景気回復？今後の土地価格の動向は？

間違いなく地域格差が広がる。
人気がある地域は上がっていく。
でも、いつくらいまで上がるのだろうね。

収入格差も広がってるね。
将来的に景気が好調に推移し、年金問題などにも有効な対策が取られたとしたら、
いままで購入を控えていた年収400万くらいの層が、
安めの地域（プチ郊外）に狭いマンションを買うブームが起こるかもしれない。
本当の高地価の都心の地域は高所得者層のニーズが絶えないだろうから、ある程度の期間堅調に推移するだろうけど、
いわゆる近郊のプチセレブな街のニーズは、今のような勢いで収入格差が広がってくると減ってくるのではないだろうか？

うちは夫年収800万、妻と合わせると世帯年収1200万の世帯だが、都心はおろか、近郊の人気地域だってちょっと
手が出なかった。現状でもうちよりも収入の少ない世帯はたくさんいるし、少なくとも、世田谷、目黒、杉並あたりの人気住宅地に一戸建てを構えているような世帯はうちよりも収入が多いだろう。

むしろ現状から近未来ではプチ郊外（三鷹や練馬の西端、調布、狛江あたり）の需要が増すような気もしないでもない。

上記よりも郊外にある場所はキツイかも。

もう買えないでしょ
遅かったね

三鷹駅徒歩５分の39坪に家建てたものです。
まぁプチ郊外ですけどね（笑）

三鷹徒歩5分に39坪なんて凄いじゃないですか。
億に近いでしょ？年収も1500万以上はあるのではないですか？
うらやましい限りです。
うちは調布徒歩7分、34坪、延べ床90平米を5000万代後半で建てました。
色々調べましたが、単純に西側で庶民が一戸建てを買える限界地点は、
金利が安く土地も底値に近い現状ですら、練馬の西端、調布、狛江、喜多見あたりだと思います。
中央線だともう少し郊外へ行くか、三鷹市武蔵野市でもバス便地域でないと、
庶民価格ではないですよね。
今後金利が上昇して、地価も上昇するとしたら、23区内の良好な住宅地を購入できる層は、
より限られてくるのではないでしょうか？
年収1000万以上でも全体の1/10くらいらしいです。
うちは世帯ではその範囲、夫もそのうち1000万くらいになりそうですが、
全然23区内に買えそうな気がしませんでした。
最低年収1500万〜2000万はないと無理なのではないかな。
そうなると、そういう収入の人って、全体から見るとごく一部ですよね。
近郊の住宅地の需要に疑問を唱えたのはそういう思考からです。

住宅地として人気の港区・目黒区・世田谷区の上昇率は高いね。
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200601house_tokyo_23.pdf

そうかも。
今、港区の所謂一等地と言われているとこにいるけど
ちょっと前まではほったらかしになっていた
中途半端ないくつかの空き地が、この１，２年の間に
あっというまに土地ころがしみたいなののターゲットになって
買主が次々と代わってる
何か、ずっと眠っていたものが突然起き上がったという感じ

ミニバブル？

金融関係ですが、首都圏＆近郊住宅地は上がりますよ。
国内外の資金流入がすごいですから。
一番熱心なのは地方の地銀＆信金ですよ、いつぞやのNHKスペシャルでの
外資ハゲタカにだまされてる地方信金幹部の映像がありました。
地域格差を助長してるよね！

これから大幅に上がりそうな地域予想！
わたしは二子玉川かな？
みなさんはどこだと思います？

11さんの言うような首都圏＆近郊で、なおかつ住宅地としての
ブランドが確立しているところが大幅に上がると思いますが。
最近の公示価格で港区などの地価がかなり上がっていましたが
あれはほんの序盤戦で、今後急カーブであがりそうな気がします。
（ただし、港区の中でもかなりばらつきがあると思いますが）

