【管理、修繕費】住人が居なくなったらどうなるの？

>>1
当然ながら区分所有者に請求する。以上、終了。
どこかに引っ越していようが何だろうが
管理費等を支払うのは区分所有者たる者の義務。
払わない区分所有者に対しては管理組合としては裁判を起こし
敵があくまで払わなければ競売に付するまで。

先日、理事会にて同じような話題が出ました。
そのときは、新たに敷設するインターネット回線料金の負担
についてでしたが・・・

その場の結論としては「不在の住戸でも必ず所有権を持つ人が
居るんだから、その人に”支払い義務がある”」ということで
話が終わったのですが、このスレを見てまた悩みました。

多分、実際に問題になるのは、住んでいようがいまいが、
何らかの理由で「不払いが発生した場合」なんですね。
（それが１戸なのか５００戸なのかは別にして）
そして実際、「それを残る住民が負担するか否か？」が、
住民の最大の関心事になるのかと思われます。

その分が徴収できない場合に、何が起きるかというと、
41さんが書かれてるように、
１）不良債権が発生する
２）修繕積立金不足になる
ということで、具体的に何が問題かと言えば、
１）その不良債権が管理組合に負担義務があるなら
残る住民が分担して負担することになる
（管理会社に対する管理組合の債務になるので、管理会社と管理組合の
契約ならば、管理組合として支払い負担せざるを得ない）
２）同じく修繕したいなら残る住民が分担して負担することになる
ということでしょうか。

理事会としてはやはり、「最悪、その所有権者に逃げられたら、
やはり残る住民が負担せざるを得ません。」と結論づけざるを
得ないような気がしますが、如何でしょうか？

そしてその場合、やはり弁護士を立てて、裁判するしかない
のでしょうね。たとえそれが１戸であっても、住民としては、
「管理組合として徴収の努力をせよ」と理事会に迫るでしょうし・・・
（結果、やはり回収できなければ、管理費や修繕積み立て金の
値上げでしょうね。その間の実際のキャッシュは、交渉次第ですが、
立場の弱さから、やはり管理会社が我慢するのではないかと・・・）

一方、それが５００戸の場合、理屈は１戸の場合と同じですが、
現実問題は、残る住民が負担しきれないという話になって、
個々の住民が逃げるように売り払うか、もう少し冷静な管理組合なら、
適当な不動産会社にマンションごと売却することで住民の合意を形成する、
という話になるのかなと。

今、耐震偽装で問題になってるマンションは、少し事情が違う
かもしれませんが、住民が逃げたくなる状況ではあるような気が
します。でも多くの方々は逃げず、「住民負担してでも建て直しや
改修して住み続ける」という決断をされているのかなと。報道を
見る限りですが・・・

蒸し返しおよび長文ですみません。

マンションの管理規約を読み直して気が付いたのですが
管理費滞納は、管理組合が裁判所に申請して競売に掛けられるんですね
滞納期間は損害金を上乗せできるそうです。
費用も掛かることですし、するかしないかは別にして部屋をタダで放棄して
出ていくことはあり得ませんから、所有者に請求するんでしょうね。
所有者が本気で支払わなければ、それこそ競売ですよ。

>57さん
コメントありがとうございます。
管理組合が競売にかけられるということは、
借金（＝管理費滞納）のカタにその部屋を差し押さえる、
ということですかね？
その場合は、他に債権者が居るか、ということが問題になりますね。
管理費を滞納する理由が、「本当にお金に困って・・・」の場合、
他に借金している可能性が十分にあると思われますので。

>58さん
他に債権者がいるかどうかは、管理組合にとって関係ないことです。
マンションがどこの担保に入っているかどうかは、法務局に行けば
簡単に閲覧できます。住宅ローンの場合後順位で抵当権が付いている場合は
あまりないのではないかと思います。

支払い能力があるのに支払わない場合は問題ですね。
いずれにせよ、支払い督促の内容証明を管理組合で送付して本人に不払いの理由を聞かないと
始まらない話です、管理組合としては労力のいる作業ですから極力管理会社に
任せましょう。

法的は処置は、手間暇時間だけでなく、お金もかかるので、普通の管理費滞納ぐらいでは使えないですよね？

しかし、想定されてる事態になったら、管理会社はともかく理事会自体が機能していないでしょうから、やっぱり非現実的かとあまり役には立たないスレですね・・・

>>59
物件に抵当権がついてる場合は大いに関係ありますよ。残債が大きすぎると競売は却下されます。

>>59さん
うちだけかもしれませんが、管理会社が管理費回収業務を行っていても、一定の期間までしか督促業務をしません。例）滞納３ヶ月とか半年までとか。
それ以降の督促回収案件は組合に戻され、必要に応じて別費用を払って管理会社に委託するの一般的では？
滞納は早い段階で対処しないと、理事会にとって大きな負担になります。

