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シノケン(旧シノハラ建設システム)でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの??
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・
[スレ作成日時]2006-10-22 22:39:00
シノケン(旧シノハラ建設システム)でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの??
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・
[スレ作成日時]2006-10-22 22:39:00
R銀行の融資
35年で8000万のローンを組むには
年齢:45歳以下(80歳完済が条件)
勤務先:大手企業または公務員
年収:800万円以上
自己資金;1000万円以上
審査の際、過去3年間の源泉徴収票
固定資産税の納付証明書を提出し、
信用調査機関で調査することの同意
書の署名も求められます。借入金や
クレジットカード等の情報をすべて
入手し、審査されます。
8000万なら右から左にだせるな。シノケンオーナーの物件買うから、
ジャンジャンバリバリアパート建てて共に豊かになりましょう。
レス乞食とは こういう輩のことですかね。
あほくさ。
>>1600
>借金は資産になるんだからがんがん借りないとな。
この楽観的な考え方は非常に危険です。バランスシート上では資産が増えたように見えますが、借金はあくまで借金(負債)ですから。
ビジネスだろうとギャンブルだろうと上手くいく運の良い人は借金してもいいんです。借金してレバレッジを掛ければ自分の資産を急速に増やせます。しかし、何をやってもダメな人は自分の資産を急速に減らす事になり、やがて債務超過になって最終的には破産です。そして現実は、殆どの人は後者なのです。
1604さん
まともに相手するだけ無駄ですよ。適当なことを言っているだけですから。
業者のWEB対策 特攻隊要員でしょう。反応させて自ら削除依頼する自爆テロ要員かもね。
反対されている方はフルローンだとマイナスになると言っていますが
そもそも融資が厳しくなった現在、シノケンだとまだフルローンなんか組めるのですか?
シノケンじゃないけど他の物件で銀行まわってますが、フルローンどころか
2~3割自己資金だせって言われます。
融資が厳しくなって不動産収益を取り扱う業者が潰れたり、規模縮小を余儀なくされています。
かろうじて生き残った彼らは戸建て住宅やマンションを買わせようとして必死です。
このスレ見ても必死さが伝わってきますね。
シノケンで手持ち100万円から資産数億円
アーリーリタイヤした優雅な暮らし
そんなプログをみるとシノケンはやっぱすごい企業
ここでは失敗してる負組アンチが多い
成功してない奴ほどよくほえますな。
現在、各銀行が不動産投資に融資できる総量が絞られてきています。
あなたが銀行員なら、次のどちらの人に限られたお金を融資しますか?
1.立地の良い土地に大手ハウスメーカーの家賃保証付きで建築を予定している地主
2.土地無し・自己資金少なく不動産投資経験のないフルローンを希望するサラリーマン
実は、1の条件の人にも融資を断るケースが出てきています。銀行は晴天の日には傘を貸しますが、曇りや雨の日には傘を貸しません。低金利の時代に貸し倒れは絶対に許されません。極めて慎重な融資を行います。
現在は年収1000万円以上のサラリーマンでも不動産の融資付かなかったと倒産した業者の人が嘆いていましたね。
>>1610
>シノケンで手持ち100万円から資産数億円
>アーリーリタイヤした優雅な暮らし
>そんなプログをみるとシノケンはやっぱすごい企業
株にFX、商品先物。最近では仮想通貨かな。
似たような話はネット上にはごまんとありますよ(笑)
>>1614
>KBもらえるほうじゃろ。S銀行の支店長は10億ぐらい抜いたらしいし
>やっぱりチャンスを逃しちゃだめだNA
行員がキックバックを貰うなんて犯罪ですよ!
あなたは、前科者になって人生を棒に振る事を勧めるのですか?
