シノケン　はどうでしょうか？？？

元々相続案件でアパート建てるのに、なぜか資本も土地もない
乞食サラリーマンがフルローンで借りてアパート経営する事自体がおかしいって気がつかないのか？
融資も建築も管理もシノケンがやってくれるから相続に使うなら手間がかからない良企業だよ。

１億円の新築物件を３５年フルローンで購入した場合、おおざっぱにですが総額１．７～２億円支払うことになるでしょう。
３５年後の物件の価値は土地付きアパートでは上物の価値がほぼなくなりますので、だいたい２分の1，マンションであれば1/3となります。
検討するにあたり、考慮しなければならない要素です。

シノケンで建築したアパートは収益性が高く、建築費をおよそ１０年で回収できます。１０年固定金利(0.9%)で借り、１０年後に全額繰上返済できる予定です。税金対策と収益と両方の目的で運用できます。シノケンも建売物件の販売には今の市況で限界がありますので、地主向けの建築にも注力した方が良いと思われます。建築技術、客付・管理ともにしっかりとしており、地主にも満足を与える企業だと思います。ただし、高齢の地主は大東の名は知っていても、シノケンは知らない方が多く、認知度を高める必要があります。

知名度上げるなら、ＣＭよりもまずは一部上場だろうに。
いつまでジャスダックいるんだか・・・。

シノケンの宣伝に「２億円の資産をつくる勝利の方程式」というのがあります。
資産２億円をつくったサトウさんが後ろを向いた写真とともに登場します。
２棟で　資産　２億２７０４万円　　家賃収入１３０２万円（月１０８．５万円）自己資金２００万円

「家賃収入－ローンの返済」が２００万円（１棟あたり１００万円）を超えるので３８才（４人家族）の普通のサラリーマンでもできるのだそうです。

自分にとっては不思議なことだらけです。例えば

1　３８才で自己資金２００万円しか用意できないサラリーマンに２億を超える融資をどこがするのか？
2　「家賃収入－ローンの返済」＝収益としているが、それ以外にいろいろかかるが、それをどうしているのか？
　大家は通常　諸費用を家賃の２割とみる。（２億４千万の物件なら固定資産税だけでも相当な額となる。そのほ　かに収入が増えたことによる（実際は返済になってしまうのに）所得税、住民税、健康保険料、の増額。その他　いずれかかる塗装費用、屋根の維持、ユニットバス交換、その他出てくるであろう修理代）
　　とすれば２００万のプラスどころか当初より６０万のマイナスとなる。
3　さらに１０年後　２０年後　３０年後の対策はどうなっているのか？
　　家賃は下がり　空き部屋は増え、減価償却がなくなるため税金ははねあがる。
　　当初より手残りマイナスと考えられ得るが　このマイナスがどれくらい膨らむのか？
4　２億円の資産というが、３５年後には建物の価値はほぼないはず。とすれば資産は土地代のみの１億円くらい　　ではないのか？しかも空き部屋だらけのアパートが残っていたとしたら、全体の価値はどのくらい下がるの　　　か？

これは積極的かどうか、とか　勇気があるとかの問題ではありません。損か得か、ビジネスの問題です。もうけられれば勝ち、損すれば負ける。損が大きければ地獄への片道切符となります。
くれぐれも利害の絡まない税理士　ファイナンシャルプランナーなどに有料で相談すべきです。その際にはぜひ上記の疑問を聞いてみてください。

結局よくわからないのは、シノケン様で建てることを猛烈に批判する人は、株を購入することも批判するんだよね？同じ投資だし。

５０００万円のアパート、と軽くいうけれど、どれほどの買い物か？

生涯平均年収６００万円２３歳から４０年間働くとして生涯収入が２億４千万円。これからざっと税金、保険などを引いた手取りを4/5とするとだいたい２億円です。
５０００万円の物件２．５％３５年で借りればだいたい支払総額は８５００万円くらいです。ほぼ半分。

これを家賃でどのくらい補っていけるのか（もちろん維持費、税金、修理費その他をさらにはらったうえでのこと）ということですが、これほどのことを人任せにできるのか？

よく勉強会とかセミナーに参加するというけれど、それは誰がやっているのですか？もし売りたい人側の人なら、そういう内容になってしまうでしょう。専門家を招いて、と言っても「先生、よろしくお願いします。」ってね。

相談は賃貸経営に詳しい利害のない税理士、会計士やファイナンシャルプランナーにしましょう。ちゃんと報酬を払ってね。上記の人であるなら生涯取りの半分を動かすのです。相手のいうことを丸ごと信用するなどということはあり得ません。その業者が信用があるとかないとかの話ではありません。数字の話ですから。
シノケンがどうのこうのではありません。

>>1363 匿名さん
税理士、ファイナンシャルプランナー、会計士も利害関係大ありだろ。
あいつらも建築屋と繋がってるんだから、熱くなったらメーカーに紹介して手数料バックしてるんじゃねー？

信じれるものは自分のみ。

>>1364 匿名さん

相談者から報酬のみで活動している税理士等を探せってことだろ、
シノケン等から紹介された連中じゃなくてさ。

てかある程度はたらいてりゃ、
税理士やそれに近い友人の一人や二人いるでしょ。
使えるものは何でも使った方が楽だし、
幅も広がるよ

税理士さんにもそれぞれの専門分野があります。資産税専門の税理士さんの方が的確なアドバイスをいただけます。また、確定申告の手続きの際も自分が気付かなかった様々な減税措置を講じていただき、節税できています。税理士だから何でもできるという訳ではありません。

1364さん1365さん

お二人のような考え方をしていれば大丈夫だと思います。一番危ないのは「セミナーに行って資産運用の勉強してます。」というような　半分学生社会人みたいな人たちではないでしょうか？学校や予備校は間違いなく本当のことを惜しげもなく教えてくれます。なぜなら生徒の進学実績が自分たちの実績にもなるからです。つまり利害は一致しているということ。
しかし経済社会では全く違います。確かにまだ貸屋が少なく、造れば入居者には事欠かない時代には建設会社と大家もWINWINの関係になることも多かったでしょう。（その頃は銀行があまり融資はしなかったけれど。）
今は一説によれば空き部屋率が東京で３割、神奈川で４割、お互いにもうけましょうね・・というような余裕はありません。だからこそ自分をしっかり持って、相手に対峙していかなければ　とてもじゃないけれど利益を上げていくことなどできないでしょう。信頼できる業者など　いないと考えるべきでしょう。

シノケンがいいとか悪いとかではなく、建設屋は自分と利益相反の関係にあるもの。少なくとも同等、いや　それ以上の知識を持って望まない限り　相手のペース、思うつぼ・・です。

ましてや業者の主催するセミナーで「お勉強」して、「信頼できることがわかったのでお任せしました。」などというお客は赤子のの手をひねるどころか、赤ん坊がひねってくださいと手を差し出すようなもの。

何が本当かわかるまで　自分で勉強すべきですね。

>>1365 匿名さん

綺麗事だぞ。
相談者からの報酬のみでやる人なんておらんだろ。
グルになってると思うんだけどな。

>>1367 匿名さん
要は信じれるのは自分のみなのね。

>>1368 匿名さん

それ言い出したら、きりが無いさ。
新聞とかと一緒で複数の異なる主張をする人たちから
情報を仕入れて取捨選択するしかない。

自分で判断するにしても、
情報はあった方がいいと思うよ。

1369: 匿名

そうだけれども、情報は必要ですよね。

今は自分なりにノウハウはあるけれど、もし昔に戻るならこうするでしょう。

まず税理士協会に出かけて（電話より直接顔を合わせたほうがよい）「アパートを買いたいのだけれど、その収支について相談できる税理士さんを紹介していただきたい。ただし建設会社と近い税理士さんだと、そちらに有利な情報になってしまう可能性があるので、全く関係のないこちらの収支について客観的に教えてくださるような方にお願いしたい。」と。相談料については有料でよい、と。
信頼できる知り合いがいれば　その方でもよいと思います。

次にファイナンシャルプランナー協会でも同じことをしてみる。そして二人の話を総合してみると何がどのくらいかかるのか　だいたいわかってくると思う。

そして中古の物件を探したら　その不動産屋に行って上記でまとめた費用について聞いてみる。
アパートを自分で所有してる不動産屋もあるからね。

そんなことを繰り返していれば　全貌が見えてくると思うよ。

税理士とFPに３万円ずつ払ったとしても、いずれその何千倍の損得にかかるとすれば本当に安い・・、と自分は思います。生きた自分だけの知識が身につくので。

業者主催の無料セミナーは・・・ただほど高いものはないと思います。

1371です。

いい忘れましたが　自分なりにわかった上でセミナーに行くのはよいと思います。

うそもわかるからね。

批判派は具体的な数字を出して批判する。擁護派は具体的な数字は出さずに話をそらす。しかもフルローンアパート投資を勧める割には自己責任を
連呼。
つまりはフルローンアパート投資は危険と言う事を擁護派の人達も認識しているﾄｲｳｺﾄﾀﾞﾅ。

株式の世界には「人の行く裏に道あり花の山」という有名な格言があります。投資家は、とかく群集心理で動きがちで付和雷同型である。それでは大きな成功は得られない。むしろ他人とは反対のことをやった方が、うまくいく場合が多いと説いています。不動産の市場も同様でブームの時は買いたいという集団心理が働き、自分の気持ちを抑えられなくなります。逆に不況時には、株式以上に売買が冷え込み、買い手がつかない状況が長く続きます。今のような活況期には、自分の気持ちを落ち着かせ、自己資金の充実に努めるべきです。景気は必ず循環します。誰も不動産投資の話をしようとしない不況期には、多くのチャンス(お宝物件)が巡ってきます。人と逆の選択することが成功への近道です。

>>1361
2016年なら年収400万でも2億貸してたよ
アベノミクスで大もうけした奴はかなりいる
オリンピックに向けて土地も株もまだまだあがるしうらやましいならシノケンで物件買えばいい

>>1370 匿名さん

情報に頼れば、失敗した時も情報提供者へ責任を押し付けたり、ネットに悪口書くのが人間の性だ。ましてや投資家はもってのほか。

>>1361
表面利回り5.73%で手残りが出るのか
やっぱシノケンはすげえよ。

擁護派の人間でも新築利回り6％でも大丈夫だとは言わないな。あげくのはては土地の値上がり期待かい？
擁護派の人達が数字で反論出来ない以上、ヤッパリ危険という認識で間違っていないな。

土地から購入する場合は30％の自己資金出さないと回らないよ

シノケンを危険とかいってるやつは資産を億にできない奴だよな。
大勢のシノケンオーナーは儲かってるのに。嫉妬するなよ。

シノケン大家ですが儲かっていません。
最低でも粗利20％ないと儲かるとは言わないので。

投資をしたいなら　自分で勉強しよう。

試しに「空き部屋率」で検索してみましょう。
検索結果のいくつかの記事を読んでみましょう。
楽待新聞の記事もありました。

今　アパートの空きがどれくらいあるかわかるはずです。

そういう知識をたくさん身につけてください。

マンション事業に従事していましたが、経験上の実態としてですが、楽して儲かる話はまず皆無と思ってくださいね。 必ず、何か事を興すと時には、リスクを伴います。
ましてや、ご質問者様の言われるパターンは、今回のご質問者様の場合に限らず、全国各地に存在します。

＊実績20年、入居率94％ ：：：絵に書いたような素晴らしい宣伝文句ですね。

因みに当社、創業60年以上の会社ですが、そのような宣伝文句でお客様を勧誘したことは一度もありません。
＊儲かるいい話には、必ず、裏があると思ってくださいね。
とにかく、この手のマンション業者は、お客様にいかに自社でマンションを建ててもらうしか考えておりません。

その為には、いかにしてお客様を自社に勧誘するか、それだけなんです。
（よく一括借り上げ30年保証等も目に付くと思いますが、全ての物件に対して対応してくれる訳ではありませんので、立地条件等が悪く収支が見込めない場合、業者は、はっきり断ってきますから。また、もっとひどい場合は、最初から建設工事費にリスク分を見込んで金額を算出する業者もあり得ます。）

