自営業者の住宅ローン

＞＞73様
＞＞74様

おっしゃる通り、収入に関しての書類は、2期分の源泉徴収票(自分の場合、H26とH27年分)と、付随する2年分の納税証明書だけでした。　アルヒ担当から、機構に求められる場合もあるのでということで、最新のH28年分の源泉徴収票も提出しましたが、機構からは特に追加書類の提出は求められなかったようです。　クレヒスも特に汚れてなかったので、住宅金融支援機構からの本審査承認は3営業日(中二日)でした。

参考にですが

物件：新築一戸建て　土地は以前購入済
借入額：1350万円　20年ローン
頭金：600万円
収入：年400万円程度

借入額が低かったので、審査も甘かったのかもしれません。その辺りの内情は良く分からないです。　メガバン(某青い銀行)では痛くない腹を探られるように色々言われたりしたので、自営業では最初からフラット35でローンを借りるようにした方がよいかもと個人的には感じました。　担当者も親切だったので、やはり一業務の銀行よりは、専門のモーゲージ系ローン会社のほうが、世間的に属性が良くない私のような者にとっては良いのではと、個人的には痛感しました。

よく節税してるって書くけど
要はごまかしてる低くしてるんでしょ？
いずれドバっと取られる日が
決ますよ。

みなさん思いっきり低く申告してて
家なんぞ買ったりすると税務署とか
来たりしないのでしょうか？
例え出して申し訳ないですが
>>69さんのように
3年間100→200→400万なのに
物件1億で自己資金6000万円とか…
まあ極端な例だと思いますが。

>>77

確かに　鋭い突っ込みです。問題になりますよね。
過去3年　所得400万円以上にして
頭金そこそこにしていればですが。

ケースバイケースなので何とも言えませんが
住宅資金贈与など　併用した方がよさそうです。



住宅贈与に関する税
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国税庁
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

住宅用家屋の取得等に係る契約の締結日 省エネ等住宅 左記以外の住宅
平成31年4月1日～平成32年3月31日 3,000万円 2,500万円
平成32年4月1日～平成33年3月31日 1,500万円 1,000万円
平成33年4月1日～平成33年12月31日 1,200万円 700万円

相続時まで贈与税が延納される制度
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http://zaisan-partners.com/column/zouyo/983.html

この課税制度が活用できるのは、相続財産が基礎控除を下回り、相続税を支払う必要がないと見込める場合のみです。
とはいえ、現状では相続を受けた人の４％が税金を支払っている計算になるので、100人のうちの96人は、相続時精算課税制度を利用すれば、相続税を払うことなく、贈与税も払うことなく、次世代に大きな金額の贈与ができる、ということになります。

なお、相続時精算課税制度では、贈与をする人ごとに2,500万円までの特別控除を認めるとされています。
これはつまり、父親が2,500万円の特別控除を持っているだけではなく、母親も2,500万円の特別控除があるということ。
合わせて5,000万円の贈与を受けても贈与税がかからないということになります。

また、この制度には、親が65歳以上、子が20歳以上という制限がありますが、住宅資金の贈与に使う場合は、ある条件を満たせば親の年齢制限がなくなります。
そのため親が子に住宅資金の頭金などを提供する場合によく使われます。
住宅が動けば、車、家電、インテリアなど他の消費財のマーケットが活用化します。
親から子の世代への贈与をスムーズにするとともに、消費全体を早期に活性化しようという国の経済施策でもあるのです。

ただし、この制度を選択すると、贈与税の110万円の基礎控除を受けられなくなります。
毎年110万円にするか、一度に2,500万円にするか、その点はきちんと見極める必要があるでしょう。

相続時精算課税を利用して多く税金を払うこともある

ケースによっては、この制度を利用することで税金を多く払う場合があります。

たとえば、子が、親と一緒に住むために、5,000万円の一戸建て住宅を購入するとしましょう。
このとき、親から2,500万円の贈与を受ければ、親が亡くなったとき、この2,500万円に対して相続税がかかります。

一方、同じ5,000万円の物件を親子で購入し、共有名義にしていたらどうでしょうか。
死亡時に所有していた財産は、5,000万円の物件のそれぞれの持ち分になり、土地はおおよそ80％、建物は60％で評価されるので、2,500万円より低い金額に対して税金がかかり、結果的にこの制度を利用しないほうが節税になるわけです。

