竣工前の青田買いは、常識 or非常識？

まあ欧米では集合住宅の青田売りなんてないんだけどね。
青田売りなんかやっているのは先進国で日本だけ。

日本人は新しい物好きの潔癖症、だから品質管理に厳しい。
アメリカの友人に聞いた話だと、中古の方が安心だって、10年もたてば不具合も
住民層も落ち着いてくるでしょう。

マンションの内覧会に建築士を連れて行く商売が流行っているのも滑稽ですね。
うちのお隣、子供が無法地帯のように暴れまわっているのに、傷を何度も何度も直させて
結局半年くらい業者が出入りしていました。

青田買いの物件を10年後20年後に、業者が買い叩く、含み損を増やすのはマンション初心者の
一般人です。

住戸の位置をいいますが、デベの戦略に踊らされた素人ですね。
いいところが同じ価格なら、青田買いも意味がありますが、
いい部屋は、その分高いんですから。

新築マンションの青田買いは「華麗なる賭け」勝ちますか？負けますか？

＞25

元々、通学していた、大学生でも不便を感じる距離なのに・・・
老人虐待ではないでしょうか

まだあるよ、久我山ガーデンヒルズ。（＾−＾）にっこり

デベの販売戦略：
何で数千万円の高額物件が、抽選なの？
何で、抽選日は平日なのでしょうか？
福袋だって前の晩から並べば、先着順でしょう！

挙げ句の果てに、売れ残り、世の中おかしい。

>>何で数千万円の高額物件が、抽選なの？
在庫を前提に造る商品ではないので、希望者多数なら抽選が当然でしょう。
クジに当たったからと言ってタダで貰える訳じゃなし。

>>何で、抽選日は平日なのでしょうか？
抽選の主催者であるデベは、土日が休みだからです。
ムリして休みを取って、公開抽選に立ち会ったところで結果は同じですよ。

>>福袋だって前の晩から並べば、先着順でしょう！
何を訳わからん事言ってんですかあんたは・・・・・・・・・・・・・・・

抽選じゃなく早いも勝ちっつのはどうだ？

モデルルームの前に徹夜で並んだやつから順番に買うってか？
数千万の買い物で、それこそ有り得ないだろうに。

＞モデルルームの前に徹夜で並んだやつから順番に買うってか？
それでいいんです。
win９５発売日に倣え。

消費者側の要望によって青田売りシステムが主流になったという訳ではない。
経営側にとって青田売りの利点は資金回転の効率化・金利負担の軽減。
日本における株式持合いの慣行を考えてみれば、銀行主導でこのシステムが広まったと
見るべきように思う。

>>33
あらためて言わんでもすでにみなさんご存知だろうかと。
も少し奥に入った話なら歓迎。

非常にのんきで申し訳ないが，建築途中のマンションが出来上がって行くのを
わくわくしながら待つのもなかなか楽しいです．

>>33
まったく同感。
売主とて資金調達は最大の課題。工期中利息も悩みのタネ。
建設会社だって、支払いは竣工時一括でＯＫ！という訳にもいかない。
『すでにみなさんご存知』どころか、こういう「社会の常識」を
理解している人はあまりにも少ないと思う。
非常識って・・・・デベが嫌がらせでやってるとでも思ってんだろうか。
資金調達に絡む余計なコストは、当然「販売価格」に反映させざるを得ない。
それでも「建売マンション」を望む人って、ホントに不思議だわ。

もっと柔軟に設計変更に応じてくれれば、
青田買いも納得感が増すと思います。
なぜ、こんなことぐらい変更に応じてくれないのと
思うデベが多いと思います。

多少割高になっても好きなキッチンを入れられるとか
できたら、青田買い歓迎！！となると思いますが。

「青田売り」・・・この業界がいかに、世間の常識から乖離しているかを示す良い例。
「資金繰り」という、単に売る側だけの都合でしていることなんですから。

>>「資金繰り」という、単に売る側だけの都合でしていることなんですから。
ここらをもう少し勉強してみる事です。
よ〜く考えなきゃ。

>>「資金繰り」という、単に売る側だけの都合でしていることなんですから。
つまり、仕入値とか生産コストは販売価格とは無関係のものだと。そーいう認識なんだよね？
それこそ「世間の常識」って何なんだろう、と思ってしまうけどな。

