旗竿地の感想

>>20

間口は2.5m、前面道路幅10mです。間口5mはうらやましいです。
相場については、殆ど出ない土地で「土地情報システム」等で調べても近い条件がないので何とも言えませんね。
駅からの距離などでむりやり比較すると周りは大体坪220～230万くらいでした、ただ不正形で坪250万とかもあるのでわかりません。
そもそも整形地の場合は絶対的に出せない金額なので何割とかは考えませんでしたよ。

>>22
都内だと間口はどうしても狭くなりますよね？
旗竿だと建築条件もつけられないこともあるし、間取りを工夫すれば明るく静かで住みやすいと思います。私も賃貸時代から旗竿で、もう他には住めません。

2.5ｍに住んでいます。自転車と車が窮屈です。車1台なら、3ｍあれば問題ないと思います。

旗竿でも竿の共有や隣り合ってる土地はやめたほうがよいのでは？
まして、境界ブロックも含めて共有はトラブルのもとになる

竿部分が幅2.5mくらいで車駐めてる方は、前面道路何mで車種はどんなのにしてますか？

カ－ポ－トは2.5mでは、片持ちでも10ｃｍ以上狭くなるので、止めた方がよい。

旗竿地で、ノイローゼうつ病気味に、なりました。竿部分は、隣人や、知らない人や子供が侵入し、出入りを覗き監視され、散々です。旗竿地だけど、決して安くはなく、むしろ、その逆で、近所の分譲2件分の価格でした。旗竿地は、周り環境や、周りの住民が、とても重要だと思います。 何回か売りにだしまし
たが、家以前に、隣と竿部分が嫌な理由で、何軒にも断られました。

それって旗竿地は関係なくない？
もしかして竿部分を公道と思っているのかね？


住民の民度が原因なら旗竿地でよかったんじゃない？竿部分に入られるだけだから。
接道幅の広い土地にオープン外構なんかしたら家の前まで侵入されてるかもよ。

↑様
旗竿地は、周り環境が、とても重要だから、購入には、周りをよく見てほしいんです。
竿部分は、公道に2、5m接しており、入口には、チェーンをし、【私道侵入禁止、防犯カメラ】と、記してます。が、手前隣人は、通行し、使用します。家が奥だから、わからないと皆考えるようです。
旗竿地失敗として…
(1)竿部分使われる(2)手前トイレ横通る為、タイミングで尿音を聞こえる(3)両手前の室外気何台もが、こちらに向けてあり、騒音と熱風の間を通行しなくてはいけない(4)旗竿手前は、公道から見えない部分は気をつかわず、うちの玄関横に、汚いものを置いたり、植木の手いれもせず常になんメートルも、葉がでてる(5)両手前の窓の間を通行する為、出入りや、客、業者、宅配便をチェック監視される(6)家に囲まれてるので、4件の換気せんからの臭いが、家中充満 などなど
うちの旗竿地は、こんなで、大失敗でした。だ！か！ら！ 周りや、隣に気をつけて、選びましょう。

あなた少し糖質の気があるんじゃないですか

33と34で間違い探し
みたい

家は、手軽に買い替えできるものでは、ないので、検討の条件として、参考になればと思い、投稿しましたが、ちゃかしや、同じ様な内容を投稿する、心ない方がいて、残念です。こちらは、旗竿地で、大失敗をしたので、皆様には、気をつけて頂きたかったのですが‥
そんな奴らこそ、隣人トラブルで苦しめばと、願います。

自分は旗竿に住み続けても、将来子孫や相続人がいずれ処分することになる。
固定資産税の優遇措置が見直されると、一気に空き家の土地が売りにでる。
旗竿みたいに市場価値の低い土地は見向きもされません。

>>38
同じような内容と、思われるのなら
旗竿地でも、公道に多く面した整形地でも同じと言うこと

つまり、土地の形状は関係なく、
たまたま、あなたの立地でのことで、
他の土地にはあてはまらないと言うことです。

ご理解できたでしょうか？

旗竿は登記面積より実際に家として使える面積が狭くなるので不利。
竿の隣接地にも気兼ねして車の出入りをしなければいけないので、
日陰者のような生活になりがち。

私道と違って、建ぺい率・容積率に使える土地だから、広くできますよ。
それでいて割安なので、日当たりさえ良ければ、先に売れることが多いです。

下記例だと50%/100%なので、整形地では延床９０㎡がぎりぎりですが、
売約済みの旗竿地は１００㎡以上が建てられます。それでいて５００万円以上安くなります。

9800万って・・・・

＞42
＞日当たりさえ良ければ

南が短い短冊形分筆地なので、奥の敷地延長部に100㎡を建てると南側にゆとりが無く日当たりは望めない。
旗竿は周囲の建物と近接するので、斜線規制など建物の形状も制約が出てくる。
隣に遠慮しながら13m近くも道路から入らないと自宅にたどり着かないのは、
500万程度の値差では合わない。よほどの物好きが買うんだろう。

