管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用について

サラリーマンさん
若輩者が大変失礼致しました。
私は管理業界に身を置いておりますので、仕事に関するこのようなスレにはついつい熱くなってしまいます。よくないですね（仕事の時は結構冷静なんですが…）。
しかし、サラリーマンさんのような管理業界に無関係の方がご自分のマンションのために勉強されているのを、実は少なからず尊敬しています。私がフロントをしていた頃にも非常に熱心に活動されている理事の方を見ると「仕事でもないのに熱心ですごいなぁ」と思ってました。また「自分はマンション管理を仕事としているのだからこの方々よりももっともっと真剣に取り組まなければ」と思ったり…。理事の方々がそんな感じだと、「この方々を裏切ってはいけない、期待に応えなければ」という気持ちで仕事していたのを思い出しました。
マンション管理に真剣に取り組んでいることに間違いはありません。同じ真剣さをサラリーマンさんにも感じました（だからとことんレスしました）。私も学ぶべき点が多々ありました。
戸建てですか。いいですね。
いずれマンション管理士として活動されてみたらいかがですか？そうしたら今度はどこかのマンションで対決しているかもしれませんね。

不況下で新築が無くなって仕事がない小さな設計事務所はマンション管理士を取ってにわかコンサルへ。リフォーム工事を紐付きの会社へ誘導し組合と紐付き会社からバックをもらう。組合は第三者の監理、マンション管理士の先生の教えに満足。そんなのヒドくない！！

そんなの見抜けない組合はもっとひどくない。

見抜けないことだってあるでしょう

一般の住民には見抜けないから、ＣＭ方式とか、その場しのぎのコンサルが出てくるんです。

何でも他人任せ、いっそ命も預けなさいよ。

欧米ではＣＭ、ＰＭは当たり前。しかし東洋的社会では、困難です。土壌がないですからね。

日本人は字を読まない無知の集団になりつつある。縄文人の方が知能指数は上だね。

コンサルタント、まんかん士、不景気で独立して食えないから、悪ばかりヤッテルヨ。

>>273
もうマン管士バッシングはやめたらどうですか。
今のマン管士はもう管理費の値下げや管理会社の変更はやってませんよ。
どうしてもという組合に対してはコンサルするでしょうが、そういう管理会社は元々問題のある会社ですからね。
それに現在の流れは、組合の住民がマン管士の資格を取るようになってます。
何もその資格で開業しようとは思っていませんよ。
自己啓発的な要素が強いんです、だから今まで以上に強敵なんですよ、管理会社にとっては。
マン管士叩きを相も変らずやっているようじゃ、あなたみたいな管理会社は生き残れませんよ。

善良なるマンション管理士は、ず〜と前からすんでいる住民から現れます。私益のみ優先のマンション管理士は、他の資格、行政書士、建築士、会計士、社労士、保険コンサル等と副業でやっていて、看板や事務所を外部に掲げ、ＨＰまで立ち上げ、ひどいのだと本の出版までやってます。これらは、殆ど紐付き業者がいます。

他人を当てにしない事。自分でやりましょう。

マンション管理士業を他の資格と兼務しているところはやめた方がいいでしょうね。
どちらかといえば、会社のリタイア組でボランティア感覚でやる方がおられたらそれが一番いいのでしょうが。
そういう方は捜すのが大変ですので、やはり自分達のマンションの住民で資格を取るのが一番です。
組合員が競争して勉強すれば、誰か合格するでしょうし、もし合格しなくても住民のレベルは高くなりますよ。

