デュオヒルズつくばエンブレム

若い頃は丸の内へ通勤する為に中野駅からＪＲ中央線や地下鉄東西線（東京駅か大手町駅へ）を利用していました。やがて２０分余の通勤時間が苦痛になり、東西線東陽町駅近辺へ転居、大手町駅への通勤時間はわずか１０分余になりました。

つくば市へ転居して３年余、時折、所用で上京しますが、利便性があるとは言えもう東京に住みたいとは思いません。むしろ都内に常宿を定め、必要な時はそこに宿泊するという生活を続けています。定年退職者の特権かもしれませんが、つくば駅の近くに居を定めれば都内へ出るのは簡単ですし、結構、つくばセンタ－からのバス利用も楽なのです。というわけで年に何回か出かける海外旅行も成田空港までバスを利用しています。

>>No,161さん、同感です。
私も東京の文化の濃さ・変化のスピードに魅力を感じますが、いつでも行ける距離時間ですし、楽しみを感じるには非日常なるようちょっと離れるのもいいように思います。
「思い立ったら行動できる」点で、電車、バス、タクシー、レンタカーなど色々な交通手段を利用しやすいのはセンターにあるマンションの魅力ですね。

マンションの立地は、動かせない前提条件なので、皆さんのライフプラン・ステージによって見方が変わります。
お互い折り合わない見方もあるますが、それは、スレの楽しみの一つですね。

立地は動かせない前提条件ですが、周辺環境はこれから変わっていくでしょう。
どういう風に変わっていくかが重要だと思います。

管理費に駐車場利用料金が含まれるかどうか未定みたいだけど、多くのマンションが別途支払いのように、エンブレムも別途支払いにしてほしいね。車の不必要な住人もいるだろうし。ただLAN使用料金は管理費に含まれるといいとは思う。

そう思います。
売り手が、駐車場代を低く見せるために、駐車場のランニングコストを管理費に含めて隠してしまうケースがありますね。
修繕積立金にも含めてしまうケースもあります。
「全員分あるから多数決で反論ない」と高を括っているのでしょうか。
何が平等かをデベさんには考えてほしいですね。

是非、デベさんに確認していきましょう。

まだ、間取りの情報が手元にないから、何とも言えません。
資料請求したら送られてくるのでしょうか？

私も Website と新聞折込チラシの両方を通して先方へマンションの内容を依頼しましたが、まだ手元に届いておりません。

ところで今度は TSUKUBA THE WORLD 「WELLITH つくば竹園」の新聞折込チラシが到着。いつの間にか例のＮＴＴ都市開発と長谷工が計画していた学園東大通り沿いのマンション建設が起動に乗っていたのですね。｛知性を育み、世界へ羽ばたいていく永住の地「竹園３丁目」。さまざまな世代が快適に暮らせる先進の待ちへ｝だそうです。

私は資料請求していたので届きましたけど。
デベさんの方で客を選別してるんですかね（笑）。

ウェリ巣とここは、ターゲットが違うでしょう。
ここの資料は欲しいけど、ウェリスの資料は請求しなかった。

ターゲットがどう違うんですか？
ちなみに、私は、北１駐車場西側の官舎売却跡地に建つであろうマンション狙いにしました。
まだ時間がかかりますけどね。
エンブレムは駐車場１台しか確保できないので。

やっぱり「ウェリスたけぞの」とは、関係ないんでしょ。

それと日常クルマ２台必要なら戸建だと思うけど。
駐車場代込のマンション管理費・修繕費　計３万~４万＋外部駐車場１万円＝月５万円
マンション生活は、お金がかかるのです。

戸建ても修繕や庭の管理等は必要なので、ランニングコストは必要ですよ。
駐車場代はかからないので、マンションよりはランニングコストはかかりませんが。

もちろん、戸建てで駅近がベストですが、東新井くらいしかないですよね。
駅近の官舎売却地域に今後戸建てができるのかもしれませんが、たぶんマンションだと思います。
資金的には余裕があるので、駅近で車２台確保できるマンション生活をすることにしました。
開発まで少し時間がかかるので、それまで我慢するしかないですね。

Wellith やレーベンのやり方を見ていると、どうも不便なところ（ＴＸ研究学園駅やみどりの駅付近）から売り出して顧客をあおり、最後に便利な（ＴＸつくば駅）付近でしめるという感じですね。この戦略でいくと、１７２さんの考えは賢い。北１駐車場西側のみならず、つくば駅北側や東側の吾妻地区にも官舎用地が売却を待っているような感じですからね。

