管理費等滞納者への対応について

>>80さん
確かにそうですね。掲示板への掲出は第３者の目にふれる事に問題があり
難しいらしいのですが、管理組合が腹を決めれば可能ですよね。
また、私が知ってる組合では弁護士から抵当権者総裁に内容証明を送達し、
同時に管理組合が競売事件を提起しうまくいった例もあります。

管理規約に普通は遅延損害金と競売について書いてあります、
滞納者は競売にされるなんて思いもしないので、管理組合をなめているというのが
実情ではないでしょうか。

本当に原因が経済的困窮なら1年もすれば、抵当権者から競売の話が出てきます
必ず予兆があるものです。
うちでは過去2件管理費滞納がありましたが、いずれも商売の失敗による経済的困窮でしたので
両方とも最終的に競売になりました。管理組合にはその半年以上前に裁判所から連絡があり
競売の公示の調書を作成するために、管理会社にも連絡があったそうです。

管理費滞納も、本当に経済的困窮なのかただ単に支払わないだけなのか見極める必要があるでしょう。
個人情報があったにせよ、総会の時に部屋番号と氏名を理事会が公表することは必要でしょう、
管理会社はコンプライアンスもあるので及び腰でしょうが、理事会なら所詮素人ですから
口が滑ったことにして公表してもかまわないと思います、元々滞納者に非があるのですから
訴訟問題なんかに発展することは、有り得ないと思います。

最低限、ローンの抵当権者に管理費滞納の事実を知らせて様子を見るべきでしょうね。

抵当権者に管理費滞納の事実を知らせるのはどうでしょうか。
訴訟提起→競売申立てまでいけば抵当権者に裁判所から通知が行くんでしょうが、それまではまずくないですか？

1年超の長期滞納で駐車場使用料も含めると、少額訴訟の範囲を超えるから
とりあえず支払ってもらえるように、あらゆる手を尽くすのがベターでしょう。

学生ローンの取り立てでもよくあるように、まず親に知らせるという感じ。
大人だから親に言っても無駄でしょうが、それに変わるのが銀行ですよ。
「○○さん、管理費滞納していると聞きましたが、うちの返済は大丈夫ですか？」
この一言が大きいのではないでしょうか、銀行の返済をしっかりしていれば、効果は大きいでしょう。
管理組合が競売の手続きをすれば、いずれにせよ銀行は絡んでくる問題です。
管理組合をなめている滞納者には、最も効果的だと思います。

経済的困窮で銀行ローンまで滞納している人は、いずれにせよ近い将来競売か、任意売買になります。
だけなら

＞「○○さん、管理費滞納していると聞きましたが、うちの返済は大丈夫ですか？」

何のためにほとんどの銀行が抵当権第一位でお金貸しているんでしょう？？
銀行は親ではないですよ（笑）

ちょっと論点変わるんですが、具体例で質問させてください。うちの管理組合で使っている管理会社が一昨年、数ヶ月の管理費滞納者に対して、回収をしたのはよいのですが、勝手に遅延損害金をまけてしまって元本だけを回収してしまいました。そして1年後の昨年後半、同じように滞納がはじまり、また回収作業が始まっているのですが、昨年徴収しなかったからとの理由で、また遅延損害金をとれないかもしれないとのことなんですが、管理規約にある遅延損害金を管理会社が勝手にまける判断をしてもいいんでしたっけ？

管理会社が勝手に判断してにまけちゃダメダメ。そんな権限ある訳ないですよ。
通常の規約では「管理費等の徴収」で遅延損害金が１４％ほどと記載されているんだから
管理組合に伺いをたててから滞納者と話しをしなきゃいけないですよね。
どうしてもまけて欲しいんだったら、滞納者を理事会に出席させて「前回も遅延損害金が
徴収されなかったんだから今回もまけてください」ぐらい言わせたほうがいいでしょうね。
でもこれを許しちゃうと、Ａさんには遅延損害金を加算しなかったんだから、俺につけるのは
おかしいじゃないかと後々問題になる可能性もあるかもしれません。
１年に一回後払いで払って遅延損害金が加算されないなんてことになると、誰だって
毎月払うのがバカらしくなっちゃいますよね。
前回徴収しなかったからといって今回しちゃダメだって事はないでしょう。

前回は初めてだから大目に見たけど、今回は悪質だから請求する。でいいんじゃないの。
前回のミスがあるんだから管理会社に責任をもたせて今回は徴収すべきでしょうね。

>>88,(89)
うちの管理会社も時々チョンボ（請求洩れたり、対象なのに管理し忘れたり）した時は、
自分からその差額を負担してますよ。
88さんの管理会社の回収業務を管理組合がどこまで指示してるのか？にもよりますし、恐らく相手（＝滞納者）もクセがある人だったのでしょう。
ですが、お金に関して管理会社に自由度を与えるのは危険だと思いますよ。
（他の居住者に知れたら同じこと言う人出てくる気がしますし。）

管理規約の遅延損害金は、管理組合の指示により上乗せできるというだけで絶対条件ではないようです。
実際には取らないことが多いと思いますよ。
うちのマンションで競売があり、プロの業者が落札しました。（もちろん管理費長期滞納有り）
彼らは競売の落札なんて日常茶飯事で慣れているから、この点をついてきました。
結局、長期滞納分は業者が肩代わりしましたが遅延損害金は取れませんでした、その代わり
区分所有法で支払い義務のない、駐車場の滞納分（数ヶ月）を支払ってくれました。

後から専門家に聞いたら、業者はリフォームして販売するので重要事項説明に駐車場等の
滞納があると説明しなくてはならないので、支払い義務がなくても支払うのだそうです。

