総会とは、一体誰のための総会か？

遣えないクズ管理員と掃除や植栽は人員カット。
一人で3人分働く人材で済む
後は淘汰

>166

区分所有法では法人化されていない組合には、理事会の設置義務すらないですから、
どのように規約で定めたとしても、そもそも理事会が存在しない規約を制定しても
”法令”に触れることはありませんよ。

>172
別にすごくありません。
マンション管理士を選定するのは管理会社変更のためであり、これから募集してコンペをしていく工程を含めた総会議案になります。

管理士が一人いると自治になる

>>175 匿名さん
だったら管理会社変更は次期総会の議案ではないでしょう。
おたくの書き方が悪いだけ。

イチャモンつけるよりは、売り込みに来てはいかがでしょうか。

いきなりどうしたんですか？

何か勘違いしてるようじゃの。管理会社の方から撤退を申し出たんだのじゃよ。

質問：総会とは、一体誰のための総会か？

回答：当り前だろう。管理会社を儲けさせるためよ。

えー、管理会社から辞退するって、異例ね。
どうしたの？

小規模マンションは手間かかるから
辞退ってあるみたい

それが、管理会社からは理由を言わんのじゃよ。
ここ数年不祥事が続いたので、責任を取って引責辞任したのかもしれんのう。

ここ数年の不祥事って何？
超知りたい！

実はじゃな、理事会が成立しなかったり、管理規約に定めのない支出があったんじゃ。

えー、それってプロである管理会社から「そんなことしたら管理規約違反になりますよ」とか言って、止めさせるべきじゃないの！

さくらさま
管理会社（A社）の違法行為とは
１　管理費など徴収金の月末残金を補完口座に移管していない（適正化法規則７８条２項違反）。
２　A社は理事長印を自費で、無断で作成し数年間有印私文書の捺印に使用していた（刑法違反）。これが発覚した時、時の理事長を騙してこの犯罪を正当化した。さらに所轄警察が刑事事件として取り扱わないよう働きかけた疑いがある。
３　A社はリプレースに応札し見積り金額、各種提案を管理組合に提出した。管理組合はA社と契約することを総会で決議し、管理組合は契約の意思表示をした。しかし、業務引き継ぎ開始直後、A社は自ら提示した金額では契約できないと言い出し、理事長に増額を迫り理事長と密室で協議を繰り返し契約させた（商法違反、詐欺商法の疑いがある）。
４　A社マンションマネジャーは理事長の承諾なく居住者や組合員の個人情報を収集した。管理規約では理事長の承諾を得てから情報収集する規定がある。収集した情報は営業目的など目的外にも使われている（個人情報保護法違反）。
さらにその行為は違法ですよと理事から注意されたにもかかわらず再び情報を収集した（同法違反）
５　管理組合員の個人情報（滞納者名など理事会資料も含むと推測）が入ったノートパソコンをマンションマネジャーがタクシーにおき忘れた。しかしその事実を管理組合や組合員に説明することを本店長は拒否したうえにその事実を隠蔽した（個人情報保護法違反）。
６　役員選任議案上程に際してマンションマネジャーは理事会の席上で次期理事候補者が理事就任を了解していることを確認するよう指示された。しかしマンションマネジャーはそれを怠り総会議案を配布し、そのまま賛成議決された。選任された理事１９名のうち７名が理事就任を拒否していたため次期理事会は定足数を満たすことが困難となり流会が続いた（契約不履行）。その結果として管理組合は、総会決議無効確認請求事件の被告になった。
７　次期理事会が取集した臨時総会において組合員から、理事会が成立していなければこの臨時総会自体効力を失うが管理会社の見解はいかにとの質問がでた。マンションマネジャーは、難しい問題ですとこたえた。A社の法務担当は理事会不成立であると認識しマンションマネジャーにその旨伝えていたからマンションマネジャーは総会で虚偽の報告をしたことになる（契約不履行、虚偽発電）。