値段は研究学園やみどりのより、戸建てになると値が上がるでしょうね。

駅の北側の吾妻官舎売却地に戸建てエリアができれば最高ですね。
つくばのマンション需要が一服すれば、戸建てエリアができる可能性はあるかもしれないですね。

研究学園のマンションも戸建ても、つくば駅に比べて、値段同じくらいなので研究学園は厳しいです。

>>175
たぶんないなー。あそこに戸建はない！

私もないと思います！

かなり広いまとまった土地だから、マンションと戸建ての複合開発ならあるかもね。
デュオヒルズ吾妻とウェリス竹園みたいな感じ。

太陽の方向に高いマンションがあるような戸建は、閉塞感を感じるだろうからいやだな。
冬至の太陽の南中高度は約３０°。前に１０ｍの高さの建物があれば、その影は２０ｍ。
マンションの階高は３ｍ位だから、１０階建なら３０ｍ先まで日照に影響を受ける。
南中高度だから、その前後はもっと低いことになるね。

まちなかでは、マンションを選ぶことになると思うけど。

参考ＨＰは、「ke!san 生活や実務に役立つ計算サイト」(http://keisan.casio.jp/exec/system/1185782617)

マンションが南側で戸建てが北側だと、日陰になる戸建ては売れません。
なので、デュオヒルズ吾妻とウェリス竹園を見ても分かるとおり、マンションが北側に建って、戸建てが北側に建つ。これは戸建てとマンションの複合開発の場合の鉄則ですね。
となると、吾妻の官舎売却地区にマンションと戸建ての複合開発がされれば、良好な戸建てエリアになる期待大ですね。

戸建てが南側の誤記です。
すいません。

容積率の大きいエリアで戸建を建てるのは、業者のもうけ主義に合いませんし、市の都市計画上そういうエリアではないのではないでしょうか？

複合開発の場合、そうなるでしょう。
↓平成30年と平成31年に売却予定の吾妻の官舎は、広さ的にマンションと戸建ての複合開発になる可能性があるかもしれませんね。
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000...

ところで、本題のエンブレムの件ですが、サーパスの住民の方は、このマンションをどう思っているんでしょうか？
常陽銀行とエンブレムができる前は、駅近で日当たりの良い優良物件だったわけですが、
常陽銀行ができて、サーパスの多くの住戸が日陰になりました。
エンブレムができてしまうと、サーパスの大半は日中ずっと日陰になるでしょう。
資産価値も下がるでしょうし、特に南側に将来何が建つか慎重に考えて不動産を買わないと怖いですね。

面白そうな話だけれど、別スレ「つくばのマンション２」で大々的にやってはどうだろう。

隣のNTTの屋上に携帯基地局のアンテナがありますね．高層階ではバルコニーの目の前にアンテナが位置し，至近距離から常時電磁波を照射される位置関係になりますが問題にならないのでしょうか．いやがる人にとっては最悪の立地かもしれませんね．気にしない人にとってはなんの問題もないかもしれませんが．

吾妻の官舎跡地の利用については、ちょうど今日発表されていますよ。
「吾妻1・2丁目、竹園1丁目は建ぺい率を抑えた中高層住宅、つくば駅から離れた街区は戸建住宅を一部併設、吾妻4丁目と竹園3丁目は中層集合住宅と戸建住宅を併設するなど、高さを抑えた街並みとする。」
http://www.jcpress.co.jp/wp01/?p=10847

吾妻１・２丁目は、中高層住宅を建てるだけでなく、つくば駅から離れた街区（具体的にどこ？）には戸建住宅も建つんですね。戸数は少なそうですね。

吾妻４丁目は、おそらくウェリス竹園と同じ併設方式かと。

つくばセンターの商業地区エリアは小さいね。官舎宅があるせいだろうと思う。今後、官舎売却価格を引き上げるために商業地区にするなど容積率緩和する可能性もありますね。
先のことはわかりませんが、先々の可能性を考えて、今なのか、先でいいのか、夫々が検討すればいいと思います。

商業地区の怖いところは、日影規制がないことですね。まずは、陽当たりの確保できる住戸を確保することですね。

ＮＴＴのアンテナ塔、生活環境は、上も見ないとダメとのアドバイス。ありがとう。
建物屋上の看板・照明、点滅するネオン・信号など、嫌だと思うものに影響しない住戸を確保することですね。

色々と参考にあることをありがとう。

デュオヒルズつくば吾妻の高層階＋自走式駐車場確保しているうちは最強ってことで安心した。
2年後、同じ町内としてつくば駅周辺を盛り上げていきましょう。

そうすると、官舎売却地区の都市計画はいつ発表されるんでしょうかね。

市が都市計画を作る訳ではなく、こちらの計画通りに順次民間事業者に売却していくだけでしょう。買った業者により何ができるかが決まっていくのでは。http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000...

