- 掲示板
前スレが1000レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ!
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。
[スレ作成日時]2014-07-04 12:31:08
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[スレ作成日時]2014-07-04 12:31:08
<区分所有法の別段の定め>
11条(共用部分の共有関係)2項、14条(共用部分の持分の割合)4項、27条(管理所有)1項
つまり、①管理所有にする場合(11条2項、27条1項)と、②共用部分の持分割合の変更をする場合(14条4項)であるが、いずれの場合も規約に定める必要がある。
「管理所有」には2通りある。
1.「区分所有者」を、規約で別段の定めをすることにより「管理所有者」にする(11条2項)。
2.「管理者」(※)を、規約に特別の定めをすることにより「管理所有者」にする(27条1項)。
※ 「管理者」は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議によって選任されるが(25条)、「管理者」が「管理所有者」になるためには、規約に特別の定めが必要である(27条1項)。
-コーヒータイム-
法制審議会区分所有法制部会第17回会議(令和6年1月16日開催)において、「区分所有法制の改正に関する要綱案(案)」を「区分所有法制の見直しに関する要綱案」にすることが決定された。
【区分所有法制の見直しに関する要綱案】
https://www.moj.go.jp/content/001410596.pdf
この要綱案に基づいて区分所有法が改正されると、現在、全員の同意が必要な「取壊し」、「建物取壊し敷地売却」、「建物敷地売却」などが、多数決によって可能となる。
【区分所有建物の管理の円滑化を図る方策】
1 集会の決議の円滑化
(2) 出席者の多数決による決議を可能とする仕組み
ア 集会の決議の成立
次に掲げる集会の議事は、基本的に現行法の多数決割合を維持しつつ(②及び③の多数決割合については後記3、⑦の多数決割合については後記5(3))、出席した区分所有者及びその議決権の多数で決するものとする。
① 普通決議
② 共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。以下同じ。)の決議
③ 復旧決議
④ 規約の設定・変更・廃止の決議
⑤ 管理組合法人の設立・解散の決議
⑥ 義務違反者に対する専有部分の使用禁止請求・区分所有権等の競売請求の決議及び専有部分の引渡し等の請求の決議
⑦ 管理組合法人による区分所有権等の取得の決議
(注)本文にいう「出席した区分所有者」には、書面若しくは電磁的方法で、又は代理人によって議決権を行使した区分所有者(区分所有法第39条第2項及び第3項)を含むものとする。
イ 定足数
ア①以外の決議については、法律上、原則的な集会の定足数を過半数とした上で、規約でこれを上回る割合を定めることを可能とするものとする。
ウ 集会の招集の通知
集会の招集の通知に関する区分所有法第35条第1項の規律を次の【下線部】のように改める。
集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項【及びその議案の要領】を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。
(3) 専有部分の共有者による議決権行使者の指定
議決権行使者の指定に関する区分所有法第40条の規律を次のように改める。
専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、各共有持分の価格に従い、その過半数をもって、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない。
3 共用部分の変更決議及び復旧決議の多数決要件の緩和
(1) 共用部分の変更決議
共用部分の変更に関する区分所有法第17条第1項の規律を次のように改める。
ア 基本的な多数決割合を現行法どおり4分の3以上とした上で、次に掲げる共用部分の変更については、多数決割合を出席した区分所有者及びその議決権の各3分の2以上とする。
① 共用部分の設置又は保存に瑕疵があることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合において、その瑕疵の除去に関して必要となる共用部分の変更
② 高齢者、障害者等の移動又は施設の利用に係る身体の負担を軽減することにより、その移動上又は施設の利用上の利便性及び安全性を向上させるために必要となる共用部分の変更
イ 多数決割合を、出席した区分所有者の頭数だけでなくその議決権についても、規約で過半数まで減ずることができる。
(注)ア①にいう「他人」には、区分所有者も含まれることを前提としている。
(2) 復旧決議
復旧決議に関する区分所有法第61条第5項の規律を次のように改める。
復旧決議は、出席した区分所有者及び議決権の各3分の2以上の多数で決する。
5 専有部分の保存・管理の円滑化
(3) 管理組合法人による区分所有権等の取得
管理組合法人による区分所有権等の取得に関し、次のような規律を設ける。
管理組合法人は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うために必要な場合には、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で、当該建物の区分所有権又は区分所有者が当該建物及び当該建物が所在する土地と一体として管理又は使用をすべき土地を取得することができる。
(注1)本文の規律により管理組合法人が区分所有権を取得した場合には、議決権を有しないものとし、いわゆる頭数要件の母数からも除外するものとする。
(注2)団地管理組合法人は、団地内の土地、附属施設及び区分所有建物の管理を行うために必要な場合には、建物若しくは区分所有権又は土地若しくは附属施設と一体として管理若しくは使用すべき土地を取得することができるものとする。
-コーヒータイム-
「マンション標準管理規約」の改正案に関するパブリックコメント(意見公募)を開始します
~区分所有者の所在等不明化への対応に向けた規定を整備します~
https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000191.html
【意見募集期間】
令和6年2月2日(金)から令和6年3月2日(土)まで(必着)
【 e-Gov パブリック・コメント】
「マンション標準管理規約」の改正案に関する意見募集について
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...
