デュオヒルズつくばエンブレム　Part3

これから大量に官舎跡地マンションが供給されることは既報だから、それを見込んでエンブレムも価格設定されてるはずだし、買う側もそれを見込んで買ってるはず。
個人的には、その割りにはエンブレムの価格設定は高いとは思いますが。

その可能性は低いよね。
エンブレムもそこそこ売れてるし、今の景気なら、投下資本の早期回収のため、分譲だと思う。

つくば中央警察署の研究学園移転が正式決定したけど、
跡地はやはりマンションかな。
3年以上先の事だと思うけど。

つくばセンターの位置づけが、明らかに変化してきました。都市の公共機能が出ていき、取り巻く企業も出ていき、賃貸オフィスが空き出し、盲腸線の終着駅、単なる住宅地となっていく。
研究学園駅には全電車が停車するのは近いでしょう。特別快速は研究学園始発となる可能性もないとは言えない。

吾妻１丁目の官舎跡地の容積率はどの程度になるか決まってるのでしょうか？

>>305
乗降客数と過去スレを勉強してからもう一度カキコして下さい。

現状、乗降客数は（つくば駅）：（研究学園駅）≒3：1
そんな根拠の無いことを書いて、私なら恥ずかしい。
http://www.mir.co.jp/company/files/averagedaily_ridepersonnel201510.pd...


単なる住宅地となってるのは、研究学園駅なので。
主な銀行の拠点も研究学園駅にはありません。
三井ビルの、窓の灯を見てから言った方が良いと思います。

定刻を過ぎても、皆さん働いているのですよ。

他県になるが、前橋 VS 高崎の関係にはなれないということだね。
あまりにもＭＳの価格差がありすぎる。

三井ビルは結構空きテナント多いよ。駐車場の確保の問題があるみたい。
駐車場代が高いせいか、つくばセンターエリアの賃貸オフィスや店舗は、そこそこ空きがある。
だからといって、研究学園駅始発電車はできないと思うが。

センターに、新しい商業施設やオフィスビルは、できていないね。都市らしくない。
３年後、５年後、隣駅が中心になっていると思う。すべての電車が停まると帰宅電車の利用も変わるね。つくば駅で座れなくなったらメリットって何？一番遠い駅？

>>310
ん？
これは新しい商業施設ではないのか？

http://www.e-bivi.com/tsukuba/

駅近でこれだけ条件がいい大型物件はそうは出ないと思うけどなぁ
小型中型マンションは、修繕積立金不足の問題とかニュースでやってたけど怖くて買う気になれない

総戸数の少ないマンションのデメリットは？
http://www.mansionadvisor.com/ansin_torihiki/ansin02.html

よく知らないけど官舎跡地ってけっこう広いのでは？
中低層でもそこそこの大規模になるんじゃないの？複数棟で。
都内だとプラウドシティ阿佐ヶ谷なんてすごい大規模。

現地7階まで来ましたね。

40階50階といった超高層なら割高になるけれど、
20階352戸は修繕費は安く抑えられる方ではないかと思いますよ。

<参考＞
タワーマンション管理費と修繕積立金、高い？安い？
http://www.nomu.com/mansion/report/20150609.html

※超高層を含む20階以上でくくられているのでグラフでは一番高くなってますが、
　境目なので11～19階を参考にしても構わないと思います。
　(もう少し区分けされている統計があればいいのですが・・・)


>>318
つくば市内国家公務員宿舎売却スケジュール(H27.5更新)（2.8MB）
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000...

つくば中心市街地再生推進会議最終報告本文（2.9MB）
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000...
これだと一丁目の売却予定地は中高層住宅地区になってますね。
どこまで実現するのかわからないけど周囲がどんなふうに変化していくのか楽しみ。

日経ヴェリタスに修繕積立の話がありましたよ。やっぱし中小規模マンションは怖い・・

修繕計画を教えてもらえませんか？
積立修繕費の増額計画も配布されていると思います。
どうなのかな？

つくばのダイアパレスの外壁がきれいになったけど、一時金はかかったのでしょうか？

そのダイアパレスは売出す前に既に完売だったそうな。なんでも近くに住む公務員達が青田買いに走ったとか。

デュオヒルズつくば吾妻もその口かもしれないな。近くに住んでいるけど、関連広告やチラシなんぞを目にしたことは全然なかったからね。エンプレムとは雲泥の差だね。それにしても・・・研究学園駅近辺を吹聴しまくっている輩を見るけど、なんといってもプランドの点からみれば、住居はつくば駅近辺に限るよね。なにしろ土地価格がつくば駅近辺と研究学園駅近辺とでは全然違うよね。ホラ、エンプレムのお隣さん（常陽銀行）は茨城県下で水戸の何とかと一緒にトップを占めていたよね。

売り出す前に完売とはこれ如何に(笑)

つくばセンター地区・最後の一等地　「デュオヒルズつくばエンブレム」
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5002008052015...

