今ローンを組むなら、変動金利？固定金利？

それは基準金利の話であって優遇後の実質金利はお互いに影響してるよ。

あと、そもそも超長期の住宅ローン自体が固定、変動以前に別物。

どう考えるか。だろうね。
つい２～３年前まで固定と変動は金利差１％くらいはあったと思う。
今はその差がほとんどなくなってきてるからね。
固定の金利が上がっていった場合、銀行は変動の優遇幅をどうしていくのかってのは確かに興味深い。

優遇減らして借りる人が増えるのか減るのか。ってくらい単純なことだと思うけど。

基本的に住宅ローンはローンが先に売れるわけではなく
住宅が売れて付随するものだから、ローンの顧客は銀行が生み出すわけじゃない。

銀行間の競争でお互いに様子見をしながらって事はあると思うが、
全体的に見て借りる人が増えるのか減るのかって事では無いと思うよ。

同じことでしょ？

需要と供給。

貸し手市場だったら金利は上がる。
借り手市場だったら金利は下がる。

今は借り手市場だから金利は低い。

これから貸し手市場になるかどうかってのが
「今ローンを組むなら、変動金利？固定金利？」
ってのに繋がっていくと思う。

固定が下がる＞変動のメリット減る＞変動金利は借り手市場＞変動金利は下げないと売れない
固定が上がる＞変動のメリット大きい＞変動金利は貸し手市場＞変動金利を少し上げても売れる

こういうことでは？

>367

364の
＞基本的に住宅ローンはローンが先に売れるわけではなく
＞住宅が売れて付随するものだから、ローンの顧客は銀行が生み出すわけじゃない。

これが前提だから
住宅の売れ行きが好調（需要増）での、あなたの説明だったら納得できるけど
需要と供給。というように
銀行が勝手に金利を設定しても、今は借り手市場なので選択権が借り手にある限りは
銀行も他行を意識して固定が上がったからといって変動もあがるとは限りませんね。
なにせ銀行は一つではないので。

借り手の属性もそれぞれだからね。
誰もが好きに借りる銀行を選べるわけじゃないから難しいんだけどね。
広告になる最優遇幅は減らさなくても個人の優遇幅は審査で決まるからね。

まあ属性は人それぞれだから言い出したらキリがない。

要は変動の優遇を削っても、他行の変動に客が流れなければ変動は上がる。
固定と変動をセットで考えるから話がややこしくなる。

固定と変動をセットにしないと、というか住宅ローン利用者の全体が借り手なんだから
全体で見ないとわからないと思うが？。
銀行間競争はどんな状況でも発生しているから短期的にはお互いの動向を探ることは
合っても長期的に見れば市場動向に追従していくと考えるほうが自然だと思う。

例えば、フラットで見ると多い月では昨年比１５０％以上の貸付実績が
出ていて単月で２３００億とかになってる。

住宅自体が売れている分もあるだろうから全部が全部ではないだろうけど
銀行の融資を利用した人が減っているということだから、
今現在は借り手優位と言って差し支えない。
（民間の固定を利用した人も含めれば更にといえる）

これが長期金利が上昇してきて、フラットや長期固定が上がってくると
変動を希望する人が増えてくることになる。
これは変動は貸し手市場に向かうと言うことで差し支えないと思うんだが？

固定は国債に影響され、変動は景気に影響される。

固定が上がると変動に影響がまったくないとは思っていないが
貸し手市場になると考える前に、まずは変動同士の市場争いになると考える方が自然かと。

固定の0.6優遇が決まってから変動はさらに金利が下がったんだから影響していないなんてことは無い。
ただ、固定は変動を見て金利を決めはいない。変動が固定を意識しているだけ。
今回の固定金利優遇は典型的な景気対策。予算は国が出して無くなり次第優遇終了。固定の金利は国債で決まるけど優遇は政策で決まる側面がある。固定にも政策で決まる政策金利（変動金利）と同じ部分があるという事。
互いに相関関係が無いと言うのは乱暴だと思う。

株と同じで国債も上がるときは緩やかだけど、下がるときは急だよ。
ってことは長期金利も上がるときは急ってこと。
そんな状況で政策金利はゼロ金利のままだから変動は大丈夫とか、お気楽だなって思う。
約款じっくり読んだ方がいいよ。

意見をまとめると
固定が下がると金利競合の圧迫で変動も下がる
ここから

固定の意見＝固定が上がると変動も上がる
変動の意見＝固定が上がっても変動が上がるとは言えない

固定に連動して変わってるのは優遇じゃん。
固定3%のときも変動の店頭は今と同じだったけど。

金利自由化なので自由なんだけど金融庁って言ううるさいところもあって基準金利は下げたくないの。

本当は（大事なのはここね。半分嘘だけど）２．４７５％ぐらいの金利を取らないと、
利益が出ないところを、銀行の自助努力で、もしくは競争のために利益を削って
優遇金利を実現していますっていう体なのが今の金利優遇方式。

