今首都圏にマンションを買うならどこがお得か

過去の地価上昇地点の上昇要因を考えると、個人的には、
1.交通利便性が良い割りに割安。
2.現在はあまり環境が良くないが、再開発が計画されており、
再開発後に環境が良くなる可能性が高い。
3.現在は供給過剰だが、数年後には供給不足になる可能性が高い。
の条件を満たすところだと思います。

それらの条件を満たしてかつ東京から２０ｋｍ以内ということであれば、
・豊洲（都心に近いので、既に上がってしまっているかも）
・武蔵小杉（3については微妙）
・川崎駅周辺（2については微妙）
だと思います。埼玉方面や千葉方面、東京都北東部については詳しくないので
挙げていません。

ただ、再開発がある地域は環境が変わりやすいので、物件選びは慎重に行った
ほうが良いでしょうね。再開発で便利になっても、自宅の前に巨大ビルがそそり
立っては意味がないですから。

あまり詳しくありませんが、上記の条件を満たすところでは川口市や市川市も
よさそうですね。
いずれにしても環境が良くてしかも駅になるべく近い物件が良いでしょう。

>>2
概ね挙げられている条件については賛成ですが、豊洲、武蔵小杉、川崎とも「今」の物件で
あって、今後はちょっと厳しいかと思います。底値にはならないのではないかと。
物件選びについてですが、価格を押さえるために占有面積を小さくした物件、あるいは仕様を
押さえた物件が増えているように感じています。２０キロあたりでは都内ほどではないにせよ
十分にその傾向はでてきていると最近の広告等を見て思います。

確かに武蔵小杉は良いですね。今後横須賀線新駅もできるし、駅前再開発
も期待できますし。２さんの３の条件を考えると、元住吉なんてどうですか。
もうマンション用地もなさそうですし。

地価は過去下がり続けたのと同様、しばらくゆるやかに上昇すると思います。
ＲＥＩＴなどの投資条件は利回り重視となっています。
これまでは安く仕入れることで利回りをだしてきました。
今後は賃料（ＯＦＦＩＣＥもＲｅｓｉｄｅｎｔｉａｌも）が緩やかに上昇し
それが地価に反映されていくのではないでしょうか。

今回の地価発表と今後の住宅投資税制の縮小を考えると、ここ２年程度
新規取得層の購入に拍車がかかると思います。その後は需要縮小となりますが
都心近郊のマンション用地取得が困難になり、需給が均衡すると思います。

>>04
挙げたのはどこも底値というわけではありません。
株と同様、予想ができる材料があるところは既に底値でないのは仕方がありません。

>>05
元住吉も3の条件に関しては悪くないと思うんですが、1と2の条件には当てはまり
ませんね。

・地下鉄計画白紙
・隣の小杉再開発のしわ寄せ
・個人商店から郊外SCへのシフト
を考慮すると、元住吉最大の魅力である商店街の今後が不透明なので、小杉に比べる
と相場は上がりにくいかなぁと思います。

南船橋のサザンか浦安（市川市）のクレストシティータワーズはお買い得だと思います

豊洲は確かに良くなっていく要素はあると思うが、逆にゴーストタウン（誰も
住まないと言う意味ではなく、味気ない街という意味）になってしまうリスク
もあるかと思います。何しろ、住宅街としての歴史がほとんどないエリアです
から。その点が湾岸エリアの現在の「勝ち組」である佃との違いですかね。

豊洲は女子高生コンクリート事件がね。

投資目的で買うなら良いですが、
流行に乗って無理して「勝ち組」地域に住むのはナンセンスだと思いますよ。
リセールする10年、20年後のことなんて誰にも分からない訳ですから。。

南船橋のサザン、いろいろ言われてますが、あの辺の交通は良くなります。
インターから首都高湾岸線に直結します。（近い将来）
よって渋滞はう〜んと少なくなります。

>11
サザンのスレを見てもそんな話聞いたことなかったんだけど、
近い将来ていつ位の話でどのくらい信憑性あるの？

現在、東京から千葉に向かう湾岸線は千鳥町を過ぎると東関道に繋がり湾岸習志野まで出口がありません。
で、花輪インターで降りられるようになると聞きました。
詳しくは分かりません。m(__)m

川崎（武蔵小杉近辺）と市川（本八幡）近辺を仕事の都合で行き来しているのですが、
どちらも悪くないです。
マンションなら武蔵小杉、戸建なら本八幡になるのかなぁ……
八幡は駅近にマンションがなかなかでないので。
個人的には武蔵小杉なら向河原、本八幡なら下総中山にシフトするとそれなりに値ご
ろ感のある物件がありました。私はこの春、向河原にマンションを購入しましたが、
決め手は小杉はちょっと再開発期待でマンションの値段が強気だった為でしたね。
小杉まで徒歩で行くことは可能ですし、横須賀線の新駅を見越して購入しました。
（今の仕事の関係で渋谷方面よりは品川と東京駅に直接いけるほうが魅了なので）
ただ、駅をずらしても武蔵中原や武蔵新城にはあまり値ごろ感はありませんでしたね。
下総中山は駅前が開発されてなかなか住みやすいですし、飲み屋も少ない為、夜は静
かな印象です。
後は、同僚がすんでいるのでうすが浦安は子育て環境が良いらしいですが詳細は良く
分かりません(^^ゞ
ただ、ＭＲを見た感想では比較的駅から遠くても値段が高くまた住んだことのない街
なので選考からは外してしまいました。