シノケンでアパート建ててキラキラした生活する大家になるか
一歩ふみださないで文句を言いながらいつまでも働いて共食い労働者になるか
人生は一度きりだからよく考えたほうがいい
賛成派じゃないけどただ文句言うだけじゃお金は増えていかないね。
どうしたらお金が増えていくのか考えて自分で決める、人任せにしない。
これが大事です。これができない人は投資に向かないのでこんなスレに
書き込む暇があったらサラリーマンの仕事頑張ってください。
お金は「儲かる」と言い寄ってくる人に損をさせられるのが常ですね。
不動産は最終的に儲かるかは何十年後にしか答えは出ません。
不動産価格自体が値上がりしない今の状況では ほぼ儲かりません。
逆にマイナスがふくれあがるでしょう。
>>不動産は最終的に儲かるかは何十年後にしか答えは出ません。
これで素人ってすぐわかるんだよなw
不動産業界で働いてみろや
不動産業の人が必ずしもアパート経営のプロとは限りません。不動産会社に勤めている人は皆、オーナーとして成功をおさめているのでしょうか?仲介・管理と賃貸経営とは別次元の問題です。オーナーとして誇りを持ち、その知識と経験を自信を持って伝えてください。
>>1619
>これで素人ってすぐわかるんだよなw
>不動産業界で働いてみろや
そうです。不動産は儲かりますよ。
高い技術が必要なプロダクトじゃないのに高額商品。業者はとっても儲かるのです。
逆に、一般消費者に毛が生えたような素人投資家(サラリーマン大家)は大損をさせられかねません。
今フルローンでアパート経営なんかに手を出したら、決してキラキラした生活なんて待っていないと思います。
始めたら最後、儲からない不動産は簡単には手放せませんから、数十年の苦しい生活を強いられかねません。
[情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]
1624さん、どうやったらフルローンで6%ちょっとの利回りで楽にお金が入ってくるのか是非教えて下さい。
>>1624
>楽にお金が入ってくる楽な商売じゃてホッホッホッ。
シノケンにとってはその通りでしょうね。
一括借り上げ賃料保証を付けても、客付けができなくなったら契約見直しを迫り、オーナーへの支払いを減額するれば良いのですから。
一括借り上げ賃料保証というのは、年十年もの長期間では成り立たない可能性があると業者はわかっているはず。詐欺的な仕組みで、素人投資家が騙されないように規制されなければいけないと思います。
シノケンの家賃保証料率は0.8です。
フルローン6%だと最終利回りは、
マイナス2%程で最初から月4~5万
の持ち出しとなります。
築年数が古くなると相当な金額の
持ち出し(赤字)となります。
シノケンは8.0%じゃぞ。
金利を低くすれば利益はでるじゃろ。
セミナーに参加してないのかのぉ。
>>不動産業の人が必ずしもアパート経営のプロとは限りません。
業者は経営のプロどころではありません。ど素人ですがある意味素人よりたちが悪い。
というのは会社から洗脳されているからね。
彼らは物件を一つ売るごとに自分の給料や地位に跳ね返ってきますから、何でも言いますよ。
証拠も残らないし、完済する前に違う会社にいますので。
本当にその場限りの出入りの激しい業界です。
そんなところに大金の運用の相談などできますか?
利害のないアパート経営に詳しいファイナンシャルプランナーや税理士に
是非 有料でご相談ください。
業者のセミナーなど洗脳会場です。ご注意を。ただほど高いものはありませんよ。
ファイナンシャルプランナー 家買う夫婦に投資用マンション買わせて、家のローンが組めなくしたアフォだらけ。
税理士 消費税還付すらしらない節税に精通してるのはごく1部という。
シノケン 経営から建築、税務までなんでも相談できるスペシャリストの集団
業者まるだし。こんな発言 誰がまともだと思うのだろう?
シノケンにとってもマイナスなのでは?
税務相談、これも違法だからな
つまりシノケンは違法なことしているのですね。
FPなら常識だが事例を用いて説明するのは違法ではないw
その事例をもとにシノケンが税理士を紹介するのも違法ではないw
FP(笑)1級ならまだしも、AFPや2級なんか日商簿記2級以下の難易度なんだから
ドヤ顔されても困るわなw
シノケン擁護側もシノケンのページでもみりゃあ、
税理士事務所・司法書士事務所との連携とか書いてあんぞw
有料だけど確定申告等も税理士事務所に依頼できますとか
やっぱ、擁護派もただの物知らずの愉快犯かw
シノケン付きの税理士にシノケンどう?って聞いても意味ないじゃんw
「第三者の厳しい目」でシノケンをチェックしてもらわないと
税理士はシノケン顧客の税務を担当して大きな利益を上げることは可能でしょうか?サラリーマンの確定申告をしても5~10万円程度の報酬しか上がりません。一方、大手ハウスメーカー提携の税理士は、顧客として大地主が多く、年間数十万の報酬を得ることができます。しかも家賃の固定されたサブリースが多く手間もかかりません。さらに相続があると、その手続きで数百万円の臨時の報酬が入ります。サラリーマン大家に関わっても手間が多く、儲からないのが現実です。こうした顧客に対して親身になって相談いただけるかどうかを考えてみてください。サラリーマンは、すべて自己責任で判断できる資質を身につける必要があります。
>>1644 匿名さん
むしろサラリーマン大家程度のレベル、
しかもシノケンの場合は費用はほとんどシノケン分しかなく、
広告費の計算すらない、
せいぜいあるのは人の出入りの計算と雑費の計算くらい。
それで一人当たり10万弱×数あるなら
十分いい商売だと思うが?
>>1645
たしかに不動産の確定申告(所得税)だけならそれほどめんどくさくないけど
その他にも外構の固定資産税(償却資産)、専従従業員給与、消費税還付、節税など
いろいろあるので、サラリーマンがやると結構めんどうだよ
完成、引き渡し後は、営業や本社との関わりは全くなくなります。後は管理会社との連絡のみです。一方、大手のHMや工務店は交流会や研修会などの長い付き合いがあり、細かな相談にも応じていただけます。営業の転勤のサイクルも長く、売りっぱなしになることは少ないです。しかし、その分、建築費は高くなりますが。
シノケン担当者はすぐ変わりますね。
多いときは1~2カ月で1回くらい変わりましたね。
転勤なのか辞めちゃう人が多いのか。
不動産販売は出入りの激しい業界。100万の車を売るのも大変なのに1億の不動産を売るには相当の信頼と努力が必要です。インセンティブの割合の高い給与体系の会社も多いです。私には、到底務まりません。
>詐欺まがいの勧誘なんかまともな人にはできません。
不動産でも先物でも、詐欺まがいの営業には2種類の人種がいると思います。
1.確信犯=>まともでない人
2.自身も騙されている人=>あまりお利口ではない人
違うでしょうか?