まだまだあるけどこの辺で。

この管理会社の本店長もマンションマネジャーもこの程度の違法行為は違法、契約不履行だと認識していないようです。

何これ、法律違反のデパートじゃない！
絶対、仕事変えた方がいいわ！

総会召集を決めた理事会が定足数不足で不成立でも総会決議は有効ですよ。
会社法の取締役会と株主総会の判例を類推適用するから、理事長が区分所有者でなかったとか
よほどひどい瑕疵がないと無効にはなりません。

１９０様
興味深い見解ですのでその根拠をご説明ください。

↑弁護士に聞いてみてね。

決めたことをあとから無効で取り消しにすると
いろいろ不都合が生じるのは管理組合に
限った話ではないから容易に想像がつくと
思いますけどね。

http://m.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/q1480766859?__ysp=5LqL5oOF5Yik5...

総会が召集されたとき、理事長に内容証明郵便で
総会召集手続きは無効だー、総会を中止しろー、
とか警告音を出しとくと、決議されてしまっても
すぐに執行停止の仮処分を申し立てしたら
認められるかも。内容証明を裁判所に持っていって、裁判官に疎明する。
仮処分で執行が止まったら、人数あつめて理事会と総会をちゃんとやりなおすかもね。
だから手続きの瑕疵で争っても不毛ですよ。
結論はかわりなし。

ずいぶんと、ムキになってきたのう。
あの裁判は、確か管理組合が勝訴したのではなく、和解になったはずじゃ。

どっちにしてもひとごどであろう。

ひとごとだと考えるその態度が、このように不信感をもたれてしまうのじゃよ。
https://matome.naver.jp/odai/2143861474407079101

臨時総会の議案書が届いたわ。
議案は、

第１号議案：マンション管理士との『管理会社選定の補助業務』契約締結に関する件

でした。
でも、何か変。
最後のページに理事長名で現在の管理会社社長に宛てた申し入れ事項があって、

１．契約終了とする貴社の理由を明確に開示すること。
２．契約終了を判断した貴社責任者が本臨時総会に出席すること。

とありました。
やはり異例です。

しらんがなぁ～
すきにしたらえー

一年契約だから、契約期間満了で終了するだけでしょう。

200はやっぱりメルすみですね。

↑なんで？
大手管理会社ならともかく、
たかが数人のマンション管理士事務所だったら
直接電話して文句言ったらどう？
なんで掲示板でたかが数人マンション管理士事務所の不満を書くのかというと
管理組合の理事長、理事会がたかが数人のマンション管理士事務所を頼りにしていて
不満に思う区分所有者がどうすることもできない
からだろうね。
理事会が不満ならクビにしたらいいだけだからね。

201はインポ野郎だね。
肝心なときに立たないから。
立候補したらいいが不能(無能)なんだよね。

１９７紹介の会社はメルすみ社長。
利益相反となる会社を同一人間が経営するっていう神経が異常ですな。
メルすみ社長は法学部卒業（中退？）と聞く。
法律知識の悪用か不勉強の賜物か。

↑本人に電話して言ってやればいいのでは？
それかおたくの管理組合の理事会に。
結局、使ってる理事長、理事会の問題だろう。
重松とかいう有名なマンション管理士事務所もあると思うが、たかが数人のマンション管理士事務所の問題など、瑣末な話だ。

さくらさん、気になるようであれば総会に出席してみてはいかがかのう？

絶対いや！
だって、総会グループがおしよせて乱暴な言葉を吐くんだもん。
議案書には、理事長から現在の管理会社の社長宛ての書簡が載っていて、

「このままでは、管理組合・理事会運営にも支障をきたし、総会が紛糾し…」

とありました。
この総会もこれまで同様、総会グループが大騒ぎを起こして紛糾するのが目に見えてる。
あたし怖いわ。

そうか、そうじゃったのか。
もしかしたら、管理会社が撤退したのも、総会グループに手を焼いていたのかもしれんのう。

そうよ、このスレの冒頭に、【子供の喧嘩のような発言】 【負け惜しみ発言】 【言い訳発言】が書かれているわ。
そんな乱暴な言葉を使う連中だからこそ、管理会社も相当怯えていたと思うわ。

