穴吹サーパスマンション5棟目

>>925

穴吹は保険の方を使うと言っていたが・・・いつのまにか供託？

グループ会社も　4億　2億　7500万　3100万　1600万
債権額があるけど、大丈夫か？　

欠陥住宅補償制度に盲点　「穴吹」300～400世帯が対象外に
　政府が10月に始めた欠陥住宅の被害を補償する新制度をめぐり、経営破綻した穴吹工務店のマンションの入居者300～400世帯が補償対象から外れる恐れのあることがわかった。穴吹は供託金を積んで補償に備える方針だったが、実際の供託は来年３月末で、現時点ではお金を積んでいないためだ。制度のほころびが生じた格好で、改善が課題になりそうだ。

　補償制度は耐震強度の偽装事件を受けた措置。10月以降、不動産会社が新築住宅を引き渡す場合、専用の保険に加入するか供給戸数に応じた供託を義務づけた。住宅に欠陥が見つかれば、仮に業者が倒産しても居住者は保険や供託金から修繕費用を受け取れる。業者は保険か供託を選べるが、供託は業者が初めてお金を積むまで６カ月の「空白期間」があり、その間に破綻すると補償されない

やばいじゃないか！

929さんがコピペしたニュースが本当なら売買契約書に書いてることが嘘になるけれど、
それは契約解除できるということ？？
でも会社更生法によって解除できても違約金も払われない、手付金も戻らない？？
買主は特定住宅瑕疵担保責任履行確保法でも守られず、手付金も戻らず解約もできない？？

会社更正法または特定住宅瑕疵担保責任履行確保法に詳しい人教えてください！

穴吹前社長が臨時株主総会を開けるのかも教えてほしい！！

元々、住宅瑕疵担保履行法は10月に施行されたばかりのそれ以前はなかった法律。
穴吹工務店は、会社更生法を申請したが、清算、破産しない限り、瑕疵担保責任は負わなければ成りません。

売主による契約内容の違背に起因する契約の解除として認められるには、
住宅瑕疵担保履行法に係る保険保証の有無が、買主が契約に至る重要な要素であり、
この重要な要素に錯誤が認められる場合となります。

今回の事例は契約内容の違背には該当しますが、要素の錯誤を疎明することは困難であるかと思われます。
契約の解除は認められないと思われますが、損害賠償請求の申し立ては可能かと思われます。

しかしながら残念なことに、損害賠償請求が認められたとしても、それは「更正債権」扱いとなり、
一例を挙げるとすれば、
もし、100万円の賠償請求が認められたと仮定した場合、更生計画内容にもよりますが、
少額債券10万円（仮定）プラス残りの90万円に対して95％（仮定）の債権カットによる4.5万円、
要するに、穴吹は100万円の支払い命令に対し、
合計14.5万円支払えば100万円分の債務を全額支払ったと看做される訳です。

そうです。
「割りに会わない」んです。

ですから、住宅瑕疵担保履行法云々を問うよりも、
瑕疵担保責任についてどのように果たしていくのか、
穴吹工務店に対して納得の行く説明（他の建設会社が穴吹に変わって瑕疵担保責任を負う。など）
を求めることの方が、最重要課題であると思われます。

繰り返しますが住宅瑕疵担保履行法は10月に施行されたばかりで、それ以前のマンションには無いものです。
住宅瑕疵担保履行法に固執せず、瑕疵担保責任の履行方法を明確にすることを早期に求めた方が得策と言えます。

住宅瑕疵担保履行法について「穴吹工務店」のホームページにニュースがアップされていました。
・・・同法に基づくお客様への補償が確実に実行されるよう、同法に定められた瑕疵担保保証金の供託又は保険加入の義務を遵守してまいります。・・・とありました。遵守するってことは安心してもよいってこと？

水戸市の金町の出来上がりそうな物件、工事止まってるみたいな感じだけど、どうなるのかな？

以下、穴吹HPより抜粋

本日の一部報道に関して
本日、一部報道において、住宅瑕疵担保履行法における当社の供託金に関しまして、「現
時点で補償財源はなく、来年3 月に必要な1 億円の供託金を積めない可能性もある」との
報道がなされましたが、弊社は住宅瑕疵担保履行法への対応を資金繰り上も見込んでおり、
同法に基づくお客様への補償が確実に実行されるよう、同法に定められた瑕疵担保保証金
の供託又は保険加入の義務を遵守してまいります。お客様におかれましてはどうぞご安心
下さいますようお願い致します。
弊社は一刻も早い事業の再建を図るとともに、引き続きお客様に安心してお過ごし頂け
る住まいの提供を図って参る所存です。
以上

