デュオヒルズつくばエンブレム 3スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。
所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：75.79平米～100.40平米
売主：フージャースコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2015-10-04 20:18:17
ウェルス竹園は良いマンションのレベルだと思う。駅近マンションがなければ順調にうれた。駅利用を前提にしなければ利便性高いです。
駅徒歩10分以内ならマンション、それ以上なら戸建てならば、まだまだニーズありそうな気がする。ウエリス竹園は中途半端すぎた。素直に戸建てだけのエリアにすればよかった。
>>No.576
>>商談中、契約完了待ちを除くと残り12戸。
>>下手すればゴールデンウィークで完売かな？
おおよそ、竣工１年前で、330戸成約済み/352戸は十分好調といえるでしょう。
他のＭＳのことは分かりません。
ただ、つくばＥＸ駅から５分以内、商業地、価格高めで、
購買層が限定されるのも事実でしょう。
そろそろ、集客が苦しくなってきている様に見受けますが、
年後半（景気低迷？）までには完売してほしいものです。
ＭＳの維持管理を安定的に行うためにも、人気を維持してほしい。
もう残り一桁だよ
最終期の５戸、これは決まってる感あり（談合？）。
先着順9戸が実質の残り分でしょうが、賃貸にしてもＯＫなんでしょうね。
GWにも結構な人がいたのでもう完売するんじゃないでしょうかね
ゴールデンウィークにBiviの近くでオレンジ色のティッシュたくさん受け取りましたよー
公式見たら340戸突破になってるんだね
なんでつくばのマンションって安っぽい長屋の間取りしかないんだろうね。
建設コスト高騰の影響もあるだろうね。
ウエリス竹園の価格引き下げが衝撃的で、12階８５㎡で2,990万円！だって。
やっと普通の価格になったなぁと思っています。
つくばの過大評価価格の修正が顕著になっている事例。
ここは高すぎ、既に資産価値の評価は、販売価格に見合っていないと想像できます。
それが事実だと、約600万円値引きで、坪単価は117万円。
エスペリア新築時よりも安い。
これが適正価格と言えるのだろうか？
初期設定価格で購入した人は憤るし、大手はつくばに来なくなる。
でも、同じモノが安くなるのは購入希望者には良いことだよね。安くて良い品が買える。
他方で、資産だと思って買った人は資産の目減りで悪いことですね。
ウェリス竹園は建物内モデルルーム使用住戸だね。
まあ既契約者も納得でしょう。竣工後売れ残りを捌くときの実質値引きの常套手段だよね。
お買い得ではある。
ウェリスは立地よりも建物本体にこだわる傾向が他社に比較してあるのではないだろうか？
ウェリス竹園にしろ、研究学園にしろ、建物本体や設備は悪くないと思う。
ただ、購入者は立地や利便性を重視するので、ニーズにそぐわないない部分が目立ってしまう。
研究学園に続き、竹園も竣工後、大量の在庫をかかえて、細々と販売継続となる。
結果、既購入者も割をくうことになる。
不人気が証明されて、想定通り、資産価値の低下を招いてしまう。
土地取得価格が高くても、立地を優先したフージャースの作戦勝ちだろう。
業者は勝っても、入居者は負けに近いんじゃない。
高掴みになっているのではないのかな。
坪単価で50万円も違う程差があるの？設備は劣るのに。
周辺価格に引きずられて、ここの割高感が際立って切るのか？
「やっぱりセンターは高い。」となって今後センター周辺の空き地がマンションで埋まり、その周辺を求める段階で竹園の価値が上がるか？
子育て環境は、竹園の方が上だよ。600万円違うと子育ての費用に充てられる。
マンションは、デベに急かされどう喝されるから、冷静に時間をとって買えないものだよ。
全352戸の竣工前完売は正直すごいと思う。
レーベンつくばも竣工前に完売してましたね。
これから、第一陣で契約したグループの中でも、醒めてしまった人の解約申し出が出てくる。350戸もあったら5%10戸以上は契約者が入れ替わるんじゃないかな。夢から覚める人、お金の工面ができない人、他に移る人。
銀行の収支は、マイナス金利以降厳しくなっているとのこと。借入金利は意外にも上がっていく。貸し倒れを嫌がる余り無理しなくなる可能性もある。
思ったより、情勢は悪い方に向いている。
ピークで買ってしまったのかもね。
残債割れするようなローンの組み方なら大変でしょうけど、
つくばは余裕がある人が多いですからね。
損は損だから、寛大な方々が多いといいいね。
資産価値、資産価値 を評価して買われたか方は、基本的にお金に細かい方が多くんじゃないかな。
そうだよね。
だから、資産価値を熱っぽく説く人に対して嫌悪感を感じる。
資産価値なんて業者のセールストーク。
たしかに、私も、「資産価値」ってマジックワードが胡散臭いと感じていました。
不動産価格の変動見通しは、誰にも確定的なことは分からないはずなのに、「資産価値」と連呼される。
「●●株を買ったら儲かりますよ。」と断定的にセールされるのと同じで、胡散臭い感じで嫌でした。
まぁ、宣伝なんてどこもそうじゃない？
買う方もマイナス面とかしっかり考慮するでしょ
ポストに入ってたチラシ、残り10戸になってた
更新された物件概要を見ると、残りは先着順が1、最終期受付分が５戸なので、実質残り１戸でしょう。
ラスト6!!
