シノケン　はどうでしょうか？？？

>>1190 匿名さん
今ならかぼちゃの馬車物件、かなり安いですよ。
リフォームさえすれば入居付け問題なさそうですし。

東洋経済4/21号は不動産投資サバイバル-大空室時代が来る-の特集でした。地主系大家でも総収支がプラスでゴールできるのはわずか。サラリーマン大家は極めて厳しいという内容でした。昨日、29年度の決算書類を取引銀行へ提出に伺いました。例年ですと「新築の計画はありますか」と尋ねられますが、今年は決算の質問だけでした。融資の引き締めがあり、大手ハウスメーカーの依頼でも融資を断るケースもあるようです。不動産投資ブームも終焉を迎えた感があります。

ま、東洋経済の煽り記事はいつものことでしょｗ

>>1195 マンション比較中さん
シノケンの買い煽りも大差ないっしょｗ

雑誌は、煽らないと売れませんもんね・・・w



シノケンさんにしろ、◯◯にしろ、良いものをちゃんと自分で責任を持って選んでたら、問題ないですよね。

逆に、どこで購入しても、悪いものを買ってしまうとまあ利益出ないかと。（相続など利益目的以外ならそれもありかもですが）


あの事件なんて、銀行サンに責任があるとは全く思えないけど・・・

上の方が書かれているように、今の時期はなかなか良いものが出ないでしょうね〜。



ある程度フィルタにかかった後に提案されるのを何十件も見ても、１件あればほんとにラッキーぐらいじゃないでしょうか。

>>1197 匿名さん

やはり自己責任ですよね

シノケンのアヴァンドもこんな感じなのでしょうか？
ttps://www.rakumachi.jp/news/column/220917?uiaid=sitx1hvigg&d=20180418

年収10Mで融資相談くる。一般人なんなんだろ。

シノケンさんの入居率98%とというのはサブリース物件、と一般管理物件を合わせてなんでしょうか？それともサブリースだけ？
あとどのくらいの管理物件数に対してのものなんでしょうか？

>>1205さん
シノケンの建売木造物件でサブリースを利用している人はほとんどいません。築浅物件が多いため、入居率は当然高くなります。私の地域では、競合他社の講演会でＳ社(シノケンとはいいませんでした)の実質入居率について著名なサラリーマン大家さんが統計資料をもとに報告されました。98%のカラクリについて理解できました。平均入居率は地域によって異なりますので、それぞれの地域の実態がわかる講演会に参加された方が良いと思われます。

シノケンさんは、新築なので土地と建物含めて高額となります。
家賃収入に対する借入金の返済比率が7割を超え、月々の管理費等の諸費用を加えると、9割近くとなります。
どなたかが以前書いてましたが、家賃の下落率と空室率の試算は甘めです。
その状態で、空室が10パーセント超えると、毎月持ち出しのキャッシュアウトとなります。
そのあたりを考慮した上で、35年後に古びて売れないアパートが欲しいか否かの判断になります。

>>1207 お助けマン
10年以下はなんとか黒字をキープできるけど、10年以上は赤字になるのですね。


>1072 通りがかりさん
>シノケン物件複数所持してる某ブログで10年以下の入居率は95％、10年以上は90％未満って言ってた。
>家賃も築年数で下がるって。

健全なアパート経営では、家賃収入に対する借入金の返済比率は40%以下が望ましいとされています。諸経費・税金で20％、40%が手元に残る現金となります。しかしながら、20年後に家賃が2割下がり、入居率が80%ほどになると収支トントンで手残りはゼロとなります。通常、銀行は返済比率が5割を超えるような場合に融資は行わないと思います。超低金利で薄利で融資する時代に貸し倒れは絶対避けたいのが本音です。

>>1209 匿名さん
多くの銀行は自己資金3割を要求してきますが
そういう理由なんですね。

融資が厳しくなって不動産会社のリストラや倒産が少しずつ
増えてきていますが、シノケンは大丈夫なのですか？

実際、シノケンで購入したが
入居率は、５年平均で88％位です。

>>1212 ooyaさん
シノケンフィルターにかかるとその物件の入居率は97%くらいになるのですか？

>1211さん
>不動産会社のリストラや倒産が少しずつ
>増えてきていますが、シノケンは大丈夫なのですか？

私はライバル会社と比較した場合、生き残れる可能性が高いと考えます。
理由
・長期に渡る増収増益で財務体質の改善や内部留保ができた。
・テレビＣＭにより、多くの投資家が関心を持つ企業となった。
・高い技術やノウハウを持つ優良な子会社を買収できた。
・各支店に営業を配置しないなど、人件費や固定費を圧縮している。
以上の理由で、大きな景気の循環(不況)や危機に耐えうる企業だと思います。
一方で、心配する点
・社長の存在が大きすぎ、次世代のリーダーを育成する必要がある。
・利益の８割がアパート販売事業で多角化が十分に進んでいない。
・急成長した不動産会社で長期に渡って生き残れた会社は多くない。


