熱海に買いたい。古い物件はどうですか。　その2

貴重な情報をありがとうございおました。
熱海プラザは理想的なんですが、予算オーバーなのでバス便１０分ぐらいで探してみます

588さん
湯河原、伊東の候補ということであれば
その予算で選び放題です。

今年くらいから
熱海は異常に高値で売りに出されているものがあり
またそれを買う人がいるので、
相場がバブルになっています。

「掛け流し」は難関で、
毎日湯入れ替えなど細かい基準を満たさないと
掛け流しと名乗れないので、
熱海では掛け流しなのに名乗っていないところもあります。
温泉にこだわるなら管理人などに詳しく聞いたほうがいいです。

また過去レスにもありますが、
熱海プラザは、雰囲気が、とか、
築深は色々個性がありますよ。
私は駐車場無料と付帯設備（プールとか）に
こだわりましたが、
そのへんは人それぞれですからね。

私も源泉掛け流しにこだわって昨年探して苦労しました。
古くてもバブル期、駅まで現実的に徒歩圏で2LDK、予算2000万で探しましたが該当物件がなさすぎて大変でした。
結局、露天風呂だけ源泉掛け流しのソフィア熱海ビューヒルズにしました。
大浴場の源泉掛け流しは清掃時間が足りないので無理とのこと。
ソフィア熱海デイサスは当時でも予算が足りなかった。
今はもっと上がってるが。
バブル期の物件は肝心の温泉が微妙だったり立地が微妙で困る。

大規模で共用設備が充実しているとなるとやはりクリフサイドあたりですかね？

クリフサイド、サニーハイツ、熱海プラザ、クレストタワーあたりかな。
個人的には温泉が充実していてゲストルームあれば充分だけど。
卓球台はあると地味に嬉しいが。

熱海駅近だと機械式駐車場ばかりで嫌ね。
機械式駐車場は順番待ちもあるし停電もあるし故障もあるしメンテが割高で管理費が高いし。
平面駐車場で便利な所ありますかね。

咲見町ハイツの前あたりに駐車場できるらしい。
平面式かは知らない。

593さん、いいときに買ったんじゃない？
51平米2180万で売りに出てる、高いねえ。

>>598 匿名さん
眺望が悪くはないが、微妙な分安かったのです。
眺望が悪い部屋は広くて安くても売れ残ってる、１年近くかそれ以上、値下げもしたのに。

横から失礼。
２月に内見でソフィア熱海ビューヒルズ内に入った者です。
驚きましたね、ここはこの１０年間分の全理事会議事録が自由に閲覧できるんですよ。

私が最も関心があったのは、長期管理費滞納者は今いるのか？　修繕積立金は今いくら有しているのか？　の２点。
最長２ヶ月までの滞納者はたしかに記載が（たまに）ありました。然るに長期はゼロ。また積立金は億を超えていましたね。全１００戸で築１８年で大規模修繕工事を２回やってもなおも１億を残しているのは立派じゃないですか？

市内ならいざ知らず伊豆山地区で値を上げているのはここぐらい、という理由がわかったような。
最近NHKスペシャルや週刊誌のアエラで限界マンションの話が特集されていましたが、ここは今の段階では無縁ですね。

２月の内見時に同行した不動産業者は、「熱海でも南の地区には長期管理費滞納率が１割を超え、積立金ゼロのマンションが複数以上ありマンション管理士がコンサルに頻繁にやってきている。湯沢、石打、苗場の話は他人事ではない。駅近や市内中心部の熱気のある威勢の良い話を分けてやりたい」と南熱海地区の近い将来を憂いていたのが新鮮な記憶。

中古マンションを選ぶとき、確かに温泉なら温泉に徹底してこだわって選ぶと後悔も少ないのですが、それ以前に長期滞納者はいるのか？　修繕積立金は不足していないか？　の２点にも絶対にこだわるべし、というのは私の持論です。　

数字では表れないですが駅までリアルで歩けるか？という点では評価高いのです。
高低差非常に少ないので。
眺望と駅へのアクセスについてはライオンズマンション熱海の方が基本的に上ですが花火が見える点が強みでしょう。

>>600 マンション管理コンサル駆出し人さん

基本的に自動引き落としだから。
マンション価格維持してるなら最終的に売却して回収という手段とれるので数百万程度ならそこまで心配いらない。
ほぼ数万円の延滞までで抑えてくれてるのは大変安心ではあるが。

>>600 マンション管理コンサル駆出し人さん

重要な情報ですな。熱海のリゾマンの所有者なんてほとんどが高齢者。日常的に相続問題が発生するはず。素直に相続してくれるとは限らない。子供が相続拒否したり、管理費支払い拒否したら回収は難しい。弁護士費用だって馬鹿にならない。スラム化目前ですな、一部は。誰が貧乏くじ引くかのロシアンルーレットですね。

>>600 マンション管理コンサル駆出し人さん

でもさ

リゾマンの管理組合なんてなおざりでしょ。管理会社が盛ってませんかね。積立金も通帳のコピーがある訳では無く、幹事の承認が当てになるか。どこでも良くあるけど理事長の積立金使い込みなんてほとんどがばれてませんよ。数億あるはずの積立金が実はゼロだったなんて良くある事件。

築18年で大規模修繕2回って多くない？普通は15年に1回かな。新築時の工事に問題があって直後に大規模補修が必要だったとか。

良心的な仲介会社なら進んで情報開示に前向きです。
見慣れてくると管理費と修繕積立金の金額と築年数を照らし合わせてマンションの内情が
見えていますね。これはリゾマンも実住のマンションも同じですね。
どうしても管理会社にやられてるところは修繕積立金が高くなる。
また購入前にマンションの経歴を知らせる事も知ろうとする事も大切です。
この前、投資目的で三軒茶屋に中古マンションを購入したのですが
一回目の大規模修善時に積立金が足りなくなり金融機関から借り入れを起こしてる物件も
あります。古くなると管理がすべてなので状況を知ることは大事な条件です。

＞６０５さん
確かに18年で大規模修繕は回数が多いです。
１５年が普通です。二回目は多少、短くなっても当初は１５年です。
じゃないと修繕積立金が貯まらないでしょう。
管理会社主導で強引にやっている可能性があります。
特に理事長が持ち回りだと金で抱き込まれる人が出てくる。
理事長の１年分の管理費、修繕積立金を無料にしちゃうんです。

リゾマンなんて管理組合総会や理事会を東京でやったりするでしょ。
え？修理が必要？じゃみんなで現場を見て確認しようが出来ないですよ。遠いと。
管理会社の言いなりになるな。

管理費高いところあるよね。
あれ、ここ良さげなんて見ると管理費月9万。げっアパートが借りられる・・・

熱海のリゾートマンションの理事会の多くはリゾートマンションで行われているかと。
わざわざ東京でやる理由もない。
サニーハイツに飯食いに行くと大人数で理事会やっててびっくりした。