二子玉川もブランドがあってそこに住みたいと思う人が
たくさんいますよね。再開発計画もあるし。
実際に住みよいかどうかは別として
このあたりも今後結構上がりそう。

>>12
武蔵小杉。既に上がってるかな？

ムサコ！？

やはり西南が強いか？
うちの武蔵境も上がって欲しい！（希望・・・）

>>11確かに、山手線の内側とか、城南・城西の私鉄で急行停車駅などはリートの資金がどんどん入ってきていて、地価が上昇している。

住宅関連の雑誌に、城南エリアの実際の戸建の取引額の坪単価の平均値の
過去数年のトレンドが載ってました
だいたいボトムが２、３年前の２００３年くらいで、
２００３，２００４，２００５年の実勢は
(単位：万円）


代々木上原　　269.5 282.5 312.5
成城学園　　　186.6 184.4 208.8
二子玉川　　　201.5 198.0 205.3
中目黒　　　　228.5 238.4 335.1
自由が丘　　　225.5　248.5 325.3

公示価格にもあるように、２００５年の値上がり率が
特に高いようですね。今後もあがりそう。

２００３年なんて、日本経済破綻とか地価は永遠に下がるとか
いわれていたときでしたが、そんなデマに耳をかさず
買った人はほんとに賢明でしたね

２００５年３月問題とかも言われていたね。
マンションが供給過剰で暴落するという内容でガイアの夜明けでも
放送されていた。
不動産で底値買いをするなら、最悪と言われている時期に
仕込まないとダメだね。
株なら日々の価格が分かるので、上がり始めてから買っても間に合うけど。

今でも、暴落するとか、今が売り時だとか言ってる連中が結構いるから
まだ買っても大丈夫。

そういえば暴落説ありましたよね。
たしかスレはまだ続いているような（笑）

暴落は将来的なもの

初心者なのでインフレ政策が予想される当面は騰がりそうな気がしてしまうのですが、
暴落する要因って何でしょうか？
少子化の影響はもうちょっと先ですよね？

結局は消費でしょうね

団塊ジュニアの俺が買ってしまったら、その次に購入する層が減るのは確実。
そういう世代だから値下がりについては諦めてる。

18さんのデータにもあるように、東横線の中目黒・自由が丘の土地の値上がり方は異常。
日経平均が底値をつけた３年前に不動産価格も底値をつけたと読んで、３年前に白金に
マンションを買ったけど、その前に住んでいた自由が丘に３０坪のミニ戸でいいから、
土地付き一戸建てを買うべきだったかと思う今日この頃・・・

少子化といっても確か２０５０年に人口が１億を割る
つまり４０年後くらいに今より２０００万ほど減る程度でしょう
それより都心回帰の大きな波の影響を今後２０−３０年ほど
受けるので、都心はまだ上がっていくでしょうね。

消費のひとつのポイントは年収300万以下の派遣契約社員の数です
少子化も勿論ですが

つまり二極化ですね
富裕層が好む都心および近郊の高級住宅地の地価はあがり
年収が一定以下の層が住む地域の地価は下がる

前者の土地は限られているから上昇率は
かなり高くなるでしょうね

地域の貧富格差が広がっちゃうね。
マンションは土地が少ないから影響が少ない？？

自由が丘のミニ戸建だと１億弱で今でも買えるかな
居住空間の快適さからいうと、都心の億ションのほうが
よいので、迷うところですよね
でも、白金あたりでは土地に続いて中古のマンション価格も
この1,2年上がってきてますよね

今日の新聞によれば、日本全体の地価が、１５年ぶりに
前年比で上がったそうです

この土地上がりは何年くらい続くのかな？
本物か一時期だけの偽者か・・・

上がっているのは首都圏、大阪圏、名古屋圏のみ。他はまだ下がってますよ。
首都圏の中でも、上がっているのは、
城東、城北を除く23区と隣接市部（武蔵野、三鷹、調布）だけ。

つまり、また二極化？

>>32に補足
全体が軒並み上がっているのではなくて、
平均値が上がったという話ですよ。
上がっている地域は>>34のとおり。

豊島区に住んでますが、近所の売り地を見ていると30％は確実に値上がりしてますよ。

23区内のマンション用地は、デベが入札で高買いしている話をよく聞きます。
当然分譲価格に反映するから、価格が高くなるか、苦肉の手段で専有面積が狭くなるか、
共有部分を削るでしょうね。
サラリーマン世帯なら購入可能額に大きな変化はないですから、
今後はリーズナブルな郊外のマンションに向かうでしょうね。
23区は、現在の住まいが高く売れた二次取得者か
お金持ちがメインになるのではないかと思います。

