マンション管理士等への何でも相談

>882
修繕積立金の額は、専有部分の床面積比により算出されてます。
だから、その根拠ではじき出すのがいいのかなと思っているんですよ。
管理組合を清算するときもその根拠ですから。
あなたは、事前に実施した者に対しての支給額はどのように決めたら
いいと思っているんですか？
あなたの考えも書き込むべきですよ。そうでなければ単なる批判者で
終わってしまいますよ。

>>883 さん

なぜ、あなたが突っ込まれているのか、わかりますか？
規約に定めてもいないのに、>>876 のようなことを書くからです。

>うちの管理規約には、修繕積立金の取り崩しの中に、「専有部分である
>設備の更新等に係る費用については、総会の決議により管理組合の負担とする
>ことができる」と規定されています。

これは、区分所有法通りのものを規約にいれただけのことです。
何故入れたかというと、専有部分内にある煙探知機やインターホン、
ひいては錠の交換等を管理組合としてやるので作成したものです。
この時点では、枝管は想定してませんでしたが。

>884
事前に実施した者に対しての支給方法はあなたならどうするのですか？
これは、今後の検討課題として私見をのべただけのことですが。

>>885
>これは、区分所有法通りのものを規約にいれただけのことです。
>何故入れたかというと、専有部分内にある煙探知機やインターホン、ひいては錠の交換等を管理組合としてやるので作成したものです。

意味がわかりません。

>>886

以前施行した住居部分も其の経過年数に関係なく一律施行する案も在ります
施行業者の責任も明確になります　排水は其の後長く手を入れる必要がなくなりますから

>887
煙探知機の消防点検、雑排水管の高圧洗浄は管理費からしはらってますが、
本体の交換は、修繕積立金から支払うことになりますので、明確化した
だけのことです。
錠の交換については、大規模修繕工事のときに、より防犯性の高いものに
一斉に変えようということで積立金で交換したことがあるので。

>>889

>>>885
>これは、区分所有法通りのものを規約にいれただけのことです。

区分所有法がどのように関係するのですか？

>888さん
更新工事をしたばかりなのに、管理組合としてやるので、それに
あわせるという方法もあります。
その方が同じ仕様でできますので効率的ではあります。
当然、本人が望めば事前に実施したところもやることになります。
しかし、現段階では、枝管の工事はまだまだ先のことですので、現在は
そのために早めに修繕積立金の値上げを検討していくべきだと思っています。
現在は、その準備期間として、これから組合員に対して広報活動を繰り返し
行っていくところです。

>890
細かい性格の方のようですね。
規約事項第３０条１項の建物又はその敷地若しくは付属施設の管理又は
使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、
規約で定めることができるとなっているのを活用したのですよ。

事前に実施した者や、仕様の違いによる者についての支給方法としては、
専有部分の床面積比より、総工事費から均等に按分する方法もいいのかなと
思ってきました。
検討してみます。

低脳おおいな、専有共有一括工事も有益ならそうしろよ。
でもって無駄な事せず専有部費用は自己負担で問題ないわ、積立金を使う理由がない。

専有部配管類を規約で共用部にするとかアンポンタンな思考はやめとけ
火災保険や特約が面倒になるわ。

>>893
>事前に実施した者や、仕様の違いによる者についての支給方法としては、専有部分の床面積比より、総工事費から均等に按分する方法もいいのかなと思ってきました。
>検討してみます。

東京地裁（平成23年9月22日判決）の裁判例から、何も学んでいないのですね。

>894
専有部分の配管を共用部分にするとはいってないよ。
費用だけのこと。
専有部分のことは、各戸に任せるとかいっていると、築３０年前後
になるとあちこちで水漏れが発生するよ。
事前にやればいいけど、全員が５０万円程度の工事を、そろそろやって
おいた方がいいといってやる者はいないんじゃないの。
やれる者、やる者はいいけど、やらない者、やれない者をどうするかが
問題なのです。

>895
9月23日の渋谷のマンションの分ね。
11月29日の分もね。
これについては、前に書き込んでいるけどね。

>895
自分で裁判例を調べて、ここにかきこんでいても、忘れることは
あるんだよ。
勿論、規約化するときは、慎重に調べて作成するけどね。

ここは、勉強する場であり、情報の提供をする場であり、
情報を得る場でもあるのです。
問題提起について、検討する場でもあります。

>>897
>11月29日の分もね。
>これについては、前に書き込んでいるけどね。

東京地裁（平成3年11月29日判決）の裁判例は、
あくまで共用部分の工事（専有部分の工事費用は個人負担）であることをお忘れなく。

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

>>901
（誤）東京高裁
（正）東京地裁

> ２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会決議は有効である。
>先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
>先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