スマートデイズ、ゴールデンゲイン、ガヤルド、レオパレス
悩んだけどシノケンにしてよかった。資産数千万なんか通過点、億り人も余裕でした。
[NO.1651から本レスまで、情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]
残念ながら、負債の億り人になっていると思います。確定申告の際、税理士さんが貸借対照表を作成しますが、建売アパートを購入された方は非常に高い確率で純資産がマイナスになっています。1棟で数千万円、3棟持っている人は1億円を超えるマイナスの純資産(負債)となります。知らないうちに億り人になっている人が多いと推察されます。
>1660さん
土地と建物の評価額の合計が資産となります。長期借入金が負債となり、資産の合計より大きくなるため、純資産はマイナスとなります。8000万円の物件をフルローンで買った場合、少なくとも2000万円以上の債務超過となります。自営業者の場合は資金調達の障害となり、サラリーマンの場合は住宅ローンの審査が通らなくなる可能性があります。もたろん、損益計算書は純損失(赤字)となります。何回も書き込みましたが、賃貸経営は資産家の税金・資産継承対策で行うものです。今の市況で、土地のないサラリーマンが大家になっても損失を積み重ねるだけです。
シノケンは建物が残るから。
そこらへんの業者より安心安全じゃよ
差し押さえられたら土地も建物も残りません
そもそも、そんなに儲かるなら自分(自社)で、マンション経営して他人に儲かるネタを渡さないでしょう。
それを大々的にマンションオーナーを募集しているということは、マンションオーナーが儲からないからマンション販売で、儲けている。
と、推測出来ます。
そういうことですね。
企業がやるにしては大家業は利益率低すぎる
個人でやるにしては大家業はリスクが高すぎる
[情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]
建売アパートは、暗い話題ばかりとなってしまうので、ETFについて書かさせていただきます。ETFは株式市場で売買させる投資信託のようなもので日銀や年金基金も大量に保有しています。いちばんわかりやすいのが日経平均連動型のもので、その中でも2倍型のものが人気があります。プル型の場合、日経平均が12000円が24000円になると、上げ幅の2倍、つまり4倍になります。1000万円保有していれば4000万円となります。逆にインバース型(空売り型)の場合、日経平均24000円が12000円に下がると下げ幅の2倍、つまり4倍の価格(1000万円保有していれば4000万円)になります。株価の上昇期でも下降期でも利益を得ることができます。ETFは売買手数料が極めて安いため、証券会社は絶対に勧めません。高い手数料や管理料のとれる投資信託を進めます。私は株式やETFで自己資金を充実させてから不動産投資をしています。同様な手順で不動産投資をする人は非常に多く、王道です。シノケンのような建売販売の物件を購入される方も、まず土地のみ現金購入すれば、建物は0.7-0.8%の10年固定金利で融資していただけます。実際には10年で完済でき、リスクはありません。こうした投資法にも弱点はあります。株式の上げ下げのサイクルは通常7-8年です。高年収のサラリーマンでもアパート1棟から2棟分の土地を買うには、2サイクル15年ほどかかります。しかし、一旦アパートを持てば家賃収入と有価証券等の運用益で3-4棟目は比較的早く所有できます。富裕層の多くは、大口外貨預金(金利6%)、有価証金(株式。投信)、不動産の3つに分散投資しています。経済は生き物で、シナリオ通りにいかないことも多くあります。長い年月をかけて地道に蓄財し、人生100年時代を豊かなものにしましょう。
2日続けて投稿させていただきます。
本日のテーマは、付帯設備の太陽光売電です。
現在2つのアパートの屋根に設置しています。
いずれも、20年固定価格買取です。
〇ケース1
H26設置 16K 方位:南 角度10°
売電単価36円 年間平均売電額77万円
設置費用400万円 表面利回り19%
→5年半で設置費用を回収できます。
〇ケース2
H27設置 15K 方位:南東 角度20°
売電単価32円 年間平均売電額59万円
設置費用420万円 表面利回り14%
→7年で設置費用を回収できます。
30年度の買取単価は18円ですが、パネル
の変換効率は毎年高くなっています。
岐阜大学のホームページに年間売電額の
シミュレータがあり、試算できます。
(出力KW,角度,方位,売電単価を入力)
シノケンの物件の屋根にも10Kほどの
パネルは設置可能で、日当たりが良け
れば検討の余地があります。
利回り向上にお役にたてれば幸いです。
仙台駅徒歩圏内でシノケンの賃貸アパートを借りる予定なのですが、口コミを読むと評判が悪いようで心配になってきました…。
プロパンガス代がすごく高いだとか、対応が悪いだとか…。実際に仙台に住んでいる方、情報をいただけないでしょうか…。
ガス代について、特にお聞きしたいです。
サポート充実のシノケンだからサラリーマンが2億円作れる。
今では私も億り人です。
仙台だと、LPガスの方が安かったりするようですね。
ただ、結局業者次第でしょうけど。
プロパンガス消費者協会のサイト
https://www.propane-npo.com/useful/compareprice-tohoku.html
設立5年でコケたスマートデイズの件と比較している方いますが。
シノケン社は1990年から、30年弱もやってる資本金10億の企業ですよね。
元々が建設会社の叩き上げで、LPガス会社や管理会社など関連会社を含め実績を持つ会社と。
ビジネスの立ち上げがうまくいかなかった会社と。
比較するのは、全く違うのかなとは思います。
ちなみにシノケン社のものをずっと保有していますが確り利益出てますよ。
でも、悪い物件も勿論あるでしょうからそれは要注意ですね。
そりゃ、
金利が高かった時代に購入された方々は問題が発生したとしても、
借り換え等で対処することが出来た場合もあると思います。
今ほど、
低金利かつ物件価格が上昇した時代が
あるのでしょうか?
