管理組合の事業収入に対する課税は？

君訳ってゆうのはなに

マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について(照会)
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/120117...

ほらね
携帯基地局を設置したら、組合は納税しなければならない

当然なことよ。最低１０万円／月だからね。

　流れぶった切ってスンマセン。

　例えば、管理組合がマンション屋上に太陽光発電設備を設置して、今年７月からスタートする予定の「全量買い取り制度」を利用して売電収入を得る場合、もろに課税事業になると思うのですが、以下の方法をとることで課税を回避することはできないでしょうか？

１，太陽光発電設備を設置できる形状に屋上防水工事を実施し、太陽光発電設備を個人で設置した区分所有者から「屋上使用料」を取る。
２，太陽光発電設備を設置できる形状に屋上防水工事を実施し、太陽光発電設備を区分所有者でつくる任意団体が設置し、任意団体から「屋上使用料」を取る。
３，太陽光発電設備を管理者が区分所有者全員を代理して修繕維持費で設置し、パネルを区分所有者の共同所有物とした上で、区分所有者に太陽光発電売電収入を配分し、売電収入の範囲内で「太陽光発電設備・設置費用返済金」（返済が終われば、屋上使用料に転換）を徴収する。

　組合員の駐車場使用料が非課税なら、屋上使用料も当然非課税だと思いますし、組合員のみで構成する任意団体についても同様かと思います。
　これも悪質な課税逃れとみなされる？

＞組合員が部外者に駐車場を又貸しして利益を得たら、組合員個人の収入と見なされ課税対象です。

　その場合、個人が確定申告をするので管理組合の会計には関係ないですよね？
　あと、この「屋上使用料」は区分所有者本人が自分のために支払うので、「又貸し」には当たら
ないと思いますがいかがですか。


＞１と２は、誰が儲かり、誰が損する（出費）か

　屋上防水工事は１５年に１回ぐらいのペースでどっちみちやらなくちゃいけないわけで、一般的
に大規模修繕工事の際に機能向上をさせることは区分所有者全体にとって悪いことではない。
　機能向上分の費用負担を屋上使用料収入で回収するという考え方は、区分所有者の理解を得られる
と思います。
　例えば、大規模修繕工事で宅配ロッカーを設置して使用料収入を得ても、収益事業とはならない
ですよね？

　希望者のみパネル設置（もちろん設置者負担）で、屋上使用料の水準を厳密にシュミレーションして
「ちょっとだけ儲かる」ように料金設定すれば、誰も損はしないと思います。
　個人の儲け分は各自で確定申告していただくのは当然です。
　雑所得は２０万におさまれば申告不要ですが。


＞３は、利益配分された時点でアウト

　利益じゃなくて売電「収入」です。「収入」から「経費」を引いたものが「利益」ですよね？
　各区分所有者は、経費にあたる設置費用を月々分割で支払って「利益」が出ないようにする。
　設置費用を支払い終わったら、今度は屋上使用料という「経費」を支払って、「利益」が出な
いようにする。
　「利益」は配分されることはありません。

　管理組合の会計には「屋上使用料」という、区分所有者を対象とした『使用料収入』が増えるだけだと
いう考え方ですが、やっぱりダメでしょうか・・・

おっと失礼「太陽光発電設備」には当然だが興味大。
だけど、最初に関連法の自習が必要な上、どう頑張ってもコスパで元とれないので先送り中。
タワマンの屋上でも建築基準や設置に制限なければ、詳しく調べたいし、
駐車場棟の屋上は、広い空き地になっていて以前から狙ってる。
だけど総合設計の緑地部分なんだよね(笑

私なりの納税義務者の整理。始めに断りますが、携帯・スマホでは見にくいがご容赦願います。

■ フローチャート

スタート
　　↓
法人格あり＜１＞　→ＹＥＳ…①管理組合法人
　　↓
　ＮＯ
　　↓
社団性あり＜２＞　→ＹＥＳ…②一般的な分譲マンションの管理組合
　　↓　　　　　　　　　　　（人格のない社団等）
　ＮＯ
　　↓
③社団性のない特殊な管理組合

■ 関係法令等

＜１＞の部分
①区分所有法47条13項＝法人税法2条6号の公益法人等とみなす→法人税法4条1項

＜２＞の部分
②法人税法2条8号→法人税法基本通達1-1-3→法人税法3条→法人税法4条1項
③法人税法基本通達1-1-1＝同通達1-1-3に該当しない→同通達14-1-1以下