銀行が企業融資でばんばん不良債権だして苦しいときに、超優良債権の住宅ローンを民間開放するために
公庫解体、機構設立だったはずなのに、弱体化を恐れた機構と自民政権に戻ってバラマキ系景気対策と
国債買い入れオペによる長期金利の低下の全部が合致してバカバカ金利を下げやがるから、
しょうがなく金利優遇をして顧客を獲得しようとしてるっつうわけ。

だから競争に疲れたところから、優遇金利幅を減らしてくるし、そこに金融庁は介在しない。
ま、地銀とか信金とか既に降りてるとこ出てきてるでしょ？

だから金利自由化だからこそ、顧客は金利の低い所に流れるわけで…

銀行は住宅ローンの利益だけで運営してるわけじゃないからね。

でも前年同月比を割るわけにはいかないので、
利益の少ない住宅ローンの変動も受け付けてくれる
＞379

受け付けるけど審査は厳しくなってくよ

まずは大手銀がどこか一行でも優遇の縮小をしないことには議論が進まないでしょ。
固定も変動も自分本位なポジショントークしてるだけ。

今から借りるならフラットってのも充分ありだけど、最安は変動ってのが現状。

最安は5年固定とか10年固定の期間固定では
変動金利を下回っているわけだし

今、マンション買うのはやめとけよ。

10年固定とか選ぶメリットが全く解らない。最初は金利の安い変動で、10年後に固定になるならまだわかるけど、その逆で10年後に変動になるのに10年間変動より高い金利を払って、結局10年後に変動になっちゃう。どこにメリットがあるの？
5年固定とかもう正気の沙汰とは思えない。

5年固定は変動より金利低いよ

>>385
メリットはユーザーではない
提供側に有るから
ユーザーにメリットがあるように伝えてる

>>385
ほんとこれ
10年目以後の優遇金利をほとんど説明せず、しかも変動に切り替わることもちーさくしか書いてない。
いまの金利で35年固定と変動で悩むのは、考え方やリスクヘッジの面でそれぞれあるだろうけど、10年固定は最初から貸し手有利。
10年後に借り換えようとしても、ある程度金利差ないと、事務手数料で持っていかれるしね。

今後数年今の金利レベルが続く可能性はあるとして、金利が今以上に低下する余地ってどれくらい？
固定15年とか20年が1%を下回る事があると思う？

１０年以上の固定が１％切るのは難しいかもね。
銀行がそこまでリスクをとれない。

金利は１％切らないけど、ローン減税みたいに国の政策で
実質的に１％切る。なんてことはあるかもしれない。

>固定15年とか20年が1%を下回る事があると思う？
無いと思う。
でも、10年で変動を逆転するほどの金利高騰はもっと無いと思う。それなら10年優遇のフラットの方が確実だし金利も安い。
20年でも変動を上回る金利上昇って考えずらい。なにより固定期間の先は確実に変動より高い金利での支払いが待ってるんだし。

>>390
10年以上の固定が1%を下回るのは難しいっていつの時代だよ
フラットS20は0.5%台、10年固定も最安は0.6%まで一時期下がったのに

>>392
よく読め

変動0.675%と10年固定0.9%を比較すると、日銀が量的緩和を終了して利上げに転じるのがいつになるかで大きく変わる。
0.25%上げると仮定すると、1回上げた時点で10年固定を上回るから、利上げが相当先じゃないと（少なくとも5年以上）変動の方が不利。
10年で完済予定の自分は、迷わず10年固定を選択する。
5年固定0.55%でもいいかも。
今のアベノミクスバブルが続けば、五輪前に利上げすることは当然あり得る。

１０年で完済予定だったら、変動にしておいて
利上げが確定した時点で繰り上げするのが一番お得だと思う。

>>394
10年で完済ならね。
住宅ローンを10年で完済組は大多数ではないだろう。
10年固定と比較する場合は10年後以後の優遇金利を踏まえての判断だろうから。

５年後くらいを目安に利上げがあり、かつ利上げが維持もしくは継続すると思うなら固定。
以外は変動。

じゃない？

>>395
その理屈だと変動より安い5年固定がベストかな。

>>398

そうだね。

５年固定・変動・１０年固定

この順で検討するべきだね。

変動・全期固定の順で保証を中心に選んだら？

長期固定は出る幕なしですな。

当初5年固定のワナ

繰り上げ！繰り上げ！ってよく言ってるけどホントにできんの？

繰り上げはNET系が強いところだとやりやすいが
フラットだと難しい

大手の銀行は繰上げが小額可能で手数料も無料だからね。

繰り上げってそんなに頑張らなくていいんじゃない？
10年は減税あるし、15年もすればローン残高くらいの貯蓄はあるでしょう。
金利が上がってれば貯蓄の運用益もあるだろうし。
俺は金利が上がっても、その時に変動より高い固定に借り換えなんて全く考えないけどな。

繰り上げする金あんの？ってことでわ？

upupで借りている債務者には繰上は絵空事。

>406
借入3000万、金利fix0.785%、30年ローンと仮定して手数料込みの返済総額は3450万
15年後の残債約1700万、毎月の返済額と同額程度の預金が出来る世帯がどの程度いるかだね。

＞406
史上最低金利圏で得たある特権は離したくないのが変動派だね