後々に金利上昇の局面を迎えた際、
どう対処すればいいのでしょうか?
利益でているとのことですが決算書を見せていただけませんか?
シノケンの物件は、すべて赤字経営という訳ではありません。立地や購入した時期によって利益の出る物件も多いと思います。私の物件の近隣にも、築3~8年のシノケン物件が5棟ありますが、新築時の家賃をほぼキープしながら満室が続いています。立地が抜群に良ければ、CFは黒字になります。こうした物件を買うのはサラリーマンの中でも不動産をよく知るセミプロの人たちで全国から買い付けが入ります。私の隣の物件のオーナーもシノケンとは縁のない地域の人です。
抜群に立地の良い物件は土地代が高いです。
1670さんが言うように現金で土地が買えない方は止めたほうが良いです。
あと3年位なら普通に新築並みの家賃はとれますが、10年過ぎると下がります。詳しくはシノケンさんの賃貸情報で比較するとわかります。
数年前にシノケン購入した知り合いが儲かるからと言って勧めてきたので
決算書見せてもらったらあまりにひどかった
最近、楽待の売り物件を見ていると築2年,3年のシノケン物件が目に付きます。購入と売却にかかる諸費用の合計で800~1000万円程かかります。数年後には供給過剰と金利の上昇で買い手がつかず、大きく値を下げる物件も増えると思います。不動産の購入に際して、慎重な判断ができないと、購入と同時に数千万の損失が生じる可能性があります。私も投資に関して様々な失敗を繰り返しましたが、ブームのピークを過ぎて参入するのは高いリスクを生じます。
シノケンのアパート1棟を1億円で購入するなら、シノケンの
アパート1棟を6000万円、太陽光野立て2基を4000万円同時に
購入したほういいです。
月毎、年毎にシミュレーションをしてみると相性がとても
よいことがわかります。太陽光はFIT開始時から利回りは
変わっていません。FIT価格は逆算して計算し決めているから
です。FIT制度がなくなるまではまったく問題ありません。
太陽光野立てとかwww
今回の災害や以前の利根川氾濫等の
負の要素が明るみになってきたから、
そのうち規制されるだろうし、
それまでに作っておけばと考えるか
メンテナンスやら規制やらの
リスクが大きいから避けるか
ちゃんと調べたほうがええよ
まぁスレチかwww
大家のような顔して嘘ばっかり。
具体的な数字とともに どれだけ儲かっているのかを書いていただきたい。
過去に何度か具体的な数字を書きましたが
ことごとく管理人に削除されアク禁くらってしまいます。
ここのスレは前向きで参考になる発言が多いため、12年も続いています。誰でも気付くような無責任な投稿は避け、より良いスレにしていましょう。
間違えました、でも野立てじゃ管理が大変だろ?
>>1684 匿名さん
アパート年収入 約1200万円
年間キャッシュ 約350万円(税引後、ローン返済後)
太陽光年収入 約720万円
年間キャッシュ 約300万円(税引後、ローン返済後)
合計年間キャッシュは約650万円です。
太陽光年収720万ですか。
どのくらいの敷地が必要なのか調べてみました。
参照には太陽光とかで
頭に出てきた以下のページを参照しました。
ttps://www.eco-hatsu.com/question/answer4/14551/
ttp://www.solarassist.co.jp/topics/13224/
昨年度の
事業用太陽光(10kW以上)買取価格は21円/kWh
JPEA(太陽光発電協会)に基づき、
『1kWあたりの年間発電量=1,000kWh』で計算すると、
\7,200,000/21≒342,857kWh
342,857/1,000=342kW
10kW≒50㎡
342kW≒1710㎡≒517坪
ttp://standard-project.net/solar/sangyo/menseki.html
こちらのサイトでも
500坪(1652㎡)で年収608万試算なので
大体いい感じではないでしょうか?