このケースはわからないけど、
接道が北や西だったりして陽当たりが良い場合も多いので
戸別に判断しないと何とも言えないですね
５０・１００だと隣地斜線制限はなくて、高さ制限になると思います。

東京は高さも斜線規制も厳しいから、屋根に母屋下がりが必要になる。
旗竿の欠点は、利用できる旗部分ぎりぎりに建物が建つこと。
竿を庭と考えられるような人じゃないと室外の景色が狭くなるし、
道路から死角になるので、侵入されやすいことかな。

３方ぎりぎりに囲まれて接道しか陽当たりが無い場合と
２方向が空いてる場合、方角次代で後者のほうが良いと思う

オープン外構で玄関開けたら通行人から丸見えにならず、
子供の安全面でも良いのでメリットになります
クローズ外構にすると陽当たりが落ちますし
治安の善し悪しは、地域次第、あまり関係ないかと

＞３方ぎりぎりに囲まれて接道しか陽当たりが無い場合と
＞２方向が空いてる場合、方角次代で後者のほうが良いと思う

42のような地型の奥の土地では、多分日当たりは多分駄目ですね。
前の家が建ってから購入を検討すべき。

＞治安の善し悪しは、地域次第、あまり関係ないかと

防犯の基本は地域の良し悪しより、侵入しやすい死角を少なくすること。
旗竿の奥は道路から人の目がとどかないから恰好の的。

＞50
敷地延長は都市部の地価の高いところだけでしょ。
建売りや建築条件付の売地になることが多い。
まとまった土地は、買い上げた業者が狭小に分筆して売るからね。
うちは角地を3つに分けて売り出す前に、2分筆にしてもらって広いほうを買った。

ちょっときつい言い方しますが、旗竿地というのは、無道路の整形地に、間口が狭く、奥行きがながい狭小地を組み合わせたものなんですよ。
つまり、土地の評価的には、無道路地に毛が生えたようなもんです。

一般の宅地で良いのは、間口距離が大きく、奥行きはそこそこ、２００㎡を考えてくだされば、１４ｍ×１４ｍですかね。
道路は1項1号道路、幅員は６ｍで南道路、平坦地・擁壁なし。一種低層で駅から５００ｍ以内が理想ですね。

この良い土地を１とすれば、隣接する間口2.5m程度の旗竿地の評価は0.6にもならないでしょう。
おそらく半額以下です。

>>42
この土地も、恐らく分譲前は１筆で120坪程度の敷地で
一軒家、３億円以上してたのでしょう
（昔のバブル期は１０億したころもあったと思う）

もう少し広い土地だと、旗竿でなくて、竿部分が位置指定道路や開発道路になることが多いですが
当然、分譲価格には道路部分も含まれますが
その場合、路上駐車はできませんし、建蔽率容積率に算入できません。

そう考えると、100%所有権があり、坪庭や駐車できるメリット、建蔽率容積率に余裕ができ、広い家が建てられるメリットがあります。

勿論、陽当たりは大切ですが、このケースでは旗竿地が先に売約済みなところをみると、良かったのかも知れないですね。

このようなケースもあるようです。

>>52
お住まいの地方ではそのような値が付くのですね。
後学のため、そのような地方か他の類似な販売物件を
例示いただけると助かります

>>42
のケースでは、旗竿の南側整形地とあわせて２区画購入することで、近くなりますね

>>54
評価ってのはね、買う時の値段じゃないよ。
いざ、自分が売却しようかってときのことさ。
まあ、足元を見られるってこと。

評価ってのはね、間口は基本的に１０ｍ未満になると評価が下がっていく。１０ｍ以上なら変わらないね。
奥行きはありすぎても、なさ過ぎてもダメ。
形は正方形なら、OKってことさ。
間口１０ｍ×奥行１０ｍなら評価がギリで1.0。
その他に、道路の種類（1項、2項とかね）や設備（都市ガス・下水管・歩道・高低差）平坦なのか、傾斜地なのかでも変わるし、方位でも変わる。
あとは、最寄りの鉄道駅への距離もね。

