質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。
私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？
[スレ作成日時]2009-06-05 15:50:00
>標準規約第61条に相当する余剰金処理の規約は、繰越だけでなく積立金会計への繰り入れができるように改正されてますか？
これだけ話が進んでいるのにピンボケした質問ね。
べつに構わないんじゃね？
修繕積立計画なんて、概算に過ぎないから
実際に見積をとれば確実に計画通りにならないわけで
不足した場合に一時金徴収をしなくてすむように
積立金予備費という費目を別途つくっちゃえばいい。
逆にコストを抑えて積立金予備費が膨らんできたら
将来の値上げ予定をなくすなどすればいいだけだ。
もちろん総会決議を経ての話だけどな。
積立金予備費なら費目ではなく修繕積立金会計の収入の費目になる。
そうなると組合員は従来の修繕積立金以外に積立金予備費も徴収される。
積立金予備費なら支出の費目ではなく修繕積立金会計の収入の費目になる。
そうなると組合員は従来の修繕積立金以外に積立金予備費も徴収される。
＞積立金予備費という費目を別途つくっちゃえばいい。
無手勝流に過ぎない。修積金にそんな概念は入る余地はない。
積立金予備費とは恐らく一般会計における収支後の余剰金と同レベルだと思う。
経費でないから支出の費目にはならない。
それだったら従来の余剰金を積立金予備費と管理金予備費に分割すればいい。
管理金予備費は翌期に繰り越して管理に使い、積立金予備費も同様に翌期に繰り越すが、
これは修繕積立金会計に繰り入れられるようにする。
そのためには、やはり標準規約の第61条の改定をしないと繰り入れは管理規約違反になる。
管理費支出の費目についても標準規約で規定されてるよ。
勝手な支出は規約を改正しない限り管理規約違反になる。
第２７条
管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
一管理員人件費
二公租公課
三共用設備の保守維持費及び運転費
四備品費、通信費その他の事務費
五共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
六経常的な補修費
七清掃費、消毒費及びごみ処理費
八委託業務費
九専門的知識を有する者の活用に要する費用
十地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する
費用
十一管理組合の運営に要する費用
十二その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用
とにかく管理規約を改定しない限り一般会計から特別会計への資金移動は管理規約違反になる。
国交省の標準管理規約は区分会計が原則だから、会計間の資金移動なんかを規定するわけがない。
基本は会計ごとの独立会計だから。国の会計も一般会計と特別会計は厳密に独立している。
以前、霞ヶ関埋蔵金の話題が世間を賑わしたが、これは管理組合の一般会計の余剰金を特別会計に繰り入れるのとは逆の、特別会計での余剰金（霞ヶ関埋蔵金）などを一般会計にまわそうということだ。
これも国は法律を改定(特会法第８条第２項)して特別会計での余剰金などを一般会計に繰り入れられるようにした。
特別会計に関する法律 第８条第２項
（剰余金の処理）
第八条 各特別会計における毎会計年度の歳入歳出の決算上剰余金を生じた場合において、当該剰余金から次章に定めるところにより当該特別会計の積立金として積み立てる金額及び資金に組み入れる金額を控除してなお残余があるときは、これを当該特別会計の翌年度の歳入に繰り入れるものとする。
２ 前項の規定にかかわらず、同項の翌年度の歳入に繰り入れるものとされる金額の全部又は一部に相当する金額は、予算で定めるところにより、一般会計の歳入に繰り入れることができる。
国の例示は説得力がありますね。
管理規約違反は、裁判するとすべて無効になるんですか。
規約違反に伴い管理組合が被った損害賠償になると思う。
＞とにかく管理規約を改定しない限り一般会計から特別会計への資金移動は管理規約違反になる。
間違い。以下の規約で総会の普通決議で可能です。
(議決事項)
第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 以下 略
十五 その他管理組合の業務に関する重要事項
知ってた
先ずは、規約がどうであれ管理費余剰金の所有関係がどの様になっているかを考える必要があります。
区分所有法第２８条（委任の規定の準用）：
この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は委任に関する規定に従う。
となっており、
委任に関する民法第６４６条（受任者による受取物の引渡し等）：
受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなければならない。
となっております。
更に言えば、区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）：
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
となっていることから、管理費余剰金には負担割合（持分割合）が定められている共有物
であり、翌年度管理費への繰越や修繕積立金等特別会計への編入には全区分所有者の合意が必要となり、区分所有法での決議案件ではなく民事的案件になります。
大抵の定期総会では全区分所有者が決議に参画することはないもので、この法理論からは管理費余剰金は支払割合に従い全区分所有者に返金されることとなります。
しかし、この様な法理論ができない理事役員は翌年度管理費への繰越や将来に不安を残す修繕積立金等特別会計への編入を第１号議案「決算報告」で過半数決議で強行しており、
本来ならば理事役員の助言役の管理会社（管理業務主任者）は委託契約更新等で理事役員に嫌われたくないことから放置するケースが多数散見されます。
因みに、建物の管理や使用については区分所有法が特別法として法的要求をしておりますが、それらに関する金銭管理については民法が法的要求規定であります。
通常ですが
一般会計は管理費で賄われるべきで
特別修繕会計は修繕積立金で賄われるべきなのですが
駐車場代をどちらに回すのかで議論になります
不安定な駐車場代をどうしましょうか
ですが、ほとんど修繕の必要が無い平面駐車場と
ほとんど修繕費に回した方が良い機会式駐車場と混在します
なので、一般会計から特別修繕会計へ移すというのが合理的です
無駄遣いによって回らなくなった一般会計ならば管理費を上げるべきです
それよりも一般会計が無駄遣いによって枯渇したせいで
特別修繕会計から一般会計へ回すような事例を防ぐべきですよ
特別修繕会計の使い道は長期修繕計画で定められているべきですから
匿名さんへ
区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
となっており、共用部の負担（管理費）と共用部からの利益（駐車場利用料）は相殺でき得るもので、駐車場利用料は管理費の収入として扱う方が合理的・合法的です。
また、管理費と修繕積立金には互いに契約関係
契約当事者：管理費＝各期理事長と各期区分所有者 修繕積立金＝長期修繕計画期間中の理事長とその期間の区分所有者
目的 ；管理費＝共用部の点検や運転等の管理等 修繕積立金＝長期修繕計画による定期修繕や不測事態への対応等
が違っており、互いに独立していることから双方間の資金融通はできないものです。
管理費、脩積金それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要する会計(管理費会計または一般会計)と大規模な修繕工事費に備えるため会計(修繕積立金会計または特別会計)は、区分して経理する必要がある。
また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。
このように区分経理を行うことによって、いわゆる管理会計という観点からも、予算 と実績の推移を適正に把握し、管理することができる。
302さんのご意見が常識的且つ現実的ですね。
３０２さんのご意見が常識的且つ現実的でないよ。
両会計は目的や契約関係に相違があり、各々で自律的かつ独立的な管理運営が求まられるもので、金銭管理特に余剰金（全区分所有者の金銭共有財産）の処分は区分所有法対象外で民法の共有物変更に当たるもので総会決議と言っても全区分所有者の同意や賛成を得ることが必須である。
よく言われることだが、不足がちな修繕積立金を維持させるために管理費余剰金を編入することが肝要だとか、管理費余剰金は翌年度繰越もあり得る話だとか、言われるが、前者についてはしっかりと長期修繕計画を立てその適切性を維持させた上で修繕積立金額増減をすれば不足状態にならず、後者については翌年度に必要な管理事業に必要な管理費設定を各会計年度で決め徴収すればよい話でこんな繰越話はあり得ないものである。
要は、民法の債権目的を的確に運営していあらず、管理費等徴収事務の簡素化（管理会社の事務怠惰へのなびき）に乗せられているだけで、理事役員の本来責務を完遂していないものだ。先ずは、常時管理事業管理や建物管理（建物の状況管理）をし的確な会計管理をすべきである。姑息な手段に逃げることは何れ無秩序な管理に陥り建物の崩壊に結び付くもので、そろそろ思考の展開をすべきである。
>先ずは、常時管理事業管理や建物管理（建物の状況管理）をし的確な会計管理をすべきである。姑息な手段に逃げることは何れ無秩序な管理に陥り建物の崩壊に結び付くもので、そろそろ思考の展開をすべきである。
出来もしない子どもじみた理想論に凝り固まった考えは笑いもの。
総会決議で常時ではない臨時の資本移転は合法的なものである。
>>293
管理費の残金も修繕積立金の残金も区分所有者の財産である。
だからといって総会でその両方を混ぜる事はできない。
あなたがＭ管理士や業務主任者ならば、この様な回答はしないだろう。
この様な自分に都合の良い回答で混乱させる意図が理解できない。
指摘されている４８条の内容はその通りでも、
例えば、標準管理規約の２７条、２８条では、
それぞれの使途が定められており、
自分のルールを適用させて良いとは記載されていない。
常識や現実的と言う言葉で規約を曲げる前に、
規約をそのように改定してから行うべきであろう。
理想論かも知れないが、ルールを無視すれ事が許されるならば、
管理費の滞納がまかり通る事の第一歩となる。
ご存知のように、>>264（=>>302）は、マンション管理センターの
下記オフィシャル・レポートの８ぺージからのコピペである。
公益財団法人 マンション管理センター
【オフィシャル・レポート】
マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理
http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/zaimukaikei.pdf
>管理費の残金も修繕積立金の残金も区分所有者の財産である。 だからといって総会でその両方を混ぜる事はできない。
理屈にもなっていません。
もう少し勉強してから参加しましょうね。
機械式駐車場の修繕どうすんの？
っつか移し替えなくても管理費と修繕積立金のバランス変えたら終わるだけの話で
時間かけてそうするか、すぐにやるかの違いだけ
余剰金の使い道も無いわけだから、特別修繕会計に割り振って
区分所有者に厳しく見られる総会の決議で用途を決定することで問題無いと思う
ただし、特別から一般の振替はおかしい
管理費を上げるべきところ
ピギナーさんへ
公益財団法人 マンション管理センター
【オフィシャル・レポート】
マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理
http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/zaimukaikei.pdf
を拝見し、何か矛盾性を感じたしだいです。
当該レポートでは『それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要する会計（管理費会計または一般会計）と大規模な修繕工事費に備えるため会計（修繕積立金会計または特別会計）は、区分して経理する必要がある。』言いながら、『管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。』と言っており、これでは、管理会計は修繕積立金の一部化になりますが、総会決議であれば混同にならないのか？大いに疑問を感じます。
また、総会決議と言われても管理費会計の剰余金は全区分所有者共有物で全区分所有者の同意がなければその性質を変更できず、大抵の総会では全区分所有者の同意なんぞは取れないもので、自然的に全区分所有者の持分割合に従い返金されることになるものと考えます。
簡単に言えば、管理者（理事長）が会計年度内の一般管理業務に必要だとして請求されたお釣りが余剰金で、一般的にお釣りは負担者に返金されるものですし、これらは日常生活でのスーパー等で買い物でも行われているものです。
仮にスーパーで買い物をした際にお釣りが出た場合、スーパー側から次回買い物での支払用として保管させて頂くとか、別フローでの買い物に回させて頂くとか、言われたらどの様に思うのでしょう。小生はこれらの意味不明の弁を無視し即時釣り銭の手渡しを強固に要求することにします。
更に言えば、当該レポートの添付会計報告書式を拝見し、駐車場使用料が管理と修繕積立金の両方の歳入になっており、ここでもそれぞれの会計を混同している様なもので、本文との矛盾性を感じます。
因みに、マンション管理センターは標準管理規約を基本として思考しかできず、民法的な思考ができない団体で、面倒な会計処理をしたがらない管理会社（管理業務主任者）への配慮しかできないものです。だから矛盾性あるレポートを恥じらいもなく作成し公開することができるものです。
>>先ずは、常時管理事業管理や建物管理（建物の状況管理）をし的確な会計管理をすべきである。姑息な手段に逃げることは何れ無秩序な管理に陥り建物の崩壊に結び付くもので、そろそろ思考の展開をすべきである。
>出来もしない子どもじみた理想論に凝り固まった考えは笑いもの。
>総会決議で常時ではない臨時の資本移転は合法的なものである。
匿名さんへ
仮に理想論であっても管理者（理事長）にはこれら責務はあります。（区分所有法第２６条）また、臨時の資本移転は合法的なものではありません。各々会計でしっかりと予算化をすれば、資本移転なんぞはあり得ないもので、むしろ臨時の資本移転をすることは管理運営の怠慢性を自己披露するもので恥べきものです。管理者（理事長）には善管注意義務が課せられており、こんな無様な会計処理しかできない者は管理者（理事長）を辞任させることが肝要です。
↑脳のない組合から一生懸命に過大予算獲得して不必要な補修費で暴利を得ようとする管理会社の理屈としては良く分かります。
これをさせないためにも過大管理費の資本を脩積金に移転させることは当然な事です。残念でした管理会社さん！
＞脩積金て、何？
教えて差し上げましょう。脩積金とは修繕積立金の略語ですよ。
標準管理規約では、管理組合外部への資金の支出に関する事項は定めているが、
管理組合の各会計間の原資の移行については規定していない。
したがって、規約、使用細則等又は法令のいずれにも定めのない事項であるので、
総会の決議によることになる。
もちろん、会計処理細則を定め、この旨を規定しておくこともできる（※）。
（※）マンション管理センターによる会計処理細則の参考様式
（第20条に「原資の移行」を規定）
www.mankan.or.jp/12_member/syosiki/s_23_00.doc
>>311
>また、総会決議と言われても管理費会計の剰余金は全区分所有者共有物で全区分所有者の同意がなければその性質を変更できず、大抵の総会では全区分所有者の同意なんぞは取れないもので、自然的に全区分所有者の持分割合に従い返金されることになるものと考えます。
基本的なことであるが・・・
権利能力なき社団の財産は、構成員の総有であり、各構成員には共有持分権がない。
つまり、法人ではない管理組合の財産（管理費・修繕積立金等）について、
区分所有者が共有持分権を有すると主張するのであれば、
もはや「権利能力なき社団」とはいえず、「任意団体（組合型団体）」である。
（関連情報）
以下は、預金保険機構のホームページ「預金保険制度の解説」からの抜粋である。
「マンション管理組合は、法人格を有していなくても、団体としての組織を備え、構成員の変更にかかわらず団体が存続し、総会の決議に基づいて運営されるなど、「権利能力なき社団」と認められる場合が多いと考えられます。
一方、「任意団体」であるマンション管理組合名義の預金等は、構成員の預金等として、持分に応じて分割された上で、各構成員の他の預金等と合算されます。
マンション管理組合の規約に、「組合資産について構成員が共有持分権を有する」旨を明記した場合には、当該マンション管理組合は「権利能力なき社団」とは認められず、「任意団体」になると考えられます。」