新年おめでとうございます。
残り110戸強だそうです。春にはＭＲ閉鎖というのが現実味を帯びて来ました。
http://www.duo-ibaraki.net/imgs/flyer.pdf

自走式の駐車場は、車のライトが寝室内を動くと別物件スレに書き込みがありました。
どうなんだろうね。

建物に囲まれていると排ガスが籠るとも。

328さん

排ガスは分かりませんが、駐車場が近いと残念ながら１戸か２戸くらいはたまたま影響を受けてしまう窓があるかもしれませんね。設計の段階で微妙にずらしてもらえていればいいのかもしれませんが。

ここだけじゃないけど、交通量のある通りに面したマンションは、窓を開けて空気を入れ替えたり、気分転換するのもままならないですね。やはり戸建には勝てないかな。駅から徒歩圏の戸建エリアこそ究極の物件ですね。

駅徒歩圏の戸建ては魅力的ですが、駅徒歩圏の官舎売却予定地に戸建てエリアはできるんでしょうか？
結局どれもマンションになりそうな気がします。
つくば駅周辺のテナントの空き状況を見る限り、オフィスや商業地需要はあまりないようですし。

自走式駐車場は何層になるの？ワンフロア40台でも9階必要？最上階は屋根なし？屋根なしだと自動車のライトが眩しいね。

大規模な駐車場完備の反面、低層階の通路側の部屋は、日の当たらず、外の明るささえもあまり感じられないんじゃない。

戸建は土地が残るけど、マンションは最後何も残らない、取り壊し費用をどういう形で負担しなければならないのか、新たな分譲物件として手放すことで負担から解放されるの？
土地が残れば子孫が引き継いでくれる、老後に同居してもらえるかもしれない。狭いマンションじゃ無理だ。

ここは廊下側窓の面格子はルーバー？
ルーバー面格子なら、夜はルーバーを閉めれば光は全く入ってこない。
牢屋型鉄格子なら御愁傷様だが。

ルーバーでしたよ。
南西棟のほうが駐車場までの距離がとってあるよね。
南東もそれなりに距離あるし、ガスは気にならないと思う。
５階＋屋上で最上階は屋根なし。
でもライトの高さには壁があるんじゃないかなぁ・・・（竹園のレーベン駐車場みたいな感じ）

低層階通路、階段やエレベーターホールの近くの部屋は暗くなりがちだとは思う。

なるほど、ルーバーは車のライト避けでしたか。
ルーバーだと、昼間も暗くなるんじゃない？
鉄格子に鉄線入りのサッシ。嫌だね。
全部のサッシが鉄線入りなんでしょ。折角の景色もすっきりしない。

>>333
都内であれば子孫も喜んで土地を引き継ぐだろうけど、つくばの、駅から遠いところなら微妙。

>>333
20年住んで手放す時、リセールバリューはＭＳ＞＞戸建

２０年後何歳になっていますか？
マンションを売って、新しい住処を買えますか？
ローンは残っていませんか？

３０年後のマンションは売れますか？

戸建は土地が残り、子が引き継いで住んでもらえるかも、子に資産を残してあげられる。
むろん、戸建にも立地条件はあります。駅にこだわらなくても生活に至便なところであれば戸建でいいと思います。
竹園なんか理想ですね。

今の日本では、４０年位でマンションは建て替えられているらしいけど、取り壊して建替える費用負担はどれくらい？
建替え後も続けて住もうとすると新築物件購入金額程は負担しないにしても、相当額だよね。
建替え後売却すれば、取り壊し費用負担を含めても、少しは残るのかな？

築後３０年越えたら負の資産として認識していた方がいいね。

入居者総意で決まってしまうのもつらいところだ。

５０歳の私は微妙。老後生活の場として安全なマンションを選んだものの、３０年後、８０歳　負の資産を抱えている？

40〜50年前のマンションが今建て替えになっているけど、当時のマンションと今のマンションは別物と考えていい。
躯体、コンクリートの強度もそうだけど、それ以上に配管などのメンテナンス性の差は大きい。
今の新築マンションは大体70〜100年くらいは使えるように配慮されてるね。