「青田買い」させられる消費者は、一般的に竣工まで賃貸コストがかさみます。
デベだって金利くらい負担して当然でしょう。
高金利の時代ならわかりますが、現在の低金利時代、大手デベなら
借り入れ金利は1％前後でしょう？

「青田買いシステム」は圧倒的多数のマンション初心者の不安心理、切迫感を煽って
デベが、より多くの利益を得るための不動産業界の悪しき慣習でしょう。
同じビルでも、オフィスビルは青田貸しってあるんでしょうか？
数千万円の建設機械、工作機械だってそんなのないんじゃないですか？

消費者保護のために、法律で規制されないのは、不思議です。

別のスレで読みましたが、
大手でもS友不動産は、分譲価格が高め設定なのか（売れ残り？）竣工後の販売が多いですよ。
売れ残りを気にしないようで、竣工までに完売すると、
「分譲価格が安すぎたのではないか」と社員が責められるそうです。

>>「青田買い」させられる消費者は、一般的に竣工まで賃貸コストがかさみます。

ここまでで読む気なくした。
もはや言い掛かりだな。

青田売りというのはまず販売価格ありきなんだな。
で、その価格で利益が出るように工事するという順序になる。
これは通常の商品の価格決定とは逆の順序。
途中で資材価格高騰や経済変動があっても価格を変更することは出来ない。
下請けや孫請けは、こんなんじゃ利益が出ないと訴えても、
金額が先にありきということでどうすることも出来ない。
それで見えない部分で手を抜くことになる。
青田売りこそが下請けや孫請けを手抜き工事に走らせる温床を産んでいる。
下請けや孫請けを叩かずにきっちりいい物を作り、
しかる後に値段を設定して販売するのが物事の正しいやり方だろうと思う。

ここでゼネコンボーイに意見をききたい

>>43
同意。
ローンと２重に払っている訳でもあるまいし。
住んでて家賃払うのは当たり前です。

青田買いを全て否定する人って、注文建築もオートクチュールもNGなのかな。
個人的には、金額の大小ではないと思うのですが。
実物を見なければ納得できないのならば、そういう物件も沢山ありますし、
気に入った立地の物件に対して、間取り、カラーセレクト、オプションなどに
積極的に注文を付けて行こうとすると青田売りの物件の方が都合が良いです。
一概に青田売りのダメではなく、自分にあった物件を選ぶ、これに尽きると思います。
選択肢は沢山あった方が結局は消費者に有利に働きます。
全て完成物件からしか選べないとなったら個人的には嫌です。

41はなにかイチャモンでも付けてるようなそんな感じがする。
売る方にとっては「無茶言うなよ」とそんな客はパスするって。

>28
え、抽選日は平日だったんですか？
うちは、今住んでる所も今度契約した所も、休日が抽選日でした。
それが普通だと思ってました。

最初の方にも書いてあったが、単純な話、嫌なら買わなければ良いだけのことなんだけどね。
そーゆー人が増えれば、デベも考え直すでしょう、それが経済の理論ってもんだ。
それを行政で規制しようなんて全くナンセンス。需要と供給のバランスからいまの状況が妥当だから続いているとも言えるでしょう。
ただ、抽選だけは変えても良いかもね。これって、公庫の指定を受けるために始まったことじゃない？これから、公庫指定の意味も無くなって来るでしょうから、是非、廃止して、徹夜で並ぶのも良いけど、入札制にして、金積んだヤツは確実に気に入った場所を選べるようにするのが、これからの時代に合ったシステムとも言えるでしょう。

>>44
ここで言ってる「青田売り」とは、「先に客付けをする事」でしかないよね？
工期中の仕入れコスト変動を価格に反映できない、という事情は
青田売りをやめたところで何も変わらないよ。
請負金額は、いずれにしても工事前に決まってしまうんだから。
仮に、現場の台所事情をそのまま受け入れてくれる奇特な元請・奇特な売主がいたとしても
それをそのまま販売価格に乗せてしまって、購入者が納得するとでも言うんだろうか。
「それくらいデベが被れ！」という声が聞こえてきそうだが、無茶な話だわな。
高額商品だからって、購入者がそこまで保護される理由がない。