正にその通り！

結局、管理組合のレベルアップのためにマンション管理士がいるんですよね。しかし、それに反するワルがいるから困るんです。

＞そういう方は捜すのが大変ですので、やはり自分達のマンションの住民で資格を取るのが一番です。

君は一万円を管理費から出させる魂胆だね。職を選ばずに働きなさいよ。

１万円？何のこと。

本題のコンサルタント活用の話にもどりましょう。

マン管士でもＮＰＯ法人マンション管理組合連合会で活動している人であれば良いと思いますが。
それ以外だと信頼できそうも無いよ。

全て他人任せの人生？
自分たちの脳は何に使うのかしら？

専門家を活用するのと、丸投げは違う。

それともお前は全知全能の神か。

問題点を指摘することなく他人任せにするのを丸投げと言う。

自分達のマンションにマンション管理の知識がなければ勉強すればいいし、それができなければ
必要と思えばマン管士を活用すればいいだけのこと。
但し、マン管士を活用する場合は何をして欲しいと明確にして依頼すべきだね。
資料づくりであったり、調査依頼であったり、分析とかであったりと。
自分達でやるのが一番いいのかも知れないけど、管理会社にはまかせたくない、しかし自分達でやるには時間がない
という場合に活用すべき。
特に大規模修繕工事や規約改正には使えるかもしれないが。

＞自分達のマンションにマンション管理の知識がなければ勉強すればいいし、それができなければ必要と思えばマン管士を活用すればいいだけのこと。

マンション管理士の活用は余分な事。
実績もなく、マンションを見た事も住んだ事もない人を活用するほど危険な事は無い。

>>288
何も危険なことはありませんよ。
自分達で判断すればいいだけのことですから。
実績とか云々をすぐ持ち出すけど、それでもいいのではないの。
依頼すべきことをしっかり把握して自分達で出てきた資料等をジャッジするだけのことだから。
私のマンションではマン管士に依頼することはありませんけどね。
あなたのは単なるマン管士批判だけだからね。

このスレタイからすれば、マン管士の活用はいいにくいことを交渉してもらうだけでも
価値があるのではないかな。
管理会社にしてみれば、抵抗はあるだろうが。

マン管士に管理会社変更や部分委託とか値下げ交渉をされるのが嫌なんだろうな。
だから批判してるんだろう、管理会社は。そうとしか思えない。
ということは、管理組合はマン管士を旨く活用する価値があるということじゃないかな。

自分達では管理会社に直接はいいにくいことを交渉してもらうのには
都合がいいかもね。
長年管理会社に委託してれば、中々値下げとかはいいにくいしね。
そういう使い方があるんだね。
今度理事会で提案してみよう。

そこまで落ちたかマンカン士、値下げ屋ですとさ。

マン管士を管理会社が批判すればそういうことになるのではないの。
何故マン管士を批判するのだろうと不思議に思っていたのだけど、値下げ交渉とかに活用されるから
管理組合がマン管士を無能呼ばわりして依頼しないように批判してたんだなと思うようになっただけのこと。
確かにそういうこともあるだろうね。

値下げ屋になる為に資格を取るの？どこかの組に入ったらどうよ。

あなた方管理会社が、管理組合に火をつけたのでしょう。
マン管士を徹底的に叩き、管理組合がマン管士を使わないようにするために。
却って火をつけたことになるのではないですか。
私はマン管士ではありませんが、いい加減マン管士を批判するのはやめた方がいいと思いますよ。

マンションまわりの仕事って、時給1000円前後の仕事しかないわけだから、だれがなにを何時間やってるのかを暇な理事がひととおりチェックすれば、だいたいの適正価格はわかるでしょう

マンション管理士は気の毒ね。お国の資格と思い一万円で買っても仕事は無い。これってダマされているとしか言い様がないよね。同じ無学でも取れる司法書士の方が・・・。

しかし、マンションの住民にとってはいい勉強をしたと思っているし、組合の管理には
役にたつ資格だと思っているよ。
マンションの住民は絶対勉強すべきだね。

以上はマンション管理センターの提供でした。

>>300
しかし、実際問題として、組合にマン管の資格保有者がいれば助かるのは事実だよね。
うちのマンションにもマン管保有者がいるけど、いろいろ提案してもらえるし、判らない
ことがあったら聞いてるけど良く勉強してるせいか、明確な回答をしてくれてるのでね。
何も商売に結びつけるのではなく、マンション管理にはマン管の資格というか知識は絶対
必要だよ。