穴吹工務店が経営破綻　分譲マンション大手の経営を一覧チェック
2009年12月05日14時00分 / 提供：MONEYzine
　高松市のマンションディベロッパー、穴吹工務店が会社更生法の適用を申請した。上場分譲マンション大手の経営状態をここで今一度整理してみよう。（バックナンバーはこちら）

■穴吹工務店・経営破綻の兆候

「資本関係、債務保証等の重要な契約の締結及び人的交流等の関係も無く、それぞれがまったく独立した企業グループとして独自の経営がなされています」

　大証1部上場の穴吹興産（証券コード8928）は先月、こんな声明を出した。マンション分譲大手で未上場の穴吹工務店（「サーパス」シリーズ）が、11月24日に会社更生法の適用を申請。それを受けて、「グループ会社では？」と混同、誤解される懸念を払拭するためだった。

　穴吹興産は、穴吹工務店のグループの一員として出発したのは事実。ただし、その後、マンション分譲事業（「アルファ」シリーズ）で競業関係に入ったことで、独自経営に舵を切ってきた経緯がある。

　声明を出した穴吹興産は、マンション分譲を中心に、「高松国際ホテル」「ロイヤルパークホテル高松」「岡山パークホテル」といったホテル、各種施設やゴルフ場なども運営。ジャスダックに上場している、人材派遣サービスのクリエアナブキ（証券コード4336）は子会社だ。

　穴吹興産は08年度、1923戸のマンションを分譲するなど売上高は約670億円、営業利益率は3.2％だった。その収支を1000万円のマンションにたとえれば、原価は814万円、経費は154万円、営業利益は32万円ということになる。


　経費の内訳は広告宣伝費19万円弱、販売促進費27万円、給料など人件費はおよそ50万円といったところ。従業員の平均年間給与は576万円（平均年齢32.8才）、取締役の平均報酬等は3133万円。09年度も3％強の営業利益率を見込んでいる。

　穴吹工務店の経営行き詰まりの原因のひとつは、マンション市場の落ち込み。一部に回復の兆しが見えるとはいうものの、買い控えの傾向は依然として強い。中堅のコスモスイニシアは、私的整理の一種ともいうべき「事業再生ADR」を活用し、大和ハウス工業などからの出資を受けて経営再建に着手している。

■粗利益が標準は？

　ところで、マンション分譲価格の内訳は、用地代が2～3割、建設費は4割から5割、広告宣伝費などの経費がおよそ1割、そして2割程度の粗利益が標準だといわれていた。現状はどうなのか。首都圏を中心にマンション分譲事業を展開しているゴールドクレストの例で見ていこう。

ゴールドクレストは08年度、1146戸の分譲でおよそ600億円の売上。原価は土地・建物合計で380億円強だった。それを元に計算すると、マンション1戸の平均販売価格は5201万円。そのうち、土地の原価は1535万円（29.5％）、建物原価は1789万円（34.4％）。残りの1877万円、率にすれば36％強が粗利益ということになる。


　マンション分譲事業にその他事業も加えた、ゴールドクレストの収支（単体ベース）を、これまた1000万円のマンションでたとえてみよう。

　原価は621万円、経費は人件費（17.4万円）や広告宣伝費（35.6万円）、販売促進費（16.2万円）など合計で113万円、そして営業利益は266万円ということになる。

　ゴールドクレストは、09年度の減収減益を予想しているものの、高水準の営業利益率をマークしていることで知られる企業。それだけに、同社のマンション分譲粗利益率36％は、業界標準を上回っていると見ていいだろう。

　他社のマンション分譲粗利益率はどうか。野村不動産HDが21.8％（戸建含む）、三菱地所が21.7％、大和ハウス工業が2.3％といったところだ。だが、マンションを販売しても粗利益すら確保できない会社が出現しているのも事実。

　土地の値下がりなどにともなう棚卸資産の劣化、いわゆる評価損を含めた決算処理を余儀なくされ、マンション分譲の原価割れのケースも目に付く。マンション不況で企業間の体力格差は広がっており、分譲価格の内訳は各社バラバラというのが現状のようだ。

　分譲平均価格では、三井不動産、三菱地所、野村不動産HD、それに前述のゴールドクレストが5000万円台。4000万円台は住友不動産、東京建物、積水ハウス、有楽土地、NTT都市開発。相関関係があるとは必ずしも断言できないものの、マンション1戸当たりの分譲平均価格が高い会社ほど、従業員平均給与の水準も高い傾向にあるようだ。

