マンション総合問題何でも相談

>497さん
仕事をしていく中でお世話になっている管理組合に対してうそをついて仕事をしていく
とはどういうことですか。
管理組合と管理会社は「共存共栄」ですよ。
又、会社は私企業ですから利潤は追求していかなければいけませんが、「適正利潤」
でいかなければいけません。
お互いに信頼できる関係を築いていけないような社員が多ければ、その会社の成長は
期待できないでしょうね。
「お客様は神様です」「お客様は常に正しい」マーケッティングの基本ですよ。

組織は各ポジションのヘッドさえしっかりしていれば後は雑魚でもいいと良く言われますが、
部下が悪いということはヘッドもしっかりしていないということでしょう。
そのヘッドになる人材不足ということでしょう。それが会社のレベルです。

501や502は管理組合にもいえることですね。
組合員の資産を理事たちの都合や業者に言われるまま湯水のように使っていませんか？
組合員と真摯に向き合っていますか？
理事は組合員より自らの立場や保身に重きを置いていませんか？
資産価値という大義名分を都合良く使いまわしていませんか？
会社がヘッドで決まるなら、理事会も前列幹部連中で決まります。

私は前に長期で管理員をされた方が、契約時間外や休みの日に突然連絡がきて、夜漏水の業者の手配等を様々されていたのを見ています。
驚いて声をかけるとマンションから自宅が近いので、半ば強制的に来させられてボランティア扱いと聞かされました。
あまりに酷い管理会社だと思い、その方にはたまに昼休憩時のお菓子を持って行きました。
我が家の件でもお世話になっていたので、感謝の気持ちで何度か差し上げました。
今は異動でいません。

しかし何処からか聞きつけたのか新管理員から「私にはお煎餅を下さい」と要求されました。
この管理員とは特別な付き合いもないのに、食べ物要求される？凄い人もいますね。
当方マンションの管理会社は仕事はしなくても暴言は吐く・無視が平気な会社です。
もうこんな会社に呆れて、我が家は夏頃引越します。常識のない人達が周りにいると、自分もおかしくなりそうです。
理事達も意味不明な理事会を繰り返しています。役員報酬の為ですかね？

皆さんのマンションで、同様の経験をされている方、いらっしゃいますか？

神様は、善と悪とを、わきまえた、生き物を野に放たれた。天使とサタン。

善人が、善良な心を持って悪と立ち向かったら、殺される。それを　？　と言う。

善良な教育者や、医師等を見ていると、頭が下がります。マンションに優秀な

善良な理事長が誕生して、相当な改革をして、マンションの将来の資産価値に

貢献したにも関わらず、悪い理事長と管理会社とその仲間にその座を追放された

のをしっている。本人は、表情や血色は、以前より生きいきとしている。片方の

悪人理事長は、目は爛々として、目つきは悪く、落ち着きが無く、最近はメンタル

に通院しているらしい。敵は外部にいるわけではありません。内にいるのです。

人間は、一人として、同じ人間はおりません。生き方は様々です。放つておけ、

確かに敵は中にいます。（管理員も含め）
悪い奴ほど友達のふりで近づいてきます。
こちらは距離を保ちたいが、あちらさんはズカズカ入り込んでくる。
挙げ句の果ては、理事に推薦までされている！
それでもって、推薦どころか立候補したことになっている！
騙しはお手の物で慣れているようだ。
捨て駒にしたいようだがその手には乗らない。
理事会の悪行の数々を内部告発してやる。

「人を信じ、信じられる人間になりなさい」と言われますが難しいですよね。
しかし、お互いに信じられないような管理会社と管理組合であるならば、もう委託契約を
結ぶ理由は何もありません。
密着し過ぎはいけませんが、つかず離れずの関係を保つことは大切なことです。
大人の対応をしていくべきですね。

知識や勉強不足から、理事が管理会社に任せっきりになる。
ここが最大の問題であります。
管理会社が悪いことをするというより、商人と鴨の関係を忘れてはいけないということ。
当マンションの過去の悪しき習慣から紐解けば、管理員とフロントサービスの女性商人に、プライドは高いが爪の甘い孤独な高齢主婦が鴨にされていました。
本人は友人のつもりのようでしたが、商人のほうが一枚上手でしたね。

女性のフロントもいるんですか。珍しいですね。
フロントは別に悪いことをしているのではないと思いますよ。
フロントが会社に貢献するというのは当たり前のことですから。
ただ度が過ぎるといけませんが。
一番の問題は、理事の知識不足というかマンション管理に対する知識や情報に対する
勉強不足です。
規約や細則、区分所有法、適正化法といったものを勉強しようとする者は少ないですからね。

>一番の問題は、理事の知識不足というかマンション管理に対する知識や情報に対する
勉強不足です。
規約や細則、区分所有法、適正化法といったものを勉強しようとする者は少ないですからね。

>意見を云う組合員は規約くらいは分かった上で質問します。
>住民が規約を訴えても、プロのフロントが規約を軽視し

だって。どうしますか？

具体例が分かりませんので答えようがありませんが、何故総会で管理会社の
意見が通用するのですか？
議決権は管理会社にはないでしょう。
決めていくのは組合員ですよ。
又、議長は理事長でしょう。議長が判断すればいいことじゃないですか。
本当に規約を理解されているんですか、その問題で。

おいおい、おかしなのが出没してきたな。
ここはマンションに関するスレだけどね。商売はダメだよ。

>512は奇怪なスレッドを立てています。
そういうものこそ上記レスと共に削除するべきですよ、管理人様。

う～ん困りましたね。
削除依頼要請しますか。

管理会社が主導権を握っているマンションは結構多いですよ。
殆どが小規模マンションで輪番制の理事のところです。
理事も数人しかいませんし、理事会も定期的には行われていません。
そういうところは人材も限られていますので、管理会社に頼らざるをえません。
そういうマンションは、ある程度の管理会社の横暴は仕方ないとお思っているというか、
初めてのマンション生活であれば、そんなものだと思いますしね。
後は良心的な管理会社のフロントが配属されることを祈るだけです。

マンションは、組合員の資質を替え、に、言い換えますか。？

世界情勢と一緒で、マンションも、民主主義の限界が来たので

しょう。危険ではあるが、強力な、リーダーシップが必要な時

代になったのではないですか。

できるマンションとそうでないマンションがあるんですよね。

５１７さん
そういうことは漢字を正しく使えるようになってから言ってくれる？
説得力に欠けるから。

書き込んで、いないで、漢検でも、取ると、いいです。

>>517さん
改行も見直して欲しいよ。
貴方のレスは特別なハンネでなくても改行の特徴ですぐ分かるけれど、読み辛い。

マンションの給排水システム（タワー型マンションも含む。）の解説をお願い致します。

>521さん
私が書き込むより、「マンションの給排水管システム」で検索してみてください。
いろいろあり勉強になりますよ。

給排水管の更新工事ができるかどうかが、そのマンションがスラム化するかどうか
の分岐点です。
当然専有部分も含めて。

住宅の寿命については多くの研究がある。早稲田大学の小松教授らが行った「建物の平均寿命推計」の最新調査（2011年）によれば、人間の平均寿命を推計するのと同様の手法を建物で採用した場合、木造住宅の平均寿命は64年としている。

マンション（RC/鉄筋コンクリート造）の寿命には諸説ある。例えば、117年（飯塚裕/1979「建築の維持管理」鹿島出版会）、68年（小松幸夫/2013「建物の平均寿命実態調査」）、120～150年（大蔵省主税局/1951｢固定資産の耐用年数の算定方式｣）など。実際には配管の種類や箇所にも大きく左右されるが、思いのほか長持ちするイメージだ。

おそらく今後はもっと寿命が伸びることになるだろう。適切な点検や修繕を行う慣習がなかったこれまでの状況で推計したのが上記の寿命であり、所有者が意識するだけで格段に寿命は伸びるはずだ。また建物の寿命をのばす技術も時間の経過とともに進歩している。

築80年RC（鉄筋コンクリート）造の建物をリノベーションした実例がある。課題のコンクリートは、強度に問題がないことをコア抜き試験で確認。もちろん劣化している箇所はあるため一部は鉄筋の張替え、フレッシュコンクリートを注入するなどして補修、表面に1.5cm程度のポリマーセメントモルタルを塗布することで、寿命は60年程度プラスされ、築140年まで伸長すると認定された。