冷静に考えると、10年以上前には普通のサラリーマン世帯が23区のマンションを
気軽に買えないのが、ごく普通の状況でしたから元の時代に戻るという感じかもしれません。

地価高騰で23区物件は、デベが赤字覚悟で売ってくるかもしれませんね、
それでも、現在よりは高いでしょうからお買い得ということはないでしょう。

好況はいつまでも続くことはないから、マンション不況の時代がやって来る可能性が
高いと思うのは、私だけでしょうか。

38さんのいうとおりだとしたら、
景気動向にあまり影響を受けないお金持ちが住む都心地域は
景気が後退したとしても、マンションの需要、価格は一定以上ある
普通のサラリーマンが住む郊外は、今後また景気が後退すると
価格が下がる、ということでしょうか。

郊外のマンションは立地によってひとくくりには出来ないと思います。
バス便だったり、駅から遠いところは元々の分譲価格が安めだから
大きな影響はないでしょう。
不動産価格は、景気動向の3年遅れくらいで決まってくる傾向があると思う。
特に新築マンションは、用地仕入れから竣工まで最低でも2年以上はかかるから
昨年の高値買いは、来年以降に影響すると思います。

底の時に購入する決断が出来なかった人は後悔する事になりそうだね
これから立地が良くて広い物件なんてのはほとんど出なくなっていくでしょう
２０００〜２００４がワンチャンスでした。残念

２００５のおれはノーチャンス？残念

株式投資と同じで、底はあとから気が付く物です。
悲観的で弱気になった人が負けちゃいます、10年前に買ったから数年前まで
弱気でした。

>>37世田谷、目黒でも昨年に比べ３０％程度あがっている。

東京２３区ではあがるところはあがっています。
意外ですが、足立区、江東区、江戸川区でも上がるとこはあがってますよ。

>46
大きく下がったところは、反発も大きいのは株と一緒、
山手線でも大塚〜鶯谷あたりは、他の地区より断然値上がり率は大きいそうです、
元が安いから値上がり額ではたいしたことないけどね。

マンション用地が企業の工場跡地や遊休地が安価で大量に出たためにこの首都圏のマンションブームが起こったわけです
企業の財務改善がひととおり終了してしまえば、そして景気が回復すれば
設備投資に向かいますから、マンション用地が今後安価に出ることはもうないといえるでしょう

というわけで買い時は終わり？

当面の買い時はそろそろ終りなんじゃぁないでしょうか？
これが永遠に続くとは思いませんが・・・

田舎者の私には東京23区の住宅の価格は高いです！
23区で坪１００万きる土地なんてないでしょう？
私の田舎では坪５０万が平均ですよ：・・・・・！！

田舎の程度によりますが坪50万円は高い方だと思いますよ、
ＧＷで遊びに行った埼玉の日高市あたりでは坪10万円台がありました。

23区で100万円を切る土地はいくつもありますよ、
但し立地条件や道路が狭い等の訳ありですが。

中古戸建って土地が上がれば値上がりしたりするが中古マンションも
これから土地の持分が上がって値上がりしたりするの？

地価が上がれば中古マンションの売値も当然上がるでしょう。

地価が上がる下がる、マンション価格が上がる下がる、という議論には
単に市場動向を分析しようというグループだけでなく
当然ほかの事情が加わる

地価が上がるというのには、不動産関係者など、地価高騰であおって
不動産の販売をのばそうという経済的なインセンティブをもった
連中が多い

その一方、地価が下がるという連中は、そんな経済的なインセンティブ
ではなくて、個人的な事情がかなり影響しているような気がする
例えば、もともと不動産を購入する経済力がないグループ
そして、それよりもたちが悪いのは、経済力はあったんだが
かつてバブル期にばか高い価格で郊外の不動産を買ったサラリーマン家族