　取締役の年間報酬等では、住友不動産が1億円を突破、三井不動産は9000万円台、三菱地所は7000万円台である。


【関連記事】

>>932さま

スイマセン詳しいようなので教えて下さい。

> 穴吹工務店は、会社更生法を申請したが、清算、破産しない限り、瑕疵担保
> 責任は負わなければ成りません。
> 契約の解除は認められないと思われますが、損害賠償請求の申し立ては可能
> かと思われます。
> しかしながら残念なことに、損害賠償請求が認められたとしても、それは「更
> 正債権」扱いとなり、
> 要するに、穴吹は100万円の支払い命令に対し、
> 合計14.5万円支払えば100万円分の債務を全額支払ったと看做される訳です。

瑕疵のある欠陥サーパスマンション（築８年）です。
瑕疵は工務店も認めていますが、未だに不履行。

更生法が適用された会社を、損害賠償請求（瑕疵）で裁判に訴えても１００
万円に対して１４.５万円しか戻って来ないということですか？
そもそも、更生法が適用された会社を、裁判（瑕疵）に訴えることができる
のですか？

金銭債権とは違うので、債権者説明会には呼ばれませんでした。呼ばれなけれ
ば、「債権届け（瑕疵の）」はしなくても良いのでしょうか？

途中で清算、破産してしまえばお仕舞いですが、更生手続き終結した段階（１
０年後？）で、損害賠償請求（瑕疵）の申し立てをして１００万円を頂きたい
のですが、如何ですか？

更生法が適用され立ち直った京樽のような外食サービス業と工務店は業態が
違います。京樽にはありませんが、工務店には工事瑕疵があります。全国の
サーパスマンションの一部が瑕疵を訴え、損害賠償を請求し始めたら清算、破
産の最悪の末路？

欠陥があるのなら、弁護士にお願いするのがいいと思います。管理組合として、責任を追及してください。

>>939さま

＞更生法が適用された会社を、損害賠償請求（瑕疵）で裁判に訴えても１００ 万円に対して１４.５万円しか戻って来ないということですか？
１４．５万円は、例えばの数字ですが、会社更生法開始決定前に発生した債務（ここでは瑕疵担保債務）の弁済について、
＞瑕疵は工務店も認めていますが、未だに不履行。
の場合、

【更生債権として裁判所に「債権届出書」を届け出る】
①穴吹が更生債権として認めた場合　→　上記のように例えば瑕疵担保債務100万円とした債務が、14.5万円の債務履行で弁済終了（支払い条件を含む更生計画認定後の債務履行）

②穴吹が更生債権として認めない場合　→　穴吹が債務が存在しないと主張する場合、または、穴吹が共益債権として取り扱う場合、届け出た「債権届出書」に対する「異議通知書」が届くことになります。

・穴吹が債務が存在しないと主張する場合　→　放っておけば瑕疵担保債務は消滅します。瑕疵担保債権を主張するには穴吹の債務額の確定までに裁判所に対し、異議申し立てを行い、その後簡易裁判により債権の有無が確定されます。債権ありと認められたとしても①と同じで、認められなければ0円です。

・穴吹が共益債権として取り扱う場合　→　既に瑕疵と認めている穴吹は、100％債務を実行します。

【更生債権として裁判所に「債権届出書」を届け出ない】
①穴吹の瑕疵担保債務は消滅します。つまり０円です。

＜「債権届出書」は必ず提出しましょう！！！！＞

つまり、ベターな流れは
・「債権届出書」を裁判所に届け出る（金額未定でオッケーです債権があることを主張します）
　　　↓
・穴吹は更生債権として認めない（共益債権であることがその理由）
　　　↓
・裁判所より「異議通知書」が届く
　　　↓
・穴吹より「共益債権」である旨の通知が届く
　　　↓
・瑕疵担保債務の履行

重要ワード【共益債権】
http://dic.yahoo.co.jp/dsearch?enc=UTF-8&p=%E5%85%B1%E7%9B%8A%E5%8...

（おそらくですが・・・）
穴吹工務店は、住宅会社として再建を目指すのであれば、
顧客へのアフターサービス等の瑕疵担保責任を負うことは通常、
債権者・債務者共同の利益として考えます。
（顧客からの信用を失うことは社会の信用を失いますので再建なんてあり得ませんから・・・）
ですから、
アフターサービス等の瑕疵担保債権は「共益債権」として取り扱われると思います。
穴吹に対し、
「既に御社も認めておられる○○の瑕疵について、瑕疵担保担保債権は「共益債権」となりますか？」
と、確認するのも良いでしょう。

＞金銭債権とは違うので、債権者説明会には呼ばれませんでした。呼ばれなけれ ば、「債権届け（瑕疵の）」はしなくても良いのでしょうか？
ダメです！金銭債権でなくても債権は債権です。
絶対に届け出てください。さもないと債権が消滅してしまう恐れがあります。

