管理会社変更

＞議論に入るのであればニックネームとどうのような立場を書いて頂けますか？ お願い致します。ペコリ！ 議論にならないでしょう。 書けないのでした静観をお願い致します。

ニックネーム君、掲示板は内容が問題で、ナリカワリ可能なニックネームや立場は全く関係ないことを認識すること。
誰が書いても１タス１は２ですよ。

↑と、このように引用ばかりで内容のないのが、D Q N さん。と覚えておきましょう。

＞灰色表示の特定の人間を追っかけてるお方がいましたね。

被害者ですね、よっぽど内容が愚劣だったんでしょうよ。

携帯だとわからないです…
誰？

No.21 by 匿名さんへ

助言ありがとうございます。
私は最近、このサイトにデビューしたばかりでよく理解してない状況です。

No.23 by 匿名さん へ

D Q N さんの意味が分からないので、よろしければ教えて頂けないでしょうか？

＞ええ、その追っかけの方の書き込みは本当に愚劣でした。

内容で、「方」は気にしなさんな。でも内容が余程気になったのでしょうね。

皆さん、こんばんは。

ずいぶんドロドロのやり取りが見受けられますね。

私の居住するマンションもいよいよ“リプレース”で～す。

とにかく、ぼったくり管理会社でしたので！！

皆さんも管理会社からの色々な見積をいただくと思いますが、
工事に関わる部品等の価格は、今やNETで検索すれば一目瞭然！！

1,200万の工事が300万程度で済みましたよ。

それとね～、面白いことを教えてあげますね。

マンション内で、小さな故障等でよく管理会社が工事見積を
あげてくるでしょ！

すると管理会社はこう言うんです。

・・・“大丈夫です、この故障の部品交換は保険対応できますから・・・”ってね。

管理組合は、保険に入っているから保険料の負担のみで済みますが、
管理会社は、やれ部品代だ！、工賃だ！なんて言いながら保険会社からがっぽり
保険金を搾取するわけですよ！！

えぐいですね～～！！

皆さんの管理会社・・・、大丈夫ですか？？

きっとクダンの彼は、そんなのどこでもやってるよ・・・なんて言うんでしょうね。

管理会社変更に関する見積もりも数社取りました。

護送船団方式を取る管理会社は、一部降りたところもありましたし、談合で見積価格
を高めにだしてきたところもありました。

しかし、そんなの想定済み！！

まんまと、我が管理組合の術中にはまったわけです。

１年以上かかりました・・・、でも我々の勝利は目前です。

一点アドバイスとして、見積に参加する管理会社の他の管理物件はしっかり抜き打ち
見学しましょうね。

特にゴミ捨て場は・・・。

とにかく、皆さんも、管理会社に騙されないように頑張ってくださいね。

＞管理会社は、やれ部品代だ！、工賃だ！なんて言いながら保険会社からがっぽり保険金を搾取するわけですよ！！

それが事実としても、管理組合に実害あるの？　次回の保険料が高くなるのなら困るが、そんな事もないよ。

＞まんまと、我が管理組合の術中にはまったわけです。

その術とは何も書いてないし、相見積りも当然だし、変更が管理会社の術にハマったかどうかの判定はこれからですよ。

>>31
やたらテンション高い長文、お疲れ様でした。
また、これからリプレース活動とのことなので、今後もともお疲れ様です。

リプレースしたら良くなる．．．．．という保障ありません。
もし、委託費が安くなっていたら、その金額相当分は理事会と組合員がしっかりする必要が必ず出てきますよ。

っというか、今までの管理会社が仕切れなかったのは管理会社のせい？。。。ほんとにそうだといいのですが。

>>31
リプレイスのカス物件なんぞどうでもいいですよ、デベ系管理会社にとっては。独立系は知らないけど。
管理会社はそんな認識ですよ、お気の毒ですけど。

ごみ置場見て管理会社の品定めできるなんて知ったかぶり書いてますが、そんなものフロントや管理員の水準で全く違った対応になってきますよ。なんて言うか…あまりに可哀想すぎてレスしてしまいました。

管理って1回きりの商品売買と違いますよ。上手く付き合っていくことが大事だと思います。言ってることが分かってもらえればいいんですけど…

>>31
勝利って大げさな。
いっぱいボラれるか、ちょっとボラれるかの差ですよ。実際。

ごみ置き場みてわかるのは、そこの住民のモラルですよ。
ごみの出し方まで管理会社の能力とわれちゃかなわんわな。

うちの管理物件は億ションメインだから、ほとんどの客が、金ははらうから適当にうまいことやっとけ。
別に適度なら儲けてもいいぞって感じです。

リプレイスは打診がきてもすべてお断り中。
こうるさく儲けが少ないとこなんて願い下げ。

なんか、浮かれてすぎじゃないですか。

リプレイスして管理状態がよくなる保証なんてないですよ。プレゼンなんていいことしか言わないですしね。実際変わってから、もっと悪くなることだってありますからね。もし管理状態が悪くなった場合、リプレイスを推進した理事会の責任は当然問われますよね。
少なくても新しい管理会社が軌道に乗るまではリプレイスを推進した理事会の監視が必要でしょうね。

つまり、当然それだけ管理組合として要求する管理仕様が確立しているわけですよね。もちろん組合員の同意を得て。そのあたりの見極め、あなたはどう判断されたのですか。

それが見積金額だとかゴミ置き場だとか、その程度のことなら、レベル低すぎ。見積が気に入らないなら管理組合でとればいいし、ゴミ置き場なんて住民のモラルでしょう。なんかへんな本の読みすぎじゃないですか。

一番大事なのは、管理体制に対して組合員の最大公約数をまとめること。みんなが理事になったときに困らない体制を作ること。
所詮、管理会社に全部任せようってんでしょ？
にもかかわらず信用しないよ、って姿勢じゃどこに任せてもうまくいかないんじゃないですか。

勝利って書いてありますが、それは管理会社変えてからどうなるかの話でしょ、組合運営という観点なら。変えることが勝利なら、管理会社が気に入らないあなたの自己満足以外何物でもないでしょう。

管理会社を変更した経験を述べさせて頂きます。

管理会社を最終的に決めるのは区分所有者の皆様です。

変更議案を出すのは理事会です。
理事会は中立を保つ必要があると考えます。また、言動にも十分注意する必要があります。
区分所有者の皆様へ事前に現状の管理状況を事実を報告する義務があります。
方法は臨時総会、事前報告会でもいいでしょう。いきない定期総会で議案を出し決議するのは無謀です。
臨時、定期総会の全議案の作成、コピー、配布等、全てのことを理事会で行う必要があると考えます。
現管理会社に手伝わせたりしてはなりません。
数社にしぼり込むのは理事会の仕事ですが、自分のマンションが必要としている最優先は何なのかを考えながら
、見積書を取るための仕様書作成、管理会社への訪問も理事会で行いことになります。
総会には候補の管理会社の代表者に来て頂き、説明、質疑応答をします。管理会社の代表者は立場が上であえば
あるほどいいでしょう。最低でも役員クラスの方がいいです。
質疑応答では話しをとにかく掘り下げていくことです。経営者の立場の方の話しを聞けばある程度、考え方が
分かります。そうすることで人間性、その管理会社の社員教育が出来ているかを判断出来ると考えています。

管理会社を変えるのは不安であり勇気がいることです。しかし、現状に問題があるのであれば改善の取組むを
せざるをえません。前向きな行動が必要です。
このような状況になったのは管理会社側の責任もあります。管理組合としては適正な価格で普通に管理して
頂ければのわざわざ苦労してまでこのようなことはしません。（見える管理）
また、区分所有者側も管理会社を賃貸の管理会社と同じと誤解している方々がいますので、理事会はその旨を
全員に周知しなければなりません。

