年収に対して無謀なローン　その32

自分も年収は144さんに到底及ばないながらも
30半ばで2000万以上貯めて頭金に使ったので、ありえる話かなと。
ただ、首都圏だといろいろ物価も高くてお金もかかるんでしょうね。

まだまだ収入も上がるらしいから全く問題ないでしょうが。

＞名前だけの雇用延長に騙されるのは賃貸様だけ。

現役で働いてる時は60歳以降の給与なんて興味ないから、今のままの処遇が続くと思い込む。
企業の立場で考えれば全ての従業員を65歳まで雇用したら、人件費が経営を圧迫するのは明白。
だから、現役社員の賃金上昇を抑えて高齢者の人件費を捻出したり、早期退職を増やす。
65歳まで働けても、過去の60歳定年者と同じか低い生涯賃金しかもらえないから、
長期住宅ローンの負担は軽減されない。

住宅ローン金利は相変わらず史上最低水準を維持しています。
6月は固定金利が0.05%～0.10%程度の上昇になりましたが、それでも最低水準であることに変わりはありません。
住宅ローンの借りやすさを背景に、消費増税後も住宅取得に関して、需要が急激に冷え込むことはありませんでした。こうした時期のマイホーム購入、住宅ローンの借り方については、冷静に考えてみることが必要でしょう。

国土交通省が毎年発表している「住宅市場動向調査」によると、平成26年度の平均取得価格は、分譲戸建てで3684万円、分譲マンションで3636万円という結果に。これは、平成25年度と比較すると、それぞれ、57万円、53万円の増加となりました。

一方、自己資金は、分譲マンションで1431万円。自己資金比率は30.2%。39.4%となっています。注目すべきなのは、自己資金比率の増加。4年前の平成22年度の調査では、分譲マンションで26.8%。ともに自己資金比率は高くなっています。

消費増税前の駆け込み需要などで、自己資金不足の購入が増えたのではと、心配していましたが、十全の準備を十分に行って、購入に踏み切った人が多かったと言えるのでは、無いでしょうか。

ただし、健全な資金計画であるかと言うと、別の視点も考えないと　いけません

たとえば、住宅ローンの年間返済額をみると、分譲マンションは19.4%で、これは一般的に理想とする返済負担率30%以内に収まっており、十分余裕のある計画に思えますが、皆さん、どうでしょう。


同調査では、返済負担を非常に負担感があると答えた世帯が14.4%、少し負担感があると答えた世帯は56.9%で、年々増加している傾向にあります。これは年収や購入前の住居費、つまり家賃との関係もあるのではないでしょうか。

平均世帯年収は、分譲マンションでは年収694万円で年収倍率が5.2倍です。ほかの調査では首都圏などは9倍というデータもありますから、国交省の調査では、全国平均でかなり低く抑えられているようです。
しかし、いずれにしても、昔のように、収入が右肩上がりの時代ではなくなった今、この年収倍率は、少々無理をして住宅を購入している、良く間がえて、にならないでしょうか。

また、購入前の家賃と、購入後の毎月返済額(年間返済額を毎月返済のみとし12で割り返す)を比較してみると、分譲マンションの場合では、家賃は7万7071円。毎月返済額は10万2200円。

住宅購入後の住居費負担は、あきらかに増加してしまっていますよね。また、住宅購入後は、修繕積立金や管理費、固定資産税など、毎年さまざまな維持費がかかります。賃貸住まいでも2年ごとの更新など費用が発生しますが、持ち家の維持費と比べると、その負担は格段に・・・増えます。

計算上だけで、意外と返済額を低く抑えたつもりでも、もうひとつ懸念されることがあります。それは、途中で金利が上昇する可能性があることです。


長期固定のフラット35以外は、基本的に返済途中で金利が変わります。10年固定なども固定金利期間が終了すれば、その時点で金利タイプを選択し、その時点での金利が適用されます。長い間、住宅ローン金利は低水準で推移していますが、日銀は2%程度のインフレ目標を掲げています。景気動向次第では金利上昇の可能性は、これまでよりは高くなると考えておいたほうが無難です。ただし急激な金利上昇はないでしょうから、過剰な心配はしなくてもいいでしょうか？

調査によれば、変動金利型の住宅ローンを選択した人は、分譲戸建てで70.6%、分譲マンションで63.4%になります。急激な金利上昇はないとしても、変動金利タイプを選択している人が非常に多いという印象です。