管理会社も悪いから仕方ない

掲示板に何か書いてあったのう。根拠が知りたいのう。

今回も、出席者は増えないわ。

確かに、このスレの冒頭に、”スレッド全文を表示”というところがあるのう。
そこをクリックすると、【子供の喧嘩のような発言】 【負け惜しみ発言】 【言い訳発言】が出てくるのう。
しかし、随分とひどいことを言ったもんじゃなー。

このスレの冒頭の"スレッド全文を表示"をクリックすると、隠れていた所が表示されるの。
そうすると、【子供の喧嘩のような発言】【負け惜しみ発言】【言い訳発言】が出てくるわ。
本当に汚いわね。
大人の発言とは思えないわ。

このスレの冒頭の"スレッド全文を表示"をクリックして、出てきた発言【子供の喧嘩のような発言】【負け惜しみ発言】について憤りを感じたわ。
立候補した人に対して悪評を闇のルートで広めていたなんて、や○ざと同じね。

スレの冒頭の"スレッド全文を表示"をクリックして【言い訳発言】を読んでみた。
元監事の女性は、結局1年後の総会で総会出席者の目の前で陳謝したんだ。
どんな気持ちだったろうか？

総会で謝罪したということは、全組合員に対して謝罪したことと同じよね。
あたしだったら耐えられないわ。
引越すか自殺するわ。

そうしてください
宣言することでもない

自殺したと聞きましたが。

217さんに揶揄してるんでしょ
流石にしないと思いますよ

新豆まきの歌
"女性理事長はウチ、女性監事はソト"

荒らしがいますね、出て行ってねぇ

総会荒らしよりまし。

女性理事長（区分所有者）の同居人（愛人？）の男性は自治会長。
この自治会長は、時々パンツをはいたままロビー、エントランス、
付近を徘徊する。管理人はカイゼルひげで威風堂々で大の仲良し。

住民に命令口調で会話している。家主が逆転したマンションです。
管理会社は大手です。役員になって管理会社を変更したいのだが、
規約上順番がこないし、立候補制も廃止された。どうも、管理会
社の傀儡政権で将来が思いやられるが、もう買い替えに時期にき
た築古マンションではある。区分所有者の入れ替えは激しい。

また、すごいマンションが現れた。

今度の総会は、一体何人出席するだろうか。

臨時総会の結果が出たわ。

第１号議案：マンション管理士との『管理会社選定の補助業務』契約締結に関する件　・・・　承認

総会出席者は結構増えたみたい。
総会グループが出なかったから。

でも、これからね。
どんな管理会社に決まるのかなぁ？

管理会社選定の補助業務をマンション管理士と契約締結の件が
承認されたのですか。？　

どんな管理会社に決まっても主導権は組合が持つこと。第三者
の意見を聞くことは良い事だが、組合員がしっかりしないと何
も変わらないと思います。

組合が主導権を持つって大変。
1回目の管理会社変更のときは、管理会社の言うままに管理費を2割値上げしちゃたの。

議案に反対した数は、10票程度だったそうだ。
これで、組合員のほとんどが今の管理会社に不満を持っていて、変えた方がいいと思っていたということが明らかになった。

そんなだから総会出席者が理事連中より少ない。
劇団のお題は"なんかそうかい"
滑稽で出席する方が照れるわい
理事長と総務のおばちゃんらが張り切ってるが笑えた
なんやねんこれ！

新しいマンション管理士が一番うるさいそうです。

総会の出席者が一割未満の当マンションでも総会の意味がありません。
皆が知りたいことを質問には理事長はじめ理事達が答えられないからなのかまさかの逆ギレで総会騒然。
まったくもって呆れます。
どうでもいい質問にはにこやかに答え、痛いところを突いた質問にはハンニャのお面。