冒頭に申し上げましたが、判断するのは区分所有者の皆様です。理事会、理事長ではないと考えます。

もしかすると、独立系管理会社のＧ社が絡んでいる可能性がありますね。
そうだとしたら、理事の誰か管理会社変更を言い出した人間がＧ社に変えようとしているのでしょう。
Ｇ社からその人間に管理費の１か月分くらいの謝礼金が出ますからね。
その後も工事などが決まる度に謝礼金がその人間に対して支払われますので、ぜひとも管理会社を変えたいのですが、そのような可能性はありませんか？
その可能性が無いのなら良いのですが心配です。

＞変更議案を出すのは理事会です。 理事会は中立を保つ必要があると考えます。また、言動にも十分注意する必要があります。区分所有者の皆様へ事前に現状の管理状況を事実を報告する義務があります。
やたら難しく考えていますね。委託契約は１,2年の期限付きですから、その都度、理事会は継続か変更かの議案を選択するのが普通ですよ。
＞方法は臨時総会、事前報告会でもいいでしょう。いきない定期総会で議案を出し決議するのは無謀です。
従って、現管理会社を継続するか変更するかの議案を理事会で作成して、定期総会で提案するのが普通です。

＞No.37 by mizyoka 2010-02-11 08:29

No.31 by 入居済み住民さんで～す！

おしゃるとおり！！

私どもも、mizyokaさんと同じことを行いました。

また、理事会が決めるのではなく、管理組合が
決めるのでことでありますので、クダンの彼は
少々お勉強が足りないかな～・・・

＞また、理事会が決めるのではなく、管理組合が 決めるのでことでありますので、

間違い訂正。
理事会は総会に提出する議案を作るのみ。
管理組合が決める事は不可能で、管理組合員による総会で理事会案の賛否を決議します。
特例として、組合員の２０パーセント以上の議決権者で、総会の開催し議案を提出することも可能です。

①管理会社継続議案⇒毎年の定期総会にて区分所有者にて決議すると考えています。

②管理会社変更議案⇒区分所有者に対して説明が必要である。⇒説明会後、区分所有者に考えて頂くため
　決議するまでにはある程度期間が必要と考えています。

透明性がある管理会社、理事会（理事長）でなければならないと考えます。

＞①管理会社継続議案⇒毎年の定期総会にて区分所有者にて決議すると考えています。
＞②管理会社変更議案⇒区分所有者に対して説明が必要である。⇒説明会後、区分所有者に考えて頂くため 決議するまでにはある程度期間が必要と考えています。

理事会議案を作る段階で、継続でも、変更でも、理由説明が必要なことは同じ。
議案は否決されることがある事は双方は同じ。
従って、貴方の考えは間違い。

マンションの管理ぐらいで、何を真剣に話し合っているのでしょうか？
そんなに暇なのでしょうか？
管理会社が変わったくらいで、マンションが劇的によくなるとは思えないのだが。
理事会ったって持ち回りの素人に多くを期待すべきではない。
私は管理会社にはまったく興味がありません。
どこでも同じです。
経営者に近い立場の人を呼んで、何を語られても意味はない。
ようは担当者の能力でしょ？
その役員さんが担当するわけじゃないんだし。
どこの管理会社に頼んでも、担当がハズレならそれまでだし、当たりなら担当者変更にならないのを祈るのみ。
ま、運だわな。

静かに拝む事ですね。合掌！

44
>どこでも同じです。
まず何より金額が違うのです。ぼったくりに近いものもあれば、安かろう悪かろうもあります。
貴方には理解できないことでしょうが、自分たちの財産（建物、管理費、積立金）を管理しているだけです。

今年の春には社会人一年生が各企業に入社しますが、その指導、教育をする流れは下記の通りです。
会社社員教育方針（役員クラス）⇒部長⇒課長⇒グループリーダー⇒先輩社員⇒新入社員
新入社員は基本的にピュアですね。（ピュアでない場合もありますが。）
新入社員が一番影響を受けるのが先輩社員です。
先輩社員の言動、考え方を手本にして、それがその会社の常識になると考えています。
不幸にも社員教育が出来ていない先輩から教育指導を受ける新入社員はかわいそうですね。
その責任は新入社員ではなく会社側の責任です。
つまり最終的経営を統率している役員クラスの責任で社員教育が出来てない会社は一般の常識から
外れることになり、やがて没落すると考えています。

世間の常識は区分所有者の皆様の考え方です。そのために総会があり決議すると考えています。
決議するためには、区分所有者の皆様に判断して頂くために十分な資料配布、説明、質疑応答、
決断するための時間が必要となります。
判断するのは区分所有者の皆様であり、管理会社、理事会（理事長）ではありません。

昨年の民主党の政権交代は劇的でした。とうとう自民党への国民の信頼が崩壊です。
マンションもこれと似ていると感じています。
与党＝マンション購入時の管理会社、国民＝区分所有者
現管理管理会社に問題だあることが事実であり、そのままで何も変わらないなら変えてみることです。
うちのマンションは変えました。それを決めたのは理事会（理事長）ではなく、区分所有者の皆様が
投票にて決議しました。

変更後の１年間は理事を継続し身近で見てきましたが、変更して良かったと実感しております。
変更して６年になりますが、問題となっていた点を管理組合、管理会社と連携して一掃して頂きました。
全ての管理会社が古い体質ではありません。世間の常識を持っているところもあります。
見つけるには大変でしょうが、変更して駄目だったら、また変更すればいいと考えています。

区分所有者側も常識がねければなりません。金を払っているのだから何でも管理会社がやってくれる
賃貸の管理会社だと勘違いしている方がいらっしゃいます。
管理会社と管理組合は良好な関係を保つためにもお互いを理解し合う考えがなければなりません。

そのような管理会社と巡り合うことをお祈りしています。

＞世間の常識は区分所有者の皆様の考え方です。そのために総会があり決議すると考えています。
＞判断するのは区分所有者の皆様であり、管理会社、理事会（理事長）ではありません。
間違い。総会は最高決議機関ですが、総会の討議で議案作成から決議迄は出来ません。
総会で選出された役員で構成する理事会作成の議案や、組合員の議決権２０パーセント以上の合意による総会提出の議案に限られ、それらの議案も総会招集通知で事前通告したものに限られ、議案の緊急動議は許されません。
従って、総会では事前に提出された議案についての賛否のみで、許されるのは一部修正の程度です。

私の（mizyoka）過去の書き込みを読んで頂けますでしょうか？

49は例によって、「文言を見、議論を見ない」、上辺だけの教科書発言ですね。
総会民主主義を採用する以上、
＞判断するのは区分所有者の皆様であり、管理会社、理事会（理事長）ではありません。
だろう、というのが発言主さんの趣旨で、それは正論です。
49の手続は、その趣旨の元に議案が作成された前提での総会進行手続にすぎません。

＞49の手続は、その趣旨の元に議案が作成された前提での総会進行手続にすぎません。

手続きなしに実効はあり得ません。

52
分からない人ですね。
>>48さんは>>49の手続きを否定してなどいないのです。文字面のみ読んで同手続きを否定していると早とちりしたあなたの講釈など、当然のことであり誰も否定してません。
毎度のことですが、議論能力を身につけてから投稿してください。

＞文字面のみ読んで同手続きを否定していると早とちりしたあなたの講釈など、当然のことであり誰も否定してません。

間違いは間違いです。

54
まだ理解できてませんね。投了。

私の書き込みが火種になっているようで常識ある方々にご迷惑、ご心配を掛けまして申し訳ありません。
個人的には私はいいサイトと見つけて楽しんでいます。（笑）失礼しました。

私が書き込みをすると直ぐに批判的な反応があります。反応して頂きありがとうございます。
もっと、どんどん反応をお願いします。歓迎です。
反応すればするほど深みにはまってきますね。でも結構楽しいです。

批判の反応をされている皆様？（一人かも）へ
厄介なのがまた、一人増えたかも？です。
そのうちにどんどん増えますよ。全国に区分所有者がどの位いるでしょうか？
そちらは何人いるのでしょうか？対応できますか？。民意を無視していたらそのうち没落しますよ。
それは過去の歴史が物語っています。

