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来月、借り換えの予定です。
残債2500万円、20年弱ですが、10年後には一括繰上げ完済予定。
当初5年固定は0.6%(6年目以降は▲1.7%優遇)、
当初10年固定は0.9%で、当初5年固定との差は▲0.3%。
試算では6〜10年目の変動金利が平均で今より0.55%上がるなら10年固定の方がいいことになります。
ご意見お願いします。
[スレ作成日時]2014-12-29 07:25:00
来月、借り換えの予定です。
残債2500万円、20年弱ですが、10年後には一括繰上げ完済予定。
当初5年固定は0.6%(6年目以降は▲1.7%優遇)、
当初10年固定は0.9%で、当初5年固定との差は▲0.3%。
試算では6〜10年目の変動金利が平均で今より0.55%上がるなら10年固定の方がいいことになります。
ご意見お願いします。
[スレ作成日時]2014-12-29 07:25:00
>>27
消費税が10%になって、増税以外の物価上昇が確認されるまで、政策金利・変動金利は上がらないでしょうけれど、
5年固定や10年固定は、それより早く上がると考えておいた方が良いように思います。
少なくとも、長期金利(現在0.3%台)が今より大きく下がることは考えにくいし、いくら日銀が国債を買っているとは言え、0.5%程度上がることは十分に考えられるように思います。
実際に1年前の長期金利は0.7%程度だったかと。
それで、このタイミングで皆さんなら5年固定ですか?10年固定ですか?
前提は質問者さんの言うとおり、5年固定0.6%(6年目〜1.7%優遇)、10年固定0.9%(11年目〜1.4%優遇)で。
返済期間が長い方にとっては、固定期間終了後の金利差は大きいですよね。15〜20年返済の方にとっては影響も軽微で、結構そこがポイントかも。
我が家は5年固定で借り換えのつもりでいましたが、10年固定が0.1%下がるので、再検討です。利息が約20万円減るので。
10年固定をおすすめのご意見がやや多いですかね。
5年固定派のご意見も聞きたいですね。
5年固定でいいんじゃないかな?
質問者さんのケースでは、6〜10年目の金利が平均0.55%上昇でイーブン(10年完済の場合)ですよね。
実際は0.2〜0.3%の上昇に留まりそうな気がするので、その時は5年固定が20万くらいお得⁈
リスクシナリオで0.7〜0.8%上昇(5年後に0.5%、10年後までに1.0%上昇)を考えると、逆に10年固定が20万くらいお得⁈になりますが、それ以上ままずないでしょう。
あとは、もし10年後に完済しないと、5年固定のメリットが大きくなる(優遇幅+0.3%)わけですし。
やはり5年後の金利、10年後の金利水準が論点ですね。
損得は難しいですよね。結果が出てみないとわからない。銀行がマーケットに対してフェアバリューの金利設定をしてるとすれば、どちらがいいということもなくイーブンと考えるべきでしょう。一方で優遇幅とか戦略的な要素も含まれていることも事実でしょうが。
どなたかも書かれていましたが、返済計画に合っているかが、最も重視すべき点ではないでしょうか。
借り換えのための諸経費も考慮してますかね?
【至急】と言いながらいつまでも意見募集してるのはどうなの?
結局は自分で決めなきゃいかんのだし、双方の意見もそれなりに出たし、至急ならそろそろ決断したら如何かな?
スレタイは【至急】だけど、時期を考えれば月曜(5日)までは動けないですよね。
それと、内容的にはスレ主さんに関係なく数ヶ月は同様に悩む人が多そうだからよいんじゃないでしょうか。
ま、【至急】と付けちゃうのはいかがなものかとは思いますが。
特に事情がないなら自分は10年固定に1票ですね。何となく5年後には固定金利が上がっている可能性が高い気がします。
過去の推移を見ると、今が異常に低いという感覚です。
変動金利で2年流して(2017年まで)、その後に
5年固定のリスクヘッジが
最強でしょう。
このまま10年間金利が変わらなかった場合は、5年固定を選択した方が90万円ほど得なんですよね。迷います…。
90万円違うということは5000万円くらいでは?