うちのマンションは築30年で、過去10年間に2件の競売がありました。
もちろん管理費の滞納もあり、管理会社が代行して内容証明まで出してます。
80戸程度の中規模ですが、競売の居住者を除くと入居以来
3ヶ月以上の管理費滞納は入居以来10年間で1度もありません。
都心物件だからということもあるのかもしれませんが、
故意、悪意の滞納はありません。

結局滞納するお宅は、商売に失敗して滞納するというパターンが多いですね。
競売になると、落札者が管理費、積立金、駐車場まで支払ってくれますから
管理組合としては、今のところ傷手はありません。

今のところ他人事ですが、故意、悪意の滞納は対処の仕方は難しいですね、
たとえ少額訴訟で命令が出ても、持ち主が無視すれば効力もありません、
給与差し押さえなどは更に費用がかかりますから。

その前に人情で訴訟などできないのが現状ですよ
近所で顔見知りの人の財産を差し押さえるために訴訟なんて心理的にできない。
特に分譲マンションだと子持ち家庭が多いですから親同士、子供同士友達・知り合いが多い。

そーいう人情が働いてしまうことも計算に入れとくべき。
訴えれるよ!って人でも実際、立場に立ってみると訴えれない人が多数。だから問題化してる。

3ヶ月滞納する人は6ヶ月1年とほぼ滞納します。
1年も放置すると理事会が責任を問われかねないですよ、
会計処理場もどうするんですか。

不公平感は共同住宅では1番の問題です、あちらが滞納したら
うちも支払わないなんて、負の連鎖が始まってからでは遅すぎます。
普通の生活しているのに、滞納する家庭は問題ですよ。
ローンは支払っても、管理費は滞納なんてありそうですね。

滞納者は楽な債務は後回しにします。

延滞金を取られる、頻繁に督促に訪れる、すごまれる。そんな借金を先に返すのは至極当然。
管理規約がおかしいと思いますけど、延滞金、内容証明などの費用も支払わせるよう、変更するべきです。

>>66.67さん
管理規約不備なら見直した方が良さそうですよ。
管理規約で管理費滞納の延滞損害金は当然滞納者に請求されます、うちは30％です。
損害金で内容証明等の費用に充当するんだと思います。

管理費が自動引き落としでないマンションがあるんですか？
持参払いなんかだと、使い込みの温床になりますから、絶対に自動振替にしないと。

第三者への賃貸がダメなマンションはさすがにないですよ、住居以外使用禁止はよくあります。
何か誤解していますが、管理費は組合員（オーナー）から徴収するもので
賃貸人から徴収することは普通ないと思いますよ。
国交省の標準管理規約が基本ですから、滞納については書いてあると思います。

賃貸人はあくまでも、オナー（所有者）との個人的な賃貸借契約によるもので
管理組合にはその内容は、何ら関係ありませんよ。

失礼しました
オナー（所有者）×
オーナー（所有者）○

　発想の転換が必要です。　住民が少なくなり、区分所有者や相続人が分からなくなると、手の打ちようがなくなります。　おすすめはしませんが、ヤミ民泊でもして、少々のマナー違反や騒音等には目や耳を閉じ、管理費等の確保に努めましょう。

管理会社１０９の管理物件は過去にさかのぼって規約、総会議案書・議事録、修繕記録、
保険金の収支、組合員名簿、入居・退去届、組合員変更届け。専有部分のリフォーム工
事申請書の整理、駐車・駐輪場使用料収入、等を議案書・議事録（理事会含む）を基に
精査する事を提案します。特に修繕記録で保険金の収支からでも調べて下さい。

保険金詐欺の疑いがみつかります。

　管理会社１０９は、マンション管理業協会理事長会社に違いありませんか？　建て替え実績はあるけど？

買い取り指定者はどの会社になりましたか。？

建替決議には賛成した。買取指定者が３社に決定した。私はそれ以外に売却。
建て替え後の配当と新マンションの購入費の損得を計算すると買取指定業者
売ったなら相当な損をしていた。騙されてはいけません。。