>>これは通常の商品の価格決定とは逆の順序。
寿司屋の時価ネタじゃあるまいし、今時の工業製品で
材料原価や生産コストに何の手も入っていないものなんて有るんだろうかね。
マンションの価格は立地に大きく決定づけられるものだから、販売というより
デベが仕入れに手を出すかどうか、という段階から価格は意識される。
その場合でも、生産コストが全く無視される事なんてのは有り得ない。
売主とゼネコンとの間柄には熾烈なものがあるが、ヤ○ザ同士の約束じゃあるまいし
本当に「仕事にならん仕事」なら、いくら請負ったって手ぇ出さないよ。
コスト不足を手抜きで取り戻す事の是非は、また別の議論の筈。

青田売りは確かに「売る側」の都合で出来たシステムだよ。
でも、ここでの「買う側」の文句の言い方はあまりにも勝手だ。

>51 青田売りは確かに「売る側」の都合で出来たシステム・・・
確かにそうですね。でも「買う側」の重要があって成り立つものでもある。この需要が崩壊したマンション
がなんと多くなったことか・・・。青田売りしてても売れ残りがたくさんあります。
かと思えば人気が高く、完売する物件もある。（ヒューザー・グランドステージも完売側だった？）
経済の２極化同様にマンションの売れ行きの２極化も進んでますね。

誰も買わなきゃ、青田売りなんてなくなる。
不動産業界の常識は世間の非常識ってもんだ。
その非常識にみんな乗せられてるんだよ。

青田売りは、販売後にコストダウンが行われ、当初の仕様と差が出てくることに問題があると思います。
そこで、業者は「図面と現物に相違がある場合には、現物を優先します」と逃げ口上をパンフに書き込むのです。
パンフの絵図はきれいにつくってありますが、それを具体的に重説に盛り込んでいません。
注文と青田売りでは、交付する図面の数が違います。可能な限り少ない図面ですませて、それ以外の部分で業者の勝手気ままなコストダウンが行われることで、多くのトラブルが発生するのです。
青田売りはトラブルが多いため、宅建業法では建築確認後でなければできないと制限されているのはこのためですが、それでも尚かつ多くのトラブルが発生しているので、これから行われるであろう建築関連法の改正において、交付する図面を明確に指定することが重要と考えます。

>>そこで、業者は「図面と現物に相違がある場合には、現物を優先します」と逃げ口上をパンフに書き込むのです。

それは「仕様ダウン」の事をスポイルする記述じゃないってば。
契約後に仕様下げたら単なる契約違反。普通に裁判でも何でもしなさい。

>>53
青田売りじゃなくなった場合、間取り変更（よくやってるセレクトプラン）とかしたい場合は完成後
リフォームって感じですか？その場合金額跳ね上がらない？

マンションは青田売りする割には、デベは利益確保のためか、なかなか分譲価格をオープンにしないですね。

コストオンで、工業製品も何もかも定価（希望小売価格）が決定されるけど、
マンションだけは例外で、最後の最後にならないと、一般公開しないのはなぜだろう？

このスレで書かれているように、土地仕入れ価格　+　建設コスト（請負金額）が固定されていれば
それに、利益と予想販売コストを加えて、分譲価格を決めればよいのではないでしょうか。
工業製品のメーカーからは考えられないと思うのですが。
マンションは、そんなに薄利の商品なのでしょうか。

