竣工前の青田買いは、常識 or非常識？

>>現代資本主義社会の鉄則だと思うが。

消費者の立場で考えるという事も、デベの立場で考えるという事も
「利益追及」という目的においては同じ事だよ。
消費者に認められるものを作らなければ、まず「売れない」んだし
品質に問題があればクレームというリスクを生む。
（これは「売れない」事より怖い事。生産者なら必然的に理解している。）
まぁ、消費者が本当に青田売りを望んでいないのだとしたら
自然にこのシステムは消滅してしまうだろう。
だが、そうはならない。つまり、それなりに受け入れられている、という事だ。

オーダー品と既製品の違いってやつだな。
間取りオプションとかカラーとかはセミオーダーってやつになるのか。
物作りなら当たり前のシステムだな。（開発案件みたいなもので）

あのモデルルームというやつ。
いくらかかってるんだろう？
ちゃんと鉄筋コンクリで作ってるんですか？それともハリボテ？
それだけでも結構な予算吐き出してるみたいなんですが・・

今週のフリーペパー「マンションズ」の特集記事によると

新築分譲のみ検討：中古も含めて検討＝68％：32％
一生の買い物だから、ほとんどの人はマンション初心者、このあたりの心理をプロのデベは
しっかり心得ているんだね。

私の周囲で、10年前から手狭になったら買い換えると新築分譲を買って、
本当に買い換えた人は1人しか知らない。
5年でローン完済した夫婦も1人知ってる。
ローン支払いが始まって、現実の厳しさに直面するのだろう。

青田売りは、マンション初心者に夢を売るのにはうってつけの販売手法だろうな。
損も特もありません、多くの人は人生に1度だからね。

完成が２〜３年先という物件の青田買いは、買う側にとってもリスクは大きい。
その間に当該物件の隣接敷地に何らかの計画が持ち上がってくるかも知れないし。
関東板の某スレでは、隣接敷地が企業所有の緑地という条件のマンションに対して、
購入者は「あの緑には癒される」とか、みんないいマンションを購入したという雰囲気だったのが、
隣接敷地が売却されて高層マンション計画が持ち上がるや、実際に大パニックになっている。
もちろん完成販売でも入居後のリスクは同じだが、少なくとも入居前のパニックはありえない。

東向き買って実際に建ってみたら思っていた以上に暗くて悩んでいる人もいる。ためいきさんていうんだけど。

>>68
でも売り文句にしてたりするんだよねぇ。
大半の素人は惑わされるわな。

そもそも、常識or非常識という設定がおかしいよ。
青田売買が存在するのは、資本主義の原則に則って、購入者つまりマーケットニーズが存在するからだろう。
誰だって良いものは人より早く買いたいし、カタログ販売だって安かろう悪かろうの会社は淘汰されてなくなるはずだ。

もちろん、購入物件に隣接して企業所有緑地があれば、
いつかは売却されるかも知れないという覚悟は、
青田買いであろうがなかろうが必要だろう。
しかしながら、完成販売であれば、仮にそういう問題が持ち上がったとしても、
その時は既にみんな入居して管理組合が立ち上がった後。
であるから、管理組合として、隣接地のマンション計画に対して
みんなで団結して要望を出したり話し合ったりすることも可能なんだけど。
（現実にそうやって高さを低くさせた例もある）。
これが青田買いで管理組合も存在しない状態でそういう問題が生じると、
なす術がない。

何だかデベの営業員のような発言だな。
マンション業界では常識だけど、一般的は青田売りなんてあまりないからどうなの？
という質問でしょう。

>>73
「一般的に」ってのは、例えばどんな場合？
クルマ然りスーツしかり、契約が納品に先行する買い物は
いくらでも例があるぞ。
マンションの場合は確かに注文製作とは少し差があるが
住宅購入において「建て売り」がデフォだなんて勘弁願いたい。
既製品に対するリスクを重視する人って、決して少なくないと思うんだが。

…こう書くとまた「営業マン」と言われるかな。
しかし俺に言わせりゃ、青田売りが売る側・造る側にとって
絶対優位なんだという考え方からして安易だと思うね。
まるで「消費」しか経験した事ない人みたい…。

>>71
隣接地での建設計画に「反対すること」を前提にしている時点でアウト。
あんたらが住んでるマンションはどうだったの？と言われてハイおしまい、ってなもんで・・。

価格を含め他の条件が同じような物件があり
一方は完成済物件（売れ残りという意味ではなく）
＝間取りや内装の変更不可、他方は青田売り
＝間取りや内装の選択可だったら、自分は後者を選択する。