>>1382 匿名さん

だからある程度自分でマーケティングが必要なんだよな！

>>1382 匿名さん
当方の試算とは、どのような試算でしょうか？

私の投資スタイルは土地は現金で購入し、建築資金は借入でアパートを建てています。極めて条件の良い土地は、公開後１～２日で売れてしまいます。そのため、一夜で土地の平面図にアパートの間取りと配置を描き、収支のシミュレーションを立てます。十分な長期収支が取れることを確認すると翌朝には土地の買い付けを出します。手付金を払った後に、本当に大丈夫なのか不安で眠れない日が何日も続きます。不動産投資は金額が大きいので１棟でも失敗すると致命的です。このような不安と恐怖を感じながら投資を続けています。しかし、シノケンで１億の物件も自分で企画すれば8000万円ほどで建築できます。借入利率も０％台で、利回りは２倍になります。「土地なし金なし経験なし」で苦労なくオーナーになれる時代ですが、代償として多くの中間利益や諸費用がかかっています。また、新築時で収支がギリギリの状態では、家賃下落、入居率低下、金利上昇のリスクに対応できません。収支のシミュレーションを十分に検討されることをお勧めします。

２億円の資産をつくる勝利の方程式　のところでおおざっぱに２０年後の状況を考えてみます。

まず当初　土地、家屋の購入金額は２億２７０４万、家賃収入は１３０２万（１０８．５万/月）　これにより
「家賃　－　ローンの返済」が１棟あたり１００万を超えるとのことですから２棟で約２００万としましょう。
とするならローンの返済額はたぶん年間１１００万（３５年）くらいとしているのしょう。

この条件で２０年後の賃料収入を考えてみます。（新築時　満室　１３０２万）

１　家賃下落率を年1％とすると　２０％下落し　１０４１万
２　築２０年の入居率を８０％として　８３３万
３　経費を２０％として　６６６万

とすると返済額が年間１１００万ですからこの金額６６６万を引くと、２０年目の時点で４３４万を支払う必要があります。
さらに完済３５年目に向かって支払額は増加していきます。

１の下落率1％は現在では少し甘めではないかと思います。（新築６万の部屋を１０年後５４０００で貸せるでしょうか？
２の入居率80％も甘めです。今東京のアパート空き部屋率３割、神奈川で３割５分と言われています。平均的な入居率ではどれほどの支払額になるか計算してみてください。
3経費はいろいろ違うと思いますが、最低でもこのくらいかかると思います。固定資産税だけで年間数十万、それに所得増加による税金　健康保険料増加、２棟の設備維持（塗装、屋根、ユニットバス交換、給湯器交換、その他諸々修理費用）

「２億円の資産」とは買ったときに２億円払った、という意味ですね。３５年後には？
さらに自分の持ち家がない人であれば　その間中　生活費から自分たちの居住するための家賃も払い続ける必要がありますね。

シノケン
２億円の資産をつくる勝利の方程式

2012年にシノケン株を6万株購入すると
160円×6万株＝960万円
現在の株価　3570円
3570円×6万株＝2憶1400万円
6年間で2憶円の純資産を築けます。

大家仲間でもシノケン株で儲けた人は
多く、稼いだ金で賃貸を建築しています。
しかし、セキスイやDaiwaで建築する
大家が多いです。

シノケンで成功する大家の方が多いから会社が存続している。
非難しかしない負組大家の嫉妬は見てて情けなくなるな。

>>1391 職人さん

その通り。
＊＊＊の遠吠えにしかみえない

>>1391 職人さん

その通りですね。
何もできないチキンの遠吠えです。

私の周りに大家仲間がたくさんおります。
シノケンさんで2棟、TATERUさんで1棟運用している知り合いがいますが
シノケンさんの方が立地が良く、パフォーマンスが良いと話してました。
TATERUさんは空室が続いたこともあり、あまり勧めていませんでした。

シノケンは早くから建売アパートを手掛けていたため、地域の不動産会社とのつながりも広いです。不動産会社もシノケンが求める物件の条件をよく知っています。また、シノケンは資金が潤沢で現金決済してくれるため、良い顧客です。そのため、立地の良い物件がシノケンに流れます。

頭の悪い中学生のような罵詈雑言と、具体的な例はあげず抽象的なことしか言わないな。
少なくとも今の新築年利回り6％のフルローンでも十分に35年払いが出来ると言う具体的な話をしてください。

>>1396 匿名さん

具体的に言ったらみんな成功者になっちゃう。言えないよ

>1396さん
>新築年利回り6％のフルローンでも十分に
>35年払いが>出来ると言う具体的な話

はっきり言ってありません。
市場参入者の少ない安い時期に立地の良い
物件を買った人は儲かっています。
今買ったら高い確率で大きな損失が出ます。

私の地域で唯一利益が出そうなのは建設中
のリニア新幹線駅の近く(徒歩で15分以内)
に売り出している物件です。シノケンは
将来の需要と物件の値上がりを見越して
仕込んでいます。しかし、公開することも
なく、すぐに売れてしまいます。
上得意様向けの物件です。

35年間もローン払い続けるのは現実的でない
利益が出る時に売却できるか持ち出しに耐えかねて損切りで売却するか

まず「空き部屋率」を検索してみよう。
そこに楽待不動産の記事がでてますね。
それによれば現在　東京で30％　神奈川で35％　ここに来てぐっと増えているのは他でもない　無謀な乱立が影響しているのです。

入居率について考えてみます。シノケンに限らず多くの建設会社が９８、９９％と言っていますが、上記の状況を考えればありえませんね。
例えば神奈川でアパート経営をしようとするなら当初は入居者が入るとしても３５年ローンなら　その間の平均入居率は６０％（現在は増加中なのだからそれでも甘いかもしれない）とみる、これが通常の事業計画というものでしょう。ましてやサラリーマンなどしながらでは　手も打てない。業者に任せれば　そこでも儲けられてしまうよ。
業者が９９％といっても、例えばその業者が本当にいいアパートを作っているならわかるけれど、ここでの評判はどう？？
なら　どう考えてもありえないよね。
もっともいろいろな（本当にいろいろな）計算方法があるから、どんな計算をしているかわからないし、もし嘘だとしても　是正勧告程度はあっても詐欺罪にはならない。広告とは多分にそういうものとお考えください。
逆に言えば　全く信用などできるものではないということ・・・。

入居率あげるために家賃下げるよう要求してくるし、広告費数ヶ月分徴収されたり、フリーレント強要されたりするんですね

よくわかってらっしゃる。
そしてその不動産屋さんも広告屋さんも同じグループだったりする。
管理会社もガス屋まで同じだったりするからね。

一括借り上げだったりすると、リフォームを要求したりもする。しかも他の業者に発注すれば契約違反で一括借り上げ契約破棄・・・なんてなったり。

サラリーマン大家？　　何もできない大家がいかにカモネギか・・わかりますよね。

シノケンの物件は出来がいい。
パ○ナや積○水並だと思う。ただしネームバリューがないため再販価格が安い。

だから金が回らなくなったシノケンオーナー物件を買い叩けば儲かるｗ
頭金3割いれて入居率4割でも回るように買えば安全に賃貸経営ができる。

やっぱりシノケンはすげえよ。

>>1401 通りがかりさん

なんでも人のせいかよ。
そりゃ、成功するわけない

建てれば即完売という時期には顧客の方からアプローチして、頭を下げないと取引できない会社でした。今は買い手が強く、言いたい放題ですね。

不動産価格の高止まり
空室率の上昇
米国長期金利の上昇
消費税増税(2019.10)

今は買いですか？
売りですか？
容易に判断できると
思います。

>>1416 匿名さん
買いですね

融資引き締まったら買えないんだが
今買うのが正解でしょ。

融資引き締まったら、
買えないような奴はそもそも買っちゃいけない。
金利が上がった時対処できなくて苦しむだけよ

今朝の朝日の記事でないけども家賃が10％下落ｼﾀﾗもしくは入居率が90％になったら赤字になるようなフルローンの購入は破滅願望がある人以外は止めた方が良い。
保証のない入居率98％なんてほとんど意味がないだろ？シノケンさんの賃貸募集をみるとやはり同じような立地でも10年違うと家賃は10％下がっているよな。

購入する際、契約銀行から２年固定
などの条件で比較的低い金利で借り
ることができます。しかし、初回の
みで、２年後金利は高くなります。
購入できるように、ハシゴはかけて
もらえますが、その後ハシゴははず
されます。また、新築プレミアム価
格の家賃は２年後、下がります。
フルローンの場合、２年でキャッシ
ュフローは赤字の可能性が高いです。

例えば５５００万円（土地２５００万　建物２５００万、諸経費５００万）３５年フルローン　金利２．５％で借りると　総額９０００万くらい払うことになります。（各自計算してみてくださいね）　３５年後の不動産は上物の価値はほぼありませんので土地のみ　半分の２５００万くらいでしょうか？

1421さんによれば２年目よりキャッシュフローはマイナスとのこと。それから家賃は下落、入居率も下落でどんどん持ち出しは増えます。
この持ち出しにやっと耐えられたとして　残った資産が２５００万ですよ。持ち家でな人はそこにさらに自分の住居費が加わります。

土地がなくても頭金がなくてもアパート経営はできます。　超赤字経営という経営でしょうけれど。

各自　ご自分で検証なさってください。

>>1422さんの言われる通りだと思います。
かなり前ですが、良く賃貸マンション投資のセール電話がかかってきていました。それで一度話を聞いてみようと物件を見に行った事があるのですが、提案されたプランは赤字経営にして税の払い戻しを受けるという投資と言えるようなものではありませんでした。見直したプランも何度か提案されましたが、見通しが甘く早い段階で赤字になるリスクの高いものばかり。数十年におよぶ投資期間の総収支はトントンにもなりません。
セールスマンは会社に言われるままに売っていたのでしょう。エクセルを使って行ったシミュレーション結果を示しても、なんでそうなるのか理解できないようでした。

シノケンのアパート経営については良く知りませんが、サラリーマンが土地なしで始めるような物は同じような状況だろうと推測します。もし不動産に投資して賃貸経営を始めようとするならば、投資物件を購入してから売却するまでのプランを自分でシミュレーションして考える事が出来なければかなり危険だと思います。

>>1422
利回りがよければ問題ない。
そうシノケンならね

>>1428
>利回りがよければ問題ない。
その通りですが、初期の利回りだけではなくて投資期間を通してずっと良い利回りを維持しなければダメ。
素人のサラリーマン大家のうち、そんな事が出来るのは一体何％いるでしょうね。

最近はその利回りが土地や建設費用の高騰でとれていないから厳しいといっているんでしょ？
1428さんは新築利回りでどれくらいなら、大丈夫と考えていますか？

秀和から不動産投資のエリアデータブックが出版(6/21)されました。７大都市別に利回り、駅やエリア別の情報、売買相場、融資状況等がまとめられています。大手の出版物だけに６００名の不動産投資家から情報を集めています。サラリーマン投資家が「失敗するパターン」も具体的に掲載されています。今までにない出版物なので紹介させていただきました。このスレでは首都圏だけではなく、全国の方々が書き込んでいますので、話がかみ合わないところもあります。この本を通じて7大都市別の状況と寛大な心(笑)を得ることにができます。

今朝の新聞のチラシにシノケンさんとは違う業者の新築一棟売りアパートのチラシが入っていて、その予想利回りの元になる家賃が相場より高いような気がしたが、注意書で家賃については保証するものではありません、としっかり書いてあったな。

中古物件４０００万円　利回り２６％　これならうまくいくと思いますか？

そう思うならこれを見てみてください。

https://www.kenbiya.com/ar/cl/tousupo/2.html

>1435さん
稼げる物件であれば手放しません。
なぜ、利回りが高いのに売却したいのか
考えてみるへきです。ババ抜きのババを
最後に引くのは素人です。

だから、物件を購入してから売却するまで自分自身で計算が出来なければダメなんです。
売買時の手数料、税金、入退去毎の修繕費用、入居募集の宣伝費、家賃の下落、減価償却、、、、一切合切を含めて計算すれば、当初の利回りがかなり高くないと最終的に儲からない。この不都合な事実をシノケンのような業者は絶対に教えてはくれないでしょう。