総会の出席者総数（出席者、委任状、議決権行使書、含む。）
が１割未満なら総会も成立していませんが。？

委任状も白紙委任状でしょうよ
総会は理事のマスターベーション

新しいマンション管理士はどうだろうか。

マンション管理士に古いのと新しいのが居るのかね。？

言い方を変えます。
女性のマンション管理士はどうだろうか。

今のところ、何の動きもないわ。

私の周囲では男性より女性マンション管理士（宅建資格有）の方が優秀です。

そういえば、メルすみの事務所にそんなマンション管理士がいたな。

メルすみをこの女性が背負っています。社長は営業です。
社長が実務をやったらどうなるか？？？

15・16あたりかな、専有部の給排水管を共用部に規約改正しては？
というようなことを書き込んでおられますが、当マンションではまさに今、給排水管工事を控えモタモタしています。
臨時総会や通常総会で承認されてから2年を経過していますが、その間にもリフォーム世帯は専有部の排水管も新しく付け替え工事を済ませています。
今更、専有部の配管を共用部にしますから。。。みたいに規約改正されたらたまったもではありません。
実際のところ理事はリフォームを見合わせて居ると聞きます。
これって理事会の詐欺ですよね。

大変申し訳ありません。
専有部の給排水管を共用部にすると、誰にどのようなメリット・デメリットがあるのですか？

デメリットのある人は専有部の排水管工事を済ましたお金持ち住民
メリットのある人は専有部の排水管工事費用の無い高齢者住民？

私なんか、何度も排水管が詰まって、工事業者を呼んで自費で工事して貰いました。
それがなくなるということは大歓迎です。

１棟の建物に区分して所有する専有部分内にある給排水管を規約により共用部分
として組合費で修理交換をするとようにする。その他長期修繕計画にこの給排水
管を計画的に修繕積立金で交換する旨の定めをする。

247さんの規約改正だと、既に専有部分内の給排水管の工事済み組合員からのクレームは勿論のことですが、工事済みの組合員への対応はどのようになさるのでしょうか？
当マンションの管理組合理事会では納得のいく対応は無理かと思われ心配です。

議論が小さな損得になってきたね。
もう少し全体的な目で議論して欲しい。

２４８さん、勿論この規約を設定したなら過去の工事費はその区分所有者から請求が
あれば、工事時の組合宛にした工事申請書とこれに対する組合の工事許可書に合わせ
て工事見積書およびそれに対する領収書を添えて組合に提出する。それを怠たると、
告訴されたらどうなりますか。この規約はマンションの引き渡し時に設定しておくべ
きですけどね。

　総会だけだとつまらないので、近隣マンションでは、総会後、期限の切れそうな非常食の試食や、災害時に使う器具の実演等を行い懇親会のようです。　このような行事を近隣の方の参加も歓迎し行えば、標準管理規約改正で問題となったコミュニティ活動の問題も乗り越えられると思います。

区分所有法　第五節　規約及び集会

第三十条～第四十六条をご一読下さい

250様
当マンションも給排水管工事の費用（専有部分、共用部分の位置づけ）をめぐり審議中ですが組合員が管理組合を告訴できるということで一安心です。

２５３さんへ　修繕計画を作成し修繕積立金よりの費用負担割合を専有部分の床面積の
割合で細かく決めておいた方が良いです。私のマンションは費用負担の取り決めを過去
の役員会で取り決めていなかったのでもめているので、利害の衡平性を担保する為に規
役の修正を始めました。規約の件を管理会社任せにしていたので今度は第三書を導入し
て当マンション内に居住する専門家を中心にして規約の修正を始めました。

　修繕積立金が不足する場合、共用部分の修繕ですから、専有部分の床面積の割合で決めず、全戸一律にしたマンションもあります。　修繕費用の不足する分を、一時金の徴収で乗りり切ったマンションもあります。　もっと極端な場合は、専有部分の床面積の割合で決めず、管理費さえ一律の所もあります。
　もっと、極端な場合は、修繕積立金を、管理規約違反で、管理費に振り替えたこともあります。　何のための総会でしょうか。

総会でなく規約や法令違反ですよね。無効です。皆ですれば怖くないか、？
規約違反や法令違反の総会は成り立ませんよね。どうでしょう。
規約や法令に反する議案を決めたのは理事ですよね。それで費やした組合費
の返還請求ができます。が、区分所有者は銀行ローンで金融機関に担保で採
られているので、借金の残債が少額になった時、返還請求をして債権化して
専有部分を差し抑えるとよい。これをやると売って逃げるけどね。