変動金利タイプは、5年ごとに金利の見直しがあり、返済額が上がる可能性はあります。また、変動金利は1%を切るなど非常に金利が低いので、そもそもの借り入れ額が実力以上になっている可能性が高いのではないでしょうか。

続きます。

たとえば、借入額3000万円を35年返済で借りた場合の毎月の返済額は、

・10年固定1.30%で毎月返済額約九万
・変動金利0.9%で毎月返済額約９万円くらい

その差は、意外と金利タイプによる毎月返済額に大きな違いはないですよね。では、家賃並みの返済額8万円で、いくら借りられるかみてみましょう。

・10年固定1.30%で借入可能額約2700万円
・変動金利0.9%で借入可能額約2900万円

いかがでしょうか。200万円近い差があります。変動金利タイプを選択する人は、毎月返済額を減らしたいのではなく、借入可能額を増やしたいと考えてしまうのではないでしょうか。

いくらまで借りられるかで資金計画を立て、自己資金と合わせていくらまでの物件が買えるか、という発想になっている可能性になっていないでしょうか。

さらに言えば、毎月8万円とした返済額は当初の返済額。これが10年後、変動金利では5年後に、金利次第では増額するリスクもあるのです。


最初から2馬力全開で計画したマンション購入では、ちょっとした躓き、たとえばボーナスをあてにしていた、子どもの教育費がかさんだ、妻が退職することになった、といったことで返済が途端に苦しくなってしまうのです。

せっかくのマイホームを手放さなくてすむようにする、それは、購入時に余裕をもった資金計画ができるかにかかっていますよ。

長過ぎて最後まで読む気にならん。

＞＞１５５
余裕を持って、お金をかりましょうかな

うん、最後の3行読めばいいかな。
そして多くの人は分かってることかな。

路線価：東京都心部「億ション」完売
http://mainichi.jp/select/news/20150701k0000e040200000c.html

１日公表された路線価で東京は前年比２．１％増と２年連続で上昇した。相続税の基礎控除が６割に引き下げられた影響もあり、国内外の富裕層や資産家らの投資マネーが地価水準の高い都心部の不動産に集中。「億ション」と呼ばれる超高級マンションは「即日完売」し、ＪＲ山手線の駅に近いタワーマンションにも人気が集まっている。

不動産調査会社「東京カンテイ」の井出武・上席主任研究員（５０）は「超高層タワー物件の高層階は土地の持ち分が小さく節税効果が高い。（マンション人気の）背景の一つとして、相続税の基礎控除引き下げがあるのは間違いない」との見方を示した。

ＳニーやＴ芝みたいなこともあるから、大企業もいつまで好業績を維持できるか判らない。
ローンで借金すること自体リスクだから、学資保険・奨学金の条件、2馬力対応の可能性など
バックアップの事前シミュレーションが必要。
自分も一馬力で6000万円借りた時は見通しがたたなかったが、子供二人の学費をクリアすれば何とか返済できた。

買いたいでしょ。

少し、無理しても・・・・

不動産　紹介のFPは、数字のマジックを使ってくるし、

銀行は、魔法を掛けて、　～不思議・・・　こんなに貸してくれる。

都心が・広さが　設備が　　夢が膨らみ　夢が叶う


でも、夢は　悪夢に変わるかも

渡る前に石橋を叩くのは当たり前、
石橋叩き過ぎて、割るのも個人の勝手だが、
後悔しないように。

住宅ローン使える人は目いっぱい使わなきゃ損ですよ
数百万から1000万そこらの雇い人に年収の数倍以上の金貸してくれるのは
住宅ローンしかありません

私は3回使って3件持ちです
資産を増やすも減らすもまず一回目が超重要ですね
よく考えて使いましょう

投資屋じゃない普通のサラリーマンは、リカバリー策のひとつも考えておきませう。

マンション買ったって
管理費や修繕積立費を生涯払い続ける必要も有る訳で。

低所得者はマンションなんか買わずに
賃貸の方が良いんじゃないかな。

＞低所得者はマンションなんか買わずに
＞賃貸の方が良いんじゃないかな。

新幹線事件のように、老後は年金だけで生活できないから、
郊外に小さな家が買える程度の老後資金を確保できれば賃貸でも問題ない。
賃貸で預金もないのは最悪。

管理費や修繕費が払えないような人は、賃貸確定ですね
そして、生活保護か路上生活の未来が高確率で待っています

今後は生活保護もおいそれと需給出来なくなりますので、路上が一番確率がたかいですね

＞１６２
住宅ローンって自分が住む住宅にしか借りられないわけだけど、
１軒１軒完済して、更にそれを売らずにまた１軒ローン組んだの？
しかも、目一杯借りろってことはフルローンってこと？
随分金持ちだねー。
年収の設定額が高くとも１０００万と言ってるけど、普通無理だなあ。
必要もないし。