マンション投資のセールに会った時、この家賃では物件価格が○○○○万円以下でなければ、途中で高値で売却出来ない限り儲かるとは言えない。見に行っても無駄だからそういう物件だけ紹介して欲しいと言ったら、なんと「絶対に儲かる物件だけ持ってこいと言うのか？」と言われました。「そうです。これはギャンブルではなく投資の話ですから」と言った所二度と連絡してこなくなりました。

高い確率で儲かるならば普通は自分でやるでしょう。シノケンは自身でアパート経営をしないでなぜサラリーマンに売ろうとしているのか、理由を考えてみる事です。決して、世の為人の為ではないと思います。

不動産投資は金持ちが銀行に預けておくよりマシだからやるのであって
貧乏サラリーマンが借金してやるものではありません。

新築時　表面利回り６％なんて　実質利回り半分だからね。しかもそれは全額現金で買った時の話だよ。（しかも最初だけ）年々下がる家賃、入居率、さらに銀行への利息を払ったら完全にマイナスだよ。
投資などと呼べるものじゃないよ。

土地があって上物だけ建てればよい土地持ちがやるもの。金持ちはアパートにすると相続税が安くなるのでやっているんだよ。儲かるものじゃない。

それだって最近は入居率が悪いので躊躇する大家が増えてきた。

だから次にサラリーマンがターゲットになった。業者は建ててしまえば勝ちだからね。払いきれなければ大損確定して売却、仲間の不動産屋が次の客に・・・。

業者は客がどうなろうと　物件が流通すれば何度でもおいしい。

３０年前のバブルは株式投資のプレーヤーを拡大させました。
しかし、ブームの最後に参入した人は大損しました。
今回の不動産バブルも同様です。
ブームの最後に参入したサラリーマン大家は成功できません。
株式は数百万円の損失で済みますが、不動産の場合、数千万
の損失を負うことになります。
土地と豊富な自己資金がある人以外は手出し無用です。

仙台を投資エリアと考えている方はこちらを確認した上で、
自分でも改めて確認した方がよさそうです。

入居率「ほぼ100％」が崩壊、宮城不動産投資の今
https://www.rakumachi.jp/news/column/223378

数年前に仙台物件をシノケンからしつこく営業受けたけど、そういうことか。

同じ１００万都市なら仙台市より広島市を
お勧めします。広島は山側と海側の距離が
あまりなく、新規に建築できる平地が限ら
れています。将来のアパート供給量の少な
いエリアを選ぶことも大切な条件の一つで
す。

シノケンの物件は持ってるだけでお金がチャリンチャリン入ってくるけど＾o＾
買えなかった低俗性のリーマンが嫉妬で文句いってるだけだね。

ｿｳﾃﾞｽﾈｰ
十年前に知っていれば購入したかもしれません。
購入価格が低く高金利で調達してた方は
今借り換え等に成功していればいい感じになってそうですね。

購入価格が高いのはそれだけでつらいですねー

結局は自己責任ですが、やるもやらないもその人の自由ですよね？

本当に成功してる人はわざわざこんな掲示板に書き込まないと思いますし
本当に失敗している人もわざわざ書き込まないと思います

この掲示板は個人の論戦ですね

結局はやって成功してる人もいるので、妬みもあるんだと思います。

>>1447
>結局は自己責任ですが、やるもやらないもその人の自由ですよね？
>結局はやって成功してる人もいるので、妬みもあるんだと思います。
個人の自由は認めます。しかし、業者は判断に必要な客観的なデータを示す必要があると思います。
やればかならず儲かるような雰囲気のCMを流し、判断力の低い人達を不幸にするのは倫理的にいかがなものかと思います。

買わないくせにわーわー文句いう貧民が多いよな。
管理、営業、もセットで提供してくれるため不動産投資の初心者向けの商品で安心なんだが。
シノケンはきちんと説明して顧客と契約しているから問題はない。

キャッシュで払えるような人なら利回り6％でもなんとか大丈夫だとは思うが、フルローンでしか買えないような人は無理だよな。
キチンと老朽化にあわせて家賃が下がる事が込みの返済計画でないと非常に危険。
その返済計画表で35年間完走できるか良く考えて。
人口減少化の時代、それなのにアパートは建設ラッシュ、35年間戦えますか？

35年後日本の人口は今の70%にまで減少します。 その頃まで物件を所有していたら必ず破綻します。
売却前提で購入すべきです。
シノケンは売却しても利益の出る物件はありません。

ここでフルローンで3棟建てて売り抜けて数千万儲けた奴もいるけどな。
儲けた金でキャッシュで株買って悠々自適に生活してるわ。

"かつて"買った人はできたが、
"今から"買う人ができるとは限らない

キャピタルゲイン目的なら
今の不動産市場がまだ買い場だと思うなら買い、
その後将来まだまだ値上がりするぞと思う人に売ればいい。

過去は過去、今は今。

不動産は今がピークじゃないか？
これから買う人は家賃下落、入居率低下、地価の下落、と言う三重苦になる可能性も考えないと。
だから1452さんも見切りをつけて売却して株式投資に切り替えたわけで。

>>1449
>管理、営業、もセットで提供してくれるため不動産投資の初心者向けの商品で安心なんだが。
君はまさか、シノケンを慈善事業か何かだと思ってるわけじゃないだろうね？
管理、営業もセットで提供するのは決して初心者の事を思ってではないぞ。只ではないのだからな。
余計に経費がかって損益分岐点が上がり損失リスクが高まる訳で、業者がより儲ける為の方策の１つにすぎない。

>シノケンはきちんと説明して顧客と契約しているから問題はない。
嘘は泥棒の始まりだぞ。
これからフルローンで買おうという奴に、利益と損失両方の可能性を客観的な視点で説明したら買う奴などいない。

何もやらない人は何も変わらない。

なぜ批判的なコメントをわざわざ書きにくるんでしょう？
同業他社？
ただの暇人？

実際に失敗した人は？
この掲示板以外にも結構探しましたが、そのような書き込みはありませんでした。

賛成意見も反対意見もいろいろな考えがありますからねぇ、、、。

自分の意思で決めて投資をするなら、いいのではないでしょうか？

検索すればいくらでも出てくるのに。
情報収集能力のない人は投資に不向きだから
一生社畜で奴隷のように働けばいいよ。
ちなみにここにリンク貼るとアク禁喰らうのでやらないが。

２億円の資産を築いたというこれど、フルローンで買った場合、同時に３億円以上の負債を同時に抱え込むことになるのですよ。
しかも３５年したら戸建てアパートなら価値は土地だけの１億円以下、マンションなら１／３の６０００万というところでしょうか？
まともな投資家にとっては話にもなりません。
なぜ素人にばかり勧めるか考えてくださいね。

業者も「自己責任」と言ってるでしょう。
話にのったあなたが悪いのだと。

今でもシノケンで新築８%　1億の物件買えば、
うまくいけば1億2000万は回収できる。

他の悪徳サンタメ業者の築古29年のRCを1億で買ったら、
うまくいっても解体を考えると3000万も回収できないだろう。

どれだけ優良な企業なんだよシノケンは

>>1459さん

何％何年のローンですか？元利均等ですか元本均等ですか？

家賃はいくらですか？下落率、入居率は　固定資産税は　税金上昇分　その他家計の上昇分は？

何年もたせるつもりですか？　その塗装、設備　外装の維持はどのくらいとみておられますか？

今も新築8％の物件なんてあるのか？シノケンさんの築浅中古物件で6％位が多いんだからないだろ？
ない物件をあるなんて部外者が無責任に言っては駄目だろ？
もし23区内であるなら紹介して欲しいよ。

>>1460
case　by　case　じゃろｗ
表面利回り8%（交渉で9%～）稼働率85%　諸経費15%　でも14年ほどでブレイクイーブン
大規模修繕入れてもチャリンチャリンお金が振ってくるわな。

土地遊ばせて銀行に現金を預けておくよりシノケンで投資したほうが儲かるわｗ

＞＞1462さん

土地遊ばせて銀行に現金を預けておくより

ということは　土地を持っている人が１億の上物を現金で建てた場合、ということですね。


うまくいけば　とは？

交渉でなぜ利回りが上がるのでしょうか？

管理、営業、もセットで提供してくれるため不動産投資の初心者向けの商品

皆さんに聞いてみたいけれど、投資の初心者に手取し足取り指導してくれて　儲けさせてくれる会社を見たことありますか（笑）。

一棟売り新築8％なんて23区内ではないのに、あるかのように話をしている人達って何？
シノケンさんの築浅物件で6％台が多いのに。8％ってシノケンさんではない業者の取り扱い物件の話をしているのか？

>>1462 購入経験者さん　

つりにつられて回答しますが、
シノケンの見積もりすらとったことないでしょう。

シノケンで購入した場合、
諸経費15%じゃすみませんよ。

ランニングで発生するコスト等も見てないでしょうし、
不動産投資すらやっていなさそうですね

>>1465
土地持ちなんじゃないですか？
1462とか

融資が厳しくなってフルローンがでなかったしらんが
シノケンの足を引っ張る貧民の怒りのレスは醜い

賛成派のレスを読んでみてほしい。

本当に２チャンネルレベル。

根拠ある具体的な数字とともに発言を・・・と言っても無理だろうなぁ。

ささやかな成功のプチ大家です。
土地自己所有30坪
建物シノケン　フルローン
家賃月額45万円、最終CF23万円
給料手取り30万円代の貧乏サラ
リーマンにとって毎月23万円の
収入はたいへんありがたいです。
家族を少しだけ幸せにできます。

建坪率　容積率がどのくらいかわかりませんが３０坪に月額４５万円の家賃収入があるとすれば、これ以上ない成功例でしょう。
自分の検討した物件では見たこともない数字です。

おめでとう。

おいらもプチ大家です。
自己資金5000万円入れて
最終の年間キャッシュは600万円です。
10年で自己資金回収したらその後は利益が積まれるだけです。

３０坪　容積率100％　戸数４として　一戸あたり２５平米。

これを１１万超えで貸せる立地？

どこの話ですか？　

そう　不動産投資とは自己資金のある人のみ可能な投資。

それでも最近は厳しい。

だから相続問題がない人には利益はないでしょう。

1473さん

５０００万でCFが６００万？？？
実質利回り　１２％　？？

そりゃすごい。頑張って。

>1474さん
75000円×6戸です。
1LDKロフト付きタイプの
一般的な家賃です。
ロフトを含め40㎡程です。

角地かなんかですか？
仮に100平米30坪、建蔽率70%として

建蔽率70%で角地緩和で80%だと
ロフト込みで40平米近いとしても
納得はできます。

土地をめいっぱい使っての仮定ですが
家賃的にも首都圏ならあり得ますね

>1478さん
南東角地で、建蔽率80％です。
対面キッチンでロフト付きの３階
建てモデルは、４年前にシノケン
の初企画として設計デザインして
いただきました。狭小地を最大限
に活かし細やかな工夫があります。

東京都でも借地でシノケン建築・物件管理で地元の信金から金利1.2%融資で十分利益でてます。利回り8%以上です。

シノケンに肯定的な方がいう土地なしでの利回りは、
一般的な表面利回りでも実質利回りでもなく
利回り＝（年間収支/初期投資額）なんだろうな

シノケンさんの力を入れている宣伝モデルとは違うパターンを出して話をそらすパターンですか？
それりゃ23区内で角地の整形地を所有しているなら、土地の購入代金やその利子費用がかからないから利益は上がり安いです。もしその土地を購入したとしたらどうなのかな？
借地で12％の利回りもそうです、毎月の借地料や20年毎にかかる更新料や建築の承諾料を考慮するとぐっと下がりますよ。当然収益物件だから通常より高くなります。

1489ですか借地の12％は読み違えました、けど借地の購入代金、承諾料、毎月の借地料を考えたら新規では厳しいでしょ。借地があるとしても更新料、承諾料、毎月の借地料を考えると都心部でないと8％はいかないと思うが。

そもそも土地なし現金なしのサラリーマンがストックビジネスの賃貸業やるほうがおかしい
でもシノケンならやれちまうんだ。やっぱりシノケンはすげえよ

都内で利便性のよい空いている土地をもっているなら　アパート経営もいいかもしれない。
それは金持ちが資産をどう活用していくかの問題。
建てるアパートはシノケンには頼まないけれどね。