これからも私が経験したことが常識ある皆様のお役に立つことを願って書き込みを続けます。
宜しくお願い致します。

＞No.56 by mizyoka

応援してますよ！！

顔が見えないことをいいことに屁理屈こねてる暇人は無視して、
管理組合に有意義な情報が、たくさん構築できればいいですね。

＞これからも私が経験したことが常識ある皆様のお役に立つことを願って書き込みを続けます。

もう結構です。

Ｇ人社は、金に目が眩んだ居住者を使い、安い管理費でマンションを吊り上げ、しなくてもいい工事を吹っ掛けボッタクリ尽くして生きています。
このような掲示板に書かれた事実を、必死に誤魔化そうとし続けています。

>>59
このスレの　どこにＧ人社が関係しているのかな？
無用な荒らしは止めましょう

管理会社は変更をしてみないと、良し悪しは分かりません。

今のご時世では、高いから良い、安いから悪いとは関係ありません。
安くて良い管理会社は一杯あります。

何年か置きに管理会社を変更されて、ここしかないと決めれば良いと思います。

また横領や着服事件の対策にもなりますからね。

ｍｉＺｙｏｋａさんの話しが一番の正論ですね！

> 安くて良い管理会社は一杯あります
ぜひ、具体的な管理会社名を挙げていただけると嬉しいです。
雑誌や住まいサーフィンなどの調査結果はありますが、
本当のところどうなのかを知りたい。

同じ管理会社、同じフロントであっても、理事会の意識の高低によって対応は変わります。極論すれば、住民が管理会社任せである以上、どこの管理会社にしようが管理の質は同じです。
大きく変えないといけないのは管理会社でなく住民の意識です。それができないから管理会社を選ぶんだ、という堂々めぐりの議論はそろそろ止めに願いたいものです。
住民の意識はそこそこだが、原始契約の会社がもうひとつなので、という場合は、おのずと変えるポイントも、会社を見る眼もあるわけで、「安くて良い会社はどこ？」といった問いなど出ることもなく、粛々と契約改善要求や他社交渉を進められているはずです。

いいんじゃないんですか。
そうは言っても大半の組合ではなかなか意識が変わっていないのが現実なんですから。
管理会社の粗末な対応ぶりを晒す場としてもこうしたスレは有効だと思いますし。
あるいは、こういう視点で管理会社を選んだというコメントがあってもいいと思います。
上から目線に他者を批判するのではなく、自分ならこうしました、といったコメントをして頂きたいものです。

＞上から目線
たしかにこのところ、ここの掲示板の質の低下はひどい。こんな程度の人間がマンションに住んでるのかと思うと、上から目線になる気持ちはわかる。

自分たちで何も出来ない理事会はやりやすいよ。役員も管理会社任せで何もしなくつもいいしお互い楽だよね。

そうそう、管理会社任せが一番楽ですよ。何もしなくていいのはもちろん、他の役員や一般組合員との無用な軋轢やストレスも回避出来ます。楽出来て、ストレスフリーのコストと考えれば、管理会社任せも悪くないのでは？

大して安くもない管理委託費で、ストレスフリーだと思って任せていたら、好き勝手やり、やばくなったら全部管理組合に責任添加している管理会社もあるけどね。

そりゃそうでしょ。いちいち管理組合の為に会社が責任を負ってどうするわけ？商売全然面白くないでしょ。

そうそう何もかも管理会社に任せっぱなしにしてくれる、無知無能な役員や住民がいるマンションの方が、わしら管理会社に取っては大変に利用価値があります。

三菱、三井住友などの系列なら安心でしょう。
安くは無いかもしれないが、詐欺はしないでしょう。

↑こういうのが痛い目を見る。

↑横領事件はないよ

横領事件なら三菱藤和・住友でもありましたよ。

横領はどんな一流会社や公務員でもありますよ。
いい会社ほど少ないでしょうがね。

横領はどの企業でも起こりえること。悲しいことですがね。
その後の処理が問題。
零細では、組合に与えた損害を補填できずそのまま倒産することもある。
管理会社は収益性が悪く、大手であっても営業利益は年間１０億円程度。
しかし、フロントが取り扱っている担当物件の積立金やその他資産は数億円規模であるのは、どの管理会社でもかわりがない事実。
であるならば、管理戸数１万戸未満の会社でそれが発生した場合、会社がその損害を補填できる訳もない。
そういう理屈でいうならば、中小管理会社は論外である。
たしかに、保証機構に加入することにより、管理会社の破綻時のリスクはかなり軽減はされるが、フロント個人の横領までは担保していない。

したがって、管理のサービスや評判云々の前に、最低限の保証として大手を選ぶのは必然ではないだろうか。

ここに、管理戸数１万戸の管理会社をモデルケースにしてみる。

売り上げは、戸×５０００円（月）として年６億円。プラス保険代理店収入や工事売り上げ３億円とする。
粗利は３０㌫が一般的なので、２億７千万円、営業利益は５～８㌫なので、上限として８㌫を適用すると、７２００万円。
近年積立金の横領により、数億円規模の損害が見受けられる中、補填できると思いますか？無理ですね。

横領を前提として議論するのは悲しいことですが、最悪を想定するのも管理組合の理事会としての責務。

できるだけ、大企業の資本が入っている会社を選ぶべきだと私個人は思う。

大企業の資本が入った管理会社は、下請け孫請け曾孫請けが現実ですからね。
そこんとこ勘違いしないように！

↑
すみません。それってどういう意味ですか？

大規模修繕工事の際の大手ゼネコンのことをいっているんじゃないの。
しかし、孫請け、曾孫請け等はどんな建設会社でもやらなければできないんだけど、それがわかっていないのでは。
地元の建築会社なら下請け等がなく、自分の会社の社員で全てやると思っているんじゃないのかな。
無知ってかわいいね。

下請け、孫請け、曾孫請け専門業者がいる。
彼らが、大工、トビらの職人を集める。
元請が監督、監修し最終的に全て責任を持つことになる。
従って、元請建築会社の選択で、工事の良し悪しは決まる。
これが日本のシステムですよ。
マンション管理会社に丸投げしてると、３割り増し、理事長、修繕委員長らが取り込まれていたら４～５割り増しになり、その後はやられ放題になるのですよ。

↑
自分の知ってる範囲だけで決め付ける発言はやめてもらいたい。
うちの会社は見積もりに10％乗っけてるだけです。
4割～5割なんて、いくら馴れ合いになってる理事会でも、絶対にありえない。
相手見て利益出してないですからね。
技術部からの見積もりは、一律10％。もちろん、フロントは組合にはそのまま言いますよ。
だって請けたくないですもん。フロント的には。
仕事は増える（請書受領や完了確認書の受領等の手間、工事連絡やら貼り紙やらもろもろ）し、歩合ももらえんし、何かあったらフロントが文句言われるしね。
工事を本気でとりに言ってる管理会社って、独立系か中小くらいじゃないのかな。
うちは、いわゆる財閥系だけど、まったく工事売り上げなんてあてにしてないよ。
逆にリスクがあるから、なるべく請けるなって方針だよ。

マンション管理組合は絶対に新日本管財には依頼しないほうが良い。
騒音問題は厄介なので電話やメールしても
無視する。
それと対応や言葉使いが丁寧でない。
田舎の過疎地に一棟だけ建っているマンションと勘違いしているように
都会のマンションで無愛想そうでコミュニケーション取らない住人がいると
マンションは長年のコミュニティで成り立っているので、
説明するから集会所に来てくれなどと命令口調で言ってくる。
見た目で判断する。
社員はどこかの宗教集団に違いない。
マンション住人全員仕事内容、家族構成を知っている仲良し同士なんか
あり得ないのにそうあるべきだと考えている。

そもそも騒音問題は個人間の問題では？
前に弁護士さんに管理組合から訴訟できないか聞いたら、上下間のみの場合はあくまでも個人間の問題であるから、管理組合や管理会社が入り込む余地はないと説明された。