コンクリートは当初「アルカリ性」である。これが空気中の炭酸ガスを吸収して年に0.5mmずつ中性化する。鉄筋のかぶり厚（コンクリートの厚み）は３cm。つまり60年でコンクリートの中性化が、鉄筋にまで到達する。コンクリートは中性化しても強度が弱まるわけではなく、空気や水が浸透しやすくなることで劣化。これが鉄筋にまで到達すると錆を生じさせることで鉄筋が膨張、コンクリートを徐々に押し出すような事態が発生するというわけだ。このとき、前述のような施工を施せば、鉄筋は保護されるためまだ十分に利用可能ということになる。

鉄筋コンクリートの寿命は長くても、配管・配線等の更新工事ができるかが
マンションをスラム化させない重要なポイントになります。
コンクリートを中性化させないためには周期ごとの外壁の補修工事をしっかり
やることも大切です。
この周期についてはできるだけ短い方がいいのでしょうが、積立金の関係もあり
１２年～１３年周期ではやるべきでしょう。

地震大国日本の事情
潮風にさらされている島国の事情
三年後には３人に一人が年金生活者になる高齢化大国の事情

これらを無視し、メンテナンスができる仮定
震度４以下の地震すらない仮定

これでコンクリート強度だけを根拠に、マンション建て替えが必要にならないなどと称されるのはいかがでしょうか？

震度７の地震が数回発生するという想定を全国のみなさんしていますか？
来るかもしれないがこないかもしれない、分からないのですよ。
来ないことを想定してそれに対応していくのが普通の考えなんですよ。
どうせ大地震がきて壊れるのでそこまでの対策は必要ないという考えは
おかしいでしょう。
地震は明日くるかもしれないですからね。

>>528
その通りですが、デベロッパは新築分譲するばかりで、建て替え実績を検索すると大京と長谷工ぐらいしかでてきません。
熊本震災でも築20以上が多数倒壊してます。
震度７が２回来ることが稀だからでなく、震度５以上に何度耐えられるかも想定されてないのです。
熊本震災を教訓に耐震基準を見直して新築は建てられても既存のマンションは建て替えされないのでは、意味がない。

建て替えは基本的にはできないと思った方がいいですよね。
建て替えの場合は、当然それに参加しない、できない方もおられますからね。
それに、解体から完成までは、３年程度かかります。
その間アパートを借りる等しなければなりません。
そこまで待つのなら他の中古マンションでも買った方がずっと賢明です。
だから建て替えはできないのです。

建て替えのできるマンションは、容積率に余裕があり現在のマンションの５割増しとか
２倍の建物がつくれるマンションでしょう。
それができればその分を売却することにより、各人の負担金が少なくて済みますから。

>>530
だからね。築40年立ち、配水管交換もできず、管理状況ガタガタで修理費もない。
そうなる状況は、高齢化人口減少社会なのですから、予測できたのに国は対策をたててない。
。
30年後に建て替えします。
で、新規分譲すべきだったのです。

借地権分譲マンションと同じようにすべきなんですよ。

購入時の設定で建て直しが分かっていれば、備えられるでしょ

でなければ、新規分譲するたび廃墟マンションがだらけになりますよ。

>購入時の設定で建て直しが分かっていれば、備えられるでしょ

そこまで考えて買う人はいないでしょう。
販売会社は売ることしか考えてませんよ。
購入をためらっていたら「月々家賃からの支払いでマンションを買えます」なんて言ってきます。
浅はかな人はその言葉を鵜呑みにして契約するんです。
先のことを考えてマンションを買える者が一体どれだけいるでしょう？

>532
３０年で建て替えをするといって分譲するとしても、１０年、２０年で売却する者もいる。
２０年で購入するとしたら１０年後に建て替えだから、２０年で２，０００万円で購入、
それから１０年住んで建て替え費用を２，０００万円程度ださなくてはならなくなる。
ちょっとそれだとマンション買う者いなくなるよ。
建て替えをするには解体から完成するまで３年はかかるし、その間アパート住まいだよ。
ちょっと無理だね。

要するに建て替えはまずできないと思うべきです。
ではどうすればいいのかというと、５２５の書き込み通りできるだけ建物の維持保全に努め
長寿命化を図るしかないのです。
そんな単純なことも分からない者もいるけどね。
大規模修繕工事の３回目はしなくてもいいとかいってね。

マンションの管理にとって一番大切なことは建物設備に関することです。
そしてそれを行っていくには修繕積立金が必要となります。
積立金に余裕があれば、周期とか３回目はやらないとか考えることもないんだけどね。
もし築４０年で解体するにしても、３回目の大規模修繕工事はすればいいんです。
解体できるかは分からないのに、工事だけしないでオンボロなマンションに住むのは
嫌でしょう。

うちのマンションは大規模修繕工事は１２年周期、その他大型設備や給排水管等工事を
しなければならないものは全て長期修繕計画に網羅されてます。
大規模修繕工事を１５年とか２０年に１回というマンションは考えられません。
そんなに周期が長ければ、玄関扉や開放廊下の床、天井、外壁の汚れ、格子等の
塗り替え等もしないので古くなってるでしょう。
きれいなマンションに住みたいですよね。

>そもそも鉄筋コンクリートのかぶり厚さが3センチが普通だから65年で建物として終わりなんですよ。
>40年超から65年までの間は終末期であり、
>手をかけるのは枯れ木に水をやるようなもの。

だから３回目の大規模修繕工事はしなくていいといってる者がいるけど、６５年持つのに
２５年で大規模修繕工事はしないとはねえ。
残りの４０年は一体どうゆう管理をするんだろう。実際は残り３０年ということだけどね。
５２４、５２５は読んだのかな。

空きの目立つマンションは修繕積立金のないところ。
中々売れないマンションも同じこと。
うちのマンションは不動産会社から売却しませんかという郵便が頻繁にきますよ。
中古でうちのマンションを買おうとしている者が多いとのこと。売りに出せばすぐ売れるし。
しかし、築１５年なんだけど、価格の設定が悪いのか分譲価格の８５％から９０％に値下がりしている。
１５年経過しているけど、見た目には築浅としかみえない。
大規模修繕工事は終わって間もないので（３年前に実施）外壁はタイル、共用玄関は大理石なので
きれいだし、開放廊下はシートの張り替えまでしているし、見える部分は全て塗装とかの修繕はしてあるしね。

給排水管や外壁その他を改修しても、新築には到底敵わない。
3回の大規模修繕工事済みの30数年築古マンと最新設備の整った綺麗なサラマン、普通に後者を選ぶでしょう。
そこまで築古にしがみつく前に早め早めの売却と引越しの積立をしましょうね。

マンションの管理は買い替えをする者だけを前提にはしていないのではないの？
いくら買い替えをする者が多くても、売却すればそれを買って入居してくる者もいるんだからね。

どんなに綺麗に外観を保っても、管理組合の理事がアホならおじゃん。
訴訟を起こされるとかで騒ついています。
こんなことでマンションが有名になったら資産価値を維持するとか笑ってまう。
理事が逮捕とかびっくりですやん！
誰が住みたいかな？

35年ローンの支払いで精一杯の区分所有者がほとんどです。住み続けるしかない。
半数以上はそうなるでしょう。後の半数は、現実は競売等により退去と、その前の
任意売買、相続等です。ロウコストで安くで買った郊外の団地型一般マンションが
多いです。首都圏の億ションは、これには当てはまりません。

35年ローンとは。。。たいへんですね。
ここでは、築15年〜30年くらいの書き込みが多いと思いますが、大規模修繕工事を3回経験してもなお住み続けなければいけない運命を背負わされている訳ですね。
4回目の時は既にオンボロで修繕工事積立管理費も値上げで、年金受給者は管理費が払えなくなり、河原でテント生活です。
その頃にどのような人種が買いますか？
個人的に魅力はありません。

３回目の大規模修繕工事まで住むとはいっていないんですよ。
途中で入居してくる方のためにしっかりした保全計画をしてあげますよということです。
そのために積立金の値上げもしますが、本当ならその頃はいないので値上げしなくてもいいんですよ。
みなさんのためです。