資産のない人が　自分の家賃支払い続けながら　借りたお金の利子を払って将来　アパートなどの資産が築けるなどといううまい話はありません。自分の家も買えないでしょう。利害のない人に相談し　試算してみてください。もともとの資産がない人が　これをやればほとんどの人（そうとう稼げる人以外）は抱えきれなくなり、大損を確定させ、転売することになるでしょう。
業者はそれを転売すればまた儲けがでるからね。

　

こんなに儲かってます、のような発言は誰がしているのだろう？
本当に利益の出ている人は　そんな話をわざわざしない。なぜならライバルが増えるだけだからね。

ただでノウハウを教える馬鹿もいない。不動産評論家だって本にしなければ人に教えません。

ここの賛成はほぼほぼ業者、そしてその内容はほぼあり得ない話か　あっても百に一つもないような成功例でしょう。

素人はライバルにならないし、どうせ撤退するし、安く買い叩けるからね

まあそういうことだね。業者の言いなりで　うまくいくわけないからね。

アベノミクス前にも儲からない意見があったが、
物件価格が1.5倍に上がり賃貸収入と売却益で億り人が多く誕生したのであった。

本当にシノケンの物件を運用している人がいるなら、
シノケンコインって実際に使われてるのか聞いてみたいｗ

>1497さん
不動産ファンドとしてREITがあります。
J-REITは市場性が高く、いつでも売買
できます。現在の利回りは４％程です。
フルローンのシノケン物件より高い利
回りだと思います。小口で買えます。

J-REIT　利回り　４％
シノケン　利回り　８％

2倍も違うとかシノケン買うに決まってる。

スルガ「うまい話があるで！シノケン買えや！」
リーマン「無理ンゴ、ローンすら断られるンゴ」
スルガ「ちょちょいのちょ～いw（残高操作、犯罪）」
リーマン「サンキュースルガ」

スルガ問題発覚後

リーマン「シノケン株20倍になっとる。かってよかったわ」
リーマン「サンキューシノケン　アパートならシノケンやな（物件はかってない）」

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　オワリ

シノケンから都内のアパートを紹介されたのですが、利回りが6%しかありません。
一緒にもらった趣味レーションでは何故か毎月数万円プラスになる不思議。
いろいろツッコミたいです。

新築　土地建物諸経費フルローン　新築時表面利回り　８％（８％自体ほぼありえへん数字だが）　などトータル完全な赤字だよ。　つまりマイナスの利回り。

新築時の利回りなど　がんがん落ちていくからね。

落ち方をゆっくりにするために　リフォームなども必要だけど　それも同じ業者に頼まなければならないでしょう。割高なリフォームを。
結局おなじことだよ。

震災でガスが長期間止まる度にプロパンでよかったと思う

>>1496
>アベノミクス前にも儲からない意見があったが、物件価格が1.5倍に上がり賃貸収入と売却益で億り人が多く誕生したのであった。
物件価格が1.5倍になるなんて、たまたま運がよかっただけ。逆に値下がりすることだってある訳です。
インフレ率以上に物件価格が上昇しなければ儲からないようなフルローンのアパート経営は、「投資」ではなく「投機」。無知な素人が犠牲になって人生を棒に振るような事にならないよう、金融商品と同じような規制が必要だと感じます。

シノケンアパートオーナー＆株主の一人です。シノケンのスキームは元々ニッチな市場のビジネスモデルでした。成功をおさめると模倣する業者も増え、多くのサラリーマンに知られる投資手段の一つとなりました。一般のサラリーマンにも大家になれる夢を与え、シノケンの果たした役割は大きいと思います。しかし、変化の激しい社会において、新しい商品やビジネスモデルのライフサイクルは短くなっています。投資環境が厳しくなると、一転して悪徳業者のような扱いをされます。シノケン社員も新しい展開を考えないといけない時期にきていることを感じていると思います。株式市場でも上場企業3700社の中でシノケンの株価収益率は1位です。逆に言うと高収益であるが、これ以上の収益の伸ぴはないと判断され安値に放置されています。今後、新しいスキームや展開を期待していますし、長い目で応援したい誠実な企業です。

土地持ちの地主が現金で上物を建てる場合に比べとサラリーマンがフルローンで建てる場合　何が違うか？

まず借りた金利が発生します。ケースバイケースですが、例えば２．５％　３５年なら支払い額は１．５倍を超えます。
税金も変わります。年収が５００万だとして年間の元本返済が５００万だとすれば実質収入は増えないのに見かけ上の収入は１０００万になります。この時、各種税金（固定資産税、所得税、住民税、個人事業税・・・　）健康保険料、保育園費用、公団なら家賃・・・こんな費用がどれほど上がるか、是非一度税理士に聞いてみてください。こういう話　業者はしますか？

ほかにもいろいろ不利な点はありますが、サラリーマンをしていて何の手も打てない素人大家が勝てますか？

地主が有利といってもこのところの乱立でアパート建設は地主すら躊躇するようになって来ました。

そこでターゲットがサラリーマンに向いたのですよ。だめなら破産すればいい、と1505もいっているとおり。業者は転売すれば痛くもかゆくもないですからね。収益率いいはずですよ。リスクはすべて購入者ですから。

>>1510 匿名さん

シノケンのフォローをする気はまったくないが、
減価償却や利子やシノケンに回収される各種費用は確定申告時費用計上できるので、
見かけ上の収入は１０００万なろうが所得は１０００万になることはない。

あなたもあなたで怪しいもんだなｗ

1511さん

元本返済　と書いてあるでしょう。（利子は含んでいない）
減価償却は十数年で終わりますね。
費用は計上できるけれども、税金が減っても　もっと支出は増えるでしょう。（しかも割高な）

どちらが怪しいのでしょうか？

減価償却がすんだら次の物件を買い続ければいい
これであなたもシノケンのマンションオーナーになれる。

それから「費用で落ちる」について説明しておきますが、
たとえば家賃収入４００万円（簡単のため所得も４００万円とする）の人がアパートの修理に１００万円かかり、費用で落としたとする。
その場合申告所得は３００万円になるので、税金などがその分安くなる。
つまり得するのは　マイナス１００万円についての税金などの差額分だけ（１０％としたら１０万円）です。
修理費用１００万円は　どうやってもかかりますので。

つまりサラリーマンが会社の経費で落ちる、つまり自腹を切らないですむ（100％会社持ち）ということとは根本的に違いますので　その辺　ご理解を。

大学やビジネススクールで不動産投資やパーソナルファイナンスの講義が開講されています。聴講生として土曜日や夜間の講義に参加することもできる大学もあります。体系的に投資について勉強したい人は、受講されるのはいかがでしょうか？

>>1514 匿名さん
100万円の修理は減価償却ですね。
コツは保険で降りる分だけ修理し、それ以外は放置します。

減価償却による費用計上はとても有り難いものです。私の場合、純利益（最終ＣＦ）は年間８００万程ですが、青色申告しているため、税務上の利益はゼロです。給与所得１０００万を加えると、本来は年収１８００万となり、７２０万の税金を支払うことになります。しかし、不動産に関する税務上の利益はゼロのため、給与所得にかかる税金２３０万円のみとなります。建築後２２年たつと減価償却できなくなりますが、その頃には退職して総収入も減っています。年収がある程度、高い人には、大きな税効果をもたらします。また、土地を持っている人は、固定資産税が８５％減となりますし、相続税も低くおさえられます。このように不動産投資はタックスヘブンで、有効な投資手段の一つです。

どんな計算したら、所得1800万だとしたら税金720万円になるんや・・・

>1518さん
所得税率40% 1800万×0.4=720万です。
法人にすると実効税率29%に下がりま
すが、兼職兼業規定に抵触するため、
法人化できないのが現状です。

>>1517
サラリーマンでも、高収入とか資産がある人はどうぞ御勝手に。
そうでない人に買わせようという販売戦略が問題視されるのです。

>>1520 匿名さん
実際にかかってないから知らんだけかもしれんが、
1800万は33%になるから今後の参考にしてくれ

友人にシノケンで立てた人いる。
日当たり、風通し、見晴らし、すべてがすばらしいです。
一番の自慢はアパートオーナーという身分

立地の良い遊休地があれば是非シノケンに設計を
依頼してみてください。素晴らしいデザインです。
光と風も通り、間取りも機能的です。場所にもよ
りますが１０年ほどで建築費を回収できます。
大手ＨＭの定番の間取りに飽きた人は必見です。

>>1524 匿名さん
音もよく通りますｗ

建売物件とは異なり音を通しにくい
設計・施工をしていただけます。

>>1523、>>1524、>>1526
なんか勘違いしてませんか？ここは注文住宅の板じゃないですよ。
いくら採光、風通し、遮音が良いと評判になっても、借家人にとって立地よりもそれらの優先度は低い。収益を確保する助けにはほとんどならないでしょう。

>1527さん
立地の良い所に高品質の賃貸
住宅を建てるという前提です。
立地が良くないとシノケンは
注文に応じません。私の物件
の場合、オフィス街から近く
ターミナル駅から１０分以内
スーパー・コンビニ徒歩１分
デパートも徒歩圏です。

>>1528
>立地の良い所に高品質の賃貸住宅を建てるという前提です。
なるほど。1524の「場所にもよりますが１０年ほどで建築費を回収できます。」は、立地の良い所ならばと言う意味だったのですね。
しかし、それならばシノケンでなくても１０年ほどで建築費を回収できるのではないでしょうか？シノケンの優位性を示す事にはならないと思います。

>>1529さん
シノケンの他にもアイケンなど
オーダーメイドで建築できる会
社もあります。しかし、見積り
の概算でシノケンは8～10％程、
総建築費を安く抑えられます。
金利分を加えるとさらに差が開
きます。また、シノケンは知名
度があり、半数の部屋は法人契
約となっています。入退去や家
賃の下落もなく安定した経営が
できます。しかし、単にオフィ
ス街に近いという理由で社宅と
して借りていただいているのか
もしれません。

そのあたりの話はすでにそれ用のスレッドがあるから
そっちでやってよ。

シノケンとインベスターズクラウドとアイケンジャパン

>1532さん
1530です。
業者ではありません。
失礼な内容がありましたら、
お詫び申し上げます。
シノケンを擁護する人は
具体的な数字と事例を示
してくださいと再三書き
込みがありましたので、
書かせていただきました。
収益の上がる土地の選定
や建築業者選びに少しで
もお役にたければ幸いで
す。業者任せにしない投
資をすることが大切です

申し訳ありませんが、業者さんだと思います。
失礼なことは何もありません。

一般人やオーナーにとって　貴方の記載するような内容を書き込む理由が見当たりません。


　

>1531さん
シノケンを肯定・擁護する
ことを書けば、「業者」とい
うことになるのですね。
シノケンで成功した人は数多
くいます。成功の知恵やノウ
ハウを書き込む人がこのスレ
にはいなくなりますよ。否定
して同意を得て楽しむだけの
やりとりになります。

いや、ここで批判されている年利回り6～7％の35年フルローンのリスクの話に対して、シノケン擁護派の人からまともな返答がないからだよ。
1530さんにしてもそうだし。

ぶっちゃけ、
シノケンの見積もりに自信があるのなら、
それを出してくれればいいのに。

そしたら、
肯定派否定派で話し合えるのになｗ

>1536さん
1530です
シミュレーション
物件価格8,000万円
購入諸費用500万円
自己資金200万円
1K8戸建　初年度利回り6.1%
月額54,000×8戸＝424,000
年額424,000×12＝5,184,000
金利2％　35年返済
家賃下落率1%　平均入居率90%
大規模修繕1回
以上の条件で35年間の
総CFはマイナス3,240万円です。
初年度のみ、収入支出ほぼ同額
あとは赤字続きです
税効果
所得税率20%として
年間平均185,000円還付されます。
35年間で640万円(働き続ければ)
建物価格　35年後ゼロ
土地価格　買値の80%
(都市人口が35年で2割減った場合)

これは、かなり甘めの試算です。
実際にはもっと厳しいと考えられます。




　