これにきずいてローン残債のない監事と書記は売って退去した。理事長は借金
だらけで弁護士費用で損をするので控えた。

　そうです。　理事会はなぜ気づかなかったのでしょう。　何か巧妙な手口だったのでしょうか。
　総会資料は、管理会社が原稿を作成しますので、管理会社も気が付かなければいけません。
　防止する方法は、マンション管理士等を頼み、総会議案書に間違いがないか、確認してもらうのが良いと思います。

管理会社は理事長がいないと管理委託契約もできず、管理委託管理費を徴収することは、
できない。しかるに、ところで、組合が混乱すると委託費の徴収が出来る相手を作る為に
相当無理して代表である理事長が必要である。よって無理した為に法律上や規約上に違
反して迄理事長を誕生させることになる。つまり、傀儡政権である。これ等は議案書や議
事録を保管して精査すれば必ず不正が発見できる。

その為に区分所有者は自ら区分して所有するマンションの区分所有者の人数と議決権総数
は必ず確認して覚えておいてください。議事録に賛成多数等の抽象的な表現は無効の議事
録である事を認識して下さい。

無効な議案書とそれを証明する議事録が無効であれば収支報告に有る組合費の支払いは無
効になるはずです。ここら辺は」返還請求できるはずです。

議事録が曖昧で、なおかつ票決が不正である事が判明した時はその議案に有る収支報告は
無効になります。よってっ返還請求できるはずです。

それと議案が普通決議か特別決議かの判断を絶えず確認して議場に臨み管理会社に確認し
てみて下さい・まともに回答できる担当は少ないでしょう。

ザーと書いてみた。理論上は判決は勝てる理屈になります。区分所有法にはない。

　まさにその通り。　でも関心が薄く、総会への出席も少ない場合は、確認が困難になります。
　管理会社が入っている場合は、管理会社の怠慢だと思います。

規約や、管理委託契約書、等を確認すると管理会社は責任をとる必要はない事が
理解出来ます。善管注意義務違反では相手はプロの弁護士を付けるので苦労しま
す。それよりも議案書と議事録を過去に遡って精査する事です。

管理会社の担当は素人の理事長を騙してて（若しくは共謀）メクラ印を押させ
小修繕費、雑費等を二重請求して小銭を稼いでいます。塵も積もれば山になり
ます。

調査してみてください。相当手間がかかります。私は築２５年のマンションに住ん
でいますが。規約。議案書、委託契約書、議事録、重要事項の説明書をエクセル
に登録して比較表を作成しています。いつでも証拠や疑いのある事案をエクセル
から取り出して公開できるようにしています。管理は独立系の大手です。

　ありがとうございます。　議事録等を確認してみます。　管理会社は東京の急行を走らせている系列の管理会社です。

ここ最近話題にされている件は、結局「共用部分の専用使用権」の問題だと思います。
それに関しましては、次のURLを参照ください。
http://www.mankan.or.jp/06_consult/01_hoki/01_hoki_10.html

つまり、「共用部分である専用使用部分の管理は、原則的には、管理組合が行うものであるが、通常の使用に伴うものについては専用使用権を有する者が、それぞれその責任と負担において行うことを定めたもの」になります。

従いまして、例え「専有部分内の給排水管」が共用部分になったとしても、その通常使用に伴う劣化については、区分所有者が負担しなければならないということです。

　安心しました。　　給水管は、さや管ヘッダーですから、給水管の漏水は、壁を壊さなくても、断水で済みます。
排水の詰まりはどうすればよいでしょう。

排水管清掃していないのですかな。

トイレの詰まりの事故が多いですが下階にはよっぽどでないと漏水しません。
上階の風呂の排水に洗剤等が多量に含まれている排水を一挙に流すと下階（
特に２階部分のトイレの排水トラップが切れて逆流して排水が溢れて専有
部がトイレ排水で汚水浸しになり多いい時はその汚水が下階に漏水する。