＞低所得者はマンションなんか買わずに
＞賃貸の方が良いんじゃないかな。

そもそもマンションなんか買えないでしょ。
賃貸で行けるとこまで行くしかない。

>>167
日本語習いはじめたばかりですか？

お願いします。

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込900万円　正社員
　配偶者　税込350万円　正社員 (現在育休中 来年4月復職予定)

■家族構成　※要年齢
　本人　31歳
　配偶者　34歳
　子供１　3歳
子供２ 0歳
■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　6200万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　22000／月

■住宅ローン
　・頭金　0万円（諸経費別途300万円用意有）
　・借入　6200万円
　・変動　35年・0.750%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　1000万円

■昇給見込み
本人 有 2年後年収1000万円程度
配偶者 無

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　現在と変わらず

■その他事情
・全国転勤有りの職場のため、その際は単身赴任の予定。
二人の子供の育児と仕事を妻だけでしていく苦労を考えると、最悪妻の退職も想定されるため、私は厳しいかなと思っています。
・ペアローンを考えており、本人4700万円、配偶者1500万円の借入予定。
妻は自分の毎月の返済額が4万円程度のため、退職してもパートをすればどうにかなると考えているようです。
個人預金が借入額程度あるのも後ろ盾になっているようです。

物件自体は気に入っているのですが、私自身はまだ妻が復職前でその後の生活が想像できない点および返済額に不安があり、妻は上記理由で購入に積極的です。

いかがでしょうか？購入物件の適正額も教えていただけるとありがたいです。

一馬力なら手綱を引き締めないとかなり厳しい。また頭金ゼロが頂けない。

奥さん次第かな。
退職してもパートで…なんて考えず、きっちり自分のローンを正社員の段階で返し切る覚悟があるかどうか。
貯金の１０００万も当てにしちゃだめ。これから物入りだし、奥さんの個人口座なわけじゃないでしょう？
奥さん自身が貯めた１０００万なら問題ないけど…。
旦那さんは昇給が本当に見込めるなら大丈夫なんじゃない。
後、変動ってのも金利が上昇する可能性を否定できないのが不安要素。
でも、当分はヒステリックに金利が上がるようには思えないけどね笑。

気に入る物件って、そうないもんだよ。

ちなみに、毎月４万じゃだめだよ笑。
正社員は一番お金が稼げる時期。
お給料の半分近く（月１０万）でも１２〜３年かかる。
奥さんにその覚悟あるか聞いてみるといいよ。
旦那さんは不安だよね、そりゃ。

>>172
その他事情に書かれている内容からすると、1000万とは別に妻の個人口座に1500万あるようにも読めますね
それなら、まあ、無謀とは言えないレベルになりますね

ただ
合算した年収からすると、保育料はそれなりかと
二人目半額とかの制度がある自治ですか？
ないと、月に8万くらい行っちゃいそうな予感
近くに親御さんがいないと、病児保育とか、、
350万が復職後の給料なら、かなりのバーセンテージを保育関係にもってかれるかと
パートなら、マイナスになっちゃいそう
その辺を考慮してくださいな

>>173
ここは日本語の勉強の場所ではないですよ。

>>173
ここは日本語の勉強の場所ではないですよ。

どういうことでしょうか？

>>167
日本語習いはじめたばかりですか？

どういうことでしょうか？

167さんが遠回しに162さんのカキコはホラだろって、事は充分に伝わりましたけど。

>>171
FP診断では、低金利かつ住宅ローン減税の有効利用から頭金は入れなくても…と言われましたが、やはり月々の返済を減らすためにも入れた方がいいですかね。

>>172
わかりにくい文章で失礼しました。
妻の独身時代の貯金が1000万円以上あるようで、もし仕事を辞めてもそこから返済して(保育園から幼稚園へ転園)、子どもが学校に行くようになったらパート収入から返済と思っているようです。
やはり妻の覚悟にかかっていますよね。

>>174
保育園では二人で9万円くらいかかる見積もりです。もし、子どもの保育園時代に退職した場合は幼稚園に転園して出費を抑え、その間は個人預金から返済。小学校等に通いだして昼間時間ができたらパート収入から返済するつもりのようです。