管理組合は一般には権利能力なき社団ではあるがそれには必要条件がある。（最高裁判例昭39・10・15）
ピギナーさんへ
「標準管理規約」は法律でない。
故に、法的強行規定が優先されるもので、民法上の債券目的や共有物変更の強行規定が最優先されるものです。
因みに、資産移転規定は民法の共有物変更の強行規定で定められています。総会決議何ぞは当該強行規定の足元にならないものです。
ピギナーさんへ
＞法人ではない管理組合の財産（管理費・修繕積立金等）について、区分所有者が共有持分権を有すると主張するのであれば、もはや「権利能力なき社団」とはいえず、「任意団体（組合型団体）」である。
であれば、区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
はどの様に解するものなのでしょうか？
管理費等の出資割合（共有持分権）は区分所有法第１４条（共用部分の持分の割合）
各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
で決定されるもので、これら権利主張は区分所有者の権利です。
現に、マンション建替円滑化法での建替決議の権利移転ではこの理念が採用されています。
最後に一言ですが、マンション管理運営では、民法や区分所有法を管轄する法務省と管理適正化法や建替円滑化法及び標準管理規約を管轄している国土交通省から精神分裂的関与を受けたいるもので、未だ確かな存在や地位を持っているものではありません。それ故に確固たる管理運営理念がなく諸説が乱在するものです。
いやあ皆さん。すごいですね。剰余金でこれだけ盛り上がれるとは。
弁護士志望の学生の議論みたいです。
特に剰余金処分が、資金の性質が変わるから民法の「共有物の変更」に当たるなど、目からウロコです。
「積立金の取り崩しは総会決議が必要」と標準管理規約に書いていませんでしたか？
総会決議ですぐに元に戻せるものが、なんで「民法の共有物の変更」に当たるのですか？
共有の建物を改築するなら、もとに戻すのに費用も掛かるし、損害を被る共有者もいるかもしれませんから
「共有物の変更」になりますが、資金の性質が変わるから民法の「共有物の変更」に当たるなどという判決が出ると
思いますか？
ましてや、もとに戻せなどという判決が出ると思いますか？
おまけに、総会で「提訴」と裁判費用の予算が承認されない限り、裁判費用は個人負担です。
誰が提訴しますか？
総会で、この理屈をふりかざしてもクレーマー扱いされるのが関の山です。
だから「机上の空論」と言われるのです。
それから、「規約違反で無効」「裁判」「損害賠償」などという言葉が頻出していますが
「規約違反で無効」かどうかを決めるのは、誰ですか？
恐れながらと、裁判に訴えても「違反であるが実害がないので決議は有効」と判決が出て終わりですよ。
そもそも、剰余金処分を個別の議案にしている組合のほうが少ないそうです。
（ある監査法人が言ってました。）
、
こういう人がマンション管理士として、組合にアドバイスすれば、組合は大混乱に陥るでしょうね。
なお、マンション管理組合において一般会計・特別会計と言って、国の一般会計・特別会計と混同しているように見受けられる発言がありましたが、正しくは管理費会計・（修繕）積立金会計です。
特別会計として考えられるのは、駐車場会計・水道会計などです。
（修繕）積立金会計のようなしばりはありません。
匿名さんへ
再三言うが、「標準管理規約」は法律ではなく単なる参考文書で法律（特に強行規定）が最優先されるものです。
「標準管理規約」での修繕積立金の取り崩しとは
「標準管理規約」第２８条（修繕積立金）
管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
と言うもので、区分所有法上の建物管理条項や解体条項（建替円滑化法の権利移転条項）にあたり、当然総会決議が必須であるものです。
＞総会で、この理屈をふりかざしてもクレーマー扱いされるのが関の山です。
＞こういう人がマンション管理士として、組合にアドバイスすれば、組合は大混乱に陥るでしょうね。
果たして如何なものでしょうか？確かに自分の誤った認識の常識と違う意見者をとかくクレーマーと評して排除したがるのは人情ですが、また、総会は無責任・関心な者達が自分の誤った認識の常識に追証を与える場（馬鹿な理事役員が馬鹿な区分所有者を騙す。）になっているだけで、そろそろ是々非々的な論議ができ得る場にすべきではないでしょうかと思うものです。なんせ、誤った認識の常識より法律が優先されるものです。また、こういう人がマンション管理士として、組合にアドバイスすれば組合は大混乱に陥るのは当然でしょう。誤った認識を常識としてきた者達（管理組合）は認識改心を求められると混乱するものです。でも、この混乱の後には正当な管理運営が来るもので避けてはいけないものです。
そろそろ、「標準管理規約」を基にする論議から脱却して頂きたいものですね。
法の中の「強行規定」は規約により曲げることは出来ないが、
区分所有法は住民自治を優先するところが多く、
各所に「別段の定め」なるものが出現し、
規約に於いて「別段の定め」を優先させることができると謳っている。
しかし、その部分（自分の都合が良いところ）だけを抜き取り
だから「修繕積立金と管理費を混同させても良い」とはなりません。
別の規約条項の中にそれぞれの使途がきめられているからです。
総会の決議のみで、
管理費の剰余金を修繕積立金に移行することはできません。
ただし、各管理組合の規約でその事を許しているのであれば、
この限りではなく、決議結果に従うものとなります。
ここに登場する方の多くは、法や規約の一部のみを振りかざして
自分の主張を押しつけていますが、もっと全体を読み下さないと
誤った結論に導くことになりかねません。
>総会の決議のみで、 管理費の剰余金を修繕積立金に移行することはできません。
論拠が全くないね。
＞資金の性質が変わるから民法の「共有物の変更」に当たるなどという判決が出ると思いますか？
＞「規約違反で無効」かどうかを決めるのは、誰ですか？
この２点について反論がありませんね
＞再三言うが、「標準管理規約」は法律ではなく単なる参考文書で法律（特に強行規定）が最優先されるものです。
申し上げますが、標準管理規約は参考文書ではありません。
実際の組合で、標準管理規約ではこうだから、自分たちもこうしようなどという事はありません。
自分の組合の規約に拘束されます。
標準管理規約と違う規定をしている組合では、標準管理規約は何の拘束力も持ちません。
（標準管理規約を採用している管理組合では）規約に違反・・・・の、（ ）を省略しているだけです。
329です。
>この混乱の後には正当な管理運営が来るもので避けてはいけないものです。
確かに、その通りです。
唯、剰余金の積立金会計への移行が違法だと主張する事の功罪を考えて欲しいと思います。
あなたの知識、能力はもっと組合にとって有意義なことに使ってほしいと思います。
例えば、規約改正、修繕工事への競争原理の導入、管理委託費の適正化、長期修繕計画の検証など、組合にとって、もっと重要な課題は沢山あるはずです。
私は、有能なのに方向が少し変なために、クレーマー扱いされている人を少なからず知っています。
そして、先入観のために、その人たちの正当な発言までもが無視される場面も何回も見ました。
(議事)
第三十九条 集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
No.330匿名さん
ありがとうございます。
No.329匿名さん
＞申し上げますが、標準管理規約は参考文書ではありません。
もし、No.329匿名さんとNo.330匿名さんとの関係や意見して良いかはは解りませんが、
国土交通省「マンション標準管理規約の改正について」：
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/kiyakugaiyou.pdf
では『マンション標準管理規約（以下「標準管理規約」という。）は、管理組合が、それぞれのマンションの実態に応じて管理規約を制定、変更する際の参考として、作成、周知しているもの』とのことです。
つまり、参考文書的な存在となります。
これを丸呑みした際には、これの背景や文言は正式な規約となりますが、違った規約を策定する権利は保証されています。
小生は、「標準管理規約」を論議の正当性維持のため参考文書と扱い、論拠を民法や区分所有法及びマンション周辺法律としたいと考えることにしており、今後ともこの考え方は変わるものではありません。
ご理解頂ければ幸いです。
No.325匿名さんへ
貴殿論議に矛盾性を感じる。
＞法の中の「強行規定」は規約により曲げることは出来ない。
これは民法規定（特別法である区分所有法を含む）で言われているもので、当然なことである。
一方、
＞各管理組合の規約でその事を許しているのであれば、 この限りではなく、決議結果に従うものとなります。
とは、規約は区分所有法の内部規定類の総称であるが、区分所有法では建物管理については法的規定はあるが、建物管理に関する金銭管理は民法に預けているもので、規約の範疇外事項である。
規約で如何に定めても、民法の共有物の変更規定には何ら抵抗がでいないものである。
因みに、民法６６７条（組合財産の共有）
各組合員の出資その他の組合財産は、総組合員の共有に属する。
から、管理組合財産は全区分所有者の共有財産で、財産目的の変更は
民法第２５１条（共有物の変更）
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
に法的拘束を受け、単なる規約や総会決議で管理費と修繕積立金への編入及び余剰金の翌会計への繰越はできないものである。
議論があるようだけど、積立金会計への繰入が違法だとしても、
一時的に積立金の値下げと、管理費の値上げの議案を可決して帳尻あわせれば、同じことになるんじゃ？
そしたら、初めから剰余金の繰入を議案化して認めた方が早いと思うのだけど。
区分所有者が認めたらそれ以上、何を問題にするの？
ＮＯ３２５です。
貴方の主張は、正しいと思います。
「規約で定めている」と言うことは
他の区分所有者の同意を得ていることにならないのかな。
区分所有法の３０条では、
「管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は・・
規約で定める事ができる。」となっていることから、
規約の中で、
「管理費の剰余金は、管理費から修繕積立金に移行する」とした
条項があれば可能と考えるのが正しいのでは。
むやみに剰余金を修繕積立金に移行することを
「総会の決議があれば可能である」と言っているのではありません。
すんません。逆です。管理費の値下げと積立金の値上げが正しい。
No.335周辺住民さん
＞一時的に積立金の値上げと、管理費の値下げの議案を可決して帳尻あわせれば、同じことになるんじゃ？
いや違いますね。
この議案は各々の会計を独立的に管理されていることとなり、
＞初めから剰余金の繰入を議案化して認めた方が早いと思うのだけど。
の様な各々の会計を混同的に考える様な思考とは違います。
一般的には、修繕積立金の根拠である長期修繕計画がしっかりしていないか、不安定状況で恒常的に修繕積立金に不足感があり、管理費を定額化した都合で管理費に余裕感があるものですが、『積立金の値上げと管理費の値下げ』の対策を講じれば、共有物変更手続き（全区分所有者の同意）を取らない姑息な余剰金の編入と言う不法行為は根絶されるでしょう。
No.336匿名さんへ
＞「規約で定めている」と言うことは他の区分所有者の同意を得ていることにならないのかな。
そうはなりません。
区分所有法第３１条（規約の設定、変更及び廃止）
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。
つまり、区分所有者及び議決権の各四分の三以上は必ずしも他の区分所有者の同意を得たものではないので、『他の区分所有者の同意を得ていること』ことにはなりません。
再三申し上げていますが、区分所有法での建物管理は日常的な管理や修繕施工等の是非を問い実施することの範疇で、この後から発生する金銭管理（管理者（理事長）の債権は、民法第６４９条（受任者による費用の前払請求）
委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をしなければならない。
⇒受任者（管理者（理事長）は、委任事務を処理するについて費用を要するときは前払請求ができる。
民法第３９９条（債権の目的）
債権は、金銭に見積もることができないものであっても、その目的とすることができる。
と言う民法範疇で、規約で『管理費の剰余金は、管理費から修繕積立金に移行する』としても目的使用やしっかりとしていない請求を招くことで無効となるものです。要は規約に定めるべきは「監理費と修繕積立金は区分管理をし、如何なる場合でも資金の相互融通はできない。」です。
プロセスと思考が違っても、結果としてB/Sの数字が同じやんかということ。
目的と結果が同じなら、プロセスや手続きを省略変更してもいいんじゃないか？
あくまで、組合員の合意が前提ですけど。
＞要は規約に定めるべきは「監理費と修繕積立金は区分管理をし、如何なる場合でも資金の相互融通はできない。」です。
区分管理は当然としても、如何なる場合でも資金の相互融通は出来ないとは言い切れない。
管理費と修繕積立金は普通会計と特別会計の関係にあるので、特別会計から普通会計への資金融通は普通会計の一貫性を阻害するので出来ないが、普通会計の余剰資金が或る年月の間に過剰になった場合は、長期修繕計画の不確定要素を補う為に管理費勘定から修繕積立金勘定への資金融通は総会決議を経れば可能なことは当然である。
匿名２号 さん
いきなり、「民法上の組合（任意組合）」や「（狭義の）共有」の
話を持ち出しても、議論が空転するだけです。
少なくとも、
区分所有法３条団体が法人ではない場合において、
１．団体の法的性格（法的性質）は？
２．団体の共同所有財産の所有形態は？
などを整理してから、話を進めたほうがよいと思います。
No.340匿名さんへ
＞原始規約が規約として成立する時をご存じか。
成立する時については重々承知をしている。
ただし、この成立する時の事務処理に聊か疑問がある。
マンション購入者に対し、マンション販売業者（宅地建物取引主任者）がこのマンション販売業者が決めた「原始規約」を承認承諾することを売買契約要件とし、民法や区分所有法及びマンション周辺法律を知らないことを良しとして、違法状態の「原始規約」を承認承諾させているものです。
仮に、マンション販売業者が決めた「原始規約」を承認承諾しても、この「原始規約」に違法性があれば、民法上の強行規定により承認承諾を無効にでき得るものです。
●民法第９４条（虚偽表示）
相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。
まして、マンション購入者に対し、マンション販売業者（宅地建物取引主任者）がこのマンション販売業者が決めた「原始規約」を承認承諾することを売買契約要件とすることがそもそも違法であり、売買契約と規約成立は民法でも次元が違うものです。
売買契約は、マンション販売業者（宅地建物取引主任者）とマンション購入希望者との間の契約事項で、規約成立は区分所有法第３条（区分所有者の団体）
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
の通り、全区分所有者間の相互契約であり、契約上の債権債務関係が違っているもので、これらを混在させることは、マンション欲しさにマンション販売業者（宅地建物取引主任者）がマンション購入希望者を騙すものです。
No.342匿名さんへ
＞管理費と修繕積立金は普通会計と特別会計の関係にある。
こんな思考はあり得ません。管理費と修繕積立金は各々の目的を持った独立的な区分管理をすべきものです。
＞長期修繕計画の不確定要素を補う為に管理費勘定から修繕積立金勘定への資金融通は総会決議を経れば可能なことは当然である。
長期修繕計画の不確定要素は、管理者（理事長）の責務として絶えず不確定要素を確定し必要に応じ修繕積立金を値上げすればよい話です。長期修繕計画の不確定要素を補うための編入は管理者（理事長）の責務を全うしていないことを自己宣言する恥べきものです。
だからと言うまでもありませんが、管理者（理事長）にはある程度の知識が必要でどこかの「標準管理規約」で組合であれば誰でもなれるとは相当な危険性を管理組合に内在させるもので、国土交通省の危機管理には相当な疑いを持つものです。
ピギナーさん
貴殿の意見にお答え致します。
いろいろ書かないと説明ができないので、「組合 - Wikipedia」：
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%B5%84%E5%90%88
を紹介しお答えとします。
>>344
ここもあなたの主張は正しいと思います。
また、そうあるべきだとも思います。
全く別の事案ですが、
原始規約の内容が争われた事件で、
区分所有法に従うと被告側が負けると思われたが、
結果は、「民法上の契約の自由」を理由に
原告側が負けております。
即ち、法に触れるかも知れない内容の契約でも