>>83
あなたの管理会社は１０％もバックリベートを取るんですか。ムダな経費ですね。
だから管理会社にタッチさせずに、組合が直接やるべきですね。
建設会社の募集から、業者説明会や業者決定など一切管理会社はノータッチでいくべきです。
管理会社のフロントの知識程度はマンションの住民はもってますよ。
勿論修繕委員会にも完全ノータッチですね。

↑
いやいや、フロントの知識は問題ないと思いますが。
住民さん以下なのは問題外ですが、通常技術部の出る幕なので、その、フロント程度の知識とはおたくの管理会社はってことですよね。
どこの管理会社かはわかりませんが、もっと上等なフロントを用意している管理会社もありますよ。

10㌫は高いとおもうのであれば、直発注でもすればいいだけですよ。無理強いは絶対しませんから。
ただ、管理会社としての善管注意義務として、不具合箇所を発見しその対応策として見積もらせていただいているだけなので。
それだけで、商売っ気だしやがってとか、ぼったくるつもりだとか、うがった見方はやめていただきたいです。
私は、「仮に弊社が受注する場合はこの金額です」と申し上げているだけです。
もちろん相見積もりは取得するべきですし、依頼がなくとも紹介もします。ただ、最低限の労力として見積もり依頼くらいは組合さんでおねがいしたいですね。

あと、工事関係を完全ノータッチでって言われますが、よほど信頼がない管理会社と契約しているみたいですね。
管理会社は、「管理組合の立場にたって考える」ことは大前提です。組合にとってプラスになるように業務に勤めるのであって、あくまでも自社の利益しか考えない管理会社は論外です。
私は、常日頃から管理組合にとって一番最善はなにかを考えています。
たしかに、工事は専門外かもしれませんが、これまでの経験上で必ずお役に立てることもあると思ってます。
そういう姿勢できちんと対応していれば、組合さんも頼ってくれますし、ねぎらいの言葉もいただいています。

どうも、業界全体がかなり誤解されている面があるようですが、決してそれがすべてではないと理解していただきたいです。
できれば、あなたのマンションを担当したいですね。
最後に、私はあるお付き合いのある下請け業者と打ち合わせしたのですが、組合直発注で話を詰めていたところ、紹介手数料の話をされました。
もちろん、「そんな余力があるなら、見積り額から引いてくれればいい」とお答えしましたが、そんなこと言う管理会社は初めてだと言われました。
うちの会社は、バックは絶対禁止事項です。個人でも会社でもです。
業者から少しでもお金を受け取ると、管理組合の業務代行者としてなりたたなくなるという方針からです。
その業者に聞くところによると、管理会社側から紹介手数料の要求があることも多いと聞きます。
私は、自分の会社以外の管理会社を知りませんので、驚いた次第です。

本当なら、ここに私の勤め先を書きたいところですが、それをすると営業行為だとか、いいことを言ってるだけだといわれかねないので、ヒントもだせないのが残念です。

>>87
あなたのところは見積りに１０％上乗せされているのでしょう。
見積り額は原価ではないですよね、それには当然利益が含まれているでしょう。
工事関係を管理会社を完全に外すのはバックリベートを防止するためです。
それでも、管理会社と関係ある元請や業者は管理会社がタッチしてなくても、そこのマンションの管理会社
であればバックリベートを出さないと次の仕事での紹介とか仕事がもらえないので若干は支払うことはあるでしょう。勿論全部ではないですが。
大規模修繕工事の前には、劣化診断は当然業者に依頼します。
あなたの会社は商売っ気がないのですね。工事を受注すれば１０％の利益があるんでしょう。
積極的に取ろうとしないんですか？
勿論通常の組合の直発注の工事でのリベートは取らないところが多いでしょう。額も小さいしね。

大規模修繕の時に管理会社の専門家が無料で劣化診断をし、見積りを出すということは工事を受注したい
ためでしょう。それがなければそういうことは絶対やらないと思いますよ。相見積りであれば受注できるか
どうかはわかりませんが、取れるかもしれませんからね。
相見積り業者にはおたくの会社は外しますけど、私共の依頼している管理会社ですから、劣化診断と
見積り額、修繕箇所等の調査無料でをしてくださいといわれたら受けないでしょう。

管理会社に一銭たりとも利益を出させたくないと思うなら、自主管理すればいいんじゃない？

自主管理はしたくないね。
お金で解決できる管理会社に委託するのがベター。
しかし、バックリベートはやらないということ。

自主管理って言っても、今注目されている自主管理は、清掃や会計、管理員の労務管理やらを管理組合理事がやるスタイルじゃないんだよ。そこまでやらなくちゃならないのなら、誰だって御免こうむりたいのは当然のこと。管理会社への委託管理しか考えられない連中には中々イメージが湧かないだろうが…。

大京はマンション管理担当者の人材育成に着手する。

若手の業務支援や教育を専門とする人員を全国の支店に配置、現場での問題解決力やスピードを高める。

高層棟の増加など新たな形態マンションが増え、住民の要望も多様化しているのに対応する。

管理子会社の大京アステージ(東京)で実務を担当している約４００人の中から、勤続１０～１５年で経験豊富な約２０人をインストラクターに選んだ。

若手に同行し、管理組合の要望に応じたり、改修や運用改善などを適切に提案できるよう指導する。

大京は全国で約6500棟のマンションを管理しており、担当者は１人１０～１５棟を管理する。

ノウハウを共有し、住民の満足度を高めていくとともに、他社が施工したマンションの管理受託を増やす狙いもある。

>>91
自主管理を組合が雇った管理員にまかせ、その管理員が会計や議案書を作成し、点検業者や修繕工事の業者
を捜し、支払いをし、チェックまで全てをやるのかな？
いちいち理事が会計を行い、財務諸表まで作成するのは大変だからね。
それに総会や理事会の報告書の作成や回覧板の作成まで理事がやるのも大変だし。
又、建物のチェックや点検の報告は使用人（管理員）まかせ、法令の改正は理事がやる。
新しいスタイルがどんなものか分からないけど、それぞれ専門の業者に頼めば却って経費増になるしね。

自主管理で業者に直接発注する場合、組合の知識や関心度が高ければ、安価でそれなりの効果は期待できる。
管理会社に委託する場合、組合にやる気も知識もなくても、それなりの管理は行われる。
管理会社が行う労力にかかる経費を抑えるために、管理組合がその労力を負う。そうすればその経費が浮く。それだけのはなし。
ただし、自主管理が安く済むというのはあまりに短絡的。管理組合が負担する労力を０円換算した場合にのみ成り立つ論理。人の労力を全て金銭に表した場合、管理会社のほうがスケールメリットを生かしてかえって低コスト。
ただ、表面上は分らないのが難点。

自主管理だと、管理費安いけどきめ細かい管理が出来て、資産価値が保たれるかどうかは？
それより、次の記事のように管理費の見直しをするのがベターでは。

http://allabout.co.jp/r_house/gc/29418/

何か法律事務所のホームページを見つけました。
マンション管理組合向けにサービスを提供しているみたいで、場合によっては管理会社変更サポートもやってくれるみたいですよ。↓

http://www.tokyo-houmu.com

↑
＞法律事務所
じゃなくて、行政書士の事務所。

宣伝くさー。

＞97

もしあんたが、この事務所ないし事務所の関係者であるとしたら、

弁護士でないものが法律事務と称して顧客を集める行為が非弁行為として、刑事罰が待ってるよ！

行政書士程度の知識でマンションの管理が分かる筈ないじゃないか。
それだったらマン管士の方が格段にましだな。

97のＨＰを見るとほんとに怪しげだな。

法律事務とか代理とかいうと非弁行為であげられるから、

やれ「法的サポート」
やれ「代行」

とか記載してるが、

代行と代理の違いがわかる一般人はどれだけいるのか？
法的サポートとは法律の代理とどうちがうのか？

きわめつけは、弁護士を紹介する記載もあるから、
何のことはない、単なる事件屋として商売やってるだけじゃないの？

行政書士はみんなこういうのなのかな。

会計とか、めんどくさい業務は委託すればよいのでは？
会計のみ引き受ける会社はあるよ。

大口の支払いや毎月の支払いなどは、会計事務所でＯＫ。
小口のみ理事会が管理すればまるく収まる。

マン管士が独立して、食っていけるとは思えない。
管理会社の社員の取る資格でしょう？。
ナラバ、区分所有者は、マン管士に厳しい目で対応する事で、メリットはあるよね。