完売！！
先着順が売れたということですね。
ここも、もうすぐ閉鎖かぁ。
どこにも完売なんて発表されていない。
何者？
>>632さん
読みが甘いのでは？
最後は綺麗にフィニッシュして次に繋げるため、最終期分は既に全部１倍以上のはずなのです。
630さんは多分、ＭＲで先着分がなくなったのを確認したので、「完売！！」と言ったのだと思います。
5/29(日)をもって、MRクローズだそうです。
キャンセル出ているよ！
630ですが、デベさんとの会話の中で完売という言葉が出たので書いただけですよ？
詳しくは聞いてませんが、残りの部屋にそれぞれ申し込みがあったんだと思います。
今日が登録受付の最終日なので、近いうちに正式発表されるのだと思います。
キャンセルについては知りませんが、今月末でモデルルームの閉鎖は確定事項だそうです。
ウェリスが苦戦しているのに、早くも完売とはやはり実力の違いですかね。
ここの中心となっている登場者は、毎日のようにデベさんと会話してるのかしら？
そんな契約者を、デベさんも胡散臭いと思っていることだろう。
ついに最終抽選が終わった。
時に荒れたが茨城の中で、はスレはダントツに伸びていた。
ご苦労様。
毎日のようにデベさんと話している方からありがたい情報をまたいただきました。
感謝 感謝。
次はいよいよウェリスが売れる番かな。
HPに完売が出ないですね。
慎重だね。
最終期完売御礼がでました。
しかし、先着順受付が継続です。
あといくつ？
ラスト１
建物内モデルルームの一戸だけ残したのは、これから出るだろうキャンセル住戸のための顧客案内の確保でしょうね。
したたかです。
建物内モデルルームなんて情報があるんですか？
ＨＰでは、残り1戸を先着順受付中とあるのみです。
実際にキャンセルが出たら、その部屋が建物内モデルルームになるんでしょうけどね。
6月1日の物件概要更新時に完売御礼が出ると推測。
昨日ローン相談でマンションギャラリー行ってきました。
もう完売だそうです。登録手続きも今週末に終了し来週には完売出すそうです。
マンションギャラリーはウエリスのモデルルームになるとの事
とりあえず、こういうことらしい。
「申込」完売御礼！って今まで見たことない不思議な表示ですね。
ローンの審査が通っていない人などもいるのでしょう。
キャンセル出たと案内いただきました。
本日「完売御礼のご挨拶」の葉書が届きました。
西武撤退、資産価値低下ですね。
残念。
西武に買い物行く前提のマンションなのに、どこに買い物行けと言うのでしょうか！
さびれた感じのイオンで買い物しましょう。
だんだん完成近づいてきましたが、レーベンの方が外壁に高級感がありますね。エンブレムはとウェリスは安そうな吹き付け+タイルですね。
さびれた感じのイオンで買い物するだけなら、駅近に住む意味ない。
東京方面通勤者以外、駅近に住むメリットほとんどないわ。
>>661
間が悪いことに、ちょうどアベノミクス初期の建築材料と職人の需要増大と
建設が一致してしまったからでしょうか。竹園レーベンは一足早かった。
ここも計画時にはもう少し良い仕様だったかもしれません。
最近は直床の物件まで増えてきたくらいだし。
そういう点ではデュオヒルズ吾妻が一番恵まれていたのでは。
>>661 匿名さん
レーベンつくばもタイルなのは外壁だけで、廊下やバルコニーは吹き付け
しかも研究学園のレーベンになるとアルコーブすらない
某blogで営業が身元特定されたため、レーベンよいしょレスには何の説得力もない
多分だけど、購入者をバカにしてるんじゃないかな
住人の方には申し訳ないが、レーベンつくばの外壁は波打ち、不陸が大きい様だ。
真っ当な発注者なら、不合格にするんじゃないかな。
レーベンクォリティなんて、その程度。
ここの購入者はタイルが少なくても、落胆することはないぞ。
なにせ、あの立地だ。
一部でもタイルが剥落しようものなら、大惨事になりかねない。
タイルが少ないから、タイルが剥落して大惨事を招く心配がないというわけですね。
なるほど。
わが家は金が少ないので泥棒に入られる心配がないのと同じです。
ものは言いようですね。
グレードから言ったら「吹き付け」は、低ランクだよ。
急いで建てるときに使う手段でもある。
一等地を自負する物件なのに・・・。
吹き付けは、経年劣化が早めなので、補修費もかかりそうですね。安物のイメージはあります。
吹き付け部分がないマンションなんて、この辺だとサーパスつくばしか見たことないが
百貨店が近くにあって文化の香り
とか言ってたエンブレム爺さん息してるかな？
いや、もうお亡くなりになった。
西武百貨店がなくなるのは惜しい。衣料品は東京や別のとこで買うけど、少し高めの食料品や菓子を、あそこにふらっと立ち寄って買うのが良かったのに。
そういう意味で文化の薫りが失われた。
エンブレム完売のタイミングで西武撤退ってすごいね。