契約が成立していれば、契約内容は有効なのです。
原始規約にもデベロッパー有利の怪しい規約が散見されます。
悲しいことですが、
「知らずに押印しました」は通用しないと考えるべきです。
>＞管理費と修繕積立金は普通会計と特別会計の関係にある。
>こんな思考はあり得ません。管理費と修繕積立金は各々の目的を持った独立的な区分管理をすべきものです。
気の毒に漢字が理解出来ないようですね。
普通会計とは管理組合の毎日、舞月使用する資産管理です。これに比べ修繕積立金は長期修繕計画書に基づく積立は毎月ではあるが支払は20年以上に一回の長期の間隔になるので普通会計とはことなる特別な会計という意味ですよ。
しかも長期修繕計画書も20年以上になると経年劣化で計画書そのものが改訂され、それに見合う修繕積立金は増加するのが一般ですので普通会計（管理費）余剰金は普通会計に充当されるのが当然ではあるが、長い年月には過剰な余剰金となるのでこれを修繕積立金（特別会計）に総会の決議を経て振替えるは当然でこれで管理組合の運営が出来るのである。
＞長期修繕計画の不確定要素は、管理者（理事長）の責務として絶えず不確定要素を確定し必要に応じ修繕積立金を値上げすればよい話です。
そのような必要に応じ値上げするとはそれこそ管理組合の無能さを示すもです。
＞長期修繕計画の不確定要素を補うための編入は管理者（理事長）の責務を全うしていないことを自己宣言する恥べきものです。
長期修繕計画書が二回目の実施になるとき平気で値上げするとは管理組合の実態を無視した無能な思考で長期的視野に立つは当然である。経験に乏しい書生の発想は非現実的思考そのものである。
>>346
なるほど～
説明の代わりに、「組合 - Wikipedia」のＵＲＬですかぁ・・・
つまり、
１．管理組合法人ではない区分所有法３条団体は、「民法上の組合（任意組合）」である。
２．団体の共同所有財産は「合有」であり、持分の処分や清算前の分割ができないなどの
団体的拘束は受ける（民法676条）が、各組合員には潜在的持分がある。
３．また、専有部分の譲渡等により組合員でなくなった等により組合から脱退した時は、
持分の払戻しが行われる（民法681条）。
４．預金保険の取扱いにおいては、「マンション管理組合名義の預金等は、
組合員の預金等として、持分に応じて分割された上で、各組合員の他の預金等と合算される。
http://www.dic.go.jp/shiryo/yomoyama/yomoyama-3-1-4-b4.html
こんな理解でよろしいでしょうか？
議論が錯綜してますます分からなくなりました。
そもそも民法を初め法律というものは包括的に書かれているので、民法を持ち出す人の主張が正しいかどうかも分かりません。
１． 剰余金の移行が民法の「共有物の変更」にあたるのか
そのような判決が出るとは思えません。
２． 管理組合が解散するとき以外、返金はできないは正しいのか
「また、専有部分の譲渡等により組合員でなくなった等により組合から脱退した時は、持分の払戻しが行われる（民法681条）。」でも、通常区分所有者でなくなった者に分与はしませんね。つまり管理組合は民法上の組合ではないということでしょうか？でもマン管士の問題に管理組合の関係は組合契約であるとありましたね。
３． 原始規約には全員が署名押印しているが、全員の承認が必要な事案まで承継人に適用されるのか
４． 「管理費と修繕積立金は各々の目的を持った独立的な区分管理をすべきものです。」は正しいのか。標準管理規約には「修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない。」と、書かれているが、これは「独立的な区分管理」と、同義語か？
私には、生活費と老後の資金程度の違いとしか思えません。
どなたか、私の疑問若しくは間違いにお答えください。
329です。
多分、表現が違うだけだと思うのですが
＞小生は、「標準管理規約」を論議の正当性維持のため参考文書と扱い、
標準管理規約は一例にすぎません。「正当性維持のため参考文書」の部分に違和感を覚えます。
ですから、私は「標準管理規約」の部分は「当管理組合は標準管理規約を採用しているので」と、読み替えています。
＞論拠を民法や区分所有法及びマンション周辺法律としたいと考えることにしており、今後ともこの考え方は変わるものではありません
これにより標準管理規約の強制力が担保されている部分は、異論ありません。
No.347匿名さんへ
＞「知らずに押印しました」は通用しないと考えるべきです。
この思考は当然のことだと思います。
しかし、今まで日本人は真なる民主主義における市民権を自らで獲得（革命）をしておらずお上から市民権を与えられてきた性質上、また、日本教育が教科主体的で法制度を含む生活主体的なものでないものから、お上（ここではマンション販売業者）に疑いを持つ程の力量がなくお上は正しいことをしていると思い込むのは、日本人の性です。
だからこそ、「標準管理規約」やマンション関連法律所管でない国土交通省（マンションの販売業者やマンション管理士及び管理業務主任者を含む）の言動に対し、ちある程度の学習をしつつ絶えず疑いを持つべきです。
話はずれますが、昨今の大企業の不祥事ではこれら企業を漫然と消費者は信用した結果、最大の被害者となり、食品表示偽装では消費者が力量がないことをよいことをよしとし、最重要視されるべき消費者を正々堂々と騙しても罪意識もないのが、日本の現状です。
これからの日本人には騙されない確固たる力量を付けていくことも重大課題となるでしょう。
No.348匿名さんへ
＞気の毒に漢字が理解出来ないようですね。
先ずは、この文章意図が見えません。
小生の考えでは、管理費＝普通会計と修繕積立金＝特別会計の様な扱いに意味はないもので、各々の目的を持った独立的な区分管理をすべきものだと考えます。
貴殿の『管理費＝普通会計と修繕積立金＝特別会計』の様な思考には到底理解はできず、これら会計理念を創出させた国土交通省も小生思考に近いものです。
＞必要に応じ値上げするとはそれこそ管理組合の無能さを示すもです。
マンションと言う建物は将来が見通せない大自然に立っているもので、想定外の経年劣化や災害被災等の不確定要素を抱え、最悪な場合は建築瑕疵が突如顕在化するもので、これらに柔軟に対応すべきで、従って長期修繕計画の適宜な再思考やそれに伴う修繕積立金の変更（増額）は当然のことで、決して管理組合の無能ではないものです。むしろ、長期修繕計画の適宜な再思考やそれに伴う修繕積立金の再思考はすべきものです。
但し、言えるのは根拠のない思いつき的な修繕積立金の変更はこの範疇ではありません。
＞長期修繕計画書も20年以上になると経年劣化で計画書そのものが改訂され、それに見合う修繕積立金は増加するのが一般ですので普通会計（管理費）余剰金は普通会計に充当されるのが当然ではあるが、長い年月には過剰な余剰金となるのでこれを修繕積立金（特別会計）に総会の決議を経て振替えるは当然でこれで管理組合の運営が出来るのである。
どこそかの投稿レスで言ったかもしれませんが、管理費会計は会計年度単位で清算ができ得るもので管理組合の永続性との関係も希薄で、会計年度をまたぐ繰越は安直な思考かつ民法の共有物変更理念からも逸脱しています。
この考え方に至った根拠には、民法の組合条項の事業清算時の資産清算規定や「標準管理規約」第６１条（条文割愛）のコメントはないことの根拠なき条項であることです。
また、そもそも管理費に過剰な余剰金が生まれることは管理費設定に根本的問題を抱えているもので、区分所有者に背負わせるべきでない負担を課していることになります。当然のことですが、区分所有者にはご自身の生活を守る権利があり、こんな背負う必要がない負担を正々堂々と課すとは非人道的です。
更に、独立性がある修繕積立金では各種不確定要素に則した金額の再思考は当然で、態々根拠を希薄化する様な管理費余剰金からの編入でカバーするとは呆れた思考です。
ハッキリ言いますが、両会計管理が着実にできない管理者（理事長）やこれに向けた適切な助言・支援ができない管理会社（管理業務主任者）は要らないものです。
分譲マンションの管理組合は、民法上の組合とはやや異なる性格である。
出資がない点や事業経営を目的としない処で
理解できるのではないでしょうか。
例外的な運営をしている場合もあるから、事例が出されていると思うが
ここで例外を主題として扱うのは如何なものか。
区分所有法１１条の表現を借りると、
「共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。」とあり、
持ち分だけの処分や分割請求は不可となっている。
民法上の共有と混同して扱うのは間違っていると考えられ、
無理に民法を適用させるべきではないと思う。
どうしても、管理費会計の余剰金を修繕積立金会計に振り替えたいのであれば、
管理規約をそのように変更すればよいのである。
多分、元の規約ではそれぞれの会計の使途に制限があるはずであり、
それを総会の過半数の決議で超えようとすることが無理なのである。
そのようなアドバイスができない管理会社は変更すべきだ。
法や規約を無視すると無秩序になることに繋がり、順序よく運営するべきである。
>>354
>分譲マンションの管理組合は、民法上の組合とはやや異なる性格である。
区分所有法では、管理組合法人ではない区分所有法３条団体について、
法的性格（法的性質）を定めていない。
したがって、その団体の実情により判断することになる。
「権利能力なき社団」として認められるに足る条件を、
１．満たしている場合
⇒ 「権利能力なき社団」として取り扱う。
２．満たしていない場合（管理者もいない、規約も定めていないなど）
⇒ 区分所有者間に組合契約があると考えられる。
現実には、管理者を定め、規約も定めているのが一般的であり、
ほとんどの団体が「権利能力なき社団」に該当することになる。
標準管理規約においても、「ここにいう管理組合は権利能力なき社団である。
（第6条関係のコメント）」としている。
＞＞すんません。逆です。管理費の値下げと積立金の値上げが正しい。
管理費の剰余金はある程度の期間を要し累積される場合が多い。
それを一気に値下げと、値上げを行うと、次年度の管理費が不足する。
もう一度元に近い額に戻すための、値上げと、値下げが必要になり煩雑。
＞＞規約の中で、「管理費の剰余金は、管理費から修繕積立金に移行する」
＞とした条項があれば可能と考えるのが正しいのでは。
この方法が最も現実的で正しい処理と思う。
法律論も必要な場合も多いと思いますが、不正も無く確実な管理がなされて
いれば問題はないので、当管理組合は規約条項どおりの処理をしています。
350です。
3について考えてみました。
＞結果は、「民法上の契約の自由」を理由に原告側が負けております
ならば
管理規約に
１．納付した管理費積立金は返還しない（標準管理規約第６０条５）
２．管理費会計の剰余金は総会の議決を経て積立金会計に振り替えることができる
と、記載しておけばいいのではないかと思います。
承継人は規約を順守する義務があるので、規約を承認して購入したと考えられるからです。
＞両会計管理が着実にできない（中略）これに向けた適切な助言・支援ができない管理会社（管理業務主任者）は要らないものです
そんな管理会社はありません。
管理費の半分近くを管理委託費が占めています。
管理費が不足すれば区分所有者が一番に考えるのは管理委託費の減額です。
企業本能として、そんな提案をするはずがないのです。
管理会社がするのは、「分けて経理する」ことです。
具体的には、収支計算書と貸借対照表を分けて作成し、各会計用の通帳を作ることです。
剰余金は安全弁として、残します。
そして、いかにも管理費会計にゆとりがあるように「今年度はこれだけ剰余金が出ました。積立金に振り替えて、積立金会計を潤沢にしましょう」と、言います。
原理的には、管理費と積立金の比率を変更すべきだと思いますが、すべての理事長にそれを求めるのは酷で、ますます理事長のなり手が居なくなり、第三者管理の方向へ進むような気がします。
ちなみに、私は第三者管理方式には反対です。
管理会社やマンション管理士はこの制度の法制化を狙っており、組合がより彼らの食い物になるのは明白です。
>>356
>この方法が最も現実的で正しい処理と思う。
規約に入れるとすれば、こんな書き方になるでしょうね。
第※※条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
【だだし、総会の決議を経て、その余剰の全部または一部を修繕積立金会計に振り替えることができる。】
＞【だだし、総会の決議を経て、その余剰の全部または一部を修繕積立金会計に振り替えることができる。】
当たり前の事を規約に入れるこの愚かさよ。
相変わらずですね。 silver さん
少なくとも、「規約に書いていないからできない」という者を黙らせることができる。
↑規約に書いてないから総会決議が求められる。
↑余分な物を規定すことは非常識と言うもの。
また始まりましたね。
どなたか、八十路を過ぎた老人の愚痴を聞いてやってください。
やり込められるとヤジで誤魔化すとは情けないね。
民法上の「強行規定」について
民法や民法の特別法（ここでは区分所有法）では、弱者を保護するための規定として強行規定が規定されていることがあります。
民法上は、第1編総則、第2編物権、第4編親族、第5編相続の規定の多くは、強行規定です。但し、どの規定が強行規定に該当するかは厳密には決まっていないことが多いため、契約（ここでは規約や総会決議事項）も実務上は個別に規定を検討することになります。
更に言えば、契約実務では、いわゆる契約自由の原則（内容自由の原則）により、原則として、当事者の合意は、法律に優先します。ただし、強行規定に反する合意は無効となりますし、実務上は、いかに強行規定に抵触しない内容であるかを考慮しながら規約策定や総会議案作成をしなければならず、場合によっては規約事項や総会決議が無効となることも考慮しなければなりません。
つまり、管理費等の目的変更（例えば、当年度の一般管理に必要な管理費請求をしたにも関わらず翌年度繰越をしたり、一般管理業務に使うとして請求した管理費を長期修繕計画のための修繕積立金への編入等）には、当然ながら強行規定である
民法第２５１条（共有物の変更）
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
が優先されることになり、規約や総会決議が無効となります。
安直な管理費等管理を強行規定違反でカバーする（管理費余剰金を翌年度繰越や修繕積立金への編入）姑息な手法は無駄な行為で、各会計を着実に管理維持させることが最重要であり、これら責務は管理者（理事長）や管理会社にあります。要は、安直な管理費等管理を安直な手法でカバーすることは大変見苦しいものです。思考の改新が寛容です。
仮に、小生が管理者（理事長）であれば、管理費余剰金は全区分所有者の翌年度繰越同意が取れなければ全区分所有者に支払に応じた返金をし、各々の会計の健全性を維持すべく
着実な金銭や建物の管理を行い、合理的かつ効果的な管理運営をしたいと思っています。
なお、区分所有者は管理組合に対し共用部の持分相当及び維持管理に必要な資金を出資しており、民法上の組合であります。
この掲示板には荒らし的な流れがある様に思え、特段な投稿の必要性がない限りこの投稿を最後の投稿とし、論争を高みの見物とさせて頂きます。
＞管理費等の目的変更（例えば、当年度の一般管理に必要な管理費請求をしたにも関わらず翌年度繰越をしたり、一般管理業務に使うとして請求した管理費を長期修繕計画のための修繕積立金への編入等）には、当然ながら強行規定である
＞民法第２５１条（共有物の変更） 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
＞が優先されることになり、規約や総会決議が無効となります。
勝手な強行規定を持ち出し、区分所有法を無視した非常識な勝手な論理です。
端的に云えば、区分所有法の復旧・建替えの規定は無効と言っているに等しい。
>>366
区分所有法の規定では、区分所有権を譲渡した場合
共用部分の持ち分も同時に譲渡されると規定している。
当然、持ち分のみの譲渡はできないことも規定している。
区分所有権の譲渡、即ち部屋を売るときに
他の全員の承認が必要かどうかと言うこととなる。
貴方の説では全員の同意を要するようだが、
それが訴訟の対象になったと言う話は聞いたことがない。
強行規定と特別法の関係をもっと調べるべきではないかと考える次第
とあるマンションの組合長の話 ：
「総会において承認されているエレベーターの点検費用を管理費から支払いたい。
管理費から費用を支出することは、共有物である管理費に変更を加えることになりますので、
全組合員の同意をいただく必要があります。」
組合員 ： ？？？
ビギナーさん
久しぶりに笑いました。
実に痛快な皮肉
やっぱりあなたは頭がいい
「共有物の変更」を勝手に解釈すると、こういう事になるというわかりやすい例示
ありがとうございました。
誤解やパロディーには大いに笑わせられるものだ。
＞端的に云えば、区分所有法の復旧・建替えの規定は無効と言っているに等しい。
どちらが、区分所有法を無視した非常識な勝手な論理でをしているのかな？
そうです。 No.367匿名さんです。
