買って住むそれくらいしかないものね。

え？けど君も結局・・「買うんじゃ〜ん！（藁）」

＞賃貸は損なんてほんとに思ってるの？

という言葉と、

＞この結末って賃貸が得か購入が得かのシュミレーション議論になっちゃうようだから面白くないね

そういう議論にしたのは１０７だけど。

なんか、結局、分からずジマイだ。買ってもいいと思うけど、家庭環境にもよるしね。
これにてこの話題はシュウマイ？

111
マンションの耐久年数をご存知ですか？
その頃にはあなたもゼロです（笑）
112さんがおっしゃるように、あなたも消耗品なんですよｗ

修繕は既に経験しています。
相当な出費になるのは、修繕計画に問題があるマンションです。

マンションも一戸建ても資産価値としてとらえるのはちょっと前までのこと。
いまは快適な暮らしがしたいから買うだけ。議論の展開そのものが古すぎ。

楽天の社長さんは、不動産を購入すると動きが鈍るからと購入せずに賃貸住まい
賃貸は、移住が楽だし公租公課も必要ないし
昔みたいに土地が上がり続ける事も無いだろうし
数十年先の事を考えれば賃貸のほうが資産は残るかもね

日経ビジネス　１１月２９日号　Ｐ３０〜

【不動産ファンドバブル】

読んで見てこりゃ不動産が下げ止まったと言うのは嘘だね

皆さんも必見ですぞ

＞１２３　いまは快適な暮らしがしたいから買うだけ。

快適な暮らしって勤務先まで一時間以上もかかって駅徒歩１０以上も歩いて頭金もつぎ込んで海外旅行もいけず、月々のローンと管理費と修繕積立金と固定資産税でひーひーって生活のこと？

マンション　なんとなく買ってみました。
約3800万　値段はまあ安い方でしょう　3LDK　87m
通勤は車（一応ベンツ）で１０分
駅徒歩４分　となりにスーパーとコンビニあり
海外は乳児がいるので行きませんが、
年に数回は都内有名ホテルのスイートになんとなく泊まります。
親に月15万の仕送りもしてます。
ヒーヒーいうほど苦しい生活ではないです。

補足
不動産も、車も、家電も、
現金一括で買える人が買うべきものになったと思います。
資産価値なんて、全く考えなかったです。
とりあえず、夜露がしのげればいいので

＞129
妄想ではなく事実です
年収1000以上ありますので

128さん

で、年間の貯蓄額はいくらくらいですか？貯蓄をしないで毎月使いきればひーひーということはないでしょう。　でも６０歳までに一億程度貯蓄がないと今のご時世ねえ。。。。

なんか、買えないやつがほえているなぁ・・・
賃貸でも購入でもどっちでもいい。
ただ、高齢者になったら賃貸してくれないぜ。
同じくらいの月々の支払いで、購入したほうが自分の資産になる。
転売するときの価格は確かに下がるかもしれないが、自分のものだよね。
老後に住めるという保証はある（ぼろになってるかもしれないけど）。
ちゃんとしたメンテナンスをしていれば、それなりにもつと思うけど。

ま、定年後は、戸建てかリゾートマンションに引っ越すつもりだから、うえで議論されていることはどうでもいいけど。
定年と同時にフェラーリでも買って、のんびり老後の生活を楽しむつもり♪

＞同じくらいの月々の支払いで、購入したほうが自分の資産になる。

こういう資産所有崇高者がいるから日本の不動産業界や銀行のいいカモにされるんだよ。「月々の家賃並みの返済で・・・」とか営業にその気にさせられて、「提携銀行なら１％金利優遇・・・」とかに載せられて３５年ローンとか組んじゃってね。お金は上手く使うことだよ日本の不動産なんかにつぎ込んだらその資金はずーっと寝ちゃうわけよ。それで銀行には金利や手数料うんととられて不動産屋には仲介料とられてまるでそいつらのために一生働いてるようなもんよ。

＞定年と同時にフェラーリでも買って

何年落ちのフェラーリか知らんが、がんばれキリギリスちゃん。。。

しかし、少子化で人口が増えないのに
挙句は、若者の就業率の低さ　仕事しててもフリーター
ローンは絶対に通らない
なのにバンバンとマンション作ってど〜すんだろう？
明らかに供給過剰でしょう