500坪で2基で済むんですかね。
管理人にやってもらうにしても、
シノケンを検討するリーマンにはハードル高すぎますね・・・
野立て型の平均利回りは7-10%で、720万の売電収入を得るには、8000万円以上の設備投資資金が必要です。個人に対してこのような多額の融資をする金融機関はありません。日本政策金融公庫でも2000-3000万が限度で、最近はアパートローンを含めて審査が厳しくなっています。
利回りは平均14%です。
信販使えるので、アパートより融資は緩いです。
サラリー年収500万円あれば低圧50kW太陽光発電所が4基分出ます。
アパート1棟の収入があると追加で2基分出ます。
アパート2棟の収入があると追加で4基分出ます。
相性が良い理由の1つです。
14%というのは過去の話で、買取価格18円の今年度は表面利回りで7-10%のレンジです。土地付きでセット販売されている物件で、利回り10%を超えるのは売れ残りか訳アリです。信販の融資は危険を伴います。2年-3年経過すると金利が大幅に上がり、借り換えもできません。また、太陽光の管理会社の倒産も増えています。アパート以上に慎重な投資が必要です。
今でも普通に14%ありますよ。
探すのが苦手な方ですか?
固定金利なので上昇はありません。
太陽光関連の倒産は製造、販売が主で管理会社の倒産はあまりありません。
販売業者に管理を任せなければ問題ありません。
アパートもそうですが、「管理」は手堅い収益ですので。
ある程度投資が進むとだんだん融資が受けにくくなります。
しかしキャッシュがそれなりにたまりますので、その資金を金融商品に投資します。
例えばFXのサヤ取り、これはほぼノーリスクで利回り20%以上です。
分散投資することでより安全になります。
将来家賃減少や入居率が落ちても問題ありません。
バランスシートを拡大させて、
成功すればラッキー、
失敗したら自己破産カナ。
そりゃどんな商売だって
管理だけならかたいだろうよ
自分は負債を請け負わないんだから
投資にリスクは付き物です。メリットもあればデメリットもあります。
デメリットばかりを取り上げ、批判するだけの人は投資家に向いていません。
メリットを最大限に生かし、デメリットを如何に克服するか考え
行動できる人は投資家に向いています。
投資にチャレンジできるかどうかは年齢や資産背景によります。40代後半から50代の方は老後のことを考えて高いリスクを伴う投資は避けるべきです。また、土地や豊富な自己資金が無い限り、不動産投資も避けるべきです。家族のことも考えて行動しましょう。株式などの金融資産もAIで運用する時代で個人のレベルではブロの何千分の1の情報しかありません。昨年までは投資環境が良かったですが、米国の一人勝ちで他国はリセッションに向かうと予想しています。特に不動産は不況期には流通性が極端に悪くなります。私も投資に数多くの失敗をしてきました。今は投資に向かわず、自己資金の充実に努めるべきです。夢のない話で申し訳ないですが、チャンスはまた巡ってきます。
>発電所さん
低利の固定で借りられて、税金と経費を引いた後で10%以上の利回りがあるならアパートや太陽光発電に投資してもそりゃ良いでしょうよ。でも、逆に言えばそれよりも悪条件ならば慎重にって事ですね。
シノケンが良いの悪いのと言うより、良い条件が引き出せるならば投資しても良い。悪い条件しか引き出せないならば投資は止めた方が良いって事。そして殆どの人は、発電所さんのような良い条件など引き出せないのです。
発電所さんは宝くじに当たったような例外の人です。誰でも同じことが出来ると考えるのは楽観的すぎます。それに借金してやる不動産投資は宝くじとはリクスの大きさが違います。(宝くじも、借金して買うならば不動産投資以上のリスクです。何千万も借金して宝くじにつぎ込む人はいないのに、不動産投資は借金してまでなんでやりたがるのでしょう?)
ほとんどの企業は銀行から融資を受け、事業をしています。
これは事業なのです。
>>1703 購入経験者さん
よくわからないんだけど、あなたは何を主張したいのだろう?
不動産等の投資は事業です。
足を使わなきゃ、そしてやらなきゃ成功しませんかな?
私はその前に、
シノケンのターゲット層である会社員は
金融リテラシーを身に着けるべきだと思うが。
一般社会人が金融の知識が不足しているのは日本の学校教育にも原因があります。学習指導要領では小学校5学生から金銭・金融教育を始めることになっています。しかし、教える側に知識と経験がないため、小中学校では機能していません。高校でも家庭科の家庭経済等の分野でわずかに学ぶ程度(預金と保険のみ)です。香港では小学校からイギリス式の金融教育を受けているため、平均年収が日本より低いにもかかわらず、日本人の1.5倍の金融資産を保有しています。香港の平均寿命は男女とも世界一で、経済的な豊かさが健康にもつながっています。32年度から学習指導要領の改訂で金融教育がさらに充実される予定ですが、官民一体となって進める必要があります。香港の事例のように、金融リテラシーの有無が経済格差・健康格差、さらには幸福度につながります。
義務教育で金融教育を教えるようになって消費者が金融リテラシーを身に着けたら、シノケンのような会社は無くなるでしょうね。
シノケンだけじゃなくって、手数料がバカ高い投資信託や生保だってヤバイかも?