匿名２号さんやここでの投稿者さんたちは、「余剰金処分」について投稿し合っているのだよね。
いきなり『復旧・建替えの規定は無効』とはお笑いを越えた驚きや君の神経を疑うものだね。取り違い議論は水をさす荒らしだよね。
区分所有法は民法の区分所有物件の建物管理（管理のための金銭管理は除く）を規定化した特別法で、
同法第８節（復旧及び建替え）の通りだよ。当節と匿名２号さんの「強行規定」である民法第２５１条（共有物の変更）との関係は誰も触れていないよね。 建物管理のための金銭管理は民法第２５１条（共有物の変更）に預けるのが得策だよね。
解るかな？
＞区分所有権の譲渡、即ち部屋を売るときに他の全員の承認が必要かどうかと言うこととなる。
これって本気で投稿された文章なのかな？
区分所有物件では共用部は共有登記がなされていて、ここで持分割合の処分とは共用部の持分割合に相当する建物の一部分を破壊する様なものであり得ないよね。まして「区分所有権の譲渡、即ち部屋を売る」は共有物の変更ではないよ。単なる権利移転だよね。解るかな？随分面白いが笑えないパロディーでね。
＞とあるマンションの組合長の話 ：
「総会において承認されているエレベーターの点検費用を管理費から支払いたい。管理費から費用を支出することは、共有物である管理費に変更を加えることになりますので、全組合員の同意をいただく必要があります。」
これも本気で投稿された文章なのかな？
これは区分所有法第１８条行為だよね。総会決議で結構な話でこんな常識の常識すら解らぬ様な話は本当にあるのかな？
茶化しは水をさす荒らしだよね。
この掲示板は本当に面白い。 誤解やパロディー及び茶化しが実に多い。
だから、何時になってもマンションは社会的地位を築けず、社会のゴミ的扱いをされるのだよ。
最後に言うがね。管理費等は民法によって支配されるものだよ。本当に解るかな？
解ったならば、こんな誤解やパロディー及び茶化しは無くなる筈だよね。
多分解っていないよね。お次の投稿でもこんな誤解やパロディー及び茶化しの投稿が続出すると思うからね。
では、さいなら。
370です
＞これは区分所有法第１８条行為だよね
共有部分の管理に関する規定ね
そんなことみんなわかってますよ
371さん
さて、あなたは
1. 「剰余金の積立金会計繰り入れ」は、共有物の変更に当たる
2. 裁判になれば1.の判決が出る
3. よって、判決は「繰り入れた剰余金は、管理費会計に戻しなさい。」である
1.2.3.について○×でお答えいただきたく、待っています。
No.372匿名さんへ
またもや、茶化し投稿だね。
一応、民法への理解が要求されている 笑うマン管士として法理論として見解を表明するね。
さて、あなたは
1. 「剰余金の積立金会計繰り入れ」は、共有物の変更に当たる。
⇒管理費や修繕積立金には各々違う目的があり、目的が違う資金移転は目的変更にあたり「剰余金の積立金会計繰り入れ」は、共有物の変更に当たる。と考えるよね。
2. 裁判になれば1.の判決が出る。
⇒判事がまともならば、裁判になれば1.の判決が出る。と考えるよね。後は判事の社会性に依存するよ。
3. よって、判決は「繰り入れた剰余金は、管理費会計に戻しなさい。」である。
⇒判事がまともならば、民法第２５１条（共有物の変更）手続きが完遂しなければ、修繕積立金への編入や翌年度管理費への繰越はあり得ないものですよね。
1.2.3.について○×でお答えいただきたく、待っています。
⇒○×でお答えができませんが、以上が見解です。
＞判事がまともならば、
つまり、違う判決が出れば「判事がまともじゃない」と、結論するわけですね
3.は、剰余金を移した後で、裁判になったとき、管理費会計に戻しなさいという判決が出るかという質問のつもりですが
どうでしょう
374追伸です
＞民法第251条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
ネットで調べてみました
>そして、ここでいう「変更を加える」というのは、共有物の性質もしくは、形状またはその両者を変更することを意味し、クルーザーを売却するというのは、まさしく、この「変更を加える」ことにあたることになります
>共有物の変更とは、田畑を宅地に造成したり、売買したりするなど、共有物の物理的な変化を伴う行為や法的に処分する行為（保存・管理の行為を除く）をいいます。
＞有物の変更とは、共有している農地を宅地にしようという変更など、共有物の性質や形状を変える事です。
「目的」という言葉は出てきませんね
あなたの主張は破綻していませんか？
もし「性質」の変更にあたるなら
1. 管理費会計も積立金会計も総会の承認を必要とする。しかも返還できない（標準管理規約）ので性質は変わらない
2. むしろ、普通預金を定期預金やスマイル債にする事の方が性質の変更に当たる
と、思いますが銀行もスマイル債も全員の署名を持ってこいとは言いません
No.374＆No.375匿名くんへ
明日の台風襲来に向けて睡眠タイムにしようとしたら、これまた面白い投稿があったので宵越しにすると笑い過ぎて眠れないので、お付き合いをすることにするよ。
＞違う判決が出れば「判事がまともじゃない」と、結論するわけですね。
判事たりとも人間で、もともな判決をする者があったり、法律より雰囲気に負ける判事がいるもので、判事がまともじゃないと判決意義がないものだよね。
＞3. よって、判決は「繰り入れた剰余金は、管理費会計に戻しなさい。」である。
⇒判事がまともならば、民法第２５１条（共有物の変更）手続きが完遂しなければ、修繕積立金への編入や翌年度管理費への繰越はあり得ないものですよね。
更に言えば、『管理費会計に戻しなさいという判決』がでるか、「全区分所有者に返金せよという判決」とでるか、はであるが、強行規定である民法第２５１条（共有物の変更）を着実に理解されていたら判決は後者になるでしょうね。後は判事自身の法曹としての責任認識に預けることになるよね。
＞有物の変更とは、共有している農地を宅地にしようという変更など、共有物の性質や形状を変える事です。
管理費と修繕積立金は目的と性質は共に違うものですよね。
管理費は、ある会計年度の共用部の管理・維持・運転等の使途を目的とし年度毎に精算が可能である性質を持っており、一方修繕積立金は長期修繕計画を完遂させる使途を目的とし長期修繕計画満了又は立替決議後にしか精算ができない性質を持っており、双方には目的と性質は共に違うものですよね。だから、双方感のやり取りは変更に当たると考えることができるよね。
お解りなったかな？
明日の台風襲来に向けて睡眠タイムにさせて頂きますよ。ではお休みね。（馬鹿は休み休みにしたどうかね）
共有財産についての処分、変更は、所有者全員の同意が必要です。根拠となる法律は、民法です。阪神淡路大地震で倒壊したマンションの立て替えについて、「まだ住める、うちは大丈夫」「金がない」という一部の区分所有者の反対で、マンションの再建遅延が問題になりました。問題解決のために、民法の共有財産処分について「全員同意」の規定を緩和し、「多数決」で可能とする法律が必要となり、区分所有法が制定されました。分譲マンションに関しては、民法ではなく区分所有法が優先することになりました。「その件絶対に反対」という大きな物理的な声があったとしても、総会における規定の賛成があれば、処分可能となったのです。
No.377匿名さん
No.377匿名さん投稿は、区分所有法第８節（復旧及び建替え）のことですか？
しかし、建替え反対者には支払いに応じて管理費や修繕積立金の余剰金を管理組合は返金されました。
誰かが言っていた様な感じがしますが、これってマンション建替え円滑化法の権利移転行為だと思います。
どうも、区分所有法では区分所有者の権利保証に不足感がある様で、いくら特別法としても民法の強行規定（例えば、民法第２５１条（共有物の変更）手続きやマンション建替え円滑化法の権利移転行為の方が最優先されるべきだと思うものです。
とかく、区分所有者には法律を解らずそれゆえに規約や総会議案を正しいものとしか判断できない様で、そろそろ区分所有者には法律や建物管理について勉強しないといけないみたいです。
>しかし、建替え反対者には支払いに応じて管理費や修繕積立金の余剰金を管理組合は返金されました。
年度別を記載しないで、事実であるかの様な記述をするのは止めましょう。
現在の区分所有法ではそんなことはあり得ないことは明白です。
No.379匿名さんへ
>>しかし、建替え反対者には支払いに応じて管理費や修繕積立金の余剰金を管理組合は返金されました。
>現在の区分所有法ではそんなことはあり得ないことは明白です。
さて、確かに区分所有法では解りづらいかもしれません。
でも、その前座的条文は同法６３条（区分所有権等の売渡し請求等）：
４ 第二項の期間が経過したときは、建替え決議に賛成した各区分所有者若しくは建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者（これらの者の承継人を含む。）又はこれらの者の全員の合意により区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者（以下「買受指定者」という。）は、同項の期間の満了の日から二月以内に、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者（その承継人を含む。）に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。
とのことで、『建替え賛成者は建替え反対者に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。』となっており、これを受けマンション建替え円滑化法第５６条（権利変換を希望しない旨の申出等）：
第十四条第一項の公告又は個人施行者の施行の認可の公告があったときは、施行マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者は、その公告があった日から起算して三十日以内に、施行者に対し、第七十条第一項及び第七十一条第二項の規定による権利の変換を希望せず、自己の有する区分所有権又は敷地利用権に代えて金銭の給付を希望する旨を申し出ることができる。ともなっています。
つまり、管理費等の支払い割合（支払い実績）に応じた精算金（余剰金）を含む区分所有権及び敷地利用権を時価で、建替え賛成者集団（管理組合）は建替え反対者に支払ったことになったわけです。
追加的に言わせて頂くならば、 現在の区分所有法ではそんなことはあり得ることは明白（同法６３条）です。
もう少し法律を勉強されたら如何でしょうか？
＞お解りなったかな？
今までの判決とは全く違う勝手な解釈を披露して「お分かりになったかな」とは、笑止
馬鹿は休み休みにしたどうかね
375です
また、議論が違う方向に行ってしまいましたね
2003年12月に施行された建て替え円滑化法では、
4/5の賛成で建て替え可能
2013年６月２６日に公布・施行の改正被災マンション法では
特定災害に認定されたマンションは4/5で売却できるようになった
2014年6月18日
建て替え円滑化法は改正が、参院本会議で可決し、成立した。同年12月をめどに施行する。
改正法では「耐震性不足など老朽化が進んだマンションで、区分所有者の5分の4が同意すれば、建物の解体と跡地売却を認められるようになる。」
という風に変わってきています
今後は、新耐震基準に達しないマンションは４/５の賛成で建て替え、売却ができるようになります
その際、組合資産はすべて持ち分に応じて分配されるのは当然です
建替え組合が成立したときは、建て替え不参加者には、敷地は時価で金銭で支払われます
このへんは、区分所有法をお読みください
ここでは
剰余金の積立金会計への繰り入れが違法か、判決はどのように予想されるか、組合はどう対処すべきか、などについて論議したいと思います
私の見解
誰も訴訟に持ち込むものはいない。万一いたとしても
↓
判決は合法との結論
↓
組合は念のため、規約に剰余金の振り替えを規定しておく
↓
予算に上程された金額を総会で承認し、振り替える（又は剰余金処分案を可決する）
↓
管理会社変更などで、今後長期的に管理費に多額の剰余金が出ることが明らかな場合、管理費・積立金の比率を変える
管理費・積立金の額はみだりに変更すべきでない。
たびたび変更する癖がつけば、別の問題が必ず発生する
※ あなたのマンションでは、管理費・積立金の徴収根拠、金額等はどこに記載されていますか
規約に記載されていれば、その都度規約を改正し、改正部分を配布・保管しなければなりません
>>382
管理費や修繕積立金の使途についての記載はあります。
管理費の剰余金については、管理費のまま翌年に繰り越します。
管理費等の金額については、総会で決定すると決めています。
おっしゃる通り、規約で定めた方が良い事と、
規約で定めずに総会の決議に委ねる方が良い事と
二通りあると思います。
金額などは、規約に乗せると後が大変だと思います。
No.382＆No.383匿名さん
＞判決は合法との結論？
判決は、訴訟内容と法廷抗争及び判事しだいです。『判決は合法との結論』と行くかは解りません。
＞組合は念のため、規約に剰余金の振り替えを規定しておく？
規約より「強行規定」が再優先されるもので、これに反してものは全て無効となります。
＞予算に上程された金額を総会で承認し、振り替える（又は剰余金処分案を可決する）。
総会決議より「強行規定」が再優先されるもので、これに反してものは全て無効となります。
また、
＞管理費等の金額については、総会で決定すると決めています。
それがより正しいものです。
しかし、その根拠を確固たるもの（しっかりした見積や長期修繕計画の立案維持等）にし、極力余剰金が発生させないことが肝要です。要は管理費余剰金処理は民法的に大変苦慮するものです。
>>384
民法上の組合と区分所有法上の管理組合は、同じですか。
管理組合は法人になることも可能ですが、
その場合の管理組合法人も民法上の組合と同じですか。
特別法として、区分所有法の意義がなくなりませんか。
剰余金の修繕積立金への繰入が違法だ無効だと騒いで裁判になったとするよね、
訴訟費用は、被告（理事長）の裁判費用は管理費から支出される？
区分所有者である原告は、ひとまず持ち出しだね。
原告勝訴だったら、結果的に訴訟費用は管理費から双方の費用が出る？
被告勝訴だったら、訴訟費用は原告の持ち出しになるの？？
結果的に弁護士以外誰も得しないんじゃないの？
剰余金ぐらい吹っ飛びそうな気がするが。
＞＞予算に上程された金額を総会で承認し、振り替える（又は剰余金処分案を可決する）。
＞総会決議より「強行規定」が再優先されるもので、これに反してものは全て無効となります。
にせの強行規定では無効になりません。
区分所有法3条団体ならいざ知らず、一般には管理組合は民法の組合ではなく権利能力なき社団か法人管理組合であるので強行規定は不適用である。
No.385～No.387匿名さんへ
相変わらずの誤解やパロディーには大いに笑わせられるものだ。
＞民法上の組合と区分所有法上の管理組合は同じですか。
＞特別法として、区分所有法の意義がなくなりませんか。
民法上の組合と区分所有法上の管理組合は同じですよね。区分所有法ではしっかり建物管理条項では民法第第２５１条（共有物の変更）は不適用・適用回避がなされいるよね。
例えば、後者法では全区分所有者の同意が必要となる処、解体決議では前者法では同法第６２条（建替え決議）：
集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる。
で「区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数」できるよね。
しっかり、特別法として、区分所有法の意義が保証されているよね。
＞剰余金の修繕積立金への繰入が違法だ無効だと騒いで裁判になったとするよね、（中略）剰余金ぐらい吹っ飛びそうな気がするが。
だからこそ、管理者（理事長）は民法第６４４条（善管注意義務）に従い、法律や技術的建物管理に関する見識が必須となるものですよね。強行規定法律に逆らった運用面安直な座に甘えることは、区分所有者に多額な負債を掛けるもので止めるべきだね。単なる組合員だからと言って誰でも管理者（理事長）になれることこそ諸悪の根源だよね。そろそろ管理規約の変更をして底材適所の管理体制が執れる様にしては如何かな？
＞にせの強行規定では無効になりません。
どんな組合でも強行規定が最優先となるものだよね。ニセと言ったら君は国会を馬鹿にするのかね？
民法第第２５１条（共有物の変更）は民法上の強行規定であることは現実だよね。逃避行は見苦しいものだよね。
因みに、一般的に管理組合は「権利能力なき社団」で法人管理組合とは違いものだよね。前者組合の法人化をするには、
区分所有法第４７条（成立等）
第三条に規定する団体は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによつて法人となる。
の手続きをすればよいものですが、法人化した場合、管理者集団（理事役員）の責務が高くなり、ちょっとした不法行為でも区分所有者代表訴訟のターゲットになるもので余程の場合以外は避けた方が得策だよ。
本当に解るかな？
解ったならば、こんな誤解やパロディー及び茶化しは無くなる筈だよね。