　建て替えは相当困難と思いますが、等価交換方式ですか、除却し用地売却ですか？　それとも、他の例えば「全員合意」ですか？　熊本地震被災マンション建て替えでは、全員同意ではないとのことですが？

建て替え決議要件は区分所有者及び議決権の５分の４ですが、賛成したからといって
必ず建て替えに参加する必要は有りません。
ただし、決議された専有部分を売却等で区分所有権を取得した者はその専有部分の
区分所有者として建替決議事項は承継されます。

>>77
>建て替え決議要件は区分所有者及び議決権の５分の４ですが、賛成したからといって
>必ず建て替えに参加する必要は有りません。

本当ですか？
根拠を教えてください。

建替えなんてほぼ不可能、古い居室をその時点の相場価格で強制的に買い取られ追い出され終了。
建替え期間の仮住まい費用や建替え費用を負担できる住人は少なすぎる高齢多数の老朽住宅。
新しいマンション買ったほうが早い。敷地に余裕があれば希望は持てるがそんな時代じゃない。
建てたら売れるならいいが。

区分所有法【第六十四条】
建替え決議に賛成した各区分所有者、建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者及び区分所有権又は敷地利用権を買い受けた各買受指定者（これらの者の承継人を含む。）は、建替え決議の内容により建替えを行う旨の合意をしたものとみなす。

【解 説】
建替えの決議をして、その後、棄権・反対した区分所有者から参加する意思を確認して、またはその持分を買い取りますが、その結果、全員が賛成している状態で建替えは進んでいくことになります。この状態で、後から、やっぱり建替えに反対だ、と言い出す人がいないとは限りません。また、このような状態でも区分所有権を売却することができるのですが、その買い取った人が建替えに反対だ、とか、自分の持分を時価で買い取って欲しいとか言い出す可能性もないとは限りません。

集会での決議は、区分所有法第４６条で、特定承継人に対しても（包括承継人に対しては当然に）その効力が生じる、と規定されています。
しかし、決議後の参加表明等、決議に基づかない行為が、特定承継人を当然に拘束するのかどうか、を法律上はっきりさせておく必要があります。
区分所有法第６４条は、この「はっきりさせる」という目的から置かれている条文で、建替えについて、関係者が合意した、とみなされることが定められています。

ここで関係者とは、建替え決議に賛成した区分所有者、賛成しなかったものの建替えには参加すると回答した区分所有者、反対して参加もしない区分所有者から区分所有権等を買い受けた者、及びその承継人です。
この関係者は建替えに合意したとみなされた結果、全員で建替えの契約をしたのと同じ状態になります。従って、誰かが反対、と言い出せば契約違反になりますし、全員で合意すれば契約の内容を変更すること（建替え後の建物の高さを変える等）もできることになっています。


嘘つき高齢者がいるのか？

嘘つき高齢者 ＝ >>77 氏

賛成したら建て替えに参加するのが条件な。
売れるなら売ってもいいが、面倒で買うやつはいないよ。損だしな。

　全員同意の建て替え経験から、いきなり建て替え提案は無謀です。　円滑化法で、全員同意でなくても建て替えは法的に可能ですが、意見聴取を何度もしないと、建て替え案すらできません。　小数意見者の無視や排除は、通常の管理運営でもしてはいけません。　「説得する」より「納得してもらう」姿勢が必要です。　法令違反や管理規約違反でも、マンションのためになるならした方がいいと思います。　諸法令は無理ですが、管理規約は後からでも西部して、標準管理規約にこだわらず、自分のマンションに合った管理規約を作りましょう。　空き号室の活用には、できれば合法民泊が最適です。　発想を転換しましょう。、

>>77 某スレ主

出鱈目を書くのは、自分のスレだけにしていただきたい。

建替えは法律で決まっとる、資力のないものは僅かな金受け取って放り出される構図。
優しいこと言ってると多くのマンションがコンクリートゴミになり大迷惑、国の方針だ。

そうです。っマンション管理士はそのために有ります。それ等を忘れて利益追求は辞めましょう。
悪いことをたくらむ組合員と共謀するマンション管理士や管理会社を排除しましょう。

　とにかく、建て替えには大変な手間暇がかかります。　しかし、手間暇をかけた分だけ良いものができ「管理不全マンション」や「限界マンション」は減らせます。　「自分の家であり、みんなの家」ですから、区分所有、賃貸、企業社宅等の所有形態を超えて、住みやすい地域にも喜ばれるマンションにしましょう。