>>302>>303
議論に負けて他人のコテハンを悪用。成りすまして投稿するとは本当に卑劣な奴だ。

管理侍の妄想が始まってるｗ

全然関係ない人にからんで何やってんだろーこの馬鹿ｗ

で、管理侍はマンカン持ってるのか？仕事してんの？話はそれからだ。熟年ニートとかじゃないですよね？

うちのマンション、
マンション管理士の先生にコンサルしてもらって、かなり管理費も積立金も下がった。

その先生には、重要な理事会や総会になると参加してもらっています。
管理会社のフロントより全然頼りになるし、知識も豊富でした。

やはり、フロント、特に管理業務主任者すら持っていない人は仕事に対して、
プロ意識すらなく任せることは出来ない。

無資格者はどんどん排除される方向でいってほしい。

理事会がマンション管理士にコンサルを依頼すれば、マンション管理が向上
するのは確かでしょう。
マン管士もマンションのために、どうやったら快適なマンションライフが
送れるか真剣に考えるでしょうからね。
ただ、マン管士の活用を経費削減中心にするのは問題があると思います。
マン管士の活用は、理事が自分達では時間等がなく、又知識も十分ではないので
コンサルをしてもらうという方がいいと思います。

＞マン管士の活用は、理事が自分達では時間等がなく、又知識も十分ではないのでコンサルをしてもらうという方がいいと思います。
その通り、マンション管理士に減額コンサルなんて出来る分けないし、コンサル費用を吹っかけられて終わりとなること受け合い。

それはあまりないんじゃないかな。

マンション管理士の有効活用は考えてもいいのではないかな。

成功報酬は一番安くなる方法を探すことが自分達の利益になるから
こちらのニーズ度外視で費用のみを下げることになると思う
自分の知ってるとこはコンサル使ったけど
結局組合内での意見がまとまらず
何も出来ずだったのに報酬は取られた

結局自分達が何をしたいかをまとめる事が先決で
管理会社に見積もりを取ることから初めて
自分達で勉強して比較して
それでも専門家がいたほうがいいと思うなら
コンサルでも使えばいい

組合のやりたいこともわからないのに
コンサルを使うのは
騙される相手が増えるだけだから
損なりトラブルが増えると思うよ

そもそもそんな意思決定ができない組合にしたのは
自分のせいでもあると思わないといけない

とりあえず居住者にアンケートでもとって
意見を集めてはいかが？

マン管士が全てだますとかいう貧相な発想しかないんだね。
組合はマン管士にコンサルを依頼した、そしてそれをジャッジするのは組合なんだけどね。
うまくいかなかったからマン管士が悪い、だまされたとかいうんではなく、それは
組合の方にも問題があったというのが分からないんだね。
コンサルは読んで字のごとくあくまで相談なんだけどな。
判断するのはあくまで、組合側にあるんだけど。

大した居直り、マンカン士の正体見たり、まるで８９３気取りだ。

>314
おもしろい人だね。

権利主張が渦巻く、理事会でまとまらないのに
マンション管理士に委託してまとまるわけがない←管理会社からの妨害を理事会が防ぐことが出来ないなど

理事会がまとまっていれば、マンション管理士に委託すると効果が大きい

>316
マンション管理士は単なる組合の相談相手じゃないのかな。
第三者の意見を聞いて参考にする程度でいいんだろうが。
何を相談するかの内容にもよるけど。
具体的には何の相談をしようとしているの？
だまされるとかいってるけど、何をだまされるのかもわからない抽象論
しかみえてこないんだけど。
具体的にいってほしいけど、それは何も考えてなくてただコンサルすれば
危険性があるといっているだけなのかな。