とはいえ、実際建て替えとなると、戸数を増やせない限り（今の新築だと増やせない可能性大）相当の負担が生じる。結局建て替えはできないケースが大部分となるだろう（今建て替えができているところは、敷地にもともと余裕があり戸数を増やして住民が負担なしかわずかな負担で新マンションに入居できるケース）。
マンションの出口戦略は難しい問題だね。古くなればなるほど修繕費が高額となること（売りにくくなる）も含め。

まだまだ安心して住めるのなら、築５０年の物件も評価されるようになるといいですね。

新築絶対みたいな風潮は終わりにして、良い間取り、立地、評判（住民のレベル）などから積極的に中古を選べばいいと思います。

>>337
子供もつくばで就職してくれれば万々歳なんだけど、所詮は田舎。
国立か大企業の研究機関、又は銀行や公務員以外にはあまりいい職場はないよね。
都内に通うにはつくばはやっぱり遠いし、この価格出してマンション買うなら守谷や流山辺りの方がいいかもね。

住む街の魅力もあるから、通勤時間だけでは選びきれないですね。
流山や守谷を選ぶ人は、もっと東京駅に近いところに欲しかった人のように感じますが、つくばを選ぶ人はつくばに魅力を感じて選んでいるように感じています。
主観的すぎますね。すみません。

駅近は高い分、中古で売るときも高くないと困ります。例えば、20年後、ウェリス竹園との差額500万円位高く売れないと困ります。
優良中古は新築物件と同等レベルで比べられる目があるここの価値の下落幅も小さくて済むと思う。

かなり儲かっているTXの運賃値下げはないのかな？

建て替え時に、容積率が緩和され30階が建てば問題解決かな？

竹園3丁目の官舎跡地の戸建ての土地が坪50万円くらい。東新井が坪60万円くらい。
吾妻官舎跡地に戸建てエリアができる場合、今の相場なら坪70万円前後。
アベノミクスバブルが弾けた後でも坪50万円くらいと予想。
そうすると、50坪だと土地代で2500〜3500万円。建物代等で2500万円くらいなら、トータル5000万円から6000万円くらいと予想されますね。

立地がよい（土地だけになっても売却できる）戸建なら５，６千万円でも検討対象になりますが、夫婦二人となった現在では、安心してあと３０年住めるマンションを選ぶだろうな。築４０年でも売れるマンションであると信じている。

>>347
確かにTX沿線はこの地域に縁のある人以外は買いづらいかもしれませんね。
例えば京王八王子から新宿までと、TX守谷から秋葉原までだと、同程度の距離なのに６ヶ月通勤定期で2.19倍、同通学定期で4.46倍の金額差です。
通勤定期は普通は会社が出してくれるからまだいいとして(小さな会社だと意外とこういうことが整理解雇の人選の決め手になったりするのかもしれませんが)、通学定期は馬鹿になりませんね。
私鉄各社のように、首都圏新都市鉄道が沿線開発に直接乗り出せば少しは安くなっていくのでしょうか…

たしかに、運賃がかなり違いますね。
電車の本数も京王八王子の方が多いですし。
なにより、八王子は「東京都」。人口は５６万人。街もつくばや守谷より栄えてます。
電車の運賃は安いですが、マンション価格や土地価格の相場は、つくばや守谷よりかなり割高なのでしょうか？
価格がほぼ同じなら、都内通勤者のとっては、つくばや守谷より八王子のマンションの方が合理的ということになりますね。

価格はほぼ同程度ですね。

広さが違うよね。

友人が勤める秋葉原に職場がある一部上場企業の話。
職場までアクセスが良く、家賃相場が低く持ち出しが少なくて済む六町や青井済む人が増えたそう。
その分会社の通勤手当の負担は増え、遂にはTXによる通勤は理由がない限り禁止になったそうです。

福利厚生の範囲内とはいえ、会社からはあまり良く思われないんですよね。

夫も一部上場企業ですが、そんな禁止ないですよ。一部上場も色々なレベルがありますからね(^_^;)

>>355
そんなあほな！
ありえないだろ！

みなさんもおそらくよく知っているの会社ですよ。
アホなって言われても実際にそうらしいですからねぇ。

わたし自身は非上場の外資ですが、そういった禁止はありません。
レベルと表現するのは如何なものかと思いますが色々な会社があるのは確かです。

それはあれですよ
TX定期が高い云々の話ではなく、日比谷線の絡みですよ。
例えば北千住から秋葉原だと
つくばエクスプレスより日比谷線の方が速達性で勝ってますからね。
日比谷線が自宅近くを通ってるなら、
安くて速い日比谷線を優先的に使ってくれ話でしょう。普通のことです。
千葉茨城区間あたりまでいくとTXの速達性が活きてくるので遠くの駅を使ってくれというようなことはありません。