3回めの修繕工事を待たずに出て行くというのなら、マンションは30年で住み替え論が成立しますね。

>>546
出ていくとは、この世からでしょうよ。

マンション学会は、築30年で建て替えられるマンションを建設し販売するように政府に働きかけて下さい。
長寿マンションは、必要ではない。
必要なのは、耐震性が高くメンテナンスしやすく安いマンションです。

35年ローンも見直して下さい。
どれだけ完財できてきてますか？
ローン破綻の方が多いはずです。

ウチのマンション(築９年)の修繕費の積み立てが、とても順調に増えていると数年前の理事会で理事が言っていました。
大規模修繕がくる前に、所々理事会で気に入らない箇所があるとそのお金から修繕していました。無駄遣いかなと思時もありました。
先月の理事会の報告で「今後消費税も上がる予定で、積立金が足りなくなる恐れがでてきました。その時は負担願います」との事。あんなにあったお金で足りない？
口うるさい住人や、偉そうな役員が勝手に決めて何でもない所にお金を使ってきたからです。
総会でもないので、修繕しますの報告しかありません。
呆れたマンションです。

私は今秋、このマンションの対応に呆れて引越すので今後は無関係でよかっです。
あとで急に修繕費不足の為、追加されないように他のマンションより修繕費が高くても選んだ住まい。
営業もそれを考慮した金額なので、急な値上げはないはずと説明されたメーカーの考えと誤算の理事達の浪費マンションです。

住替えのゆとりと、子育てが終わり独り立ちした熟年夫婦は、マンションを手放して、
田舎に帰る住民もいる。話を聞いていると、ローンの借入は年収の四倍以内として、
回数は20年が妥当であると聞きました。頭金は売値の四分の一は必要とも聞いた。

耐久性から考えると、借り入れ条件はもっと厳しくなる。しかし、住民の為に、
真面目に真剣に考えてくれる管理のプロの理事長にまかせることが出来れば、マンシ
ョンは、まだ望みはあります。マンションの管理は管理会社間返せは、１００％
駄目であることは明白です。自分のマンションは自分で守ることです。

マンションによっては。40年前には第一種低曽住宅専用地域であった地域が、
今では地下鉄が止り、商業地域になり、容積率が大幅アップで、旧区分所有者は
新築マンションに建て替えてお釣りの出る恵まれた話も聞きます。

適正修繕積立金は現在の国交省が出している金額は１７，５００円とのことです。
これには当然駐車場の積立金への充当分も含みます。
また、専有部分の配管類の費用は含まれません。
うちの場合は、現在は１５，０００円程度ですが専有部分の配管類も管理組合として
一斉にやるように計画をたてるつもりでいます。

２回目の大規模修繕工事が終了したら、それ以降の大規模修繕工事はしないという者がいて
それ以降は解体費用として積み立てていくといってるがそんなばかげたこと住民が納得する筈
はないよね。
単なる夢物語だろうけど。解体費用は高いよ。給排水管の更新工事とは全然問題にならない
ぐらいの莫大な経費がかかるからね。
修繕積立金を５倍ぐらいに値上げをするつもりなんだろうね。勿論それでも焼石に水だろうが。

>適正修繕積立金は現在の国交省が出している金額は１７，５００円とのことです。
これには当然駐車場の積立金への充当分も含みます。

およそ100平米で約2万円、駐車場料金は別。
当初の長期修繕計画に基づいた値上げを怠ってきたことも一因であると考えます。

>途中で入居してくる方のためにしっかりした保全計画をしてあげますよということです。
そのために積立金の値上げもしますが、本当ならその頃はいないので値上げしなくてもいいんですよ。
みなさんのためです。

‘ため’になっていますか？

今度はこちらに相談します。

うちのマンションでは、民泊を徹底的に禁止しています。
しかし、国家戦略特区、民泊条例など、法的には規制緩和の方向にあります。
次のHPを参照してください。
http://minpaku.yokozeki.net/about-minpaku/#i-8

そこで、特区内のマンションではどう対応したらいいのか教えて下さい。

殆どのマンションの規約には、専ら住宅として使用するものとし共有の利益に反する地の
用途に供してはならないと規定されていると思います。
しかし、この専らとは１００％という訳ではありませんので、この規定を改正しておくことが
必要となります。
通常のマンションでは民泊の問題は発生しないでしょう。
しかし、外人が投資のために購入していたりすると、民泊も考えられるでしょう。
それと売却も賃貸もできないような築年数の経過したマンションなら民泊も考えられます。
規約違反の罰則としては専有部分の一時使用禁止等もあるでしょうが、そのためには裁判も
必要ですし時間もかかります。
そこの区分所有者はそのマンションには住んでいないでしょうから、交渉ごとは代理人に依頼
することになります。
民泊をされたらその対応に時間もかかりますからまず民泊は絶対だめだという啓蒙活動を
していくも大切なことです。
民泊に関する順守事項を決めてそれに違反したら罰則を設けておくこともいいかもしれません。

ご回答ありがとうございます。
要するに、重要なのは次の2点であるということでよろしかったでしょうか。

①民泊の順守事項を定めておく。
②違反した場合の罰則を設けておく。

そうだとしたら、民泊の順守事項としては、具体的にどのような項目を挙げたらよろしいでしょうか。
また、管理規約で定めることができる罰則については、どのような範囲になるでしょうか。

以上、よろしくお願いします。

この問題については草の根評論家さんが立てたスレで論じられていますので
私からの書き込みは遠慮させて頂きます。
一ついえることは、ネットで検索すれば大概のことは分りますよ。
皆さん自分で考えるのではなく、いろんなスレ等の意見を参考にしながら
書き込むのが普通ですからね。
ただ、そのネットに書き込まれたのを探し出すのは個人差がありますが。
他人に頼るだけでなく自分でも是非調べてみてください。両方で調べていけば
より理解できますので。

電力の自由化が始まって２ヶ月目に突入しているけど、一体どのくらい
が電力会社から変更しているんだろう。
思ったほど盛り上がってもいないようだし。
どなたか新電力と契約した方おられます？

ガスが自由化されるし、新電力は後出しじゃんけんを繰り返しているので、一番いい条件を選びきれない。

皆さんのお住いのマンションで管理員からお菓子を要求された経験のある方はいますでしょうか？
管理会社へ管理費支払って、その管理員から昨年暴言も吐かれ、駐車場に行ったら私の車を覗いていました。
こんな人にお菓子要求されるのは普通ですか？
今のマンションは住人がどんどん引越され、おかしな住まいになりました。

返答する気にもならない。本当？

区分所有法でいう管理者を理事長とするの規約を改正して下さい。
又は、法令の改正、自民党に入党して法案を作成して国会へ提出
して下さい。

電力の自由化音沙汰なし。高圧一括受電でもよかったね。

管理者＝理事長でいいんじゃないかな。
管理者と理事長が別々だと却って理事会はうまく機能しなくなると思うよ。
理事会や総会は理事長が議長をするしね。

管理員からお菓子を要求されたことはありませんが、当たり前のように貰っていると聞きました。
引っ越してきた人、単身者が結婚したら菓子折り片手にご挨拶は聞きますね。
悪いのは、菓子折り有りと無しで態度が違うこと。
当マンションは、住み込み管理員が一名、通い管理員一名、クリーニング受け取りサービス員一名ですが、このクリーニング受け取り員があからさまで下品でした。
管理会社より、管理員の仕事ぶりのアンケートがありましたが、態度が悪く評判も醜かったので60代の女性が解雇されていました。
掲示板には定年退職とありましたが、本当のことは出せないでしょうね。

>>564
労働法で
感じ悪いと評判が悪いくらいでは、懲戒解雇にはできません。

クライアントからの苦情が多ければ。。。
管理会社も契約解除が怖いから、パートのおばちゃん一人くらい惜しくはない。

懲戒解雇はないでしょう。
精々、クレームを聞き入れた管理会社が交代させるくらいでしょう。

管理員にお菓子とかの差し入れをする住民はいますけど、それは単なる差し入れですからね。
勿論管理員から要求はないし、それのあるなしで対応が違うこともないでしょうが、ただ
差し入れを時々してくれる住民とは親密度は当然違ってくるのは仕方ないことでしょう。