・

営業さんと物件見て回った時に
物件横の住民が会社の悪口を立て看板に書いて何本か立てていた。
営業さんがそれを見て私に見えないようにすぐ若手ドライバーに指示を出していたが
もちろん一連の無言のやりとりも見逃さずに見ていました。
結局利回りが合わず契約しませんでしたが
駅近一等地に土地を用意できる点はさすがだと思いましたよ。
もちろんたくさんの人が泣いてきた結果なんだろうけど。

シノケンさんの中古物件をみると築浅で利回りが7％以下、10年以上のもので8％位だから厳しいな。

シノケンの物件を融資特約付きで購入しました。
担当者からはフルローン可能だからと説明を受けました。
自己資金はあまりありませんでしたが、シノケンを信じて
購入したのですが、フルローンでの融資はおりず
2割以上の自己資金を出すなら融資OKと言われました。
そんなに自己資金はないので購入をキャンセルしようと
しましたが、融資が通ったんだから今更キャンセルできない
サラ金で金借りてでも自己資金用意しろ、自己資金用意しない
なら会社に通報するぞと脅されました。
最後は消費生活センターに相談してなんとかキャンセルでき
ましたが、みなさんも気をつけてください。

>1217さん
融資特約付きの買い付けで審査が通った場合には、ローンが満額通らなかったという理由で契約を解除することはできません。通常は手付放棄で契約解除することもできますが、このケースでは違約金を請求されることもあったと思います。シノケンは会社のイメージを損なうことにもなりますので円満に解決したと推察されます。

>>1218 匿名さん
契約書には記載してありませんでしたが、フルローンがでない場合は
キャンセルできるという議事録は残してありました。
また、銀行に確認したらお客様が望まない融資はどんなことがあっても
承認しませんという回答がありました。

円満解決と言うより渋々解決と言う感じですね。
契約書にフルローンと言う文言をしっかり記載しないと駄目と言うことですね。。

そもそも融資希望額約6000万円に対して銀行からは4000万しか出せないと言っているわけですから
融資の審査が通ったわけではありません。

>>1217 匿名さん
上場会社がそんな危ない商売するわけないだろ
他社の書き込みも必死ですね

>>1222: 匿名さん
シノケン社員さん、巡回お疲れ様ですｗ　

シノケンの社員は紳士的で顧客を恫喝するような発言はしないと信じています。しかしながら、インセンティブの割合の高い給与体系の会社では、どうしても強引に売ろうとする姿勢が見えてしまうことがあります。

>>1224さんはシノケンさんの関係者の方ですか？
>>1222さんへ、フルローンでアパート投資を進めること自体危ないと思いますが？大手はやっていないでしょ？

>>シノケンの社員は紳士的
実際に購入できた人に対してだけな
購入できなかった人や入居者には893対応

>1225さん
シノケンの関係者(社員)ではありません。
大手もフルローンで建築できます(少額の手付金は払います)。
ただし、土地を持っていることが前提です。
大手の場合、提携先の銀行が多数あり、その中から選択できます。
４年ほど前から金利が１％を切り、昨年は10年固定で0.69%でした。
支払利息の負担が少なくなった分、建築費の回収が3～4年早くなりました。
しかし、30年の総収支で見た場合、利益は年1～2%しかありません。
税効果が主たる目的です。駅近の土地オーナーでもこの現状です。

>>1227 匿名さん
シノケン社員でもないのに詐欺まがいが横行している会社を信用するのはなぜですか？

＞大手もフルローンで建築できます(少額の手付金は払います)。
ただし、土地を持っていることが前提です。
つまりは土地を持っていない人のフルーロンでの投資はやっていないわけで、
＞昨年は10年固定で0.69%でした。
しのけんさんの勧誘対象のフルローンになるような属性の人で、事業後継者保証人を付けられないような人でもその金利で決済がおりるのでしょうか？
＞30年の総収支で見た場合、利益は年1～2%しかありません。
税効果が主たる目的です。
1227さんも資産作りが目的ではリスクが高いってわかっているんですよね？
副業がおかしくなれば、本業に影響が出るのは必至です。それで本業に悪影響が出たら本末転倒です。
ある程度の頭金もしくは持ち出しができる人でないなら、やらない方が無難です。会社員の節税目的ならイデコで十分でしょ。