売り主や環境等を十分検討すれば、青田買いのデメリットを
最小化して、メリットを享受することができる。
今、自分が住んでいる物件もデフォルトの間取りしか
選択できなかったら購入していないと思う。

スーツだと、仕立屋が念入りに採寸し、仮縫い、試着、細部の手直しを経て
商品完成、さすがはプロが自分のために作ってくれた服は違うねえ、となる。
そういうものとマンションの青田売りを同列にするとはおこがましい。
マンションの青田売りが注文制作？　とんでもない。
せいぜいアイスクリーム屋のトッピングレベルのことをやっているだけじゃないか。

認識を間違えるな！それは戸建の注文住宅だ。アイス屋のトッピングはマンションでいったらオプションとかだろ。
間取り選択とかセレクトプランで間取りに若干手を加えられる部分をスーツに例えるとセミオーダーなのでは？

そもそもスーツとマンションを比べること自体おかしい。

>>せいぜいアイスクリーム屋のトッピングレベルのことをやっているだけじゃないか。
まぁ、仮にそうだとしたら費用負担も「応分」な訳だわな。
タダで物は手に入らん。なぜそれが受け入れられないのかなー。不思議。
ほぼ注文製作に近い物件もあれば、建売に近い物件もある。
好きなもん選べばいいのに。

そんなに青田売りが納得できないんなら買うことないでしょう。
そもそも青田売り制度自体に憤慨してるのか、買う側が実際に目で見て買いたいのか、
どっちなんですか？
前者なら議論の余地があるんでしょうが、後者なら単なる愚痴レベルと違いますか？

>そんなに青田売りが納得できないんなら買うことないでしょう。

そりゃそうだ。でもマンション販売のほとんどは青田売りでしょ？
みんなそれに仕方なく乗ってるだけだよ。みんな買わなきゃ青田売りは減ると思うよ。

>前者なら議論の余地があるんでしょうが、後者なら単なる愚痴レベルと違いますか？

そうか？どっちも議論の余地はあるだろう。

規格品のマンションに何を求めているのでしょう。
マンション族は、注文住宅が高くて買えない人が多いのでは。
スケルトンリフォームしても、せいぜい600万円でしょう。

そういう無駄にお金を払う金銭感覚をしてる人は何をやっても失敗すると思う。。。。

建築条件付き住宅という戸建てがありますが、これも青田売りの一種ですね。
マンションセレクトは、ここ数年の傾向なのですか？

>規格品のマンションに何を求めているのでしょう。
>マンション族は、注文住宅が高くて買えない人が多いのでは。
>スケルトンリフォームしても、せいぜい600万円でしょう。

地域にもよるでしょうが一戸建てよりもマンションの方が割高だってことあるよ。

ある大手のデベは、竣工までに販売目標は80％程度だそうです。
当然達成できない場合も多いようですが、反対に竣工までに完売してしまうと
会社から叱られるそうです。
「何で、高く売れる物を、そんなに安い値付けをしたんだ」

大きな利益をデベが上げるのは、株式会社の営利追求なので問題ないことです。
大きな利益があるのに、金利をケチって、更に消費者心理を利用して

「いいお部屋は早くしないと売れちゃいますよ」とか

「グレードの低い部屋は申し込み順ですが、いいお部屋は抽選です」

なんて惑わせるような営業をして、青田売りが問題なんだと思います。

デベの教育効果はすごいもので、別のスレでも
「東南角部屋が中古で高く売れるのは当たり前」とか
「最上階が中古で高く売れるのは当たり前」
とか書き込みが多いです。
この2つが、最も高く売れるのは新築分譲時だけなのを、
マンション初心者の消費者に、教育してない。

結論から言えば、竣工後の分譲を行っている大京が一番消費者に優しいということでは。

そうね。大京は数年前までは完成販売が売りでしたからね。
もっともその大京も青田売りに転換してしまったもんね。
結局、完成売りというのはデベにとって体力的にきつい販売方法だということだろうね。
デベにとって体力的にきついというのと消費者にやさしいというのは
表裏一体なんだと思う。

「完成売り」が消費者に優しい・・・・？
なんでそういう結論になるんだろう。
一部の消費者にとって限定的なメリットがあるだけだと思うんだが。
購入決断から即入居したいとか、なるべく新しい設備機器が欲しいとか
現物見て購入を決めたいとか、せいぜいそんなところでは？
それって別に、全購入者層に共通したメリットでは無いと思うんだが。