デベロッパーは明らかに自転車操業だね
売れなくても作り続けなければ会社存続できないし
年明けにも膨大な売残り在庫が発生すると思う
このスレのタイトル通り、マンションの叩き売りが始まりそう
２〜３割引当たり前　凄い買い手市場になりそう
暫く様子見しよう〜と
暴落しろ〜〜〜〜〜〜

高齢者になったら公団か光栄にでも入ればイイ！

＞１２７
そういう余裕がないのはお前のこと。一緒にするなよ。お前は一生
質の悪い賃貸でいいさ。

大都市を中心に、土地価格が上昇している。渋谷の西部信用金庫のビルは、
６０億の評価額に対し、１２０億の買い手が現れたそうだ。（日経ビジネス
より）
バブルの再来か！　と思わせる大都市を中心に異変がおきていること
だけは事実。　バブルが再来すれば、また、誰かがババを引く。
一方で異常なビル＆マンション供給、一方でバブルの再来。
この先の不動産は、全く不透明。

ま、とりあえず安い中古で十分でしょう。
箱を買うんですから。
賃貸も正解です。

日経ビジネスの記事

ファンドバブル　当事者も認めるバブル状態　ババ抜きゲーム

土地の下げ止まりは嘘　記事をちゃんと伝えないとダメだよ

30代で年収1000〜1500万なんて普通のサラリーマンでもごろごろいる。子無し共働きで
世帯年収2000万超なんてのも困ったくらいに沢山いる。前者は5000〜6000万位、後者なら
8000万位までは普通に買えるし、尚かつ定年時に5000万以上の貯金も出来る。頭金ゼロとか
短期固定ローン等には手を出さないからデフォルトもしない。今の水準にまで価格が下がって
いれば彼らは良いものがあれば買うよ。実際都心の高めの好物件はきちんと売れてるでしょ。
外野でいくら吠えようとも、買って上手くやってる奴は沢山いるんだよ。

暴落があるとしたら、この層が見向きもしないエリアやデベの物件だね。でも低価格路線を
明確に打ち出しているニュータウン系の物件はそれに見合う所得層が殺到して好調みたい
だから結局そのあたりの価格水準が底だよ。吠えてる人は良く見極めてね。人のことを羨む
ことのない人生を送られることを願っていますよ。

＞１４６　１４７
結局、生活の質や快適さは賃貸だからどうとか箱買いだからどうとか言うことではない。日本に住んでいる以上「収入」に比例するということ。所詮収入に応じた階級社会が暗黙のうちに形成されている。たいした年収もないのに背伸びしてワンランク上の箱なんか買っちゃうと後々後悔するよ。聞いてるか１４６　１４７の同一人。

>152
背伸びしてマンション買ってるって決めつけるなよ。
君は無理しないで賃貸に住みなさい。俺も無理しないで分譲にしたからさ。
それと俺は１４６だが１４７と同一でない。
決め付けは何事においてもよくないぞ。

>152　聞いてるか１４６　１４７の同一人。
聞いてるか？じゃなくて読んでるかだろ（ｗ
何を偉そうに書いているんだ　舞い上がるのもたいがいにせいよ　ドアホ
別人だよ。　ＩＰ見たのか？　おまえ知能低いな

153=146
154=147
ということで、別人証明終わり・・ちなみに私147ね
決め付けは何事においてもよくないぞ。

賃貸に住んでいる人間はオーナーが儲けていることを無視しているな。
やはり最後は資本家が勝ってしまうのが、世の常。

楽天社長くらいになると、どっちでもいいし、引越し代や敷金礼金なんて
関係ないので、いつでも動ける賃貸にしているだけだよ。

>153 154 155
親切で諭してやってんのにそう粋がるなよ。同一人さん。

>157
現実を知ると逆切れか、かわいそうに（ぷ）

何でファンドバブルだと下げ止まりは嘘なの？
記事見てないけど、その言葉だけを聞くとおかしいのではと思います？
バブってるんだから上がるんじゃないの？

はじけるからバブルという

相手にしてもしょうがないからほっておきましょう。(笑)＞158
ちなみに私は153です。

金利だけじゃなくて、為替相場も見てね。
外人投資家から見ると、円高が続くと利回りはいいんだよね。

たがが年収１０００万程度で６０００−７０００万のマンション今あせって無理して買うとあとあと痛い目にあうぞ。。。まだまだ相場は下がるから様子見したほうがいいって。この先１年で５−１０％は下がるとみたよ。