＞14さん
うちも向河原のマンションも検討しました。
そちらでしたら徒歩で武蔵小杉、新丸子、もちろん向河原は駅近、
武蔵小杉だったら、武蔵小杉、新丸子、場所によっては元住吉と
徒歩が可能。
結局、再開発エリアの最終イメージが湧かず、ある程度落ち着いて
いて土地勘ある武蔵小杉側を選びました。
品川方面へ出られる方は、再開発エリアと今はまだ穴場的に向河原
はお勧めですよね。

千葉しかわからないんですが、
これからも期待できるし、今安いといえば、
新線の沿線とか南船橋とか千葉みなとかな。

ハッキリと言えるのは都心のマンションだけは買ってはいけないということ。
武蔵小杉や府中、松戸、市川などは将来性があるでしょう。

>>17
都心のマンションを買ってはいけないというのはなぜですか？
個人的には既に値上がりしていても、今後しばらくは都心の地価は上がると
思いますので、職場が都心なら都心のマンションを購入していたと思います。
＃でも予算的には厳しかったですが。

ほとんどの都心のマンションは供給過剰で将来必ず値下がります。
一部、高止まりの物件、地区もありますが、これらの物件は私たちが買える物件ではありません。
また、都心の物件は住環境としては考えさせられるものがあります。
特にお子さんやお年寄りをお持ちの方は、郊外の物件の方がいろいろとメリットがあります。
川崎や船橋、さいたましんとしんといった郊外物件が将来的にも有望です。

南船橋や千葉みなとは確かに安いですね。しかし現在の周辺環境を考えれば妥当ではないでしょうか？
どちらも今後の再開発次第ですが、今分かる情報だけで判断すれば正直どちらも期待薄に思えます。

>19さん
船橋が将来的にも有望とされる理由はどういった事なのか教えていただけますか？

自分が何処在住か（もしくは在住経験ありか）を併記しないと意味がないですね。
イナカの人は「都会は空気が悪い」「都会は治安が悪い」しか思わないですから。
２１＞僕もありえないと思います。「首都圏」・・・でしょうね、多分。

千葉みなと、工業地帯のど真ん中って感じだし。
あとは宗教団体の建物と、県警本部？

>>19

都心が供給過剰？？

現在出ている都心（というか湾岸など）の超高層マンション群は、会計制度の変更に伴い企業が保有する土地を大量に放出したため。
それをデベが比較的安価に買い取ってマンションにした。

会計制度については自分で調べてみてね。
ちなみに、既に都心の土地の供給は終わっているので、今後大規模な案件が多数出てくる可能性はあまりない。

今後、日本は高齢化を迎えるので、おばあちゃんの原宿「巣鴨」辺りに
マンションを建てる。人気が出ないだろうか？

たしかに「老後は自然の豊かな田舎で・・・」というのは勝手なイメージで、
当事者に言わせると「便利な都会に住みたいっ」て、聞くよね。

成城ですねやっぱり。

うちの会社では　バブル期に郊外に一戸建てを買った退職組が、
数年前辺りから　その家を売り、都心に夫婦だけで住むためのマンションを
購入している。やはり都心のほうが便利だし、楽しいらしい。
広い家は掃除も大変、メンテナンスも大変。コンパクトに暮らすのが一番らしい。
私も　子供の独立が独立したらすぐにでも便利な都心に住みたい。
文京区などはどうでしょうか？
帝劇、芸術劇場、日生劇場、コマ、ドーム、庭園、デパートなど・・みんな近い。
ああ、夢だな〜。

マンションなんて買わないほうがいいよ

①ヨーロッパではマンションは低所得者向け住宅というイメージが強く、超不人気だが日本も後追いの可能性大。
②地震が発生して壊れても、建て直すのか、補修するのか、で住民同士がモメる。
③建て直す撤去費用も莫大で土地の値段が吹っ飛ぶくらいかかるので一度壊れたら資産価値ゼロ。
④設計不良、施工不良なんてゴロゴロある。
⑤マンションといっても高層階だと１階に下りるまで時間がかかる。
⑥立体駐車場も車を出す/入れるまでに時間がかかる。

地盤の関係から23区の西側、南側がよいのでは。

地震の専門家がTV（一番受けたい授業？とかいう特番）で、多摩丘陵の地盤が固いので地震に強いと
いってましたよ。その人はつつじヶ丘に住んでるそうです。埋立地である下町が危ないと
いってました。

日本のマンションって長周期振動の地震に対してなんの対策もされてないけど、
（建築基準法の耐震基準で定められているのは神戸のような直下型地震で振動がすぐに収まるやつ）
実はほとんどのマンションで大規模補強が必要なんじゃないの？
業者や国土交通省は今更、自分が困るようなことは言わないと思うけど。

京浜京葉コンビナートの石油備蓄タンクで慌てて補強を始めたけど間に合うのかな？
東海、東南海地震が起きれば、関東には必ず長周期地震がやってくるよ。
昔のオフィスが２０Ｆにあったけど地震がくると周期の長い揺れ（速度の遅いブランコに乗っている感じ）
が長く続いてスッゲー怖かった．．．

■不動産研究所が11月1日に公表した「首都圏主要私鉄11路線の11年間の推移とランキング」によれば、
1994年〜2004年のm2あたり単価のベスト１は、東急東横線の70.7万円/m2。

第11位の東武伊勢崎線が、46.8万円/m2だから、約1.5倍もの開きがある。

■首都圏私鉄沿線マンション価格ランキング
http://d.hatena.ne.jp/flats/20051109