詐欺師はどの世の中にも存在するし、シノケンはなくならないだろ
悪口言われてるやつが主役
悪口言ってる奴らは脇役
その通りです。
苦しくなると意味が分からないことを言って、
スレを消化するのはいつもの事
>1711さん
アパート経営は人口減少による右肩下がりのビジネスであることに加えて、供給過剰です。大きなレバレッジ(借入)をかけて投資してよいのは、将来需要が増える場合のみです。特に自己資金が少ない場合は、家賃収入の減少や金利上昇等の変化に対応できず、短期間でキャッシュアウトしていまいます。まずは、金融資産で運用して自己資金を充実させて余裕ができたら不動産に向かうべきです。雪だるまを作る時、最初はなかなか大きくなりませんが、ある程度の大きさになると一気に大きくなります。お金も同じで、ある程度貯まれば分散と回転がきき、一気に増やすことも可能です。
>>1711
>自己資金がないけど投資したいから不動産で融資を受けてやるのでは?
>自己資金が充分にあるならもっと安全で利益の出る金融商品に投資しています。
融資を受けてやる不動産投資は、他の投資よいも安全ではないとあなた自身もわかっているのですよね?
でもそのリスクは、きっとあなたが考えているよりも大きいですよと、経験者の方はアドバイスをしているのではないでしょうか?
不動産投資は金額が大きいだけに失敗するとやり直しがきかない可能性も大きい。だからもっと慎重になれと、、、
日銀の政策調整に関する観測が浮上し、本日は大幅な円高・株安となりました。
こうした兆候をとらえて、最近は長期金利が急上昇しています。
金利が1.5%から3%に上昇した場合のシミュレーションを考えてみました。
2年固定1.5%の条件で借りた人も更新の際、大幅に金利が上昇します。
1億円の物件を購入した場合
〇35年 1.5% フルローン
年間家賃600万円(利回り6%)
年間返済額370万円
年間諸経費平均200万円
(税金・大規模修繕積立含む)
手取り 年間30万円
〇35年 3% フルローン
年間返済額460万円
手取り 年間マイナス90万円
※20年後には
入居率80% 家賃下落率1%とすると
年間家賃384万円
借入返済+諸経費=660万円
手取り 年間マイナス276万円
金利上昇によるリスクをおわかりいただけたでしょうか?
支払利息の総計は3000万から6000万に増加します。
金利3%は通常の時期の金利で、決して高い水準ではありません。
建売物件の担保価値は買値に比べて大幅に低くなり、借り換えも困難です。
経済の変動や環境の変化に対応できる長期的な計画を立てて判断することが大切です。
現況では、フルローンで購入した時点で不動産は負動産となります。
>1715さん
現在フルローンで購入した場合、資産を持ったはずが赤字続きで実質負債(負動産)となってしまいます。さらに何年か経過すれば深刻な不況期が訪れます。赤字が続いて資金繰りができない、売却するにも買い手がつかない状態になります。この数年で不動産投資を始めた人には理解できないと思いますが、不安というより、恐怖や絶望を感じます。土地や十分な自己資金がない人が、この時期に不動産投資を始めるのは極めて危険です。将来に対する警告の意味で「負動産」を書かせていただきました。シノケンの社員の方には、営業妨害とも受け取れる書き込みになり申し訳ありません。
営業妨害です
Google,Yahoo等の情報検索で「シノケン」で検索すると最上位にこのスレが表示されます(広告を除く)。管理者のSEO対策などの工夫もありますが、アクセス数が多いことも原因になっていると思います。大きな買い物をする際、その「評価」を検索する消費者も多いです。シノケンの購入希望者の中で、このスレを参考にされた方も多いと思います。ささやかな口コミサイトかもしれませんが、影響力は大きいです。また、10年以上も継続するスレは、他に見たことがありません。
>>1723 匿名さん
でもシノケンで失敗した!
とかっていう書き込みはあまり見当たらないですよね、、、
成功したっていう書き込みもチラホラと、、、
うーん、、、
わかりませんなぁ
>1724さん
私のシノケン物件も4年間満室で家賃の下落もありません。
しかし、賃貸物件の成否は10年後、20年後にならないとわかりません。
築数年の物件を所有している人は成功かどうか判断できない人もいると思います。
30-35年間のトータルでプラスでゴールできるかどうかです。
そのため、長期のシミュレーションが必要です。
なお、本日のYahooニュースで「住宅支援機構は土地を購入してアパートを建てる場合の土地部分への融資を原則として停止した」と書かれていました。
また、審査する際、収支見通しなどを厳しくチェックするようにしたようです。
国の政策は、民間金融機関の方針にも影響を与えます。
賃貸融資に対する厳格化がますます進むようです。
ま、消された書き込みは残ってませんからね
失敗したとか書くと前向きな情報交換阻害で削除されるし
10年以上で1727レスw
過疎ってる
2018年だけで1000レス以上。
そしておれはセックスレス
7/25にGAテクノロジーズが新規上場しました。
一口1万円で中古不動産に投資できる会社です。
不動産業界の仕組みを変える会社として注目されています。
楽待のパクリになるかもしれませんが
あなたにとって「不動産投資で一番嬉しかった瞬間」は何ですか?