この事故が２戸の専有部分が各々３回ずつ計６回漏水事故があり相当の時間を
掛けて調査したが主原因は不明だが、管理人が真面目な人間で追跡調査をして
居たら上階の中階に怪しい住民が居る事が判明した。主原因はこの２部屋のマ
ナーが原因と推測して、ある方法を管理人が使って退去させたら、それ以来
この事故は無くなりました。管理会社は別の原因を主張して雑排水管の洗浄を
今まで３年に１回の所を年１回として利益をあげている。

退職した管理人は住民の排水のマナーが原因だから質の良い住民の入居を促進
した方が良いとの意見であったが管理会社とは意見は対立したままである。

その住民が退去後は、あれ以来トイレの排水トラップが切れろ汚水事故は全
くなくなりました。

大型マンションですので管理が難しい面はあります。管理人の提案を重視して
取引業者等に協力を要請したらすくずつではあるが良くなったと思います。

ある方法を使って退去させたとありますが、管理員がどのような手を使い退去させたか知りませんが信じられませんね。
そんな権限もなければ訴訟ものです。
怖いマンションですね。

２６６さんへ２６５です。

退去させたは記載は誤りです、退去した、に訂正して下さい。誤解を招き失礼致しました。
あらゆる手とは詳細は紙面の都合で記載できませんが、民法、区分所有法、管理規約等を
活用して徐々に漏水事故の恐ろしさを居住者に啓蒙したら、いつの間にか退去したとご理
解下さい。給排水等に関連する設備等が当マンションは他のマンションの通常有する設備
等とは少し複雑な設備であるとご理解ください。失礼致しました。

　差し支えなければ、複雑な設備の内容をお願いします。　下水処理の必要な浄化槽があるとか、合流下水道のため大雨が降った後、下水があふれてはいけないので、一時下水貯水槽があるとか、差し支えない範囲で結構です。

友人のマンションに遊びに言ったら、丁度雑排水管の洗浄業者が来て工事をしました。
皆さんに教えて頂きたいのですが、台所の排水、風呂場の排水、洗濯機の排水、洗面所
の排水の４箇所の洗浄しましたが、トイレの排水だけは工事をしていませんでした。こ
れでよいのでしょうか。築２８年のマンションだそうです。

269さんは工事ではなく排水管清掃ですよ。
工事は排水管の取り替えや補強工事のことです。

　トイレの汚水管は、台所等の雑排水管と違い、口径が大きく、水平部分も短く、配管にもよりますが、清掃の必要はありません。　汚水管清掃と雑排水管を、同一の高圧洗浄ホースでするのを嫌う人もおられ、その通りだと思います。　２８年目のマンションでは、設備にもより、汚水管に古い食用油等を流さないと仮定すれば、汚水管の清掃は普通いりません。

ご説明有難う御座います。トラップを詰まらせてトラブル事があります。その他に十階建て
のマンションですが給水管の縦管の十階部分の頂部には普通は圧力調整器が設置されている
はですが、当マンションはローコストですので手動で定期的に圧力抜をしなければならない
のですが、その内給水に関係する部分のストレーナーが詰まって水が出にくくなり、所によ
っては断水状態になりましたので原因調査をしましたら、管理会社が知ってか知らずか、解
りませんが１０年位圧力調整を怠っていたらしく、その間給水管内頂部が錆等が充満してそ
の錆や汚れがストレーナーにつまり給水のトラブルが発生したのです。長い間これ等の管理
を放置すると重大事故になりませんでしょうか。考えられる事を教えて下さい。

私は４００戸のマンションの単身住込み管理人で、フロント業務（会計等）をしています。
設備等の（特に専有部分の漏水事故には夜中にお越され悩まされます。設備類が弱く困り
ます、（資格はマンション管理士、宅建、官業、ＦＰ２級の資格者です。）

※漏水だの設備等のトラブルでは緊急対応業務がありますので、年中無休１年３６５日
24時間、携帯電話等で対応しております。マンションは漏水関係のトラブルは住民同士
個人情報等の苦情は抜きにして住民同士の苦情の情報交換をして管理人等に連絡いただ
ければ事故等は未然に防止できます。