青田買いでも大満足している人もたくさんいるからね・・・。

>>95
青田売りのほうが体力いるような気がするのですが。。。（人件費とかMR費用とか）

>>98
単純な金額計算ではそうなるが、資金回転には「時間軸」の概念があるからそうではない。
青田売りではすべて売約がついた段階で次の新規事業計画に入ることが出来るし
銀行もOKを出すだろう。
完成売りだとそうはいかない。
仮に１００億円の計画で５億円の人件費、MR費用が余分にかかるとしても
１００億円を１回転するのに要する時間で９５億（＝１００−５）を２回転できる
としたら、あなたが経営者としたらどっちを選ぶか。

デベや業者の理論で物を考える。
カスタマーサービス精神が出来ていない業界だな。あまりにも体質が古い。

実物を見て買って、満足した方が良いに決まってるじゃないの、後は自己責任の世界でしょう。
青田買いで少なからず「こんなはずではなかった」と思う消費者がいるのでは？
通信販売じゃあるまいし、マンション購入者は圧倒的多数が「マンション初心者」なのだ。
プロと初心者だったら、勝負はついてる。

デベの「青田売り」、銀行の「世帯年収合算ローン」は、罪深いと思うのは私だけでしょうか？
公営の分譲では青田売りはないんじゃいの？

青田売りとは関係ないけど、賃貸の不動産は法律違反が横行している。
賃料の1ヶ月分を、貸し主と賃貸人の両方からもらってる。
業法では、合わせて1ヶ月なのに・・・・・。
業法違反にならないように、広告宣伝費とか名目を変えている、おかしな不動産業会。
家賃の更新料だって、法律にはない規定。
仲介手数料ゼロのからくりは、ここにある。

＞仮に１００億円の計画で５億円の人件費、MR費用が余分にかかるとしても
＞１００億円を１回転するのに要する時間で９５億（＝１００−５）を２回転できる

それこそ単純計算でんがな・・・。

100億のマンションか・・
すごいな。

>>99
別に、完売した瞬間にその事業がデベの手を離れる訳でもなければ
完売するまでその事業だけに掛かりっきりという訳でもない。
銀行はそんな事で融資を決裁する訳ではない。

内河や木村建設がなぜあそこまで工期短縮の追求にこだわったのか？
それはそうすることにより資金回転率が高くなるからだろう。
彼らは資金回転率を高めることが如何に大切かを分かっていた、
ただ、やっちゃならない方法でそれをやった。

さて、青田売りと完成売りとではどっちが資金回転率が高くなるか。
これはどう見ても青田売りの方が資金回転率は高くなるだろう。

青田売りに反対な人は、実物見るまで買いたくない人。
でも世の中には、実物見なくても納得して買える人もいる（現在はこちらが多数派）。
前者が納得して買うには、後者が完成前に買えなくするしかない。
青田売り反対の人は、自分たちの満足のために他の人間が買う機会を奪おうとしているのでは？

>>105
そんなに大幅に変わるんですか？売り上がるのって引渡しなんですよね？

>>22

↑すいません、間違えました・・・

>>107
105はド素人だ・・・。放っといた方がいいよ。

>>106
>>青田売り反対の人は、自分たちの満足のために他の人間が買う機会を奪おうとしているのでは？

買う機会を奪う？実際の部屋を見て購入できるから購入機会を奪うことはないと思います。
むしろその方がいいんじゃないの？

青田売りに反対の人は、青田買いのリスクを負わずに、
気に入った間取りの部屋を買いたい、ということではないでしょうか？
現状だとリスクを負ってでも気に入った部屋を選ぶ方が多いわけです。
そうすると竣工時に選べる部屋は限られてしまう。
だから完成前は売ってはいけないことにして、
竣工してから「よーい、ドン！」にしようよ、ということでしょうか。

>>111
「竣工前でもいいから倍率が低いうちに買いたい」という人の機会を奪うと意味です。
言葉足らずで申し訳ない。

>青田売りに反対の人は、青田買いのリスクを負わずに、
>気に入った間取りの部屋を買いたい、ということではないでしょうか？

みんなそう思ってます。

現状だとリスクを負ってでも気に入った部屋を選ぶ方が多いわけです。
そうすると竣工時に選べる部屋は限られてしまう。
だから完成前は売ってはいけないことにして、
竣工してから「よーい、ドン！」にしようよ、ということでしょうか。

