マンションの売れ行きって・・・

（長文ですみませんが、ご興味のある方はお付き合いください）

　私もいぬ男さんと同じ市内に住んでいる者ですので、売れ行きが芳しくないという状況が
よくわかるのですが、他地域の方々のためにとりあえず補足説明をします。
　いぬ男さんがお住まいの市内では、現在マンションの建設ラッシュの状態です。駅前には
ミニタワー、市内中心部には複数の14階建てマンション。マンションPRの折込みチラシが毎
日のように入ります。
　日々の暮らしに不便な郊外のニュータウンを捨て、市内中心部に高齢者が集まってくる傾
向や、雪かき等の戸建のわずらわしさを嫌ってマンションに入りたがる30〜40代の公務員層
やDINKS、DEWKSの需要もあり、しかも、田舎とはいえ人口は30万人位ですので、そこそこ需
要が見込めるのです。それでも、売れ行きが芳しくないマンションが存在するのは、やはり
それなりの理由があります。

　いぬ男さんが契約されたマンションは、市内中心部へ徒歩で出かけることも可能で、利便
性が極めて高い地域に建設されています。それゆえ、その地域は市内でも古くからのマンショ
ン林立地帯となっています。
　また、契約されたマンションが建てられている土地には、もともと旧第一勧業銀行の支店
がありました。銀行の合併の影響で更地になり、このマンションが建築されています。
　その西側にも別のマンションがあり、日照や眺望をさえぎられるハメになる住民は「うす
うすイヤな予感はしていたけど、やっぱりマンションが出来てしまった・・・」と思ってい
るのでは。
　また、東向き正面には、観光バスをとめるための大きな駐車場（駐車場になる前は、古い
料亭でした）があり、南向き方向には10数階規模のマンションが建っています。
　恐らく、人気のない理由はそのあたりにあるのでは？と思われます。南側は暗いし、東側
正面の大きな駐車場が、いつかはマンションに化ける可能性もあります。敷地の面積から考
えるといぬ男さんのマンションと同規模（14階建て）のマンションが建設される可能性もあ
ります。しかも、商業地域なので、住居系地域よりも日射の面で遠慮のない建て方をされます。
　そして、自分たちのマンションより高さの低い西側のマンションの住民と同じことを思う
日が来るのかもしれません。でも、仮にそうなったとしても、立地は市内の他地域と比較して
非常にすばらしいし、インフィルの仕様や共用設備も悪くないので、そんなに後悔しないの
では？

　ちなみに、私もいぬ男さんと同じ市内のマンションに入居予定ですが、幹線国道沿いの外
廊下田の字物件なので、入居した後どんな生活が待っているのか微妙な心境です。もちろん
予想されるリスクを考え抜いた上でのことですが・・・。

http://mikawatt.cocolog-nifty.com/

　

この掲示板、思わぬ発見がありますね。
北国だと、マンションは雪かきから開放されるんですね・・・。
年をとってからは、いいですね。

都内なので、マンションは道路の掃除、庭の手切れから解放されるだけだと思ってました。

おぉ〜〜。。。
そうだな。雪かきが無くなるんだな。

オレは雪かきの大変さしらないけど、ＴＶで見る限り
年寄りには辛そうだもんなぁ。。。

駐車場敷地内にロードヒーティング設備、マンションにセントラル
ヒーティングシステム（温水式ファンコンベクター）があるかどう
かは、雪国でのマンション選びでは結構重要な要素だったりします。
最近売り出し中の物件では、この２つが含まれていることが多いよ
うです。

スレ主です。東北の場合は雪の問題大きいです。
私は実家を出て賃貸マンションに住むようになってから、
戸建てに住む気はなくなりました〜。

ところでmikawattさんの予想、おそらく合ってます。
やはり、「目の前の駐車場にマンションが建つかも」という不安は
大きいんですかね。

しかし、そこは景観を守るための条例で高い建物が建てられない上、
新たに道路を通す計画もあります。
しかもその土地を持っているのは「市」ですから、滅多なことでは
マンションは建たんだろう、と思っているのですが。
（ローカルな話題でごめんなさい！）

いずれも市役所に行って知ったことで、普通はそこまで調べません
から敬遠する人も多いんでしょうね。

本当は私が一番知りたかったのは、販売開始から○か月経った時は
○割売れるのが普通で、そうすれば竣工時には○割埋まる、とか、
転勤族が増える春先は契約が増える、といったデータだったの
ですが。（そんなのはないか）

まぁ、ケースバイでしょうし、一概には言えないのかな。

　なるほど〜。そのような条例や計画で守られている地域であれば、安心ですね。
一番確実なのは役所で確認することですが、ちなみにラフな情報でもよければ、
GIS（土地情報提供システム）でも確認可能です。
　この物件は、駐車場を挟んで川が流れていますので、東側のバルコニーから見
える景色は守られる可能性は高いですね。明治橋近辺の物件のように河川沿いに
ギリギリに建てられているよりは安全でしょうし。