↑
認めましたね。
親密度ね〜、どういう意味かな？
当マンションの管理員は、住民との距離感や公平性を重視するために、全て断っています。
管理事務所への付け届けは後にトラブルの味の素です。
そもそも、付け届けは根回しややましい事があるからで、利害関係である管理会社と住民との間で贈答のやり取りはタブーです。

管理会社ではありませんが、私のいた会社ではお中元・お歳暮等の受け取り一切不可でした。
人事は受け取っていましたけどね。

ちなみにマンション管理に関わりが、なきにしもあらず。

許容の範囲内であれば問題はないのでは？
お菓子ぐらいだったら何の問題もないでしよう。
業者から工事のお礼とかで１００万円とか５００万円もらうのとは違うし。
政治家は金額がもっと大きいしね。
舛添さんも公費を使用にしているし。

法的に問題がなければお菓子ぐらいもらってもいいでしょう。
規約や細則にもそういう規定はないし。

『このくらいは』
それが始まりですよ！


理事会はある意味公職ですからね。

全部断れば疑念も抱かれません。

誤解も産まれません。

>573
お世話になったらお礼をしたい人もいると思いますよ？

管理人に手土産や、管理室付近をウロウロする人間は大体特定している。

>>574
転居、解約、退職ならお礼もあるかもね。

今後を見込んでは、賄賂になりますね。

>576
管理人さんに対して不満の多い組合ですから、今後を見込んでの差し入れはないと思います。

管理員は管理費で委託契約している管理会社に雇われていますし、管理員のお給料は管理組合が決めています。
何故、管理員にお礼が必要でしょうか⁈
野良犬に餌を与える住民がいると、野良犬は他の住民からも餌を貰えて当たり前になり、餌をくれない住民を軽んじたり、影口や悪口、クレームを入れようものなら、住民に噛み付きます。
躾も訓練も注射も打ってない野良犬ほど怖いものはありません。
むやみに餌を与える一部の世間知らずの住民は、自己満足でしょうが、本当に迷惑です。

人間関係はそんなに世知辛い者ではありません。
管理員に対しいろいろ質問したり教えてもらったり、ちょっとした修理をしてもらったりとか
した場合、気持ちばかりのお菓子等を差し入れするぐらいは何の問題もないでしょう。
むしろそれが当たり前かもしれません。
個人的には管理員と住民は直接的には仕事上の付き合いではありませんから。
あくまで人と人としての関係でしょう。

管理員へのお礼とや付け届けは必要ないと思います。
当マンションも、数年前までは自治会より管理員や清掃会社へ中元や歳暮を送っていましたが無くなりました。
理由は昔からの悪しき習慣であり、過去にトラブルがあった、ビジネスの関係であるから…というものでした。
管理員は仕事をしているわけですからね。
住民にいい管理人さんと思われるだけでは足りないですか？
お給料では満足できないのでしょうか？
それでは物乞いです。
使用人に徹して業務に従事してもらいたいものである。

568の方とは全く無関係です！！

私は、管理員からお菓子を要求されている身ですが、管理費も滞納なく支払っています。
世話になっている所か、私の車を何回も覗いていた人なのに、それでも要求に答えなければいけない？
571の方以降の多くの方は、管理員からのお菓子の要求に容認なので渡している訳ですね？
私は入居時、管理員には菓子折り・下階にはタオル・隣人は時間を変えて何回伺っても会えませんでした。

今、お菓子の要求をしてきた管理員はインターホンを使って連絡してきました。恐ろしい方法です。他に管理員からの用事はなく、恐ろしいインターホンの使い方する人だと思いました。
マンション生活は、管理員が独自に住人に物を要求するのが当たり前？お給料ももらって、住人に物乞い？(恐)
参考までに、管理員は２名いますが、もう一人の方からはそんな要求を受けた事はありません。

管理員から物乞いするとはあきれはてた行為ですね。
そういう悪しき行為はやめるべきです。これについては、管理会社のフロントとか所長に
連絡すればいいんではないですか。
所長がだめなら直接本社にクレームをいれれば何とかしてくれますよ。
それでも何もしない管理会社だったらリプレイスあるのみです。

>581
お菓子の要求を容認というわけではなく、個人的にお世話になったならお礼をしたい人もいるかなと思います。
要求するなどおかしいですし、要求されたからと渡す必要もないと思います。

管理員さんへのお礼について
すべての住民に対して均一なサービス　が基本です。

一人に電球の交換をしてあげても、全戸から求められたら応じられますか？
管理会社から、軽微なお願いとお礼でもお断りが原則で、自宅に入ることは水漏れなどトラブル以外は不可との回答がありました。
以前、清掃員に3000円程度の盆暮れが予算化していましたが、理事になって反対し現在何の支障もなく生活が出来ております。

問題の某都知事の件も根っこは同じと思います。

579さんのような思いでお礼をする人がいるから、あえて管理組合や自治会からの盆暮れの贈答品がなくなったところも多いのではないでしょうか。

きちんとした会社の管理員なら、お気持ちだけで結構です。
と断るでしょうね。
今時、贈答品を受け取られる管理員は珍しいですよ。

付け届け有る無しで対応が変わるような管理員なら、管理会社へ直接クレームを入れることをお勧めします。
クリーニングの受け渡しは、基本ロビーカウンターですが、付け届けがあれば、自宅まで届けてくれる管理員もいます。
これら全ては管理員の氏素性なのか、人間性が疑われますね。

贈答品とかそんな大げさなものではなく、３００円とか５００円ぐらいのお菓子を
差し入れして良かったら食べてくださいというぐらいのものだったらいいんでは。
皆さんもいろいろ差し入れの経験あるでしょう。
その理由はお世話になっていたり、親密だったり、同じ職場であったりといろいろでしょうが。
その場合損得まで考えて差し入れはしないでしょう。

管理事務所は個人情報の宝庫です。
そういうところに、差し入れという理由でで入りする人は、何だかの目的のある人です。
わかりますね、個人情報の入手が目的です。
私のマンションでは、お菓子とお茶を持参でよく管理事務所に出入りしていた住民が問題になり、理事会にかけられ厳重注意されました。
それから後、管理事務所はドアが閉められパーテーションで目隠しされ、入り口にはベルが置かれるようになりました。
皆さんのマンションにもいますでしょう。

>587
あなたの所がたまたまそうだっただけでは？

ホー、たまたまね。
個人情報欲しがる住民とは。。。
自分が管理員になれば全ての個人情報は売るほど手に入るのに。

お詳しいですね

全てはビジネスの付き合いということで。

築26年、駅から徒歩6分、4LDK
学生用のシェアハウスとして賃貸にしょうと考えていますが、家賃や管理組合への交渉を含め、詳しい方いらっしゃいますか？

>>586
＞贈答品とかそんな大げさなものではなく、３００円とか５００円ぐらいのお菓子を
差し入れして良かったら食べてくださいというぐらいのものだったらいいんでは。

私が管理員なら、そんなもので恩着せがましく特別視しろと重圧かけられるのはゴメンです。


金額の問題にすり替えられても、背景にあるのは特別待遇の要望であることにかわりない。
雇用関係でお礼はとおらない。

微々たる金額は関係ない。ポケットテッシュの粗品も結構です。
精神的負担を掛ける行為は、一切やめて下さい。

>>592

管理規約でシェアハウスのような下宿営業を認めているマンションはまずないでしょう。

隠れて高齢者を集めて住まわせ問題となるマンションも出てきました。

>>593
受け取らなければいいだけです。
それをホイホイ受け取る管理員がいるから問題になるの。
お気持ちだけで結構ですの一言が言えない。
なぜなら、卑しいから。

理事会は過半数以上の出席で成立し、その議事はやはり過半数が必要となっていますが、
委任状の扱いはみなさんのとこではどのような扱いになっているんでしょうか。
委任状を認めているマンションはありますか。

理事会出席の委任は、無効です。

理事の議決権行使の方法については、自治的規範である規約に委ねていると
解釈できるともなっていますけどね。
理事会での理事間の行為の是非は、区分所有法にも標準管理規約にもその定めは
記載されていませんし。
自主規範である規約に定めて限定的に運用すれば理事間の委任はいいのではないでしょうか。

民法第１０４条（任意代理人による復代理人の選任）
　委任による代理人は、本人の許諾をえたとき、又はやむおえない事由があるときでなければ
復代理人を選任することはできないとなっています。