価格は３分の１、４分の１になり、その一方住宅ローンは
多額のまま残っている。
今なら都心にまともなマンションが買えるのに
時代に翻弄されて悲惨な人生となっている

こういう人たちって、今普通のサラリーマンが
マンションを妥当な価格で買っていることが許せないんじゃないかな
できれば、今後市場が暴落して、みんな自分と
同じ立場になればいいと思っているような気がする

日本の経験則でいうと、地価は株価に１〜２年遅れて動く（上にも下にも）。

理屈のうえでも、土地の方が株よりも、市場流動性も低いし取引コストも高いので、調整に時間が掛かるとの評価が可能。

ー実例を挙げると、バブル崩壊時の価格のピークアウトは、株価が90年で地価は91〜2年。

ーこのときには、「土地の含みを株価は反映してないから株は割安だ」という倒錯した理屈が証券業界から出てきた。このような妙な理屈のお先棒を担いでいたのが、今でもTVにどの面下げて出てくるのが不思議な女性評論家の紺○典○女史や、学者では若○教授といった類。株の方が先に調整するのだから、このときは地価の方が過大評価であると考えねばならなかった（後知恵ではなく、当時そのように反論したエコノミストもいた。）。

ー迷ったら原理原則に立ち戻って自分で判断すべし、という好例。

つうことで、先行き数年はあまり心配する必要はないんでないの？

あと、首都圏への人口（純）流入も、若い世代を中心にまだまだ続くとの試算も出てることもサポート材料。

地方から人口が流入する三大都市圏は少子化の影響を受けにくいので、
長期的には景気拡大やインフレ率相当は上昇していくんじゃないでしょうか。
団塊ジュニア世代が退職して地元や田舎にUターンする時に都市圏の地価が大きく下がりそう。
25年〜35年後かな？

団塊ジュニアが退職しても田舎に果たして田舎にもどるだろうか
今の団塊世代と同じように都心に留まろうとするんじゃない？

それに、その時の田舎が果たして今と同じ状況にあるかどうか
今の流れは国が今までとっていたリスクや責任を放棄し
（財政赤字で以上責任がとれない）
それを全部、地方や、個人に投げている

ほんのわずかの地域を除いて、３０年後くらいには、
大幅な地方自治体の赤字と劣悪な行政サービス
そこから逃げ出せる人だけ豊かな都市に逃げ出し
後に取り残された人はますます苦しい状況になっているのでは。
そんなところに戻りたいという人はいないと思うよ。

ますます地方が過疎になっちゃうよ・・

田舎から出てきて、結婚するともうだめだね。
どっちかが田舎出身、どっちかが都会出身だと、まず
都会にとどまるし。
両方とも田舎出身でも結局都会にとどまる。
同郷同士の結婚でない限り、Ｕターンは少ないだろう。

＞＞５０
んだ。

過疎地等の人口密度の低いところは、積極的に移住策を打ち出したらいいと思います、
もしくは農業移民を広く受け入れること。
戦後の農地改革で取得した土地だから気持ちはわからなくもありませんが、
土地信仰が強いから農地の貸し借りは、頻繁に行われているのですから。
同じ制度で土地を取得した農家も、都市部なら、大金持ちの大地主ということです。
広範囲な地域で人口密度が少ないと、道路1つとっても行政サービスは非常に非効率です。

2002年に城南地区に一戸建てを建てたけど、随分土地の値段が上がったと実感している。

>>64
いい時に建てましたね。完全に出遅れたよ。どうせ都心は無理だったけど。

まだ戸建てならピンポイントで出る可能性はあるかもしれないが
マンション用地のようにまとまった土地はもう良い立地には出ないんじゃないか

土地だけでなく、資材価格や金利から見ても数年前というのは
ほんとにいい買い時でしたね。
特に城南は人気が高いので、地価上昇期に入った今
ほかとの比較でも、それから絶対値においても
上昇幅が大きいですよね。

最近入ってくるマンションチラシはほとんどがバス便になってしまった
たまに駅近があっても面積が小さい
３〜４年前に比べるとマンション用地はかなり減ったね

好立地にマンションが建つと、60年間は専有しちゃいますから
オセロゲームのようなものですね。
最低200坪はないとマンション用地にならないから、よけい激戦になる。