（正確には）
2.管理規約２２条２項に「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」と規定されている。本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会決議は有効である。Ａが先行工事を行ったことは何ら非難されることはなく、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取扱いは無効（※２）である。先行工事者に対する補償額は総会決議基準（※１）に従い、約３８万円ではなく、約７２万円を支払えとの判決を下しました。

（※１）総会決議基準：「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する。」

（※２）さらに、その後の臨時総会で、「すでに給排水設備の改修工事が完了している住戸については、（1）専有部分の給排水管及び給湯管の更新工事費に限り返還する、（2）返還金額は管理組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする、（3）返還額は各住戸のタイプにかかわらず一律とする」と決議しました。そうして、すでに改修工事を完了した各戸に約３８万円を返還することにしました。

>>896
個人で費用が出せず工事が出来ないとか？

そんな民度のマンションなら何をしても無駄ですよ、スラムへ一直線。

それと専有部一戸の費用が５０万とか？　標準的な８０㎡の全横管更新でそんなにしないよ

材料もホームセンターで売ってる物と変わらないしね　材料費は数千円

施工後の床や天井の復旧工事入れても一ヶ所２～３ｍの管くらいなら３～４万で釣りがくるわ

高価なのは共用部の縦管だよ、材料より施工費（手間賃）がね


トラブル嫌なら専有部費用は自己負担だね　金無い奴はほっとけ

>本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会決議は有効である。

相当高いの『相当』という文言から、どのマンションにも適用できるものではないニュアンスを感じます。

>>904 「匿名どん」さん

別のスレにも書きましたが、
東京地裁は、客観的な利益衡量の観点から、原告（先行工事者Ａ）の予備的請求
（仮りに、総会決議が無効でないとしても、先行工事者Ａが給排水管工事に使用
した費用の適切な支払いを求める。）を認めたものであり、この裁判例をもって、
管理組合が専有部分の工事費を支払うことができると解釈してしまうことは
短絡的すぎると思います。

裁判起こされるような工事の仕方する必要どこに有るのかね？　
住人皆の為と思いこむのは勝手だが大きなお世話なんじゃないの。

それに、配管の更新なんてよほど古い（４０年オーバー）建物だよね、人間も古いだろうね。
その状態はレアだし、特殊な老朽住宅って事でそれぞれが検討したら良い。
一般的ではないよ。

>903
専有部分の給排水管、給湯管、ガス管、汚水管の更新工事をするには、
個人でやれば、1戸当たり60万円～70万円かかります。
それに、200戸、300戸の中には、滞納をする者も出てきます。
これは、タワーマンションでも同じことです。
3～4万でできる？何考えてるんだか。

>907
何も今工事をしようというんではないよ。
30年前後に水漏れが多くなってきた時点で更新工事をしようというのだけどね。
例えば、50万円の工事費がかかるとしたら、今だったら、月２，０００円の
値上げで済むからね。２０年間として。
今は滞納とか心配なくても、３０年も経てば、会社を辞めたり、リストラにあったり、
商売がうまくいかなくなったりする者も必ず出てくるからね。
出来ない者へのフォローを考えておかないといけないから。
ほったらかしにしていて、たまたま自分が住んでいる上階から水漏れがしてきて、
支払い能力がない者だったら、大変だからね。

>>907
そんなに掛かる訳ないでしょ、レスは良く読もうね、一ヶ所の施工が３～４万な。
どこの業者が一戸当たり専有部だけで60万円～70万円もとるんだぁ？　ボッタクリだろ
そんなの全戸で費用出したら共用部も全部まかなえるわ、ちゃんと専門家に見積もり出してもらえ
最低でも３社くらいでな。

で、ガス管の更新もするって？　アタマおかしいんじゃないの。　笑

>908
建物も人間も古くなった時の心配ですか？
マンションを終の棲家にする人は少ないですよ（国交省データ）

そうなると修繕積立金の値上げは総会で議決出来る可能性が低くなりますね。
修繕工事を行う時に一時金を集めるしかありません。
永住しない人にとっては修繕積立金は無駄遣いにすぎませんから。