いや、その表に、地区計画を定める時期と売却する時期が書いてあるわけで、
地区計画を定めたうえで、売却するんでしょう。
土地の用途、容積率、高さ制限等を定めたうえで売るのだと思われる。
それらによって、ある程度は、土地の利用形態が誘導されるはず。

公式HPを探したんですが、まだ駐車場についての説明を見つけきれずにいます。
ご存知の方、どこに自走式と書いてあるか教えていただけますか？
個別に資料請求された方が得た情報ということでしょうか？
自走式駐車場だったらかなりの売りになるはずなのでHPに書いてあってもいいのに、と思いました。
駅近で免震タワーというだけでも十分よさそうですが。
大通り沿いだけに、騒音だけが心配というところでしょうか。
いろいろたのしみです。

すみません194です。駐車場の件、今物件概要のリンクで発見しました。失礼いたしました。

>>193
既に報告書の中で広域活性化地区、商業業務地区、中高層住宅地区、中低層住宅地区、生活サービス地区、多機能活力創出地区の6つに分けられているので、用途はこれに準じていくと思われる。地区計画は緑化率など詳細を決めるに過ぎない。

なるほど。
吾妻2丁目に戸建て地区が、数が少ないながらも作られる計画はほぼ確定なのですね。
うちはクルマ二台使うので、そちらを待ってみることにします。

>>196

報告書の中の地区分けには、何の法的拘束力もないので、報告書の地区分けにもとづいて地区計画を具体的に定める必要があります。
報告書は「こんなイメージにするつもりですよ」と宣言しているに過ぎないです。

6000万円を超える住宅取得となるでしょう。エリアのグレードを下げないような良い戸建てをお願いします。

戸建ての戸数は少ないとのこと。入札頑張ってください。ここには用がなくなったということでよろしいですか。

戸建て地区は、国がハウスメーカーにまとめて入札で売って、ハウスメーカーが、建築条件付宅地分譲地としてエンドユーザーに売るんでしょ。
個人が小さい土地毎に入札する形ではないと思いますよ。

平成３０年以降は吾妻の再開発ラッシュでしょう。
供給過多でその頃のつくば駅周辺の不動産価格は一服してるでしょうね。

>>201
それはわからないよ。

まあ、つくバブルはそのうち弾けるでしょうが、いつになるかは分かりませんよね。
官舎売却による供給過多もあるだろうし、東京オリンピック後の不況もありうる。
平成32、3年あたりが狙い目かもしれません。

ゴメン、入札じゃくて抽選だね。

仮に戸建だとして、ハウスメーカーの建て売りは勘弁だね。儲けに走るから質が伴わない。自由設計でやってほしい。

高級住宅地のエリアがあってもいい。

吾妻に高級住宅地は無理でしょう。ただのベッドタウンにしかならないと思います。
高級住宅地には、文化施設、カフェ、飲食店、美容室がある程度あるイメージですが、吾妻には、マンションと戸建てができてそれで終わるように思います。
もちろん、つくばに高級住宅地があった方が嬉しいですが。

さて、いくらぐらいの戸建てを期待しているのかな？

4000万前後です。

土地価格はこれから下がるとしても、5年後で3割減くらいだろう。
建物価格はあまり変わらないだろうから、吾妻で4000万円だと、タマホームになるんじゃない？

吾妻二丁目ならタマホームかも。
吾妻でも東大通りより外ならもう少しグレード上げれるかもしれないね。
土地価格が今より上がることはないと思うけれど、いつどこまで下がるかまでは予想できないなぁ。

スーモとかで物件の検索サイトで、今新築分譲している物件の価格を検索してみると参考になると思います。
相場感を知ることも、住居取得金額を知るだけでなく、資金面のライフプランを立てる上で大事ですね。

そろそろこの物件の話に戻りませんか？