たぶん解っていないよね。お次の投稿でもこんな誤解やパロディー及び茶化しの投稿が続出すると思うからね。
では、さいなら。
以下は、「共用部分から生じた利益」（区分所有法第19条）に関する裁判所の
解釈を紹介しているURLである。
（東京地裁平成3年5月29日判決）
http://www.mansion.co.jp/maintain/env/law_qa/law_qa1205.html
（千葉地裁平成8年9月4日判決）
http://avance.livedoor.biz/archives/52182573.html
＞誰でも管理者（理事長）になれることこそ諸悪の根源だよね
じゃあ、誰が理事長になるの？
誰なら良いと、誰が決めるの？
＞底材適所の管理体制が執れる様にしては如何かな？
誰が適材適所と判断するの？
＞規約より「強行規定」が再優先されるもので、これに反してものは全て無効となります。
誰が無効にするの？
誰が従うの？
あなたのいう事はすべてが絵に描いた餅で、食べられないという事がまだわかりませんか
しかも、過去の判例と違うという指摘は無視している
いうだけ無駄みたいだけど
ピギナーさんへ
「共用部分から生じた利益」（区分所有法第19条）に関する裁判所の解釈紹介は大変に参考になったよ。
でも、頂けない見解だよ。区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）：
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
となっており、管理組合はここでは当事者外で共用部分から生ずる利益の帰属は直接各区分所有者のものだよ。
やはり、判事しだいで法が曲がることが叙実に現れた見解だよ。（大爆笑）
No.390匿名さんへ
>>民法上の組合と区分所有法上の管理組合は同じですよね。
>同じと言っているが、後段の主張と矛盾していませんか。
別に前後の主張には矛盾性がないと思うよ。もっと具他的な指摘を待っているね。
No.391匿名さんへ
>誰が無効にするの？>誰が従うの？
適材適所の管理体制が無効とし全区分所有者が従うことのなるでしょうね。
>誰が適材適所と判断するの？
>じゃあ、誰が理事長になるの？>誰なら良いと、誰が決めるの？
誰でしょうね？それが今の法律知識が希薄な日本人には大変難しいものだね。
でも、言えることはあるよ。非適切な管理者（理事役員）は何れはボロが出て、全区分所有者は大負債を抱えることになることから、管理組合（全区分所有者）の生存本能が決めることになるでしょうと思うだけだよ。
従って、管理組合（全区分所有者）がご自身のため真剣に適材適所の管理体制を如何に構築するかを考えるべきだよと結論を付けることしかできないよ。今の参考文書「標準管理規約」を神化したままでは思考が停止するもので、やはり、自分たちの
資産は自分たちで守ると言った精神に立ち返り、試行錯誤を繰り返すことで適材適所の管理体制が徐々に出来上がるものかも
ね程度だよね。
更に言えば、管理者（理事役員）に立候補制を導入し不適切な管理運営がなされれば即退場とさせる手も荒手手法としてある話で、立候補で成れた管理者（理事役員）には相当な責任を現実的に認識され責任ある管理運営をせざるを得ず、他方として各区分所有者には選出責任としての監視責任を現実的に認識され責任ある責任ある管理組合への参画をせざるを得ない状態ができる可能性があるとも言えるよね。
後は、現実的に各管理組合に任せるしかないよね。この掲示板は管理組合ではないからね。
>いうだけ無駄みたいだけど
ハッキリと言わせて頂くならば、その言葉は君たちにそっくりお返しするね。
本当に解るかな？
解ったならば、こんな誤解やパロディー及び茶化しは無くなる筈だよね。
たぶん解っていないよね。お次の投稿でもこんな誤解やパロディー及び茶化しの投稿が続出すると思うからね。
では、さいなら。
>>392
＞どんな組合でも強行規定が最優先となるものだよね。
＞ニセと言ったら君は国会を馬鹿にするのかね？
＞因みに、一般的に管理組合は「権利能力なき社団」で
＞法人管理組合とは違いものだよね。前者組合の法人化をするには、・・
＞・・余程の場合以外は避けた方が得策だよ。
＞やはり、判事しだいで法が曲がることが叙実に現れた見解だよ。（大爆笑）
＞解ったならば、こんな誤解やパロディー及び茶化しは無くなる筈だよね。
民法の共有と区分所有の違いが理解出来ていますか。
区分所有の成り立ちを理解していれば、小難しい屁理屈をこねて
誤魔化すような言葉が出てこないはずですが。
国会を馬鹿にするなと言うが、裁判官を馬鹿にしている表現や
文章中の文字や文体、その間違いを見ると、
かなりのご高齢のように見受けられます。
せっかくマン管士の資格を持っているのでしたら
マグレで合格したと言われないように。
区分経理の原則
管理組合には、日常の維持管理に関する会計業務、将来の大規模な修繕工事費用の修 繕積立金に関する会計業務、そして、駐車場や駐輪場などの使用料に関する会計業務が ある。特に、大規模な修繕工事のためには修繕積立金を定期的に積み立てていくことが 必要であり、また、積み立てられた資金は大規模な工事費のために支出することが求め られている。
それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要する会計(管理費会計または一般会計)と大規模な修繕工事費に備えるため会計(修繕積 立金会計または特別会計)は、区分して経理する必要がある。
また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。
このように区分経理を行うことによって、いわゆる管理会計という観点からも、予算と実績の推移を適正に把握し、管理することができる。
相変わらずの誤解やパロディーには大いに笑わせられるものだ。
No.393匿名さんへ
＞民法の共有と区分所有の違いが理解出来ていますか。区分所有の成り立ちを理解していれば、小難しい屁理屈をこねて
誤魔化すような言葉が出てこないはずですが。
昭和３０年代に高層集合住宅が誕生し、土地と建物の物権がバラバラに管理され分離処分がなされ、民法の共有規定が邪魔をし時の話題として修繕や不法行為者の排除ができなかったものに、規制や緩和処置が講じられる様にするために区分所有法が誕生したもので、更に言えば、これら高層集合住宅に管理や使用のルールが販売業者にバラツキがあり、販売業者指導文書として「標準管理規約」が国土交通省で策定されたものだよね。
但し、建物の管理や使用については緩和されたものの、これらに要する金銭管理は未だ民法範疇で現存しているもので、ここを履き違えた論議が随所で展開されており、やはり日本人はもっと勉強すべきと思えたものだよ。君たちももっと勉強されて如何かなと思うものだよ。
No.394匿名さんへ
「区分経理の原則」ご紹介ありがとうございます。これはマン管士間でもよく話し合う題材とされていますが、これって区分所有法所管の法務省が出したレポートではなく、建築行政や不動産行政を所管している国土交通省が出したレポートだよね。
マン管士間では、そろそろ法的規制権を持っている区分所有法所管の法務省がある以上、建築行政や不動産行政を所管している国土交通省にマンション管理から退場すべきと論議が高まっているよ。
だから、建築業者や不動産業者にひいきする会計管理の初歩から逸脱されたレポートには何ら拘束力や助言力がないものだよね。
本当に解るかな？
解ったならば、こんな誤解やパロディー及び茶化しは無くなる筈だよね。
たぶん解っていないよね。お次の投稿でもこんな誤解やパロディー及び茶化しの投稿が続出すると思うからね。
そろそろ、誤解やパロディー及び茶化しの投稿の続出はお止め頂きたいものですね。
では、さいなら。
マンションを購入するのに必要なのはまず金だろ。
法律知識が有る方が望ましいが、勉強してる間に売り切れるわ。
専門知識の乏しい区分所有者や管理組合に適時助言と補佐をするのが、
あんたらマン管を始めとした専門家とちがうんか？
それが、できてないから現状があるんじゃないの？
素人を馬鹿にして日本人の法律知識の欠如を嘆くより、専門家として
自分たちの非力をまず嘆くべきだろ。
３９２です。
＞本当に解るかな？
よく分かりました。
ところで、あなたはマンション管理士だそうですが、
1. 一定期間、アドバイザーとして、理事会に出席されたことがありますか？
2. あなたの説を実現できそうな組合に心当たりがありますか？
3. あなたが適任と思う理事長が誕生すれば、長期政権となり、汚職や癒着が心配ですが、
そのことについて、どう思われますか？
失礼な質問もありますが、お答えいただければありがたく思います。
笑うマン管士さんへ
396さんの質問にもぜひお答えください。
＞マン管士間では、そろそろ法的規制権を持っている区分所有法所管の法務省がある以上、建築行政や不動産行政を所管している国土交通省にマンション管理から退場すべきと論議が高まっているよ。
正直なコメントに感謝します。建設省解体による役人の天下りが作ったマンション管理センターの作ったマン管士間の話を根拠にコメントしているようでは何ら法的裏付けのない事が明白となりました。
今後は笑うマン管士から笑われるマン管士に改名致します。
“ みんなが笑う＿マン管士 ” から “ みんなから笑われる＿マン管士 ”
いずれにしても、笑われているのは「マン管士」ということか・・・
>>395
>「区分経理の原則」ご紹介ありがとうございます。これはマン管士間でもよく話し合う題材とされていますが、これって区分所有法所管の法務省が出したレポートではなく、建築行政や不動産行政を所管している国土交通省が出したレポートだよね。
「国土交通省」と「マンション管理センター」の区別ができないのであるから、
笑われても仕方がないのである。
今度は、法論争に負け恨みつらみの投稿では相変わらずの誤解やパロディーを越え笑わせられるものだ。
まとまな質問のみの回答をさせて頂くね。法論争に負け恨みつらみの投稿への質問は控えさせて頂きますね。
先ずは、御礼を申し上げさせて頂きますね。
No.399匿名さん、本当にありがとうございます。今後共ご支援の程よろしくお願い申し上げます。
元気を貰った気がし、元気になりました。
では、まとまな質問のみの回答をさせて頂くね。
No.396周辺住民さんへ
>マンションを購入するのに必要なのはまず金だろ。法律知識が有る方が望ましいが、勉強してる間に売り切れるわ。
だからこそ、日本人は幼少の頃からの生活主体の勉強が必須で、お国から与えられる勉強のみして満足したら詐欺に会うことになるでしょうね。マンション購入に関わらず常の勉強が大切ですよね。
従って、購入資金も必要ではありますが、騙されない知識も必要となるでしょうね。
>専門知識の乏しい区分所有者や管理組合に適時助言と補佐をするのが、あんたらマン管を始めとした専門家とちがうんか？
>それが、できてないから現状があるんじゃないの？ 素人を馬鹿にして日本人の法律知識の欠如を嘆くより、専門家として
自分たちの非力をまず嘆くべきだろ。
これを言われたら謝るしかないもです。しかし、小生を始めとするしっかりと法論争ができるマン管士もいることだけは理解頂きたいものです。鋭意区分所有者や管理組合に適時助言と補佐でき得る様努力をしていきたいものです。
No.397匿名さんへ
1. 一定期間、アドバイザーとして、理事会に出席されたことがありますか？
理事会に出席し、管理費等管理と法制度について助言をしております。
2. あなたの説を実現できそうな組合に心当たりがありますか？
これら該当監理組合では、先ずは明らかに余剰金が発生する予算立てを止め、着実なる予算編成をし始めたものもあり、更に今まで管理会社の言い分に従い管理費等の定額収納制から弾力性ある収納制に移行し始めたものもあります。
しかし、管理会社（管理業務主任者）からは相当な攻勢を受けています。
3. あなたが適任と思う理事長が誕生すれば、長期政権となり、汚職や癒着が心配ですが、そのことについて、どう思われますか？
適材適所の管理体制では、受けた重責を真摯に受け止め汚職や癒着何ぞは起こらないと確信しております。仮にそれら動きがあったならば、任命責任者の総会が許すことがない筈です。
皆さんに言いたいことは、法的要求事項を先ずは真剣に受け止めて頂きたいものです。
>>402
>小生を始めとするしっかりと法論争ができるマン管士もいることだけは理解頂きたいものです。
>理事会に出席し、管理費等管理と法制度について助言をしております。
（質問）
以下は、国税庁不服審判所の平成25年10月15日決裁であるが、
この管理組合が「民法上の組合」であるとした場合、収益事業の課税関係は？
http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/index.html
訂正
（誤）国税庁不服審判所 （正）国税不服審判所
（誤）決裁 （正）裁決
＞理事会に出席し、管理費等管理と法制度について助言をしております。
こわいですね。
気が付いたとき、その組合はどこにいるんでしょうね。
＞しかし、管理会社（管理業務主任者）からは相当な攻勢を受けています。
管理会社は、どんな攻勢をかけているんでしょうね。
理事会は、理論を語るところではなく、実務を司るところですから、危険性を指摘すれば済むことだと思いますが、担当者は無能みたですね。
＞適材適所の管理体制では、
実現不可能。偶然に、一時的に発生する可能性のみ。
＞仮にそれら動きがあったならば、
露見することはありません。
＞任命責任者の総会が許すことがない筈です。
誰も知らないから、癒着はまかり通ります。
笑うマン管士から改名したら如何ですか
新しい名前は
夢見るマン管士が、いいと思います。
＞本当に解るかな？
この掲示板を見る限り、解る人（賛同者）はいないようですが、あなたが参加している理事会のメンバーは賛同しているんでしょうか？
まさか、あなただけ浮いてるなんてことはないでしょうね
ピギナーさんへ
今度は、徴税意欲満々の国税不服審判所裁決を持ち出しての攻勢ですかね。そもそも、 国税不服審判所裁決は誰のためのなのか？お解りですかね。国税当局のためのセレモニーだよね。大笑いものだ。
とは、言いながら
（質問）
以下は、国税庁不服審判所の平成25年10月15日決裁であるが、
この管理組合が「民法上の組合」であるとした場合、収益事業の課税関係は？
http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/index.html
があったので、私見を述べることにするね。
先ずは、民法上の組合に「任意組合」か「人格人格のない社団（権利能力なき社団）」等に区分していることにナンセス感を持つものですね。マンション購入希望者は購入希望の意思を表明しこの意思表明と共に区分所有法第３条団体（管理組合）への加入意思も表明したと考えればなんら「任意組合」と変わらず、更に言えば、同法第８条（特定承継人の責任）から見ても組合構成員は変化しても特定承継人に債務債権が引き継がれるとなっているので「任意組合」との区別化されるものではないものと考えることもでき得るものですね。
とは言っても、以下質問に対し、
>この管理組合が「民法上の組合」であるとした場合、収益事業の課税関係は？
勿論、各区分所有者と国税当局になると一応の回答をすることにするね。
で、国税不服審判所裁決を拝見したが、国税当局は法律を順守する義務を背負っていながらこんな見解を出すとは驚きと以下疑問が残り、更に管理組合運営にも以下疑問が残るものだよね。
国税当局への疑念
争点２ 本件賃貸収入は、請求人と本件団地建物所有者のいずれに帰属するか。
イ 法令解釈等
『区分所有法第19条によれば、共用部分から生ずる利益は、規約に別段の定めがない限り区分所有者各人がこれを収取するものとされているものの、これとて必然的に団体的拘束を受けざるを得ないものであり、分配についての具体的な団体としての意思決定を経ないまま、その発生と同時に当然に各区分所有者が収受するものと解することはできない。』これって本気なのかな？区分所有法では建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する費用のみに対し団体的拘束は受けることになっていますが、そのほかの金銭について団体的拘束できるとなっていません。今回の賃貸収入は後者にあたり各区分所有者に収取権があるもので、管理組合（集会決議）がどうこうでき得るものではありません。身勝手な見解であるとも解釈できるものと考えます。従って、私見としては本件賃貸収入は本件団地建物所有者に帰属すると考えるのが妥当と考えるね。
で、仮に国税当局の裁決通りに管理組合を課税対象にした場合、これら賃貸収入が各区分所有者に降りた段階で各区分所有者には課税はしないことにするのか？大いに疑問ですね。年末調整や確定申告の歳これら収入は当然ながら不動産収入と計上ができ得るものでこれでは二重課税となる危険性が多分にあることになりますね。
それもと、国税当局はこの不動産収入に対し各区分所有者に対し免税証明書を発行なさるのかな？とも疑問を待ちますね。
管理組合への疑念
(2) 争点２ 本件賃貸収入は、請求人と本件団地建物所有者のいずれに帰属するか。
ロ 認定事実 (イ) 本件規約について