>909
工事は何日かかると思っているの？
当然、全体でやる場合は、仮設トイレとかも準備しなければならなくなる。
朝9時から夕方5時までとして、その間水やトイレは使えなくなるからね。
この見積もりは、単独で個人が依頼した場合の見積もりをしてもらった
んだがね。当然値引き交渉とかはしてないけど。細かい見積もりになってるよ。
勿論、200戸を管理組合としてやるんであれば、40万程度にはなるだろうが。
床や背板を剥がしたり、養生したり大変な工事になるよ。
ちょっと甘いんじゃないかな？

>910
マンションの資産価値を保つということは、一生そこに住み続ける
ということではないんですよ。
賃貸にするも、売却するも、資産価値を落としては意味がないですからね。
そのマンションは、長期修繕計画に全ての工事が網羅されており、尚且つ
専有部分の配管までも積立金でやれるという配慮がしてあるということで
資産価値を落とさない努力をしていく必要があるんですよ。
建物の維持・保全とはそういうものなんです。

>>911
おたくねぇ、配管設備の工事どうやってするのか理解できないみたいだね。

よっぽど古い団地か何かかな、パイプシャフトくらいあるでしょ。

大袈裟に足場組んで塗装工事じゃあるまいし、無知はボッタクられるよ。

わたしは以前親が住んでたマンションで工事やってるしね、経験済み。

>912
だれもマンション持ち続けて賃貸に出すとか言ってませんよ。
普通は売却して買い替えや、故郷へ帰るなどでしょう。
資産価値云々は無関係、ましてやお宅のように終の棲家なら尚更です。
価値があろうが無かろうが、死ぬまで住むなら関係ありませんね。
整備して住み続けたい方が費用出しあって修繕するのが本来の筋。

現在販売されている新築マンションの多くは修繕積立金はかなり低めの設定ですね、意味解りますよね。
これを、総会で値上げするのは至難の業ですよ。

>914
マンションを販売するときは、修繕積立金は安い方が売りやすいですよね。
だから、安めに設定しておいて、段階的に値上げをしていくんですよ。
そんなことも知らないのですか。マンションに住んだことはないのでしょうが。
終の棲家という言葉がお好きですね。
マンションに住むのは、快適なマンションライフをおくるためではないんですか。
だから、大規模修繕工事では、見える部分は全てやりかえて、分譲当初の状態に
までもっていくのですよ。勿論、積立金の安いマンションはそこまではできませんがね。
それに、改良工事もしていきますよね。
大規模修繕工事は築12年で行われますよ。
大規模修繕工事の前に買い替えするのもいいですが、10年ごとに買い替えるのは
大変ですよ。タワーマンションの場合は、1億とか2億とかもしますから。

＞マンションを販売するときは、修繕積立金は安い方が売りやすいですよね。
だから、安めに設定しておいて、段階的に値上げをしていくんですよ。

あなたも素人同然の思考のようですね、多くの方はそう思うのでしょう。
確かにそれも少しはあるでしょうが本来は購入者の違う意思があるんですよ。
１０～２０年未満で買換えや転居の予定があるなら積立金は安いがお得。
修繕しなくても売却しても、積立金は返還されないしね。

後、大規模修繕が１２年後というのはお宅の勝手、物件ごとに違いますよ。
アバウトに一回目の大規模修繕は２０年以内といったところです。

国土交通省のガイドラインが１０年から15年周期としているので１２年が普通といえるでしょう。

ちなみに公団賃貸住宅は18年、一般民間賃貸住宅は２０年以上です。

>916
大規模修繕工事を２０年もやらなければ、屋上からは水漏れがしてきますよ。
それに、２０年も手をいれないマンションなんて、それこそ快適さはない
ただ住むだけのマンションということですね。
修繕積立金の少ないマンションはつらいものがありますよ。
マンションは、きれいに保たなければいけません。
私はマンションは、２軒目なんですが、もう２５年近いマンション生活
経験者です。
１軒目のマンションは、１４年目で買い替えたんですが、新築同様にきれい
だったので、買ったときの値段で売れましたよ。

>916
快適なマンションライフは必要ですよ。
それに、２０年も大規模修繕工事をしないで、悪くなったら
そこだけを順次補修をしていくやり方では、せっかくのマンションでの
生活が台無しです。
事前予防をやることが、戸建てや賃貸マンションとの大きな違いなんですよ。

修繕積立金が安いのを購入条件にしている者がいるけど、
これは根本的に間違っています。
管理費は管理会社への支払いが中心となるので、安くは
しません。
積立金は、読んで字のごとく、みんなの積立金ですが、
管理費は、毎月消費されていくものですので、こちらは
安いにこしたことはありません。