理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が
必要となります。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに
復代理人を選任することはできないからです。

理事会では監事も理事も議決権はあると思うので出席した者の中で

多数決で結論をだせばいいんだよな。難しく考えないことだな。

監事も議決権がある事を知りました、３９．

監事に議決権ですか

監事に議決権なんてありまへんで。
監事は寝ててもつとまりまっせ。

中には、こんな監事もいます。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1487980834

理事会の役員は平等に扱うべき

うちの場合は理事会議事録は各組合員に対して回覧板で
回して印取りまでしています。

当マンションは、毎月の理事会の後、理事会からのお知らせが投函されます。
しかし、どのように決まったのかが不透明で、全てが理事会という密室の机上の空論です。
一説には理事長と理事長を操る黒幕が全てを牛耳り、あとの理事は呆れてしまい参加しなかったり、発言できなかったりが現状と聞いております。
議事録は理事会からのお知らせに掲載されるべきで、隠すものではありません。
どの理事がどのような発言をして。。。というところまで事細かく記してこそ議事録です。
議事録を作成する理事の教養と手腕が試されます。

確かに議事録は誰がどのように発言したのか等を記載すべきですが、
理事会でそこまでやっている組合は少ないと思います。
それをやるのは総会では普通でしょうが。

総会でもしませんね。
参加者しか事実はわからない。
そもそも議案の提案者さえ明らかにされない。
提案者や発言者を明らかにしている管理組合など、殆どないと思います。
所詮、管理組合などその程度のものです。

理事会での発言は外で漏らすなと理事長に言われています。
理由は個人情報だからとか？
んー〜？
多分、漏れて困ることが多いのかな？
これだから、いつも後でもめる。
理事会とは怪しい集いです。

まったくそのとおりです。
理事会議事録の公開も、1か月以上遅れています。
かなりの部分を隠しているのではないでしょうか。

1か月遅れ？
会社だったら1週間遅れたらクビだ！

駐車場シャッター事故や汚水槽漏れ事故の原因が結局うやむやになっている。

最近は議事録の閲覧申請を提出し、積極的に管理組合の運営に参加する組合員も少なくないので、理事会にとって都合の悪いことを省き保身のための議事録はすぐにバレます。
総会で嘘をバラされて恥をかくのは理事長ならびに理事です。
また、理事の人間性が疑われます。
理事の中に社会的地位のある人間、道徳を重んじる人、倫理的資質のある人が数名いるだけでも、公明正大な理事会になると思います。
当マンションは残念ながら。。。推薦されるような人間が、理事には理想です。
問題も多く不満が募る理事会ですが、今後を見守り、監視して行きたい。

>理事会議事録の公開も、１か月以上遅れています。

議事録が組合員に公開されるのでしょうか？
なんと素晴らしい理事会じゃ！
うちは、申請を出しても理事長の都合が合わないとなかなか閲覧させてくれない。
都合の悪いところを削除する期間が欲しいのだろうか。

議事録が信用できないから、理事会の情報を暴露する理事が出るんだ！
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1377799023

理事会に出席している理事が議事録を信用できないのに、一般組合員が議事録を信用できるはずがない。
なんと無意味な議事録かな。

議事録は誰が作っていますか？
管理会社ですか？
理事の誰かですか？

うちのマンションでは、管理業務委託契約に基づいて、議事録素案を管理会社が作成します。
ただし、その後書記を中心にさまざまな角度から修正が加えられます。
その過程で、監事が議事録内容に口をはさむことがあります。
それは、規約違反だと思われますが、いかがでしょうか。

議事録の素案は管理会社が作成するのが普通ですよ。
その素案を理事長がチェックして修正等をしていきます。
書記が一応いますけど殆ど書ききれていませんからね。
理事会に出席するだけの理事（書記）では、議案の全体像や質問についての知識がないため
議事録は作れません。
管理会社は録音もしてそれを確認しながら議事録の素案を作成してますからね。

標準管理規約より、
(総会)
第42条 管理組合の総会は、総組合員で組織する。
2 総会は、通常総会及び臨時総会とし、区分所有法に定める集会とする。
3 理事長は、通常総会を、毎年1回新会計年度開始以後2か月以内に招集しなければならない。
4 理事長は、必要と認める場合には、理事会の決議を経て、いつでも臨時総会を招集することができる。
5 総会の議長は、理事長が務める。

第49条 総会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。
3 前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び議長の指名する2名の総会に出席した組合員がこれに署名押印しなければならない。
以下略ー

議長が議事録を作るのは当たり前ですが、その素案については
誰が作成してもいいんですよ。単なる素案ですから。
あくまで最終的には理事長が修正等をして完成させるのですからね。

>617
怪文書を撒くのは女

確かうちのマンションでは、署名のない議事録がありました。
何だか怪しげな内容です。

>625
総会の議事録署名人を出席者に依頼しておきながら、後日、総会に出席していなかった理事に署名をさせる組合もあります。

出席者として扱って、出席していたことにするのでしょうね。

総会の議案書に議事録署名人の氏名が記載されています。
その者以外の署名なら議事録は無効。

総会で選出された議事録署名人が議事録とは違うとかは論外ではないですか。
そんなマンションが実際にあるんですか？
考えられないことですね。

管理会社のフロントにもいろいろなのがいますからね。
一番の問題は知識のないフロントがいることです。知識がないから当然いい加減なことしかできないということになるのです。
そういう者に委託契約にある理事会や総会の支援業務などできる筈はありません。

↑理事長の指導力のない事を証明。

＞総会の議案書に議事録署名人の氏名が記載されています。

間違いです。議案書の段階で出席するかしないかは誰にも予測はできません。

それは、貴方のマンションのルールです。

区分所有法
第42条（議事録）
第2項　議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。
第3項　前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び【集会に出席した区分所有者の二人】がこれに署名押印しなければならない。

議事録署名人は総会の時に出席者にお願いするのが普通ですよ。
それに議事録署名人は単なる形式的な役割にすぎませんからね。
誰でもいいんですよ。
議案書に議事録署名人が記載されていることが滑稽ですよ。理事会並びに管理会社の知識不足以外の
何ものでもありません。

規約にそうなっているから、法令どうりしなさいとは

なっていないでしょ。強行規定なら従います。

区分所有法第42条は強行規定たい。
知らんかったとね？

強行規定であれば今までの総会の議案書にあるところの
議事録署名人は、法律違反であるから訂正させます。

強行規定とか任意規定とか知っているんだね。
これを知っているだけでも大したもんだよ。
そういう知識があれば、議事録署名人の規定ぐらい簡単に理解できるでしょう。

>強行規定であれば今までの総会の議案書にあるところの議事録署名人は、法律違反であるから訂正させます。

それ以前の日本語の問題です。
議案書に事実と異なる日本語は書けません。

成程。

話は違いますが、日新損保のマンションドクター火災保険は本当に保険料安くなりますか?
勿論マンションの管理状態によるでしょうけど。見積取った管理組合ありましたら教えて頂きたい。

宣伝は止めましょう。

保険は大手がいいですよ。
東海上日動、損保ジャパン、三井住友あたりが無難です。

地震保険入ってますか？

組合では、地震後慌てて加入しましたが、個人での加入は検討中です。

管理組合で加入していればそれでいいんではないですか？
各戸の部屋については災害復旧支援金とかはでますからね。

６４７さんご回答有難う御座います。

　　　＊地震保険は、損保会社の独自の商品ではなく、国と損保会社の共同運営による
　　　　もので、どの損保会社の地震保険も基本的には同じになります。

　　　　地震災害に対しては、公的な支援制度（被災者生活再建支援制度）もあります。
　　　　　　半壊以上の場合で、最大３００万円が支給されます。

　　　＊地震保険は、建物の主要構造部の被害のみが対象となる。
　　　　　　　主要構造部・・・・柱・梁・耐震壁・床・屋根・階段をいう。
　　　　　　　非主要構造部・・・廊下・外壁・エレベーター・高架水槽・バルコニー等をいう。
　　主要構造部が損壊してなければ、保険金はおりません。