『修繕積立金は、土地及び共用部分に係る費用として積み立てこれに充当し、修繕積立金及びその利息は、理由のいかんを問わず払い戻さない。』となっている様で、これら規定は古き「標準管理規約」のなごりですが、マンション建替時に管理移転が行われ当然ながら管理組合も精算されることから修繕積立金の余剰金は一旦各区分所有者に支払い割合に応じ返金がなされるもので、これって違法規定だと考えますね。
どうも、どのマンションでも同じかも知れませんが、管理会社（管理業務主任者）の助言機能（ここでは法令改正情報を基に規約変更の助言や法令改正に伴う規約条文の無効になることの助言）が働いていない様ですね。仕方がないっか。なんせ管理会社（管理業務主任者）は会計管理と商社的事務しかできないの現状だよね。
(ロ) 請求人の定期総会等における本件賃貸収入に係る処理についての検討状況（内容諸略）
私見として、「区分所有法では建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する費用のみに対し団体的拘束は受けることになっていますが、そのほかの金銭について団体的拘束できるとなっていません。今回の賃貸収入は後者にあたり各区分所有者に収取権があるもので、管理組合（集会決議）がどうこうでき得るものではありません。」との観念から、この賃貸収入に係る処理について理事会の関与に法外性を感じ、多様な問題を抱えている様ではあるもののこの賃貸収入は管理費会計の収入にすべきと考えますね。
どうも、どのマンションでも同じかも知れませんが、金銭目的についての見識が薄く今一度精査されるべきものですね。
以上がご質問への私見的回答と私見ですよ。解るかな？
何処そかの投稿者のお言葉お借りしますが、この掲示板には荒らし的な流れがある様に思え、特段な投稿の必要性がない限りこの投稿を最後の投稿とし、論争を高みの見物とさせて頂きますね。 では、さいなら。
民法上の組合に法人税は課税されない。
「６ 法人税基本通達１－１－１《法人でない社団の範囲》は、法人税法第２条第８号《人格のない社団等の意義》に規定する「法人でない社団」とは、多数の者が一定の目的を達成するために結合した団体のうち法人格を有しないもので、単なる個人の集合体でなく、団体としての組織を有して統一された意志の下にその構成員の個性を超越して活動を行うものをいい、次に掲げるようなものは、これに含まれない旨定めている。
(1) 民法第667条《組合契約》の規定による組合
(2) 商法第535条《匿名組合契約》の規定による匿名組合」
(平成25年10月15日裁決) 別紙１
関係法令等
http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/besshi01.html
より抜粋
任意組合等における組合員課税における課税関係については、
下記論文の「第２節 組合員課税の概要」
１ 任意組合等における組合員課税（P.120 ～124）
が参考になると思われる。
パス・スルー課税のあり方
－組合事業における組合員の課税関係とその諸問題－
https://www.nta.go.jp/ntc/kenkyu/ronsou/56/02/mokuji.htm
https://www.nta.go.jp/ntc/kenkyu/ronsou/56/02/ronsou.pdf
４０７さんへ
区分所有者本人に帰属するという法解釈をとうとうと述べながら、私見は一転「管理費収入とすべき」
一体、何故？？？？
>>407
>今度は、徴税意欲満々の国税不服審判所裁決を持ち出しての攻勢ですかね。そもそも、 国税不服審判所裁決は誰のためのなのか？お解りですかね。国税当局のためのセレモニーだよね。大笑いものだ。
そうそう、裁決書のなかの
「請求人に人格のない社団等に該当するか否かの認識がなかったとしても、法の不知により、法人税法の規定を適用しないとする規定はないから、この点に関する請求人の主張には理由がない。」
を読んで、へらへら笑うマン管士が目に浮かび、大笑いをしたことを追記しておく。
笑われる管理士さん
墓穴を掘り続けるのが理解できないようでは、もう病的だね。
何か論議が別方向になった様で残念だ。
笑うマン管士さんと見解とピギナーさんの見解は最終的には同じだ。
何ゆえ、ピギナーさんは噛み付くのか？病的なのか？
でも、賃貸収入はやはり区分所有者に帰属するもので、これを果実として受け取るか？管理費との相殺を選択するか？は区分所有者の選択に委ね、後者を選択した際には賃貸収入は管理費歳入となるでしょうね。
>>412
>何ゆえ、ピギナーさんは噛み付くのか？病的なのか？
笑うマン管士氏と見解が異なるので、質問をしているだけです。
しかし、コンメンタール区分所有法でも触れられているのに、
東京地裁平成3年5月29日判決を知らないマン管士も珍しいですね。
＜質問＞
私達のマンションは１、２階がテナントの複合型マンションです。１階でテナントを営業しているＹさんが管理費を滞納しているので、請求したところ、共用部分を賃貸することで管理組合が得ている収益金は自分を含めた区分所有者に分配されるべきものであるから、滞納管理費と相殺すると言われました。このような主張は認められるのでしょうか？
http://www.mansion.co.jp/maintain/env/law_qa/law_qa1205.html
＜>>412 入居済み住民氏の見解＞
>でも、賃貸収入はやはり区分所有者に帰属するもので、これを果実として受け取るか？管理費との相殺を選択するか？は区分所有者の選択に委ね、後者を選択した際には賃貸収入は管理費歳入となるでしょうね。
つまり、滞納管理費と相殺できるってこと？？？
横から失礼
共用部分を賃貸することで管理組合が得ている収益金で滞納管理費と相殺できることもありえるかもね
判決はどうかはわからないが、収益金はどうも各区分所有者に与えられるもので、管理組合が直接的に得ているものではなさそう。
なんか小難しい話題になっている様子
管理組合はなんだかんで区分所有者の利益を搾取しているものかも
区分所有者の幸福を奪う管理組合はない方がまし
マンション購入検討をやめーた
ああくだらない
笑うマン管士ではありません。
この名前をいただくことにしました。
（私がマンション管理士と名乗っている訳ではありません。マン管士は単なるあだ名です）
ビギナーさんのUIRLにあるように、「共有部分を賃貸して得る収入は管理組合に帰属する」との判決が出ているので、これに異論を唱えても無意味でしょう。
つまり、組合が組合活動で得られる収入は賃貸料に限らず、遅延損害金などすべての収入が組合に帰属するといえると思います。
わたしもこの判決のことは知りませんでした。
不勉強でお恥ずかしい限りです。
それでも、雑収入は組合に帰属すると信じて疑いませんでした。
それは、規約違反の総会決議でも、決議は有効との判決が出たりして、「契約の自由・決議の自由」が個人の権利を相当に侵害しない限り、決議をひっくり返すようなことをしなかったからです。
区分所有者に帰属するとすれば、駐車場を初め駐輪場使用料、遅延損害金、はては水道料の差額まで、持ち分に応じて返還しなければならず、組合に帰属することで、組合員に実損はないからです。
むしろ、区分所有者に帰属するとすれば、煩雑な事務処理が発生し、組合の負担は大きくなるばかりです。
一見、当事者の都合は、判決に関係ないように思いますが、判決では、権利だけでなく権利から発する利益との相関を考慮しているように思います。
私が不思議に思うのは、この掲示板で、標準管理規約」に規定されていることを、違法であるとする意見があることです。
私は、標準管理規約で規定されていることは、識者が（ここでは必ず弁護士が入っているはずです）適法であると確認していると考えています。
事実、今までに標準管理規約の規定が違法とされて、変更を余儀なくされたことはなかったと認識しています。
多くのマンション管理士は、標準管理規約の規定は適法との前提で理事会でアドバイスしていると思います。
マンション管理士の仕事は、判事や、マンション管理センターを非難することではなく、組合が適法に、スムーズに運営されるよう支援することです。
それから、剰余金を積立金会計に移すことで、売却する組合員が損をすると書いていましたが、そうとも言い切れません。
売買の際の重要事項説明書には、修繕工事の実施時期や積立金の現況が記載されます。
積立金が潤沢であれば、将来の値上げの可能性が少なく、売買価格に影響します。
そんなに判決は正しいものですか？
よく、時代の流れに従い敗訴者が勝訴者に変わる現実があります。判決に縛られ発想がフリーズすることに意義や意味があるとは思いません。裁判は、同種訴訟でも原告や被告の主張戦略などで多様な判決がでるものです。
判決を持ち出しての論議は無意味です。
ある方が言っていましたが、「契約の自由」たりとも法律に違反・抵触するものならば無効となり得るとのことには同感します。法律の無視がまかりとおるとしたら法律はなんでしょうか？単なる紙切れ上の文字なのでしょうか？
決議をひっくり返すことができないのは、その決議をした集団やメンバーの力量が適法精査ができないからではないでしょうか？と疑問を持ちます。日本は法治国家ですから、法律が最優先されるべきです。
「区分所有者に帰属するとすれば、煩雑な事務処理が発生し、組合の負担は大きくなるばかりです。」とのことですが、区分所有者の権利を例え煩雑な事務処理や負担増があっても守るのは組合の責務であり、仮に、煩雑な事務処理や負担増を理由に区分所有者の権利を二の次にした際には組合は区分所有者の敵になるでしょう。
ある方が言っていましたが、「管理組合はなんだかんで区分所有者の利益を搾取しているものかも」や「区分所有者の幸福を奪う管理組合はない方がまし」にはこれまた同感します。
でも、標準管理規約は単なる参考書ですから、前に書いた通り法律さえ無視できる組合にはこの程度でよいのかもしれません。
私も不勉強かもしれませんが、標準管理規約を拝見するに各条項にコメントがついていますが、重要な条項にはそのコメントがなくあっても区分所有法や民法等の法律との関連性が希薄で、果たして正しいのかわかりません。正しさを主張するならば全条文に法律との関連性を含むコメントは必須です。
「マンション管理士の仕事は、判事や、マンション管理センターを非難することではなく、組合が適法に、スムーズに運営されるよう支援することです。」これらでは不足です。 マンション管理士には絶えず勉強をして頂いて仮に各所に問題があれば正々堂々と指摘をして欲しいし、組合の円滑的な運営より区分所有者権利保護を最優先に考えて頂きたいものです。
でなければ、マンション管理士の仕事は人間がやるべきものではなくなります。コンピュータで結構な話になります。
「剰余金を積立金会計に移すことで、売却する組合員が損をすると書いていましたが、そうとも言い切れません。売買の際の重要事項説明書には、修繕工事の実施時期や積立金の現況が記載されます。積立金が潤沢であれば、将来の値上げの可能性が少なく、売買価格に影響します。」 これまた疑問です。
区分所有者にはマンション管理以外に生活があり、売買価格によいとさせる潤沢な積立金より日常生活が最優先されることが売買価格によい影響を与えるものです。過剰な徴収は生活軽視となりかえって不利になります。
管理規約は、押しつけられるものではなく、
「自分たちで作り上げるもの」と言う意識が希薄なのでしょう。
民法は、ドイツ型の法律です。
区分所有法は、アメリカ型の法律です。
区分所有法の中に「規約で別に定めることができる」とした内容や
自己責任の部分が多いこともアメリカ型法律の特徴です。
ここの議論の中に標準管理規約が度々登場し「守る」「守る必要なし」と
出てきますが、自分のマンションの管理規約は、
あくまでも自分たちが作った（承認した）規約です。
強行規定で定められた内容に反する規約は無効になるでしょうが、
そうでない場合は、当然守らなければならないものなのです。
何度かこの場でも述べているように、
管理費の余剰金を修繕積立金に振り替える事をするならば、
規約に則っとってしなければなりません。現規約で定められてなければ
先ず規約の中の使途や目的、剰余金の扱いの一部変更をする事が先です。
民法を出してきて、「出来ない」と言っても、
手続きを間違えなければ総会で規約変更とその後の決議で修繕積立金に
振り替える事は可能になります。
法律を無視するのではなく、遵法の中で出来ることを「出来ない」と言うのは
法律論を振りかざし、資格と肩書きで押し切ろうとする何者でもないと考える次第です。
>そんなに判決は正しいものですか？
前にも言いましたが、控訴しなければ、その判決が法的な決定事項となります。
控訴中ならば、判決は確定していません。
＞多様な判決がでるものです。
他の裁判で違う判決が出るかもわからないので、判決には従わないと、いうのですか？
そもそも、確定判決を「そんなに判決は正しいものですか？」なんて言ってたら法治国家とは言えません。
＞判決を持ち出しての論議は無意味です。
恐ろしいことをシラっというのですね。
総会で剰余金処分案を可決
↓
あなたが違法と主張して提訴
↓
判決は合法（最高裁判決）
↓
あなたが、「判決を持ち出しての論議は無意味です。 」と、主張
こういう構図ですよ
>仮に、煩雑な事務処理や負担増を理由に区分所有者の権利を二の次にした際には組合は区分所有者の敵になるでしょう。
判決では、権利だけでなく権利から発する利益との相関を考慮しているように思います。
判決が確定すればそれに従いましょう。
＞ある方が言っていましたが、「管理組合はなんだかんで区分所有者の利益を搾取しているものかも」や「区分所有者の幸福を奪う管理組合はない方がまし」にはこれまた同感します。
管理会社ならいざ知らず、剰余金処分が組合の搾取ですか。
役員もまた区分所有者です。自分が自分から搾取するんですか？
＞標準管理規約を拝見するに、果たして正しいのかわかりません。正しさを主張するならば全条文に法律との関連性を含むコメントは必須です。
ならば、規約を作成する際に標準管理規約で不審な条文を採用しなければよいのです。
出来上がった規約は、遵守するよう、区分所有法に書いてありますね。
＞仮に各所に問題があれば正々堂々と指摘をして欲しいし、
法律の条文は包括的に書かれていることが多く、法に基づき、この訴えではこう結論するというのが判決です。
剰余金のケースでは、合法との判決が出ていますと指摘するのがマンション管理士の仕事です。
自分の解釈を押し付けるのが仕事ではありません。
＞組合の円滑的な運営より区分所有者権利保護を最優先に考えて頂きたいものです。
当然ですが、法や判決に基づき、保護します。
剰余金では、合法（区分所有者の権利を侵害しない）と出ています。
＞区分所有者にはマンション管理以外に生活があり、売買価格によいとさせる潤沢な積立金より日常生活が最優先されることが売買価格によい影響を与えるものです。過剰な徴収は生活軽視となりかえって不利になります。
当然ですが、管理費・積立金の会計がひっ迫していない（後日の値上げの可能性が低い）事も価格決定の一つの要素であります。
徴収が過剰であるかどうかは、各組合で組合員が感じることで、剰余金の振替が即過剰な徴収になるとは思いません。
総会で議論し、決議すればよいと思います。
マンション管理士は
管理費・積立金を変更する事により発生するメリット・デメリットについてご説明します。
最後に
マンション管理士は、マンション管理の専門家であって、法律の専門家ではありません。
中途半端な知識で法解釈の持論を主張する事を、私は良しとしません。
私は、マンション管理士に、確定判決に従って仕事をしてほしいと思います。
>>420 の続き
標準管理規約では、区分所有法第19条に規定する共用部分から生ずる利益（※）に関し、
「別段の定め」を置いている。
マンション標準管理規約（単棟型）
（使用料）
第２９条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
第29条関係コメント
機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用を要することから、管理費及び修繕積立金とは区分して経理することもできる。
（※）（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
＞第29条関係コメント
＞機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用を要することから、管理費及び修繕積立金とは区分して経理することもできる
専用駐車用（承継する専用使用権のある駐車場）についても、別会計にすることが必要でしょう。
賃貸の機械式駐車場の場合は、区分所有者全員に使用権があるので、積立金会計でもよいと思いますが、専用駐車場は使用権のある者が限定されるので、全区分所有者から徴収した積立金で維持管理をするのは疑問が残ります。
スレの趣旨と違ってすみません。
またまた、論議が変な方向になっている。
判決の意義については、同種訴訟でも時代やものの考え方が変われば過去の判決は無意義となるものだ。
過去の判決に縛られるより、如何に区分所有者の利益になるかを考えるのが管理組合の使命です。管理組合と言っても法人化されていない管理組合はどちらかと言うと管理者そのものと解することができ得るものです。