だからおまえはいいんだよ。

>318
あんたは、意見は全然いわないけど、しょっちゅうここはみてるんだね。
そして、時々　だからお前はいいんだよといっている。
おもしろいひとだね。

うちは、理事のメンバーにマンション管理士を入れました。

それなりに費用はかかるけど、管理費の値下げ等、全体的に見れば、
かなりのコスト削減に成功。

理事にマンション管理士を入れることで、チェック機能も果たしています。
以前のように管理会社が小修繕を頻繁にやるようなこともなくなりましたので。

修繕・改善工事は積立金に余裕があれば頻繁にやってもいいんですよ。
修繕をやることによってマンションの資産価値は保てますし、
第一住んでいる住民が快適なマンション生活が送れますから。
大規模修繕工事にしても、１０年でやるとこと、２０年でやるとこでは、
資産価値・快適さで雲泥の差がでてきます。
勿論、積立金次第ですけどね。
これは専有部分も同じことがいえます。
余裕のないとこでは、壁紙や障子・たたみだけしかできないが、余裕のある
とこでは、カーテン・照明器具・リビングセットの買い替え・台所の改装等が
できますからね。
一概に工事が多いから悪と決めつけるのはおかしなことですよ。

自分で言って、自分で返事してる。

修繕工事ばかりやろうとするところは、問答無用で悪徳でしょ。
今の管理会社は、小修繕で稼ぐしかなくなってきてるからねぇ。はははｗ
ここのスレは、管理会社の方々が多く紛れてますから、皆さんご注意下さい。

大規模修繕も１０年で一回などやる必要ありません。
これも協会が作った金儲けのお題目ですｗ

このスレッドは悪徳業者を変更するのに別の悪徳業者を活用するらしいがこの別の悪徳業者を査定するのに更に別の悪徳業者を活用することに、更にあー疲れた。

資産価値向上云々言うが、これも協会が考えたお題目。

過剰な修繕で住民の家計を逼迫させるのは、もってのほか。
できるだけ区分所有者の手元に金が残るようにという考えがないから、
こういう発想になるんです。

仮に、１０年間で専有部分に２００万の修繕費をかけても
１００万の修繕費をかけても、査定にはほとんど影響ありません。
共用部分についても、過剰な修繕をしすぎで金を毟り取りすぎてる。

金をかければかけるほど資産価値が上がると考えてる人は、素人か、バ管理会社の社員。
バ管理会社の方々は勉強が苦手な人が多いので、あまり知らないようですが。

>323
私は管理会社の者ではありませんよ。
ただ、一般論をいったまでです。
適正価格で工事がやられ、管理会社の必要以上のバックリベートがなく、
癒着などがなかったとしたら、改修・改善工事はやってもいいのではないですか。
お金をかけただけきれいになりますからね。
誰でもきれいなマンションに住みたいと思うでしょうから。
もう一つ、管理会社経由でなく全然管理会社にリベート等が入らなかったとしたら
どうでしょうか。
修繕工事をやるということは、改善されるということですからね。
大規模修繕工事にしても、例えばの話しでいったまでですよ。
10年でやれるマンションと20年でしかやれないマンションではどちらが快適な
マンション生活が送れますか？

ドイツのコンドミニアム修繕法は色々と参考になりますよ。
日本の管理会社のレベルの低さが窺い知れる。

１０年で一回の大規模修繕は、明らかに管理会社の利益を考えたものだよ。
これは、玄人なら誰でも知ってること。
建築士も施行業者でも、良心的なところは皆そう言ってる。
過剰修繕で資産価値が上がるなんて、洗脳されすぎもいいところ。

マンションなんて、１０年も経てばどこも同じに緩やかに資産価値は減少され、
資産価値が維持されるのは、土地の価値が高いところ。土地ですよ土地。

ほとんどのマンションは、何回修繕しようと資産価値の向上などあまり望めない。
マンション自体に大して価値もないのですから当然・・・。
つまり、一般庶民が住むマンションなど、ゴミ同然で再流通されるということです。