１０４さん非常に参考になりました。
裁判とか考えていましたが、お金も掛かるし、手間も大変そうだし、効果も期待ほどは？
国土交通省に訴えるほうが的確と考えられるようになりました。　ありがとう”

コンサルでＣＭ方式を謳い文句にしてるＣ★Ｐは全くだめ。オープンにしてるとか、業界の悪慣習に反抗してやっているとか、綺麗事いってますが、結局紐付き！そう見せない話術、事務作業は天下一品。所詮、評論家。粗探しと住民への責任転換のための話術は、結局その場しのぎのたまもの。そんなハイエナみたいなところに頼むこと自体、考えられません。成功報酬払ったら結局今までの支出と変わらんぞ！

私もそう思います。コンサルなんて、高い成功報酬払うなんて、個人的に依頼するなら個人の責任ですが、みんなのお金をつかうのはね？

安パイなのは、やはり上位の独立系でない会社ですね。

>>107
マン管士へのコンサル料は３万程度で十分ですよ。
それより、マン管の資格はマンションの住民が取るべきですよ。
やる気さえあれば取れる資格ですから。
私も１昨年とりましたよ。管業は登録してませんが、マン管は記念に会員証まで取りました。
５年更新はしませんけどね。

マン管士って何？

区分所有管理士ってのもあるみたい。どっちが上なの？

国交省、野党党首らに直訴しましょう。
参院選挙も近いので、政治からは必死でしょう。
マンション票はデカイヨ。

３万円でくる管理士は、ただいるだけ。雑務は管理会社に振ってました。アドバイスも教科書どおり。管理会社の担当者に同意を求めてました。前期の理事会がつれてきた、胡散臭いマンション管理士事務所の方でせが、今期で終わりにします。

無意味のめのは、事業仕訳の対象。

結局マンション管理士は評論家。

机上の見解でなく汗をかけ！

試験の問題レベルは区分所有管理士のが上。だって試験で書き込みがあるもんね。

区分所有管理士って何？
そんな国家資格あったっけ。
単なる民間の金さえ払えば誰でももらえる資格じゃないの。

マンション管理士は選択。区分所有管理士は筆記もあり。認定資格だが、漢字が書けないと辛い……

試験もＡＭ ＰＭとあって辛い……

銀行も絡んでいた消費者金融法も、改正されたと同時に状況が一気に変わったね。
マンション法も改正されたら、管理会社変更は自由自在にできるよね。

消費者金融の規制と同じように、グレーゾーン費用とかを設定して必要以上の費用を管理会社が管理組合から吸い上げていた場合、過去にさかのぼって取り返せるような法律つくってくれないかなー
全国数千万人のマンション住人から選挙のときに支持されると思うがなー
単に悪質度合いで言えば、同じようなレベルのような気がするのだが

先ず、マンション法の改正を訴えることでしょうね！
議決権行使書の偽造なんかもあるらしいし、一人暮らしだと反対票も入れにくい形になってる。
我々マンション族が被害を背負い込むわけだから、我々がどうするかだね。
(財)マン管センター、（社）高層住管協、国交省、各政党に訴えようぜ！！！

金利は法律が２つあって矛盾してたのを是正しただけでしょ
あえてグレーゾーンを作ったわけではないっしょ

>>119
区分所有管理士って、国家資格じゃないんでしょう。
そんなのもっててどうすんの。何の意味もないし価値もないじゃん。

同フロアーの理事長はイタチのような顔で、奥さんは恐竜顔、反対票なんて入れられないの。

いやいや、当初私が本件投稿したのですが、色々な話題があり
面白かった。

皆さん、我がマンションは、リプレイス完了いたしました。

今後は、管理組合が新たな管理業者を教育していくこととなる
でしょう。

どこに決まりましたか？

>今後は、管理組合が新たな管理業者を教育していくこととなるしょう。

あれー。教育できなくてリプレースしたんでしょう？
一度あることは二度あるんじゃなーい？

＞一人暮らしだと反対票も入れにくい形になってる。

規約を読みましょう。賛成のみで、「反対票」はあり得ません。

＜（財）マンション管理センター　Ｑ＆Ａより転載＞
総会における議決権は、区分所有者本人が出席して自ら行使するのが原則ですが、書面で行使すること（書面投票）、または代理人によって行使することが認められています（区分所有法第39条第２項）。
なお、この書面または代理人による議決権行使は、区分所有者の法律上の権利ですから、規約等でこれを一切認めないと定めたり、著しい制限を加えたりすることは認められません。
書面投票とは、総会に出席できない場合、あらかじめ通知を受けた議案について、総会開催日前に賛否を記載した書面を総会の招集者に提出して、議決権を行使することをいいます。また、規約又は集会の決議により書面に代えて電磁的方法による行使も可能です。書面投票はその提出自体が議決権の行使である点が、委任状による議決権の行使と異なります。

区分所有法より転載
（議事）
第39条　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
２　議決権は、書面で、又は代理人によつて行使することができる。
３　区分所有者は、規約又は集会の決議により、前項の規定による書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であつて法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）によつて議決権を行使することができる。

爺さんたちのマンションでは議決権行使書を偽造され、(管理会社にしか出来ないことです）
誰も知らない工事業者に決定されひどい手抜き工事になりました。
管理会社が議決権行使書を集めています。　問題があると思われませんか？

＞管理会社が議決権行使書を集めています。

これは、確かに、公平中立の観点を考えれば、管理会社が書面票を集めている実態を、なんの制限なく
そのまま認めていいのか、考えていく余地があります。
管理会社に利害関係のある内容の議案もあるわけで、管理会社は、議案の利害関係の当事者なのだから、
公平中立とは言い切れません。
ただし、実態としては、事務作業の手間から、管理会社に依頼しているのが、多くの組合の実態でしょう。

＞議決権行使書を偽造され、

書面票が偽造される管理組合なんて、９９％ありえません。
刑務所に入るリスクをおかしてまで、偽造をして暴利をむさぼろうとするとは、あまり考えられません。

単に特定の管理会社を非難したいのか、制度の矛盾を変えたいのか、そのへんを、きちんと分けて発言してください。

やってほしい管理内容の仕様をきっちり固めて、この値段でやってくれるなら契約すると明確な意思を管理組合として提示すれば、わざわざ、よくわかってる管理会社を変更しなくても済むんじゃないの？

＞＞　１３４さん
＞管理会社が議決権行使書を集めています。
これは、確かに公平中立の観点を考えれば・・・・に続く、ご意見は素晴らしいと感じています。

只、
＞議決権行使書を偽造され、・・・に、ついては爺の『スレ』を、
　お読みになられたら、９９％偽造は無いとのご想像は変わると思いますよ。

特定の管理会社を非難して、警告しながら他の管理組合に警戒をして貰えたらとの思いです。
不法を仕掛けられると弱い立場にある管理組合を守る法律が欲しいと考えています。

管理会社変更！　諦めてはいませんよ。
裁判所職員ＯＢに絶対勝てないよと言われていたが、どうしてもやりたかったので仕方ない。

兎に角、爺のとこの管理会社はひどいよ。
所詮は詐欺で幼稚な手口ですが、恥ずかしさと言うものをしらないから始末に困る。
議決権行使書の偽造はつかんだが逃がしてしまった。
何でもやるから皆さんもご注意してくださいね。
広島県人として本当に恥ずかしいことです。申し訳ないことです。

お爺さんのマンションの管理会社は善良な管理組合を騙し金儲けする方法を日夜計画研究している会社です。安易に信用して契約してしまったら骨の髄までしゃぶられてしまいますよ。