つまり、管理者は如何に区分所有者の利益になるかを考えるのが使命で、管理費余剰金を無責任に貯め込む様な過剰負担強要をしたり、目的外に付け回したりして、本来各区分所有者から見れば生活費に苦慮していることに何も目を向けないことは、真なる区分所有者の利益ではないものです。余剰金が出たり、その余剰金を翌年度繰越や修繕積立金への編入をしたりする様な安直な負担要求や会計管理は、各区分所有者から見れば甚だ迷惑な話です。
簡単に言えば、物の売買で釣り銭がもらえないことに何の理解を求めることができるでしょうか。
マンション建替円滑化法では、建替決議がなされたら管理組合は即時解散し会計清算をし、一旦管理費等余剰金は支払割合で各区分所有者に返金し、建替え賛同者は各々資産を持ちより建替組合を結成をしろと言っており、管理費の様な単年度清算ができるものくらい即時清算し余剰金くらいは払い戻しをすべきものです。
小生は、どこの商業施設や店舗で物を買い釣り銭があれば即時に要求しそれらを財布に入れるという当たり前の行動をしますし、これが当然のことだと考えます。
マンションは生活の場で、全区分所有者の総意的生活（建物の管理）はあるとは言え最低保証・保護されるべきは各区分所有者の生活（迷惑・無謀行為は除く）です。
従って、管理組合（管理者）は管理負担を求めるならば使途や目的を定め最低限の要求をし、これらを逸脱しない様内部統制を掛け、余ったたら各区分所有者にお返しするべきです。
諸説はあると思いますが、諸説より生活が最優先されるべきです。諸説や過去の判例に縛られ最低保証・保護されるべき生活をないがしろにしたら本末転倒です。
以上が、管理費等の会計管理理念に対する主張です。この主張に異論を唱える方々は、相当な金持ちか生活費に苦慮している区分所有者の敵になります。
また、マンション管理についての疑問があります。
マンション管理士試験には、マンションの管理に関する法令及び実務に関することが含まれ、弁護士や司法書士とは職業領域には違いはありますが、一応法律や実務のある程度見識があるもので法律の専門家ではないでは済まされるものではありませんし、これら見識を持って管理組合に対し指摘・助言をして頂けなければ存在意義はありません。
ある方の主張が正しければマンション管理士は無用な長物で、更に言えばここで諸説を語っている方々がマンション管理士ではなければ、このサイトは単なる諸説主張の場になり何も得るものはないものです。
＞判決の意義については、同種訴訟でも時代やものの考え方が変われば過去の判決は無意義となるものだ。
過去の判決ではなくて、現在有効な判例です。
＞マンション建替円滑化法では
建替えの時は建物がなくなるので資産の配分は当然です。
剰余金処分と同列に論じるのは、あまりにも無謀です。
せめて、判例くらいは読んでから反論してください。
＞一応法律や実務のある程度見識があるもので法律の専門家ではないでは済まされるものではありませんし
ある程度＝中途半端な知識で判例を無視したアドバイスは、管理組合にとって迷惑以外の何物でもありません。
この考えは「唯我独尊」、「自分の意見＞判例」です。
キリストか、お釈迦様に任せましょう。
＞小生は、どこの商業施設や店舗で物を買い釣り銭があれば即時に要求しそれらを財布に入れるという当たり前の行動をしますし、これが当然のことだと考えます。
全く無関係な例です。
判決（抜粋）
「共用部分から生じた利益は、いったん区分所有者らの団体に合有的に帰属して団体の財産を構成し、区分所有者集会決議等により団体内において具体的にこれを区分所有者らに分配すべきこと並びにその金額及び時期が決定されてはじめて、具体的に行使可能ないわば支分権としての収益金分配請求権が発生するものというべきである」として滞納管理費等との相殺を否定しました。
判決を読めば、こんな例が無意味だとお分かりになるはず。
地裁、高裁と積み上げていった判決も
最高裁でいとも簡単にひっくり返される事があります。
地裁や高裁の判決も判例なのですが。
判決は、その時々の時代背景に左右されることもあると考えます。
「管理費を積立金に振り替えることは不可能ではない」が、結論では。
区分経理の原則
管理組合には、日常の維持管理に関する会計業務、将来の大規模な修繕工事費用の修 繕積立金に関する会計業務、そして、駐車場や駐輪場などの使用料に関する会計業務が ある。特に、大規模な修繕工事のためには修繕積立金を定期的に積み立てていくことが 必要であり、また、積み立てられた資金は大規模な工事費のために支出することが求め られている。
それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要す る会計(管理費会計または一般会計)と大規模な修繕工事費に備えるため会計(修繕積 立金会計または特別会計)は、区分して経理する必要がある。
また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総 会の決議で行うことができる。
このように区分経理を行うことによって、いわゆる管理会計という観点からも、予算 と実績の推移を適正に把握し、管理することができる。
どうも区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ共用部分から生ずる利益を収取する。
の「規約に別段の定め」の意図を勘違いされている様です。
ここ文言は負担割合と収取割合に掛かっているもので、共用部分の負担と共用部分から生ずる利益収取には何ら制限を掛けているものではないものです。
未だ判決や諸説に縛られ、守るべき生活をないがしろにしている様です。
生活無くしてマンションはなしです。
＞建替えの時は建物がなくなるので資産の配分は当然です。
＞剰余金処分と同列に論じるのは、あまりにも無謀です。
と言われましても、会計年度末に清算でき得る管理費は清算し各区分所有者に返金することに各区分所有者に損害を与えるものなのでしょうか？民法では共有財産については全共有者同意と言う形で国民の権利を保証しているもので、権利を擁護できないマンションのルール何ぞに存在意義はありません。
建替えの例示については、最終清算時に返金でき得る会計管理が許されているならば、決して、管理費等には分割でき得ないものではないことが立証できたものとして例示をしたものです。従って無謀な話ではないものです。
＞「管理費を積立金に振り替えることは不可能ではない」が、結論では。
管理費と修繕積立金には違った目的で各区分所有者から徴収したもので、管理者（理事長）と各区分所有者との契約関係上、如何なる手段を以ても振り替えは不可能です。後にも述べますが建築行政と不動産業行政の国土交通相の下請けのマンション管理センターからの要らぬ不法的思考に洗脳された方々が考えるものです。この主張は断固変える気は毛頭ありません。
この思考は、国民の権利を擁護した思考です。
ブッチャケですが、長期修繕計画をしっかり立て維持していれば、管理費を積立金に振り替えることは無用ではないでしょうか。定期的な管理ができない管理組合の甘えで姑息な思考です。悔しいならば先ずは長期修繕計画をしっかり立て維持をしやがれです。
＞＞一応法律や実務のある程度見識があるもので法律の専門家ではないでは済まされるものではありませんし
＞ある程度＝中途半端な知識で判例を無視したアドバイスは、管理組合にとって迷惑以外の何物でもありません。
一つ考え間違いをしている様です。
マンション管理士と言っても、マンション管理組合との委託契約が成立しての助言でこれまたある方が言っておられた民法の善管注意義務が発生し、ある程度はこれら履行ができ得る程度があることは常識ではないでしょうか。
中途半端な知識でのアドバイスはあり得ないものです。
最後に再掲のマンション管理センターの「マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理
－「管理組合の財務会計に関する研究会」報告書 －」です。
http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/zaimukaikei.pdf#search='%E5%8C%BA%E5%88%86%E7%B5%8C%E7%90%86%E3%81%AE%E5%8E%9F%E5%89%87'
よく読んでみましたが、本報告書の位置づけとして『本報告書は、管理組合の財務会計に関する基礎的な事項を取り上げているが、特に、財務会計のあり方に関心のある管理組合の役員の方々や自主的に管理されている管理組合の役員の方々などにとっても、参考となるものと考えられる。』となっており、「標準管理規約」に続く参考文献で何の法的精査何ぞはされていないもので、これまた法曹関係者がいない様でこれを根拠になせる論議はお止め頂く方が得策です。（以上）
区分所有法では、管理組合の運営については、
自己責任と自己完結を求めています。
（「規約により別段の定めをする事ができる」としている部分）
建物内での住民自治を許諾している点を考慮すれば、
総会で、規約を改め、余剰金を
管理費から修繕積立金に振り替える事は可能であると考えます。
区分所有と共有の違いを考えるべきではないでしょうか。
>>429
>「規約に別段の定め」の意図を勘違いされている様です。
>ここ文言は負担割合と収取割合に掛かっているもので、共用部分の負担と共用部分から生ずる利益収取には何ら制限を掛けているものではないものです。
以下は、
国税不服審判所(平成25年10月15日裁決)
http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/index.html
の抜粋である。
＜イ 法令解釈等＞
ところで、【区分所有法第19条によれば、共用部分から生ずる利益は、規約に別段の定めがない限り区分所有者各人がこれを収取するものとされている】ものの、これとて必然的に団体的拘束を受けざるを得ないものであり、分配についての具体的な団体としての意思決定を経ないまま、その発生と同時に当然に各区分所有者が収受するものと解することはできない。同規定の定める区分所有者の権利は、区分所有者集会決議等により団体内において具体的に当該利益を区分所有者らに分配すべきこと並びにその金額及び時期が決定されて初めて、各区分所有者らにおいて具体的に行使可能ないわば支分権としての収益金分配請求権が生ずるということにすぎないものと解するべきである。結局、共用部分から生じた利益は、一旦区分所有者らの団体に帰属して団体の財産を構成するのであり、利益が一度団体に帰属した以上は、当該団体が法人税の納税主体であるなど一定の場合には、法人税の課税対象となり得ると解するほかない。
＜ロ 認定事実＞
本件規約には、共用部分から生ずる利益の収取について別段の定めはない。
>>429 氏は、
管理組合を民法上の組合であるとしながら、
>建替えの例示については、最終清算時に返金でき得る会計管理が許されているならば、決して、管理費等には分割でき得ないものではないことが立証できたものとして例示をしたものです。従って無謀な話ではないものです。
と主張する。
民法 第676条（組合員の持分の処分及び組合財産の分割）をどのように解釈しているのか？
またまた、国税不服審判所(平成25年10月15日裁決)
http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/index.html
の再掲です。この件については区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ共用部分から生ずる利益を収取する。
を法務省と国税当局の解釈差異があるもので、法務省側はあくまで当条文には「管理組合」の文字がなく「管理組合」の関与性がないものとの思いを貫いているものです。
要は、国家を徴税を通し守る国税当局と国民権利を擁護する法務省との法解釈の差異です。
ここでは、後者解釈を適用すべきで、再度言いますが各区分所有者の権利が守れない管理組合やマンション管理ルールなんぞ無意味・無意義です。
どうも、議論の基礎が間違った方向で、やたら規約規定化や総会決議を取り違えている様です。
再度言いますが、規約規定化や総会決議より各区分所有者の権利が最優先されるべきで、これが福祉国家日本の考え方です。
＞民法 第６７６条（組合員の持分の処分及び組合財産の分割）をどのように解釈しているのか？
大変面白い質問です。
因みに、民法 第６７６条（組合員の持分の処分及び組合財産の分割）
１． 組合員は、組合財産についてその持分を処分したときは、その処分をもって組合及び組合と取引をした第三者に対抗することができない。
２ 組合員は、清算前に組合財産の分割を求めることができない。
この質問には第２項が最適だと思いこれを根拠に回答します。
組合員は、清算前に組合財産の分割を求めることができない。
＝組合員は、清算後は組合財産の分割を求めることができる。
で、ここの清算は「計算し収支関係をはっきりさせる行為」も含まれ、管理費については、一般的に会計年度毎の管理と会計年度末清算が可能な会計で、決算（清算）後は組合財産の分割を求めることができる代物です。
従って、一般的に定期総会の場での決算報告で全区分所有者同意が取れればここで議論になっている管理費余剰金は翌年度への繰越や修繕積立金への編入は可能ですが、全区分所有者同意が取れず区分所有者からの分割請求があればここで議論になっている管理費余剰金は全区分所有者に分割返金ができることになります。
法務省筋からは、マンション管理組合を民法上の組合「任意組合」とすることに違和感がなく、この線での思考は可能である様な話を耳にした。要は、どの組合形式を採用しても各区分所有者の権利が最優先されるべきとの見解を持っている様です。
追伸：区分所有と共有の違いを考えるべきではないでしょうか。
区分所有は区分所有物権のことです。
共有はある物権を境なく所有し合うことです。
但し、区分所有法では建物管理やその使用についてのみ共有財産で要求されている全所有者の合意を免責しているだけで、これら目的以外の金銭（ここでは管理費余剰金）は区分所有法ではなく民法に譲っています。
その仲立ち条文は、
区分所有法第２８条（委任の規定の準用）
この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。
民法第６４９条（委任：受任者による費用の前払請求）
委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をしなければならない。
民法第３９９条（債権の目的）
債権は、金銭に見積もることができないものであっても、その目的とすることができる。
民法第２５１条（共有物の変更）
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
です。
なお、民法第６７６条（組合員の持分の処分及び組合財産の分割）に対する思考は必須ですし、
民法第２５２条（共有物の管理）
共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
民法第２５３条（共有物に関する負担）
各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
は若干区分所有法と近い条文であることを追記します。
どうも「組合事業に係る組合員への損益分配」のことを言っているようであるが、
「組合事業に係る組合員への損益分配」と民法 第676条に規定する
「組合財産の分割」とはまったく別のものである。
共有財産も区分管理です
記載されていないことは当然民法
大変面白いヒッパリです。
小生は、「管理費については、一般的に会計年度毎の管理と会計年度末清算が可能な会計で、決算（清算）後は組合財産の分割を求めることができる代物です。」と言っているが、『組合事業に係る組合員への損益分配』について何ら述べていない。
まして、勘違いも面白いのだ。
＞共有財産も区分管理です。
はたして金銭的共有財産は区分管理かな？
区分所有法第１条（建物の区分所有）
一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。
であり、当法律はあくまで「建物の区分所有」についての法律です。「金銭的共有財産」は適用外で当然民法で管理されているものです。
そろそろ、結論がでた様です。
管理費余剰金は規約や総会決議等の如何なる手段を講じても、全区分所有者の同意がなければ、翌年度管理費へに繰越や修繕積立金への編入はできない。
関連諸説はあるもののこれらには何ら根拠はなく単なる学説論議結果で実務とは無関係で、関連判例もない。
横から失礼します。
私は区分所有者ですが、「翌年度への繰越は承認しない」との意思表示をすれば、現金が返ってくる、
との理解でよろしいでしょうか？
仮にそうだとしても、強引に事態がすすめられてしまった際には、どのようなアクションをとればよいでしょうか？
>>429
>マンション管理士と言っても、マンション管理組合との委託契約が成立しての助言でこれまたある方が言っておられた民法の善管注意義務が発生し、ある程度はこれら履行ができ得る程度があることは常識ではないでしょうか。
>中途半端な知識でのアドバイスはあり得ないものです。
>>433
>要は、国家を徴税を通し守る国税当局と国民権利を擁護する法務省との法解釈の差異です。