そんな感じになるね。

>>115
>あと、個人的に思うのは「完成売り」をルール化したら
>方位とかフロアの差が価格に与える差も、今よりずっと大きくなるだろうと。
>南向きは高嶺の花になっちゃうよ。

私もその通りだと思います。
コストの話は別としても、竣工売りのみにした場合・・・
　人気の間取り　→　より競争が激しくなる＝より高くても売れる。
　現状で竣工後まで売れ残る部屋 → 別に値段を下げる必要はない。
これにさらにコストが付加されるわけです。

需要と供給の関係からしたら、青田買いが嫌いな人のおかげで
青田買いしている人は安く買える、とも言えるのでは。

>>需要と供給の関係からしたら、青田買いが嫌いな人のおかげで
>>青田買いしている人は安く買える、とも言えるのでは。

確かに。
しかし、それは逆の面もあるな。
「青田買い否定派」にとっては選択肢が狭まる、というデメリットがあるが
絶対的なコストが低減される以上、その恩恵は購入者全体が平等なものである筈。（理論上は）
完成品を見てから買いたい、と言って競争に加わらなければ、さらなるダンピングの恩恵に
あずかれるかもしれない。（これはちょっと言いすぎか・・）

まぁ、最終的には購入を決断しなきゃならん。遅かれ早かれ、誰しも同じ条件は突きつけられてる。
マンション購入って、本質的に「競争」だと思うよ。
そこをスポイルしたい、って人はどうしても最初から不利なんだと思う。

ミニバブルのマンションブームで安売りしようとするから、
青田売りが主流になるのでしょうね。
青田買いの皆様は、いい部屋が買えると言いますが、
入居してからも、やっぱりいい部屋でしたか？
「やられたー」と考えている方は、ほとんど少数派なのでしょうか。
東南角部屋でも、周囲の建物で日当たりが悪く
実際に住んでみたら中住戸と変わらない間取りもあると思いますが。

自分の目で見て、納得して買えるなら、多少のコストアップもしょうがないと思いますよ。
10％も騰がらないでしょう。
たとえ、10％以上騰がろうと、ずっと住むんだから納得できると思う。

住民を選別する目的もあるかおしれないけど、抽選住戸を減らせばいいのでは？

だいたい、都内の高額物件だと竣工前だって分譲価格をオープンにしないデベもたくさんあるでしょう。
予定価格はあるでしょうが、売れ行きを見ながら価格決定するんです。

新築買う人はそれなりの覚悟があるでしょう、予算が足りなければ中古マンション買えばいい。
10％位の価格変動で右往左往するほど、無理して買うなら、どうせ将来的に無理がたたりますよ。
無理して買わせない方が、業界としての信頼度もアップするのでは？

10%はでかいね。そんな大金捨てられないね。私のような一般小市民は。
お金持ちはいいなぁ

>121
過去数年不動産の値段が下がりすぎたこともあり、実際には中古マンションの流通量が少ないのですね。
自分が住んでいる地域だと中古では選択肢がないと思う。

>>123
新築はたくさんあるの？

新興住宅地だと、中古そのものがないでしょうね。
中古物件も一般的にはローンの減ってきた10年経たないと売り物件は少ないでしょう。

スケルトン・インフィルの躯体の、スケルトン売りしてほしいな。
中国のマンションみたいに。
間取り・内装思いのままっていいなぁ。

そして騒音トラブルに苦しむ、と。

そしてトータル割高物件になる、と。

下手すりゃ引渡しも遅れたり。

心配しんでもこれからのマンションは必ず売れ残るから。
青田買いとちょうど半分くらいで公平になりますよ。

郊外の大規模マンション、売れ残るだろうな。
不便だから賃貸でも安くないと借り手もいないし。

＜130
デベもそんなに＊＊じゃないでしょう？
半分も売れ残ったら、マンション事業なんてやらない方がいい。
90％売れてトントン、それ以上が利益というのが相場では？
竣工までに完売する必要もありませんが。

売れるようなマンションを建設してくるんじゃないですか？
近所のマンション、販売に自信がないのか容積率を70％しか消化しない規模の物件が
売り出されています、これも1つの販売手法でしょう。

青田買いの弊害か、入居前にマリッジブルーのように、ため息をついている人がいるのが
わかりました。
竣工してから部屋を買うと
「売れ残りを、大幅値引きで買った」と思われるのは辛いですね。
1円も値引きしてくれないこともあるんですが、言い訳がましいので黙っています。

