弁護士費用の敗訴者謳う管理規約について

なんでくだらんの？管理費滞納で法的手段とるとけっこう手間ひまかかる。普通は専門家に頼むことになるが
金額が大きくないと赤字になってしまうよ。

＞5年の消滅時効を主張しない可能性が大きい

主張しなくたってどうせ払えないんだから、関係ないよ。
資本不義社会は実は金が無いのが一番強い。

↑特定承継人なら恐らく主張しますよ。

＞特定承継人なら恐らく主張します

確かに、払えるだけの金持ってるから。

消滅時効ではなくても、滞納管理費の支払いを値切るだろう。

↑値切る？無理ですね。
処分行為になりますから区分所有者全員の同意が必要です。
つーか、あんた、ど素人かい？

＞なんでくだらんの？管理費滞納で法的手段とるとけっこう手間ひまかかる。普通は専門家に頼むことになるが 金額が大きくないと赤字になってしまうよ。

滞納者本人から回収する規約にしてそれを遵守しなければ滞納金額を含め悪質と判断さし競売に持って行くのが常道だ。

59条競売は、むなしい勝利（hollow triumph）の典型です。

勝利なんてないよ。
一年任期の輪番制なら無知、無責任な理事長の引継もなく、簡単に5年の時効成立が落ちだね。

36です。

むなしい勝利は、法律用語です。
この場合は、
・第一抵当者が全額回収
・管理組合には、家財を換金した配当のみ
・債務名義が確定してしまうので債務が承継されない
・あるいは債務に対して、競売金額が大きいと裁判所で門前払いなど、and so on!

儲かるのは、法律家だけですね
理解されなくても結構ですが、一応誤解されている方がいらっしゃるので…
長文すみません。

遊ぶことより時効に気をつけてね。

このマンション管理規約は、2009年4月18日に次の通り改正（改悪？）されて現在に至っています。
2007年に理事長の規約違反を組合員が提訴したため、その次の総会で改正が承認されました。
三号が変更され、四号が追加されました。何かしら違和感を覚えます。

第68条（訴訟）
この規約に関する管理組合と組合員、占有者もしくは使用料を納付すべき者その他との間の訴訟については、次のとおりとする。
一 対象物件所在地を管轄する地方（簡易）裁判所をもって、第一審管轄裁判所とすること
二 訴訟費用および弁護士費用その他実費は、敗訴者の負担とすること
三 理事長および理事会役員並びに監事は、任期中および退任後に区分所有法第26条第4項の定めにより、この規約に基づき職務を行ったために原告または被告となった場合には、その旨を遅滞なく理事会に伝え、理事会は遅滞なく組合員に通知すること
四 前項により被告となった場合の応訴に関わる費用等について理事会は遅滞なく組合員に通知後、それに要する費用を支出することができる。



2009年4月18日改正

規定の仕方など細かいことは別にして、主旨だけは理解できます。

福管連＜判例紹介＞
組合員から訴提された役員の損害賠償金、訴訟費用、弁護士費用は組合が負担できる
http://www.fukukan.net/paper/1309/work_help16.html

区分所有法第二十八条に 　「（中略）管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。」とあり、 組合員と理事長は、民法の委任者と受任者の関係にあります。
民法では
受任者は、委任事務を処理するため自己に過失なく損害を受けたときは、委任者に対し、その賠償を請求することができる。
と、定めています。

規約の趣旨が判然としませんが、理事長個人がその職務遂行において、組合員から訴えられて、敗訴した場合、「理事長個人が支払え」いう意味でしょうか？

理事長が組合員から訴えられて、敗訴した場合
民法の規定では、理事長に過失（善管注意義務違反、不正行為など）がない限り、理事長から組合に訴訟費用の請求があれば組合は支払う義務があると思います。
したがって 、規約に「敗訴者の負担とすること」と書かれていても、無効と思われます。

逆に、組合員が組合の委任なく理事長を訴えて敗訴した場合、提訴が「保存行為」に該当するとは思えませんので、組合に支払義務はないと思います。

問題は善管注意義務です。
例えば、理事長が本人の承諾を必要とする「専有部分への立ち入り」を本人の承諾なしに行った場合、規約違反となりますが、一般市民である理事長が「そこまで規約を熟読する」義務があるか疑問に思います。