　　　＊地震保険は火災保険の５０％まで掛けられます。

管理会社より火災保険料の値上げが提示されました。
東京都の築30年120戸のマンションです。
　　　現行、地震保険含む3年間一括支払い　180万円
　　　a社、　現状と同条件で　　　 　　　　 500万円
　　　 b社、　現状と同条件で　　　　　　　350万円
値上がり額が大きく驚いています。また、保険会社によりこれほどの差が出るのか
不思議です。
642さんの保険も是非検討したいと考えています。
皆様のマンションの状況お聞かせ頂ければ有り難いです。
　　　
　

地震保険は東北大震災後大幅に保険料が上がりました。
火災保険についてですが、築３０年とのことですが、ちょっと前までは大手保険会社も
継続契約はしないとの方針でしたが、政府からの勧奨で再契約をするよう指導がありました。
再契約を渋っていた大きな要因としましては、築３０年ともなるとそろそろ配管の経年劣化により
水漏れが発生することが予想されるからです。
ただ、再契約はしてもその管理状態によっては保険料が大きく違ってきます。
また同じ部屋から何回も水漏れしたら保険料の支払いは拒否されるとのことです。
経年劣化で配管類の交換をしなければ何回でも水漏れがしますからね。
そのたびに保険料を全てしはらっていたら保険会社ももちません。
保険会社の選定については大手を検討されてはどうでしょうか。
三井住友、東海上、損保ジャパンと現在の会社を比較してみてはいかがでしょうか。

642さん、うちの管理組合も通称マンションドクター火災保険の割引を算定してもらうため
所定の審査書類を指定機関に提出しています。何とか保険料の削減を図りたいと考えての行動です。
ほとんどのマンションの火災保険は管理会社が代理店業務をしているので、管理会社は手数料収入減に成ることはしません。
管理会社任せのマンションが多いのでここのスレでも具体的には出てきませんよ。
自ら努力しましょう。
それとこの保険ここの損保しか発売していない。東京海上の100%子会社ですよ。

保険でも工事でも相見積を取らなければダメでしょう。
そのくらいの努力は理事会もするべきです。
ただ、保険会社や業者に電話して見積もりを出してくれというだけですからね。
保険会社や工事の業者は喜んですぐ出しますよ。
管理会社に気をつかうということはお金を使っているということになりますよ。
管理会社は委託費を支払っているんですから本業で利益を出すべきです。

地震保険は、保険会社が損するから、中途じゃ加入できないのでは？

何故地震保険は保険会社が損をするの？
損をするようなら保険会社は地震保険は全面的にやらないんでは？

東京で大震災が起これば保険は出ないか？

被害総額が６兆円（性格ではない）超の場合は支給されません。
東京の場合は大地震がきたら軽くその額をオーバーするので加入してても意味ないかもしれません。
ただ、地震保険に加入していないと地震が原因で火災が発生した場合は保険が適用されません。

１回の地震等による保険金の総支払限度額
・・・2016年4月から 11兆3千億円（政府：10兆9,902億円、保険会社：3,098億円）

658さんありがとうございます。

うちは火災・地震保険金の契約内容が知らされていない。
保険料は、総会資料にあるが管理会社も理事会も何の動きもない。
築25年だけど保険料の年度ごとの比較したこともなかった。
早速理事会に問い合わせしてみます。しかし、具体的な保険料のスレが少ないね
私みたいなお任せ組が多いのかな?

>660さん
保険料については各マンションによって契約内容が全く違ってきますので一概に具体的な
保険料を記載してもあまり意味がありません。
例えば、主契約以外に施設賠償責任保険とか個人賠償責任保険、地震保険までを対象にして
いるのか、地震保険は火災保険の金額の３０％から５０％の範囲での対象なのだがどれなのか。
それと総合積立保険なのかどうかによっても違ってきます。
マンションの大きさや築年数でも保険料は変わってくるのです。
だから皆さんは具体的な保険料は提示できないんでしょう。
それは、各保険会社に同じ条件を出して相見積を取れはすぐ解決すしますよ。
保険の契約内容は必ずありますよ。それと保険の付保は総会決議事項になっていますから、そのときの
議案書をみればわかりますよ。
又、詳しい内容は管理員の事務所等に保管してありますよ。誰もみないですけどね。

↑
確かに仰るとおりですね。
損保各社とも大幅な料率UPの現状です。
付保内容の見直しも必要でしょうし。
各社から統一内容で見積を取り、管理組合の支払い能力に合うものを
探しましょう。

相見積は管理会社を通さなくても理事会の誰かが電話すればすぐ飛んできますよ。
相手は契約が欲しい訳で、毎日顧客開拓で頑張っているのですから。

保険だと、相見積り取ってまで加入・変更しようと考える組合は少ないのではないでしょうか。

>664さん
うちの場合は５年の積立総合保険に加入してますが、毎回大手３社の比較表を提示されますし、
それで総会に提案してますよ。
黙っていても管理会社が相見積を取って提案してくれます。管理会社が保険の代理店ですので。
管理会社としては、契約保険会社であればどこと契約してもいいでしょうからね。
それが普通とおもいますけど。

管理会社=代理店=代理店の手数料収入20%?程度が入る。
お安い保険料の保険会社は見積から外して管理組合に提出する。

管理会社とは別に理事会として見積書を取ることが必要ですね。
その中にマンションドクター火災保険も入れて見るべき、この保険は管理の状態を
算定し(マンション管理士協会の審査で)保険料が決まるので、管理会社の管理状態の
通信簿にもなることから管理会社は嫌がります。

>666さん
保険の代理店の手数料は管理会社だろうが保険の代理店だろうが手数料は変わりませんよ。
ただいえることは大きな代理店の方が手数料は大きくなりますけどね。

うちでは更新時に総会議案として上がりますが、他社との比較はなく、自動更新の可否を問うような形です。

うちの組合の管理の甘さを感じました。
保険加入時も、同一会社の異なるタイプからの選定でしたからね。

総会の議案の段階では保険会社等は決まっているのが普通でしょうね。
それについては理事会での検討課題となるでしょうから、そこでいろんな比較検討が
されたのではないでしょうか。

主契約を補完する特約を見直すことがマンションの火災保険料を削減することになります。
地震保険付保による保険料UP額よりも圧倒的なUPとなるのは各種特約保険です。
築30年以上は何年でも同一。
特約　1.共用部分賠償(共用部が原因で、専有部や第3者への損害を担保)3年前の施設賠償責任の４倍から６倍の保険料。
　　　2.居住者包括賠償(居住者が原因で、共用部・他の専有部・第３者への損害を担保)3年前の個人賠償包括賠償の
　　　　４倍から８倍の保険料。
　　　3.水濡れ原因調査特約、3年前の６倍から９倍の保険料。

　節減方法としては、主契約の相見積は当然のこと、上記特約の内、居住者包括賠償は保険料が最も高く管理組合が付保するものでなく本来個人が(専有者)掛けるものであるが、保険料が比較的安かったこと、下階等の専有部等に損害を与えた場合、安易な解決策として管理組合が付保してきたもの。
この特約をやめる事が一番効果的で問題が少ない。

この特約が付保されていることを知らずに専有者の保険に特約契約したり、県民共済等で担保している事例が多々ある。
火災関連保険料合計が３倍以上に値上がりしている現状、管理費の値上げも現実となる昨今保険の見直しが必要です。


　　　

話を替えて申し訳御座いませんが、私のマンションでは分譲当初より、
ケーブルテレビ会社のジェイコムとの契約により、同社設備を中継し
て、地上波放送を視聴しています。今回同社より契約内容を変更とし
て、ジェイコム側の保守範囲拡大の提案がありました。理由は、今後
のＴＶ受信設備の保守費用の削減につながるそうです。本当でしょうか。


※全世帯の過半数以上の調査実施が変更の条件のうたい文句ですが、
全員の賛成がないといけないのではありませんか？

>670さん
保険の契約をしようとする時は数社から提案をしてもらえばいいですよ。
まず大手三井住友、東海上、損保ジャパンとそれ以外が含まれてもいいですが、
こちらの希望をいれて同じ条件で見積もりを提案していただいたらどうですか。
主契約、個人賠償、施設賠償、地震保険ごとに提案をしてくれますよ。
一度保険会社に電話されてはどうですか。すぐ対応してくれますよ。
但し、保険の代理店扱いとなりますので、管理会社が代理店をしていれば管理会社でもいいでしょう。