＞不法を仕掛けられると弱い立場にある管理組合を守る法律が欲しいと考えています。

情けない事は言わないで、
幼稚園生でもあるまいし保護者をもとめるとは・・・・。

ダニを退治するには・・ダニアースがいい。
ゴキブリ退治には・・・ホウ酸団子とゴキブリホイホイが言いと聞いています。

138
＞どうしてもやりたかった
これにすべてが現れていますね。マンションをよくするためではなく、自分のクレーム欲を満たすためだけに動いている。以前にもマンション管理を利用してストレスを発散してるって書いてましたね。
このお方のマンションの皆さんには同情するしかありません。

１４３　　
合人社からマンションを守るために『ドウシテモやりたかった』
人間の『ストレス』を正確に計測はできません。
先日の総会でフロントに聞きました。『この一年間は悪いことはしていませんね』返事は、
『今はチョツト申し上げられません』　エ～～どう云うこと？　『今は云えません』だった。
親が子供に『あんた悪い事しんだろー』『いまはいえません』と答えられたらどうなるか？
さらにフロントが『修繕積立金に余裕があるので商工ファンドの良い商品があります、買いましょう」
商工ファンドのほとんどは破綻して役員ら多くが逮捕されていますが・・合人社もヤバイカモ。
皆さん　気お付けてね。

そのフロントは明らかに悪事の片棒を担いでいると考えてください。
管理組合様に申し訳ないことをしている、でも会社の指示通り悪事
に手を染めなければ職を失うというフロントのストレスも測りきれ
ないものです。

悪事を具体的に示します。

全社的な指示事項として自社で工事受注できない場合はその業者に
バックマージンの交渉（最低でも１０％）をすることがフロントの
責務とされている。…モラルに反します

交渉成立の場合のバックマージンは管理組合の口座から直接某社の
口座に振り込まれている。…完全に横領です

マンション火災保険の営業行為を無登録の会社の無資格社員である
フロントが行っている。…保険業法違反の疑いがあります

通常総会に管理委託契約を諮るようアドバイスしていない。
…善管注意義務違反です

バックマージンのことをそこまで突くのであればきりがない気もするけどね。
なぜなら、火災保険でも保険料の何割かという大きな代理店手数料が落ちているわけだし、工事や点検を外部業者に丸投げする際は20-50％ぐらいは最低でもマークアップして管理組合に請求するわけだし、実際にサービス提供してくれている主体が得ている料金以外に、相当な無駄ガネが隙間に消えているっているわけだから、その利権を管理会社、フロント担当者、理事長、理事、新しく業者を連れてくる区分所有者が争っているという構造でしょう。
ただ、その隙間に消えてゆく金額を抑える方向への提案が比較的支持されやすいということなんじゃないすかね。

>全社的な指示事項として自社で工事受注できない場合はその業者にバックマージンの交渉（最低でも１０％）をすることがフロントの責務とされている。…モラルに反します
当然の商行為でモラルに反しません。それより管理会社におんぶにだっこの管理組合の体質と組合も同意した管理委託契約書の不備に過ぎません。

＞交渉成立の場合のバックマージンは管理組合の口座から直接某社の口座に振り込まれている。…完全に横領です
横領ではありません。上と同じく、管理会社におんぶにだっこの管理組合の体質と組合も同意した管理委託契約書の不備に過ぎません。直接某社とは管理会社でしょうが、手数料として支払う許可をする管理組合の責任重大です。

＞マンション火災保険の営業行為を無登録の会社の無資格社員であるフロントが行っている。…保険業法違反の疑いがあります
これも、管理会社におんぶにだっこの管理組合の体質と組合も同意した管理委託契約書の不備に過ぎません。総会での契約承認の決議をしない管理組合が悪い。

＞通常総会に管理委託契約を諮るようアドバイスしていない。 …善管注意義務違反です
貴方の組合員は思考力のない幼稚園生の集まりですね。
管理委託契約は準委任行為ですから、双方平等です。おんぶにだっこは出来ません。

実質丸投げであっても元請責任を負っているならある程度までは許容されると思います。

管理組合様が直接発注した工事に対し「手数料の交渉が成立するまで支払いを止める」
とフロントを脅し無理やり手数料をせしめていることを知って誰が許容するでしょうか？
そしてその手数料が管理組合口座から無断で引き出されていることを知ったら？

保険はグループ会社が代理店手数料を得ているにもかかわらず募集人が契約に立ち会う
ことがありません。保険代理店の社員でもないフロントに契約をさせている管理会社は
知る限り某社だけです。

某社と契約するのはこのことを区分所有者に知らしめたうえでそれでも構わないという
場合に限ると思います。

まず、管理会社が法令遵守できているかどうか、この一点が前提。その上で「良い管理会社」「悪い管理会社」論が出てくると思う。今までの議論の中にはこの部分が混ざり合っており、その行為自体が違法な（区分所有法上、適正化法上、委託契約上eｔｃ)ものは、議論する必要も無い。違法行為なのだから。（グレーな部分に付いては法律家のアドバイスが必要と思います。）その前提の上で、いったい良い（悪い）管理会社とは何なんでしょう？管理員の質？担当者の人柄？愛想の良さ？・・・。これは個人差のある判断ですよね？つまり最終的には委託料金の高低によって良い管理会社か悪い管理会社は決まるのですかね？ちょっと違うような・・・？

>>149
極めてまともな意見だな。
しかし、大手や財閥系が複数の横領で行政処分食らっているのを見ると何を寄りどころにしていいか分かんなくなるよ。

管理会社ってじいのマンションで仮に不正していても、得があるのかね？だって仮にも全国上位の会社が議決権の偽造で指示処分うけて何のメリットがあるの？
個人商店に委託してるんじゃあるまいし・・・
社会（会社勤め)経験無いんだろうね・・・

金になれば何でもやるよ。
薄汚い管理会社だよ。

見積書の不明点を工事担当者に聞こうと思いＧ社エンジニアリングに電話した。
電話を受けた女性にフロントじゃなくて工事担当者に代わってくれと言ったら
すごく困った様子でずっと保留にされた後折り返しフロントから連絡があった。
何で工事担当者に代わらないだと問い詰めたら見積はフロントが作っていると。
Ｇ社エンジニアリングには工事業者なのに工事担当者がいないことがわかった。
下請けに丸投げするだけのペーパー会社に何で儲けさせる必要があるのだろう？

合人社の事務所へ行けばわかります。ちんけな会社だということが！

　１５５さん
その工事問題ありそうですね！
工事金額？
施工の問題？
　

管理委託契約はよっぽどのことがない限り更新される。
黙っていてもお金が転がり込んでくるシステムだから。
クレームがあっても即座に売り上げが下がることはない。
手間ひまかけてトラブル対処方法をマニュアル化しても
売り上げが上がらない。フロントにまかせておけばよい。
二流三流の管理会社はこういうことを無駄と考えている。
一流の管理会社というのが存在するとしたならこういう
ことを全社で取り組んでいる会社のことを言うのだろう。
但し会社が儲ける方法だけを日夜研究し悪のマニュアル
を完成させた一流の悪徳管理会社には注意することだ。

悪徳管理会社は必ず管理規約違反しているはずです。
小さな違反でも見つけたら、国交省大臣宛に訴え状を出しましょう。

悪徳だということを知らないから委託するのです。
だから悪徳だということを知らせないといけない。
知ったうえで委託するのならこれは自己責任です。

国土交通省総合政策局不動産業課から下記の回答文書を得ましたので紹介します。

「『管理組合が行うべき共用部分に係る損害保険契約を保険会社と締結する際に、管理組合が行う当該契約に係る事務の補助業務』につきましては、例えば、損害保険契約を締結しようとする際に、保険会社の資料の取り寄せ、保険会社への説明の依頼、見積りの取得といった下準備をすることや、保険会社に対して当該マンションの規模、構造、設備等の状況を伝えること等が考えられます。」