贈与する人１人につき、総額2,500万円までなら、複数回に分けて贈与することも可能ですが、2,500万円を超えた部分の金額には、一律20％の贈与税がかかるので注意が必要です。

もちろん、相続時までに負担した贈与税は、相続時に相続税から控除されます。
相続税の申告時に、相続開始時まで納付した贈与額のほうが相続税より多かった場合には差額が還付されます。
子世代が住宅を購入するにあたって、この制度を利用するかどうかを検討するときは、親に頭金を負担してもらった場合に減る利子額を計算してみるといいでしょう。
場合によっては1,000万円以上の利子を減らせることもあるので、そのことを親と相談したうえで、検討してみるといいと思います。

住宅資金贈与
http://so-labo.com/house-acquisition-fund-2-2735

以下の解説です。

『相続時精算課税制度』と、『住宅取得等資金の非課税制度』の両方を利用して最大4,000万円の贈与税を無税にしたいという方は多いのではないでしょうか？
今回は、２つの制度の内容と、その制度を利用するために必要となる書類を簡単にご説明致します。

都内で士業で個人事業しています。
現在年収は2000万程度。課税所得は700万ほどです。

こんな自分ですがメガバンクからローンがおりました。

借入額9000万
金利0.675％
保証料2.1％

ちなみに物件は11000万で、頭金は500万でした。

必要なのは3期分の確定申告書と納税証明書です。

>>77
私に限って言えば心配ご無用です。
71氏の言う通り、自営は世間体のためであって、本職は株式のトレーダーです。
証券会社から税務署に損益が伝わってますし、
確定申告のための帳簿管理も税務調査も面倒なので、たとえ経費で認められる領収書も半分くらいは捨ててます。
そもそも無駄にいい家を建ててしまい、建物及び付帯設備の減価償却費だけで３００万くらいになるので、つまらないごまかしをする必要がありません。
特に仕事を頑張らない限りどう転んでもこの先ずっと赤字です。
エネファームとか蓄電池ってこうやって使うのかと勉強になりました。

75氏の＞自営業では最初からフラット35でローンを借りるようにした方がよいかもと個人的には感じました。
はもっともだと思います。
80氏はすごいですが、私に同じく例外の部類でしょう。

>>81 匿名さん
自分は兼業トレーダーなのですが、専業さんは総資産の何割くらいを頭金に使うのでしょうか？
たとえば1億を株資金に持っていたとして、半分を出すのは自殺行為ですよね？たぶん。稼げる額が倍違ってきますもんね。
自分も専業目指していますが、そのあたりの感覚ってどうなのかなと思い質問させていただきました。

>>80 個人事業主さん

ユニークな確定申告ですねwww

>>82
頭金にいくら使うとか、種にいくら必要かって人それぞれなんでよくわからないけど、
専業なら種５０００万で十分すぎると思いますよ。
種がそれ以上になると、配当金生活目指して売買がマイルドになる人が多いような気がしますがどうでしょうか。

自分の場合はいくら頭金に使って、いくら残すかとはあまり考えませんでした。
信用金利３％前後、住宅ローン金利１％、割安高利回り株ゴロゴロ、
だったら借入限度額目一杯借りて、余った金で株買おうってだけでした。

>>83

　はて？何がユニークなのでしょうか？

　収入2000から事務所の家賃、スタッフの給与等を差し引て、自分の保険料等を差し引いたのが課税所得ですが？

過去３年平均の所得金額は1150万で6千2百万の新規借り入れの申し込みをしています。
ネット銀行の低金利にチャレンジ中です。仮審査が通り現在本審査申し込み中です。
50近い初老なのでネックはいろいろあります。結果がでるまでドキドキしています。

>>86
>>初老なのでネックはいろいろあります。

どのようなネックですか？

最終　与信限度額は確保できたとして　購入資金　頭金2000万円であれば普通に通りそうですが。

ネックは健康面です。
このローンのために３年前から禁煙、禁酒、ダイエット、運動と努力を重ねてきました。
しかしながら高眼圧症（緑内障ではないです）だけはクリアできませんでした。
既往症でタプロスを点眼しています。頭金はおっしゃるとおり２千万です。
はじめての住宅ローンなのでキンチョーしています。