旗竿地は売却時にはマイナス査定しかつきません。
所有者の価値と市場一般の価値は違います。
格安でも多くの人は敬遠します。

そうすると、新規分譲地より、中古（古家付）のほうが、お得ということ？

＞４２は、高級住宅街なんだろうけど、４割引きなら５千万円台
中古だとそんなに安くなるものなの？

中古？
狭くて旗竿みたいに地型が悪い土地は安いという事。

いや、土地が高い高級住宅街に割安に建てられるなら良いなと思っただけだけど・・・
都市ガス・下水管・歩道・高低差や傾斜地とかでも違うんですね。

都市ガスのガス管や下水管ってどうなってたら値段が違うのですか？
スーモとか見ても書いてるの見かけたこと無くて・・・

方位はどちらが割高になるのですか？
駅からの距離と広さで、ほとんど決まると思ってました。

長年住み慣れた街並みに、旗竿住宅は要らない～

>>60
下水は市町村の土木課でわかるし、ガスは周囲の家を見ればわかる。
まあ、現地でマンホールを見たり、周囲の家にプロパンがあるかでわかっちゃいますね。
ガスは、都市ガス、下水は本下水の供用地区が高くなるんですよ。
道路は、側溝がないのは避けてください。境界線に市町村の杭があれば公道です。私道は値が下がります。
道路の種類は、市町村の建築課でわかります。ある意味、これが一番重要です。家が建てられない道路に面した土地もありますからね。

横からだが、都区内と地方では事情が違うのでかみ合ってないのかと

>44>46>49　
治安が不安だったりセキュリティを気にする方は、タワーマンションを選択しますし、
戸建ても機械警備をするので、整形地か否かは関係ないです。

>62
坪１００万に満たない郊外・地方での事情と思います。

下水は戸建てが建てらる住宅街は、ずいぶん昔に100%普及してるので、価格への影響はありません。
http://www.gesui.metro.tokyo.jp/kurasi/tasseinennzi.htm

中華料理店や築古で稀に見かける程度、すべての道路に供給管は来てますから
戸別の宅内配管のみで大差ないので、価格への影響はありません。

>53のような場合、
占有して駐車できる旗竿と、できない私道のいずれかであれば、前者のほうが
権利関係がクリアで、車庫証明も取れますから、好まれますね。

もちろん、予算増額するのがもっとも良いですが・・・

53のような地型の奥の土地は要注意ですね。
23区内では幅員が4m以上あり見かけは道路ですが、
建築基準法上の道路でない場所が所々にあります。
特に、かなり昔に宅地として開発されたような地域では
位置指定道路から先が私道になっていて、現在家が建っていても
法的に接道していない土地があります。
法的に認められた道路以外に接道していても家を建てられません。

城南の実家前の巾6ｍの道路が私道で、建替え時に法的な
位置指定道路と道路でない部分が連続している事が分かり驚きました。

再建築不可物件ですね。
このような物件は住宅ローンが組めないので、自宅居住用として契約まで至らず、
基本現金払いで賃貸投資用か、取り壊して駐車場といったところでしょう

＞６４
近隣地価と比べて、何割ぐらい安くなってしまいましたか？
参考までに教えていただけると助かります。

64です。
その後法的に道路でない部分は、該当部分全戸の費用負担で測量・登記して区に寄附しました。
手続きが簡易な公的通路という扱いですが、事前に申請すれば家が建築できるようになりました。

＞66
価格は他の土地と変りません。

旗竿で見落としがちなのが「電線」。
他人様の土地の上空を通過しないと電線が引けないような場合もある。これは大抵の場合、隣地の地権者に断られます。
電柱から家までの距離によっては、敷地内に新たに電柱建てる必要が生じる場合もある。（敷延内に電柱とか最悪だ）
水道の配管、下水の配管、ガスの配管も長くなる（敷延の中に通すため）工事にコストがかかる。
古い土地では、他人様の敷地からチャッカリ水道管を引いていたりして、イザ建て直しの時に利用を断られます。
そうすると、工事費がかなりかかって大騒ぎになる。敷延が接してる道路に配管が来てないと、さらにコストがかかる。
中古物件の場合は、その辺もきっちり見ておかないと高い買い物になりますよ。

>>67
「該当部分全戸の費用負担」。。。そこの地権者が、協力してくれたのですか？そりゃ、すごい。
ふつうなら、「オラ、建て替えないからしらないわ」でもめるんですけどね。
それをやっても、道路としては「ただし書き道路」なんですかね。
そもそも、６ｍの幅員の道路位置指定自体が怪しいですなあ。