　ちなみに私が決めた物件は、モデルルームが去年の８月頃オープンしたよう
ですが、契約した11月頃には86戸のうち半分近く決まっていました。
　ルーフバルコニーや専用庭があるタイプ、角部屋の住戸は特に人気が高く、
意外に最上階は人気薄でした。104平米を誇る4000万円超のタイプはなかなか
売れないようです。（それでも６戸のうち２戸は売れていた！）

　いぬ男さんが知りたいことは、販社の人たちが一番よく知っているのでは
ないかと思われます。モデルルームに足を運んだ際にさりげなく聞いてみて
はいかがでしょうか。

>本当は私が一番知りたかったのは、販売開始から○か月経った時は
○割売れるのが普通で

昨年地域は違いますが、我が家もマンションを契約しました。そこの営業マンが言うには、
「（９月にモデルルームオープン）来年３月までに完売すれば、マンションとして大成功の
物件になる」と話してくれました。
ちなみに、93戸販売して第一期は63戸（完売）人気の為一期二次があり、第二期は２戸の販売
になり、宣伝する間もなくすべて完売してしまっていました。（第２期販売は公庫物件の為、
無理やりしたという感じになりました）
モデルルームも１月末をもって解体、担当営業マンは急遽ほかの現場に移動という事態になりました。
同時期（というより１ヶ月ほどあとに出来た）隣の駅近マンションは売れ行きが悪いのでしょうか、
見学に来ませんか？と賃貸マンションなどに営業マンが売り込みに来ていましたよ。価格帯は後者の
方が安いです。

うちは75戸販売で、3月引渡しですが
いまだに半分も売れてないと思う。。。
売れなさ過ぎで心配です。
まー、駅からちっと遠いので売れない
だろーなーとは思ってましたが。

マンションのＨＰ、売れ行き悪いのにけっこう、売れてるように見せてませんか？

これって、粉飾ＨＰとは言わないのでしょうか？
竣工＝完売とは、過去のものになると思いませんか。

思いません。
売れてるマンション、いっぱいありますから。
売れてないマンションは一部です。

＞２９
　最悪賃貸になるか、大幅値引きで資産価値がさがるか？

　どちらにしてもいいことはなさそう？

>>31
現実知らないね、竣工完売なんて都内中心部では30％にも満たないんだよ。

あんまり早く売れすぎると、値付けミスでペケがつく売主もあるみたいですね。

多分竣工前後に完売する物件が一番売主から見て成功物件ではないですかね。

MRで完売間近のように営業が宣伝しているのに、ＨＰで見るとけっこう売れ残ってます。
いったいどちらが本当なのでしょう。
どこからともなく、キャンセル住戸が出ることもある。
いったいマンションの売れ行きは、どこで見るのが正しいのでしょうか？

よく考えて、契約したいので心配です。

>>35
全部で何戸で売れているのが何戸かを、営業マンにそのまま聞きましょう。
答えてくれなきゃやめましょう。売れ行きが悪いはずですから。

スレストップしてるようですが、その後の動きはいかがなものでしょうか。
我が家で検討中の物件の営業が、市内で数棟販売中なので逆に相乗効果で動きが出てきたと
いっていましたが・・・

マンション販売の旬は、実は竣工〜6ヶ月くらいです。
青田と違い、出来立ての室内を見てから決断できますものね。
実際の景色や室内の明るさやお隣との距離などなど。
なので竣工時にたとえ5割くらいしか売れてなくても心配は
いりません。
但し、心配なのはデベの財務内容が悪く、早く資金回収しないと
いけないような会社なら心配です。
もうひとつ、竣工6ヶ月経っても売れないようなら時間かかるでしょうね。
最高の販売時期を逸した訳ですから。

>>33
『竣工完売なんて都内中心部では30％にも満たないんだよ。』
・・・竣工時に完売していたら、社内で問題になるデベもありますよ。
「値段が安すぎたんじゃないか？」ってね。

完売したはずなのに、後からポロポロ
「キャンセル住戸が出ました、大幅値引しますから買いませんか？」
よくある話です。
デベの言うことは、どこまで信用できるかよくわからない。

○ヶ月で何戸、というより、何割というべきでしょうか？
既出ですが、「竣工前後に完売」というのが一番望ましいです。
最後にそうなれば、途中経過はどうでもいいんです＾＾
あまり早く完売してしまっても、モデルルームが無くなったり、営業が異動したりと、
契約者にとっても不便になります。

地域によっても変わりますが、ご参考までに記載してみます。