>328
資産価値の向上は訂正します。
いかに快適なマンションライフが送れるかに訂正します。
もし、管理会社に利益が享受されるとしても、いずれ大規模修繕工事や
小修繕等はやらなければならないでしょう。
その問題はどう解決するんですか。
それから、10年と20年の工事は例えばの話しといっているでしょう。
どちらが快適なマンションライフが送れるかといっているだけのことです。

>>325
修繕やりたくないならやらなければいいんじゃない？
管理会社や協会が何を言おうが決めるのは自分たちでしかないんだから

修繕積立金の少ないマンションは、大規模修繕工事は２０年過ぎてからでいいのでは。
その工事も最低限の修理だけでいいよ。
いくらきたなくなっても住めればいいんだから。積立金の値上げなんてとんでもない。
専有部分にしても、壁紙の張り替えや畳の交換はやらないし、カーテンもそのまま。
当然インテリアについては全く変えない。
快適さは期待しない、ただ節約あるのみ。東北地方の避難している者のことを考えたら
いくら汚くなっても我慢・我慢。

私はそんなマンションには住みたくないね。
いかに快適なマンションライフが送れるかを大切にしたい。
自分の部屋にしても、常にきれいにしてたいね。
壁紙や畳、障子とかは時々かえないとね。
カーテンは100万程度はするので、10年は我慢するけどね。角部屋なので窓が多いので。

管理会社はあくどいから、小修繕で金を稼ごうとしてます。
その中には、まったく不要な修繕もあったりします。
マンション管理士、建築士などの専門家は、これを指摘しています。

修繕、修繕で繰り返される鴨マンションにならないよう、気をつけて下さい。

修繕で全く必要のないものって何があるのかな？
普通修繕はやればそれだけのことはある筈なんだが。
それぐらいは理事連中も分かるでしょう。
積立金に余裕があれば、修繕・改修・交換等やればいいんじゃないかな。

馬鹿と金の亡者ほど、修繕をしたがるからね。
だから管理会社は信用ならんのよ。

管理会社＝世の中に最も必要ない業種

修繕は悪と考えること自体がおかしいんでは。
修繕をするということは改善されることなんだけどね。

>３３５
あんたに必要なくても俺にはある。
車に乗らない俺には車屋もＧＳも必要ない。
理髪店は必要だが美容院はいらない。
スーパーがあればデパートはいらない。
でもそれらを必要な人が存在してることくらい俺は知ってる。
あんたの職業はどれ程必要とせれてるんだい？

不要ならやんなきゃいいんじゃね？
ドアクローザーとかが壊れてうるさくてもどうでもいいなら変えなきゃいいじゃん。

外壁の打診、防水、鉄部の塗装、目地の打替、それぞれ何年程度ですべきかも知らない無知な風情が偉そうな書き込みをするものではありません。
古くなるとは汚くなるだけでなく、脆く（危なく）なることです。こんなこともわからない人間が結構いるのが分かるのはこの掲示板の効用ですね。
程度の低い反対意見など無視して進めていく必要を感じました。

不必要な修繕でボッタクリばっかの管理会社は信用してませんけど。

そもそも管理会社なんてもんは、この世にいらん職業だ。

＞No.339 by 匿名さん　2011-06-25 21:01:07
外壁の打診、防水、鉄部の塗装、目地の打替、それぞれ何年程度ですべきかも知らない無知な風情が偉そうな書き込みをするものではありません。
古くなるとは汚くなるだけでなく、脆く（危なく）なることです。こんなこともわからない人間が結構いるのが分かるのはこの掲示板の効用ですね。
程度の低い反対意見など無視して進めていく必要を感じました。


外壁のことですが、タイルの貼り方は湿式と乾式があり国交省の通達で危険視し且つ打診などの点検を要求しているのは湿式のほうですが、管理会社は乾式のマンションへも湿式と同様の点検を提案します。
無知な組合はだまされます。

341さん
教えてください
タイルの浮きって保証期間ありますよね。
タイルの点検は保証期間前にやればいいって事ですよね。
10年保証でしたら、9年目に点検する感じですか？

