長谷工コミュニティはどうですか？

No.913殿

輪番制を主張して立候補を認めなかったというマンションの話もありましたが、理事会が長谷工寄りで、同じ人が何期も理事に居座って住民の側を向いていないというのはかなり困った状況ですね。

理事会は次年度の理事選出にあたっては、理事会決議で選出方法を決めることができます。それに対抗するには住民側が法律的な対策を用意する事です。法的に間違っていなければ、長谷工コミュニティはどうすることもできません。そのアドバイス
として、下記の2点をお教えします。

（１）一般社団法人　首都圏マンション管理士会（東京都千代田区外神田１−１−５　昌平橋ビル３階　Tel:03-3256-6431）では、毎月1回マンション管理に詳しい弁護士による無料法律相談（50分）をやっています。そこで、対抗策を伝授してもらう事です。この相談は事前予約制で、相談内容も事前に送付しておく必要があります。詳しくは、ホームページ（http://www.kanrisi.org/consult.html）をご覧ください。

（２）管理規約は長谷工が最初に配布したものですので、どこも同じだと思いますが、組合員総数の五分の一以上の賛成があれば臨時総会の開催を理事会に要求できます。そちらのマンションですと65人以上の賛同者がいればいいわけです。

総会の議題は開催を要求した側で決められますから、理事役員の選出方法や再任に関するルールを具体的にまとめ、それを「規約に追加する」とか、「理事会運用規則として管理規約の次に位置するものとして定める」いう議案にするのです。

総会で成立させるには組合員の過半数の賛成があればいいはずです(上記の弁護士による無料法律相談やマンション管理士にご確認ください)。

総会で承認されたら、それは、理事会決議よりも重い決定ですので、その後は長谷工寄りの理事会がどうあがいても、そこで決まった選出方法に逆らう事はできません。

65人以上の賛同者がまとまれ理事会は臨時総会開催に応じる必要があります。彼等が応じなければ、賛同者の皆さんが開催すればいいのです。

総会の時の大事なポイントは、議決に直結する委任状の扱いです。抜き取り工作をされないため、決して長谷工コミュニティのライフマネージャーや長谷工コミュニティ寄りの理事会に委任状を総会当日まで触らせないことです。投かん箱には2つの南京錠を互い違いにかけて、それぞれの鍵を理事会と総会開催を要求したグループの代表で一つずつ管理し、総会当日に投かん箱を開けて票を数えることです。

もし、賛同者が65名以上確保できるなら、管理組合の運営についても、長谷工コミュニティに主導権を握られないようにするため、次の点も議題に盛り込めればパーフェクトです。
(1)理事役員の任期を二年とし、一年で半数が改選される形にすること。

(2)理事会の下部組織として諮問委員会を設ける。(この委員の任期は理事の任期よりも長くする)

委員会では、防災•防犯、管理費、長期修繕計画、修繕積立金、修繕工事の進め方など「任期一年で一斉交代する理事」では対応が難しい問題を検討して諮問委員会から提言を理事会に上げる形にする。望ましいのは、委員会では現役理事も交えて議論し、理事会へ提言することです。理事会は、その提言をもとに、具体的なアクションを行なう仕組みを作る。