管理会社が保険代理店を兼業していてフロントが保険募集人であれば問題ありませんが、某社の場合は保険代理店ではありませんのでフロントができる範囲は上記に限られます。保険代理店がやるべき業務をなぜ代理店でもない管理会社のフロントが行うのか某社から文書で回答を得てください。そして高層住宅管理業協会・国土交通省・金融庁にその文書を添付して申告してください。管理組合を騙し金儲けをする詐欺会社を管理業界から永久追放しようではありませんか！皆様の勇気ある行動を期待しています。

上記に心当りある現職の方は是非反論を出してください。

自民党長期一党政治のため日本はダメになった。
汚い政治家が汚い詐欺会社をのさばらせた。
マンション組合員はしっかりしないと食い物にされますよ。自分の事は自分で守るしかないですね。

賃貸マンションだと難しいんでしょうか？誰が理事会メンバーかもわからないし、多分、出来て1年としないから地権者かな？でも、単にいるだけでめんどくさがって対応も誠実じゃないし、あまりにひどいので変えたいなぁ。

賃貸マンションの住人は、管理会社を選ぶ権利がありません。
要望程度なら、聞いてもらえるかも？
いやなら、出ていくしかありません。

さようなら・・・・。

そもそもお金の流れは、賃借人→区分所有者→管理会社→管理人だから、本来的には、管理人は賃借人に感謝すべきなんだけどね。ただ、実態は管理人が賃借人のマナー管理をしているわけだから、管理人が気に入らないのなら、区分所有者にお願いして管理会社経由で指導してもらわないとしょうがないよね。
いずれにしても、人間、長くなるとだらけてくるから、古いマンションなんかだと我が物顔の管理人さんも多く見受けられるけどね。

台風時についでに保険対応してくれる管理会社あるみたい
フロントがついでに出しときましただって
モラルハザードの管理会社っていかがなものでしょう？
悪く言えば詐欺の片棒を担ぐわけでしょ
保険契約者は管理組合だから、保険金請求者も管理組合
なにかあったら、管理会社が勝手にやったでは済まないと考えないところが、終わっています。
ついで請求でも、結局管理会社に工事させたら、管理会社は利益でてるんですから
組合のことを思っても何もないでしょ？
危険冒す必要は無いと思います。

でも、マンションは古くなってくると何かとボロがでてくるもので、やっぱり、しっかり保険対応してくれる管理会社は頼もしい存在だよ。毎年３０万保険料払うとして、３０年で９００万払うわけだから、少なくとも半分ぐらいはしっかり回収してもらわなければ意味ないしね。

台風って、不担保にしなければ出るもんじゃなかったの？

171さん
台風の時バルコニーの間仕切り板が壊れることがよくあります。
住宅火災保険だと免責２０万円にもなるので結局保険金は出ない
のですが、マンション総合保険の場合は免責１万円位なので見積
が５万円なら４万円、３万円なら２万円の保険金が下ります。

管理会社は保険会社に少し高い見積を出して全額保険金でまかな
えるような小細工くらいならよくしますが…

保険金が下りる工事は、すべて管理会社に任せています。
管理会社が出した見積もりで、保険金をもらい、他の安い業者に発注して差額を儲けることは、
管理会社との関係を悪くしますので、止めましょうね。

日頃の修繕や点検費の値下げ要求が厳しい分、こんなところで少し還元しています。

どこの管理会社も解約されそうでも、何とも思っていないのかな？
物件数が減って、社員の残業代も減るから歓迎なんでしょうか？

一社に片寄ることなく、花いちもんめみたいに変わるだけなんじゃないの？

管理が儲かったのはふた昔前。今は人件費確保が精一杯。だから高い委託料をとっているところはそれなりに高い人件費＝それに見合う資格、学歴、知識、経験のある、また提供できる会社。

>>177
変えられるハズがない（そんなに気力・労力がある理事会なんてあるワケない）

というのが本音では。無関心住民の多さから、正しいし・・・

替えるには相当な手間がかかりますよね。
だからそれでも替えるには管理組合メンバー他の
高い目的意識・高い公利意識がいるとおもいます。

だるい・めんどーとか考えてたらい
ただ文句言っているだけなんでしょうね


がんばってください

今の管理会社を思うままに使う事を考えない限り、同じ事の繰返しで変更したらより悪くなるね。

>>179
大手管理会社は、みい～～～んな儲かっているよ。

当然私企業だから利潤は出すのが当たり前のこと。
適正利潤さえ認めないということかな。

外で管理会社の変更や悪たれを突いても犬の遠吠えに過ぎない。
自分の組合でやりなさい。

うちの組合は、現在の管理会社を変えるつもりは全然ないからね。
１８５のところは変えたいの？

まずは、アンケーﾄをとると話が早いよ。

現在の管理費を安くしたいですか？　YES，NO　当然YESが多くなる
このyesの数で、大多数が管理費を安くしたい
→管理会社の管理委託費が高い
→管理会社の管理に満足していない、重箱の隅をつつけばいくらでも不具合は見つかるよね。
→管理会社を変えよう
と意見を誘導する。

１.総会で管理会社の管理は満足いかなくしかも高い、住民は管理費を安くいたい方が大多数なので
「管理会社を変更する検討を理事会で進める」決議をとる。
2.候補の管理会社をあげ臨時総会で決議する。

なぜ2回決議するのか？
反対意見を抑えるのと、現管理会社に圧力を加えて、リプレースが失敗したときでも値下げを勝ち取ることができるからね。
実例だよ。

>187
管理費が高いですかと組合員に聞いて何の意味があるの。？
それを判断する情報がなければ高いのか安いのかもわからない。
管理会社のサービスがいいかどうかも同じこと。
現在の管理委託費の中身を他所と比較しなければ意味ないし、その情報を
つかんでいるのかな。
たとえば1時間当たりの管理員経費や清掃費、ＥＶ保守点検費（1基当たり）、
事務管理費（1戸当たり）等できるだけ多くのよそのマンションの相場を
知らなければただ、高いですかと質問しても意味がないよね。
アンケートを取る必要はないよ、それより他所との比較表を配布すればいいだけのこと。

>190
それはあなたの努力次第です。
マンコミの掲示板とかを活用する方法もあるでしょう。
近くのマンションの理事長と連携を取ることもできるでしょう。
私もいろいろな情報を持ってますよ。いろいろ調べましたからね。

>>191
そこを出さなきゃ意味ないだろう。

一般的にはマンション管理士協会の無料診断等を受けて
他マンションの情報を入手するのが手っ取り早い。

近隣のマンションとの連携はなかなか難しいけど、
マンション管理系のセミナー等に参加して、そこに参加している
意識の高い他マンション理事と知り合いになるって手はある。

マン管協が診断後にいろいろ食い込んで来ようとするので
断るのが若干面倒だがシャットアウトすればいい。

うちのマンションの場合以下の手順で変更しました。

①管理会社変更の議案があることを組合員へ連絡
②①と同時に、推薦する管理会社等のアンケート
③現在の業務内容の洗い出し
④②の管理会社＋αで相見積りを取得、理事会で数社へ絞り込み
⑤絞り込んだ管理会社による、組合員へのプレゼン(会社説明、業務説明、条件：管理員の継続)
⑥組合員による投票により、次期管理会社候補を選定
⑦総会により、管理会社変更

管理会社の変更は、理事会が有能かつ行動力がないと出来ません。

理事長一人のさじ加減でどうにでもなるよ。
理事長が管理会社を嫌っていて変えるといえば変わるでしょう。
一般理事がいくら気にくわないと思っていても、変えることはできない。
１９３がその典型例じゃないかな。
何故管理会社を変更しなければならないかが検討されてないし、提案がされてない。
そんな状態で管理会社を変えて大丈夫なの？
価格が高いとかサービスが悪いとか。
そして、それは全国の相場と比べてどうなのか。
サービスはどこが他所の管理会社と比べ劣っているのか。
又、委託費が高いのであれば値下げ交渉をしたのか、サービスが悪ければどこが
悪くてそこを改善する交渉をしたのがどうかとかね。
管理会社を変える前にやることがあるんではないの。