1530さん

いくつかわからない点があります。
物件価格８０００万の土地、建物の内訳は？
1K一戸あたりの面積は？（ロフトは考えずに）
年の返済額は？
大規模修繕とは、価格は？
それ以外の費用は何％？
アパートの平均入居率は東京で７０％（楽待新聞）とありますが、９０％とする理由は？
所得税の控除とは？（家賃収入が増えると思うが）

教えていただけると幸いです。

シノケンで建てれば35年間家賃収入が入りローン後も土地が残る。
たった100万円で始められるとか低属性サラリーマン以外やらない奴はいない。

1540

1538さんのシミュレーション見てみ。
初年度とんとん　以下赤字と書いてあるでしょう。

だいたい「低属性」って何だ？

>1539さん

>物件価格８０００万の土地、建物の内訳は？
１Ｋ×８戸の場合
首都圏以外では土地3000万(45坪)+建物(設備含)5000万程です。
※１戸あたり５５０万＋水道・電気・外構・諸経費
土地価格は首都圏ではさらに高くなります。
そのため、首都圏(23区)のみコンパクトモデルで建築します。

>1K一戸あたりの面積は？（ロフトは考えずに）
首都圏(23区)　AVANDモデル 15-17㎡
それ以外　New Standradモデル 21-23㎡
最近は、徐々に広くなっています。

>年の返済額は？
8300万借入(利率2%)　35年元利均等返済で年間３３０万

>大規模修繕とは、
15年くらいに1回、外壁の交換、水回りの交換・修理等、
足場を組んで補修・模様替えします。
>価格は？
数百万円かかります。一番高いのがサイディング

>それ以外の費用は何％？
管理費、修繕費、インターネット、消防点検等、家賃の12%程
シノケンに払います。火災保険料・ケーブルテレビ代は別途
支払います。

>アパートの平均入居率は東京で７０％（楽待新聞）とありますが、９０％とする理由は？
新築で駅徒歩10分以内のため、30年平均値として90%としました。実際に90%はありえない数値ですが、大手のハウスメーカーでも収支表を作る際、90％で計算
するケースが多いです。

>所得税の控除とは？（家賃収入が増えると思うが）
現金収支で黒字であっても、家賃収入から諸経費・減価償却費(木造22年間)を引くと税務上の損益は赤字か収支トントンとなるケースが多いです。特にフルローンで買った方は支払利息の負担が大きく、かなりの赤字が出ます。

1542さん

ありがとうございます。だいたいわかりました。所得税の控除のところは少し疑問が残るのでおいておくとして、貴方の認めるとおり甘めの試算においてもトータルCFが３０００万円超えとなります。
とすれば３５年間平均１００万円程度（月８万円）の持ち出しとなるでしょう。
その結果残る資産が土地のみ（時価２４００万円）となるでしょうか。

フルローンを組まなければならないサラリーマンは　ほぼ持ち家はないでしょうから、３５年間賃貸で暮らす必要がありそうです。それを７万円／月としましょう。
もし彼がアパート購入をしなければ家賃＋持ち出し額１５万円を支払うことができるのだから、これを３５年支払い続ければ５０００万円超えの物件が買える計算になります。５０００万の持ち家はかなりのもので　ここに３５年住み続けられて、なお同じような資産が残るのだとしたら、どう考えてもこちらの方がまともな選択にならないでしょうか？

>1544さん
ご理解いただきありがとうございます。私も10年前は土地なしサラリーマンでした。株式で運用して自己資金を作り、条件の良い土地を少しずつ買ってアパートで運用してきました。今は買える市況ではないですが、将来必ずチャンスは巡ってきますので諦めずに研究を続けてください。

とにかくやらないと何も始まらないのでは？
擁護派の人も反対派の人もそれぞれなので、擁護派の人はやればいいですし、反対派の人はやらなければいい、ただそれだけの話だと思います。

擁護派も反対派もいろいろな理由があると思いますが、人それぞれですよね？

一度きりの長い人生なので、この掲示板のようにいろいろな人の意見に流されるのではなく、自分で選択をしましょう。

人口が減っていくのに借金をしてアパート経営はまず損をします。ずっと先のことを考えて行動するのであればまず借金はやめましょう。テレビCMやシノケンの広告を信じる前に近くの銀行や市役所で真面目に話を聞いたほうがよい。
まずやめておけと言われるでしょう。
アパート経営はとても返せないような大きな借金をして、始めるマイナスの資産であると認識しといたほうがよいです。
何十年、借金背負う気ですか？
人生ギャンブルはダメなんですよ。ギャンブルは必ずいつかはマイナスになります。
この2ちゃんねらではシノケンさんのこと書かれてますが信じてはダメな会社でしょう。

シノケンの知り合いのケース

２棟（土地と建物）契約 、１棟目の初期投資は早々に回収
現在２棟の家賃収入は年間約1,300万円に

土地がなくても、自己資金が少なくてもシノケンは少額資金で始められるらしい。

↑家賃収入≠所得でない

決して所得はイワナイ。ナゼダロウ

>>1551
誰しも不都合な事は言いたくないのです。
わかってあげましょう（笑）

シノケンの知り合いのケース ２

コツコツ始めて今では8棟、資産7億、家賃収入約4000万
シノケンの手厚いサポートにおかげだと思われる。

自己資金無いと不動産投資は出来ませんが、
シノケンならアパート経営できる。可能性があります。

シミュレーション
〇8棟、資産7億、家賃収入約4000万
　表面利回り６％、金利２％の場合
初年度
　家賃収入4000万　純利益(CF)約400万円
２０年後 入居率80% 家賃下落20%の場合
　家賃収入 2592万　純利益(CF)マイナス1027万円
〇私のシノケン物件　１棟のみ
　（土地のみ現金購入　建物フルローン）
初年度
　家賃収入540万　純利益(CF)276万円
２０年後 入居率80% 家賃下落20%の場合
　家賃収入350万　純利益(CF)55万円

不動産の利益は規模や家賃収入ではなく
最終純利益(CF)で決まります。
※楽待のシミュレータを使用しました　

1538 1542 でシミュレーションしてくれています。
計算は結構　信憑性が高いです。

物件価格8,000万円 入諸費用500万円 自己資金200万円
1K8戸建　初年度利回り6.1%
月額54,000×8戸＝424,000
年額＝5,184,000
金利2％　35年返済
家賃下落率1%　平均入居率90%
大規模修繕1回
以上の条件で35年間の
総CFはマイナス3,240万円です。

書いた方も認めるとおり甘めの計算となっておりますが、フルローンで買った場合の最終CFがマイナス３２４０万円だそうです。
これを実情に近づけて金利3％、下落率1.5％、平均入居率75％（東京の空き室率は30％だそうです　楽待）計算してみてください。
それで残るのは築３５年のアパート１棟（上物価値０、土地評価８０％）です。

こんなものに手を出さず、自分の家をローンで買えば、その瞬間から３５年間　自分の家に住み続けられますよ。３５年後どうしても家賃収入がほしければ、自分の家を貸せば？あるいは民泊でもすればいいのでは？

３５年間　自分の家ってｗ
そんな耐久力ある家はHMで土地と建物で郊外ですら4000万↑するわ
しかも修繕と金利、団信いれて5000万↑

武蔵小杉のタワマンですら7500万円借り入れでローン総額は9800万円になる。

そんな無駄金使うならシノケンでアパート経営しますわｗ

1556さん

1555のとおり甘めに見て月８万、普通に見れば平均１０数万円/月の持ち出し。
これに自分の賃貸料が７万程度として　月２０万は浮く計算になります。

月２０万で３５年払い続けた場合　いくらくらいの物件が手に入るでしょうか？

あなたも言ってるじゃないですか。７５００万借り入れて（貴方たちが７０００万円の資産を作ったということ）
総支払額が９８００万と。つまり７０００万円の資産を作るということは　同時に９８００万円の借金を抱え込むということだと。

賃貸住まいで借金まみれでアパート経営？　しかも２年目より持ち出し？

正気の沙汰とは思えません。

考え方や生き方は人によって異なりますが、まずは生活優先だと思います。最初に自分の家を確保し、生活と気持ちに余裕が持てたら、投資に向かうべきだと思います。心に余裕があると投資はうまくいき、運もついてきます。株式や不動産で成功した人の多くは、このパータンです。営業マンは、これから融資が厳しくなり低金利の今が最後のチャンスと購入を勧めます。心に余裕があれば冷静に判断できます。特に初めての顧客に勧めるのは、売れ残り物件です。現在でも、極まれに採算のとれる物件がありますが、更地の状態で「成約済み」となります。完成物件を紹介されたら200%の確率で失敗します。

シノケン株を購入している方に質問です。
株主優待券で物件購入の割引券がもらえるようですが
何%割引されるのでしょうか？

このスレはとにかく批判をしたい人が集まるところなんですね。

単純化して話をします。

無一文の人が資産５０００万円に作ったということは同時に８０００万の借金ができたということ。
１億の資産の場合、借金が１億５０００万ということ。

何もない　あるいは　ほとんどない人が借金なしで大きな資産を作るということは　この世の中にはほとんどあり得ません。
全くないかというと、たまーにあることはあります。

それはバブルです。資産そのものの価値が爆発的に上がるときです。
日本で言えばかつての不動産、仮想通貨などです。
でも上がる前に持ってなくてはいけない。

今の日本の不動産では起こりえません。１．５倍程度ではやり方、情報　その他において素人は太刀打ちできません。
アパート経営の場合　元でなし素人大家などカモネギですからね。経営はできますよ、赤字経営ですけど。

>1560さん
Quoカードがもらえるだけで割引はありません。ただし、価格交渉の際、株主でシノケンの成長を見守ってきましたと伝え、値引きしていただきました。しかし、即決ではなく、本社に戻りまして検討させていただくとのことでした。現在は株主数も増えたため、値引きしていただけるかどうかはわかりませんが、交渉のひとつの材料になると思います。

>>1563 匿名さん
結局は企業が儲かるシステムですよね！？
胡散臭過ぎる。CM多い時点でかなり怪しい。年内に不祥事出るかもよ

>>1560
ttps://i2.wp.com/lovesky.jp/wp-content/uploads/2017/04/fd2a0d39758a08798f027c403b4ffd96.jpg
300万円くらい安くなるようです。
このスレの過去ログには数百万円と書かれていますね。

>>1565 マンション検討中さん
くだらねーどうでもいいわ

誤解を与えるといけませんので書かせていただきます。株主という理由だけで300万円の値引きはありません。値引きを目的としてシノケン株を買うようなことはしないでください。私は、上場時からの株主として購入の際、少しだけご配慮いただきましたが、それほど大きな金額ではありません。様々な交渉の中でトータル300万円の値引きはあるかもしれませんが、株主という理由だけで数百万の値引きはありません。

質問に誠実・丁寧に回答すると、すべて「業者」という扱いを受けますので、このスレの書き込みは、今回が最後とします。私は土地の仕入れ、業者の選定、設計・施工の打ち合わせ、価格交渉、金利交渉、すべて自分で行います。長年のシノケンの株主であるため、シノケンのことは社員以上に知っています。シノケンだけでなく、大手ハウスメーカーや地元の工務店にも発注しています。各建築会社主催の「大家の会」やゴルフコンペに参加すると60歳・70歳台が多いのに対して、シノケンの研修会は現役サラリーマンの世代が多いです。若さに魅力を感じて、このスレでもノウハウをお伝えしてきました。最後に私は「業者」ではなく、「教育者」です。金融・財務、パーソナルファイナンスを学生に教えています。パーソナルファイナンスでは、預金・生保、株式・投信、不動産投資とそれらのポートフォリオ(分散投資)の手法を講義しています。欧米に比べて、日本の金融教育は、遅れています。一人でも多くの学生が経済的にも心の面でも豊かな人生を送ってくることを願って教えています。以上、長文をお許しください。

楽待でコラムでも書いたほうが実りがある会話できると思うよｗ

シミュレーション

2棟、資産2億、家賃収入約1400万
約15年で完済。後はお金が入ってくるだけ

不動産本当に儲かりますね。
やらない奴はバカですよ

>>1571 購入経験者さん
経費が20%として1120万円
入居率90%として1000万円
うまくいったとしても20年はかかりますね。
実際には早くても30年がいいところでは？
個人的には途中からマイナスキャッシュに
なって持ち出しになるとおもいますが。