私は物件が完成し、引き渡しを受けた時です。
特にシノケンの物件は階ごとに異なる3種類の間取りがあり、
とても綺麗で感激しました。
それ用のスレを立てて、
そちらでどうぞ
シノケンで失敗した話は聞かないな。
むしろ成功者のほうが多いんじゃないか?
>>1735
>シノケンで失敗した話は聞かないな。
賃貸不動産投資の結果は30年後にしかわからないのですから当然でしょう。
最初の10年は上手くいってても、後の20年で収支がマイナスになるという事もありますよ。
不動産投資で一番嬉しかった瞬間はシノケンの物件を買えたことです。
無産階級からオーナーになれるなんて思いませんでした。
不動産投資で一番嬉しかった瞬間はオーナーに
なった誇りと自信を持てたことです。
職場で嫌なことがあっても、些細なことで悩まず
大らかな気持ちで仕事ができるようになりました。
シノケンに感謝です。
社畜から解放された時かな
不動産買った瞬間が一番うれしいって。。。
株でも株主になった瞬間が一番うれしいっていうのかな
社員が書いたレスばかりですね。
相手にするだけ時間の無駄。
不動産投資で一番嬉しかった瞬間は
最初の家賃が入金された日です。
自分の給料を上回る金額です。
1週間後にローンの支払日が
きますが(´_`。)
リーマンだから社員ちゃー社員だけど
新築時 利回り6%などという物件は黒字は初年度だけでしょうね。
一瞬 夢が叶うときです。
後は高~い夢の代金を支払うコトになるでしょうね。
立地の良い物件を自己資金3割くらい
入れて買えば今でも夢が叶いますよ。
オーナーの誇りはプライスレス
孫「この物件おじいちゃんの物なんでしょ。」
じいさん「ああシノケンに立ててもらったんじゃよ。」
じいさん「将来はお前のものになる。」
孫「おじいちゃん大好き。」
シノケンオーナーじゃない場合
孫「お金ない老人は早く死んで。」
じいさん「;;」
人生100年時代では、90代,60代,30代,子供の4世代の家族構成となります。年金も将来75歳支給になります。財産所得がない場合、30代の夫婦が他の3世代を扶養することになり、大きな負担となります。さらに介護や子育てもあります。不動産収入や金融収益は、生活設計をする上で今まで以上に大切になります。超高齢化社会では誰も自分を助けてくれません。自分と家族を守るために、若いうちから真剣に資産運用に取り組むべきです。
日本には生活保護という制度があるのでお金がなくても大丈夫です
それをいいだしたら経済破綻した国の負動産とか・・・
借り手も買い手もいないだろうよ、いても足元見まくり
そんなん言ってるけど、もー普通の人じゃ、融資通んないから。
>>1758
>超高齢化社会では誰も自分を助けてくれません。自分と家族を守るために、若いうちから真剣に資産運用に取り組むべきです。
言ってる事は的を射ていると思いますが、だからと言って不動産投資を勧める理由にはならないでしょう。
資産作りには他にも色々な方法があります。資産の無い人は、時間はかかってももっとリスクの低いものから始めるのが良いと思います。
シノケンには土地活ドットコムというサイトがあります。
利回り15%、借入金利も1%程度の条件です。
郊外の遊休地を保有している人は資産の組み替えで利便性の高い場所に買い換えるのも一つの方法です。
私の場合、建築費の高騰で利回り13%になってしまいましたが、できる限り目標値に近づくように価格交渉できます。
土地購入の相談にも応じていただきました。
借入も銀行だけでなく、生保を使う方法もあります。
キャンペーン中の特別金利で銀行より低い金利で借入できる場合もあります。
負動産なら問題なし。
相続税対策に負動産の購入を。
たしかに銀行からお金が借りられなきゃ何も始まりませんねぇ
>>1770
>家賃保証も固いしシノケンでアパート建てたいと思います。
家賃保証を過信しない方が良いと思います。
なぜならば、家賃保証の信用度というのは保証している企業の信用度以下でしかないからです。
その企業が今後何十年も存続する保証がないのと同じで、家賃保証が続く保証はありません。
水戸大家さんも父さん
シノケンは父さんしないの?
シノケンが倒産しないのは リスクを全部 購入者に負わせているからでしょう。
そういう意味ではスマートデイズなどより 狡猾かと。
いくらこの掲示板で営業しようが融資が通らず
物件が売れないのだからシノケンも父さんしてもおかしくない?