出産前は500万円以上の収入でしたが、第一子の育休明けの収入が約350万円だったようなので、来年以降もその程度と思っています。

＞１７８
ググると頭金は２〜３割とか理由含めて出てますよ〜
また、そのFPさん住宅ローン組んでる人ですか？

>>181
ありがとうございます。
ネットで調べて納得しました。頭金2〜3割は難しそうですが、1割でも入れておいた方がいいですね。参考になりました。
手元資金とのバランスを考えてみます。

まあ、今ならあえて頭金を入れないという選択しもあります。
プールが2500万ほどあるようなので

まだ預金連動住宅ローンやってるところがあれば使えたかも。残念。

現金もありましたが、ローンをくみました。

ローン控除と金利の額などをシミュレーションしたところ
ローンを組んだほうがプラスになったからです。
ローン控除が１０年間なので、繰り上げ返済で１０年以内に完済します。
借り入れ金額が多いほうが、控除額が多くなりますので、
なるべく多く借ります。

収入やローンを組む銀行の金利、保証料など、
条件によってローンを組んだほうが得になるのかは変わりますので、
絶対ローンを組んだほうがいいというわけではありませんが、
ローンを組むほうがよいこともあります。
また、ローンを組むと団信にも加入するので、
もしものことがあった場合は、ローンがなくなることもあります。

銀行を比較したり、
シミュレーションを自分ですることが苦にならないならば、
ローンも考えてみてもいいかもしれませんよ。

個人的には現金購入できるのであれば、現金購入です。
いくら低金利とはいっても、ローンは借金です。
例えば２５００万を金利1.3で15年借りても200万ぐらいは余分に払ってることになりますからね。15年後に200万残ってたほうが全然よいとおもいませんか？

なので、私はローンを組むことは、
現金一括ができないから仕方なくぐらいに考えております。


実際に、どのくらいの手元にあれば安心できる額なのか
計算されたらいいかもしれません。
だいたい一年間の生活費を残すという方が多いですが
実際は、1年間働けないというのはよっぽどのことですので
そこまで必要ではないことも多いです。
でも、精神的な安心感は大きいですよね。

リストラなどで健常者でも年齢とかで働けないというより、雇って貰えない場合もある。
一年位で職に有り付けない場合、日が経つにつれチャンスはどんどん少くなる。

リストラなどで健常者でも年齢とかで働けないというより、雇って貰えない場合もある。
一年位で職に有り付けない場合、日が経つにつれチャンスはどんどん少くなる。

借金してまで家が買いたいのかね

>>183
妻に説明したところ、いつでも繰上げ返済はできるのだから手元に置いておいた方が何かの時に安心と言われました。
うーん。私の説明より説得力があって、また再考してます。

>>184
ホントその通りですね！
Ｓター銀行でまた再開して欲しいです。

>>185
シュミレーションはご自身でなさったんですか？さすがです！！
今度モデルルームでFP相談があるので、シュミレーション出してもらえるか聞いてみます。

>>189
買いたいね。
一括で買うのもいいけど、賃貸の家賃払いながら貯めるよりも借金して買う方が住宅に掛かる費用は断然安かったから。
もちろんしっかりとした返済計画があっての話にはなると思うけど。

断然安くもないでしょう
固定資産税や管理費等々が無料のマンションですか？

>>189
賃貸生活を50歳まで続けて八方塞がりで、この掲示板に四六時中張り付いているような生活をしたくない人が多いのでは？
賃貸費用を払いながら、一括購入できるまで貯金するのは余程余裕がある生活じゃないと無理ですから

朝から血気盛んですねー
50代ですか？大変ですこと！
妄想しながら今日も販促頑張って

無職とか非正規はここにこなくていいからね。

↑
オタクも大丈夫ですよ！
低収入で賃貸、高齢
無謀なローン考える人、、、
そういう人こそウエルカムです＾＾

たしかに大変ですよね
50代にもなって賃貸で、賃貸だから持ち家の人よりも贅沢できると賃料と生活費を浪費し続けて
50になってこの掲示板で、老後の賃料が必要なことを気づかされ暴れだし
一生懸命考えた公営住宅も、数十倍の倍率だと指摘され撃沈
持ち家を恨み続け、その憎さのあまり、ローンすること事態が無謀！というとんでも理論にたどり着き、日々お仲間を増やそうと活動している賃貸様
その情熱に頭が下がるおもいです

安定収入、年齢、健康じゃないと住宅ローンの審査は通らない。無職、高齢者には敷居が高い条件だわな。