>>359
まさにそういうことです。
そういった理由からTXしか通っていない六町への新たな転居は禁止されたそうです。

南向きの部屋は完売ですかね。
西向きは夏、クソ暑いからな。
南向きの２割くらい安くないと買いたくない。

>>360
禁止されるわけ無いだろ。ソースをだしてほしい。
かなりうそくさい。

>>363
しつこいですね。
あなたの会社は就業規則や通勤規定などを公表してらっしゃるのですか？
通常の会社は広報活動としてアピールする以外に一部上場でもしませんよ。

会社や組織によっても色々あります。
官公庁や自治体、金融機関などは通勤や居住地に事細かい規制があったりしますしね。

社員をコスト扱いしていることを表明している残念な会社だね。ブラック企業になりかねない。

それよりも、マンションの固定資産税評価額の考え方が変わりそうなのが心配。
固定資産評価額は上層階も下層階も同じ評価額で、それも実際の売買価格より低い金額で評価されるので相続税対策として高額物件が売れていたけど、政府は、市場価格に合わせて上層階は高く評価することを検討しているそうだ。
上層階の人には影響があるだろう。マンションの市況にも大きく影響がでると思う。

固定資産税評価額じゃなくて、相続税評価額の見直しのことだべ。

日経　
総務省と国税庁は2018年にも、価格の割に相続税が安くて済む高層マンションを節税目的で購入する動きに歯止めをかける検討に入った。現在は階層や購入価格にかかわらず一律となっている相続税の「評価額」を高層階に行くほど引き上げ、節税効果を薄める。高層階の物件は税負担が重くなる一方で、低層階を中心に負担が軽くなる人も出てきそうだ。

色々な会社があるのは確かだけど、住居の自由は法律で認められていますから基本的人権の侵害にあたります。
定期の上限～万まで、何キロまでなら分かりますけどね、上場企業なら当然コンプライアンス違反になりえる規則です。

>>367
法律を履き違えてますね。
では、日本全国どこからでも通うことが許されると思いますか？
就業規則とは会社のリスクを管理するためのものです。

>>368
話が極端になりすぎですよ！そりゃ何キロ以内とか、何時間以内とかあるでしょうけどね。

私のところは90分以内。危機対応から管理費は職場から徒歩で二時間以内、10km以内。つくばに住まいがあっても単身生活の人がいます。単身でも家族をつくばで生活させたいと考えているいるようです。

>>368
「定期の上限～万まで、何キロまでなら分かります」と書いてあるのでよく読んで下さい。
その範囲内で～沿線は駄目だというのはありえないという意味です。

久々に行ってきたけど土日は駆け込みの客でご飯を食べる暇がないんだそう、もうカウントダウンに入ってますよとの事でした。ここも春までかな？

青井、六町はTXの速達性も活きないし、
快速通過駅で本数も若干少なめだし、
近くに日比谷線や千代田線が通っていて十分利用可能ですからね。
費用対便益で日比谷線千代田線利用の方が上と判断されてもおかくはないね。
でもこれは青井六町駅の立地の問題ですね。
沿線の問題ではありません。

青井六町を含め周辺は治安が心配。

372さん

私が聞いた内部情報と随分違って驚きました。
売れ行きがかなり鈍足になってきているため、
プレミアム部屋を先に売るのは正解だったかどうか、
会社では話し合いが行われていると聞きました。
私自身も「また聞き」なので、どこまで本当か分からないのが残念ですが。
372さんはフージャースの方ではなくMRを見に行ったお客さん
ということだと思いますので、営業さんが372さんに
「カウントダウンにはいってますよ」と言ったということは
「早く決めないと無くなっちゃいますよ」
という営業トークかもしれません。
何部屋くらい残っているかなどが分かればいいですね！

240戸成約だから、残り120ぐらいかな。ＨＰに書いてあるよ。
今回から全戸を販売対象としているみたい。下層階も多いから検討しやすい価格帯が増えましたね。

まだ入居まで1年以上あるのに7割契約済ですか。凄い人気ですね

普通に順調だろ。それ以上でもそれ以下でもない。
初期より販売ペースが落ちるのは当たり前なので、それで慌てる会社があるとしたらアホとしかいいようがない。
まあ、今つくばで新築マンションを選ぶとしたらここがベストなのは間違いない。買えるならね。