672さんありがとうございます。670です。
居住者包括賠償　(居住者が原因で、共用部・他の専有部・第３者への損害を担保)3年前の個人賠償包括賠償の４倍から８倍へと保険料の大幅UP及び今まで数十年間一度もこの特約保険を使ったことがありませんので今後この特約を外そうと考えます。
居住者包括賠償特約についてのお考えお聞かせ頂ければ幸いです。

居住者包括賠償とは、大手保険会社の個人賠償責任のことですか？
これだったらやはり管理組合として入っていた方が居住者間のトラブル防止にも
役立つと思いますよ。
勿論個人で加入されてるとダブリはありますが。

保険料金が４倍とか８倍に上がるというのは考えられないですね。
確かに地震保険は大震災後かなりアップはしてますが。

>>居住者包括賠償とは、大手保険会社の個人賠償責任のことですか？これだったらやはり管理組合として入っていた方が居住者間のトラブル防止にも役立つと思いますよ。

個人賠償責任保険(現在は居住者包括賠償)の事です。できれば継続したいですね。

>>保険料金が４倍とか８倍に上がるというのは考えられないですね。

保険料がこの様に高くならないのならこの保険(居住者包括賠償)は付保しておきたいです。　が、平成27年秋よりマンションの築年数により料率が決められる様になり、(特に30年以上は大幅アップ)それ以前に3年とか5年契約をしていたマンションが更改時にその影響をもろに受けます。
その高額な保険料でも付保するか悩んでいます。今後継続支払する余裕が管理費にあるかどうか、管理費値上げを視野に入れないと無理だと考えています。
地震保険は30%アップの見積です。これは継続します。

皆様ご指導ありがとうございました。
大手を含め３社と相見積いたしました。
結果、マンションドクター火災保険が昨年比180%と同一内容で一番安いので
ここに決めます。

>677さん
いろいろ比較検討して決められたのですから問題はないと思います。
良かったですね。

>676さん
保険料については今後は築年数が大きく影響してきます。
ただ、築年数だけの問題ではなく、しっかりした建物設備の維持保全がされてるか否かによって
保険料が大きく違ってくるといわれています。
特に専有部分も含めた配管類の更新工事は、やっているとことやっていないとこではかなりの
差がでてきます。
保険会社にとって一番の関心毎は水漏れでの保険の適用でしょう。
築年数が経過し、あちこちで水漏れがしだした場合、そのたびに保険を支払っていたら保険会社も
もちませんからね。

タワーマンションが老朽化した時の漏水事故の多発防止は大変です。

想像しただけでも購入したくないが、都心部に住むには仕方ないし、

震度７の大地震には耐えられるマンションはどれ位ありますか。

新耐震基準が適用されるマンションはそうでしょう。
築３４年以上前に建てられたマンションです。
そこのマンションは震度７ではもちません。
新耐震基準後のマンションであれば、震度７でも倒壊はしないでしょう。

一戸建ての被害状況は連日報道されますが、マンションの被害状況の報道が
ありません。マンションに居住者としては情報不足ですが、保険の件は真面
目に取り組んでおります。私のマンションは旧耐震基準です。築２５年にな
りましたので、５年以内に買い替えを検討中です。更に新たな耐震基準が制
定されそうです。支持杭の問題も厳しくなるのでしょうか、現在のマンショ
ンは、ローコストマンションで、設備類等の老朽化が早いと実感しています。

築２５年のマンションならシン耐震基準になっていますよ。
それで建てないと審査に通りませんからね。

築２５年は新耐震基準ですか。知りませんでした。

築25年のマンションは危ないですよ。
すぐに逃げてください。

東南海地震と南海トラフが連動するとの見解が発表された。
大地震がより、現実的で不安である。震度７でビクともしな
いマンションはありますか。何の被害も受けないマンショ
ンのことです。

ありますとも。
地震国の日本から離れることですよ。簡単です。

ドイツ、フランス、スイスやアフリカの中北部、カナダ中北部などではほとんど地震が起きることがありません。

へ～え　そうなんだ。
物知りだなあー

２度の震災を経験したマンションです。
見た目は大丈夫そうなのですが、理事長さんが総会の場で、「震災のせいで価値が下がりました」とかなり暴れていたそうです。
どういうことでしょう？
住人が知らないだけで、この先、建物が傾いたり、配管が割れるなど考えられますが、このまま住めるのでしょうか？

>見た目は大丈夫そうなのですが、

それで十分です。
危険なマンションなら自治体が近所の住民に被害が及ぶのを避けるために補強指示や使用禁止します。

修繕積立金値上げ、管理費値上げ、保険料金、など様々な管理組合の問題を
スパっと胸のすくように解決してくれるコンサルタントがあります。
そのセミナーが７月２３日（無料）大阪・江坂であります。
数割削減できたりしますよ。
ご興味ありましたら。。

修繕積立金値上げ、管理費値上げ、保険料など
いろいろなお悩みをスカット解決してくれる
コンサルセミナーが７月２３日　大阪・江坂で
開催されます（無料）
ご興味のあるかたは。。どうぞ。

管理組合の悩みがスパッと？、スカッと？なんでも解決してくれるなら、問題理事を解任させるのが一番スカッとするやん。

>>671 匿名さん

うちにも提案がJcomからありました。
今後Jcomから契約を逃がさない為でしょう。

組合負担の毎月の施設管理費、BSCSは個別有料視聴。使うメリットが薄いと考えてます。

>>695

毎月の施設管理費が組合負担であれば、一区分所有者は嬉しいかもしれません。
BSCSは個別有料視聴でも、BSCSをあまり利用しないのであれば、その方がいいかもしれません。

どの立場でメリットを評価するのかということだと思います。

>>696 匿名さん
組合負担がなければ修繕積立にその分回せます。毎月かかっているので結構な金額ですよ。
BS,CSとかオリンピックとかWカップとか見たくないですか？

アンテナ設置すれば全て無料。
普通に考えればアナログ放送時代の電波障害時の遺物では？

ＴＶ受信設備の保守契約に関する説明会開催のお知らせ

当マンションでは、現在ケーブルＴＶ会社のジェイコム００との契約
により、同社設備を中継して、地上波放送を視聴しています。この度
同社より契約内容の変更〔ジェイコム側の保守範囲拡大］について、
提案があり、理事会としては、今後のＴＶ受信設備の保守費用削減に
つながることから、同社からの提案を受け入れたいと考えています。
但し、変更に当っては、新たに保守範囲となる箇所（増幅器、分配器
、各住戸のＴＶ端子）が正常な状態かどうかを確認する為、事前調査
※が必要となることから、皆様方のご協力が不可欠となります。

４、変更によるメリット
　①マンション内ＴＶ受信設備の保守費用削減
　②ジェイコム有料サービス加入者への特別料金適用

※全世帯の過半数以上の調査実施が変更の条件となります
※調査の際、調査員から居住者向けのインターネットや電話等の有料
サービスの紹介がありますが、契約はあくまで任意です。

定期総会の会計報告を調査した結果ジェイコムに対する保守費用を
今まで一度も支出した形跡はありません。

拠って保守費用の削減にはなっていない。

>>698 匿名さん

うちも同じ内容です。
TV端子や分配器は壊れません。
そして回線（同軸ケーブル）は対象外です。

私は保守も依頼するより、アンテナ設置してJcomとの契約を解消したほうが良い気がします。

うちはケーブルテレビとの契約は各人の自由になっているけど。
スカパーと契約しているのも結構いるしね。

ベランダでタバコを吸うのは正解ですか？

私のマンションでは、廊下やベランダでタバコを吸う人が多いです。
原則、共用部は禁煙ですが、ベランダは例外と思い込んでいる人が多く、現役の理事宅のベランダからもモクモクと煙があがっています。
この季節は網戸にしているのでたまったものではありません。
理事会や管理員にも厳重注意をお願いしていますが、現役の理事自からが非常識なので、何の処置もとってくれません。