↑
失礼しました
専有×
占有○

また地価が上がっているみたいです。
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200604_house_tokyo_23.pdf

千葉県の通勤一時間圏内の大網茂原周辺では坪価格７万円くらいがゴロゴロしています。
ほんとに景気回復なのかと疑っています。
買い時はまだまだ続きそうに思いますが・・。

茂原が上がったらそりゃ凄い事だよｗ

うちの近所は売買価格が上がっているが公示地価はそれより低い。
これでも上がってるの？

公示価格は売買価格に半年〜1年程度遅行するので、次回の公示価格で上昇が反映されると思います。

７５サンクス
素人でスマソン

地価は上がっても、中古物件の値段は下がりつづけなのでは？
中古板みても、悲惨な話しかないみたい。

どこかで中古物件価格も反転しないなら、
喜べるのは土地持ち、デベと銀行だけ...

ということはマンションは絶対買ってはいけないということすよね。
新築も買ったとたん中古になるし、どんなに地価が上がっても
中古価格は下がりつづけるわけですから。

ただし、どこかでマンションに占める地価の割合は３０％程度とか書いてあったけど
そうすると、１０年たって中古価格が３分の１以下まで下がったら買ってもいいかも。

＞７７＆７８
中古マンション板の「ずっと狙ってた中古を運良く手に入れた人いますか？」スレに
下記のようなものもありましたよ！
マンションによっては値下がりしない物件もあるようですね。
価値あるマンションを手に入れたいものです。

66: 名前：匿名さん投稿日：2006/04/26(水) 00:09
築３年のマンションに住んでいます。
先日新聞の折込チラシを見ていたら、住んでいるマンションの
ある部屋の売り広告が入っていて、その価格にビックリしました！
なんと!!購入時の価格より高く設定されているではありませんか。
「売主さん、凄い強気だよね〜。あの金額じゃ売れないだろうね。」と
マンション内の噂になっていましたが、驚くことにすんなり売れてしまいました。
前から購入希望の人がいたみたいです。
狙っていたとはいえ、新築時の価格より高くても・・って考えられるものなのかな？
もしかして新築時の価格を全く知らないとか？
ちなみに都内ではありません。。

67: 名前：匿名さん投稿日：2006/04/26(水) 09:47
そりゃ新浦安じゃ普通でしょ。

68: 名前：匿名さん投稿日：2006/04/26(水) 11:46
そこでの築５年のマンションで新築時３８００万円の部屋を
４１００万円で買った私が来ましたよ。

69: 名前：匿名さん投稿日：2006/04/26(水) 15:10
66です・・・新浦安ではありません。神奈川県です。
そういう物件は結構あるものなのかな？
高い価格での購入って、中古で買うメリットは何でしょうか？

７７です。
訂正しましょう、中古板みても悲惨な話が多い。

損していない、ゲインが出ている人がいることは否定しません。
　でも購買する人口が減って、家持ちの方が多いような人口構成なら
中古市場全体では供給過多になるのは間違いないですよね。

＞７８
買ってはいけないことは、ないと思いますよ。
資産形成とか、老後とか、　ライフスタイルに合わせて
必要な住まいを買うことには意味があると思います。

値段がどうなろうが、満足できる住まいなら価値あるものと
思います。

とは言え、投資目的というのは　結構難しいですよね。

中古板で悲惨な話がでてるのは
そのマンションが建っている地価が下がっているからでしょう。
地価が上がっているマンションならば
価格が下がり続けることは無いです。

品川Ｖタワー、ツインパークスとか普通に上がってるでしょ

中古相場が値崩れしたのは、都心に安くてしかも面積の広い新築マンションが建設されつづけたから。今後、土地・資材価格が上がり、新築マンションの価格があがれば、中古マンション相場も
持ち直すでしょう。特に２０００年前後に建設された優良物件（立地条件と専有面積の広さを兼ね
備えた物件）は、お宝になると思われます。

＞85さん
優良物件とみなされるためには、専有面積はどの程度必要だと
思われますでしょうか。
当方、現在、65㎡の物件（都心３区内）と80㎡の物件（都心５区内）の
どちらにしようか心が揺れていて、決まりません。。