>ここでは、後者解釈を適用すべきで、再度言いますが各区分所有者の権利が守れない管理組合やマンション管理ルールなんぞ無意味・無意義です。
>どうも、議論の基礎が間違った方向で、やたら規約規定化や総会決議を取り違えている様です。
>再度言いますが、規約規定化や総会決議より各区分所有者の権利が最優先されるべきで、これが福祉国家日本の考え方です。
ここまで言い切れる「マンション管理士」って凄いですね。きっと最難関の論述式国家試験に合格されたんでしょうね。
それに引き替え「国税審判官」の連中ときたら・・・
弁護士、税理士、公認会計士、大学の教授・准教授の職にあった経歴を有する者だもんなぁ～
「マンション管理士」って、当然、法務省が管轄する資格ですよね？
>「マンション管理士」って、当然、法務省が管轄する資格ですよね？
違います。マンション管理センターの管轄で、賞罰規定もありません。
またまた、大変面白いヒッパリです。
＞決算と清算とは異なる行為ですよね。
決算⊂清算で、清算の一部に決算がある。
清算とは、それまで積み上げてきた関係を解消することをいう。金銭的な貸し借りなどの結末をつけることが元の語義であるが、金銭関係に限らない関係を終了される方向で処理することにも用いられる。です。
＞「翌年度への繰越は承認しない」との意思表示をすれば、現金が返ってくるとの理解でよろしいでしょうか？
現金か振込でキャッシュバックです。（現金より振込が妥当です。）
＞仮にそうだとしても、強引に事態がすすめられてしまった際には、どのようなアクションをとればよいでしょうか？
訴訟しかないです。ただし、訴訟費用と返金額との対比で決めるべきです。
着実な管理費徴収額設定がされていることから訴訟費用＞返金額だから、この手の問題は表面化し難いものです。
でも、総会ではこれら根拠は主張し議事録記録化を要求はした方が得策です。
＞それに引き替え「国税審判官」の連中ときたら・・・
＞弁護士、税理士、公認会計士、大学の教授・准教授の職にあった経歴を有する者だもんなぁ～
いくら有識者でも請負元の国税当局の意に反することはできないものです。
行政当局は、有識者として関連職経験者を都合よく使うものです。
＞訴訟をする場合、法律の専門家であるマンション管理士さんに、訴訟代理人をお願いすることはできますか？
訴訟代理人は、弁護士か司法書士（限度額あり）です。
法律の専門家であるマンション管理士は訴訟代理人になれません。
>>445
>法律の専門家であるマンション管理士は訴訟代理人になれません。
あらら、ずいぶんと無責任な資格なんですね。
そういえば、弁護士に相談したら鼻で笑われそうな内容しか書いていませんものね。
ところで、マン管士にしかできない業務ってありますか？
何度も尋ねますが、
決算と清算は全く異なる行為ですよね。
口説いヒッパリです。
＞マン管士にしかできない業務ってありますか？
『マンション管理士は、専門知識をもってマンション管理組合の運営、大規模修繕等を含む建物構造上の技術的問題、その他マンションの維持・管理に関して、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者などの相談に応じ、適切な助言や指導、援助等のコンサルティング業務を行う。マンション管理のスペシャリストとして、主に管理組合の立場でマンション管理に関する様々な問題の解決をサポートする。』です。
しかし、当資格業務は当資格は業務独占を狙ったものではなく、ハッキリ言って誰でもでき得る業務でもあります。
業務独占資格である弁護士や司法書士の業務はできません。
＞何度も尋ねますが、決算と清算は全く異なる行為ですよね。
清算の一部に決算があると考えますし、会計決算は、管理者（理事長）と各区分所有者との管理費使途業務に関し金銭関係に限らない関係を終了される方向で処理するもので、精算とも言えるものです。
この掲示板には口説いヒッパリがあり、ハッキリ言ってマンションには価値がないものと思うしだいです。
＜法令用語としての「清算」＞
清算とは，清めて計算する語意から，法人その他の団体が解散したときに，財産関係を整理することをいいます。
http://mbp-okayama.com/kikuchi/column/7245/
＜法令用語としての「清算」＞
清算とは，清めて計算する語意から，法人その他の団体が解散したときに，財産関係を整理することをいいます。
http://mbp-okayama.com/kikuchi/column/7245/
これまた、諸説の応酬です。
以下HPを紹介し返答とします。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%B8%85%E7%AE%97
このHPでは、『清算（せいさん）とは、それまで積み上げてきた関係を解消することをいう。金銭的な貸し借りなどの結末をつけることが元の語義であるが、金銭関係に限らない関係を終了される方向で処理することにも用いられる。金銭的な詳細な計算を行う、という意味の「精算」とは区別して用いられる。なお「計算して収入と支出の関係をはっきりさせる」という意味もあるが、この場合は決算という言葉を用いるのが一般的である。』とされています。
小生は、『「計算して収入と支出の関係をはっきりさせる」という意味もある。』を採用し、決算は清算に含まれると解釈ができるものと考えます。
そろそろ、この掲示板においては、「管理費余剰金は規約や総会決議等の如何なる手段を講じても、全区分所有者の同意がなければ、翌年度管理費へに繰越や修繕積立金への編入はできない。関連諸説はあるもののこれらには何ら根拠はなく単なる学説論議結果で実務とは無関係で、関連判例もない。 」と言う形で、この掲示板管理者には閉鎖をして頂きたいものです。
>>451
決算は清算と同じではない。
勝手な解釈で混乱を招くのは止めなさい。
区分所有と共有の違いがあるから
区分所有建物があり、そのために区分所有法が定められた。
区分所有法の住民自治をどのように理解しているのでしょうか。
あなたの論法を読み、
或るマンションで定期総会の度に六法全書を持ち込む方がいて、
議事を混乱させ、遅延させて
理事役員さん達が困っていた事を思い出しました。
スレが荒れてきましたね。
もう、スレ主も見ていないんじゃないでしょうか
見る価値がなくなってきたので、私はこの辺で失礼します。
>「管理費余剰金は規約や総会決議等の如何なる手段を講じても、全区分所有者の同意がなければ、翌年度管理費へに繰越や修繕積立金への編入はできない。 」と言う論拠は、何ら根拠はなくマン管士間の雑談を参考にした笑われる管理士の思いつきに過ぎなかった。
＞決算は清算と同じではない。
その様に思っていれば結構です。小生は、決算は清算の一部である考え方は変えません。
＞区分所有法の住民自治をどのように理解しているのでしょうか。
住民自治はどうぞ「自治会」関連の掲示板で語ってください。
区分所有と住民自治は違います。
＞或るマンションで定期総会の度に六法全書を持ち込む方がいて、議事を混乱させ、遅延させて理事役員さん達が困っていた事を思い出しました。
それは、理事役員の方が問題です。
総会で問題指摘をされる総会運営をなさるとは恥べきものだ。
どうも、根拠のない荒らし的な流れになってきた様で、やはりマンションには購入価値がないもので購入検討を止め一戸建て購入を検討することにし、この掲示板を見放しおさらばとする。マンション購入者には哀れを感じお見舞いします。
不動産購入勉強中さんたちの管理費余剰金の各区分所有者への返金論に違和感を感じず共感できます。
ここで話題になっている民法第６７６条（組合員の持分の処分及び組合財産の分割）
2.組合員は、清算前に組合財産の分割を求めることができない。
を少し調べたら、あるＨＰ
http://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC676%E6%9D%A1
を見つけました。
ここでは、
2項は組合財産は総組合員の共有に属するが（６６８条）、共有一般の規定どおりにいつでも分割されるとすれば（２５６条１項本文）組合の目的である事業に支障が生じることがあり得る。そのため、これを防止しようとした規定である。
とのことで、逆に言えば、共有一般の規定どおりにいつでも分割しても組合の目的である事業に支障が生じなければよいことになり、単会計年度で決算（清算）しても支障が生じない管理費については決算（清算）後の余剰金の各区分所有者への返金は特に問題はないことになります。
なぜ、不動産購入勉強中さんたちの管理費余剰金の各区分所有者への返金論に反意を表する方々は反意を表するのか？解りません。むしろ、管理費余剰金の各区分所有者への返金は管理組合を構成している組合員（区分所有者）に好都合で、この好都合に背を向ける必要性を感じることができません。
また、修繕積立金に回すとされた思考についても、しっかり長期修繕計画を立案・維持できそれに従った修繕積立金徴収をしていれば不足・補てんの必要性はあり得ない話です。なにか、管理者（理事長）の恣意的意図を感じるものです。
>>459
>区分所有法を充分に理解して下さい。
>民法の組合と区分所有法の管理組合と混同しないで。
民法上の組合（任意組合）であると考えられる管理組合もあります。
要は、民法上の組合（任意組合）の性格（性質）を正しく理解しているかどうかだと思います。
（公益財団法人）不動産流通近代化センター
不動産相談コーナー
中古マンションの売買に伴う修繕積立金の清算の是非
http://www.kindaika.jp/archives/1614
＞民法の組合と区分所有法の管理組合と混同しないで。
一般的な区分所有法の管理組合は非法人組合で、ある「組合」説明：
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%B5%84%E5%90%88
では、法人格を有しない「組合」＝民法上の組合とのことで、一般的な区分所有法の管理組合＝民法上の組合と解します。
概ね、区分所有者の団体は非法人管理組合を採択されていると思います。
＞区分所有法下の建物を勝手に民法の共有建物に変更するな。
ごもっともの指摘です。
区分所有法
第１条（建物の区分所有）
一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。
第２条（定義）
この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分（第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。）を目的とする所有権をいう。
通り、民法の共有建物ではありません。
>>462
＞一般的な区分所有法の管理組合＝民法上の組合と解します。
上記について、当該文書中では以下のように記述
勝手な解釈は誤解の押し売りだと考える次第
マンションなど建物区分所有者間における管理組合（建物の区分所有等に関する法律3条参照）などは、法人格を取得していない場合は権利能力なき社団であることが多いが、民法上の組合とされることもないとはいえない。
下線は「匿名」が注記、曖昧な肯定と捉えられる部分です。
＞マンションなど建物区分所有者間における管理組合（建物の区分所有等に関する法律3条参照）などは、法人格を取得していない場合は権利能力なき社団であることが多いが、民法上の組合とされることもないとはいえない。
『民法上の組合とされることもないとはいえない。』とは、民法上の組合とされることもあり得るです。
故に、「一般的な区分所有法の管理組合＝民法上の組合と解します。」と言ってもよいことになります。
区分所有法の管理組合＝民法上の組合とした方が区分所有者の権利が明確になり、区分所有者には好都合です。管理費余剰金の返金要求ができるもので非合理な管理費等徴収が回避されることにもつながるものです。更に言えば、管理者（理事長）には無責任な管理運営ができないことになり、管理運営の適正化も図れるものです。
↑民法は今大改正中であり、更に組合問題は区分所有法で全てが特化されいています。
相変わらずの誤解には呆れる。
区分所有法では区分所有物権（建物）の管理に関する法律で、これら管理に必要な費用や共有部からの利益配分についてのみが規定化されているものです。管理に必要な費用額については同法１８条（共用部分の管理）から必要最低限に限り導かれるものです。
それ以外の金銭については、当然ながら民法に支配されるものです。
ここで取り上げられて管理費余剰金はそれ以外の金銭に当たるもので、共有物規定に従うことになります。
この掲示板には民法等法知識が希薄で単なる評論家だけ（国土交通省の受け売り者）で荒らし感が漂っているので、この程度のお付き合いとします。
最後に一言
マンション管理は法によりマンション管理現場で起こっているもので、これらくだらない掲示板では起こっているものではない。
>この掲示板には民法等法知識が希薄で単なる評論家だけ（国土交通省の受け売り者）で荒らし感が漂っているので、この程度のお付き合いとします。
笑われるマン管士間の雑談を参考にした理屈は誰も顧みませんよ。
マンション投資家の立場で意見します。
＞管理費の中にそれ以外の費用があるのか。
あるので、管理者から軽軽な判断で余分な管理費請求がなされ投資効果が薄れています。
管理費予算時に余計な翌年度繰越金（余剰金候補）が計上され正々堂々と採択に入り請求されています。
少なくも、予算とは各種費用の積算で決定されますが、要はこれら費用積算には精査がなされず管理会社の言い分や管理費の定額収容制による過剰請求がなされるものです。
余剰金の最小化はすべきものですが、これらができない管理者や管理者は投資家の敵です。
＞余剰金が嫌なら、そのような物件に投資をしなければ良いだけだ。
それはごもっとも。
しかし、
＞余剰金も必要な費用も区分所有者のものである。
とは限らない。
必要最低限な費用は致しからず、余剰金は何も理解できていない区分所有者が大勢を占めていることをよいことに、管理者が我が物顔をして内部留保など無駄遣いをしているのが現実です。
この掲示板でも、この方向性を是認する方向の思考者がいるようで、このことが如実に現れたものです。
マンションの管理規約は、居住する組合員のために作られていて、投資家のために作られている訳ではありません。
投資家（非居住区分所有者）が増えれば、賃借人が増え、結果的にマンションの管理状態は悪くなります。
分譲マンションは、そこに居住することを前提に販売されます。
そうでないマンションは、居住用には買うべきではないと思います。
だから、管理規約は、居住区分所有者が有利になるように作るべきだと考えています。
管理費の額は、当然費用の積算において決定されるべきものですが、そこには必ず、非常時対応の対策がなされていなければなりません。
一番如実なのは修繕費です。
どのマンションにも管理費会計の中に修繕費があると思いますが、この費用は余ることが多いものです。
だからと言って、昨年不要だったからと今年削ることはできません。
剰余金をも見ながら、毎年管理費を変更することと、積立金会計への振り替えをすることの功罪を考えて決めるべきだと思います。
私は、購入予定者にとっても、現所有者にとっても、頻繁に（当時の理事だけの考えで）管理費の額を変更するのは良くないと思います。
総会議案は、なんとなく承認される（白紙委任状で承認が決定している）場合が多いのです。
管理費、積立金の変更は理事会だけで決めるのではなく、専門委員会（例えば理事長経験者などで）を設立し、十分に審議して、詳しい説明の後変更すべきものです。
管理費は諸経費（管理委託費用や定期点検費用及び運転費用等）を経験則で単純に積算でき得るものです。
管理費内に修繕費を入れると相当な余剰金と言うロスが発生するもので、ここでの修繕費は修繕積立金に入れてほしいものです。
管理費は経費で何ら資産価値を創造し得ないものですが、修繕積立金は資産となり建替え時には確実に戻るもので、投資家にとって有利です。
だから、管理費は絶えずロスが無いかをチェックし、場合によっては合理的な見直し（値下げ）をして頂きたいものです。
管理費の余剰金はきちっと返金して頂きたいものです。釣り銭はしっかり手にしたいものです。
東京都世田谷区中町二丁目 |
|
8,100万円～8,760万円 |
|
2LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
75.18m2～81.53m2 |
|
総戸数 8戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
|
4300万円台～5800万円台 |
|
1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
|
61.99m2・71.23m2 |
|
総戸数 49戸 |
東京都足立区足立２-1192-1他2筆 |
|
4598万円～5198万円 |
|
1LDK+2S（納戸）・3LDK |
|
63.54m2～64.08m2 |
|
総戸数 50戸 |
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
|
5400万円台～6900万円台※権利金含む |
|
3LDK |
|
57.54m2～64.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