建替えできたころにはお葬式ってな
高齢では賃貸に移るのがいい
どうせローンも無理
現金あるならそんなボロマンション住んでないしな

　お葬式になったとしても、マンションは残ります。　マンションのお葬式は、ずっと後です。
　住民が少なくなると、お葬式代も捻出できませんから、「立ち往生」して「限界マンション」になるだけです。
　そうならないためには、マンションの後継者となる子供たちや親世代を大切にしなければなりません。
　高齢者も相続人がいますから、「孤独死」や、区分所有者が分からない「幽霊住戸」の発生を防止しなければなりません。　少なくとも、現住住民の確認が第一です。

近い将来建て替え決議も普通決議になるのではないかと思います。

　実際問題としては、建て替えはハードルが高すぎます。
　除却制度ができたので、利便性の良いマンションは、除却の方が権利関係が複雑にならず、将来に禍根を残しません。

　フロアプランを見直し、階ごとに用途を定め、事実上複合用途型のマンションにする方法もあります。
　１階は、客が直接来る店舗型や習い事の教室等、２階から５階くらいまでは他人があまり来ない事務所等、上層階は住居のように、マンションを区画整理して利用する方法もあります。
　住戸階の低層部分は、合法民泊やシェアハウスにする方法もあります。
　管理規約は相当工夫しないといけませんが、空き住戸が増え管理費等が入らなくなることを考えると、一考の余地はあります。

　住む人が少なくなれば「限界マンション」化は避けられませんので、一刻も早く、高経年の耐震不足マンションは、除却と清算をお勧めします。
　立地が良ければ、再建築されるかもしれませんし、面積が狭くなれば実質的に負担なしで再取得できるかもしれません。
　マンションは多すぎますから、商業ビルやテナントビルへ転用した方がいいかもしれえません。
　除却の良い点は、権利関係を清算できることにあります。
　等価交換では将来に権利関係で問題が生じますから、等価交換での清算はしない方がいいでしょう。

分譲の場合は住人が出て行ったとしても売却しない限り、固定資産税も修繕費も出て行った人が支払い続けることになるので問題ないです。

売却して誰かが購入した場合、例え住まなくても新たな購入者が支払うことになります。

支払わない場合は、訴えられて裁判にかけられます。

そんなマンションを買う人も借りる人もいなくなり、浮浪者が無断で住みつくようになる。
完全にスラム化する。地域住民が行政に頼んで処理するようになる。

管理費等での滞納で差し押さえられても特別競売でも落札者はいなくなる。支払い能力の
ある区分所有者は他の持ち物にも差し押さえが及ぶ。

中古物件を購入するにはこれらを見極める能力が試される。管理とはこのことである。

マンション管理士で実務経験のあるプロならここら辺の知識で勘が働き災いをさける能力
がある。

究極の管理能力である。

分譲マンションでも、孤立無縁のオーナーだと発見されるまでにミイラ化している事象が実際にあるそうで、そのような事例が増加中だそうです。

腐食したトマトのように人間も腐食しコンクリートにまで染み込んでいくのでコンクリートを削り取ることもできず臭いは残るそうです。

しかしながら、埼玉や千葉にはそのような事故物件のある限界マンションを外国人に賃貸することで空き部屋対策している管理組合があるそうです。

高齢者ばかりのマンションは、管理組合を解散し高齢者施設として運用経営するほうがいいと思う。
いまなら、補助金も受けやすいと思うが

どんなマンションでも住んではいなくても所有者はいるから介護施設とか無理だろ
管理組合を解散するにはとりあえず建物は壊さないとな、又は開発会社に投げ売りな
でも所有者同士で区分所有法や建替え法に則って処理しないと無理だからスラムかな
今後スラムマンションも増えるな

修理できなくてボロボロになっているマンションが
随分とあるようですね。

Business Journal 2019.08.21
マンション、「所在不明」住戸増加が深刻化…
４割近くの物件が修繕積立金不足
https://biz-journal.jp/2019/08/post_114821.html

「不在者財産管理人」などでもお調べになって、
お早めに対応策を策定なさった方がよろしいかと存じます。
空き家だらけのリゾートマンションは、人ごとではありません。

管理費、修繕積立金不足
などでご検索なさってはいかがでしょうか？

>>88 匿名さん
住み続けるつもりだったのに、
第一種市街地再開発事業で立ち退きさせられるかもしれないよ。

泉岳寺周辺地区を心配する会でも、
区分所有者まで巻き込まれているようだし。

>>63 匿名さん
弁護士費用など、組合＝区分所有者が
いろいろと持ち出しがね…