>>1572 匿名さん　
レス乞食に返信を行うのやめませんか？

どうでもいい書き込みでスレッドを消費させるのは、
どちらにとっても有益とおもえないのですが

知り合いの知り合いのシノケンの物件みたら
新築プレミアムいれて7%で笑ってしまった。

年収400万の資産なしのサラリーマンにこれはあかんだろ。
ひも付きの資産家になれて満足してるらしいがｗ

1569さん

あなたは業者でないにしろ、長年の株主、つまりシノケンとは利害を同じくする立場ですね。と同時に教育者であるそうですね？
シノケンの内部事情にも精通し、かつ客観的な数字にも詳しい人として　一つお聞きしたい。

最近の宣伝をどう思われますか？

お金や土地がなくてもアパート経営はできる？そりゃ赤字経営はできるでしょう。しかもアパート乱立のこの時代においてフルローンで新築アパート経営など　１００に一つもうまくいかないであろうことは、あなたにはわかりきっているのではありませんか？
あなた自身だって土地を買った後　上物のみ借金で建てたのでしょう。

宣伝は簡単に莫大な資産が築けるがごとく、また将来の不安につけ込んで・・・。

素人が間違った判断をすれば　地獄が待っていることを　あなたはわかっているはずだ。

　

>最近の宣伝をどう思われますか？
間違っています。投資経験がほとんどない人にって大きな誤解を与えていると思います。土地を持っている地主系の大家でも30年間プラスでゴールできる人は少ないです。税金対策や資産の継承が目的です。土地なし資金なしのサラリーマンが30年間プラスで乗り切ることはできません。さらに来年10月に消費税が上がります。経済のダメージを分散するため、日銀はゼロ金利政策を年内にも解除する可能性が高いです。金利が通常金利(3-4%)に戻ったら、破綻するサラリーマン大家が増え、社会的な問題となります。販売する側も誇大広告を避け、リスクを十分に説明する社会的責任があります。長期的に信頼される会社になるには、供給量も自主的に減らすべきです。

>>1576 匿名さん
どうでも良いんだけどねこう言う話は。ここは不正してますか？

家賃が下がるからマイナスになる、、、
入居率が下がるからマイナスになる、、、
経費がかかるからマイナスになる、、、

では
家賃も入居率も下がらず、経費もかからなければ最高ですよね。

私はシノケンさんの物件を複数保有20年10年してますが、入居率は今までの平均で96%以上はキープ出来てますし、家賃も新築当時から5%くらいの下落です。もうすぐ築20年です。
経費も大きなものはかかってません。

これでも失敗するのでしょうか。

はい、失敗する可能性はあると思います。

というか貴方様は
10年前20年前ということはリーマンショックやバブル崩壊でも
融資を引いてこれるかつ投資が行う意思をもった凄い方だと思います。

これまでも言われていますが
今現在は過去の例から見ると物件価格↑金利↓の状態が続いています。

今後も長期間において継続して続いていくのであればいいのですが、
同じく過去の例から見ると金利↑になるときがくると考えられます。

そうなると物件そのものに問題がなかったとしても、
ローンの金額が大きければ大きいほど金利も増えてしまい、
支払金額も増えていくこととなる。

それに経費の増加が加わる可能性もある、
それらを理解した上で投資を行う必要があると思います。

>>1578 評判気になるさん
私の知り合いも入居率98%くらいキープしていると自慢していましたが
実際の年間家賃収入/最大の年間家賃収入で計算してみたら入居率92%しか
ありませんでした。

1576さん

1575です。ありがとう。そのとおりだと思います。

アパートも立地がよく、なお自分の所有であれば高い入居率で成功することも可能でしょう。ただこれから土地までも購入して参入する人にはNO　CHANCEでしょう。そんな土地がいい条件で手に入るはずはありません。
シノケンの漫画による説明では売りたい土地をレインズに出る前に仕入れてしまうからいい土地が安く手に入るとあります。
確かにどうしても売りたい地主から　建売業者が安く仕入れることもあるにはあります。でもたとえば１５００万円の土地を５００万で仕入れたからといって　その価格で素人オーナーにで売ってくれるでしょうか？みすみす１０００万の利益を捨てるでしょうか。社長の親戚や超お得意には若干下げるかもしれませんが、株主にもほとんど値引きはしないとのことですし。

よく考えてください。

>>1582
それは築何年の物件の話ですか？

シノケン新築アパートフルローンのスキームにメリット・デメリットがあるわけだから
シノケンの言う事を鵜呑みにして、シノケンのいいなりになっていると必ず失敗します。
メリットを活かし、デメリットを補てんできれば成功につながるでしょう。
マイナスガー、赤字ガーと言って批判していらっしゃる方、少し視点を変えてみては
いかがでしょうか？例えば太陽光発電投資は新築アパートと相性が良いと言われており
多くのサラリーマンが分散投資をしています。太陽光発電にもメリットとデメリットが
存在しますが、お互いに補てんし合うことでより確実性が増します。

赤字⇒節税になる。税金払うより安い
フルローン⇒持ち出しなし、いざとなったら団信で電車にgo-

シノケンのプランも悪くはないな。

赤字で騒ぐなって？？？
黒字こそが投資の唯一にして　最大の目的です。
わざわざ損するためになんでアパート経営などしなきゃならないのか？
どう考えても　持ち家のない人は自分の家を持つ方が先でしょう。
太陽光発電など売電価格は下がる一方。メリットがあるとは思えません。

家なんか普通あるだろ。土地の処分に困ってるわ
持ち家ごときで3000～5000マンのローン組む自体で終わってるけどな
1000万貯めてシノケンでアパート経営したほうがマシ

東京のタワマンなら1億払って1億で売れる可能性があるが
東京以外の物件かったら人生終了
この前、東京郊外の1000万の万損の登記あげたら金利入れて6000万ほど払ってるのみて笑ってしまった。

家という贅沢のための消費の借金より
シノケンでマンション建てる借金のほうが未来につながる

>>1588
>シノケンでマンション建てる借金のほうが未来につながる
シノケンはアパートだろ？（笑）

>>1587
>持ち家ごときで3000～5000マンのローン組む自体で終わってるけどな
>1000万貯めてシノケンでアパート経営したほうがマシ
そうでしょうか？
持ち家も投資と考えた場合、アパート経営より有利な点がありますよ。
例えば
　１.入居率は常に100%
　２.従って、借家人募集などの経費が不要
　３.家賃の未払いがない（自分に収入があるかぎり）
　４.家賃収入がずっと非課税
　５.ローンの金利が安い
　６.住宅ローン控除が受けられる
逆に、不利な点は以下です。
　１.減価償却が出来ない
　２.修繕やリフォームを経費に出来ない
　３.その他の収入と合算して節税できない

大きく儲ける事はできませんが、リスクが小さいのは持ち家の方でしょう。
不動産投資の初心者はいきなりアパート経営を始めるのではなく、まずは持ち家を取得してから、その後で徐々に収益物件を増やしていくという方法が良いのではないかと思います。（それも、シノケンのような新築アパートではなく、割安な中古物件から）

私の不動産投資は賃貸併用住宅がスタートでした。

>>1591
土地なしサラリーマンではなく土地持ちの方で、しかも相続対策ではないのでしょうか？

賃貸併用住宅は、持ち家とアパート経営のメリット、デメリットをリスク許容度に応じて調整できますが、土地なしサラリーマンにとって、自宅購入よりも慎重に考えないといけないのはアパート経営と同じだと思います。

>>1592 匿名さん
土地なしサラリーマンです。
今は不動産価格上昇して採算がとれるかわかりませんが
私が始めた時はたまったキャッシュを繰り上げ返済で
20年で完済できています。

どう考えても1590さんのような考えがまともですよ。

土地持ちの地主さえ最近はアパート経営に躊躇してきているのに、持ち家なし　フルローンのアパート経営など100に一つもうまくいかないでしょう。

「アパート空室率」で検索してみてください。「神奈川の・・」という楽待の記事を読んで見てください。ここ数年空室率は跳ね上がってきてますね。神奈川なら４割に届かんとしています。平均築年数はわかりませんが　仮に２０年としたら、２０年後には半分位の入居率になるということ。
「うちは入居率９９％・・・」とは「うちのラーメン　日本一うまい」と同じようなものでしょうね。

今は、アパートより先に自分の家を建てた方が良いと思います。
理由1
フラット35をはじめ、長期固定で超低金利で借りられます。アパートローンとは比較になりません。
理由2
特例として平成33年度まで親や祖父母からの贈与が最大3000万円まで無税です。
この制度を利用して父に建築費用を出してもらい、子供の家を新築しました。確定申告して祖父から孫への贈与税は無税となりました。

家とかいうけどな～
建てた時点で2割減だろ。土地が悪けりゃ3割減4割減
今はアベノミクスで地価が維持されてるが安部総理も消費期限がきれかかってるし。

経営はシノケンがしてくれて、ローンは他人が返してくれる。
やっぱりシノケンでアパート建てたほうがいいな。

>>1596
>建てた時点で2割減だろ。土地が悪けりゃ3割減4割減
持ち家がそうならば、シノケンのアパートだって同じですよ（笑）

>経営はシノケンがしてくれて、ローンは他人が返してくれる。
でも、リスクを負うのはあなたですよ。
失敗してもシノケンは責任をとってはくれませんからね。

フルローンアパート経営擁護派の人に正論を言っても糠に釘。理屈にならない儲かる儲かるを連呼しているだけ。
淡々とフルローンのリスクを定期的に書き込むしかないな。
しかし0金利が解除されて4%位まで貸出し金利が上昇したら阿鼻叫喚だなぁ。

フルローンは夢を与えますが、お金を与えません。
まずは、自己資金の充実に努めましょう。

どんどん融資が閉まってるからサラリーマンがシノケンで建てられるのもオリンピックまで
シノケンで建てるなら今でしょ。借金は資産になるんだからがんがん借りないとな。

R銀行の融資
35年で8000万のローンを組むには
年齢：45歳以下(80歳完済が条件)
勤務先：大手企業または公務員
年収：800万円以上
自己資金；1000万円以上
審査の際、過去３年間の源泉徴収票
固定資産税の納付証明書を提出し、
信用調査機関で調査することの同意
書の署名も求められます。借入金や
クレジットカード等の情報をすべて
入手し、審査されます。

8000万なら右から左にだせるな。シノケンオーナーの物件買うから、
ジャンジャンバリバリアパート建てて共に豊かになりましょう。

>>1600
>借金は資産になるんだからがんがん借りないとな。
この楽観的な考え方は非常に危険です。バランスシート上では資産が増えたように見えますが、借金はあくまで借金（負債）ですから。
ビジネスだろうとギャンブルだろうと上手くいく運の良い人は借金してもいいんです。借金してレバレッジを掛ければ自分の資産を急速に増やせます。しかし、何をやってもダメな人は自分の資産を急速に減らす事になり、やがて債務超過になって最終的には破産です。そして現実は、殆どの人は後者なのです。

>>1605 匿名さん
業者であればもう少しマシなコメントをするのでは？？？笑

反対されている方はフルローンだとマイナスになると言っていますが
そもそも融資が厳しくなった現在、シノケンだとまだフルローンなんか組めるのですか？
シノケンじゃないけど他の物件で銀行まわってますが、フルローンどころか
2～3割自己資金だせって言われます。

融資が厳しくなって不動産収益を取り扱う業者が潰れたり、規模縮小を余儀なくされています。
かろうじて生き残った彼らは戸建て住宅やマンションを買わせようとして必死です。
このスレ見ても必死さが伝わってきますね。

>>1607
フルローンを断られてラッキーでしたね。
少し前にフルローンで始めた人は、後悔する確率が高いと思いますよ。

シノケンで手持ち100万円から資産数億円
アーリーリタイヤした優雅な暮らし
そんなプログをみるとシノケンはやっぱすごい企業

ここでは失敗してる負組アンチが多い
成功してない奴ほどよくほえますな。

現在、各銀行が不動産投資に融資できる総量が絞られてきています。
あなたが銀行員なら、次のどちらの人に限られたお金を融資しますか？
１.立地の良い土地に大手ハウスメーカーの家賃保証付きで建築を予定している地主
２.土地無し・自己資金少なく不動産投資経験のないフルローンを希望するサラリーマン
実は、１の条件の人にも融資を断るケースが出てきています。銀行は晴天の日には傘を貸しますが、曇りや雨の日には傘を貸しません。低金利の時代に貸し倒れは絶対に許されません。極めて慎重な融資を行います。