中高年でのローン懸念は完済年齢位じゃない。後は其なりに資産有るはずだから繰り上げしたい人はする、したくない人は期間に沿ってするとかね。

>>85 個人事業主さん
自分は士業ではないのですが色々やってて収入1400の手取りは実感700ほどです。税金は課税所得が800万だと結構いきますよね。実感手取りはどのくらいの実感で、所得税どれくらいの支払いでしたか？

実感って？(笑)

所得税市民税事業税消費税固定資産税自動車税国民健康保険税国民年金

>>88

>>このローンのために３年前から禁煙、禁酒、ダイエット、運動と努力を重ねてきました。


住宅ローンの審査も　健康面も重要なファクターなのでしょうか？
それでも、健康に越したことはないですよね。日頃の心がけや鍛錬でしょうか。

五千万円以上の借り入れだと健康診断の結果や診断書の提出なので
正常内の数値のほうが心証がよいからでしょう。

あと自営業は体が資本ですからね。
健康でないと７９歳までローンを返せませんからね。

>>94 匿名さん

団信あるからちゃんと＊＊れば問題ないよ

おめでとうございます！
3年の努力が実りましたね！
じゃなくて仕事頑張った結果ですね(笑)

そうですよね。
そのためにも。マイナンバーで管理もされてしまうし。
節税してそんなに家買ったり車買ったりできないと思います。
私自身、法人として親の代から50年商売してますがそんなに甘くないです。
そしてごまかしてる個人企業の方とお取り引きしてるとかならずと言って税務調査入ってます。
あとあと大変にならないように。

士業なら横のつながりで税理士とかに聞けるだろうし、自営業者は社会保障が薄いから個人で自助をしなければならない、
節税をしながら自助の充実を。

５０代、年収１１５０万、借り入れ６２００万、ある意味sbi bkってエグいね。

普通じゃない？
払えなくならないようにだけかしら。
うちは、金融公庫4000万円 年収500万円。法人(有限会社として35年)
自己資金は200万円。建替なので建物だけの融資。

金利上昇局面では固定から先に上がるから、変動の人は何％になったら金利タイプを変更するとか考えておく必要があるね。

個人事業主、皆さん何年目でローン審査しましたか？
通りましたか？
業種、職種ものせれる人はお願いしたいです。

銀行というより保証会社の規定によるけど、3年あればOKだったかな？1-12月のフル期間が3期分あれば、内容次第だと思うよ。業歴長いに越したことはないけど。
所得の5倍位までの金額、年間返済比率も20%くらいならイケるんじゃない？これを超えると、審査通っても返済がきつくなってくる。

>>104
ありがとうございました。

まだ1年で確定申告1回しかしてないとかだと、難しいですかね？？
年数浅いけど通ったよとか言う人居ませんか？

>>105 口コミ知りたいさん
規定でNGのとこがほとんどでは？いくつか調べてみたけど、2期以上だったよ。探せばあるかもしれないけど。。。医者や弁護士等は勤務年数や営業年数短くてもOKだった気がする。

>>106追記
フラット35なら申込可能なようです。

>>106
>>107
ありがとうございます。
望みが全くないわけではなさそうですね。

>>105 口コミ知りたいさん
うちは青色で3回分確定申告が必要でしたよ
結果はネット銀行　変動　３５年　3200万で1発オッケーでした。

質問お願いします。
フラット35に申し込み予定なのですが、前年度中に滞納していた国民健康保険料をまとめて支払いしたので、確定申告書の社会保険料控除の金額が150万円近くあります。
自分の所得金額からして明らかに大きな金額なので、怪しまれてしまうのでは…と不安になっております…。
滞納していた金額をまとめて支払ったと正直に話しても、滞納する奴なのか…と思われてしまうと困っております。
やはり怪しまれますよね？

>>110 匿名さん
滞納の事実もですが、滞納するくらいキャッシュ・フローでない、貯蓄もない状況ならすでにアウトでは？

>>111 通りがかりさん
お返事ありがとうございます。

滞納には違いないのですが、収入が減った年の分納していたものを一度に支払いました。
貯蓄も高額ある訳では無いですが、しておりました。
それでも紙面上ですと、それが全てなので…やはり難しいですよね。
現時点で未納の物はないのですが、審査に出す直前になり、そこに気がついてしまい…途方にくれていました…。