少々違いはありますが、「建売住宅」は、売れなくて値引くすることはあっても、
分譲価格（売り出し価格）をコロコロ変えたりするすることはあるんでしょうか？

完成品販売をしない、注文販売の業種は一般的なのでしょうか？

オプションだって、MRを作って、後から施工すれば良いような気がしますが、
やはり、素人の浅はかな考えでしょうか。

>>57
あの〜、工業製品だって、原価に対する利益率は全然違いますよ〜。
販売店の利益率は、そう大きな差は無いですけど、メーカーに入ってくる利益は、すごい乗っけてるのもあれば、原価ギリギリのもあるし、極稀に、原価割れの販売価格設定をすることもあります。
販売価格は、最後は競合他社との営業戦略で決まるので、発表発売直前まで正式な価格は決まらない・・・。
需要と供給のバランスを見極めて、出来るだけ数量と利益が一番良いところに来そうな価格を設定することに必死なのは、どの分野も同じだと思います。

青田売りが主流なのは、業界の努力不足だな。
デベの立場で考えるのではなく、消費者の立場で考えるのが、
現代資本主義社会の鉄則だと思うが。

たとえば、銀行の立場だけで考えたら、世の中おかしくなる。

>>現代資本主義社会の鉄則だと思うが。

消費者の立場で考えるという事も、デベの立場で考えるという事も
「利益追及」という目的においては同じ事だよ。
消費者に認められるものを作らなければ、まず「売れない」んだし
品質に問題があればクレームというリスクを生む。
（これは「売れない」事より怖い事。生産者なら必然的に理解している。）
まぁ、消費者が本当に青田売りを望んでいないのだとしたら
自然にこのシステムは消滅してしまうだろう。
だが、そうはならない。つまり、それなりに受け入れられている、という事だ。

オーダー品と既製品の違いってやつだな。
間取りオプションとかカラーとかはセミオーダーってやつになるのか。
物作りなら当たり前のシステムだな。（開発案件みたいなもので）

あのモデルルームというやつ。
いくらかかってるんだろう？
ちゃんと鉄筋コンクリで作ってるんですか？それともハリボテ？
それだけでも結構な予算吐き出してるみたいなんですが・・

今週のフリーペパー「マンションズ」の特集記事によると

新築分譲のみ検討：中古も含めて検討＝68％：32％
一生の買い物だから、ほとんどの人はマンション初心者、このあたりの心理をプロのデベは
しっかり心得ているんだね。

私の周囲で、10年前から手狭になったら買い換えると新築分譲を買って、
本当に買い換えた人は1人しか知らない。
5年でローン完済した夫婦も1人知ってる。
ローン支払いが始まって、現実の厳しさに直面するのだろう。

青田売りは、マンション初心者に夢を売るのにはうってつけの販売手法だろうな。
損も特もありません、多くの人は人生に1度だからね。

完成が２〜３年先という物件の青田買いは、買う側にとってもリスクは大きい。
その間に当該物件の隣接敷地に何らかの計画が持ち上がってくるかも知れないし。
関東板の某スレでは、隣接敷地が企業所有の緑地という条件のマンションに対して、
購入者は「あの緑には癒される」とか、みんないいマンションを購入したという雰囲気だったのが、
隣接敷地が売却されて高層マンション計画が持ち上がるや、実際に大パニックになっている。
もちろん完成販売でも入居後のリスクは同じだが、少なくとも入居前のパニックはありえない。

東向き買って実際に建ってみたら思っていた以上に暗くて悩んでいる人もいる。ためいきさんていうんだけど。

>>68
でも売り文句にしてたりするんだよねぇ。
大半の素人は惑わされるわな。

そもそも、常識or非常識という設定がおかしいよ。
青田売買が存在するのは、資本主義の原則に則って、購入者つまりマーケットニーズが存在するからだろう。
誰だって良いものは人より早く買いたいし、カタログ販売だって安かろう悪かろうの会社は淘汰されてなくなるはずだ。

もちろん、購入物件に隣接して企業所有緑地があれば、
いつかは売却されるかも知れないという覚悟は、
青田買いであろうがなかろうが必要だろう。
しかしながら、完成販売であれば、仮にそういう問題が持ち上がったとしても、
その時は既にみんな入居して管理組合が立ち上がった後。
であるから、管理組合として、隣接地のマンション計画に対して
みんなで団結して要望を出したり話し合ったりすることも可能なんだけど。
（現実にそうやって高さを低くさせた例もある）。
これが青田買いで管理組合も存在しない状態でそういう問題が生じると、
なす術がない。