それしか下がらないの

＞>153 154 155
親切で諭してやってんのにそう粋がるなよ。同一人さん。

・・・・？？　　バカ

>157
1人の意見にはやたら強いが同調者がでると弱気になる奴みたいだな。

教えてください。
世田谷って範囲がすご〜〜く広いのですが、具体的にどの辺ですか？
深沢？自由が丘？上野毛？桜新町？烏山とかの田舎の京王線沿線？
参考までに知りたいのですが。

皆さん　（財界展望）　見ました？

土地はまだまだ下げるらしいですよ　詳しく書いてあります　必見です

>>170

この号に出ている、立木信氏の、地価「最終」暴落　を読みました。
マクロ経済を振りかざしているわりに、なんだかおちゃらけな書き
っぷりで気分悪くなりました。予測の正当性はまぁうなずける面も
あるんですが。

ずっと家は買うな！と言い続けてそのとおりになって脚光を浴びた
川北 義則氏が、近書で、『家を買うのなら、この2年のうちに
買いなさい! 』と始めて反転したのと対照的で興味深いです。

http://www.asahi.com/housing/zasshi/TKY200410190244.html

品川は、下がるね。数年後が見もの。

賢い購入者はじっくり選んで買う。営業のあおりに動じない。一戸建てが買いやすくなってる。マンションもその影響で値を下げる。ババを引かない。供給過剰と予測される地域とその周辺には特に注意。

あわてて買ってもとなりの同じような部屋が２割引きで売られていたら自分の部屋の価値も同じように下がってしまう恐ろしいよこれは。。。

俺的には、通勤３０分以内で、坪単価２４０万円
（物件全体でなく物件単価ね）で、南西部か中央区なら買いだと
思っています。
もちろん90㎡以上の物件買える人限定ですが。
６０㎡ではなぜいけないかというと、
銀行ローンで買うとノンバンクに借り替えしないと賃貸にまわせません。
金利高いから利回り下がるし、今後担保価値も下がるでしょう。
売るしかないけど賃貸のキャップレート5％で考えると４０００万円
くらいになりますが、今後家賃の値下がりも考える必要があります。
買い替え市場に出せば、バーゲンで買ったギャップのトレーナーみたいな
もんでそんなに高くは売れないかもしれません。
なにしろその規模はたくさん市場にある。
評論家は、二極分化といいます。カス土地と、都心。
それもそうだけど、都心でも高層マンションの格安部屋は駄目で
高層階だけが希少価値で値打ちあり・・マンションの中でも
いい部屋と駄目な部屋で相応の値段で売れるか、買い叩かれる
かのい二極分化が起こるかもしれません。
６０㎡の若年層は買い換えを考え、１００㎡の高層階は永住を
志向する熟年層。結果は熟年層が値落ちせず、若年層は買い換え
で損を出す。正直そんな気がします。
紛争起こりそうですけどね。今のマンション購入者も二極分化だから
仕方ないですかね。
それにしても老人の１人勝ち社会ってのは本当だな。

>南西部か中央区なら買いだと

誤解されるといけないから、はっきり書くと港南/芝浦・勝どき・月島
目黒区・野沢・上馬・成城くらいかな具体的該当物件あるのは

ageます

財界展望

http://www.zaiten.co.jp/mag/0501/index.html

>174
確かに書いてあるとおり！そのとおり！
175は、夜中に何書いてんの。だね。175はね〜

結局、万損テどこまで下がるの？半値？

色々詳しい方が多いようですが　アドバイス下さい。
新浦安のマリナイースト２１地区内の物件を検討しています。
ＭＲで新浦安が人気だという事を初めてしり　街を探索して納得しています。
が、マンション中心の街という感じで品川とは少し違う発展の仕方ではありますが
今後が気になります。ここも叩き売りの対象になるでしょうか？
現段階では　中古も賃貸もかなり高値で動いているようですが・・・

今のところは高値だが、将来はどうなるかわからない希ガス。
まだまだ新築が増えるし、中古の売り物も出てくる。
京葉線も以前は空いてることで人気があったが、混雑がひどくなってきた。
新浦安の町自体も渋滞がひどくなっている。
海風と塩害もだんだん知られてきたし。
鼠園のイメージで人気が出ているがこれもいつまで続くか。