それらの理事を選んだのは貴方にも責任の一端がありましょう。
改善は人任せではなくご自身でやりましょう。

自からが立候補をして理事になり改善したくても、規約上無理なのです。
当マンションは、２期理事経験があると立候補ができません。
先ずは規約改正から始めなくてはなりません。
そんな理事を選んだのは私共ではなく、留任理事が自分たちの駒になる住民を見つけ出し、理事に推薦、又は不正な抽選で決めるのです。
煙草の問題どころではありませんが、それもこれも含め八方塞がりです。
自分で怒鳴り込むしかないのでしょうか。
管理員も理事会も何のためにいるのやら…。
どちらも管理費泥棒です。

可能と言うよりも当然です。理事長は分譲マンションの最高権限者です。
但し、規約や、法令に反する行為はしてはいけません。

エレベータホールの汚れについては、次の事例があります。
参考にしてくください。

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1478106159

>701さん
うちも共用部分では禁煙という規定はありますが、ベランダでの喫煙で苦情が理事会にありました。
そこで、掲示板での掲示はしましたが効果がないので、使用細則の改正をしまして、ベランダでの喫煙の
禁止を謳いました。
現在はベランダでの喫煙の苦情はなくなりました。
タバコ吸われる方の気持ちも分かりますが、喫われない方にとっては苦痛ですからね。
喫煙される方は台所で換気扇を回して喫われているようです。

換気扇を回せば、ベランダに匂いが出て行きますよ。

当マンションでは火災保険の特約で地震保険に加入しております。
最近震度４の地震で各棟のつなぎ目のエキスパンジョンジョイント
が被害に会いました。保険を適用する為に保険代理店である管理会
社の担当に相談しましたら、主要構造部に被害が無いので保険金は
出ないとの回答でした。地震での主要構造部に被害がなければ保険
金は出ないと言う事には納得できません。

地震保険で出せないなら施設賠償責任保険にも加入しているのです
が保険金は出ないそうです。これって可笑しくないでしょうか。？

妥当な回答である。

だとすると、地震によりマンションの主要構造部に被害はなく、
主要構造部以外に多大な被害を受けた時は組合費で修理しなけ
ればなりません。これが、本当だとするなら組合は保険加入に
ついて、真剣に精査して加入しなければなりません。

良い方法があったら教えて下さい。

クルマのバンパーに保険を掛けようとする愚かな発想であろう。

車両保険でバンパーは直せるかもしれないが両立さが上がり結局損をする。マンション管理関係者はほんとにafoだね。どうせボケ老人だろうけど、日本は真剣に高齢者の処分を考える時期にきてる。終末医療の保険適用除外など、老人を減らす政策に舵を切るべきであろう。それができるのは橋下徹しかいない。

訂正

車両保険でバンパーは直せるかもしれないが料率が上がり結局損をする。マンション管理関係者はほんとにafoだね。どうせボケ老人だろうけど、日本は真剣に高齢者の処分を考える時期にきてる。終末医療の保険適用除外など、老人を減らす政策に舵を切るべきであろう。それができるのは橋下徹しかいない。

地震保険の適用自体が難しいような気がします。
私のマンションでは何かしらの口実で、損害保険を適用させ、修繕しています。
これは管理組合からではなく、管理会社が勧めてきます。
損壊、火災などが発生した時には本契約の補償を削る行為なので、姑息な手段だと思っています。
手慣れた管理会社（保険代理店）ならば、地震保険もうまく適用させられるのではないかと思います。

７１５さん。貴重なご意見ありがとうございます。

今回の場合は、地震保険の適用が、主要構造部に被害が
ない場合は、地震保険も、組合が別途加入している施設
賠償責任保険も地震の場合は適用できないとの代理店で
ある管理会社の回答でしたので、主要構造部以外に多額
の被害が出たら、地震保険も、又施設賠償責任保険も適
用できないとの事なので、組合の支出が多額にになり将
来の積立金に支障があると心配しました。

これが事実なら、地震保険に加入している意味が薄れます。
この件は、事実はどうであるか、皆さんの意見を聞きたい
です。

施設賠償責任保険迄も地震の場合は使えないとなると組合
としては、保険の加入を精査する必要があります。

以前震度５の地震時に各棟をつなぐエキスパンジョンジョイントが破壊され、
主要構造部には被害がありませんでしたが、施設賠償責任保険に加入してい
たので保険金の請求をしましたら、保険代理店の管理会社から地震保険に加
入していないので保険適用はないとの回答でしたので、であればこの場合は
地震保険に加入すれば保険適用があるかどうかの確認の後地震保険に追加加
入しました。しかし７１６の有様です。代理店は大手３社の１社です。

管理会社名を出してもいいですが、削除されますと癪ですので後ほど考えます。

愚かな人とかボケ老人とか悪口を言う前に、そうならないようにするための助言をするべきては？
少なくともプロならば。
私なら、契約時に期待したい項目を盛り込むことを助言しますね。

↑あなた誰に言ってるの？私は評論してるだけで、まんかんし、とか表示してませんけどね。
個人の保険ならともかく管理組合で損害保険をオーダーメイドすることなどまず不可能であろう。
できるならやってみて。震度4の被害でも損害を担保される保険とか。

保険代理店の説明だけで、保険契約をする管理組合なんて初めて聞きます。
重要事項説明書も読まなかったのですか？

>>722 匿名さん
読んでいたらおかしな投稿しないでしょ。
読まずに重要事項説明書に署名捺印したのでしょう。

>>722 匿名さん
そういう管理組合はごく普通だと思いますが
そもそもエキスパンションジョイントが壊れる地震に遭遇するマンションは1000に一つもありません。運が悪いだけ。

新規の質問・相談です
他に適切なスレがあれば、誘導等教えてください

分譲マンションのユーザーです
前面道路から少し入った敷地部分・外部アプローチの床が傷み
先日、補修工事を行いました

私としては傷んだ原因を想定し、二度とこのような事の無いように
理事会に対応してもらいたかったのですが、残念ながら補修のみです
私見ですが、傷んだ原因は歩行者・自転車用舗装なのに
車が頻繁に乗り入れた為ではないか？と考えています

隣家が商店で、ちょうど道路境界より1.5ｍほど双方の間にある塀が切れており、
そこに隣家の車が頻繁に駐車（道路にハミ出す駐車方法です）し、
その移動の度にこちらの敷地側（ちょうど傷んだ箇所）に、
毎回のように乗り入れているのを何年も見てきたからです

「補修という実害が出ているので」と乗り入れを止めてもらうよう
個人でお願いしましたが効果がなく、乗り入れを続けているので
「これ以上やるなら管理組合を通し正式に抗議する」と伝えると
今度は、自分の敷地側に前輪を入れて、前輪より前部（バンパー部）を
こちらの敷地に出すと言う、嫌がらせとも取れる駐車の仕方を始めました

そこで質問なのですが、こういう「敷地内空中にハミ出す車の一部」は
法的にはどういう扱いになるのでしょうか？
また、こういう行為を続けられた場合、泣き寝入りするしかないのでしょうか？

アドバイスの程、よろしくお願いいたします

空中であろうと車の一部が他人の敷地に入っているのであれば違法。

警察に連絡すれば解決するよ。

私道だと警察は何もしないでしょ。
柵つくれんの？

729です
アドバイス、ありがとうございます

警察にも相談してみましたが
「道路またぎの駐車に関しては取り締まり対象だが
　敷地～敷地の越境問題に関しては警察は不介入です」と
いう返事で、取り合ってもらえませんでした

また隣家との境界塀を道路境界まで延長するのは難しそうです
役所で無料法律相談サービスを見つけましたので、相談の上で
理事会に諮ってみることにします

ありがとうございました

法律で解決するのが一番です。

>>732 729さん

行政に相談するのは、物事の完全な解決のためと思ってしまってはダメですよ。
おかしな商店の店主がいるので、町ぐるみで何とかしてほしい。という意味合いの方がいいです。いたるところに電話して、マークさせるのもいいでしょう。

分譲マンションの消防設備点検について質問です。

先日、今年２回目の点検が実施されたのですが
今までは作業員（業者）がニ人組で訪問し
一人は警報器が鳴る度に切り、再度鳴らすような方法でした。

ところが今回は一人で訪問し、警報器は最初に鳴りっぱなしにさせ
各部屋の機器に道具を押し当てて点検していました。
一部屋一部屋、確実に警報が鳴るか確認した方が適切ではないか？と
考えるのですが、皆さんのところはどのような点検方法ですか？