＞No.194さん

＞何故管理会社を変更しなければならないかが検討されてないし、提案がされてない。
「①管理会社変更の議案」の時点で理事会で検討しました。

＞それは全国の相場と比べてどうなのか。
「④②の管理会社＋αで相見積りを取得」しているので、その地域の相場は判ってます。
　逆に全国で見たら、地域格差があるので、ダメだと思います。

＞サービスはどこが他所の管理会社と比べ劣っているのか
「③現在の業務内容の洗い出し」により、同じ業務内容で見積りを取りました。
　また、現行管理会社も見積りを取りました。もちろん、競合他社があるので、
　現行管理会社も値下げしてきました。

理事長一人で変えられる
とか思わないほうがいいですよ
実際のところ理事会の手助けなしでは一人相撲になります
金銭の授受があったと思われることもあるし
一般理事としては何事であれ理事長が勝手に方向性の決断をすることは非常に迷惑です

>>196
>一般理事としては何事であれ理事長が勝手に方向性の決断をすることは非常に迷惑です

それなら、理事長になんでも仕事を押しつけて自分たちは勝手なことを言うのはやめてもらいたい。
こちらこそ一般理事の身勝手さには非常に迷惑している。

>>197
身勝手な、「自己中」住民ばかりだからですよ。有能も無能もない。

>>196
>一般理事としては何事であれ理事長が勝手に方向性の決断をすることは非常に迷惑です

そこまで言うなら、あなたが理事長をやるべきでは？
ご自分達は全部理事長任せで何もしないでそこまで言う資格はないんじゃないかな？
わがままな住民、管理会社の狭間で無料でする仕事ですからね管理組合の理事長という仕事は。

あなたこそ是非やって下さい。

196,197は　MJTCの社員の書き込みだったりしてねｗ

やはり一般理事は日常の仕事にはタッチしてないよね。
窓口も理事長だし、交渉するのも理事長。
理事からの提案を議題にするのも、資料を作成するのも理事長だし。
苦情を受け付けるのも理事長、投書箱を閲覧するのも理事長。
工事のチェックや報告を受けるのも理事長。
一般理事は工事や点検をやっているのが分かっていても知らんぷり。
理事会の資料作り、議題づくり、報告事項等もすべて理事長がタッチ。
一般理事は、一部理事長から相談がある場合はあるけど、殆どは、理事会に
出席するだけ。
特に経常的な経費の支出は全部理事長決裁。
ヘッドさえしっかりしてれば、後は雑魚でもいいんだよ。
たった一人しっかりしたのがいれば組合はやっていけるよ。

>195さん
何故管理会社を変更しようということになったんですか。
何か具体的な理由があったら教えてください。

>>202

正しくその通りです。

いくら輪番制の理事でも、一人ぐらいはしっかりしたのがいるだろう。
そして、理事長に選任されれば自覚が出て、マンション管理の勉強もするようになるよ。

管理組合は企業と同じ、それを輪番制で運営しようとの考えが間違いであり、管理組合を町内会感覚でおこうとする管理会社の思惑

管理会社がそんなこと考えている筈ないよ。
それに管理会社ってそんなに影響力があるの？
うちでは完全に組合が牛耳ってるけどね。
小修繕一つにしても、管理会社を通さないから。
大規模修繕工事にしても、完全に業者選定は蚊帳の外だったし。

無理して理想を言いなさんなよ。ちまたの泣き言のスレッドを見なさい。

>208
少なくともうちのマンションでは、そんなことは考えられないよ。
２棟からなる３５０戸のマンションだけど、デベ系じゃなくなったからかな。

１０年瑕疵での工事発注を、震災免責だとして普通工事発注にし仲介料をせしめました。
先日、地裁で震度５強までは免責にあたらすと判決出てますが、終わったことだと無視されてます。

内の管理会社変更理由は、
管理運営費（会計・出納・事務管理）
が非常に高い
３０００（円/戸数・月）　以上
２００戸以上のマンションです。

＞No.203さん
変更理由は、大きく３点です。
・管理会社が出納業務以外を他社へ委託していた
・出納業務等での人的ミスがある
・相場と比較するとなんだか値段が高そう

東コミの担当がふざけすぎなので、他社へ変更したいんですが、お勧めの会社はありますでしょうか。
我がマンション担当者は、良く言えば、プロパー入社で、20年同じ仕事をしているベテラン、
現実的には、考えるということを放棄してしまっている中年オヤジです。

東コミ　掲示板を見ていると皆さん同じことを考えているんだなと納得。
特に下記コメント、そのとおりです。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47795/res/119-169
№146さんの『人を騙すことに良心の呵責を感じない』これは本当にTCの社員になるには
必要不可欠なんだと常日頃、考えさせられています。

TCに大規模修繕工事をお願いすると小規模マンションは特にそうですが知識のない職人さんへ
丸投げにされている事が多いのです。

竣工検査もTCの誘導で行いますので工事素人にはまったくわからないんです。
そのことを踏まえて大規模修繕工事をお願いして下さい。

担当者さんがどんなに誠実にみえても実は平気で会社の為に隠ぺいします。
助けを求め、国土交通省などに相談しても『調停で勝訴したらもう一度連絡下さい。』と
気持ちの良い返事が返ってきます。

何か起きたときは即、法律相談に行った方が解決がはやいんです。

法律相談は昔と違い、敷居の高いものではないので必ずそうして下さい。

まだ良心のある管理会社一部の社員の為にもお願いします。

私が思うに、管理会社が管理組合を食い物にするのは全部お任せになることが原因だと思います。
だから、自主管理をとは言いません。
出納業務とメンテナンス業務をわけ委託するのがベストだと思います。

現在はほとんどの管理会社が出納業務をし、メンテナンス業務は管理会社が委託発注し、管理会社が利鞘を稼いでいます。
利鞘に管理会社が稼ぐ方式だから、貪られるのです。
出納業務は、公認会計士を雇い任せ、メンテナンスは管理組合が業者に発注するようにしたら、安く安全です。

理事長にやる気がにない、もしくは、理事長が自らの利益を追及してしまうと
東急コミに好き放題されてしまいます

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47795/
高額な不要なサービスを、やる気の無いメンバーの理事会につけ込んで押し付ける。反対意見が出ても特定理事に有利な案件を提供して自社の高額サービスを継続する方針で丸込めてしまう、自社利益のみを考えている管理会社。居住者の利益など全く考えていないので、気をつけた方が良い。そもそも理事会のメンバーを決める時のくじ引き自体が操作されている可能性がある。あみだくじの結果をちゃんと確認した方が良い。最悪の管理会社！告訴も可能なレベルだ。

独立系はいかがでしょうか。金額は安くなりますよ。

＞出納業務は、公認会計士を雇い任せ、
　公認会計士が横領したら、組合はアウトです。
　会計出納業務は大手管理会社か大手監査法人に任せるべきです。
　（少なくとも年間積立金の１０倍くらいは補償出来る資力が必要）
　今は、会計・出納業務だけを受けてくれる大手管理会社が複数あります。
　
＞管理組合が業者に発注するようにしたら　
　漏水などの緊急工事の事が考慮されていません。
　修繕計画の事も考慮されていません。
　保存行為、管理行為、変更行為の違いも考慮されていません。

　理事会運営、管理員業務など管理行為もありますので、管理会社に管理行為だけをさせて、大型工事に介入させないようにできたら一番ですが、難しいかと。

　管理行為は、工事業者に影響力を持たないマンション管理士が良いのですが、悪い奴が多くて人選が難しい。

まともな管理会社を紹介して下さい。

週刊東洋経済 2017/05/29
「マンション管理人」の人手不足がヤバすぎる
知られざる実態、時給３割増でも集まらない

>>214 匿名さん
メンテナンスを管理会社にと言うのは、大きな間違いです。
管理組合の中に、知見者がいれば、独自に工事、設備更新の見積書を3ヶ所程取り、業者選考をすれば、管理会社に任せるど、経費30％を上乗せされる。
馬鹿らしい??