現在は年収1000万円以上のサラリーマンでも不動産の融資付かなかったと倒産した業者の人が嘆いていましたね。

>>1610
>シノケンで手持ち100万円から資産数億円
>アーリーリタイヤした優雅な暮らし
>そんなプログをみるとシノケンはやっぱすごい企業
株にＦＸ、商品先物。最近では仮想通貨かな。
似たような話はネット上にはごまんとありますよ（笑）

>>1611
KBもらえるほうじゃろ。S銀行の支店長は10億ぐらい抜いたらしいし
やっぱりチャンスを逃しちゃだめだNA

>>1614
>KBもらえるほうじゃろ。S銀行の支店長は10億ぐらい抜いたらしいし
>やっぱりチャンスを逃しちゃだめだNA
行員がキックバックを貰うなんて犯罪ですよ！
あなたは、前科者になって人生を棒に振る事を勧めるのですか？

賛成派じゃないけどただ文句言うだけじゃお金は増えていかないね。
どうしたらお金が増えていくのか考えて自分で決める、人任せにしない。
これが大事です。これができない人は投資に向かないのでこんなスレに
書き込む暇があったらサラリーマンの仕事頑張ってください。

お金は「儲かる」と言い寄ってくる人に損をさせられるのが常ですね。
不動産は最終的に儲かるかは何十年後にしか答えは出ません。
不動産価格自体が値上がりしない今の状況では　ほぼ儲かりません。
逆にマイナスがふくれあがるでしょう。

>>不動産は最終的に儲かるかは何十年後にしか答えは出ません。

これで素人ってすぐわかるんだよなｗ
不動産業界で働いてみろや

>>1619 匿名さん
貴殿は不動産業界で働いているのでしょうか？
シノケン関係者？ライバル会社？

>>1619: 匿名　

誰が素人だって（笑）。

すごい洞察力（笑）。もう少し自分を知った方がいいよ。

不動産業の人が必ずしもアパート経営のプロとは限りません。不動産会社に勤めている人は皆、オーナーとして成功をおさめているのでしょうか？仲介・管理と賃貸経営とは別次元の問題です。オーナーとして誇りを持ち、その知識と経験を自信を持って伝えてください。

>>1619
>これで素人ってすぐわかるんだよなｗ
>不動産業界で働いてみろや
そうです。不動産は儲かりますよ。
高い技術が必要なプロダクトじゃないのに高額商品。業者はとっても儲かるのです。
逆に、一般消費者に毛が生えたような素人投資家（サラリーマン大家）は大損をさせられかねません。
今フルローンでアパート経営なんかに手を出したら、決してキラキラした生活なんて待っていないと思います。
始めたら最後、儲からない不動産は簡単には手放せませんから、数十年の苦しい生活を強いられかねません。

1624さん、どうやったらフルローンで6％ちょっとの利回りで楽にお金が入ってくるのか是非教えて下さい。

>>1624
>楽にお金が入ってくる楽な商売じゃてホッホッホッ。
シノケンにとってはその通りでしょうね。
一括借り上げ賃料保証を付けても、客付けができなくなったら契約見直しを迫り、オーナーへの支払いを減額するれば良いのですから。
一括借り上げ賃料保証というのは、年十年もの長期間では成り立たない可能性があると業者はわかっているはず。詐欺的な仕組みで、素人投資家が騙されないように規制されなければいけないと思います。

シノケンの家賃保証料率は0.8です。
フルローン6%だと最終利回りは、
マイナス2%程で最初から月4～5万
の持ち出しとなります。
築年数が古くなると相当な金額の
持ち出し（赤字）となります。

シノケンは8.0％じゃぞ。
金利を低くすれば利益はでるじゃろ。
セミナーに参加してないのかのぉ。

>>1628
シノケンのセミナーではウソついて騙して勧誘しているのですか？
利回り8%の物件なんか紹介してくれません。
リピーターやお得意様ならあるのかもしれませんが。

>>不動産業の人が必ずしもアパート経営のプロとは限りません。

業者は経営のプロどころではありません。ど素人ですがある意味素人よりたちが悪い。
というのは会社から洗脳されているからね。

彼らは物件を一つ売るごとに自分の給料や地位に跳ね返ってきますから、何でも言いますよ。
証拠も残らないし、完済する前に違う会社にいますので。
本当にその場限りの出入りの激しい業界です。
そんなところに大金の運用の相談などできますか？

利害のないアパート経営に詳しいファイナンシャルプランナーや税理士に
是非　有料でご相談ください。
業者のセミナーなど洗脳会場です。ご注意を。ただほど高いものはありませんよ。

ファイナンシャルプランナー　家買う夫婦に投資用マンション買わせて、家のローンが組めなくしたアフォだらけ。
税理士　消費税還付すらしらない節税に精通してるのはごく1部という。

シノケン　経営から建築、税務までなんでも相談できるスペシャリストの集団

業者まるだし。こんな発言　誰がまともだと思うのだろう？
シノケンにとってもマイナスなのでは？

税務相談、これも違法だからな

>>1633
>税務相談、これも違法だからな
違法なのは脱税の相談。
税金をきちんと払う為の相談は問題ないですよ。

>>1634 匿名さん

大丈夫か？駄目だからな。
個別事例に対する税務相談は税理士以外が受けたら違法だからな。
FPとか知ってりゃ当たり前の事項だぞｗｗ

FPなら常識だが事例を用いて説明するのは違法ではないｗ
その事例をもとにシノケンが税理士を紹介するのも違法ではないｗ

FP（笑）1級ならまだしも、AFPや2級なんか日商簿記2級以下の難易度なんだから
ドヤ顔されても困るわなｗ

シノケン擁護側もシノケンのページでもみりゃあ、
税理士事務所・司法書士事務所との連携とか書いてあんぞｗ
有料だけど確定申告等も税理士事務所に依頼できますとか

やっぱ、擁護派もただの物知らずの愉快犯かｗ

>>1631
>>シノケン　経営から建築、税務までなんでも相談できるスペシャリストの集団

散々業者扱いされた奴が真実をかいてくれてたんやね。
アパマン建てたことある奴しかわからんからな。

>1640さん
散々業者扱いされた物です。久しぶりに書き込みます。
「シノケン　経営から建築、税務までなんでも相談できるスペシャリストの集団」
以上の文言は、書き込んでいないです。ただし、税理士との連携をとることは違法ではないです。セキスイや大東などの大手でも連携してします。Webで、そのことを公開しているかどうかの違いです。私はセキスイで紹介された税理士に会計処理や確定申告(年間契約)を依頼しています。資産税専門の税理士のため、極めて専門知識や実務経験が豊富で様々な相談にも応じてくれます。税理士にもそれそれ専門があるため、その道に精通した方を選ぶことが肝要です。

シノケン付きの税理士にシノケンどう？って聞いても意味ないじゃんw

「第三者の厳しい目」でシノケンをチェックしてもらわないと

税理士はシノケン顧客の税務を担当して大きな利益を上げることは可能でしょうか？サラリーマンの確定申告をしても5～10万円程度の報酬しか上がりません。一方、大手ハウスメーカー提携の税理士は、顧客として大地主が多く、年間数十万の報酬を得ることができます。しかも家賃の固定されたサブリースが多く手間もかかりません。さらに相続があると、その手続きで数百万円の臨時の報酬が入ります。サラリーマン大家に関わっても手間が多く、儲からないのが現実です。こうした顧客に対して親身になって相談いただけるかどうかを考えてみてください。サラリーマンは、すべて自己責任で判断できる資質を身につける必要があります。

>>1644 匿名さん

むしろサラリーマン大家程度のレベル、
しかもシノケンの場合は費用はほとんどシノケン分しかなく、
広告費の計算すらない、
せいぜいあるのは人の出入りの計算と雑費の計算くらい。

それで一人当たり10万弱×数あるなら
十分いい商売だと思うが？

>>1645
たしかに不動産の確定申告（所得税）だけならそれほどめんどくさくないけど
その他にも外構の固定資産税（償却資産）、専従従業員給与、消費税還付、節税など
いろいろあるので、サラリーマンがやると結構めんどうだよ

>>1646 購入者さん

シノケンのアパート１件程度では青色にはなりませんよ

>>1647
不動産投資をしていれば、青色申告承認申請書を出すことで誰でもなれますよ。

>>1644
シノケンなら親身になってくれますよ。

>>1649
但し、物件引き渡すまでorリピーター限定です

完成、引き渡し後は、営業や本社との関わりは全くなくなります。後は管理会社との連絡のみです。一方、大手のHMや工務店は交流会や研修会などの長い付き合いがあり、細かな相談にも応じていただけます。営業の転勤のサイクルも長く、売りっぱなしになることは少ないです。しかし、その分、建築費は高くなりますが。

シノケン担当者はすぐ変わりますね。
多いときは1～2カ月で1回くらい変わりましたね。
転勤なのか辞めちゃう人が多いのか。

不動産販売は出入りの激しい業界。100万の車を売るのも大変なのに1億の不動産を売るには相当の信頼と努力が必要です。インセンティブの割合の高い給与体系の会社も多いです。私には、到底務まりません。

スマートデイズ、ゴールデンゲイン、ガヤルド、レオパレス
悩んだけどシノケンにしてよかった。資産数千万なんか通過点、億り人も余裕でした。

残念ながら、負債の億り人になっていると思います。確定申告の際、税理士さんが貸借対照表を作成しますが、建売アパートを購入された方は非常に高い確率で純資産がマイナスになっています。１棟で数千万円、３棟持っている人は１億円を超えるマイナスの純資産(負債)となります。知らないうちに億り人になっている人が多いと推察されます。

>>1659 匿名さん
貸借対照表の資産と負債は同一額にならないのですか？

>1660さん
土地と建物の評価額の合計が資産となります。長期借入金が負債となり、資産の合計より大きくなるため、純資産はマイナスとなります。8000万円の物件をフルローンで買った場合、少なくとも2000万円以上の債務超過となります。自営業者の場合は資金調達の障害となり、サラリーマンの場合は住宅ローンの審査が通らなくなる可能性があります。もたろん、損益計算書は純損失(赤字)となります。何回も書き込みましたが、賃貸経営は資産家の税金・資産継承対策で行うものです。今の市況で、土地のないサラリーマンが大家になっても損失を積み重ねるだけです。

>>1661

そのとおり。　　これが現実ですね。

シノケンは建物が残るから。
そこらへんの業者より安心安全じゃよ

差し押さえられたら土地も建物も残りません

そもそも、そんなに儲かるなら自分(自社)で、マンション経営して他人に儲かるネタを渡さないでしょう。
それを大々的にマンションオーナーを募集しているということは、マンションオーナーが儲からないからマンション販売で、儲けている。
と、推測出来ます。

そういうことですね。

企業がやるにしては大家業は利益率低すぎる

個人でやるにしては大家業はリスクが高すぎる

建売アパートは、暗い話題ばかりとなってしまうので、ETFについて書かさせていただきます。ETFは株式市場で売買させる投資信託のようなもので日銀や年金基金も大量に保有しています。いちばんわかりやすいのが日経平均連動型のもので、その中でも２倍型のものが人気があります。プル型の場合、日経平均が12000円が24000円になると、上げ幅の2倍、つまり4倍になります。1000万円保有していれば4000万円となります。逆にインバース型(空売り型)の場合、日経平均24000円が12000円に下がると下げ幅の2倍、つまり4倍の価格(1000万円保有していれば4000万円)になります。株価の上昇期でも下降期でも利益を得ることができます。ETFは売買手数料が極めて安いため、証券会社は絶対に勧めません。高い手数料や管理料のとれる投資信託を進めます。私は株式やETFで自己資金を充実させてから不動産投資をしています。同様な手順で不動産投資をする人は非常に多く、王道です。シノケンのような建売販売の物件を購入される方も、まず土地のみ現金購入すれば、建物は0.7-0.8%の10年固定金利で融資していただけます。実際には10年で完済でき、リスクはありません。こうした投資法にも弱点はあります。株式の上げ下げのサイクルは通常7-8年です。高年収のサラリーマンでもアパート1棟から2棟分の土地を買うには、2サイクル15年ほどかかります。しかし、一旦アパートを持てば家賃収入と有価証券等の運用益で3-4棟目は比較的早く所有できます。富裕層の多くは、大口外貨預金(金利６％)、有価証金(株式。投信)、不動産の３つに分散投資しています。経済は生き物で、シナリオ通りにいかないことも多くあります。長い年月をかけて地道に蓄財し、人生100年時代を豊かなものにしましょう。