HPを見ると第3期1次予告で30-40戸、2，3月は動く時期なので同じペースを想定すると、春先～GWくらいに完売でしょう。

売れ行きがかなり鈍足になってきている？？？

週末の来場予約も「残り僅か」ばかりなんだけど・・・人減らしただけなのかな？

マイナス金利導入で住宅ローン融資もどんどん積極化していくでしょうね

ここは、批判的な書き込みがあると、すぐに大本営発表の連投がされますね。
こうばしい薫りが乙です。

>>382
「大本営発表」というからには、事実と異なるコメント(契約戸数を著しく誇張している、ということなのだろう)ということだね。
どれがそうなのか、はっきり指摘してもらいたい。

安心してください！売れてますよ！

>>362
超高層MSの人気の向きは最近、英国と同様に北＞西＞東＞南に変化してきているそうです。
日照で南西棟が不利ということはないようです。

http://mainichi.jp/premier/business/articles/20160202/biz/00m/010/0120...

価格次第でしょう。高い価格の東南向きを買わされた人は残念だったんだね。まだ、高層階残っているの？

残り80戸！早い！！

さすがつくばのナンバーワンマンションと言われてるだけありますね。苦戦中のレーベンやウェリスにもお客を分けてほしいです。

>>385
　その記事、読んだけど、デタラメだと思う。
　少なくとも西向きは夏に午後日が差し込むので、やたらと暑い。
　最悪だと思う

>>389
毎日新聞の記事をデタラメとする、その根拠は？

>>少なくとも西向きは夏に午後日が差し込むので、やたらと暑い。

このMSと全く同じような向きのMSだが、妻は暑がりの夫が日没後に帰宅するまで、冷房はつけない。
夏の太陽は高度が高いので、リビングの奥まで射し込まず、逆に冬は高度が低いので奥まで射し込んで暖かい。
眩しいためにカーテンを閉めることはあれど、北向き以外なら一緒。

超高層マンションはダイレクトウィンドウが多いので、強い陽が差し込む方角の住戸は遠慮する人が出ているのでしょう。外に洗濯物を干すこともできません。眩しくてカーテンを閉め切りにしているかもしれません。北側の光は安定していてカーテンをあけっぱなしもでき、順光の光は眺望を楽しませてくれるでしょう。

ここは、超高層でもないし、ダイレクトウィンドでもない。洗濯物が並ぶ普通の団地マンションでしょう。南向きがいいと思います。西向きを勧めるのは、ここの購入者のサポート広告でしょう。

上層階は風が強いしバルコニーで楽しむなんてできないと思うよ。洗濯物も干せるかな？
人の目を気にする県民性からもバルコニーに出てピクニックするのは年に数日だろう。
入居後、理想と現実が待っている。

>>391
定義上、ここは超高層MS。ただし、その環境に該当する住民はわずか。

>>西向きを勧めるのは、ここの購入者のサポート広告でしょう。
最近このスレで、西向きを勧めているカキコは無いが。
これだけディスってるので、どっかの回し者か買えない人。
ウェリス竹園まで否定することにもなってるね。

389,391とも断定せず「思う」「でしょう」「だろう」という曖昧表現を多用しているので、住んだ経験がなく、想像でモノを言ってる証し。

今21階建てのタワマン(ダイレクトウィンドウではない)に住んでる。
バルコニーは北と西向きだけど、北向きは景色（光）がとても美しくて、西向きは冬の午後日当りがよく(これは390さんの言うとおり)、快適だよ。

もう春にはほとんど無くなりそうなのでこのスレも止まるでしょう

現在の西向きが残っている条件下で西向きを勧めると、購入サポートに見られると思うので、西向きが好きな方は、ちょっと我慢して、ここが完売した後書き込めばいいと思います。変だなとか394さんのように気持ち悪いなと思う人は多いと思います。

僕も変だなぁ。気持ち悪いと思います。
直ぐに、21階に住んでいるひとがサポートに入る。ここより魅力あるんじゃないの？
直ぐにサポートに入る不自然さこそ気持ち悪い。

低層階、西向きはなどサポートのため、上層階の住戸を自己否定している人も可笑しい。

詰まる所、決算前でハッパかかったんじゃないの？

まだ、80個も残っているのですね。大変ですね。

入居まで１年と１ヶ月以上あります。
残りが８０戸と、売れていないと判断できるでは無いでしょうか

サポート？あほかいな（笑）

393は事実を書いただけ。住んでるのは14階だよ。
現在賃貸で住んでて、つくば近辺は将来の候補地としてみてる。
ここの売れ行きには基本的に何の興味もない。