３月竣工予定のマンション、そろそろ値引き交渉しても良い時期でしょうか？

買えるときに買えばいいんじゃない？
買えない奴がとやかく言っても、らちがあかない。

上げます

暴落というほどの事態は起きないでしょう。
原価+地価分は維持するわけですし。
ただ、湾岸地域など、一部の供給過剰地域が
割高に感じられるようになるでしょうね。
江東区とか北区辺りって、便利な割に安いでしょう？
港区ブランドで割と高値をつけられた港南なども、
その水準に落ち着くだろうというだけの事ですね。

某匿名掲示板では、「世田谷区・目黒区などは
利便性に比して割高すぎるから、暴落する」などと宣伝されていますが、
これは、バブル以前からずーっと言われてきたことですね。
バブル後も、「都心に近い割に安い千葉県方面や、地震に強い埼玉県方面が
今後は上昇する」と言われて、世田谷や杉並から、こぞって船橋・大宮以遠に移り住んだ
人々が、今、もっとも地価下落に悩まされていて、城南・城西の人気住宅地の
実勢地価は数年前から上昇しているような状況です。

>>169
世田谷ってのは、246以南と以北で分けられますね。
246より南側は、目黒区や大田区第二京浜以西と雰囲気が似た
高級地域で、246より北側（田園都市線沿線も含む）は
下町的な雰囲気の所も多い。

ただ、烏山なども、実は南側はかなり高級な戸建地域があったりして、
やはり世田谷なんだなあと思ったりしました。駅近くだと坪200万つけてますし。
坪単価で見ても、経堂や上北沢などの一等地は250万程度をつけており、
これは等々力や深沢あたりと変わらない水準です。
杉並区の荻窪や浜田山、大田区の久が原や山王といった
高級住宅地でも、坪200万超えるのは少ないことを考えると、
やはり世田谷区は全域的にかなり高額ですね。

戸建がここ数年で安くなってるのは、
パワービルダー台頭によるもの。
地価はむしろ上がってる。

都内住宅着工、１０月１５．５％減、マンション過剰懸念も。2004/12/07, 日本経済新聞　地方経済面 (東京), 15ページ, 　, 357文字

　東京都が六日まとめた都内における十月の新設住宅着工戸数は一万四千八百四十四戸で、前年同月に比べ一五・五％減った。前年割れは二カ月ぶり。都心を中心にマンション着工が四割減となったのが影響した。
　都では「地価の下げ止まりや金利の上昇、住宅ローン減税縮小など要因が重なっているうえ、供給過剰懸念からマンション事業者が在庫調整する動きも出始めているのではないか」（都市整備局）と分析している。

で？

＞193
これからマンションを検討している人にとっては、ますます
価格面でも、立地面でも、選択肢が狭まる可能性があるな。
どうしても欲しいなら、人気物件か、叩き売り物件のどちらかにした方が安心かも。
既に購入した人にとっては、デベロッパーがこれ以上無理をせず
真剣に在庫調整をはじめれば、極端な売れ残りは徐々に回避されるという事で
長期的な資産価値を考えれば、良いことだな。

普通に２００５年問題は回避されそうだ

>>191
>世田谷ってのは、246以南と以北で分けられますね。

京王沿線住人だけど、確かにそうね。
とくに、東急沿線の住人は無駄にプライドが高いから困るよ。
上用賀や弦巻あたりのマンションで
「世田谷の田園都市線沿線に住んでますのよ」なんて
言われた日にゃ、苦笑せざるを得ない。
上北沢三丁目とか上祖師谷一丁目に一度来てみろって感じ。

竣工まで３ヶ月に迫って
総戸数の約２割前後の売残りがある物件は
１００％竣工後も長期間、売れ残る
アナタが検討中の物件、
今日現在、残戸数　２割前後あれば
確実に大幅値引きして処分する筈
慌てずに購入しなさい

注）　残戸数の売残り物件は
間取りや日当たりなど
ある程度、難があると思って下さい
まぁその分、安く買えれば問題ないでしょう

都心の閑静な住宅地で探しているのですが、全然叩き売っていません。
叩き売りは何処でやっているのですか？