＞更生手続き終結した段階（１ ０年後？）で、損害賠償請求（瑕疵）の申し立てをして１００万円を頂きたい のですが、如何ですか？
無理です。
更生手続き開始時における債権が存在することを認められないと、
元々双方に債権債務が存在しなかったと解されます。
後になって申し立てても、何にもなりません。
ゲームに例えて言うならば、
更生手続き開始というのは、「リセットボタン」で、
「債権届出書」というのは、「セーブデータ」というわけです。

どうも長々すみません。

>>942
そうですね。仰るとおりですが、物件によってちょっと様子が違うようです。

ほとんど売れている物件の場合、
引渡ししなくては物件の代金が穴吹に入ってこない。
入ってこなければ工事業者は工事代金回収の原資が生まれませんので、
早急に完成させて引渡しをし、資金の回収に入ることとなります。

売れていない物件の場合、
回収の見込みが生まれるまで工事はストップ。

売れていない物件の場合、穴吹から他の事業者に事業譲渡される可能性があります。
譲渡先がいつまでも決まらない場合は、既存の契約者は全て契約解除することとなります。

基本的には、事業者が変更した場合でも、売主が変更するわけですから、
契約内容の重要部分の変更ということで、契約は解除されると思われます。
売主変更に係る契約解除の場合、
手付金が全額返ってくれば、良心的な方で、ラッキーと思った方が良さそうです。
大体、手付金は返さず、例えば元々手付金150万で3000万の契約ならば、
新売主との間でさらに手付金を払って2200万での再契約となってみたりすることもあるようです。

こうした事業譲渡し、売主が変更したマンションはえてして値崩れを起し、
相場よりも格安で売られることがあるようです。（早期資金回収のため）
前事業者が倒産したイワクつきの物件も、
消費者にとってはありがたい超目玉物件に様変わりすることもありえます。

ただし、更生後においてもすぐ工事再開し穴吹がそのまま売り続ける物件については、
破格の安売りは期待できないと思われます。
更生計画では弁済期限が延長され、
回収に係る期間よりも回収率を上げることが優先されるというのがその理由です。

　先月２４日に会社更生法の適用を申請した穴吹工務店（香川県高松市）は３日、債権を保有する金融機関向けの説明会を高松市内で開催した。参加者によると、保全管理人の弁護士から経過説明や分譲事業の再開へ向けた協力要請があったという。

　説明会は高松市の会場と仙台、東京、大阪、福岡の４会場をテレビ会議で中継して開催。債権を持つ７１行の大部分が参加し、約３時間にわたって開かれた。

　参加者によると、穴吹工務店側は経営陣や保全管理人らが出席。保全管理人から、担保権の取り扱いなど分譲マンションの引き渡しに向けた協力要請があった。金融機関側は、債権の保全のめどなどについて質問した

それより、穴吹建設の経営状況はどうよ？？？

サーパス周船寺の騒音家族（10日）2008/2/17(日) 午前 10:34騒音 きのうは夕方から晴れ間が見えたが・・・
夜中に雨だったようで道路はしっかり濡れていた。でも、朝から晴れていた。
8時頃目が覚めた 9時46分頃 ドンドンドンドンドンと歩く音数回
バターンとドアの閉まる音、ドーンという音数回、20分頃まで これらの音が続く
15時頃から外出 上の車は有った。17時40分頃帰宅 上の車は無かった。きょう、前原に有った崩れそうな家が燃えた。ずっと人が住んでいない家だったけど.・・・放火かな？
夜の７時、８時や昼間は、ガキが走り回っています。集合住宅なんだから、
私も妻がいなかったら、怒鳴り込んでいるところです。
最近ではうるさくなると箒で天井を叩いています。果たしてこの方法が最善の方法か分かりませんが、ほとほと困っています
私も同じようなことをしていますが、全く効果がありません。やはり、２つ上の階の人を味方に付けて、その人に嫌がらせをしてもらうのが一番良い方法なのでしょうか？それ以外に、良い方法があるのなら教えて欲しいです。
この前の書き込みのあと理事長さんと一緒に騒音主にお願いにいったらすごいキレまくられました。
「証拠がないのに人権侵害で訴える」「聞き耳をたてるとはプライバシーの侵害」「施工の仕方が悪い」など。
理事長という第三者がいるにもかかわらず、全く聞く耳も持たずマンションで音がするわけないというピントはずれな思い込み・・あきれました。
このぶんだとうちも弁護士さん等に仲介していただかないとならなくなりそうです。証拠の集め方など参考にしたいです。
人権侵害だというなら、プライバシーの侵害だというなら・・・訴えてもらったら良いですよ。

サーパス周船寺の騒音家族（10日） - マンションの騒音 - Yahoo!ブログ
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/54831371.html

>>946
ん?
それで?
何が言いたいのか・・・・
後半はコピペ。
「サーパス周船寺の騒音家族」問題。
読めば読むほど不可解。
何をどうしたいのか?