■ 結論
①②の場合、収益事業について、管理組合（又は管理組合法人）が納税義務者となる。
③の場合、組合員の持分割合相当部分について、各組合員が納税義務者となる。

77は、あくまで「納税義務者」（ステップ１）だけ整理したもので、その先に別途、次の論点もあると思います。

■ ステップ２：法人税法2条13号の「事業」「継続して」「事業場を設けて行われる」に該当するか

法人税法2条
十三 　収益事業　販売業、製造業その他の政令で定める事業で、継続して事業場を設けて行われるものをいう。

■ ステップ３：法人税法施行令5条各号の限定列挙に該当するか？

例えば、
法人税法施行令5条
六 　製造業（電気又はガスの供給業、熱供給業…）

太陽光発電は、「電気の供給業」に該当するかどうかですね。


＊最低２週間程度はレスできないので、間違っている点は適当に訂正してください。ではでは。

税の話が盛り上がっているのでアゲ。

携帯基地局設置されていますか？

管理組合は減価償却できますか？

管理組合の収益事業に係る償却資産について、減価償却できないという法令等を見たことがありません。
ご存知でしたら教えてください。

>>82
国税局のホームページの質問サイトで尋ねればOk
良く有る質問部門でも有るかもしれません。
正確に教えてくれますよ。

管理組合（人格のない社団等）は、減価償却できます。
根拠は、法人税基本通達15-2-2です。

（固定資産の区分経理）
15-2-2
公益法人等又は人格のない社団等が、収益事業以外の事業の用に供していた固定資産を収益事業の用に供することとしたため、これにつき収益事業に属する資産として区分経理をする場合には、その収益事業の用に供することとなった時における当該固定資産の帳簿価額によりその経理を行うものとする。この場合において、当該公益法人等又は人格のない社団等が、その区分経理に当たりあらかじめ当該固定資産につき評価換えを行い、その帳簿価額の増額をしたときであっても、その増額はなかったものとする。

（注）本文により収益事業に属するものとして区分経理をした固定資産に係るその後の償却限度額の計算については、7-4-3から7-4-4の2まで《償却方法を変更した場合等の償却限度額》の例による。

コピーかい

15-2-2について『法人税基本通達逐条解説』という本をちょっと前に読みました。
本通達の趣旨は、収益事業に区分する前の帳簿価額について、各法人ごとにいろいろあるだろうけど原則、帳簿価額で引き継ぐこととした、ということらしい。

この通達文言や趣旨を私流に咀嚼すると次のようになると考えます。

例えば、Ａという固定資産（取得価額1,000,000円、法定耐用年数10年、償却＝定額法）があり、取得後3年のタイミングで収益事業に区分する場合、

①帳簿価額：700,000円（年間償却額100,000円×3年を行った後の簿価）
②帳簿価額：1,000,000円（償却せず取得価額のまま）
③帳簿価額：1円＝備忘価額、またはゼロ（簿外としている又は備忘価額だけ付している）

のように1,000,000円～0円までの帳簿価額が考えられますが、その帳簿価額がそのまま収益事業に区分経理した時の帳簿価額になる。そしてその帳簿価額を元に減価償却していくことになる。
別の見方をすると、マンション管理組合（＝人格のない社団等）が収益事業の開始前に取得した資産について、収益事業開始前に帳簿価額を付していない固定資産は資産計上できないし、減価償却もできないと言えると思います。