私の住む物件では屋上防水は大規模修繕時の２０年目で改修工事しました、それまで問題無し。
物件によって屋上の仕様も違いますから、一概に修繕時期はいえません。

１２年で大規模修繕の必要有るのは程度が知れた造りでしょう。
外壁も様々、３０年以上塗装や改修無用な物も有ります。

早目にマンションの住み替えや買換えを予定している方には
修繕積立金は無駄な費用なのでしょう、現実にそのような方が多いようです。
当然デベも準じて対応なのでしょう。

築年数の若いうちは総会で積立金の値上げはなかなか成立しませんね。
永年住み続ける人が多くなる頃でなければ値上げは難題ですよ。

>>919
>事前予防をやることが、戸建てや賃貸マンションとの大きな違いなんですよ。

戸建てや賃貸だって意識が高い者は予防的修繕やバリューアップを目的とした資本的支出をしている。
そこは、マンションも戸建ても賃貸も同じ。

>921
あのね、修繕積立金は段階的に騰がるように、最初の契約時に
してあるんだよ。
３０年も塗装とかしないマンションって、オンボロマンションの典型だね。
そんなボロボロのマンションには住みたくないね。
大規模修繕工事は、できることなら早くやった方が快適に決まってるでしょう。
２０年よりも１５年、１５年よりも１０年、１０年よりも５年とね。
悪くなってから工事をするのが、大規模修繕工事と思っているんじゃないでしょうね。
そんなマンションもあるのでしょうね。積立金がかなり安いマンションでしょうが。
まあグレードのかなり低いマンションなんでしょうが。

>922
戸建や賃貸のアパートは悪くならなければ補修はしません。
アパートで外壁塗装や廊下のシートの張り替え等を１０年
ぐらいごとにやりかえるとこはないですよ。
シートの張り替えは、いくら古くなってもやらないでしょう。
マンションの大規模修繕工事は、１戸当り１００万～１３０万程度でできますが、
戸建てだったら、同じような工事をすれば、５００万程度かかりますよ。

＞あのね、修繕積立金は段階的に騰がるように、最初の契約時にしてあるんだよ。
そんな約束や契約は聞いたことありませんが、すべては所有者の総意、総会で決める事ですよ。

それと、お宅は程度の低い住宅しか知らないのいでしょうね。
安いマンションなどは賃貸仕様に近いのも有るみたいですよ、御気の毒。

>>924
レベルの低い者しか知らないからそういうこと言うんだよ。
三井不動産、三菱地所レベルのところが、
>戸建や賃貸のアパートは悪くならなければ補修はしません。
と同じなわけないだろう。

>>925
最初の契約の時に上がるようにできているというのは語弊があるが、上げざるを得ないのは事実。
初期設定の積立金月額で将来的にも足りる事がない。
定期的な値上げは必須。
もちろん、その過程の中で総会決議が必要な事は言うまでもないし、当たり前だから書き込まないだけだよ。
ここにその程度の事も理解していない人はいないはずだからいちいち言わなくてもよい。

>>927
その総会で多くの住人が、永年住むつもりがないのなら積立金の値上げは議決出来ないよ。
殆どの築浅マンションがそう、築年数の若いうちは積立金の値上げは無理。　
人間も建物も古くなってからしか値上げは出来ないよ。
早め早めに住み替える若い人たちにとって積立金は無駄でしか無いんですよ。修繕関係ないしね。
当たり前に考えると住み続ける人が修繕するのが道理だからね、若い人の考えは理解できますよ。

普通は一回目の大規模修繕は各戸から一時金の拠出が必須かな、以降は値上げ出来るかもね。

管理費と修繕積立金
管理費のほうが著しく高いマンションは買ってはいけないマンションです

サービス次第ですよ、安かろう悪かろうが標準の業界。

９２９さんは正しい。

９３０さんは管理会社の鴨。

>928
マンションに１０年以上は住まないと思っている者も中にはいるでしょう。
物事は、多数派のことを考えて行動すべきだし、総会の流れも当然そのようになるからね。
又、１０年以上は住まず、新しいとこ、新しいとこに引っ越していく者にとっては、修繕
積立金の値上げぐらい何ともおもってはいないんじゃないかな。
普通の若者だったら、マンションを次から次に買い替えていくことはできないと思うけどね。
子育てもあり、収入もかぎられているからね。ローンばかり組む訳にはいかないし。
年収が１億以上あるんだったら別だけど。