いくらプロの業者だからといって・・・・いいや相手がプロの業者だからこそ遅延損害金
の請求はすべきだったんじゃないんですか？
「実際には取らないことが多いと思いますよ。」じゃなく「請求しても取れないことが
多いと思いますよ。」だったら分かるのですが・・・・・・・・・
　でも支払い義務の無い駐車場使用料がとれたのだから良かったですね。

私が知ってる組合では、遅延損害金のみの少額訴訟（訴額約３０万円）を落札業者相手に要求し、
裁判所から出頭要請が送達されたらすぐ支払ったきた例もありますけどね。

遅延損害金の請求は、もちろんしましたよ。

やはり滞納してしばらくしても支払いがない場合、念書で期日を決めて支払いを約束してもらい、その文面で、期日までに支払えない場合は、管理組合と公正証書の締結や抵当権者に滞納事実の連絡をすることに同意するぐらいの内容を入れるのが効果的かもしれませんね。
いずれにしても遅延損害金が発生し、それを支払わなければならないという認識があれば、よっぽどの理由がない限りは滞納しないと思うんですがね。

＞94さん
多分理事をして、滞納の督促をしたご経験がないんでしょうね、リアリティーが今一歩です。
＞やはり滞納してしばらくしても支払いがない場合、念書で期日を決めて支払いを約束してもらい、

念書を書くくらいの誠実さが残っていれば、滞納なんてしませんよ。
長期滞納者は、督促状も内容証明も無視しているところが、長期滞納者たる所以なんです。

＞いずれにしても遅延損害金が発生し、それを支払わなければならないという認識があれば、よっぽどの理由がない限りは滞納しないと思うんですがね。

90％の人は、よっぽどの理由がないんです、本当に経済的に困窮しているのであれば
電話も止められるし電気ガスも止められるくらいまで行って、
当然ローンも支払えないから競売になります。
そうではなくて、おとなしい管理組合をいいことに、支払いを最も後回しにして
わざと支払わないから問題なんです。
元金も支払わないのですから、遅延損害金なんて論外なんですよ、滞納者は。
競売の手続きをとるという催告でもしないと動かないでしょうね。

住宅ローンの督促、公共料金の督促、その他の借金の督促の中で、同じ屋根の下で素人集団で
管理組合理事会の督促が最も甘いから長期滞納をするんだと思いますよ。

遅延損害金の請求も、競売で取得した不動産業者は支払わなくていいのと、
そのために管理組合が裁判をすることなんてないことをよく知っているので
支払ってくれないことが多いようです。
音便に滞納額の元金だけ支払えば、理事会が納得してそれ以上少額訴訟なんてしなことも
経験的に知っているようです。

いろんなケースがあると思いますが、
うちのＭＳでは、購入者が入居後１年ほど来館せず、管理費などは入居時の事務に不備があるまま、本人はほとんど海外を移動されており、直接連絡をとる手段がなかったです。
駐車場にも高級車が１年分のほこり被って放置されてました。
もちろん、連絡とれたら一括がドーーーンとお支払い頂きました。

確かに破産しても次の購入者が払ってくれるパターンが多いので、結局は払うのか破産するのか決着をはやくつけてもらうことが重要なんですね。ってことは、他の債権者よりも強く取り立て、早めに競売申し立てにもっていくのがセオリーなわけですね。あと、管理費滞納債権で競売申し立てってできるんですか。公正証書で期限を決めて、それがブレイクされないと無理なのかなあ？

ブレイク・・

うちの管理規約は、国交省の標準管理規約がベースのようですが
管理費滞納で競売手続きまでできると書いてありますね。

うちの規約だと
・第59条　管理費等の徴収
5項、理事長は期日までに納付すべき金額を納入しない区分所有者等に対し
（理事会の会議および議事の決議を経て）支払い命令、強制執行および担保権の
実行としての競売等の申し立て並びに訴訟等の提起をすることが出来る。

　→あくまでも理事会の議決を経て理事長の判断と言うことですね。

この条項に、「管理組合は・・・遅延損害金も年利18％を加算出来る」とも書いてあります。

但し「出来る」ということで「しなければならない」ではないのが
遅延損害金は管理組合、競売や訴訟は理事会の判断だということなんだと思います。
つまり理事会が妥協すれば、遅延損害金を取っても取らなくてもいいということ。
落札した業者は、この点をよく知っているから遅延損害金まで支払わないのでしょう。

競売物件の遅延損害金については、管理組合が裁判所に提出する「債権調査票」の中に
年利○○％だとか、現在○○円だとか記載するはずですよね。
　落札業者はそれで納得して落札しているのはずなんです。裁判所としても後々トラブル
にならないように記載して通知しているのです。それを管理組合に支払わないなんて・・・・
　また、すぐに許してしまう管理組合があるから甘く見られるんでしょうね。

　落札業者としては、一つの案件を少しでも経費を掛けずにエンドユーザーに売りたいのです。

　金額にもよるでしょうが、管理組合としても「遅延損害金を支払わなければ訴訟をするぞ」
という「内容証明催告書」をその業者社長あてに送達し、反応がなければ粛々と実行するのみ
じゃないかな？

　弁護士に委嘱せず管理組合として対応すれば数千円〜２万円（印紙・切手代）だよ。

　要は管理組合としてどんだけ本気で考えてるか・腹をくくれるかだろうと思います。

わかっていても、輪番制の理事や理事長がそんな面倒なことしないというのが本音だろうね。
輪番制ならどうせ1年で交代するんだし、理事の半分ずつ交代するような意識の高い
マンションも、そう多くないでしょう。