>>1228さん
>>シノケン社員でもないのに詐欺まがいが横行している会社を信用するのはなぜですか？

大手ハウスメーカーは建築費が高くサブリースするのであまり利益がでません。
一方、シノケンは低コストで建築でき、客付け力も高く、高収益です。
また、建築会社としてのこだわりに共感しています。
基礎工事から上棟、完成までの過程で外部検査機関のチェックが入り
厳重な品質管理が行われています。建売の完成物件を買われた方は
そのプロセスを見たり、現場監督からの説明も受けていないと思います。
設計も10㎝にこだわりを持ち、機能的でデザイン力に優れています。
全てにおいて完璧な不動産会社はないので、何を重視して選ぶかだと
思います。

同類項のＴなんて、一軒建てさせると1割が手数料として入るらしいと聞いたから、どんな綺麗ごとでも言って勧誘するだろうな

>>1223 匿名さん
アパート所有者です。

「良い物件を紹介していただくには」というテーマで書きます。
・営業を信頼すること。質問は良いが批判はしない。
・世間話をしながら相手の会社を褒める。
・講演会に参加した時に、講演者が適任であると思えば担当営業となって欲しいと依頼する。講演する人はシノケンに限らず、ある程度のベテラン社員
・希望するエリアと予算を具体的に伝えておく。
「良い物件があったら紹介してください」はＮＧ
・自分のアパート経営に関する目標を伝え、購入する意志があることを印象付ける
良い物件は土地の仕入れの後、すぐに売れてしまいます。いかに川上で情報をとらえるかが重要です。

>>1233 匿名さん

まさにその通り。
得てして言えることは、
他力本願で建てた割には
文句は人一倍言う人は大成しません。

>>1233 匿名さん

騙された側の言い分が

私達は素人です！！

なんて豪語して被害者面する人ってどうなんだろ？
アパート持った時点でプロの経営者となることに自覚ないんだろうな。
楽して儲けるなんて手段があったら
世の中誰も働きません

騙された時は購入前だから素人だろうに

>>1236 通りがかりさん

購入するからにはプロになるんだから
勉強するのが普通だろ。
成功する人としない人の差ってそんなとこ。

1229ですけども、
1233さん、私の問いかけには答えていただけないのですね？
答えてはもらえないでしょけども、ついでに書くとシノケンさんの中古物件を見てみると築浅でも利回りが6～7％しかありません（購入経費を入れない状態で）、新築ならもう少し下がると思います。とても高収益とは言えないと思いますがどうでしょうか？
1233さんみたく属性が良く0.69％で融資を受けられる人ならそれでも良いですが、フルローン融資で金利が2.4％くらいの人だときついと思います。（1億の融資で35年返済で考えると0.69％と2.4％では1.7％違い35年間では返済額が3,500万円くらい違うから）
ここで経営者失格という言葉を連呼している人の言葉を借りるなら、、
どう考えてもフルローン（オーバーローン）の満室想定の収支計画は危険で、そんな計画を立てたとしたならばアパート経営者として失格だと思います。

>>1237 匿名さん
成功者はシノケン物件なんか買わない

>>1238さん
・低金利、高利回りの理由
私は土地代は現金払いで、建築費のみを借入しています。土地を自己所有の扱いにすると低金利のアパートローン(金利0%代)を利用できます。狭小地に3階建で建築するため土地代は安く主に建築費用となります。また、3階建ては利回りが良くなります(2階3階は家賃が高く長期入居者が多い)
・フルローンの危険性
名目利回りから金利を引いた値をイールドギャップと言います。都市部は当然低くなりますが、最低でも6%は必要とされています。4～5年前は新築でも利回り8%程度で、金利の2%を引くとイールドギャップは6%ありました。さらに、諸経費・税金を引いた最終利回りは2%となります。最近の都市部の利回りは5～6%で最初から収支は赤字になります。

>>1240 匿名さん
3階建ては2階建てより割高なので家賃が高くとれても利回りはよくなりません。

>>1241さん
建築技術の向上でアパート・戸建てとも3階建ての坪単価が2階建てとそれほど変わらなくなっています。容積率の高い地域(近隣商業)では3階建てにした方が自己資本に対する利益率が高くなります。シノケンの3階建ては中階段の角部屋設計のため、音の心配がなく入居者に人気です。