シノケンは創業28年の会社で、数々の不況期を乗り越えて現在に至っています。今後、長い冬の時代に迎えるかもしれませんが、利益の蓄積とともに多くの管理物件を得たことによる安定した収益もあります。しかし、現在のスキームが未来永劫、通用することはありませんので、戦略の見直しも必要です。急成長して廃業した不動産会社は数多くあります。シノケンに管理を委託しているオーナー間で知恵を出し合い、存続・発展できるようにしていきたいです。
シノケンに最近は融資厳しいようだけどほぼフルローンで融資降りた人いるのか
問い合わせたけど、いないって。
成約数もかなり減ってるって。
シノケンさんで都内3階建、1R9戸だとどの位の建築費用で出来ますかね?
>>1778
水戸は倒産じゃなくて稼いで廃業できた優秀な経営者じゃよ。
水戸から物件かったオーナーは破産じゃろうがな
もちろんシノケンのマンションオーナーは安心安全じゃぞwww
1785はあくまでフルローンで買ったと言ってないのがミソな
金がある人がやる分にはシノケンは有用だよ、それは皆言ってるww
普通のアパート経営をしている人にとっては「金のなる木」です。
他社より利回りが非常に高く、建築会社としては一流です。
事業規模で不動産賃貸業を25年営んでます。物件は新宿駅から電車5分~10分+徒歩10分内中古アパートを複数棟を頭金3割頭金を入れて購入しローン完済に至りました。
最近シノケンの資料請求したら直電がきました。内容は最寄り駅で会って物件を紹介したいとの事でした。一億のフルローン組んで手残り100万位が標準的な例だそうです。国内株の配当でも4%、所有物件は購入当初は平均10%強、現在は9%弱でたった1%の手残りでリスクを背負うメリット無いです。シノケンに寄付している様な行為です。今は不動産は売り時で買い時ではありません。数年すればシノケン購入デフォルト物件が市場に出回り都内好立地で買い時がやってきます。
1792さんのおっしゃる通りです。
数年後には、持ちきれなくなった物件が市場に溢れてくると思います。その中で条件の良い物件を買うチャンスがあります。背景として次のような変化があります。
1.世界的な長期金利の上昇
2・3年後に固定金利の更新の際、大幅に金利が上がります。フルローンで買った人は1%上昇すると月に4~5万円の支払利息の負担が増えます。
2.製品のライフサイクル
1Kロフト付きモデルのシノケンのヒット商品は、成熟期から衰退期に向かっています。代理店によると、消費者に飽きられつつあり、1-2回住んだ経験のある人は次に選択しないそうです。時代ととともに消費者の嗜好は変わります。
3.供給過剰による家賃・入居率の低下
利回りの取れる駅の近くにはシノケンの物件が乱立し、家賃・入居率の低下につながっています。シノケンの駅別の物件の家賃一覧を見るとわかります。シノケン間で顧客の奪い合いとなり、古い物件は競争力を失います。
4.投資マインドの低下
ブームが終焉をむかえると市場参加者は急速に減少します。売り手>買い手の状況が続きます。特に不動産さんは好況・不況の落差が大きいです。
シノケンのアパート1億円の物件を自己資金3000万円、ローン7000万円で購入するのと
3000万円で利回り10%の金融資産に投資するのとどちらが儲かりますか?
>1765さん
〇アパート 3000万円自己資金
1億円で利回り6%の物件を購入した場合
7000万借入 金利2% 家賃下落率1% 平均入居率90%
35年間のCF累計760万円(年平均22万円)と土地が残ります。
建物評価はゼロ
※実際にはCF累計マイナスとなる可能性が高いです。
〇外貨預金 3000万円 香港で口座開設
預金金利6%(税引き後4.8%)
35年間の元利累計 1億5500万円
アインシュタインの格言
「複利は人類最大の発明である」
>>1797
この比較は以下の点で平等とは言えないと思います。
・アパートの方はレバレッジを掛けているのに外貨運用はレバレッジを掛けていない
・外貨運用にだけある為替変動というリスクを織り込んでいない
・家賃の変動よりも金利の変動の方が頻繁に起こり得るし変化も大きい
そして、結果は時と場合によるでしょう。
だから、アパートで良い思いをした人はアパートを勧め、外貨で良い思いをした人は外貨を進める。
しかし未来に絶対はないので、自分のリスク許容度を見極めて、万が一思惑通りに行かなくても破産しないような投資をするのが賢い判断だと思います。
>1798さん
1797です。そのとおりです。
誤解を与えるような事例をあげて申し訳ありません。
複利のイメージだけ理解いただければ十分です。
実際には私も不動産、金融資産を組み合わせて収益とリスクのバランスをとって分散投資しています。
不動産:単身者向け(シノケン)、ファミリー向け(大手HMサブリース+売電)
金融資産:株式、投信、債券、外貨預金、生保など
金融資産より不動産の方が運用利回りは、かなり低いですが、税効果があります。
保有物件の中ではシノケンの利回りが最も高いです。
外貨預金も長期保有目的で円高の時に通貨を分散すれば安定した運用ができます。
将来の日本の財政破綻を考え、リスクヘッジとして外貨建ての金融資産を増やす投資家も多いです。
つまり金持ちが分散投資の1つとしてシノケンアパートを購入するのであって
自己資金もない貧乏サラリーマンがフルローンで購入しちゃダメってことですね