5000万近いなら、頭金にいれた方がおとくな気がしますが。
>54
90万円は大きいですね。10年間今の低金利が続くことはまずないでしょうが、90万円からトントンの間には収まるのではないでしょうか?
10年後に完済を前提としてますが、それは確実ですか?スレ主さんと同様に固定期間終了後の優遇幅が違うでしょうから、残高が大きいと11年目からの影響も大きいですよね。
≫54
10年で完済なら住信SBIより三菱UFJ信託や三井住友信託の方がいいですよ。保証料は一部返戻されますから実質的な負担は小さくなります。多少金利差があってもオールインコストは低いのでは?
5年固定に一票です。6〜10年目の金利上昇がボーダーラインとおっしゃっている0.5〜0.6%を平均で大きく超えることはないでしょう。本格的な金利上昇は7年、8年目くらいと見ています。11年目以降の優遇幅も大きい方が、10年後時点でフレキシブルな判断が出来ると思いますよ。
黒田総裁が在任中の2018年4月までは、今とほぼ同じ低金利が続く。その後、東京オリンピックが2020年。
ちょうど5年後の固定期間終了時あたりがターニングポイントになりそう。
試算してみました。
条件
・2015年3月末に実行、35年で返済するプラン
・2015年4月末より返済
・当初5年は0.45%固定、以降は現状と同じ0.75%として試算
・住宅ローン控除を10年分受けた2025年1月頭に全額返済
結果(支払金額)
・当初5年の返済額は月々102,952円(これで60回返済)
・残り期間は月々107,557円ずつ返済(これで57回返済)
・2024年末までの返済総額:12,307,869円 ←①
・2024年末時点の残債総額:29,681,511円 ←②
・銀行への返済総額(①+②):41,989,380円
結果(受取金額)
・銀行から借りた金額:40,000,000円 ←③
・住宅ローン控除総額: 3,443,418円 ←④
・受取総額(③+④):43,443,418円
以上より、差し引き約145万円ほどの利益となりました。
ここから手数料2.16%や諸費用を引いても若干のプラスにはなりそうです。
続いて、4000万円を当初10年0.86%固定の35年返済プランで借りて、先ほどと同様住宅ローン控除を10年分受けた2025年1月頭に全額返済する場合、
・銀行への返済総額:42,945,690円
・受取総額:43,470,332円
となり、差し引き約52万円ほどの利益となりました。
以上より、もし現状のままで金利が推移する場合は、当初5年固定で組んだ方が約93万円ほど利益が大きいという結論になりました。
どなたか保証料の戻りについての情報をお持ちの方はいらっしゃいますか?
信託系の銀行が、コストのかからないネット専業の銀行より有利になり得るのでしょうか?
保証料の戻りはかなり少ないと考えてよいようですね。
10年後に一括返済の場合はやはりネット銀行が最も有利なのではないかと思いますが、いかがでしょう。
--以下引用--
返還される保証料はとても少ない
基本的には保証料はもどってくるのですが、単純に借り入れ期間との兼ね合いで考えると非常に少ない割合しか戻ってこないのです。
保証料の返還事例
銀行A 住宅ローン返済期間30年 52万の保証料 6年経過 24万円
銀行B 住宅ローン返済期間35年 240万の保証料 5年経過 140万円
銀行C 住宅ローン返済期間35年 45万の保証料 5年経過 25万円
つまり、返済期間が30年以上でも、たった5年が経過しただけで50%しか戻ってこないのです。10年を経過した場合には、0%~30%まで返還の割合は下がってしまいます。
この返還金額の計算手法は、金融機関や保証会社によって異なりますが、そういうものだと考えるしかありません。
10年後なら30%以上返ってくるんですよね。とすると、事務手数料2.16%より低いのでは?