国保の上限より多くを収入が減った年に払うなんて凄い
一括で購入出来ると思いますよ

>>113 匿名さん
お返事ありがとうございます。

違います！
何年か前に、かなり収入が少ない年があり…その時の国保の支払いが厳しくて猶予みたいな制度を利用しました。
その猶予していた過去の国保分を収入が増えた年に払ったのです。なので収入が減った年には払っていないです。
うまく書く事ができず、すみません。

国保
年金
市県民税
が遅れて払ってたりしたら、ローン通らないですか？？

分納で払ってたりとか、、、

>>115 戸建て検討さん
まず通りませんよ。
納税証明書は必須です。

すみません、愚痴を言わせてください…
今、賃貸に住んでる者なのですが、コロナで自営の店を臨時休業しております。(接待を伴う飲食店)
賃貸の家賃の支払いもきつくなっており、思いきって中古マンションを購入し、月々の支払いを抑えようと思っておりました。
希望物件が見つかりましたので、りそな銀行のフラット35に申請申込みに行ったのですが、
前々年度の確定申告書の所得までは希望物件の借り入れが出来たそうですが、前年度(直近)は所得がかなり減ってるのでこれでは審査すら出来ないと冷たくあしらわれてしまいました。
それに青色申告控除と減価償却費は鑑みてくれないとの事。
あと数ヶ月早ければ(１月～３月中)確定申告書も前々年度のものが直近として判断されるため、ローンも通ったと思うと非常に悔やまれます。

青色申告控除は真面目に複式簿記で帳簿を付ける恩恵としてのボーナスみたいなもの。
実際の支払いは無いのに。

皆様も同じ条件なのでしょうが…

自分の情報収集の遅さ、タイミングの悪さ、無知さを＊＊ます。

>>117>>117
家賃の支払いも苦しい、直近の収入が減った減った、休業中、
思い切ってマンション購入・・・

家賃下げて引越し先探すべきでは？
収入が戻ったら買うことを考えればいい。

サラリーマンでも収入下がったらローン借りられないのは一緒。
今の収入では貸せない（払えない）と判断されたのに、買っておけばよかったと考えるのは駄目だよ。今年度も業績回復は難しいのだろうし、事業形態によっては回復しないところもあると思う。
減価償却費の影響が大きい=本業でしっかり稼げていないとも言えるし。

自営業７年目、夫所得290万
妻、パート年収72万合算です

中古物件2000万借入
信用情報はクリア
ローンは
携帯分割16万
事業借入200万
共に完済予定
頭金なし

フラット35と地銀の住宅ローン申込み中

フラット35は留保でした
ローンの完済条件はつかなかったのですが
33年で支払うとの条件がつきました
結果が出るまで心臓痛いです

フラットで通りましたよ。
頭金は3割

>国民年金の支払いを、金消契約の直前月まで証明したり、頭金が本当にあるのか、
通帳コピーを提出させられたり
これは同じですね。だいたいこれらは皆そうなると思います。
支払能力があるのか、義務として払うべきものはちゃんと払っているか、借入はどれだけあるか等。
私の場合、自宅が職場なので一部でも仕事として使う場合はフラットの場合融資できないらしく、完全に生活だけに使用するとして契約となりました。
なのでもし確定申告でこの住まいのローンを家賃として計上すると全額返済を求められます。
「保証料は通常の１．５倍」はなかったです。
審査から融資実行し完了するまで一ヵ月半でした。

自営はローン組む時、こんなにも信用ないのと凹みます。都民ですが土地があり、それ担保でと軽く考えていましたが自営４年目だった事もあり大変でした。結局注文住宅で融資される前に支払いが段階的に生じ、プロパーローン金利が馬鹿らしかったので融資の４割ぐらいは先払いし、結局６割分しかローン組みませんでした。返済考えると正解だったけどね。

質問失礼します。

個人事業主は何年ほど実績を積めば審査通りやすいなどありますか？

>>123 匿名さん
3年ですよ