管理員から「部屋から煙が出ている」と理事長に連絡があり、管理会社は電話に出ない。。
本人不在で連絡が取れないので、「火災防止の観点から」やむを得ず鍵屋を呼んで中に入ったら、後日訴えられた。
※　煙が出ていたくらいでは、専有部立ち入りの理由にはならないそうです。

これを、理事長の責任と言えるでしょうか？
むしろ、ほっておいて火災が発生すれば「管理責任」を問われるのでは？

第三号についていえば、区分所有法第26条4項で「管理者は、規約又は集会の決議により、その職務（第２項後段に規定する事項を含む。）に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる」と規定しているが、当マンションの規約によると監事を含め理事会役員は全員、現職、退任後を問わず、また総会の決議なしに原告または被告になれるということでしょうか？

また、「この規約に基づき職務を行ったために原告または被告となった場合には、その旨を遅滞なく理事会に伝え、理事会は遅滞なく組合員に通知すること」となっているので、理事長が、規約違反を犯したことにより組合員から提訴された場合は、「この規約に基づき職務を行った」とは言えないので、理事長は被告となったことを理事会に伝える必要はないのでしょうか？理事会も組合員に通知する必要はないということでしょうか？

理事長が規約違反を犯したことにより組合員から提訴された場合、第四号はどのように運用すれるのでしょうか？

善良な組合員だけが、管理組合の役員になって頂ければよろしいのですが・・・・・

当マンションの役員や管理会社のHCMに聞いてもご教示頂けませんので、広くご意見を賜りたいと存じます。

４５さんの質問は的を得てレベルの高さを証明している。
おそらく４２さんは、この質問には答えられないでしょう。

>>45 さん

基本的なことですが・・・

１．第68条は、管理組合が当事者となる訴訟に関する規定である（柱書より）。
２．区分所有法第26条第4項では、管理者が管理組合の任意的訴訟担当になることが
　　できる旨を定めているが、規約または集会の決議によることが必要である。
３．上記２．を踏まえて、第68条第3号を理事長（管理者）に限ってみてみると、
　　「原告または被告となった場合には、」と書かれており、
　　「規約または集会の決議」により既に原告または被告になることが決定している
　　ことが前提となっている。
　　つまり、本条とは別に、規約に「理事長は、原告または被告になることができる」と
　　規定されているか、または集会によって「理事長が、原告（または被告）になる」
　　ことが決議されていなければならない。

>>47さん

おっしゃる通り、この第68条は、管理組合が当事者となる訴訟に関する規定です。また、区分所有法第26条第4項は、管理者が管理組合の訴訟担当になることができる旨を定めています。

一方、民事訴訟法第37条は、次の通り定めており、管理組合の代表者である理事長は、規約の規定や集会の議決が無くても、原告または被告になることができます。

第37条 この法律中法定代理及び法定代理人に関する規定は、法人の代表者及び法人でない社団又は財団でその名において訴え、又は訴えられることができるものの代表者又は管理人について準用する


仮に、理事長が、民事訴訟法第37条の定めにより原告または被告になった場合は、この管理規約第68条の一号と二号のみ適用され、「区分所有法第26条第4項の定めにより・・・云々」と文言がある三号は適用されず、三号と関連のある四号も適用されないと理解していいのでしょうか？

>>48 スレ主さん

下記のURLが参考になると思います。

ＥＭＧ総合法律事務所： マンション管理Ｑ＆Ａ
訴訟提起の一般的要件
http://www.emg-law.jp/Q&A/Q&A_I-1.html

ＥＭＧは役に立つよ。私は近い内に組合に対し総会の無効を
訴えます。弁護士は勝訴の確率は高いとの事で受けてくれます。
２，３日中に詳細の打ち合わせに入ります。勝訴したら、
告訴費用（弁護士費用を含む）を組合に請求できるか、と、
質問したら、ＮＯでした。では規約に設定できるかを確認も
、無効との返事でした。理事長は勝敗は別ににして告訴費用
（弁護士費用含む）は組合費で賄えるそうです。
ＮＯ４２さんの６８条三は無効となるそうです。
正義のために１００％自腹での告訴です。勝訴したら面白い
事になります。区分所有者を代表して挑戦してみます。宜しく。