ネット銀行はたった10年の借入で83.2万円の手数料ってことでしょ。
三井住友信託銀行で当初5年固定0.600%→その後変動0.775%として住宅ローン控除後一括返済の場合、
銀行への返済が42,314,464円、住宅ローン控除による戻りが3,453,074円なので,約114万円の利益となります。
これは、住信SBIネット銀行と比べると約32万円ほど落ちます。
保証料の戻りが30%(約26万円、実際にはここからさらに手数料が引かれる)あったとしても、やはりネット銀行に軍配があがるのではないかと思いますが、いかがでしょうか。
ここまでをまとめてみました。
・住宅ローン控除による戻りが大きいので、かりに現金一括で買えるとしても銀行でローンを借りた方が得。
・繰り上げ返済は一切せず、10回目のローン残高証明書を銀行から受け取った後速やかに一括返済する。
・5年後〜10年後の変動金利が平均して今より0.6%以上上昇すると思う場合は10年固定で契約。そこまで上昇しないと思う場合は当初5年固定で契約。
試算例(当初5年0.45%固定→変動0.75%)
・月々返済額102,952円(当初5年)→107,557円(残り期間)
・銀行への返済総額:41,989,380円
・銀行から借りた金額:40,000,000円
・住宅ローン控除総額: 3,443,418円
・差し引き利益:1,454,038円
ネット銀行は始めから変動で考えた方がいいのでは?
>72
このスレッドに関係あるのは、まとめの3点目、5〜10年目の金利上昇についてだけですね。
ローン控除、一括返済については、完全なスレ違いです。
金利見通しを含め、5年固定がいいか、10年固定がいいかについて、意見が欲しいところです。
ずっと金利が上がらないと考える場合は、ソニー銀行の変動0.539%などでいけばよいですね。
同様の条件で試算すると、1,611,035円の利益となりました。
5年固定にすると利益が1,454,038円に減ってしまいますが、そこはリスク分散のためのコストということで。
当初5年0.45%固定にしておいて、もし5年後の時点で金利が今と比べて0.6%以上上昇していたら借り換えをすればよいのでは?
≫74
その通り。5年固定か10年固定かを聞きたい。
結論:
5年後〜10年後の変動金利が平均して今より0.6%以上上昇すると思う場合は10年固定で契約。
そこまで上昇しないと思う場合は当初5年固定で契約。
でこのスレッドも終わりですね。
>78
というか、それは質問者さんも言っている通り、最初からわかっていることですよね。
5年後から10年後の金利見通し、それぞれの金利シナリオにおける利息差やその蓋然性を踏まえ、コスト削減の可能性をとるかリスクヘッジをするか等の意見交換するスレッドでは?
変動が0.6以上上がる可能性のみ考えれれば答えが出るのでは?
私はNo、上がらないと思います。変動でそこまで上がるということは、固定はそれ以上、1%以上上がってしまうことになりますが、逆にそれを考えられる情勢でないことは明白です。
5年固定がいいと思います。
5年固定と10年固定が拮抗してきましたね!
住信SBI、5年固定0.49%。これだろ。
ネット銀行は事務手数料が高い。期間に関係なく2.16%だから35年とか超長期の人にはメリットあるが6年目以降どうすんだ?30年間変動というのもありえないし。
期間20年以内くらいのまともな返済計画の人には割高ですよ。
住信SBI、固定期間終了後の金利が高いよ。
優遇幅大きいように見えるけど、基準金利が高い。
ちなみに35年間返済で、5年固定から変動に切り替えると、30年間0.2%高い水準が続きます。
見かけに騙されないようにね。
短期プライムレートが5年後に0.2%、以降1年毎に0.2%ずつ上がっていくと、6〜10年目の平均金利は0.6%上昇です。
まあ、ちょうどこのくらいでしょうか。