価格はどちらもほぼ同じです。
駅からの距離もほぼ同じ。
前者は通り沿いの中層マンション、後者は通りから一本隔てた住宅地域の
マンションです。

立地は前者が好みで、広さも二人なので私たち的には十分（貧乏性かな？）なのですが、
15年後には、65㎡のマンションって狭すぎて、転売しようとしても買い手がつかなかったら
困るなあ、とか悩んでいます。

今後、マンションの平均専有面積って、広くなってゆくのでしょうか？

ならない

今後しばらくの間は、今の地価高騰と資材等の高騰などに影響受け手平均面積は狭くなるようです。
というか、もう狭くなりつつあるみたいです。
でも、長い目で見たら少子高齢化の為に、一人当たりの住居の面積は広くなるといわれています。
ただ、都心ではシングルなどの超核家族化も進むでしょうから、小さいお部屋も需要があるのでは？

これから何年くらいが土地のピークになるか。。。

少子高齢化の影響は首都圏ではあまりないよ
地方出身者が高校卒業後どんどん流れてきて
地方は衰退するだろうけど首都圏は今のままかさらに密集すると思う

>>90
確かに３大都市圏でのみ経済成長が見込まれた結果がこの間発表されていましたね。
しかしそうなると残された地方がどうなっていくのかが若干不安になります。
強いては国全体の問題になりますもんね。
大阪出身東京在住の私が心配することではないのかもしれませんが、将来子供の世代になった
ら、と思うと少し心配です。

>>86

いずれにせよ、転売の可能性を考えてマンション購入するのは、リスクが高いから、お金持ちにしかおすすめできない。
最悪永住も視野に入れて、80平米の方にしておいた方が無難だが、80平米の方は低層マンションなんだよね。
だから割高なはず。その分生活環境に優れているという面はありますが。
その65平米の物件に近い立地の商業地のマンションで80平米程度の部屋があればもう少し安いだろうから、
本当はそういう物件が見つかれば、その方がベターのような気もするけど。

>>87様から91様
ご回答ありがとうございます。
少子高齢化の影響は首都圏ではでない、、ということで、
65㎡の物件でも転売可能ということですね。

>>92様
ありがとうございます。
転売の可能性は考えたくないのですが、最終的にはどこか（両方の親の住居も含めると
複数の家になって余ってしまう）を売らないといけないと思っています。
だったら、マンションは賃貸で良いかな？とも思うのですが。。
そうですね。
80㎡のお部屋にしておけば、永住もできるし親の介護が必要となったときも
一時期的には呼び寄せればよいし（そして最後はマンションの方ではなく
親の方の家を売る）、商業地で80㎡も視野に入れて探してみます。

皆様ご親切にアドバイスありがとうございました。

華やかな地域の65㎡のお部屋にちょっと心が傾いておりましたので、
微妙に狭くてもそちらが良いかな思っていましたが、地名の格好よさや
ブランド地域って、嬉しいのは最初だけかも、という気にも
なりました。
やはり、住んで生活するということを考えると、少しゆとりがある
広さの方が良いのかもしれませんね。。

会社の先輩で成城に家を買った人はここ何年かで1千万近く土地が値上がりしたといってたよ。

いいですねぇ、さすが高級住宅地。
うちはまったくの庶民なんで３年前に江戸川区の地下鉄駅徒歩圏の一戸建てを買いました。
建売だったんですが、近所の同じ分譲物件の方が引越しされたんですが、買値と同じで
売れたらしいです。
不動産屋さん曰く、江戸川区は人気のある便利なところは値上がりして、不便なところは
値下がりしてるらしい。

バブル崩壊から去年まで、よく下がったよね
で、やっと上がり始めた
これからもう一度この10年のような地価下落が起きることはまずないだろうね
期待しても無駄だと思うよ

インフレな世の中になるよな

買った人は値上がりを期待してるよね。
特に戸建。

つまり、地価が上がるなら、中古の戸建が一番お買い得になる。

>>99
えっ、そう？なんで？
土地が値上がりしたら中古の戸建も高いじゃぁないですか。
なのに？？