-コーヒータイム-
この連休は投資組合員有志の呼び出し
で多忙である。
投資資金もわずかながら含み益が減っ
ている。原因は為替差損である。
結論からして世界の投資家は米国の大
統領にトランプ再選とみる者が多いみ
たいだ。株価の動向でその場面が見て
取れる。
FRBは金利を下げたいが日銀は上げた
い。経済指標は逆連動している。
これ等の解説ができるマンション管理
士等はいないものでしょうか。
-コーヒータイム-
【基礎知識 ①】
2017年5月に成立した「民法の一部を改正する法律」が2020年4月1日から施行されており、法定利率は、年5%から年3%に引き下げられています。
また、その後は、3年ごとに市場金利に連動して利率の見直しを行う変動制の仕組みに改正されています。
【各期間における法定利率】
○ 2020(令和2年)3月31日までの法定利率 = 年5%
○ 2020(令和2年)4月1日から令和5年3月31日までの法定利率 = 年3%
○ 2023(令和5年)4月1日から令和8年3月31日までの法定利率 = 年3%
○ 2026(令和8年)4月1日以降の法定利率 ⇒ 未確定(変動の可能性あり)
-コーヒータイム-
標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ
■第5回(開催:令和6年2月27日)
<・資料1 管理計画認定制度のあり方について>
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001725800.pdf
【段階増額積立方式の適切な引上げ幅に関する基準】
8~19ページ
<抜粋>
月々の徴収金額は、均等積立方式とした場合の月あたりの修繕積立金額を基準とした場合、
計画の初期額は基準額の0.6倍以上
計画の最終額は基準額の1.1倍以内
としてはどうか。
※なお本基準の考え方や水準は、新築時のマンションを対象とした基準においても特に有効と考えられる。
標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ
■第4回(開催:令和6年1月31日)
<・参考資料5 「外部専門家の活用ガイドライン」の改訂案>
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001721139.pdf
外部専門家等の活用ガイドライン(案)
平成 29 年6月
令和6年●月改訂
国土交通省
【第3章 マンション管理業者による第三者管理者方式における留意事項】
64~129ページ
○ 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ
【委員名簿】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001706944.pdf
○ 標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ
【委員名簿】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001706959.pdf
大和ライフネクスト株式会社
【第三者管理受託サービス「TAKSTYLE(タクスタイル)」】
https://www.daiwalifenext.co.jp/management/takstyle.html
【マンション標準管理委託契約書に規定する通知義務について】
マンション標準管理委託契約書では、「管理会社が商号又は住所を変更したとき」を通知義務として規定していますが、「商号変更」と「住所変更」では適正化法上の手続きには違いがあります。
○ 「商号変更」・・・管理会社の商号は重要事項ですが、施行通達において、従前と同一条件であるとされているので重要事項説明会の開催は必要ありません。
○ 「住所変更」・・・管理会社の住所変更は重要事項であり、かつ従前と同一の条件ではないので重要事項説明会の開催が必要です。
【「区分所有法制の改正に関する中間試案」に関する意見募集の結果について】
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCM1040&am...
案の公示日:2023年7月3日
受付締切日時:2023年9月3日23時59分
<結果公示>
案件番号:300080295
結果の公示日:2024年3月26日
提出意見数:131
所管省庁:法務省
-コーヒータイム-
【修繕積立金の運用について】
修繕積立金は、計画修繕等の財政的基盤であり、区分所有者全員の貴重な財産である。
したがって、運用するにあたっては安全性を最優先にすべきであり、リスクの高い運用は避けるのが基本である。
リスクの高いハイリターンの商品で運用することも総会決議があれば可能であるが、運用の結果、元本割れが生じた場合でも、管理組合(区分所有者全員)はその損失を受け入れなければならない。
なお、具体的な運用が明らかに無謀であり、その結果、損失が発生したのであれば、それに関わった役員に対して善管注意義務違反を理由に損害賠償請求をすることも考えられるが、区分所有者個人としては請求することができない。