ラーメンならキャッシュだから、あきらめがつくだろうに。

マンションは不味かったら、我慢する上に毎月ローンを払うんじゃ。
我慢しきれなければ、引っ越すしかないだろう。

友人でマンション買った人は、最初はみんな言う。
手狭になったら引っ越すからとみんな言うが、この10年間引っ越したのは（引っ越せたのは）
1組だけだ。
頭金少ないから、オーバーローンで、売るに売れないのが沢山いる。

青田買いは非常識だけどないと困る！
なぜなら、私のようなクジ運の悪い購入者はいま住んでいるような物件にあたらなくなるからだ。
（都心１０区内、駅徒歩３分、最上階南向き、全戸駐車場完備、７５平米で３５００万）
金がないのに、妥協せずいいものを買うには、
とにかく調べまくって情報を集め、納得した上で青田買いのバクチをするしかない。
おかげでいい物件を安く買えた。
リスクは負いたくないという人もいるだろうが、
とにかく調べて納得した上で、妥協なしでいい買い物をしたい人間には必要だね。
たしかにバクチを外すこともあるだろうが、納得するまで情報集めしていれば諦めもつく。
とにかく、ろくすっぽ調べもせずにマンション買う人が多すぎると思う。

>>137
何だか、バーチャルなのか現実がわかってない。
ラーメンなら何回も食べられるけど、マンションは普通の人なら一生に1度か2度しか
買えないんじゃないの。
つまり、いくら研究しても所詮素人ですよ。

気軽じゃない大きな買い物だから、実物を見て買いたいという人もいると思う。
新築の掲示板でも、パンフレットと実物にでイメージがあまりにも違うと、
後悔とも嘆きともとれる、書き込みがたくさんあるよ。
これは、青田売りの弊害とも言える。

モデルルームを作らないで竣工直前から、棟内モデルルーム、オンリーの
物件もあるので、選択肢は増えるね。

不動産関係者らしい人が、正当化してますね。
消費者の立場に立ったら、おかしな意見なのに。
せめて、必要悪とでも書いてくれれば、説得力があるんだけど。

青田じゃないマンションもある。
中古もある。
選択は貴方次第。
いやなら買わなきゃいい。
それだけ。
そういう人が多数派なら売り方も自然に変わっていく。

>141
マンション市場ってのが、実際どうあるべきだと思うの？
「消費者の立場」にとって、本当に正しいカタチというものを教えて欲しい。
私個人としては青田売りが無ければ困るし、それが特殊な感覚だとも思わない。
「必要悪」って表現も全然ピンと来ない。
貴方の様な人にとってみれば悪なんだ、ってだけの話だし。

>>141
なんでもかんでも不動産関係者にするな！

＞143
消費者なら一生に1回か2回しか青田買いしないですよね、
それなのに、どうして青田売りがなければ困るんですか？
業者なら日常的に困るのかもしれないけど。

青田売りを何割までとか規制したらいいんじゃないかな。
残りは必ず竣工後に販売するとかルールを決めて。
見本品（ＭＲ）を見せて、あとはカタログ販売だと後悔する人も
少なくないんでは？
カタログの完成予想ＣＧと随分違う出来の場合もありますよね。
日照時間なんて、最も素人にはわかりにくい。

＞145
「一生に１回しか利用しないから無くても困らない」
という理屈からして破綻してるんじゃないだろうか…。

売れない営業マンの

148に呪文を唱えた。
ザオラル！！

自分で間取りや内装色を選べる物件では、青田買いというより注文住宅に近いよね。
ラーメンで言うとトッピングを（ry

スレ違いかも知れないけど、ちょっと聞いてください。

この度来春竣工のマンションを買いました。
手附金１割は既に支払いました。
夏ごろに中間金としてもう1割支払わないといけないのですが、これって普通なんでしょうか？
私自身としては、まだ完成までだいぶんあるのに、2割も払わなきゃならないのは、ちょっと損した気分なんです。

特に払わなければならない決まり事はないと思いますよ。
住宅ローンを利用する場合は手付１割、残金時に残金分を
実行するわけですし。合計１割支払えない人の方が多いのでは？？

２割払いました。
（痛かった）

中間金を支払ったら手付解除したい場合は全額戻らないから、やっぱり１割で
交渉する方がいいんじゃないですか？

157です。
中間金は皆さん支払ってるのかと思ったんですが、払った人もいれば、払ってない人もいるみたいですね。
不動産屋と粘り強く交渉してみます。
どうもありがとうございました。