収益事業をするのなら、どっちみち税理士などの専門家が必要、
そんなこと、考える要件は皆無、任せればよろしい。

>89

思考停止している奴はイラネ。
葱背負って鍋に入ってくんろ。

>>90
能無しさん、おまえじゃ何も出来んよ。
黙って専門家頼みな、馬鹿じゃ無理。（笑）

知恵の無い者が大勢集まっても、税務処理は無理。
お金払って税理士頼むのが正解。
どうせ税務申告は本人か、税理士もしくは会計士にしか出来ないしな。
無知は無用。

>>92の言う通り。
もっともらしいレスしてる連中だって責任持って書いてる訳じゃない。
～だと思います。
つまり個人的な思いを書いてるだけだ。

国税庁に電話確認してみました。
マンション管理組合が目に見えないモノでも資産を取得しそれを組合員・区分所有者に配布した場合、取得金額以上の金額を区分所有者が払うなら、たとえ利益が無くても営利事業を行ったとみなされるとのこと。消費税の納税義務者は管理組合となる。利益が無い＝たとえば集金代行とか高層階だけ運搬比を乗せたとか＝が該当します。利益ゼロだと法人税はゼロだが法人住民税均等割の納付義務が出るはず。詳しくは都道府県の税務担当に聞け、だそうです。
第3者が介在する場合、金銭の流れによって納税義務者が異なるが、一括購入した資産（物品のことらしい）をその取得費で第3者に譲渡し、第3者が組合員（区分所有者）に販売した場合の扱いはケースバイケースだそうです。判断は個別に行われるとのこと。一般論として一意に定めるのは難しいですね。

税務署員に払うべきかどうか何て聞いたら払わされることになるね

　管理組合は、財産管理組合であり、共用部分から上がる外部（組合員ではないところ）からの収益については課税対象になる。
　例　賃借人に駐車場を貸した場合、自動販売機、携帯電話アンテナ、集会室等の時間貸し賃料など
　ただし、これらの共用部分も含めて保全やを維持をするために管理組合は、組合員から管理費や修繕積立金を徴収している。
　上記の事例に挙げた部分の維持に必要な直接費と間接費をその事業から上がる収益から除外し、なお且つ、その収益の残余から修繕積立金の負担を除外しても更に収益残があれば、課税対象となる。屋上のアンテナの場合、かなりの収入があるが、屋上の防水機能の維持保全にはかなりの費用が掛かる。また、建物全体に掛かる荷重に対する建物の残存係数までを考慮に入れて修繕積立金や建て替え時に対する費用の負担を求めなければならない。
　分譲マンションの管理組合は、権利能力無き社団と言われ、管理者が集会の決議により決定された事項の執行を行う事になる。
課税対象となった場合でも、管理者（管理組合理事長）が個人の名義により管理組合を代行して納税する。
　現実は、組合員が管理費や修繕積立金を負担しており、その部分も差し引かなければならないために課税の対象になることはなかなか発生しない。
　

組合への課税は議論しなくても決まってるから、心配要らないよ。
アホな住民ばかりでも課税対象になる事案有ったら管理会社が教えてくれるよ。
税務署もね。　国税のＨＰ見ときな、質問も出来るから利用してね。

税の事は素人同士が、いい加減な情報提供し合っては駄目ですよ。

>>97
フロントの知的レベルからして適切に教えてくれるとは思えないよ。

>>96
間違いだらけ。自分の書いた文章をプリントアウトして税務署へGO

税理士目指すなら勉強しなさいな、納める側は指示に従うだけ。
どうせ収益事業で課税されたら専門家の申告が要るからね。

アホは心配せず任せなさい。　　この手の議論は間違えを呼ぶから注意ね。

↑どこが間違いか分からない人

やっぱりどこが間違いか分からなかったんだ。

一箇所ぐらい指摘できるでしょ。

アンテナ収入を例に取ると、

収入から経費を引いた利益に以下の税金がかかる。
・法人税
・県民税(均等割分、法人税割分)、法人事業税
・市民税(均等割分、法人税割)

経費はアンテナ設置のために基礎とか作れば計上できると思うけど、元々ある壁に付けただけじゃダメだも思う。防水もアンテナのために必要なら計上できるかもしれないけど元々ある防水は住居のためようだから無理。アンテナのメンテもしないし。事業前にある物は計上できなかったと思うから躯体の減価償却も無理でしょ。そもそも組合の財産じゃないし。

法人化して別の事業を起こして赤字で相殺するしかないけど、均等割分は取られる。

均等割はかかるね

　９８．９９．１０１．１０３．１０５様
アンテナを設置すると、駆体部分に負荷が掛かりコンクリートや鉄筋の老化がはやくなる。
この部分の減耗に対する償却の評価はどうするの。

>108

その番号のどれでもないが、荷重が掛かっても躯体がすり減ったりしないよ。

106をよく読んでご覧。

ド素人じゃない人の意見が聞きたい。

>111

税務署に行って聞いて来いよ。そしてここに報告してクンろ。

112
だから、税務署の見解と比較するからド素人じゃない、ア・ナ・タno意見を聞かせてよ。

>113

比較してなんの意味がある。正しい情報が知りたいんだろ。違うのか？

管理会社はアンテナ賃貸収入に税金がかかるとアドバイスしてはいけないんですね。