２日続けて投稿させていただきます。
本日のテーマは、付帯設備の太陽光売電です。
現在２つのアパートの屋根に設置しています。
いずれも、20年固定価格買取です。
〇ケース１
H26設置　16K 方位：南　角度10°
売電単価36円　年間平均売電額77万円
設置費用400万円　表面利回り19%
→5年半で設置費用を回収できます。
〇ケース２
H27設置　15K 方位：南東　角度20°
売電単価32円　年間平均売電額59万円
設置費用420万円　表面利回り14%
→7年で設置費用を回収できます。
30年度の買取単価は18円ですが、パネル
の変換効率は毎年高くなっています。
岐阜大学のホームページに年間売電額の
シミュレータがあり、試算できます。
(出力KW,角度,方位,売電単価を入力)
シノケンの物件の屋根にも10Kほどの
パネルは設置可能で、日当たりが良け
れば検討の余地があります。
利回り向上にお役にたてれば幸いです。

仙台駅徒歩圏内でシノケンの賃貸アパートを借りる予定なのですが、口コミを読むと評判が悪いようで心配になってきました…。
プロパンガス代がすごく高いだとか、対応が悪いだとか…。実際に仙台に住んでいる方、情報をいただけないでしょうか…。
ガス代について、特にお聞きしたいです。

サポート充実のシノケンだからサラリーマンが2億円作れる。
今では私も億り人です。

仙台だと、LPガスの方が安かったりするようですね。
ただ、結局業者次第でしょうけど。
プロパンガス消費者協会のサイト
https://www.propane-npo.com/useful/compareprice-tohoku.html

設立5年でコケたスマートデイズの件と比較している方いますが。
シノケン社は1990年から、30年弱もやってる資本金10億の企業ですよね。
元々が建設会社の叩き上げで、LPガス会社や管理会社など関連会社を含め実績を持つ会社と。
ビジネスの立ち上げがうまくいかなかった会社と。
比較するのは、全く違うのかなとは思います。
ちなみにシノケン社のものをずっと保有していますが確り利益出てますよ。
でも、悪い物件も勿論あるでしょうからそれは要注意ですね。

そりゃ、
金利が高かった時代に購入された方々は問題が発生したとしても、
借り換え等で対処することが出来た場合もあると思います。

今ほど、
低金利かつ物件価格が上昇した時代が
あるのでしょうか？

後々に金利上昇の局面を迎えた際、
どう対処すればいいのでしょうか？

利益でているとのことですが決算書を見せていただけませんか？

シノケンの物件は、すべて赤字経営という訳ではありません。立地や購入した時期によって利益の出る物件も多いと思います。私の物件の近隣にも、築3～8年のシノケン物件が5棟ありますが、新築時の家賃をほぼキープしながら満室が続いています。立地が抜群に良ければ、CFは黒字になります。こうした物件を買うのはサラリーマンの中でも不動産をよく知るセミプロの人たちで全国から買い付けが入ります。私の隣の物件のオーナーもシノケンとは縁のない地域の人です。

抜群に立地の良い物件は土地代が高いです。
1670さんが言うように現金で土地が買えない方は止めたほうが良いです。
あと3年位なら普通に新築並みの家賃はとれますが、10年過ぎると下がります。詳しくはシノケンさんの賃貸情報で比較するとわかります。

数年前にシノケン購入した知り合いが儲かるからと言って勧めてきたので
決算書見せてもらったらあまりにひどかった

最近、楽待の売り物件を見ていると築2年,3年のシノケン物件が目に付きます。購入と売却にかかる諸費用の合計で800～1000万円程かかります。数年後には供給過剰と金利の上昇で買い手がつかず、大きく値を下げる物件も増えると思います。不動産の購入に際して、慎重な判断ができないと、購入と同時に数千万の損失が生じる可能性があります。私も投資に関して様々な失敗を繰り返しましたが、ブームのピークを過ぎて参入するのは高いリスクを生じます。

シノケンのアパート1棟を1億円で購入するなら、シノケンの
アパート1棟を6000万円、太陽光野立て2基を4000万円同時に
購入したほういいです。
月毎、年毎にシミュレーションをしてみると相性がとても
よいことがわかります。太陽光はFIT開始時から利回りは
変わっていません。FIT価格は逆算して計算し決めているから
です。FIT制度がなくなるまではまったく問題ありません。

太陽光野立てとかｗｗｗ

今回の災害や以前の利根川氾濫等の
負の要素が明るみになってきたから、
そのうち規制されるだろうし、
それまでに作っておけばと考えるか

メンテナンスやら規制やらの
リスクが大きいから避けるか
ちゃんと調べたほうがええよ

まぁスレチかｗｗｗ

大家のような顔して嘘ばっかり。
具体的な数字とともに　どれだけ儲かっているのかを書いていただきたい。

過去に何度か具体的な数字を書きましたが
ことごとく管理人に削除されアク禁くらってしまいます。

ここのスレは前向きで参考になる発言が多いため、12年も続いています。誰でも気付くような無責任な投稿は避け、より良いスレにしていましょう。

東京23区内では6000万円で購入できるアパートには4000万円もする太陽発電装置は載りません。よくて100万円位のものだろ？

間違えました、でも野立てじゃ管理が大変だろ？

>>1688
貴殿はアパートの管理も自分でやらないと気が済まないタイプですか？
それであれば野立ての管理は大変でしょうね。

>>1684 匿名さん
アパート年収入　約1200万円
年間キャッシュ　約350万円（税引後、ローン返済後）
太陽光年収入　　約720万円
年間キャッシュ　約300万円（税引後、ローン返済後）

合計年間キャッシュは約650万円です。

太陽光年収720万ですか。
どのくらいの敷地が必要なのか調べてみました。

参照には太陽光とかで
頭に出てきた以下のページを参照しました。

ttps://www.eco-hatsu.com/question/answer4/14551/
ttp://www.solarassist.co.jp/topics/13224/

昨年度の
事業用太陽光（10kW以上）買取価格は21円/kWh

JPEA（太陽光発電協会）に基づき、
『1kWあたりの年間発電量＝1,000kWh』で計算すると、

\7,200,000/21≒342,857kWh

342,857/1,000=342kW

10kW≒50㎡
342kW≒1710㎡≒517坪

ttp://standard-project.net/solar/sangyo/menseki.html

こちらのサイトでも
500坪（1652㎡）で年収608万試算なので
大体いい感じではないでしょうか？

500坪で2基で済むんですかね。
管理人にやってもらうにしても、
シノケンを検討するリーマンにはハードル高すぎますね・・・

野立て型の平均利回りは7-10%で、720万の売電収入を得るには、8000万円以上の設備投資資金が必要です。個人に対してこのような多額の融資をする金融機関はありません。日本政策金融公庫でも2000-3000万が限度で、最近はアパートローンを含めて審査が厳しくなっています。

利回りは平均14%です。
信販使えるので、アパートより融資は緩いです。
サラリー年収500万円あれば低圧50kW太陽光発電所が4基分出ます。

アパート1棟の収入があると追加で2基分出ます。
アパート2棟の収入があると追加で4基分出ます。
相性が良い理由の1つです。

１４％というのは過去の話で、買取価格１８円の今年度は表面利回りで７－１０％のレンジです。土地付きでセット販売されている物件で、利回り１０％を超えるのは売れ残りか訳アリです。信販の融資は危険を伴います。２年-３年経過すると金利が大幅に上がり、借り換えもできません。また、太陽光の管理会社の倒産も増えています。アパート以上に慎重な投資が必要です。

今でも普通に14%ありますよ。
探すのが苦手な方ですか？
固定金利なので上昇はありません。

太陽光関連の倒産は製造、販売が主で管理会社の倒産はあまりありません。
販売業者に管理を任せなければ問題ありません。
アパートもそうですが、「管理」は手堅い収益ですので。

ある程度投資が進むとだんだん融資が受けにくくなります。
しかしキャッシュがそれなりにたまりますので、その資金を金融商品に投資します。
例えばFXのサヤ取り、これはほぼノーリスクで利回り20%以上です。
分散投資することでより安全になります。
将来家賃減少や入居率が落ちても問題ありません。

バランスシートを拡大させて、
成功すればラッキー、
失敗したら自己破産カナ。

そりゃどんな商売だって
管理だけならかたいだろうよ
自分は負債を請け負わないんだから

投資にリスクは付き物です。メリットもあればデメリットもあります。
デメリットばかりを取り上げ、批判するだけの人は投資家に向いていません。
メリットを最大限に生かし、デメリットを如何に克服するか考え
行動できる人は投資家に向いています。

投資にチャレンジできるかどうかは年齢や資産背景によります。40代後半から50代の方は老後のことを考えて高いリスクを伴う投資は避けるべきです。また、土地や豊富な自己資金が無い限り、不動産投資も避けるべきです。家族のことも考えて行動しましょう。株式などの金融資産もAIで運用する時代で個人のレベルではブロの何千分の１の情報しかありません。昨年までは投資環境が良かったですが、米国の一人勝ちで他国はリセッションに向かうと予想しています。特に不動産は不況期には流通性が極端に悪くなります。私も投資に数多くの失敗をしてきました。今は投資に向かわず、自己資金の充実に努めるべきです。夢のない話で申し訳ないですが、チャンスはまた巡ってきます。

>発電所さん
低利の固定で借りられて、税金と経費を引いた後で10%以上の利回りがあるならアパートや太陽光発電に投資してもそりゃ良いでしょうよ。でも、逆に言えばそれよりも悪条件ならば慎重にって事ですね。
シノケンが良いの悪いのと言うより、良い条件が引き出せるならば投資しても良い。悪い条件しか引き出せないならば投資は止めた方が良いって事。そして殆どの人は、発電所さんのような良い条件など引き出せないのです。
発電所さんは宝くじに当たったような例外の人です。誰でも同じことが出来ると考えるのは楽観的すぎます。それに借金してやる不動産投資は宝くじとはリクスの大きさが違います。（宝くじも、借金して買うならば不動産投資以上のリスクです。何千万も借金して宝くじにつぎ込む人はいないのに、不動産投資は借金してまでなんでやりたがるのでしょう？）

ほとんどの企業は銀行から融資を受け、事業をしています。
これは事業なのです。

>>1703 購入経験者さん　
よくわからないんだけど、あなたは何を主張したいのだろう？

不動産等の投資は事業です。
足を使わなきゃ、そしてやらなきゃ成功しませんかな？

私はその前に、
シノケンのターゲット層である会社員は
金融リテラシーを身に着けるべきだと思うが。

一般社会人が金融の知識が不足しているのは日本の学校教育にも原因があります。学習指導要領では小学校５学生から金銭・金融教育を始めることになっています。しかし、教える側に知識と経験がないため、小中学校では機能していません。高校でも家庭科の家庭経済等の分野でわずかに学ぶ程度(預金と保険のみ)です。香港では小学校からイギリス式の金融教育を受けているため、平均年収が日本より低いにもかかわらず、日本人の1.5倍の金融資産を保有しています。香港の平均寿命は男女とも世界一で、経済的な豊かさが健康にもつながっています。32年度から学習指導要領の改訂で金融教育がさらに充実される予定ですが、官民一体となって進める必要があります。香港の事例のように、金融リテラシーの有無が経済格差・健康格差、さらには幸福度につながります。

義務教育で金融教育を教えるようになって消費者が金融リテラシーを身に着けたら、シノケンのような会社は無くなるでしょうね。
シノケンだけじゃなくって、手数料がバカ高い投資信託や生保だってヤバイかも？