西武の中で使えたのはRF1くらい。
菓子は有名どころがあるので、土産用にはいいけど自分で食べたいと思う程美味しくはない。
RF1みたいな惣菜以外はイーアスでなんとかなると思うけどね。
>>676
あれだけ中心部なのにマンション用地として売ったということは
商業需要が見込めないってことじゃないかな。
そう考えると、エンブレム建って西武閉店というのは一応整合性はある
つくばセンター住民にとっては、徒歩でぶらっと菓子･惣菜･食料を買えるのに意味があったわけだから、イーアスまで行って、菓子や惣菜を買う気にならない。
イーアスで買う気にならなくても行かなければならない状況が訪れます。
>>679
イーアスってデパ地下並の総菜ってあったっけ？
カスミの壁側に続いてるスーパーに毛の生えた総菜しか知らないが。
あそこだったら、つくばでも、カスミ西友ベニマルでよさそう。
イーアスで買ってるのはクーロンヌくらいかな、本店は閉店早いし。
西武の食品街をイーアスが代用するのは、無理があるような・・
総菜はカスミ内の中華とかあったり、つくば銀座惣菜店や茂蔵もありますが、
種類と質とも十分ではないのでは。
三越もお菓子とかありますが、これも量がすごく少ないですね。
服は阿見アウトレットでしょうか。
すき焼き用の牛肉は自由が丘ガーデンで買っていました。
すごく困るけど、代用先を探すしかありません。
西武撤退による地価下落の影響を受けて財務省が動きましたね。
８月８日更新で、今年度売却予定だった吾妻１－４－２の土地売却を来年度に先送りすることを発表しました。
http://kantou.mof.go.jp/np/pagekthp050000009.html
やっぱり西武撤退は、エンブレムの魅力が半減してしまうなあ。
半減って…
いくら減っても半分にはならないでしょう。
もし、半値で売り出されたら買います！
今販売したら、同じ販売価格では買わないでしょう。
売り出し価格が半分になるとは言っていないのでは？
都内に通勤することを目的にするのなら魅力半減とはいかないかもしれないが、駅近の商業施設に徒歩で行ける利便性を重視した人や将来売却を視野に入れている人にとっては魅力は半分以下にはなると思うけど。
外壁って今見えているあの状態が最終ですか？青っぽいのは錆止めの塗装っぽく見えますが、あの上に何か吹き付けるのでしょうか？
エンブレムの完売を待っていたかのような発表ぶりだよな
実は裏で話がついていたのかもしれないね
西武の件で資産価値的にはどのくらい落ちたのでしょうか。
結局は影響ないのではないかと個人的には思ってます。
西武があるかないかで近隣の資産価値がかわるのか？後に入る物にもよると思う。でも、資産価値が下がれば長く住むつもりの人は税金安くなっていいんじゃないかな。
中古で買う人も助かるね。
免震構造は建物の固定資産税評価額が高く税金も高いってホント？
>>692 匿名さん
税金は路線価を元に計算される。路線価と売買金額ではないので、税金は下がらないかと。売るときに安くなってしまう。まあ大きく地価の下落でもあれば路線価も下がるので税金も下がるでしょうが。
百貨店がなくなるということは単に買い物スポットがなくなったのではなく、つくば駅周辺の将来性に疑問符がついたということ。
駅近マンションを買う人は資産価値というワードに敏感で、いずれは高値で売り抜けて出ていきたいと考えている人が多い。
ここは売り出し価格が茨城とも思えない価格でしたが、今後その価値を維持できるか注視が必要です。
西武が撤退する理由は駅周辺の将来性がないからではなく、現時点で赤字垂れ流してるからでしょ。
そもそも若い世代は百貨店は日常的に使わないし時代の流れだと思う。
有楽町みたいに集客がある程度見込めるところでさえセブンアンドアイは撤退判断するくらいだからね。
個人的な感想だけど、筑波西武にはデパートならではのわくわく感がなかった。それでも存続して欲しければ買い支えなければいけなかった。時間とお金のある人はデパート行きたくなったら交通費かけて都内まで行ってるもんね。
つくばに来てから都内で買い物してました。西武に行ったこともありますが、商品のセレクト、ディスプレイ、接客等、デパートといった感じもなく．．。
それならイーアスやネットでいいかな～と。閉店はやっぱりといった印象です。
時代が変わって売り上げが落ちても、商業施設の格としては百貨店はやはり最高峰。
食品店街だけ見ても、郊外型ショッピングモールとは商品の質が一線を画す。
県内で２つしかない百貨店があるステータスが、つくば駅と他のTX県内駅との1000万円近い価格差の源泉と思っていたが違うのだろうか。
車でショッピングモールに行けばいいなら、つくば駅に1000万円余計に払った理由は何なのか。
始発駅で座れるからだけなのか。
西武撤退によりつくばブランドはほぼ崩壊でしょう。残ったのは、始発駅メリットでしかないよね。