マンション管理士に相談して、管理費を３割くらい安くしてもらったって話も多いよね。
今まで管理会社がいかに金を毟り取っていたか分かるね。

>>339
お前勘違い野郎だな。お前が何も知らんのだろうが。
業者か？

タイルの落下事故は約25年経過物件だったと思います
役人の常として保身のため点検通達を出します
組合としては所有者責任と賠償責任保険のバランスを考慮されて管理されたらいいでしょう。
新築物件で大量のタイルの浮きがあれば瑕疵担保責任で売主へ補修請求されたらいいでしょう。
管理会社の言い分を鵜呑みにせず　まず理事会で話し合い　マンション管理士　建築士へ相談したほうが安全です。

345さん
タイルの事でコメントいただいたのですが、一番聞きたい事がよく分かりません。
25年も経過して、瑕疵担保ってそもそもあるのですか？

お聞きしたいのは、
『適切な定期点検の時期』
です。
〜〜に相談というのは、理解していますので、宜しく御願いします。

議論が完全に明後日の方向に行ってますね

コンサルなんて使うより
自分たちで頭使った方が、お金かからず下げられると思いますよ
このネットの時代、情報なんてものすごく専門的なもの以外はタダですからね
サービス変更と費用支払のバランスが取れるかどうかの選択が必要でしょうけど
それすらも自分たちで考えるべきことでしょうね

いらないサービスが高い業者なんだったら
タウンページでも見ていろんな業者に声かけてみてはいかがでしょうか
グーグルで検索した方が良いのかもしれませんけどね

コンサルが必要な理事長は即変更すべきですね。
その理由は能無しを証明したものです。

コンサルタント不要という理事長の方が能力は微妙じゃない。
能力がある方が、自分に何が不足しているか判るというもの。

外壁工事で注意しておかなければならないことは、タイルの交換数です。
悪い業者にあたると、傷んでいないタイルまでをごっそり剥いでしまい
数を多くする方法です。
よくあることですので、注意が必要です。

＞能力がある方が、自分に何が不足しているか判るというもの。

これ屁理屈という。

＞悪い業者にあたると、傷んでいないタイルまでをごっそり剥いでしまい 数を多くする方法です。

だからコンサルを呼ぶの？
おれ理事長なら打診テストに立ち会って確認するけどね。

>352
打診テストでタイルの傷んだのが何枚とわかるの？
全部やる訳ないじゃないのに。
足場でも組んで診断をするのかな？それともゴンドラで？
それにね、コンサルというか設計・監理会社も分からないよ。
何の経験もない者がいくらいってもねえ。
全然知らないのがバレバレだからね。

>352
タイルの破損とかは工事をしてから後で清算することになっているんだよ。
勉強になった？見積もりも概算でしかたててないの。

＞打診テストでタイルの傷んだのが何枚とわかるの？

範囲は分かるよ。じゃーコンサルはどうして分かるの？

>355
設計・監理会社も分からないといっているでしょう。
後で清算するんですよ。
だから気をつけなさいと警告したでしょう。

逃げた。

>>353
数年前の建築基準法の改正で特殊建築物定期報告において湿式タイルの全面打診が義務付けられました。若干の例外はあるけどね。だから、全て調査しますよ。細かいことはググってみて。

>358
そりゃあ大規模修繕工事で壁面修繕をするときは全面打診は当然しますよ。
ただ、見積もり段階ではそれは予測でしかできないということですよ。
足場を組んで１枚１枚打診して初めて分かることですからね。
乾式・湿式と全面打診とは関係ありません。

採用するかどうかは別として、そこそこの精度で調べるには、赤外線方式もある。

>360
足場を組んで1枚1枚調べるの？
それは工事の時にするもんなんだよ。

ちっとは自分で調べろや。イチャモンだけずぅーーーーっと続けて。楽しいかい？

あんたが調べる必要があるんだよ。
常識ってものがないんだからね。

>362
ずっと二人のやりとりをみてましたけど、
あなたの方がどうやら不利のようにみえますけど。